51. Jahresbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014

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1 2014 Jahresbericht

2 Leopoldweg, Sursee

3 51. Jahresbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014

4 Inhalt 4 Organisation 5 Kennzahlen Jahresbericht 8 Vermögensrechnung 9 Erfolgsrechnung 9 Verwendung des Erfolges 10 Veränderung des Nettofondsvermögens 10 Hypotheken 12 Verzeichnis/Inventar der Liegenschaften 16 Gestehungskosten, Versicherungs- und Verkehrswerte der Liegenschaften 16 Grundsätze der Bewertung 19 Effektenbestand 19 Veränderungen im Liegenschaftenbestand 19 Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften 20 Bericht der Schatzungsexperten 21 Bericht der Revisionsstelle 23 Entwicklung der Ausschüttung und des Ausgabepreises Organisation Fondsleitung Verwaltungsrat Schatzungsexperten Depotbank Hauptzahlstellen Zahlstellen Revisionsstelle Imovag Immobilien Verwaltungs AG, Luzern * Erwin Kunz, Bücherexperte, Emmenbrücke * Hans T. Frei, dipl. Chemiker ETHZ, Meggen * Dr. Markus Lötscher, Rechtsanwalt und Notar, Emmenbrücke Rudolf Freimann, a. Bankdirektor, Luzern Jürg Büchler, dipl. Bauingenieur ETH, Buonas * Diese Mitglieder bilden den geschäftsführenden Ausschuss Josef Zangger, dipl. Architekt ETH/BSA/SIA, Sempach Thomas Häfliger, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, Schmiedrued-Walde Luzerner Kantonalbank, Luzern Luzerner Kantonalbank, Luzern und sämtliche Zweigstellen CREDIT SUISSE, Luzern und sämtliche schweizerischen Niederlassungen PricewaterhouseCoopers AG, Luzern Imovag Immobilien Verwaltungs AG Luzern Büro Hochdorferstrasse Emmenbrücke Tel Fax info@imovag.ch

5 Kennzahlen Gesamtfondsvermögen Zu Verkehrswerten (Mio. ) Nettofondsvermögen (Mio. ) Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-) Quote 0,36% 0,55% 0,39% Fremdfinanzierungsquote 31,86% 41,37% 38,44% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 58,22% 50,05% 71,40% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF [GAV]) 0,61% 0,65% 0,68% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF [NAV]) 0,99% 1,14% 1,19% Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 8,80% 3,90% 6,10% Ausschüttungsquote (Pay Out Ratio) 140,46% 157,21% 73,20% Ausschüttungsrendite 3,20% 3,40% 3,60% Agio/Disagio 1,50% 3,40% 1,70% Performance* n/a n/a n/a Anlagerendite 10,28% 4,67% 10,32% Angaben pro Anteil (Valorennr ) Inventarwert () Ausschüttung () Anteile im Umlauf Anzahl Anteile am 1. Januar Ausgaben Rücknahmen Anzahl Anteile am 31. Dezember * Die Kennzahl ist nicht anwendbar, da die Anteilscheine des Fonds nicht kotiert sind. Historische Performancedaten sind keine Garantie für zukünftige Erträge. Die Erträge des Fonds sowie die Werte der Fondsanteile können zu-, aber auch abnehmen und nicht garantiert werden. Bei der Rückgabe von Fondsanteilen kann der Investor eventuell weniger Geld zurückbekommen, als er ursprünglich eingesetzt hat. Effektive Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (Auszug aus Paragraf 19 des Fondsvertrages) Verwaltungskommission der Fondsleitung: 0,2% p.a. (des Gesamtfondsvermögens) Depotbankkommission der Depotbank: 0,05% p.a. (des Gesamtfondsvermögens) Wichtiger rechtlicher Hinweis Die Informationen auf dieser Seite gelten nicht als Offerte. Sie dienen nur zu Informationszwecken. Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

6 51. Jahresbericht mit Vermögens- und Erfolgsrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember An die Inhaber von Anteilen des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds 1. Der Centralfonds im Berichtsjahr Zur Erfüllung der gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäss Art. 96 KKV (Belastung aller Grundstücke maximal ein Drittel des Verkehrswertes) und um neue Objekte zu erwerben bzw. Sanierungen durchzuführen, hat die Fondsleitung im vergangenen Frühling eine Emission von neuen Anteilscheinen aufgelegt, die vollständig gezeichnet wurden. Dem Fonds flossen 25,4 Millionen neue Mittel zu. Die Zahl der im Umlauf befindlichen Anteile hat sich durch die Emission auf Anteile erhöht. Im Geschäftsjahr 2014 mussten keine Anteile zurückgenommen werden und am Abschlusstag lagen keine Kündigungen vor. Im Berichtsjahr wurde die Sanierung der Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7 in Kriens-Obernau mit der Fertigstellung der Allgemeinräume sowie der Umgebung abgeschlossen. Das sich im Bau befindliche Mehrfamilienhaus Mettenwilstrasse 3 in Sempach-Station schreitet plangemäss voran. Der Bezug der 30 Wohnungen wird gegen Ende 2015 sein. Käufe und Verkäufe von Immobilien sind im Berichtsjahr keine getätigt worden. Der Centralfonds besass am Bilanzstichtag 33 überbaute Liegenschaften in 4 Kantonen, verteilt auf 10 Ortschaften mit insgesamt 598 Wohnungen, m 2 Ladenfläche, 923 Garagen- und Einstellplätzen und 185 Aussen-Parkplätzen. Erste Prioritäten wurden wiederum der Vollvermietung, dem Unterhalt sowie der Wert- und Nachhaltigkeit des Liegenschaftenportefeuilles zugemessen. Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich um 2.17 %. Die Senkung des Referenzzinssatzes von 2.25 % auf 2.00 % ab 1. April 2014 führte einerseits zu einer Reduktion des Mietertrages. Andererseits wirkten sich die erstmalig ganzjährigen Mietzinseinnahmen der Mettenwilstrasse 11 (Migros) Sempach-Station und die per 1. Oktober 2014 durchgeführte Erhöhung der Mietzinse (1. Rate) der sanierten Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7, Kriens-Obernau, sowie die Rückzahlung von Hypotheken positiv auf die Ertragslage aus. Nicht betroffen von den allgemeinen Mietzinsabschlägen waren die Geschäftsliegenschaften. Die Mietzinsausfall-Quote über den gesamten Bestand sank auf erfreuliche 0.36% des Soll-Nettomietertrages. Die Verkehrswerte aller Liegenschaften wurden per Abschlusstag durch die ständigen Schätzungsexperten auf der Basis des dynamischen Ertragswertes nach der Discounted Cash-Flow- Methode (DCF) von Grund auf überprüft oder neu ermittelt. Sie erfasst den Marktwert jeder einzelnen Liegenschaft mit den zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. Die angewandten Diskontierungssätze bewegen sich zwischen 3,3% und 5,1% und lagen durchschnittlich (gewichtet) bei 3,75% (VJ 3,91%). Für reine Wohnobjekte betrug die Bandbreite 3,3 % bis 3,9%. Für die drei kommerziell genutzten Liegenschaften wurde ein Satz von 3,8 % (Neubaute), 4,15 resp. 5,1% angewandt. Die für gemischte Liegenschaften angewandte Bandbreite lag zwischen 4,0% und 4,1%. Die Änderung der Diskontierungssätze gegenüber dem Vorjahr ist primär auf die Reduktion des Basissatzes von 1,3% auf 1,1% zurückzuführen. Bei der Festlegung des Basissatzes orientierten sich die Schätzer am 5-Jahresdurchschnitt der Verzinsung von 10-jährigen Bundesobligationen. 2. Vermögensrechnung Das Gesamtfondsvermögen (Liegenschaften zu Verkehrswerten) bilanzierte sich am Abschlusstag mit 211,648 Millionen (VJ 191,366 Millionen). Die Vermögenszunahme ergab sich zur Hauptsache aus dem Mehrwert der Erneuerungsinvestitionen bei der Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7, Kriens- Obernau, die aufgelaufenen Baukosten der Liegenschaft Mettenwilstrasse 3, Sempach-Station, die im Frühling 2014 durchgeführte Emission sowie das positive Jahresergebnis. Der Mittelzufluss erlaubte die Hypotheken und Darlehen von 76,278 Millionen auf 63,125 Millionen zu reduzieren. Die Fremdfinanzierungsquote beläuft sich am Bilanzstichtag auf 31,86% (VJ 41,37%) der Verkehrswerte der Liegenschaften. Die geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäss Art. 96 KVV wurden somit bereits innerhalb der Übergangsfrist erfüllt. Die übrigen Passiven (Kreditoren und sonstige Verbindlichkeiten) stehen mit 1,33 Millionen (VJ 3,68 Millionen) zu Buche. Die Konti Abschreibungen der Grundstücke und Rückstellungen für künftige Grossreparaturen machten am Abschlusstag 32,70 Millionen (VJ 32,00 Millionen) oder 19,17 % der Gestehungskosten aller Immobilien aus. Das Nettofondsvermögen betrug am Ende des Geschäftsjahres unter Abzug der bei einer allfälligen Liquidation des Fonds sich ergebenden Steuern von 7,22 Millionen (VJ 6,19 Millionen) - 139,968 Millionen (VJ 105,219 Millionen). Daraus errechnet sich bei umlaufenden Anteilen ein Inventarwert von (VJ ). Inventarwerterhöhung und Ausschüttung erreichen zusammen eine Anlagerendite von 10.28% (VJ 4.67%). Der Rücknahmepreis je Anteil inklusive Coupons Nr berechnet sich per 31. März 2015 auf (VJ ).

7 3. Erfolgsrechnung Im Berichtsjahr sind die Mietzinseinnahmen trotz gesunkenen Mieten als Folge der Reduktion des massgeblichen Referenzzinssatzes von 2.25% auf 2.00% um 0,262 Millionen auf 12,319 Millionen gestiegen. Dazu trugen vor allem der erstmalige ganzjährige Mietzinsertrag der Liegenschaft Mettenwilstrasse 11 (Migros) Sempach-Station sowie die Mietzinserhöhung (1. Rate) des sanierten Mehrfamilienhauses Rainacherstrasse 1-7, Kriens-Obernau, ab 1. Oktober 2014 bei. Die übrigen Erträge von zusammen ergaben sich aus der Auflösung von Rückstellungen aus dem Fonds für Grossreparaturen, aus Kapitalzinserträgen sowie aus dem Einkauf inlaufende Nettoerträge bei der Emission. Der Gesamtertrag erreichte , wovon der Anteil Mietzinseinnahmen im Berichtsjahr 85,25% (VJ 89,51%) ausmachte. Die günstigen Zinsen wirkten sich wie im Vorjahr positiv auf den Finanzierungsaufwand aus. Für Hypothekar- und sonstige Passivzinsen mussten insgesamt oder weniger aufgewendet werden. Für den Liegenschaftsunterhalt und die übrigen Reparatur- und Unterhaltskosten mussten insgesamt 2,829 Millionen (VJ 3,614 Millionen) ausgegeben werden. Die weiteren Liegenschaftskosten (Strom, Wasser, Versicherungen, Hausverwaltung), die Steuern, die Verwaltungskosten sowie der Schätzungs- und Prüfaufwand beanspruchten zusammen (VJ ). Dem Konto Rückstellungen für Grossreparaturen wurden zugewendet. An Abschreibungen auf den Grundstücken konnten im Berichtsjahr (VJ ) verbucht werden. Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung, die Depotbank und die Immobilienverwalterin beliefen sich auf (VJ ). Den Gesamteinnahmen von stehen Aufwendungen von gegenüber. Daraus resultiert für das Geschäftsjahr 2014 ein Jahresgewinn von (VJ ). Die Auszahlung erfolgt mit zwei Coupons (Nr ). Sie sind vom 31. März 2015 an wie folgt zahlbar: Coupon Nr. 19 (aus indirektem Immobilienbesitz) Bruttoanteil 60. abzüglich 35 % VST 21. Ausschüttung netto 39. Coupon Nr. 20 (aus direktem Immobilienbesitz) Bruttoanteil 55. abzüglich 35 % VST 00. Ausschüttung netto 55.* * steuerfrei für natürliche Personen Die Auszahlung erfolgt bei den auf S. 4 aufgeführten Zahlstellen. 5. Ausblick In Sempach-Station ist das Mehrfamilienhaus Mettenwilstrasse 3 mit 30 Wohnungen (2 1 / 2- bis 4 1 / 2-Zimmer) im Bau. Der Bezug und der erstmalige anteilsmässige Mietertrag erfolgen ab Dezember Die Anlagekosten sind auf rund 12 Millionen veranschlagt. Die Fondsliegenschaft ist Teil einer neuen Gesamtüberbauung mit insgesamt 130 Wohnungen, Verkaufs- und Dienstleistungsflächen. Ertragslage und Gewinn des Centralfonds sowie die Ausschüttung sind für das Geschäftsjahr 2015 im gleichen Umfang budgetiert. 6. Regulatorischer Hinweis Aus regulatorischen Gründen stehen die Anteilscheine nicht mehr physisch zur Verfügung. Die Anteile werden nicht mehr verbrieft, sondern ausschliesslich buchmässig geführt. Der Anleger ist nicht mehr berechtigt, die Auslieferung physischer Anteilscheine zu verlangen. 4. Gewinnverteilung Unter Einbezug des Gewinnvortrages von stehen für die Ausschüttung zur Verfügung. Den Anteilscheininhabern des Centralfonds wird eine unveränderte Ausschüttung von 115. je Anteil ausgerichtet. Luzern, 19. März 2015 IMOVAG Immobilien Verwaltungs AG Erwin Kunz Hans T. Frei Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

8 Vermögensrechnung per 31. Dezember 2014 (Verkehrswerte) Vergleich Bankguthaben Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland inklusive Abbruchobjekte und angefangene Bauten Kontokorrent Imovag Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen abzüglich: Bankschulden Kreditoren Hypothekarschulden Sonstige Verbindlichkeiten Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil Informationen zu Bilanz und gekündigten Anteilen Abschreibungskonto der Grundstücke Rückstellungskonto für künftige Grossreparaturen Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile Anteilscheinbestand Anfangsbestand der ausgegebenen Anteile per im Berichtsjahr zurückgenommene Anteile + im Berichtsjahr ausgegebene Anteile Schlussbestand der ausgegebenen Anteile

9 Erfolgsrechnung vom 1. Januar 31. Dezember Vergleich 2013 Mietzinseinnahmen Erträge der Bankguthaben Sonstige Aktivzinsen Auflösung Rückstellung Grossreparaturen Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge abzüglich: Hypothekarzinsen Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung aufgeteilt in: Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Grundstücken Bildung Rückstellung Grossreparaturen Reglementarische Vergütungen an: Fondsleitung Depotbank Immobilienverwalterin Sonstige Aufwendungen Steuern und Abgaben Total Aufwendungen Nettoertrag des Rechnungsjahres Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolges 2014 Vergleich 2013 Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres zur Verteilung verfügbarer Erfolg zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Anteile mit Coupons Nr Vortrag auf neue Rechnung Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

10 Veränderung des Nettofondsvermögens Angaben früherer Jahre zum Nettofondsvermögen Nettofondsvermögen zu Beginn des Berichtsjahres Ausschüttungen Ausgabe neuer Anteilscheine Erfolg des Rechnungsjahres Zunahme ()/Abnahme (+) latente Steuern Veränderung nicht realisierte Kapitalgewinne (exkl. latente Steuern) Veränderung Rückstellung Grossreparaturen Buchmässige Abschreibungen Nettofondsvermögen am Ende des Berichtsjahres Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil Hypotheken per 31. Dezember 2014 Betrag in Art Laufzeiten ab Zinssätze Ø Zinssatz Variabel 2.325% 2.325% Fest bis /2010/ % 3.05% 1.950% Fest bis /2011/ % 2.72% 1.919% Fest bis % 3.300% Fest bis % 1.160% Fest bis % 1.900% Fest bis % 1.72% 1.676% Fest bis % 1.880% %

11 Mettenwilstrasse 3, Sempach-Station (im Bau)

12 Verzeichnis/Inventar der Liegenschaften per 31. Dezember 2014 Ort Adresse Baujahr Erneuerung Anzahl Wohnungen Anzahl Zimmer 1. Wohnbauten 11 1 / / / / /2 Dierikon Zentralstrasse 30/ / Emmenbrücke Ahornweg 17/ Emmenbrücke Neuenkirchstrasse 37/37a Emmenbrücke Riffigstrasse Emmenbrücke Benziwil Emmenbrücke Obere Wiese 1 4, / / Kriens Emanuel-Müllerstrasse 13/ Kriens Feldmühlestrasse 3/5 1965/ Kriens Rainacherstrasse / Luzern Eichenstrasse 1/3 1966/ Luzern Eichenstrasse 5/7 1966/ Luzern Eichenstrasse 9/ / Luzern Eichenstrasse 13/15 /17/ / Luzern Ruopigenplatz 6/ Luzern Waldstrasse / Rothenburg Konstanz

13 Mietzinse pro Monat Verkaufsfläche m 2 Garagen Einstellplätze Parkplätze Gestehungskosten Versicherungswert Geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag Anzahl Läden Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

14 Inventar des Liegenschaftsbestandes per 31. Dezember 2014 Ort Adresse Baujahr Erneuerung Anzahl Wohnungen Anzahl Zimmer 1. Wohnbauten 11 1 / / / / /2 Rothenburg Konstanz Sursee Leopoldweg 1d/1e Menziken Oelbergstrasse 10/ Sarnen Nelkenstrasse 3 (Baurecht) Sarnen Nelkenstrasse Total 2. Kommerziell genutzte Liegenschaften Emmenbrücke Neuenkirchstrasse 1 (Coop) 1974 Sempach Station (Gde Neuenkirch) Mettenwilstrasse 11 (Migros) 2012/13 Sarnen Nelkenstrasse 5 (Migros) 1975 * Mieter mit Anteil > 5% am Bruttoertrag: Sarnen/Nelkenstrasse 5 (Migros) 7,4% Total * Mieter mit Anteil > 5% am Bruttoertrag: Sarnen/Nelkenstrasse 5 (Migros) 7.3% 3. Gemischte Bauten Langnau am Albis Neue Dorfstrasse 20/20a Höflistrasse 7, 7a, 7b 2008/ Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Sempach Station (Gde Neuenkirch) Mettenwilstrasse /15 Total Grundstücke

15 Mietzinse pro Monat Verkaufsfläche m 2 Garagen Einstellplätze Parkplätze Gestehungskosten Versicherungswert Geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag Anzahl Läden * Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

16 Gestehungskosten, Versicherungs- und Verkehrswerte der Liegenschaften per 31. Dezember 2014 Grundstücke Gestehungskosten Versicherungswert geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag 1. Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Grundsätze der Bewertung Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds (Link: werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.

17 Dorfstrasse, Langnau a. Albis

18 Legende Obere Wiese, Emmenbrücke

19 Effektenbestand Der Fonds hatte während der ganzen Rechenschaftsperiode keinen Effektenbestand. Veränderungen im Liegenschaftenbestand Rechnungsjahr 2014 Käufe keine Verkäufe keine Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften Firma Ciag Immobilien AG Sitz Luzern Zweck Erwerb, Verwaltung und Veräusserung, Miete sowie Vermietung, Pacht sowie Verpachtung und Überbauung von eigenen Grundstücken im Rahmen der Bestimmungen des Anlagefondsrechts und des Fondsreglements des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds. Aktienkapital in Beteiligungsquote in % 100 % Firma Sprengi Immobilien AG Sitz Luzern (Kauf per 1. Januar 2012) Zweck Erwerb, Verwaltung und Veräusserung, Miete sowie Vermietung, Pacht sowie Verpachtung und Überbauung von eigenen Grundstücken im Rahmen der Bestimmungen des Anlagefondsrechts und des Fondsreglements des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds. Aktienkapital in Beteiligungsquote in % 100 % Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

20 Bericht der Schatzungsexperten Von den unabhängigen Schatzungsexperten sind sämtliche Liegenschaften beurteilt, geschätzt und mit Stichtag 31. Dezember 2014 bewertet worden. Die Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7 wurde am nach Abschluss der Sanierungsarbeiten besichtigt. Ebenfalls wurde von der Baustelle Mettenwilstrasse 3 ein Augenschein genommen. Die anderen Immobilien sind nicht besichtigt worden. Grundsatz Die Liegenschaften des Centralfonds sind zu Verkehrswerten zu bilanzieren. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Standardschätzmethode Die Schätzung der Liegenschaften des Centralfonds erfolgt nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Die DCF-Methode ermittelt den Markt wert jeder einzelnen Liegenschaft auf der Basis der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. In einem ersten Schritt werden über einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren die jähr lich er war teten Nettomieterträge berechnet. Ebenfalls objektspezifisch werden für die Dauer von zehn Jahren die zu er wartenden Kosten für Be trieb, Un ter halt und Instandsetzungen usw. er mit telt. Anschliessend werden die resultierenden, jährlichen Netto-Cash-Flows auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert und zusammengefasst. Für die Bestimmung des Residualwertes ab dem elften Jahr wird ein auf den Bewertungsstichtag abgezins ter Barwert (Exit Value) berechnet. Die Abgeltung der künftigen Instandsetzungs kos ten erfolgt durch Schätzung der Instandsetzungsaufwendungen in Ab hängigkeit der Neuer stellungs kosten, Schätzung des In standsetzungszeitpunktes und der Anzahl der Wiederholungen, abdiskontiert auf den Zeitpunkt der Bewertung. Der für die Abdiskontierung der Cash-Flows anzuwendende Diskontsatz basiert auf einem langjährigen Durchschnittswert risikoloser Anlagen (Bundesobligationen mit 10 Jahren Laufzeit: Dieser durchschnittliche Zinssatz der letzten fünf Jahre ist erneut gesunken) in der Höhe von 1,09 %, den Immobilitätszuschlag von 1,10 % (Kapital-Illiquidität), sowie den Zuschlag gemäss individuellem Immobilienrating. Die Liegenschaftsratings sind unverändert. Wir werden diese erst nach der nächsten allgemeinen Besichtigung (Dezember 2016) anpassen. Im Berichtsjahr 2014 wurde wie schon in den Vorjahren bei den Gewerbeimmobilien der «Zuschlag infolge starren Mietzinsen» beibehalten. Mieterträge, welche sich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise richten, erfahren keine Senkung des gesunkenen Zinsniveaus. Das Belassen der Mieterträge bei gleichzeitiger Senkung des Diskontsatzes hätte eine mathematische Wertsteigerung zur Folge, welche einer nachhaltigen Grundlage entbehren würde. Aufgrund der Trägheit des Referenzzinssatzes stehen insbesondere bei älteren Liegenschaften die Senkung des Diskontsatzes und das Mietzinssenkungspotential in einem wertverzerrenden Verhältnis. Darum wurde bei den betreffenden Bewertungen die Senkung des Diskontsatzes (-0.2 Punkte) mit einer Korrektur von 0.1 Punkten abgefedert bzw. halbiert. Diese Massnahme folgt sinngemäss dem Muster der letzten Jahre, bei dem bereits bei einigen insbesondere neueren Liegenschaften ein Zuschlag aufgrund der starren Mietzinse erhoben wurde. Der Wertzuwachs aufgrund der Senkung des Diskontsatzes wäre, ohne diese Korrektur, unrealistisch und nicht zu vertreten. Erst nach einer allfälligen Senkung des Referenzzinssatzes und der entsprechenden Senkung der Mietzinse oder nach einem Wiederanstieg der Bundesobligationen kann auf diese Massnahme wieder verzichtet werden. Zu beachten ist die Zusammensetzung des jeweiligen Diskontsatzes auf der Zusammenstellung. Mit dieser Massnahme wird bei gewerblich genutzten Liegenschaften bzw. Liegenschaften mit indexierten Mieterträgen der Basis-Zinssatz faktisch bei 2,2 % (Niveau 2011) eingefroren. Der gleiche Zuschlag wird bei jenen Wohnliegenschaften erhoben, bei welcher die Mieterträge (noch) keine Senkung aufgrund des tieferen Referenz-Zinssatzes erfahren haben. Für die Liegenschaften des Centralfonds liegt der Diskontierungszinssatz in einer Bandbreite von 3,3% bis 5,1%. Der durchschnittliche, gewichtete Diskontierungszinssatz 2014 beträgt 3.70 %. Bemerkungen zu den laufenden Investitionen Die Liegenschaft Mettenwilstrasse 3, Sempach-Station, ist im Bau. Anlässlich der Besichtigung der Baustelle konnte festgestellt werden, dass die aufgelaufenen Kosten von ca. 4.1 Mio (inkl. Landerwerb) dem Baufortschritt entsprechen. Bewertungsresultat Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Ausführungen schätzen wir den Marktwert des Portfolios des Centralfonds per auf Sempach/Sursee, 31. Dezember 2014 Die Schatzungsexperten: Thomas Häfliger Josef Zangger

21 Bericht der Revisionsstelle Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir den Jahresbericht des Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. b h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG, Seiten 5, 8 10, 12 16, 19), für das am abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung des Jahresberichtes in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung des Jahresberichts, der frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über den Jahresbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob der Jahresbericht frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die im Jahresbericht enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben im Jahresbericht als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresberichts von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Jahresbericht für das am abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetz licher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. Luzern, 29. Januar 2015 PricewaterhouseCoopers AG Heinz Furrer Revisionsexperte Leitender Prüfer Roman Aregger Revisionsexperte Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

22 Riffigstrasse 18, Emmenbrücke

23 Entwicklung der Ausschüttung und des Ausgabepreises Jahr Anzahl Anteilscheine Ausschüttung pro Anteil Ausgabepreis im Umlauf Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

24 bischof meier