Baubewilligung. Gütliche Erledigung von strittigen Sachverhalten

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1 Baubewilligung Gütliche Erledigung von strittigen Sachverhalten Dr. iur. Christian Häuptli, Rechtsanwalt Raumplaner NDS FH, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilien Häuptli van den Bergh Rechtsanwälte Notariat Kasernenstrasse Aarau 1

2 Was kann verglichen werden? Wann vergleicht man? Wie vergleicht man? Optik Bauherrschaft / Einwendende Häuptli van den Bergh 2

3 Inhaltsverzeichnis I. Baubewilligung II. Öffentliches Recht / Privates Recht III. Gestaltungsspielraum bei Baubewilligungen IV. Zeitpunkt der Einigung V. Instrumente zur Sicherung der Bauherrschaft VI. Art der Einigung und Sicherung VII. Rechtsmittelverfahren Häuptli van den Bergh 3

4 I. Baubewilligung Funktion der Baubewilligung Instrument zur Durchsetzung von Nutzungsplan und Bauvorschriften; das heisst von öffentlichem Recht. Bundesrechtliche Voraussetzungen (Art. 22 RPG) Zonenkonformität Erschliessung müssen positiv gegeben sein. Baupolizeiliche Voraussetzungen (Abstände, Ausnützung Höhe usw.): Negative Prüfung. Häuptli van den Bergh 4

5 Gesetzliche Grundlagen Bundesrecht Art. 22 RPG Art. 25 RPG Art. 25a RPG Art. 33 RPG Baubewilligung Zuständigkeiten Koordination Rechtsschutz Kantonales Recht 4 BauG Verfahren BauG Verfahren, Koordination, Geltungsdauer BauV Verfahren Häuptli van den Bergh 5

6 Rechtsnatur Verfügung; Polizeibewilligung (AGVE 2001, S. 304; 2004, S. 452) Konkretisierung der Eigentumsfreiheit bzw. Rechtsgrundlage für die Beschränkung der Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV). Rechtsanspruch auf Erteilung bei Einhalten der massgeblichen Vorschriften. Geltung für das bewilligte Bauvorhaben, d.h. Übertragbar. Zwingt nicht zum Bau. Häuptli van den Bergh 6

7 Inhalt der Baubewilligung Feststellend und gestaltend Feststellend: Bauvorhaben entspricht dem Zweck der Nutzungszone. Keine Hindernisse baupolizeilicher Art. Gestaltend: Recht zum Bauen. Häuptli van den Bergh 7

8 Nebenbestimmungen Bedingungen (suspensiv und resolutiv): Wirksamkeit der Baubewilligung hängt davon ab. Auflagen: Pflichten und Forderungen mit Verwaltungszwang durchsetzbar. Revers: Beseitigungsrevers, Mehrwertrevers. Häuptli van den Bergh 8

9 Geltungsdauer 2 Jahre ( 65 BauG, 57 Abs. 2 BauV) Fristbeginn: RK Baubewilligung Massgebend für Baubeginn: Aushubbeginn 57 Abs. 3 BauV Häuptli van den Bergh 9

10 Wirkung der Baubewilligung Materielle Rechtskraft Baubewilligung von Behörden inhaltlich nicht abänderbar. Vorbehalt des Widerrufs ( 37 VRPG; AGVE 1998, S. 201; Kommentar BauG, 59 N 59). Widerruf Baubewilligung entspricht Rechtslage nicht; Interessenabwägung; besonderes gewichtiges Interesse erforderlich bei Baubewilligung (BGE 137 I 69; AGVE 2001, S. 144; ZBl 108/2007, S. 299). Häuptli van den Bergh 10

11 Abänderbarkeit Spezialfälle (z.b. Immissionen) Neues Baugesuch jederzeit möglich (AGVE 2001, S. 304). Grenze der Erneuerung eines Baugesuchs Rechtsmissbrauch (AGVE 2001, S. 304). Anspruch auf Behandlung bei neuen Umständen (AGVE 2001, S. 304). Häuptli van den Bergh 11

12 Abweisung des Baugesuchs Negativer Verwaltungsakt Feststellung: Bauprojekt entspricht nicht den Vorschriften. Möglichkeit der Neueinreichung, abgeändert oder gleich. Bei gleichem Gesuch: Eintreten = Frage der Wiedererwägung (AGVE 2004, S. 452). Häuptli van den Bergh 12

13 Alternatives Baugesuch Verschiedene Varianten möglich (AGVE 1998, S. 449). Rechtsschutzinteresse an Behandlung gegeben, solange von einer Bewilligung noch kein Gebrauch gemacht wurde. Freie Variantenwahl während der Dauer der Gültigkeit der Bewilligung. Stellung der Einwendenden. Häuptli van den Bergh 13

14 II. Öffentliches Recht Baubewilligung Anwendung von öffentlichem Baurecht und Ähnlichem (Umweltrecht, Gewässerrecht, Wald, Landwirtschaft usw.). Öffentliches Recht In der Regel zwingendes Recht. Rechtsanwendung: von Amtes wegen. Privates Recht Verhältnis zwischen Privaten, disponibel. Häuptli van den Bergh 14

15 III. Gestaltungsspielraum Begrenzung der Gestaltungsmöglichkeiten Begrenzt durch: Zwingenden Charakter des öffentlichen Rechts vgl. Art. 680 Abs. 3 ZGB; Art. 19 und 20 OR, Schranke der öffentlichen Ordnung vgl. Art. 6 ZGB; das Eigentumsrecht ist nicht ausschliesslich durch das Bundeszivilrecht geregelt (Berner Kommentar, Art. 6 ZGB, N 25 ff.) Zwingendes behördliches Mitwirken Mitwirken verschiedener Behörden (Gemeinde; Kanton, vgl. z.b. 63 BauG) Häuptli van den Bergh 15

16 Gestaltungsmöglichkeiten Privatrechtliche oder verwaltungsvertragliche Gestaltung zum Teil explizit möglich, z.b. Grenzabstand ( 47 BauG) Nutzungsübertragung ( 34 BauV) Übertragung von Wohn- oder Gewerbenutzung Parkfelder auf fremdem Grundstück ( 55 Abs. 1 BauG) Erschliessung mit privatrechtlichem Wegrecht Häuptli van den Bergh 16

17 Erschliessungsvertrag ( 37 Abs. 3 BauG) Vertrag über die Vorfinanzierung von Erschliessungsanlagen ( 37 Abs. 1 BauG) einmalige Beiträge an Infrastrukturen des öffentlichen Verkehrs ( 34 Abs. 1ter BauG) Enteignungsvertrag ( 51 BauG) Häuptli van den Bergh 17

18 Gestaltungsspielraum innerhalb der baurechtlichen Vorgaben, soweit diese Spielraum zulassen. Zum Beispiel: Gebäudehöhe Abstände (grössere) Parkierung (unter-/oberirdisch) Nutzung Ortsbild (kommunales) Häuptli van den Bergh 18

19 Wenn Spielraum bejaht: Vereinbarung Privater im Baugesuchsverfahren möglich. Baubewilligungsbehörde muss akzeptieren. Wenn öffentliche Interessen keinen Spielraum zulassen: Vereinbarung Privater unzulässig bzw. Gemeinde darf nicht akzeptieren. Prüfungspflicht der Bewilligungsbehörde. Häuptli van den Bergh 19

20 IV. Zeitpunkt der Einigung Vor Baugesuchseinreichung Im Einwendungsverfahren Im Rechtsmittelverfahren Grundsatz Je früher, desto verfahrensmässig einfacher. Wenn später Je nach Änderung des Baugesuchs infolge Vereinbarung: Neuauflage notwendig. Folge Neuauflage Weitere Einwendungslegitimierte. Häuptli van den Bergh 20

21 V. Instrumente zur Sicherung der Bauherrschaft Vorentscheid 62 BauG Sondernutzungsplan Erschliessungsplan Gestaltungsplan Bindung des Baugesuchs an den Sondernutzungsplan Einwendungsbeschränkung im nachfolgenden Baugesuchsverfahren (vgl. explizit 95 Abs. 3 BauG für Strassen; vgl. im Übrigen Kommentar BauG, Vorbemerkungen 16 21, N 47/48 Häuptli van den Bergh 21

22 Zusammenwirken mit Gemeindebehörden Bauverwaltung Spezielle Kommissionen (Stadtbildkommission, Baukommission, Altstadtkommission usw.) Einreichen von Entwürfen, Vorbesprechungen Problematik: Möglichkeit späterer Ausstandspflicht (Entscheid Stadt Baden, BGE 1C_150/2009 vom ) Alternatives Baugesuch Zusammenwirken mit Privaten und Organisationen Ziel: Einigung (Vertrag) vor Baugesuch Häuptli van den Bergh 22

23 VI. Art der Einigung und Sicherung Mediation In Art. 33b VwVG geregelt Verfahrenssistierung Evt. Mediator Einigung wird Inhalt der Verfügung Voraussetzung dazu Einigung entspricht den Vorschriften (vgl. dazu Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2010, S. 445, N 1810a ff.). Häuptli van den Bergh 23

24 19 VRPG Mediation nicht genannt Behörden berechtigt, Vergleiche zu schliessen. Voraussetzung dazu Öffentliche Interessen beachten, das heisst Gesetzmässigkeit. Sachentscheid notwendig. Häuptli van den Bergh 24

25 Vereinbarung Inhalt Was Gegenstand des Baugesuch ist. Weiteres, z.b. Kostentragung (Intervention, Bauliches) Gegenseitige Rechtseinräumungen Form Ergebnis der Einigung muss sich in der Baubewilligung zeigen. Häuptli van den Bergh 25

26 Optik Bauherr: Bewilligung erhalten, evt. mit Auflagen Optik Einwendende: Bewilligung mit Auflagen, keine Bewilligung Form frei, soweit nicht spezielle Formvorschriften bestehen (z.b. Einräumung Dienstbarkeiten). Häuptli van den Bergh 26

27 Planunterzeichnung Schriftliche Vereinbarung Notarieller Akt Zustimmung von Behörden Häuptli van den Bergh 27

28 Sicherung der Vereinbarung Ausgangslage Baubewilligung = Momentanaufnahme : Beschränkte Gültigkeitsdauer Neues Gesuch möglich Abgeändertes Gesuch möglich Änderung Bauherrschaft / Grundeigentümer möglich Häuptli van den Bergh 28

29 Problematik daraus Wie verewigt man die Einigung? Optik Einwendende: Vereinigung erwünscht Optik Bauherrschaft: Flexibilität für die Zukunft gewünscht. Häuptli van den Bergh 29

30 Möglichkeiten Dienstbarkeiten (Eigentumsbeschränkungen) Vereinbarung Bestandteil der Baubewilligung Problem: Baubewilligung betrifft öffentlichrechtliche Vorschriften Konventionalstrafe Häuptli van den Bergh 30

31 VII. Rechtsmittelverfahren Vergleich = Verständigung Vergleich: Im Verwaltungsrecht fast ein Fremdwort (AGVE 2005, S. 343; vgl. aber 19 URPG, Fassung 2007). Behandlung als gemeinsamer Antrag der Parteien zur Verfahrenserledigung. Prüfung, ob im zulässigen Spielraum (vgl. auch AGVE 2003, S. 131). Evt. Verfahrenswiederholung oder Beizug Dritter. Form: Schriftlich, Unterzeichnung des Vergleichs (VGE , WBE ). Häuptli van den Bergh 31

32 Taktik Optik Bauherrschaft Optik Einwendende Eine Partei Mehrere Einwendende Persönliche Ziele Kosten Häuptli van den Bergh 32