2 Wesentliche Aspekte des Erbbaurechts

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1 2 Wesentliche Aspekte des Erbbaurechts Dieses Kapitel beinhaltet die historische Entwicklung des Erbbaurechts sowie die Besonderheiten der Eintragung in die Grundbücher. Ebenfalls eingegangen wird auf grundlegende rechtliche Bestimmungen und Vorgaben zum Inhalt des Erbbaurechtsvertrags. 2.1 Historischer Hintergrund Bereits im römischen Zeitalter existierte eine Variante des heutigen Erbbaurechts. Die Emphyteusis oder Emphyteuse war ebenfalls ein dingliches Recht, welches zu Zeiten Kaiser Justinians existierte. Hierbei stand dem Emphyteuta das Recht an einer unbeweglichen Sache eines Dritten zu. Diese unbewegliche Sache, das Grundstück, durfte veräußert, vererbt und übertragen werden. Eine Veränderung der unbeweglichen Sache im Rahmen der Gewinnung von Früchten und Erzeugnissen war erlaubt, jedoch keine Verschlechterung der Sache an sich. Auch hier war für die Nutzung eine Abgabe zu zahlen, den sogenannten Canon. Zudem hatte der Emphyteuta die Lasten und Abgaben zu tragen. 2 Das Ziel mithilfe der römischen Emphyteuse war es, Land, welches in den oströmischen Provinzen nicht mehr bewohnt wurde, landwirtschaftlich nutzbar zu machen. 3 Weitaus bedeutender war im Römischen Reich das Superficies 4, ein dingliches Baurecht zugunsten des Superficaries als Berechtigten. Dieser hatte das Recht auf fremden Boden ein Bauwerk errichten zu können. 5 Das Superficies beinhaltete für den Rechteinhaber zudem, dass dieser ähnlich zum heutigen Erbbaurecht das vererbliche und veräußerliche Recht an dem Bauwerk auf fremden Boden hatte. 6 Wichtig für die Entwicklung deutscher Städte war ein weiterer Vorläufer des Erbbaurechts, welcher sich bereits vor der Aufnahme des römischen Superficies entwickelt hatte - die städtischen Bauleihe. 7 Die städtische Bauleihe wurde auch als Erbleihe bezeichnet. Hierbei wurde erworbener oder enteigneter Boden von der Stadt oder dem Staat mitunter kostenfrei oder durch Zahlung eines jährlichen Zinses zur Verfügung gestellt. 8 Das Ziel war dabei die vorhandene Wohnungsnot durch Wohnungsneubau zu verringern und der bestehenden Bodenspekulation entgegen zu wirken. Von dieser Vorgehensweise wurde im 19. Jahrhundert wieder Abstand genommen. Der zuvor teils un- 2 Von Rotteck/Welcker, Staats-Lexikon, S. 69 f. 3 Vgl. Dransfeld, fub 2011, 214 (215). 4 Ingenstau/Hustedt, Einleitung ErbbauRG, Rn Vgl. Dransfeld, fub 2011, 214 (215). 6 Vgl. Dransfeld, fub 2011, 214 (215). 7 Dransfeld, fub 2011, 214 (215). 8 Dransfeld, fub 2011, 214 (215). Springer Fachmedien Wiesbaden 2016 C. Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts, Business, Economics, and Law, DOI / _2 3

2 entgeltlich zu Verfügung gestellte Boden sollte wirtschaftlichen Ertrag einbringen. Die Grundstücke gingen daher wieder in das Eigentum der Städte über oder wurden teilweise privatisiert. Dadurch wurde es wieder Aufgabe des Einzelnen Bauland vom Eigentümer zu erwerben. 9 Das Superficies und die städtische Bauleihe wurden durch das Erbbaurecht mit den BGB ersetzt. 10 Diese Paragraphen beinhalteten jedoch keine konkreten Regelungen zur Beleihbarkeit 11 des Erbbaurechts insbesondere zum Inhalt und Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags. 12 Das Erbbaurecht hatte mit der Aufnahme in das BGB zum in der Praxis an Bedeutung verloren. 13 Erst mit den Bodenreformbewegungen, unter anderem unter Rudolf Damaschke, erhielt das Erbbaurecht neuen Zuspruch. 14 Die deutschen Bodenreformer unter Damaschke arbeiteten daran, die positiven Aspekte der Bodenwertsteigerung der Gemeinschaft wieder zu übergeben und die Bodenpreisspekulationen zu bekämpfen. Für einen Großteil der Bevölkerung sollte trotz des Bevölkerungsanstiegs und der erhöhten Nachfrage nach Wohnraum die Möglichkeit geboten werden, ein Eigenheim erwerben zu können. 15 Hierbei sollten vor allem Gemeinden unterstützt werden, welche mithilfe des Erbbaurechts Bauland erwerben konnten. Die Bodenwertsteigerung der Grundstücke verblieben in Gemeindeeigentum, gleichzeitig konnte die Förderung des Wohnungsneubaus erfolgen. Die Umsetzung scheiterte jedoch an den fehlenden rechtlichen Grundlagen des BGB. Die Relevanz des Erbbaurechts zur Bekämpfung der Bodenpreisspekulationen und des notwendigen Wohnungsneubaus, nicht zuletzt durch die Bestrebungen der Bodenreformer, mündete schließlich in erste Entwürfe zur Neuregelung des Erbbaurechts. 16 Erlassen wurde die Verordnung über das Erbbaurecht am und trat als ErbbauVO am in Kraft. Am wurde im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die Möglichkeit des Wohnungs- und Teilerbbaurechts mit 30 WEG aufgenommen. 17 Die Namensänderung und rechtliche Klarstellung des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) erfolgte durch Art. 25 im Bundesgesetzblatt (BGBl.) auf S vom und ersetzte die Bezeichnung der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO). Bereits vor Änderung des Titels war die ErbbauVO aufgrund ihrer gesetzlichen Aus- 9 Vgl. Ingenstau/Hustedt, Einleitung ErbbauRG, Rn. 2 f. 10 Ingenstau/Hustedt, Einleitung ErbbauRG, Rn Vgl. Dransfeld, fub 2011, 214 (216). 12 Vgl. Ingenstau/Hustedt, Einleitung ErbbauRG, Rn Vgl. Dransfeld, fub 2011, 214 (216). 14 Vgl. Dransfeld, fub 2011, 214 ( ). 15 Ingenstau/Hustedt, Einleitung ErbbauRG, Rn Ingenstau/Hustedt, Einleitung ErbbauRG, Rn. 7 ff. 17 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn. 1.2 f. 4

3 gestaltung nicht einer Verordnung gleichzusetzen. Die Titeländerung trat mit Art. 80 Abs. 1 im BGBl. S am in Kraft. 2.2 Die Legaldefinition des Erbbaurechts Die Legaldefinition des Erbbaurechts richtet sich nach 1 Abs. 1 ErbbauRG. Demnach ist der Erbbaurechtsnehmer dazu berechtigt, auf oder unter der Oberfläche des im Erbbaurecht stehenden Grundstücks ein Bauwerk zu haben und das Grundstück zu belasten sowie das Erbbaurecht zu veräußern und zu vererben. 2.3 Rechtliche und vertragliche Gestaltung des Erbbaurechts Eigentums- und Besitzverhältnisse Das Erbbaurecht lastet auf einer fremden Sache, dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers und ist als beschränktes dingliches Recht einzuordnen. 18 Dingliche Rechte wirken gegenüber jedermann. Der Rechteinhaber hat hierbei die absolute rechtliche Sachherrschaft im Vollrecht, vgl. 903 BGB und Art. 14 Grundgesetz (GG). Das beschränkte dingliche Recht schränkt diese absolute Herrschaft auf einen Teilbereich ein, dem Nutzungsrecht an der Sache des Dritten (dem Grundstück) im Rahmen des Erbbaurechts, sodass keine absolute Herrschaft mehr über die Sache vorhanden ist. Diese Einschränkung stellt eine Belastung des Eigentums dar. 19 Sowohl Eigentümer als auch Besitzer des Bauwerks wird der Erbbauberechtigte. Der Erbbaurechtsgeber wird mittelbarer Eigenbesitzer an dem Grundstück, wobei der Erbbauberechtigte mit dem Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht 20 als unmittelbarer Fremdbesitzer an dem Grundstück erwirbt. 21 Grundstücksgleich bedeutet in diesem Zusammenhang, dass das Erbbaurecht wie jedes Grundstücksrecht vom Erbbaurechtsnehmer sowohl belastet als auch veräußert oder vererbt werden kann. 22 Gemäß 11 ErbbauRG finden auf das Erbbaurecht die Gesetze über Grundstücke im BGB Anwendung. 23 Es ist nicht zwingend notwendig, dass der Eigentümer des Grundstücks und der Erbbauberechtigte unterschiedliche Personen sind. Sind diese identisch besteht ein Eigentümererbbaurecht. 24 Das Eigentümererbbaurecht lässt das vorherige Erbbaurecht nicht erlöschen, sondern erlaubt für das Recht an der eigenen Sache einen größeren rechtlichen Rahmen. Ausgeübt wird diese Möglichkeit beispielsweise beim Eintritt des 18 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Webel, Zivilrecht Band 2, S. 37 f. 20 Vgl. Palandt/Bassenge, Einleitung ErbbauRG, Rn Palandt/Bassenge, ErbbauRG 1, Rn Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Vgl. Palandt/Bassenge, Einleitung ErbbauRG, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn

4 Heimfalls nach 2 Nr. 4 ErbbauRG als auch bei Vorkaufs- oder Ankaufsrechten der Parteien gemäß 2 Nr. 7 ErbbauRG. Es erfolgt durch Eintragung in das Grundbuch sowie die einseitige Erklärung des Eigentümers des Grundstücks zur Belastung mit dem Erbbaurecht Der Erbbaurechtsvertrag Das Schaubild unter Abb. 1 stellt die schuldrechtlichen Pflichten des Erbbaurechtsvertrags dar. Der Erbbaurechtsgeber verpflichtet sich zur Bestellung des Erbbaurechts zugunsten des Erbbaurechtsnehmers (vgl. 433 Abs. 1 BGB). Hingegen verpflichtet sich der Erbbaurechtsnehmer zur Zahlung des Erbbauzinses an den Erbbaurechtsgeber (vgl. 433 Abs. 2 BGB), soweit dieser vereinbart worden ist. Bestellung des Erbbaurechts ( 433 Abs.1 BGB) Erbbaurechtsgeber Erbbaurechtsnehmer Zahlung des Erbbauzinses ( 433 Abs. 2 BGB) Abb. 1 Schuldrechtliche Pflichten durch den Erbbaurechtsvertrag 26 Gesetzlicher Inhalt und somit zwingend ist 1 ErbbauRG. So kann der Erbbaurechtsgeber mit dem Erbbaurechtsnehmer keinerlei vertragliche Vereinbarung treffen, dass dieser unter bestimmten Bedingungen das Erbbaurecht aufgeben muss. Eine solche Vereinbarung würde das Erbbaurecht unter eine auflösende Bedingung stellen (vgl. 1 Abs. 4 ErbbauRG). Inhalt des dinglichen Erbbaurechts können vertragliche Vereinbarungen des 2 8 ErbbauRG werden. Solche Inhalte sind die Verpflichtung zu Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks (vgl. 2 Nr. 1 ErbbauRG). Die Errichtung des Bauwerks wird zumeist von Gemeinden und Kirchen vorgeschrieben, welche den Wohnungsbau fördern. Das Interesse an der Aufnahme einer Instandhaltungsverpflichtung ist gerade in Bezug auf den Heimfall oder den zeitlichen Ablauf des Erbbaurechts für den Erbbaurechtsgeber wichtig, da dieser nach dieser Zeit das Gebäude übernimmt. Somit hat er ein erhebliches Interesse daran, dass der Erbbaurechtsnehmer seiner Instandhaltungspflicht nachkommt. 27 Aufgenommen werden können auch Versicherungsbestimmungen und Bestimmungen zum Wiederaufbau bezüglich des Bauwerks (vgl. 2 Nr. 2 ErbbauRG), diese 25 Vgl. Ingenstau/Hustedt, 1 ErbbauRG, Rn. 47 ff. 26 Eigene Darstellung in Anlehnung an Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S

5 dienen dem Schutz des Bauwerks und der Erhaltung dessen auch im Sinne des Erbbaurechtsgebers, wenn das Bauwerk wieder an ihn übergeht. Die Versicherungsleistungen können all jene sein, die das Gebäude betreffen, wie beispielsweise eine Leitungswasserversicherung. 28 Nach 2 Nr. 3 ErbbauRG können öffentliche und privatrechtliche Lasten und Abgaben an den Erbbaurechtsnehmer vertraglich übertragen werden, wie beispielsweise die Grundsteuer oder Abgaben auf Kanal- oder Straßenerneuerungen. Der Heimfall nach 2 Nr. 4 ErbbauRG stellt eine Absicherung des Grundstückseigentümers gegenüber den Erbbaurechtsnehmers dar, welcher unter bestimmten Voraussetzungen dem Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zu übertragen hat. Diese Voraussetzungen sind vertraglich zu vereinbaren und stellen meist Vertragsbrüche dar, beispielsweise bei einem Zahlungsverzug des Erbbauzinses in Höhe von mindestens zwei Jahresbeträgen gemäß 9 Abs. 4 ErbbauRG. 29 Vertragsstrafen im Sinne des 2 Nr. 5 ErbbauRG können darüber hinaus zu Lasten des Erbbaurechtsnehmers vereinbart werden, welche er zahlen muss. Zugunsten des Erbbaurechtsnehmers kann außerdem gemäß 2 Nr. 6 ErbbauRG ein Vorrecht eingeräumt werden, dass das Erbbaurecht nach dem Ablauf erneuert wird. Zudem kann dem Grundstückseigentümer vertraglich die Verpflichtung erteilt werden, dass dieser dem Erbbaurechtsnehmer das Grundstück verkauft. Die Voraussetzungen für dieses Vorrecht können ebenfalls vertraglich geregelt werden. 30 Dinglicher Inhalt im Erbbaurechtsvertrag können gemäß 5 ErbbauRG ebenfalls Zustimmungsvereinbarungen des Grundstückseigentümers werden, welche die Belastung des Grundstücks oder die Veräußerung des Erbbaurechts durch den Erbbaurechtsnehmer an einen Dritten zum Inhalt hat. Kein dinglicher Inhalt im Sinne der 2 8 ErbbauRG und somit lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den jeweiligen Vertragsparteien, besteht beim Erbbauzins gemäß 9 ErbbauRG. 31 Wird der Erbbauzins schuldrechtlich vereinbart, ist diese Vereinbarung einzig zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und dem Grundstückseigentümer wirksam und nicht gegen jedermann. Dies hat zur Folge, dass bei Ablauf oder Veräußerung des Erbbaurechts diese Vereinbarung ebenfalls erlöschen würde. Der Erbbauzins kann einzig als Reallast verdinglicht werden. Die Reallast gemäß 1105 BGB stellt das Recht dar, dass an denjenigen dessen Grundstück belastet wird, eine wiederkehrende Leistung zu entrichten ist. 32 Als dingliche Reallast kann der Erbbauzins mit der Eintragung als Be- 28 Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Palandt/Bassenge, Bürgerliches Gesetzbuch 1105, Rn. 1. 7

6 lastung in das Erbbaugrundbuch in Abteilung II gegenüber jedermann abgesichert werden. 33 Der Erbbaurechtsvertrag unterliegt als schuldrechtlicher Verpflichtungsvertrag 11 Abs. 2 ErbbauRG und 311b Abs. 1 BGB und ist die Grundlage für die dingliche Einigung der Vertragsparteien. Wie jeder Grundstücksvertrag ist der Erbbaurechtsvertrag notariell zu beurkunden um rechtmäßig zu entstehen. Schuldrechtlich werden der Erwerb insbesondere die Übertragung als Pflicht der Parteien notariell beurkundet Die Bestellung des Erbbaurechts Hinsichtlich der Bestellung für die Berechtigten, die sowohl natürliche und juristische Personen, rechtsfähige Personalgesellschaften als auch Personenmehrheiten sein können 35, ist ausschließlich die subjektiv-persönliche Bestellung möglich. Eine subjektiv-persönliche Bestellung liegt zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person insbesondere einer Personengesellschaft vor. Hingegen besteht eine subjektiv-dingliche Bestellung nur zugunsten der Sache, beim Erbbaurecht dem Erbbaugrundstück und somit nur zugunsten des Eigentümers des Grundstücks. Eine subjektiv-dingliche Bestellung scheidet aus, da die Sonderrechtsfähigkeit des Grundstücks nach 96 BGB nicht gegeben ist. 36 Eine Sonderrechtsfähigkeit besteht, soweit die Hauptsache belastet, veräußert oder gepfändet werden kann. Wesentliche Bestandteile sowie beschränkte dingliche Rechte sind nicht sonderrechtsfähig. Das Bauwerk auf oder unter dem Grundstück wird wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (vgl. 12 ErbbauRG), jedoch nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (vgl. 93, 946 BGB). 37 Anzuwenden sind die Vorschriften nach 11 ErbbauRG, welche sich auf das Grundstücksrecht beziehen. Daher entsteht das Erbbaurecht rechtlich gemäß 873 BGB i.v.m. 11 ErbbauRG durch Einigung und Eintragung gemäß 13 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) Das Grundbuch des Grundstücks und das Erbbaugrundbuch Obwohl das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, weist es in Bezug auf die Eintragung in das Grundbuch eine Besonderheit auf. Das Erbbaurecht wird sowohl in das Grundbuch des belasteten Grundstücks als auch in das von Amts wegen eröffnete Erbbaugrundbuch eingetragen (vgl. 14 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG). Jedes der Grundbücher hat unterschiedlich konstitutive Wirkungen. Das Grundbuch des Grundstücks hat konstitutive Wirkung für das Erbbaurecht an sich, die Dauer, den Rang und 33 Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Vgl. Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 (79). 35 Palandt/Bassenge, ErbbauRG 1, Rn Vgl. Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 (79). 8

7 den rechtlichen Weiterbestand und setzt zur Eintragung die Einigung gemäß 873 BGB i.v.m. 11 ErbbauRG voraus. Eingetragen werden in das Grundbuch des Grundstücks der Erbbauberechtigte, die Dauer, eine mögliche aufschiebende Bedingung oder zeitliche Bestimmungen sowie der Beginn als auch das zeitliche Ende des Erbbaurechts. Ebenso kann eine Verlängerungsoption aufgenommen werden. In Hinblick auf die Inhalte der 2 8 ErbbauRG nimmt es Bezug auf das Erbbaugrundbuch gemäß der Ordnungsvorschrift des 14 Abs. 2 ErbbauRG. Sollte ein Wechsel des Erbbauberechtigten erfolgen, beispielsweise durch eine Veräußerung des Erbbaurechts, so ist auch der neue Erbbauberechtigte in das Grundbuch des Grundstücks einzutragen, ebenso wie Vormerkungen, Widersprüche oder Verfügungsbeschränkungen. 39 Die konstitutive Wirkung des Erbbaugrundbuchs erstreckt sich nicht auf die Entstehung des Erbbaurechts an sich, wohl aber auf alle dinglichen Inhalte des Erbbaurechts. Darunter fallen der vertragsgemäße Inhalt der 2 8 ErbbauRG, die Entschädigung für das Bauwerk durch Zeitablauf (vgl. 27 Abs. 4 ErbbauRG) sowie die Vergütung des Erbbaurechts durch Eintritt des Heimfalls (vgl. 32 Abs. 1 ErbbauRG). Des Weiteren sind Übertragungen, Belastungen, Vormerkungen, Widersprüche, Verfügungsbeschränkungen und Inhaltsänderungen, welche nicht die Dauer betreffen, in das Erbbaugrundbuch einzutragen. 40 Das Erbbaugrundbuch wird aufgrund des Grundstückscharakters des Erbbaurechts durch die 873, 875, 877 BGB eingeschränkt. 41 Gemäß 14 Abs. 3 Satz 1 ErbbauRG ist das Erbbaugrundbuch für das Erbbaurecht das Grundbuch nach dem BGB. In das Grundbuch des belasteten Grundstücks wird das Erbbaurecht an erster Rangstelle in Abteilung II eingetragen. Sollte bereits an erster Rangstelle eine Last oder Beschränkung eingetragen sein, wie beispielsweise ein Wegerecht oder ein Vorkaufsrecht und eine Einigung bezüglich des Rangs nicht möglich sein, kann das Erbbaurecht nicht bestellt werden. Die erste Rangstelle ist durch 10 ErbbauRG vorgeschrieben. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung bleibt das Erbbaurecht aufgrund der Rangstelle bestehen. 42 Das Erbbaugrundbuch wird bei der Löschung des Erbbaurechts von Amts wegen geschlossen (vgl. 16 ErbbauRG). 43 Trotz des Zusammenhangs zwischen den beiden Grundbüchern können Mängel nicht geheilt werden, wenn das jeweils andere Grundbuch die mangelnde Eintragung aufweist. 44 Sollte ein Widerspruch zwischen den Grundbüchern bestehen, ist die Zustän- 39 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn ff. 41 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts Rn Ingenstau/Hustedt, 14 ErbbauRG, Rn.3 ff. 43 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts Rn Ingenstau/Hustedt, 14 ErbbauRG, Rn

8 digkeit des jeweiligen Grundbuchs maßgebend, welche nach dem Gesetz das Grundbuch für den entsprechenden Widerspruch darstellt. Hierunter fallen auch alle Vorschriften der 891 ff. BGB. 45 So wäre das Grundbuch des Grundstücks beispielsweise bei einem Widerspruch der Dauer des Erbbaurechts maßgebend. 46 Besteht ein Wohnungserbbaugrundstück, ist gemäß 30 Abs. 3 WEG i.v.m. 14 ErbbauRG für jeden Teil des Erbbaurechts ein eigenes Erbbaugrundbuch anzulegen Rechte und Pflichten der Bebaubarkeit Für das Erbbaurecht muss ein Verwendungsrecht bestehen. 48 Ist die Möglichkeit der Bebaubarkeit des Grundstücks nicht gegeben, kann kein Erbbaurecht entstehen. Einzig eine Veräußerungsbeschränkung kann zum Rechtsinhalt werden. 49 Hingegen gibt es keine gesetzliche Vorgabe, dass eine Pflicht besteht das Bauwerk zu errichten. Vertraglich kann festgesetzt werden, dass das Bauwerk errichtet werden muss (vgl. 2 Nr. 1 ErbbauRG). Neben einem wirtschaftlichen Interesse des Grundstückseigentümers zur Sicherung des Erbbauzinses, ist eine solche Vereinbarung im Rahmen der Beleihbarkeit auch im Sinne des Erbbaurechtsnehmers. Wird die vertraglich festgesetzte Frist nicht eingehalten, kann außerdem eine Vertragsstrafe gemäß 2 Nr. 5 ErbbauRG geltend gemacht werden, soweit diese ebenfalls in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen worden ist. 50 Diese Vertragsstrafe kann in der Praxis einen Strafzins beinhalten, welcher der Erbbaurechtsnehmer auf den eigentlichen Erbbauzins zu zahlen hat, jedoch können gesetzliche Verzugszinsen im Sinne des 288 BGB nicht geltend gemacht werden. 51 Ist der Strafzins innerhalb des 2 Nr. 5 ErbbauRG vereinbart worden, wird er unter den vereinbarten Voraussetzungen fällig. Die Verjährung tritt gemäß 4 ErbbauRG innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis des Grundstückseigentümers von den Voraussetzungen ein, insbesondere verjährt der Anspruch innerhalb von zwei Jahren ohne Kenntnis der eingetretenen Voraussetzungen Vgl. Ingenstau/Hustedt, 14 ErbbauRG, Rn Ingenstau/Hustedt, 14 ErbbauRG, Rn Ingenstau/Hustedt, 14 ErbbauRG, Rn Palandt/Bassenge, ErbbauRG 1, Rn. 6 ff. 49 Palandt/Bassenge, ErbbauRG 1, Rn. 6 ff. 50 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn f. 51 Ingenstau/Hustedt, 2 ErbbauRG, Rn. 89 f. 52 Ingenstau/Hustedt, 2 ErbbauRG, Rn

9 2.6 Der Heimfall Definition Die Legaldefinition richtet sich nach 2 Nr. 4 ErbbauRG. Der Heimfall ist die Verpflichtung für den Erbbauberechtigten, unter Eintritt einer bestimmten Voraussetzung sein Erbbaurecht an den Erbbaurechtsgeber und Grundstückseigentümer zu übertragen Inhalte Das Erbbaurecht darf nicht unter einer auflösenden Bedingung stehen (vgl. 1 Abs. 4 ErbbauRG). Da beim Heimfall das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer übertragen wird, steht es nicht unter einer auflösenden Bedingung (vgl. 889 BGB) sondern wird als Eigentümererbbaurecht fortgeführt. Das Recht des Heimfalls soll den Grundstückseigentümer schützen. Nimmt dieser sein Recht in Anspruch, so hat er dem Erbbauberechtigten gemäß 32 ErbbauRG eine angemessene Vergütung für die Herausgabe des Erbbaurechts zu zahlen. Die Höhe, die Art sowie der vollständige Ausschluss der Vergütung können vertraglich vereinbart werden. 53 Ausgeschlossen werden kann die Vergütung nicht nach 32 Abs. 2 ErbbauRG soweit das Erbbaurecht zugunsten einkommensschwacher Bevölkerungskreise bestellt worden ist. In diesem Fall ist zumindest ein Wert von zwei Dritteln des Verkehrswerts zu zahlen (vgl. 32 Abs. 2 Satz 3 ErbbauRG), den das Erbbaurecht zum Zeitpunkt des Heimfalls aufweist. 54 Zudem kann mithilfe des Heimfalls eine schuldrechtliche Vereinbarung verdinglicht werden, sodass der Grundstückseigentümer eine umfassende Absicherung des 2 Nr. 1 7 ErbbauRG erhält. Nicht aufgenommen kann nach 6 Abs. 2 ErbbauRG die Voraussetzung des Anspruchs auf Heimfall durch 5 ErbbauRG aufgrund der fehlenden Zustimmung des Grundstückseigentümers, beispielsweise bei einem Verkauf des Erbbaurechts gemäß 5 Abs. 1 ErbbauRG. 55 Unberührt vom Heimfall bleiben Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, Reallasten und die Vormerkung einer Sicherungshypothek (vgl. 33 Abs. 1 ErbbauRG). Der Erbbauberechtigte ist gesetzlich nicht berechtigt sich von dem errichteten Bauwerk etwas anzueignen oder das Bauwerk vollständig zu entfernen (vgl. 34 ErbbauRG). Dafür hat das Bauwerk die Bestimmungen nach 12 ErbbauRG zu erfüllen und muss wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts sein. Ein Bauwerk vorübergehender Natur fällt nicht unter diese Bestimmung (vgl. 95 BGB). 56 Zwar kann 53 Ingenstau/Hustedt, 2 ErbbauRG, Rn. 51 f. 54 Ingenstau/Hustedt, 32 ErbbauRG, Rn. 6 ff. 55 Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 (87). 56 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn

10 schuldrechtlich der 34 ErbbauRG zwischen den Parteien geändert werden, der Erbbaurechtsnehmer kann aber nicht dazu verpflichtet werden, das Bauwerk aufgrund des Eintritts des Heimfalls abreißen zu müssen. 57 Die Voraussetzungen des Heimfalls sind im Erbbaurechtsvertrag aufzuführen, eine detaillierte Auflistung ist jedoch nicht nötig. Voraussetzungen für den Erbbaurechtsgeber können beispielsweise vorliegen, wenn das Fortbestehen des Erbbaurechts für ihn eine unbillige Härte darstellen würde. Gründe hierfür können beispielsweise der Tod des Erbbauberechtigten oder des Grundstückseigentümers, eine vertragswidrige Nutzung des Bauwerks oder die Insolvenz des Erbbauberechtigten sein. 58 Möglich ist der Heimfall auch aufgrund eines Rückstands des Erbbauzinses von mindestens zwei Jahresraten (vgl. 9 Abs. 4 ErbbauRG), der Vertragsverletzung aufgrund der nicht vorgenommenen Errichtung des Bauwerks innerhalb eines bestimmten Zeitraums sowie die Verletzung vertraglich vereinbarter Instandhaltungsvereinbarungen. 59 Allerdings bestehen rechtliche Schranken für den Heimfallanspruch. Es dürfen keine überraschenden Klauseln oder sittenwidrige Vereinbarungen bestehen. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und die Insolvenzordnung sind einzuhalten Verjährung Der Heimfall verjährt gemäß 4 ErbbauRG nach sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, an dem der Grundstückseigentümer Kenntnis für die Voraussetzung erlangt hat. Der Anspruch verjährt spätestens nach zwei Jahren ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Grundstückseigentümers ab Beginn des Eintritts der Voraussetzungen. 61 In diesem Zusammenhang besteht die Frage, inwiefern sich 4 ErbbauRG auf den Heimfall bezieht. Unterschieden wird, wie in Abb. 2 dargestellt, beim Heimfall die Zeit vom Eintritt des Heimfallanspruchs bis zur Geltendmachung des Anspruchs von Seiten des Grundstückseigentümers gegenüber dem Erbbaurechtsnehmer. Diese Phase 1 wird als Anspruch auf Heimfall bezeichnet. Die Phase 2 hingegen wird als Anspruch aus Heimfall bezeichnet, welche ab der Geltendmachung des Heimfallanspruchs bis zur Erfüllung erfolgt. Die Verjährungsfrist des 4 ErbbauRG macht jedoch nicht deutlich, ob die sechs Monate lediglich auf Phase 1 und entsprechend dem Anspruch auf Heimfall bezogen werden oder ob diese sechs Monate sich sowohl auf Phase 1 als auch auf Phase 2 beziehen Ingenstau/Hustedt, 34 ErbbauRG, Rn. 1 f. 58 Ingenstau/Hustedt, 2 ErbbauRG, Rn. 62 f. 59 Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Ingenstau/Hustedt, 2 ErbbauRG, Rn. 69 f. 61 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn DNotI, ErbbauRG 1, 4; BGB; 194, 195, 1 (1). 12

11 Eintritt Geltendmachung Erfüllung Heimfallvoraussetzung Heimfallanspruch Heimfallanspruch Phase 1 Phase 2 Anspruch auf Heimfall Anspruch aus Heimfall Abb. 2 Darstellung der Phasen beim Heimfall 63 Als einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung kann der Heimfallanspruch formlos geltend gemacht werden. Entgegen der Möglichkeit, dass sich die Verjährungsfrist des 4 ErbbauRG nur auf die erste Phase bezieht, wäre die Annahme, dass es sich dann um eine Ausschlussfrist handeln würde. Bei der Ausschlussfrist würde nach sechs Monaten jeglicher Anspruch erlöschen. Zudem hätte der Grundstückseigentümer sechs Monate ab Kenntnis Zeit sich zu überlegen, ob der Anspruch geltend gemacht wird oder nicht. Diese Zeitspanne zugunsten des Grundstückseigentümers erscheint nicht den 4 ErbbauRG darzustellen. Ebenso spricht dagegen, dass Ansprüche aus Verjährung gemäß 194 Abs. 1 BGB solche sind, welche sich auf das Tun oder Unterlassen eines anderen beziehen. Die einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Erbbaurechtsnehmer erscheint jedoch keinen Anspruch aus Tun oder Unterlassen eines anderen im Sinne des 194 Abs. 1 BGB zu sein. Zudem würde ein Heimfallanspruch, welcher dinglich gesichert wäre, gemäß 902 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Verjährung ausgeschlossen werden. Die Schlussfolgerung macht deutlich, dass sich 4 ErbbauRG sowohl auf den Anspruch auf Heimfall als auch den Anspruch aus Heimfall bezieht und somit die Erfüllung des Heimfallanspruchs innerhalb der sechs Monate ab Kenntnis nach Eintritt der Heimfallvoraussetzung zu erfolgen hat Erbbauzinsen Definition Die Legaldefinition des Erbbauzinses erfolgt in 9 Abs. 1 ErbbauRG. Somit ist der Erbbauzins eine wiederkehrende Leistung für die Bestellung des Erbbaurechts. Ist diese vereinbart worden, so sind die Gesetze des BGB für Reallasten anzuwenden. Die Verjährung der Erbbauzinsen unterliegt dem BGB. Somit sind dinglich eingetragene Erbbauzinsen im Grundbuch des Grundstücks gemäß 902 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Verjährung ausgenommen Eigene Darstellung nach DNotI, ErbbauRG 1, 4; BGB 194, 195, 1 (1). 64 Vgl. DNotI ErbbauRG 1, 4; BGB 194, 195, 1 (1 2). 65 Vgl. Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn

12 Erbbauzinsen, die im Rückstand stehen, verjähren innerhalb von drei Jahren gemäß 902 Abs. 1 S. 2 BGB i.v.m. 194, 195 BGB, wobei die Frist mit Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch gemäß 199 BGB entstanden ist Der Erbbauzins als Reallast Die Verdinglichung der Reallast erfolgt durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch (vgl. 873 BGB). Mit konstitutiver Wirkung wird die Reallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen. Der Erbbauzins ist eine subjektiv-dingliche Reallast (vgl. 9 Abs. 2 ErbbauRG i.v.m BGB) zugunsten des Eigentümers des Grundstücks. 67 Ein Grundbucheintrag als subjektiv-persönliches Recht zugunsten des Erbbaurechtsnehmers ist inhaltlich nicht zulässig (vgl Abs. 1 BGB). Daraus folgt, dass Erbbauzinsen, welche noch nicht fällig sind, nicht vom Grundstückseigentum getrennt werden können. 68 Nach 96 BGB werden die noch nicht fälligen Leistungen des Erbbauzinses sowie das Stammrecht am Grundstück Bestandteil des Grundstücks. 69 Der Erbbauzins ist als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (vgl. 93 BGB) nicht mehr vom Eigentum des Grundstücks zu trennen (vgl BGB) und kann ohne das Erbbaugrundstück nicht veräußert, gepfändet oder übertragen werden. Der Erbbauzins ist somit sonderrechtsunfähig Die Höhe des Erbbauzinses Die Höhe des Erbbauzinses ist frei vereinbar zwischen den Vertragsparteien. Diese darf jedoch, bei Erbbaurechten welche zu Wohnzwecken bestellt worden sind, nicht unbillig sein (vgl. 9a Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG). Generell wird in der Praxis ein bestimmter Prozentsatz des Verkehrswertes des Erbbaugrundstücks angesetzt. Der Erbbauzins wird in Relation zur Nutzungsmöglichkeit gesetzt. Der Unterschied besteht darin, ob das Erbbaugrundstück für soziale Zwecke und somit zur Daseinsvorsorge beispielsweise zugunsten kinderreicher Familien, privat zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt wird. 71 Im Jahr 2009 lag der Erbbauzins im Durchschnitt bei kommunalen Erbbaurechtsgebern bei ungefähr 3,60 % für Erbbaurechte zu Wohnzwecken und durchschnittlich bei 4,00 % bei derselben Nutzung mit kirchlichen Erbbaurechtsgebern. 72 Im Vergleich dazu lag 2009 der Erbbauzins in der gewerblichen Nutzung von kommunalen Erbbau- 66 Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 (74). 67 Ingenstau/Hustedt, 9 ErbbauRG, Rn Vgl. Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 (74). 69 Vgl. Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 (74). 70 Ingenstau/Hustedt, 9 ErbbauRG, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn f. 72 Vgl. Licher, vhw FWS 2009, 50 (52). 14

13 rechtsgebern bei durchschnittlich 5,10 %, wohingegen bei kirchlichen Erbbaurechtsgebern im Durchschnitt ein Erbbauzins von 5,40 % bestand. 73 Als angemessen erscheint ein Erbbauzins, der unter dem aktuellen Zins für langfristige Kapitalanlagen liegt Die unterschiedlichen Arten der Preisklauseln Der 9a ErbbauRG schützt jene Erbbaurechte, welche zu Wohnzwecken bestellt worden sind. Geschützt wird auch der Teil eines zu Wohnzwecken eingerichteten Erbbaurechts, welches nur einen Teil des Grundstücks umfasst. Die Anpassung des Erbbauzinses darf gemäß 9a Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG nicht unbillig sein. Des Weiteren kann die Erhöhung des Erbbauzinses, gleich welcher Preisklausel man sich bedient, frühestens nach drei Jahren ab Vertragsschluss insbesondere der letzten Erhöhung erfolgen (vgl. 9a Abs. 1 Nr. 2 Satz 5 ErbbauRG), soweit das Bauwerk zu Wohnzwecken errichtet worden ist. Vorgestellt werden im Folgenden die verschiedenen Arten der Preisklauseln Die Gleitklausel Definition Eine Gleitklausel liegt vor, wenn die Anpassungsklausel im Vertrag keinerlei Möglichkeiten bietet diese nach Ermessen oder in einer Verhandlung anzugleichen. Sie bezieht sich auf eine feste Bezugsgröße und ändert sich automatisch sobald sich diese nach der vertraglichen Vereinbarung geändert hat. Meist erfolgt die Kopplung der Gleitklausel im Erbbaurecht an den Verbraucherpreisindex (VPI) Die Inhalte der Gleitklausel Für die Anpassung des Erbbauzinses durch die Gleitklausel besteht kein Ermessens- oder Verhandlungsspielraum zugunsten der Vertragspartner. Die Anpassung kann automatisch oder nach dinglicher Einigung der Parteien erfolgen. Maßgeblich ist, dass aufgrund der Bezugsgröße der neue Zins genau berechnet werden kann. Die Gleitklausel unterliegt dem Verbot des 1 Abs. 1 Preisklauselgesetz (PrKG) und ist nur unter Ausnahme nach den Tatbeständen der 2, 3 PrKG zulässig. Keinem Verbot unterliegen nach 4 PrKG Gleitklauseln in Erbbaurechtsbestellungsverträgen sowie Erbbauzinsreallasten, die mindestens eine Dauer von 30 Jahren aufweisen. Besteht die Erbbauzinsreallast weniger als 30 Jahre, unterliegt sie den Tatbestandsvoraussetzungen der 2, 3 PrKG. Die Mindestdauer eines Erbbaurechts unter der 73 Vgl. Licher, vhw FWS 2009, 50 (52). 74 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn

14 Wertanpassung einer Gleitklausel beträgt 10 Jahre (vgl. 3 Abs. 1 Nr. 1d PrKG). Anzumerken ist, dass eine verbotswidrige Klausel zunächst schwebend unwirksam ist. Ihr rechtskräftiger Verstoß liegt erst mit Feststellung gemäß 8 Satz 1 PrKG vor. 76 Gekoppelt wird die Gleitklausel meist an den Verbraucherpreisindex (VPI). Der Verbraucherpreisindex stellt die Vergleichsgröße dar, welche die durchschnittliche Preisentwicklung aller zu privaten Konsumzwecken erworbenen Güter und Leistungen darstellt und dient der Beurteilung der Geldwertentwicklung in Deutschland. 77 Problematisch ist nach neuer Rechtsprechung, dass die Zulässigkeit dieser Gleitklausel von den Parteien selbst zu überprüfen ist. 78 Dies birgt gerade für Personen mit geringen Fachkenntnissen einen wesentlichen Nachteil Die Spannungsklausel Definition Nach dem BGH liegt bei einer Spannungsklausel zwischen der zu sichernden Geldschuld sowie der Leistung ein bestimmtes Verhältnis vor, wobei dieses Verhältnis immer gleich sein soll. 79 Gemäß 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKG sollen die in das Verhältnis gesetzten Güter oder Leistungen gleichartig oder zumindest vergleichbar sein Die Inhalte der Spannungsklausel Die Änderungsgröße für den Erbbauzins ist gemäß 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKG gleichartig oder mindestens vergleichbar und unterliegt keinem Verbot. Das Verhältnis zwischen den Leistungen oder Gütern bleibt im selben Verhältnis bestehen. Als Bezugsgröße kommt eine Anpassung des Erbbauzinses an die Mietzinsen bei Vermietung des Erbbaurechtsgebäudes in Betracht. 80 Unterschiedliche Auffassung besteht, ob eine Spannungsklausel vorliegt, wenn sie aufgrund eines Bezugs zum Grundstückswert erfolgen soll. Die Problematik liegt darin, dass keine Gleichartigkeit oder Vergleichbarkeit zwischen Erbbauzins und Grundstückswert besteht und somit eine Gleitklausel vereinbart werden müsste. 81 Teilweise wird eine Spannungsklausel auch hinsichtlich des Verhältnisses vom Grundstückswert zu Erbbauzins angenommen. 82 Angeführt wird, dass eine Spannungsklausel hinsichtlich des Grundstückswerts bestehen kann, soweit diese sich auf den Wert des Erbbaugrundstücks und nicht allgemeiner vergleichbarer Grundstücke bezieht und 76 Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, Rn. 413 ff. 77 Vgl. Destatis, Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex (VPI). 78 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn f. 79 Vgl. Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, Rn. 424 ff. 81 Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, Rn. 181a. 82 Ingenstau/Hustedt, 9 ErbbauRG, Rn

15 somit eine Gleichartigkeit besteht. 83 Diese Auffassung ist jedoch fraglich. Zwar besteht zwischen der Nutzung des Erbbaurechts und des Erbbauzinses eine gewisse Gleichartigkeit, doch wird auch innerhalb von Wertermittlungen unter anderem das Vergleichswertverfahren nach 15 ImmoWertV für eine Einschätzung der umliegenden Bodenwerte angewandt. Dies bedeutet, dass bei einer Anpassung der Spannungsklausel mit Bezug zum Wert des Erbbaugrundstücks einzig dieses Grundstück betrachtet werden könnte, soweit kein anderes Erbbaugrundstück an das zu bewertende grenzt. Fraglich ist, ob mehrere Erbbaugrundstücke in direkter Nachbarschaft im Vergleichswertverfahren einander gegenüber gestellt werden dürften. Folglich könnte der Grundstückswert nur anhand des eigenen Bodenrichtwerts ermittelt werden, soweit kein anderes Grundstück aus einem Erbbaurechtsbaugebiet in Bezug gesetzt werden dürfte Die Leistungsvorbehaltsklausel Definition Die Leistungsvorbehaltsklausel setzt gemäß 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG einen Ermessensund Verhandlungsspielraum der Vertragsparteien voraus. Diese kann im Rahmen des Ausmaßes der Änderung des geschuldeten Betrags vorliegen. Im Rahmen der Verhandlungen wird die Höhe der Geldschulden neu festgesetzt unter den Maßstäben der Billigkeitsgrundsätze Die Inhalte der Leistungsvorbehaltsklausel Wesentlich für die Leistungsvorbehaltsklausel ist der beschränkte Ermessens- oder Verhandlungsspielraum durch den die Anpassung des Erbbauzinses erfolgt (vgl. 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG). Wird eine Leistungsvorbehaltsklausel vereinbart, hat ein Dritter, eine Gutachterkommission oder der Vertragspartner die Möglichkeit, die Festsetzung des Erbbauzinses neu zu vereinbaren. Die Leistungsvorbehaltsklausel schafft nur die Voraussetzung um den Erbbauzins beispielsweise an aktuelle wirtschaftliche Verhältnisse anzupassen. Die Leistungsvorbehaltsklausel unterliegt keinem Verbot nach 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG, kann aber bloß schuldrechtlich vereinbart werden. 84 Aufgrund ihrer fehlenden Bestimmbarkeit gemäß 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB i.v.m. 9 Abs. 1 ErbbauRG kann sie nicht Inhalt der Erbbauzinsreallast werden. Jedoch ist die Sicherung einer regelmäßigen Erhöhung des Erbbauzinses über eine Vormerkung der Erhöhung 83 Von Oefele/Hustedt, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, Rn. 429 ff. 17

16 des Erbbauzinses im Grundbuch möglich. 85 Vor Eintragung der Vormerkung ist gemäß 883 BGB die Bestimmbarkeit zu prüfen Die Sachleistungsklausel Definition Werden im Vorhinein unterschiedliche Leistungen geschuldet, ist die Sachleistungsklausel keine Gleitklausel und kann sowohl über die Sachleistungen als auch Wahlschuldverhältnisse vereinbart werden Die Inhalte der Sachleistungsklausel Innerhalb der Sachleistungsklausel kann vereinbart werden, dass sowohl Geld als auch Sachleistungen wie Naturalien geschuldet werden. Soweit das Verhältnis der Werte nicht voneinander abhängig ist, fällt diese Klausel nicht unter das Verbot des 1 PrKG. Eine Beschränkung durch das Verbot des 1 PrKG entsteht erst, wenn Naturalien und Geldsumme in einem wertbeeinflussenden Verhältnis stehen. Ändert sich die Höhe der Geldsumme und der Marktpreis gleichzeitig, unterliegt die Sachleistungsklausel dem Verbot des 1 PrKG Die Billigkeitsprüfung des 9a ErbbauRG Die Anpassung des Erbbauzinses erfolgt vertraglich meist in Abhängigkeit zur Änderung des VPI. Der 9a Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG schränkt diese Erhöhung insoweit ein, dass sie bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken nicht unbillig sein darf. Eine reine Erhöhung des Erbbauzinses anhand der Steigerung des VPI kann unbillig sein, soweit die Erhöhung der Bemessungsgrundlage gemäß 9a Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG über den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen liegt. Diese werden vom BGH dahingehend definiert, dass sie sämtliche Teilbereiche des Wirtschaftslebens, die von allgemeiner Bedeutung sind 89 umfassen. Um eine Billigkeitsprüfung durchzuführen genügt nicht der reine Verbraucherpreisindex. Aus diesem Grund werden zusätzlich die Verdienstindizes der Verdienste und Arbeitskosten 90 herangezogen, um die Einnahmen und Ausgaben einander gegenüber stellen zu können. Die Berechnungsformel der Billigkeitsprüfung umfasst: 85 Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Vgl. Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Vgl. Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Vgl. Destatis, Statistisches Bundesamt, Verdienste und Arbeitskosten. 18

17 Lebenshaltungskostenanstieg (Verbraucherpreisindex) + Einkommensanstieg [( Bruttoverdienst der Arbeiter in der Industrie + Bruttoverdienst der Angestellten in Industrie und Handel) : 2] 2 91 Durch das Ergebnis kann der Wert der vertraglich geregelten Anpassungsklausel weiterhin bestehen bleiben oder gesenkt werden, eine Erhöhung ist nicht möglich. Möglicherweise ist die Erhöhung aufgrund der oben beschriebenen Berechnung zu reduzieren. 92 Die Beweislast der Billigkeit trägt der Grundstückseigentümer als Gläubiger Laufzeit und Beendigung des Erbbaurechts Das Erbbaurecht kann endlich oder ewig vereinbart werden. 94 In der Praxis wird meist ein Erbbaurecht mit einer festen Laufzeit vereinbart. 95 Der Endtermin muss bestimmbar sein, bedarf aber keines exakten Datums. Dieser Endtermin darf aufgrund des 1 Abs. 4 ErbbauRG nicht an ein bestimmtes Ereignis wie beispielsweise den Tod des Erbbauberechtigten gebunden sein, da das Erbbaurecht aufgrund der auflösenden Bedingung dann nichtig wäre. Denn würde das Erbbaurecht mit dem Tod des Erbbaurechtsnehmers enden, wäre die gesetzliche Vorgabe der Vererbbarkeit des Erbbaurechts nicht mehr gegeben (vgl. 1 Abs. 1 ErbbauRG). 96 Durch die Wandlung des Lebensstils liegt die Laufzeit eines Erbbaurechts mittlerweile oftmals zwischen Jahre, teilweise auch bei den vorher üblichen 99 Jahren oder höher. 97 Die Dauer wird in das Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Mit Zeitablauf der im Grundbuch eingetragenen Dauer endet das Erbbaurecht ohne eine weitere Willenserklärung. 98 Das Erbbaurecht endet durch Aufhebung (vgl. 26 ErbbauRG) oder Zeitablauf (vgl. 27 ErbbauRG). Die Aufhebung des Erbbaurechts kann nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen. Ist das Erbbaurecht mit Rechten Dritter belastet, beispielsweise durch Darlehen, muss von der Bank ebenfalls die Zustimmung zur 91 Darstellung korrigiert, vgl. Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn Vgl. Palandt/Bassenge, ErbbauRG 1, Rn Ingenstau/Hustedt, 1 ErbbauRG, Rn Ingenstau/Hustedt, 1 ErbbauRG, Rn. 134 ff. 97 Vgl. Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Vgl. Ingenstau/Hustedt, 1 ErbbauRG, Rn. 141 f. 19

18 vorzeitigen Aufhebung des Erbbaurechts eingeholt werden. Bei Zeitablauf des Erbbaurechts ist dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung für das Bauwerk zu zahlen, welches wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird. 99 Diese Entschädigung soll in angemessener Höhe erfolgen. 100 Ist inhaltlich eine Vereinbarung über die Höhe getroffen worden, hat diese Vorrang, kann jedoch nicht im Sinne des 27 Abs. 2 ErbbauRG vereinbart werden. Ansonsten wird als angemessen jener Wert angesehen, welcher regelmäßig nach dem Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser ermittelt wird. 101 Um eine Entschädigung für das Bauwerk auszuschließen, kann der Grundstückseigentümer dem Erbbaurechtsnehmer stattdessen eine Verlängerung des Erbbaurechts anbieten. Die Regelung befindet sich in 27 Abs. 3 ErbbauRG und soll dem Grundstückseigentümer in wirtschaftlich schwierigen Zeiten die Option bieten, sich nicht für die Entschädigung verschulden zu müssen. Der Erbbaurechtsnehmer hat nicht das Recht die Verlängerung gesetzlich zu seinen Gunsten einzufordern. Die Verlängerungsoption des 27 Abs. 3 ErbbauRG besteht auch für den sozialen Wohnungsbau. 102 Die Vereinbarung ist nicht über die maximale Standdauer des Bauwerks hinaus zulässig und muss kalendermäßig bestimmbar sein. Damit die Verlängerung geltend gemacht werden kann, muss der Erbbauberechtigte einwilligen. Willigt er ein, so bleibt das Erbbaurecht wie vertraglich festgesetzt weiterhin bestehen, dies gilt auch hinsichtlich der bestehenden Lasten. Die dingliche Einigung wird aufgrund der Inhaltsänderung des 11 Abs. 1 ErbbauRG i.v.m. 877, 873 BGB im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Lehnt er ab, erlischt das Erbbaurecht mit Ablauf der Zeit. Ebenso verfällt der Entschädigungsanspruch am Bauwerk und der Erbbauberechtigte hat keinen weiteren Entschädigungsanspruch gegen den Grundstückseigentümer Thieme/Grebe, Grundwissen Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau, S Ingenstau/Hustedt, 27 ErbbauRG, Rn Vgl. Ingenstau/Hustedt, 27 ErbbauRG, Rn. 8 ff. 102 Vgl. Palandt/Bassenge, ErbbauRG 27, Rn Ingenstau/Hustedt, 27 ErbbauRG, Rn

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