EYEMAXX Immobilien Anleihe-Investment

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1 Über 10 Jahre erfolgreiche Immobilienentwicklungickl ng EYEMAXX Immobilien Anleihe-Investment EYEMAXX, Juni 2011

2 Disclaimer Diese Veröffentlichung stellt weder ein Angebot zum Verkauf noch eine Aufforderung zum Kauf von Wertpapieren der Amictus AG, künftig Eyemaxx Real Estate AG, dar. Das Angebot erfolgt ausschließlich durch und auf der Basis eines Prospektes, der im Zusammenhang mit dem Angebot veröffentlicht wird. Der Prospekt wird voraussichtlich nach 14 Abs.2 Nr.3a WppG auf der Internetseite der Emittentin veröffentlicht und unter anderem bei der Amictus AG, künftig Eyemaxx Real Estate AG (Auhofstrasse 25, Aschaffenburg, Tel ) zur kostenlosen Ausgabe bereitgehalten werden. EYEMAXX, Juni 2011, Seite 2

3 Mission Statement EYEMAXX gehört zu den führenden Entwicklern, Vertreibern und Verwertern von Gewerbeimmobilien in Mittel- und Zentraleuropa. Damit ist EYEMAXX in weit überdurchschnittlich wachstumsstarken Regionen vertreten, die sich dennoch durch ein hohes Maß an Stabilität und Sicherheit auszeichnen. EYEMAXX baut auf langjährige, erfolgreiche Partnerschaften mit Top-Ankermietern und ein erfahrenes Managementteam. Auch in der Finanz- und Immobilienkrise hat EYEMAXX sein erprobtes Geschäftsmodell profitabel umgesetzt und steht nun vor einem weiteren, nachhaltigen Wachstumsschub. EYEMAXX, Juni 2011, Seite 3

4 Inhalt 1. Investment Highlights g 2. Auf einen Blick 3. Unternehmenskonzept und Produktstrategie 4. Marktsituation und Wettbewerb 5. Private Equity Finanzierung vs. Innenfinanzierung 6. Finanzkennzahlen 7. Projekte und Struktur 8. Mittelverwendung: Projektpipeline 9. EYEMAXX Anleihe EYEMAXX Stärken in der Zusammenfassung EYEMAXX, Juni 2011, Seite 4

5 1. Investment Highlights 7,50 Prozent Rendite bei 3-facher Sicherheit Profitables Geschäft Positiver Jahresüberschuss durch erfolgreiche Immobilienentwicklung auch in der Krise Investition in Sachwerte Klar definierte Projektpipeline für Investments in Fachmarktzentren, Logistik und Hotels in Zentraleuropa Zusätzliche, externe Besicherung Zusätzliche Besicherung der Anleihe durch ein nahezu komplett externes Immobilienportfolio des Unternehmensgründers EYEMAXX, Juni 2011, Seite 5

6 1. Investment Highlights Starke Märkte Schwacher Wettbewerb Zentraleuropa mit überdurchschnittlichen h h Wachstumsperspektiven In Zentraleuropa bei hohem Bedarf an Fachmarktzentren, Logistik und Budgethotels nur kleine regionale Wettbewerber Starke Partner Große Erfahrung Internationale Handels- und Hotelketten mit erstklassiger Bonität als Ankermieter und langjährige Partner Bewährte Konzeption und Bautechnik, ca. 200 Mio. EUR Volumen realisiert und veräußert Starke Marken Solide Zahlen Eigene Marken wie BIG BOX sowie MyBOX und STOP.SHOP. (eine Lizenz der IMMOFINANZ AG) Profitables Geschäft, ca. 14 Mio. EUR Eigenkapital EYEMAXX, Juni 2011, Seite 6

7 2. Auf einen Blick Gründung 1996 Gründung der operativen Tochter, EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH in Österreich Einbringung Einbringung der Eyemaxx International im 2. Quartal 2011 in den Börsenmantel (General Standard) der Amictus AG (ISIN DE000A0V9L94) im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung. Künftig Firmierung als EYEMAXX Real Estate AG Fokus Spezialist für Entwicklung, Vertrieb und Verwertung von Immobilien im Bereich Fachmarktzentren, Logistik und nach Kundenwunsch errichteten Objekten mit Schwerpunkt in Polen, Tschechien, Slowakei, Deutschland und Österreich Track Record Entwicklung von Immobilien mit einem Volumen von ca. 200 Mio. EUR allein zwischen 2006 und 2011 (Trotz Immobilienkrise) EYEMAXX, Juni 2011, Seite 7

8 2. Auf einen Blick/ erfahrenes Managementteam Mag. Dr. Michael Müller CEO und Gründer langjährige Erfahrung im Projekt- und Generalmanagement KR Ing. Norbert Adelmann GF Marken 35 Jahre Erfahrung bei Akquisition, Planung, Projektmanagement von Immobilien Jon A. Pirtle MD Hotel Dev. ehem. Managemet Ritz-Carlton, mehr als 40 erfolgreiche Hotelentwicklungen Mag. Christian Künzl GF EYEMAXX Finance langjährige Erfahrung im Bereich Banken und Finanzdienstleistungen Maximilian Pasquali LL.M Leiter Rechtsabt. umfassende Expertise im Wirtschafts-, Handels-, und Kapitalmarktrecht Mag. Georg Dobler GF Projektgesellschaften Über 10 Jahre Erfahrung in Akquisition, Planung, Bauüberwachung, Controlling Mag. Helmut Herglotz CFO 7 Jahre Erfahrung in ltd. Funktion bei Bilanzierung (IFRS), Controlling, Projektfinanzierung EYEMAXX, Juni 2011, Seite 8

9 3. Unternehmenskonzept und Produktstrategie EYEMAXX, Juni 2011, Seite 9 Stop.Shop. Liptovsky (CZ)

10 3. Unternehmenskonzept, Schwerpunktmärkte und Produktstrategie Fachmarktzentren Budgethotels (Taylormade Solutions) Sonstige (Logistikzentren, Baumärkte etc.) EYEMAXX, Juni 2011, Seite 10

11 3. Unternehmenskonzept und Produktstrategie Abdeckung der kompletten Wertschöpfungskette Standortwahl Entwicklung Errichtung Betrieb & Service Verwertung Standortanalyse Ankermieter Abschluss Optionsverträge Technische Planung Ausschreibung Infrastruktur- anschluss Projektfinanzierung Standortvorauswahl Auftragsvergabe an GU/GÜ Bauphase Bau- und Betriebsgenehmigung Projektüberwachung & Steuerung Mietvertragsgestaltung Bauabnahme Facility Management Kaufmännische Verwaltung Reporting Veräußerung an strategische Investoren oder Institutionelle Investoren als Einzelobjekt oder Portfolio EYEMAXX, Juni 2011, Seite 11

12 3. Unternehmenskonzept und Produktstrategie Starke Ankermieter und Frequenzbringer EYEMAXX, Juni 2011, Seite 12

13 3. Unternehmenskonzept und Produktstrategie (1) Fachmarktzentren Marktführer in Zentraleuropa - Marktführende Stellung bei Nahversorgung von Konsumenten über eigene Fachmarktkonzepte - Langjährige Partnern als Ankermieter unter den Marken BIG BOX, MyBOX und STOP.SHOP SHOP (Marke d. IMMOFINANZ) Geringes Risiko in der Planung der Investitionskosten - Geringe Planungs- und Errichtungsrisiken durch vielfach bewährte Konzeption und Bautechnik - Kurze Realisierungszeiträume durch hohe Standardisierung - Derzeit noch weitgehend stabile Grundstückspreise in den Zielmärkten Hohe Sicherheit hinsichtlich der erzielbaren Mieteinnahmen / Cashflow - Bewährte Marken als verlässliche Mietpartner mit hoher Bonität und mit i.d.r. langfristiger Mietvertragsbindung - Indexierte Mietverträge in Abhängigkeit der allgemeinen Preisentwicklung als dauerhafter Inflationsschutz - Umfassende bankbürgschaftsunterlegte t t Gewährleistungsgarantien ti der die Immobilien errichtenden GUs Hohe Planungssicherheit bezüglich der laufenden Betriebskosten - Falls zusätzlicher Einsatz von Bankdarlehen erfolgt dieser mit Zinsfestschreibung über die gesamte Laufzeit - Langfristig geschlossene Verträge für umfassendes Facility Management für Pflege und Instandhaltung EYEMAXX, Juni 2011, Seite 13

14 3. Unternehmenskonzept und Produktstrategie (2) Budgethotel - Taylormade Solutions Selbstverständnis: EUROPEAN HOTEL PARTNER - Erfahrung im Team aus zahlreichen Projekten für die marktführenden Brands z.b. der ACCOR Gruppe mit Dorint, NOVOTEL, ibis, etap u.a.. - Kooperation mit ACCOR für die gemeinsame Entwicklung von unter Nachhaltigkeitskriterien zu errichtenden Hotels - Standortvorauswahl (Pipeline) von ACCOR bereits definiert - Umfangreiche Erfahrung aus anderen Taylormade Solutions z.b. für BAUHAUS - Risikominimierung durch Projektbeginn erst nach Unterzeichnung Mietvertrag, anschließend Veräußerung Budgethotel Segment - Weitgehend standardisierte kundenspezifische Baukonzepte - Standardisierte Vertragskonzepte hinsichtlich Wartung und Instandhaltung - Indexierte 15-jahres Mietverträge mit Betreibern mit Konzerngarantie Maßgeschneiderte Projekte für Betreiber und Investoren - Anerkanntes, hochkarätiges Hotelexperten-Team mit langjähriger Markterfahrung - Mietverträge zur langfristigen Investitionssicherheit mit mind.15-jähriger Laufzeit - Taylormade Solutions kein Blind Pool Development Neue Projekte in Planung - Nürnberg, Aschaffenburg, München EYEMAXX, Juni 2011, Seite 14

15 3. Unternehmenskonzept und Produktstrategie (3) Sonstige - Logistikzentren Langjährige Erfahrung - 14 Logistikzentren in Deutschland und Österreich im Bestand der Schwestergesellschaft Birkart KG - Mieter sind zum Beispiel: LOGWIN, RABEN, QUEHENBERGER, BRENO Wettbewerbsvorteile im Logistikmarkt - Kurze Realisierungszeiträume durch hohe Standardisierung und bewährte Konzeption - Kundennähe zu potentiellen Mietpartnern durch Bestand der Schwestergesellschaft Birkart Maßgeschneiderte Projekte für Betreiber und Investoren - Hohe Renditesicherheit durch sachlich und zeitlich budgettreue Abwicklung - Betreiber konzentriert sich auf operatives Geschäft - EYEMAXX plant, finanziert und errichtet - Keine Blind Pool Entwicklung Neue Projekte in Planung - Airport Logistic Center Nis (3. größte Stadt Serbiens im Norden von Belgrad) mit m² Nutzfläche EYEMAXX, Juni 2011, Seite 15

16 4. Marktsituation und Wettbewerb Unterwegs in Wachstumsmärkten BIP Wachstum 2011 e 2012 e Konsumausgaben steigen überproportional (Polen +9,9% p.a. von ) Eurozone ges. +1,4% +1,9% Polen +3,9% +4,5% Slowakei +4,0% +4,5% Tschechien +1,5% +2,3% Österreich +2,5% +2,0% Deutschland +3,4% +2,5% Quelle: Raiffeisen Research 2011 Bislang Unterversorgung mit Fachmarktzentren und Hotels Wirtschaftswachstum erhöht Nachfrage nach Logistik Stabiler Rechtsrahmen in Mittel- und Zentraleuropa schafft Sicherheit EYEMAXX, Juni 2011, Seite 16

17 4. Marktsituation und Wettbewerb Wettbewerbssituation Fachmarktzentren - Besonderer Fokus auf Städte mit Einwohnern hier geringer Wettbewerb und großes Nachholpotential - Investitionsvolumen pro FMZ bei 5 15 Mio. EUR je nach Standort zu gering für große internationale Immobilienentwickler - Allenfalls regionale Entwickler im Einzelfall als Wettbewerber - Marktpotential alleine in Polen bei 200 FMZ gesehen EYEMAXX, Juni 2011, Seite 17

18 4. Marktsituation und Wettbewerb Wettbewerbssituation Budgethotels - Nachfrage nach Budgethotels in Zentraleuropa wächst stark - Bisher nur wenige internationale Hotels vertreten (lediglich 21% der Kapazität im Besitz von Hotelketten) - Hotelentwickler an Partnerschaften mit erfahrenen Immobilienentwicklern interessiert - Chancen im aufbrechenden Markt sehr hoch EYEMAXX, Juni 2011, Seite 18

19 4. Marktsituation und Wettbewerb Wettbewerbssituation Logistik -Flächenwachstum in Deutschland 2011 um 30% über den Jahren (Quelle: JLL) - Nach der Krise besondere Dynamik bei Logistikimmobilien in Polen und Tschechien (Quelle: Colliers) - Erfahrung als klarer Wettbewerbsvorteil - Partnerschaften von Immobilienentwicklern und Logistikunternehmen EYEMAXX, Juni 2011, Seite 19

20 5. Private Equity Finanzierung vs. Innenfinanzierung Projektbeispiel STOP.SHOP* Fachmarktzentrum in CZ, (Private Equity finanziert sog. Forward Sale) Investitionskriterien zum Projektstart: (1) Standortkriterien von Mieter und Erwerber erfüllt (2) Optionsvertrag mit Liegenschaftseigentümer erfüllt (3) Positive externe Standortanalyse erfüllt (4) Investitionsrechnung durch externen Gutachter bestätigt erfüllt (5) Positives Rating Generalunternehmer/ Festpreisvertragsangebot erfüllt (6) Verwendung zertifizierter Bautechnik erfüllt (7) Gesamt-Projektfinanzierung erfüllt (8) Mietverträge über mind. 60% der vermietbaren Fläche erfüllt Objektangaben und Wirtschaftliches Ergebnis (Ist-Ergebnis) - Standort Kleinstadt: Einwohner - Vermietbare Fläche : m² - Gesamtinvestitionskosten GIK : 5,597 Mio. EUR - Nettomietertrag p.a. : EUR / Exit Price = 8,5% yield p.a. - EBT auf Ebene SPV bezogen auf Exit Price: 15,02 % davon 50% Private Equity Partner - Gewinnanteil EYEMAXX 50 % 7,51 % vom Exit Price - zzgl. an SPV verrechnete Leistungen 3,70 % = 11,21 % Gesamt-Rohertrag EYEMAXX *STOP.SHOP ist eine Marke der IMMOFINANZ EYEMAXX, Juni 2011, Seite 20

21 5. Private Equity Finanzierung i vs. Innenfinanzierung i Typisierte Projektkalkulation FMZ im Vergleich (mit/ohne Private Equity PE) Private Equity vs. Innenfinanzierung: Beispiel Projektverkaufspreis 10,0 0 Mio. EUR (Ertrag PE-Partner: 8,25% Zinsen auf EK-Anteil + 50% Gewinn der SPV) mit PE (Forward Sale) Innenfinanzierung TEUR % TEUR % Exit Price bei Nettomietertrag von p.a , ,25 (PE yield = 8,5% bzw. multiple 11,76 / Innenfinanzierung yield = 8,0% bzw. multiple 12,5) Herstellkosten incl. Grundstück und NK , ,0 + Baufinanzierung Anteil 70% bei Forward Sale (18 Monate zu 6%) 246 2, Eigenanteil 30% (Verzinsung 24 Monate zu 8,25%/ davon 10% Eyemaxx) 386 0,4 - - Vergleich: 100% Innenfinanzierung (24 Monate zu 7% /Durchschn. 3,9 mio EUR) ,5 Gesamtinvestitionskosten GIK , ,5 Gewinn Ebene SPV , ,8 Gewinnverteilung (50% bei PE bzw.100% bei Innenfinanzierung) 784 7, ,8 + in Herstellkosten enthaltener DB Eyemaxx i.h. von 3,7% 372 3, ,3 Gesamtdeckungsbeitrag EYEMAXX Real Estate AG ,5% ,1% Verdoppelung des Ertragspotential bei Innenfinanzierung EYEMAXX, Juni 2011, Seite 21

22 5. Private Equity Finanzierung vs. Innenfinanzierung Business Cycle (Beispiel FMZ Exit Yield 8% Nettomiete 850 TEUR) Kapitaldienst + Gewinn Projektfinanzierung Exit Exit Price bei 8% Yield HK incl. GS 73,5% Exit Price Gesamtinvestitionskosten GIK Profit Marge Ø251% 25,1% 10,6 m EUR 7,8 m EUR 8,4 m EUR 26mEUR 2,6 Grundstückssicherung Vorverwertung Technical & Financial Engineering Ausvermietung Facility Management EYEMAXX, Juni 2011, Seite 22

23 6. Finanzkennzahlen im Vergleich (kons.) in Mio. EUR Bilanzkennzahlenvergleich Anlagevermögen 10,8 11,5 9,1 6,5 Umlaufvermögen 13,8 15,2 14,5 28,0 Eigenkapital 10,6 12,6 13,5 14,1 EBITDA 3,8 3,3 1,2 1,2 Jahresüberschuss h EAT 40 4,0 20 2,0 10 1,0 08 0,8 Finanzverbindlichkeiten 2,0 0,7 0,6 2,0 Anleihekennzahlen vgl. Seite 28 EYEMAXX, Juni 2011, Seite 23

24 7. Projekte und Struktur Vertragsbeziehungen Innenfinanzierung (Anleihe) Bond Investor Bewährte, bonitätsstarke Mietpartner EYEMAXX Real Estate AG Objektgesellschaften 1 - n Sicherheitengeber für Besicherung Rückzahlungs- anspruch erhält Haftungsgebühr Treuhänder hält Sicherheiten für Zinszahlung und Rückzahlungsanspruch Liegenschafts- Eigentümer / Verkäufer Vertragspartner Fremdkapital EYEMAXX, Juni 2011, Seite 24 Veräußerung Objektgesellschaften Immobilienerwerber - Institutionelle Immobilieninvestoren Generalunternehmer für schlüsselfertige Errichtung der Objekte

25 7. Projekte und Struktur Projektreferenzen vgl. separate Präsentation Im Zeitraum wurden Immobilien mit Gesamtinvestitionskosten von ca. 200 m EUR entwickelt, errichtet und veräußert. EYEMAXX, Juni 2011, Seite 25

26 8. Auswahl Projektpipeline Projekt Gesamtinvestitionsvol. Voraussichtl. Fertigstellung g 1. FMZ Kyjov (CZ) 2. FMZ Pelhrimov (CZ) 3. FMZ Louny (CZ) 3,9 Mio. EUR 2,0 Mio. EUR 6,5 Mio. EUR MÄR 2012 APR 2012 SEP FMZ Krnov (CZ) 5. FMZ Jablonec (CZ) 4,0 Mio. EUR 6,7 Mio. EUR OKT 2012 NOV FMZ Polen I (PL) * 7. FMZ Polen II (PL) * 8. FMZ Polen III (PL) * 6,5 Mio. EUR 7,0 Mio. EUR 75 7,5 Mio. EUR OKT 2012 NOV 2012 NOV Hotel Deutschland I (DE) * 10. Hotel Deutschland II (DE) * 8,0 Mio. EUR 9,0 Mio. EUR MÄR 2013 MAI 2013 *) Standort bekannt, aus Konkurrenzgründen keine Detailangaben EYEMAXX, Juni 2011, Seite 26

27 9. EYEMAXX Real Estate AG Unternehmensanleihe Volumen: Zinskupon: Laufzeit: Börsennotiz: Mittelverwendung: bis EUR 25 Mio. 7,50 % p.a. geplant, 26. Juli 2011 bis 26. Juli 2016 endfällig, Zinstermin jeweils per 26. Juli eines Jahres Entry Standard der FWB Investition in ertragsstarke Sachwerte sowie in geringem Umfang für Working Capital; Herstellung dingliche Besicherung unter Aufsicht eines Notars, der als Treuhänder für Besicherung fungiert. Mittelverwendung erst nach Herstellung dingliche Besicherung Besicherung der Anleihe: Briefgrundschulden zu Gunsten des notariellen Treuhänders der 26 Mio. EUR Anleihezeichner (80% Verkehrswert erstrangig + 20% zweitrangig) (Immobilien aus Privatvermögen des Hauptaktionärs Dr. Michael Müller) Konzernhaftung der Emittentin mit Nettovermögen von.: ca. 14 Mio. EUR Rating: BBB+ (Creditreform) EYEMAXX, Juni 2011, Seite 27

28 9. EYEMAXX Real Estate AG Unternehmensanleihe Anleihekennzahlen e 2012 e 2013 e EBIT Interest Coverage -1,31 6,47 2,42 2,80 3,81 EBITDA Interest Coverage 2,09 8,67 2,42 2,97 4,23 Net Debt/ EBITDA 3,3232 9,58 16,71 15,37 6,36 Total Debt/ Capital 0,19 0,39 0,63 0,73 0,70 *) Zahlenbasis 2011 bis 2013: Schätzungen fairesearch EYEMAXX, Juni 2011, Seite 28

29 9. EYEMAXX Real Estate AG Unternehmensanleihe Zusätzliche Sicherheit durch weitestgehend externes Immobilienportfolio - Weiteres Immobilienportfolio aus Besitz des EYEMAXX Gründers ergänzt die Sicherheiten aus der EYEMAXX für Anleihegläubiger (Briefgrundschuld 26 Mio. Euro) - Portfolio gehört nahezu komplett nicht zur EYEMAXX = kein Zugriff Dritter bei wirtschaftlichen Problemen der EYEMAXX - Konservative Verkehrswertgutachten bestätigen Portfoliowert - Absicherung von 20 Mio. EUR im ersten Rang/ weitere 6 Mio. EUR im zweiten Rang mit deutlichem Wertpuffer - Zusätzliche Verpfändung von 0,8 Mio. Euro pro Jahr an Mieteinnahmen des externen Portfolios für Zinszahlung der Anleihe EYEMAXX, Juni 2011, Seite 29

30 9. EYEMAXX Real Estate AG Unternehmensanleihe Immobilien Fonds Investment versus Immobilien Anleihe-Investment Vorteile eines Immobilien Anleihe-Investments mit EYEMAXX Mehrfach-Sicherheit: Direkte Besicherung am Objekt plus Mittelverwendung für ertragsstarke Sachwerte zuzüglich Haftung mit Gesamtvermögen der Emittentin - Rückzahlungsanspruch dinglich gesichert über privates Immobilienvermögen des Hauptgesellschafters - Netto-Eigenkapital der Emittentin 14 Mio. EUR (Finanzverbindlichkeiten ca. 2 Mio. EUR) - Börsennotierter Emittent im Regulierten Markt (General Standard) mit hohem Transparenzstandard Fungibilität und hohe h Zinsen über die Gesamtlaufzeit - Jährliche Zinszahlung von 7,50% - Börsennotiertes Wertpapier mit Investmentgrade Rating - von BaFin zu billigenden Wertpapierprospekt p p p Anleihe-Investment erlaubt wirtschaftlich Vorteile - Günstiger Erwerb des Wertpapiers - Einfache Verwaltung bei hoher Transparenz - Geringe Transaktionskosten bei Veräußerung EYEMAXX, Juni 2011, Seite 30

31 10. EYEMAXX Stärken in der Zusammenfassung - Hochwertige Baukonzepte unter strenger Beachtung von Nachhaltigkeitskriterien (taylormade Solutions) - Skalierbares Geschäftsmodell mit hohem Standardisierungsgrad - Langjährig erfolgreiche Partnerschaften mit namhaften Mietpartnern wie z.b. - Hohe Akzeptanz der standardisierten eingeführten Fachmarktkonzepte BIG BOX, MyBOX und STOP.SHOP SHOP (ein Marke der IMMOFINANZ AG) - Fokussierung auf bedeutende Nische der Verbraucher Nahversorgung mit GIK von 5-15 Mio. EUR/ FMZ bzw. rd. 2,0 Mrd. EUR Marktpotential in den Zielmärkten - First Mover Advantage erlaubt frühe, kostengünstige Standortsicherung gemäß Mieterkriterien - Track Record: In den vergangenen fünf Jahren wurden Immobilien im Volumen von ca. 200 Mio. EUR geplant, errichtet und an Investoren veräußert etc. EYEMAXX, Juni 2011, Seite 31

32 EYEMAXX, Juni 2011, Seite 32 Vielen Dank