Immobilienfinanzierung Neue Wege 2015

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1 Immobilienfinanzierung Neue Wege 2015 Themenblock I - Regulierung 22. April 2015

2 AIFM Aufsichtsrechtlicher Rahmen CRR Solvency II Übersicht Kommerzielles Standardisierung von Intercreditor-Vereinbarungen JV mit Mezzanine Development/NPL als neue Opportunitäten Neue Investoren (Asien, SWF) Umverpackung Rendite! Kapitalmarkt Grundschuldbesicherte Schuldscheine CMBS EZB-Initiativen Senior Lender Komplexe Mezzanine- Strukturen IRR-Optimierung (Wasserfall) Mezz Lender Versicherungen / PF Fonds Family Office Pfandbriefbanken Investmentbanken Versicherungen Deckungsstockfähigkeit Herausforderungen durch CRR Aufsichtsrechtliche Optimierung Investor Regulierte Fonds Private Equity Projektentwickler Distressed Buyers Neugefasste AnlV (N 15) Solvency II Treuhänder-Strukturen Beleihungsgrenzen Wertpapier vs. Darlehen Intercreditor-Themen LMA / VdP / GDV CRR Optimierung (Art. 178 CRR) Rechtliches Eigenkapital Fremdkapital Page 2 Berwin Leighton Paisner

3 Der Dorfrat Basel Committee EU Kommission EU Parlament Bundesbank Rat der EU Regierung Tax ESRB BaFin ESMA EBA EIPOA BaFin FSB Page 3 Berwin Leighton Paisner

4 Lamfalussy Verfahren Page 4 Berwin Leighton Paisner

5 Eigenkapital-Anforderungen Kreditvergabe Bank Leverage Ratio = (Art. 429 CRR) Herausforderung: Langfristige Immobilienfinanzierung sicher aber margenarm Leverage Ratio bei Realkreditinstituten strukturell niedriger. Liquidity Coverage Ratio (LCR) = (Art. 412, 460, 461 CRR) Herausforderung: Definition Liquide Aktiva. Page 5 Berwin Leighton Paisner

6 Immobilienfinanzierung & CRR Zulassungsvoraussetzungen Mindestanforderungen Bewertungsregelungen Art. 126 CRR Art. 208 CRR Art. 208 CRR Legal Opinion Zeitnahe Verwertung Versicherung Standardrisiken Ermittlung Überwachung Überprüfung Page 6 Berwin Leighton Paisner

7 Refinanzierung Kreditvergabe NSFR = Bank Pfandbrief Schuldverschreibung Versicherung Net Stable Funding Ratio NSFR NSFR Anreize wirken wie Hemmnis für Langfristfinanzierung. Passivseite verbessern durch, bspw., Eigenkapital oder Schuldverschreibung. Wesentlicher Käufer von langfristigen Anleihen = Versicherer, denen durch Solvency II ihrerseits keine Anreize für lange Laufzeiten gesetzt werden. Die NSFR soll, mit etwaigen Überarbeitungen, 2018 als Mindeststandard eingeführt. Page 7 Berwin Leighton Paisner

8 Langfristfinanzierung Kreditvergabe Kreditvergabe Bank Debt-Fund Pfandbrief Schuldverschreibung Investor Kreditvergabe X Versicherung Versicherung Versicherer Versicherern werden durch Solvency II keine Anreize für lange Laufzeiten gesetzt werden. Bei Anstieg des Zinsumfeldes könnten Versicherer/Pensionskassen liquide Anleihen/Pfandbriefe wieder höher gewichten. Unsicherheit Zuordnung Regulierungskategorie Fond transparent, Look-through-Ansatz: EK- Kosten entsprechen denen der eigenen Darlehensvergabe. Wenn Fond intransparent: Aktienrisikomodul. Schockfaktor 39%-49%. Bei Immobilienfonds: 25% Risikogewichtung nach Immobilienteilmodul. Fremdfinanzierte Fonds: Other Equity/Aktienrisikomodul: 49%. ELTIF soll bevorzugt behandelt werden. Direkte Investition in Immobilie Stressfaktor unter Solvency II: 25%. Direkte Vergabe grundpfandrechtlich besicherter Kredite werden bevorzugt behandelt, deutliche Reduzierung der Solvenzkapitalanforderungen. Bei Anstieg des Zinsumfeldes erzielbarer Renditevorsprung zu Aufwand/Nutzen abzugleichen, u.u. Anleihe/Pfandbrief wieder attraktiver. Page 8 Berwin Leighton Paisner

9 Langfristfinanzierung ELTIF Debt-Funds Pressemitteilung der EU zu Solvency II: EU Verordnung zu europäischen langfristigen Investmentfonds. ELTIF sind definitionsgemäß EU-AIF die von nach der RL 2011/61/EU (AIFM Richtlinie) zugelassenen Verwaltern alternativer Investmentfonds verwaltet werden. ELTIFs sollen Finanzierungsmittel dauerhafter Natur für verschiedenste Infrastrukturprojekte (gewerbliche Immobilien und Wohngebäude unter bestimmten Umständen), nicht börsennotierte Unternehmen oder börsennotierte kleine und mittlere Unternehmen bereitstellen. U.a. werden auf der Nachfrageseite Versicherungsunternehmen anvisiert. Das Europäische Parlament gab die finale Fassung am 10. März 2015 für die Zuleitung zum Rat der Europäischen Union ab. Am 20. April 2015 hat der Rat den Verordnungsvorschlag angenommen. Noch nicht im Amtsblatt der EU veröffentlicht. Aufgrund des zeitlichen Ablaufs nicht in Solvency II berücksichtigt. Page 9 Berwin Leighton Paisner

10 Immobilienfinanzierungen unter der (novellierten) AnlV Optionsfeld 1: ohne Fondsvehikel Versicherung, Pensionskasse, Versorgungswerke Direkterwerb von Immobiliendarlehen Relevante Investitionstatbestände 2 Abs. 1 Nr. 1 AnlV: Erstranging grundpfandrechtlich besicherte Realkredite. 2 Abs. 1 Nr. 4 lit. a) AnlV: Unternehmensdarlehen / Schuldscheindarlehen. 2 Abs. 1 Nr. 4 lit. b) AnlV: Gesellschafter- Darlehen an Immobiliengesellschaften % 2 Abs. 1 Nr. 4 lit. c) AnlV: Hochverzinsliche Infrastruktur- und High- Yield-Darlehen möglich. Damit sollen dem Zweck der Novelle folgend Fremdkapitalinstrumente und Investitionen in Infrastrukturprojekte gefördert werden. 5 % Genussscheine 2 Abs. 1 Nr. 9 lit. a) AnlV ABS 2 Abs. 1 Nr. 10 AnlV Kreditbündelung Direktinvestition in Immobilie 2 Abs. 1 Nr. 14 lit. a) AnlV: Durch direkte Investition in Grundstück ) 25 % Direktinvestition in Immobiliengesellschaft 2 Abs. 1 Nr. 14 lit. b) AnlV: Anlagen über nicht finanzierte Grundstücksgesellschaften 25 % Direktinvestition in Unternehmensbeteiligung 2 Abs. 1 Nr. 13 lit. a) AnlV: ggfs. Investition über Unternehmensbeteiligung bei entsprechendem Geschäftsgegenstand. 15 % Immobiliengesellschaft Unternehmen Immobiliengesellschaft Unternehmen Page 10 Berwin Leighton Paisner

11 Immobilienfinanzierungen unter der (novellierten) AnlV Optionsfeld 2: Fonds, insb. Debt-Funds Spezial-AIF!?) Versicherung, Pensionskasse, Versorgungswerke Fondsanleihe Bank Veräußerung Darlehensforderung KVG 15 % KVG 25 % 50 % KVG KVG 7,5 % Private-Equity-Fonds Immobilienfonds Spezial-AIF (30 % Debt!?) Sonstige-AIF / 100 % Debt-Fund 2 Abs. 1 Nr. 13 lit. c) AnlV 2 Abs. 1 Nr. 14 lit. c) AnlV 2 Abs. 1 Nr. 16 AnlV 2 Abs. 1 Nr. 17 AnlV Ggfs. Anteilserwerb an geschlossenem Private-Equity- AIF, der wiederum in Unternehmensbeteiligung investiert eröffnet potentielle Investitionsmöglichkeit in Darlehen. Aber bloßes Halten von Darlehen nicht ausreichend. Keine Durchschau. Beteiligungsquote 15 %. Anteilserwerb an Immobilienfonds, die direkt oder indirekt in Immobilien/ Immobiliengesellschaften investieren. Neu: auch Erwerb geschlossen AIF möglich Durchschau (+). Immobilienquote 25 %. Insb. Spezial-AIF möglich, der in Immobiliendarlehen investiert oder in Immobilienanleihen oder in Immobilien direkt. Novelle: bleibt bei der alten Rechtslage für die in der Investitionspraxis so wichtigen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen, insb. Zuordnung zu 50 % Mischquote. Eignung für Debt-Strategien?: unklar, ob Anlagegrenze für unverbriefte Darlehen auf 30 % nach Überarbeitung BaFin- Rundschreiben bestehen bleibt. Wichtig: Erstmals reine (Real Estate) Debt-Funds möglich (die zu 100 % in (unverbriefte) Darlehen investiert sind). Auffangtatbestand für alternative Assets. Keine Durchschau. 7,5 % Mischquote. Unternehmen Unternehmen Immobiliengesellschaften Unternehmen / Immobiliengesellschaft Page 11 Berwin Leighton Paisner

12 Kapitalmanagement als Herausforderung Page 12 Berwin Leighton Paisner

13 Pensionsfondsrichtlinie II EbAV-RL Pensionskassen Pensionsfonds Anlageverordnung Anlagebeschränkungen für Deutsche Pensionskassen (Art. 18 EbAV; Art. 20 EbAV-RL II) Pensionsfonds- Kapitalanlageverordnung Anlagebeschränkungen für Deutsche Pensionsfonds (Art. 18 EbAV; Art. 20 EbAV-RL II EbAV) 27 März 2014: Vorschlag der europäischen Kommission zur Richtlinie für die Einrichtungen der betrieblichen Altersversorgung (EbAV) veröffentlicht (IORP-II-Richtlinie; auch Pensionsfondsrichtlinie genannt). Anwendungsbereich: Pensionskassen i.s.d 118a VAG und Pensionsfonds i.s.d. 112 VAG. Regelungsgegenstand: Entwurf enthält hauptsächlich Regelungen, die der Verbesserung der Governance (Geschäftsorganisation) und Transparenz (Informationspflichten) der EbAV dienen sollen. Die Einführungvon Solvency-II-ähnlichen Eigenmittelanforderungen wurde nach heftiger Kritik dagegen aufgegeben. Ausblick: Entwurf sieht eine Umsetzung in nationales Recht bis zum vor. Der Vorschlag muss aber noch vom Europäischen Parlament als auch vom Ministerrat angenommen werden. Einordnung: Für deutsche Pensionskassen und Pensionsfonds sind hinsichtlich der Anlagebeschränkungen die AnlV und Pensionsfonds- Kapitalanlagenverordnung von hervorgehobener Bedeutung, die insbesondere ein Katalogsystem zulässiger Anlageformen mit quantitativen Beschränkungen vorsehen (Art. 18 EbAV-RL bzw. Art. 20 EbAV-RL II-Entwurf). Allerdings kann nach Art. 20 EbaV-RL II-Enwurf der Tätigkeitsmitgliedstaat grenzüberschreitend tätigen EbAV keine zusätzlichen Anlagevorschriften mehr auferlegen.

14 Bearbeitungsgebühren Bearbeitungsgebühren in Verbraucherkreditverträgen werden z.z. gerichtlich stark angegriffen. Ob die Rechtsprechung zu Verbraucherverträgen auch im B-B Bereich anwendbar ist, bleibt abzuwarten. Näheres: Siehe separate Präsentation. Page 14 Berwin Leighton Paisner

15 Negativer Zins Aktuelle Dokumentationen in der Regel angepasst - Floor Anpassung der Zinssicherung oft problematisch Fraglich: Behandlung von alten Transaktionen Page 15 Berwin Leighton Paisner

16 Forbearance Art. 99 CRR - Meldepflicht ITS (Implementing Technical Standards EBA) Forbearance Zwischenstufe zwischen funktionierenden und notleidenden Engagements. Zugeständnisse aufgrund finanzieller Schwierigkeiten des Kreditnehmers oder Umschuldung. Zins-/Tilgungsverzicht; Stundung; Prolongation; Rangrücktritt etc. Verhältnis zu IAS 39 und IFRS 9? Page 16 Berwin Leighton Paisner

17 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!