Enquetekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW - ein Sachstandsbericht

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2 Enquetekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW - ein Sachstandsbericht 22. November

3 Einsetzungsbeschluss Entdeckung des deutschen Wohnimmobilienmarktes durch ausländische Investoren und Kauf großer Wohnportfolios von der öffentlichen Hand sowie von privaten Unternehmen. umfangreichsten Transaktionen in NRW: Verkäufe der Viterra an die Deutsche Annington mit Wohnungen GAGFAH an Fortress mit Wohnungen LEG-Wohnungen an den Investment-Fonds Whitehall Verkaufsabsichten für Wohnungen von Evonik und THS, die im wesentlichen Eigentum der RAG-Stiftung stehen. 22. November

4 Einsetzungsbeschluss Die Geschäftspolitik dieser Finanzinvestoren ist wie folgt zu beschreiben: Neu- und Höherbewertung des erworbenen Immobilienbesitzes, Deutliche Absenkung und zum Teil Aussetzung - der Instandsetzungsaufwendungen Reduzierung der Personalausstattung Erhöhung der Bestandsmieten. Verkauf von Wohnungspaketen an Unternehmen, Flächendeckende Einzelprivatisierung/Mieterprivatisierung der vorhandenen und vielfach defizitären Wohnungsbestände mit einer hohen Wertschöpfungskette. 22. November

5 Einsetzungsbeschluss Folgen der Veräußerung von Wohnungsbaugesellschaften an renditeorientierte Finanzunternehmen einer Erhöhung des Mietniveaus im Bestand, höhere Mietbelastung bei gleichzeitigem Verlust von Wohnqualität, der Zunahme vernachlässigter Wohnsiedlungen und Stadtquartiere, Konterkarierung von öffentlich geförderten Stadtentwicklungsprojekten im Rahmen von Soziale Stadt und Stadtumbau West, Wertverluste für angrenzende Wohnareale, erschwerten Zugangsbedingungen für untere Einkommensgruppe auf den angespannten Wohnungsmärkten durch den Verlust von preiswertem Wohnraum, fehlenden Investitions- und Ansprechpartnern für die kommunale Wohnungspolitik. 22. November

6 Aufbau + Organisation Kommissionssekretariat: Wiss. Koordinierung, Assistenz, Sekretariat Vorsitzende CDU SPD GRÜNE FDP LINKE Fraktionen Obmann Obfrau Obfrau Obmann Obmann Sachverständige wiss. Referenten Assistenz Laufzeit: Planung: 2 Jahre

7 Fahrplan Enquete-Sitzungen mit unterschiedlichen Themenschwerpunkten gemäß dem Arbeitsprogramm im Jahr 2011 Erarbeitung eines einstimmig verabschiedeten Arbeitsprogramms Erarbeitung eines gemeinsamen Fahrplans 12 eingeladene Gäste in die Enquetekommission Vergabe von drei Forschungsaufträgen Veröffentlichung von zwei Newslettern 22. November

8 Arbeitsprogramm Demografische, ökonomische und soziale Rahmenbedingungen des wohnungswirtschaftlichen Wandels in NRW Wohnungswirtschaftlicher Wandel: Neue Finanzinvestoren und Problemimmobilien Bearbeitung von sechs Fallstudien Rechtsrahmen und Instrumenten Handlungsempfehlungen 22. November

9 Forschungsauftrag 1: Geschäftsmodelle Neuer Finanzinvestoren Begriffsbestimmungen und Einordnungen von (Neuen) Finanzinvestoren; Zusammenfassende Darstellung der wesentlichen Wohnungstransaktionen (WE, Volumina, Rendite, zeitliches Engagement) und ihrer räumlichen Schwerpunkte für NRW Bestimmung der politischen, rechtlichen sowie ökonomischen Rahmenbedingungen (von der internationalen bis zur kommunalen Ebene), die für die Geschäftsmodelle Neuer Finanzinvestoren relevant waren bzw. sind; Beschreibung der in NRW zur Anwendung kommenden aktuellen Geschäftsmodelle von Neuen Finanzinvestoren, möglichst mit Lupenbetrachtung für die Wohnungsbestände in NRW Skizzierung von Entwicklungsszenarien und Risikobewertung u.a. unter den Aspekten Finanzmarktkrise Auswirkungen und Entwicklungsperspektiven von Privatisierungen Ableitung von Handlungsempfehlungen 22. November

10 Forschungsauftrag 2 "Empirie" Forschungsauftrag 2: Erfahrungen und Einschätzungen im Themenfeld Problemimmobilien & Neue Finanzinvestoren Landesweite Empirie Zielgruppe: Kommunen Workshop Mietervereine, Wohnungswirtschaft, Einzeleigentümer Auswertung und Typisierung von bestimmten Gemengelagen Auswertung und Typisierung von bestimmten Gemengelagen Expertengespräche mit Wohnungsmarktakteuren Kommune 1 Kommune 2 Kommune 3 Kommune 4 Kommune 5 Kommune n 22. November

11 Forschungsauftrag 2: Erfahrungen und Einschätzungen im Themenfeld Problemimmobilien & Neue Finanzinvestoren Unter dem Begriff der Problemimmobilien werden sowohl sehr vernachlässigte (vom Eigentümer nicht optimal bewirtschaftete, aber mit Investitionen mittelfristig marktgängig zu mobilisieren) als auch verwahrloste (nicht mehr rentabel am Markt zu platzieren) Wohnimmobilien subsummiert. 22. November

12 Forschungsauftrag 2: Erfahrungen und Einschätzungen im Themenfeld Problemimmobilien & Neue Finanzinvestoren Als Neue Finanzinvestoren werden überwiegend mit Private Equity Kapital ausgestattete Beteiligungsgesellschaften mit einem ausschließlich renditeorientierten Geschäftsmodell definiert, das auf relativ kurzfristige Verwertungszeiträume ausgerichtet ist. 22. November

13 Forschungsauftrag 2: Erfahrungen und Einschätzungen im Themenfeld Problemimmobilien & Neue Finanzinvestoren Aufbau der landesweiten Befragung Wohnungsmarkt & Problemimmobilien: Leerstände, Umfang + Eigentümerstruktur, räumliche Lagen, WEGs, Informationsstand, angewandte Instrumente, Einschätzungen und Erfahrungen Mietwohnungsmarkt: Eigentümerstrukturen, Problemimmobilien, Perspektiven Wohnungsmarkt & Neue Finanzinvestoren: Name + WEs, Probleme, Perspektiven, Einzel- und Weiterverkäufe, Rolle Kommunalunternehmen, Maßnahmen 22. November

14 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Erfassung und Bewertung von Ursachen, Problemlagen und Lösungsansätze in ausgewählten Gebietskulissen Untersuchung der städtebaulichen, wohnungswirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen Beschreibung der Wohnsituation in Quartieren: Analyse der Bewohner- und Eigentümerstrukturen, von Gebäudesubstanz und die zu beobachtenden Preisentwicklungen für Miete und Immobilien. Beschreibung von Handlungsbedarfen und bereits bestehenden Steuerungsmöglichkeiten Erarbeitung von konkrete Lösungsmöglichkeiten, Instrumenten und Steuerungsmöglichkeiten 22. November

15 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" ein Quartier pro Fallstudie Bielefeld: Quartier Sennestadt Marl: Quartier Drewer-Süd Münster: Quartier Kinderhaus-Brüningheide Dortmund: Quartier Westerfilde Neuss: Quartier Erfttal Köln: Quartier Chorweiler-Mitte 22. November

16 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Bielefeld: Quartier Sennestadt Freie Scholle ( ): 320 WE; Modernisierung mit Begleitung des Konzeptes Lebensgerechtes Wohnen BGW: 300 WE; energieoptimiert saniert zwischen 2003 und 2005; Modernisierung nach Ravensberger Heimstättengesellschaft mbh: 240 WE, teilweise vollmodernisiert mit Vollwärmeschutz Sahle: 560 WE: Sanierung und Modernisierung 1999 bis 2001 Gagfah: 900 WE in Nord- und Südstadt; aktuell Vermarktungsprobleme; Modernisierung geplant LEG: unsanierte Bestände mit teilweise großen Leerständen + hoher Fluktuation 22. November

17 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Bielefeld: Quartier Sennestadt 22. November

18 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Marl: Quartier Drewer-Süd Landesweit als kreisangehörige Stadt die höchsten Anteile von Mietwohnungsbeständen Neuer Finanzinvestoren (7,5 % des Mietwohnungsbestandes). Gemengelage von Beständen Dt. Annington, THS und evonik; Ein erster Aufschlag Runder Tisch Wohnungswirtschaft; jedoch keine weiteres Interesse signalisiert Handlungskonzept Wohnen Gesamtstadt (durch InWIS) wird im Herbst vorgestellt; Datenanalyse + Expertengespräche; Seit politischer Auftrag eine Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) aufzustellen; es soll Grundlage für die Neuaufstellung des FNP sein. Parallel dazu Neuaufstellung des Regionalplan Ruhr. 22. November

19 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Marl: Quartier Drewer-Süd 22. November

20 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Münster: Quartier Kinderhaus-Brüningheide 55 WE OttmarNau (Berlin) 630 WE Babcock Brown (AUS) Hoher Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf für die überwiegenden Wohnungsbestände im Quartier Maßnahmen: (1) Sonderregelung bei der Übernahme der Kosten der Unterkunft durch das Sozialamt und des Jobcenters (2) Beschluss über eine Vorkaufsrechtssatzung für das Quartier; Der Bestand Nau befindet sich im Zwangsversteigerungs-verfahren (3)Von der Stadt finanzierte kostenlose Mietberatung 22. November

21 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Münster: Quartier Kinderhaus-Brüningheide 22. November

22 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Dortmund: Quartier Westerfilde klassische Großwohnsiedlung (1975 und 1985); Mietwohnobjekte im ursprünglichen Bauzustand. Deutsche Haus- und Grundbesitz GmbH (hat die Bestände aktuell erworben) 112 WE sowie Griffin Rhein-Ruhr (eine Private-Equity- Gesellschaft ) mit 672 WE. Bei den restlichen 129 WE handelt es sich um Eigentumswohnungen. Zum Stand betrug die Leerstandsquote rd. 20 %. Westerfilde gehört zu einem der 13 Aktionsräume des Programms Soziale Stadt Dortmund. Ein Aktionsbüro liegt im Quartier. Satzung nach 25 WoBauG über ein besonderes Vorkaufsrecht. Kleinräumige Quartiersanalyse aus dem Jahr November

23 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Dortmund: Quartier Westerfilde 22. November

24 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Köln: Quartier Chorweiler-Mitte 1 insolventer Privateigentümer mit Bestand von WE /1.100 gefördert (Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung); 1 Finanzinvestor mit 680 WE / 620 gefördert (Vivacon/BGP/Nordeutschland Grundbesitz) Bindungsende Nach Sanierungsabschluss erneut vorbereitende Untersuchungen ( 141 BauGB) Anteil geförderter Wohnraum Stadtteil Chorweiler 82,7 % (Köln 8 %) Sanierungsgebiet, Soziale Stadt ; Sozialraumkoordination 22. November

25 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Köln: Quartier Chorweiler-Mitte 22. November

26 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Neuss: Quartier Erfttal 60er und 70er Jahre Bestände; ehemals LEG, Weiterverkauf Direktes Nebeneinander von vernachlässigten Mietwohnungen (z.b.schimmelbefall), die bereits einen öffentlichen Druck ausgelöst haben. Handlungskonzept Neuss-Erfttal Antrag auf Aufnahme in das Programm des Landes NRW Stadteile mit besonderem Erneuerungsbedarf", Stand Oktober 1999 Stadtteilumbau durch Neusser Bauverein mit Abrissen (aufgrund von Leerständen und zu hohen Kosten für Modernisierung) und Neubau. 22. November

27 Forschungsauftrag 3: Durchführung von 6 Fallstudien: Wohnsituation in Quartieren mit Beständen sog. Neuer Finanzinvestoren" Neuss: Quartier Erfttal 22. November

28 Danke für Ihre Aufmerksamkeit 22. November