Mieterbeirat der Landeshauptstadt München

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1 Mieterbeirat der Landeshauptstadt München Büro: Burgstraße 4, München Tel. 089 / Fax 089 / mieterbeirat.soz@muenchen.de München, Protokoll der öffentlichen Sitzung des Mieterbeirates der Landeshauptstadt München vom Beginn Ende Uhr Uhr TOP 1 Begrüßung durch den Vorsitzenden Matthias Jörg namentlich begrüßt er Herrn Immerfall und Herrn Rastätter vom Mieterverein, Herrn Friebl vom Amt für Wohnen und Migration und Herrn Krense vom Büro der Linken. Natürlich heißt er auch alle Mieterbeirätinnen, Mieterbeiräte und Gäste willkommen. TOP 2 Die Beschlussfähigkeit wird festgestellt, Anwesenheitsliste im Anhang. TOP 3 Die Tagesordnung wird genehmigt. TOP 4 Das Protokoll vom wird einstimmig genehmigt. TOP 5 Bericht des Vorsitzenden 1992 ist die 1. Satzung des MB in Kraft getreten, wir feiern heuer das 25. Jubiläum. Zusammen mit der Protokollabteilung plant der Vorstand die Feier, die am um Uhr im Kleinen Sitzungsaal des Rathauses mit geladenen Gästen stattfinden wird. Sie können gerne Gäste, die Sie einladen möchten, ans Büro melden. Einladungen werden rechtzeitig verschickt. Der nächste Stammtisch findet am , Uhr im Hofer, Burgstr. 5, statt. In zwei Umläufen können Sie eintragen ob 1. ein Tisch auf dem Oktoberfest bestellt werden soll 2. wir wieder eine Klausurtagung im Herbst organisieren sollen und zu welchem Thema Die Antwort auf unsere Anträge an die Stadt wegen der Mietpreisbremse und Umsetzung der Mietrechtsreform wird noch an Sie verschickt. In der internen Sitzung wurde auch über eine Indexmiete diskutiert, aber auch der Mieterverein riet davon ab, weil man ja nicht wissen kann, wie sich der Verbraucherindex entwickelt. Matthias Jörg nennt den Mietspiegel die gerechteste Lösung für die Mieter.

2 TOP 6 Referat Herr Immerfall: Mietspiegel 2017, Informationen zur ortsüblichen Miete Er erklärt, dass er den juristischen Part und Herr Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins, den politschen Part übernimmt. Das Thema ist so brisant, weil Mieter und Vermieter ein Dauerschuldverhältnis verbindet, das geprägt ist vom Geben und Nehmen. Der Vermieter stellt eine Wohnung zur Verfügung und der Mieter sollte die vereinbarte Miete bezahlen. Das kann sich durch viele Umstände ändern und dazu lesen Sie das ausführliche Referat von Herrn Immerfall im Anhang. Fragen und Antworten zum Referat: BA 21: Wie ist die Lage, wenn ein Mieter selbst renoviert hat? -Vor Beginn der Renovierung in einer schriftlichen Vereinbarung klären wie damit verfahren wird. Gast: Weshalb werden im Mietspiegel nur die Mieten der letzten 4 Jahre aufgenommen? -Das steht so in den Bundesgesetzen, der MB versucht seit Jahren, dies zu ändern und verlangt in Anträgen, alle Bestandsmieten zu berücksichtigen. Wäre ohne den Mietspiegel die Lage für die Mieter besser? -Ohne Mietspiegel würde alles vor Gericht landen, der Mietspiegel hat eine dämpfende Wirkung, sagt Herr Raststätter. Herr Schmidt: Grundsätzlich ist der Mietspiegel gut, er schlägt aber vor, nochmal in einem Antrag zu fordern, dass der Mietspiegel für einen längeren Zeitraum, z.b. für 12 Jahre, gilt und auch alle Bestandsmieten einfließen. Gast: Weshalb wird Nachverdichtung, womit viele Vermieter eine Menge Geld verdienen, nicht gekoppelt mit der Maßgabe 50% der Wohnungen an Normalverdiener mit entsprechender Miethöhe zu vermieten? -Matthias Jörg: dies ist auch sehr ungerecht, aber es gibt leider keine gesetzlich Grundlage dies zu erreichen. Weshalb wurden die Wohngebiete neu eingeteilt? -Herr Rastätter: das haben Gutachter so ermittelt, das spiegelt sich auch in den Mieten wieder. Das heißt die einfache Wohnlage ist weggefallen und dafür die zentrale, beste Lage hinzugekommen. Die Stadt muss es umsetzen. Gast: Mieter von EOF-Wohnungen: die Wohnungen gehören der GBW, die Mieter sind empört über die Mieterhöhungen, bei einer 60qm Wohnung sind das 90, das können sich die Bewohner kaum leisten. -Das Land Bayern hat die gesetzlichen Vorgaben gemacht, diese erlauben der GBW die Miete nach den üblichen rechtlichen Vorgaben zu erhöhen. Die Stadt hat zwar 2009 zusätzliche Beschränkungen bei EOF-Wohnungen eingeführt, allerdings zu spät für diese Wohnanlage, die 2008 entstand. Herr Schmidt: schuld an der ganzen Misere ist die Landesregierung, die die Wohnungen der GBW an die Patrizia verkauft hat. Herr Böhm: seit er im MB ist, gibt es immer die gleichen Forderungen, 1. Kappungsgrenze bei der Miete 8% 2. Erhebnungszeitraum von 4 Jahren viel zu kurz 3. Kappungsgrenze auch bei Modernisierung Diese Forderungen müssen immer wieder in Berlin gestellt werden. BA 16: Wie wird mit Wohnungen verfahren, die aus der Bindung fallen? Herr Rastätter: dann kann der Vermieter die 15% Aufschlag verlangen. Was Modernisierungskosten angeht, spricht er sich auch für eine wesentliche Reduzierung der 11% Umlage aus. BA 1: Mieterhöhung bei gleichen Wohnungen, 2 Mieter haben dagegen geklagt und vom Gericht Recht bekommen, gilt das dann für alle anderen Wohnungen auch? -Nicht automatisch. Die Wohnungen müssten baulich gleich sein, das muss

3 Gast: Gast: BA 4: Gast: Gast: ein Gutachter feststellen, dann würde das ein Richter bei einer weiteren Klage anerkennen. In der Türkenstr. wird modernisiert, können die Modernisierungskosten nach dem Mietspiegel berechnet werden oder ist diese 11%ige Umlage die Grundlage? - Das kommt auf die Höhe der Miete an. Nochmal ein Appell der Bewohner aus dem Ackermannbogen, sich für ihr Problem einzusetzten. Herr Jörg meint, dass diese Geschichte so verfahren und zu befürchten ist, dass alle 3 Jahre eine maximale Mieterhöhung der GBW gefordert wird. Herr Schmidt meint, rechtlich gesehen kann man gar nichts tun. Man kann nur an die soziale Verpflichtung appellieren, die Mieten nicht nach dem Mietspiegel zu erhöhen, schließlich wurden diese Wohungen ja für einkommensschwache Mieter ausgewiesen. Herr Rastätter: man sollte die Bayer. Staatsregierung auffordern, die Richtlinien für EOF-Wohnungen dahingehend zu ändern, dass nicht mehr als 6 /m² Mietanteil übrigbleiben. Schließlich hat die Landesregierung diese Wohnungen aus Profitgier an die Patrizia verkauft. Stellte Anfrage an Minister Söder, was ist wenn er nach einer Modernisierung die Miete an die GBW nicht mehr zahlen kann? Ein Mitarbeiter verwies auf die Sozialcharta XXL. -M. Jörg, die Sozialcharta ist das Papier nicht wert, auf dem sie steht. Am Ende bleibt dann meist nur der Weg zum Sozialamt. Es wird daran erinnert, dass es auch eine zeitliche Begrenzung der Modernisierungsumlage geben muss, jetzt zahlt man sie unbegrenzt. Die Frage, ob die Abstandsflächen bei der Nachverdichtung nochmal verkürzt werden, kann niemand beantworten. Mietpreisbremse, weshalb sollte man dem Nachmieter sagen wie hoch die Miete war? Die wollen das gar nicht wissen, Hauptsache sie bekommen eine Wohnung. Der MB forderte eine Veränderung der Mietpreisbremse. sie wohnt in einer städt. Wohnanlage und hat gehört, dass die feste Mietobergrenze aufgehoben werden soll, zugunsten einer Annäherung an den Mietspiegel minus 20%. -M. Jörg, das ist nicht zu verstehen, der MB geht der Sache nach. TOP 7 Verschiedenes Herr Jörg bedankt sich bei den Herren Rastätter und Immerfall für den guten Beitrag, allen anderen für die Anwesenheit und wünscht einen guten Heimweg. Matthias Jörg Vorsitzender Ingrid Neumann-Micklich Protokoll

4 HERZLICH WILLKOMMEN! 1

5 RECHTSANWALT STEPHAN IMMERFALL 2

6 Anpassung der Miete an das ortsübliche Mietniveau Gesetzliche Grundlage: 558 Abs. 1 BGB Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 15 % erhöhen (Kappungsgrenze), abgesehen von Erhöhungen nach 559 und 560 BGB. 3

7 Was versteht man unter der ortsüblichen Vergleichsmiete? Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind. 4

8 Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt? 558 a Abs. 2 BGB : Mietspiegel (falls in der Gemeinde vorhanden) Sachverständigengutachten mindestens 3 Vergleichswohnungen Mietdatenbank 5

9 Mietspiegel für München 2017 ist ein qualifizierter Mietspiegel gem. 558 d BGB Was zeichnet einen qualifizierten Mietspiegel aus? nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt vom Stadtrat der Landeshauptstadt München als qualifizierte Mietspiegel anerkannt es wird vermutet, dass bei einem qualifizierten Mietspiegel die enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben 6

10 In Gemeinden, in denen ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss der Vermieter der Mieterhöhung eine Mietspiegelberechnung beilegen. Der Mietspiegel für München 2017 ist für frei finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München anzuwenden. 7

11 Der Mietspiegel für München 2017 gilt nicht für: preisgebundene Wohnungen(z.B. Sozialwohnungen, Belegrechtswohnungen gewerblich genutzte Räume Obdachlosenunterkünfte Studenten- und Jugendwohnheime 8

12 Der Mietspiegel für München 2017 ist nicht unmittelbar anwendbar für möblierten Wohnraum Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Einzelzimmer und Penthousewohnungen Wohnungen im Untergeschoss Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch mietfrei überlassenen Wohnraum selbstgenutzten Wohnraum private Untermietverhältnis durch behördliche Auflagen mietpreisgebundenen Wohnraum 9

13 Mietspiegel für München 2017 ist nicht unmittelbar anwendbar für: Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad von anderen Mietparteien mitbenutzt werden Wohnungen ohne Küche, Badezimmer oder Toilette Wohnungen ohne vom Vermieter ausgestattetes Badezimmer Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Heizung und/oder Warmwasserversorgung Wohnraum in Anstalten, Heimen oder Wohnheimen, bei denen die Mietzahlung auch Serviceleistungen abdeckt Wohnungen unter 20 qm und über 160 qm 10

14 Trotzdem kann der Mietspiegel in den genannten Fällen als Orientierungshilfe für die ortsübliche Miete herangezogen werden. Eine Verwendung als Begründungsmittel für Mieterhöhungen gem. 558 BGB ist jedoch nicht möglich. 11

15 Wie wird die ortsübliche Miethöhe ermittelt? Ermittlung der nicht umgelegten Betriebskosten gemäß Tabelle 1 Ermittlung der Nettomiete pro qm/monatlich anhand der Wohnfläche und Baujahr gemäß Tabelle 2 Ermittlung der Zu- und Abschläge gemäß Tabelle 3 Ermittlung der Schwankungsbreiten gemäß Tabelle 4 Ermittlung begründete Abweichungen aus Tabelle 5 12

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19 Tabelle 3 Wohnlage Wohnlage nach beigefügtem Stadtplan (höchstens eines der Merkmale kann zutreffen) Gute Lage (im Stadtplan gelb markiert) + 0,62 Beste Lage (im Stadtplan hellrot markiert) + 1,45 Zentrale durchschnittliche Lage + 0,62 (im Stadtplan dunkelblau markiert) Zentrale gute Lage (im Stadtplan orange markiert) + 1,24 Zentrale beste Lage (im Stadtplan dunkelrot mark.) + 2,07 16

20 3.2 Gebäudetypen Hochhaus -0,55 Freistehender Wohnblock -0,52 Zusammenhängender Wohnblock -0,52 Stadthaus +0,43 17

21 3.3 durch Ausstattungsmerkmale charakterisierte Haustypen Einfacher Altbau -1,43 Einfacher Nachkriegsbau -0,69 18

22 3.4 unvollständige oder unterschiedliche Warmwasserversorgung a) Unvollständige Warmwasserversorgung: Die Warmwasserversorgung ist entweder in Küche oder Bad, aber nicht in beiden Räumen vorhanden. b) Unterschiedliche Warmwasserversorgung: die Warmwasserversorgung ist in Küche und Bad vorhanden, erfolgt aber auf unterschiedliche Arten Abschlag : - 0,59 19

23 3.5 unvollständige Beheizung oder Beheizung ohne Zentralheizung a) unvollständige Beheizung: In mindestens einem der genannten Zimmer, Wohnräume, Küche, Bad ist keine vom Vermieter gestellte Beheizungsmöglichkeit vorhanden. b) Keine Zentralheizung: Alle genannten Zimmer (Wohnräume, Küche, Bad) verfügen über eine vom Vermieter gestellte Beheizungsmöglichkeit. Die Beheizung erfolgt hier weder durch eine Zentralheizung bzw. Etagen Zentralheizung noch durch Fernwärme. Abschlag -0,73 20

24 3.6 Sanitärbereich Zweiter Toilettenraum oder zweites Badezimmer Zuschlag: +0,37 Besondere Zusatzausstattung im Bad vorhanden: Zusätzlich zur Badewanne eine separate Dusche und ein Waschbecken und/oder ein Bidet. Zuschlag: +0,72 21

25 3.7 Modernisierungsmaßnahmen Wohnung in einem Gebäude mit einem Baujahr vor 1967, bei der 2007 oder später das Bad inklusive eventuell vorhandener separater Toiletten komplett und die Warmwasserbereitung modernisiert wurden. Zuschlag: +0,80 22

26 3.8 Küche Offene Küche: Wohnung verfügt über eine zum Ess-/Wohnraum offene Küche. Zuschlag +0,60 Küchenausstattung: Wenn der Vermieter eine Spülmöglichkeit und Einbauschränke zur Verfügung gestellt hat, können folgende Elektrogeräte berücksichtigt werden a) Ceranfeld oder Induktionskochfeld +0,36 b) Kühlschrank oder Kühl-/Gefrierkombination + 0,36 c) Geschirrspülmaschine + 0,36 23

27 3.9 Böden (entscheidend sind nur Wohnräume) Einfacher Boden: In mindestens einem Wohnraum weder Parkett/Laminat/Holzdielenboden noch Teppich Korkboden oder Fliesenboden vorhanden. -1,58 Guter Boden: In jedem Wohnraum Parkett/Laminat/ Holzdielenboden oder Naturstein +0,54 Modernisierter Boden: Baujahr vor 2011, bei der in allen Wohnräumen der Fußbodenbelag 2011 oder später modernisiert oder instandgesetzt wurde. +0,73 24

28 3.10 Wohnung im Parterre Wohnung liegt im Erdgeschoss oder Hochparterre und verfügt weder über eine Terrasse noch über einen Garten zur alleinigen Benutzung -0,45 25

29 3.10 Weitere Merkmale Rückgebäude: Eigenständiges Gebäude mit eigenem Eingang +0,51 Besondere Ausstattung: Wohnung, bei der alle vorhandenen Rollläden elektrisch betrieben werden und/oder eine Videogegensprechanlage vorhanden ist. +1,01 26

30 Schwankungsbreiten gemäß Tab. 4 27

31 Berechnung begründete Abweichungen Tabelle 5 1. Fußbodenheizung bis zu + 0,30 2. Besonderer Zuschnitt der Wohnung bis zu + 0,75 3. Einbauschrank bis zu + 0,30 4. Galerie vorhanden bis zu + 1,00 5. Elektroinstallation auf Putz bis zu - 1,00 6. Endenergiebedarf (Energieausweis) bis zu 90 kwh bis zu + 0,40 über 120 kwh bis zu - 0,40 7. Teilweise guter Boden bis zu + 0,30 28

32 Vergleich Mietspiegel 2015 und

33 Änderungen Mietspiegel 2015 und unterschiedliche Wohnlagen fehlende WW -1,63 Fehlendes Bad -1,17 Modernisierungsmaßn. +1,32 Einfacher Boden -1,23 Terrasse +0,46 Besondere Ausstattung: Elektrisch betriebene Rollläden +0,68 Keine Gegensprechanlage -0, unterschiedliche Wohnlagen: zentrale beste Lage +2,07 Keine einfache Lage mehr Nicht mehr vom Mietspiegel umfasst Modernisierungsmaßn. +0,80 Einfacher Boden -1,88 Zuschlag fehlt; Wohnung im Parterre -0,45 Besondere Ausstattung: Elektrische Rollläden und/oder Videogegensprechanlage +1,01 30

34 Mietspiegel für München tspiegel_2017_broschuere.pdf 31

35 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 32