KAPITALANLAGE. Seniorenzentrum Dassel. Pflegeimmobilien MIETRENDITE BIS ZU 4,20 %

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1 KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien MIETRENDITE BIS ZU 4,20 % Seniorenzentrum Dassel

2 2 ÜBERSICHT Seniorenzentrum Dassel 4-9 INVESTMENT IMMOBILIE RECHTLICHES

3 INHALT 4 Kapitalanlage 6 Vorteile 8 Anlageobjekt 10 Dassel 12 Standort 14 Objekt 16 Grundrisse 24 Betreiber 26 Verwaltung 28 Bau- und Ausstattungsbeschreibung 28 Rechtliche Grundlagen

4 4 INVESTMENT Seniorenzentrum Dassel Vermögensaufbau & Altersvorsorge Eingriffe wie z. B. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer kontinuierlichen Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern Recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine profitable und wertstabile Anlage sein. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen dazu erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwaltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Initiator zu finden. Immobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapitalanlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensversicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation können in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISINDEX Deutschland / kalender- und saisonbereinigt / insgesamt 2010 = 100% KURZgefasst hohe Sicherheit als Kapitalanlage rund die Hälfte des Geldver mögens in Immobilien profitable und wert stabile Anlage Quelle: Deutsche Bundesbank

5 KAPITALANLAGE UMLAUFRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Quelle: Deutsche Bundesbank

6 6 Seniorenzentrum INVESTMENT Dassel Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von Investoren wie Investmentfondgesellschaften, Banken sowie Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Mietvertrag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskompo nente enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Infla tion geschützt. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier Renditen von bis zu 4,20 % auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appartements. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im Gebäude verantwortlich sowie für die Abführung der so genannten Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Schönheitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vorteil gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. 8 Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten 8 Pflegeappartement Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. 8 Eigentumswohnung Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf Mieter übertragen werden. Mieteinnahmen 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. 8 Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. KURZgefasst lukrative und langfristige Rendite grundbuchliche Absicherung langfristiger Mietvertrag

7 VORTEILE ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG 300% STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio in Heimen zu Hause 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Stat. BA

8 8 Seniorenzentrum INVESTMENT Dassel Kapitalanlage Pflegeimmobilien INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 25 Jahren Laufzeit und einmaliger anschließenden mieterseitigen Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappartement belegt ist oder nicht. 1 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 2 Gute Bauqualität durch hohe Standards und baubegleitende Begutachtungen durch die TÜV SÜD Industrie Service GmbH. Inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes und des Inventars. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie als Eigentümer, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Erstklassige Betreibergesellschaft mit einem erfahrenen Management mit hoher Expertise. Flexibilität im Verkauf: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch Eintragung im Grundbuch. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appartements ist Betreibersache. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vielerorts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur Erläuterung siehe "Miet-/Pachtertrag" (Seite 40). 2 Zur Erläuterung siehe "Die Instandhaltung/Instandsetzung" (Seite 41).

9 ANLAGEOBJEKT Entstehung einer Pflegeimmobilie 4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG»» Übergabe an den Betreiber / Mieter ZEITLICHER ABLAUF 3. BAUPHASE & REALISATION»» Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes»» Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION»» Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters»» Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL»» Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.)»» Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters»» Sicherung eines geeigneten Grundstücks

10 10 Seniorenzentrum IMMOBILIE Dassel Seniorenzentrum Dassel Die neue Seniorenpflegeeinrichtung entsteht in der zum Landkreis Northeim angehörenden Stadt Dassel im Bundesland Niedersachsen. Auf dem rund Quadratmeter großen Grundstück in der Theodor-Storm-Straße entstehen auf 3 Geschossen insgesamt 65 stationäre Pflegeappartements und 11 betreute Wohneinheiten. Den Betrieb der Pflegeeinrichtung übernimmt die MENetatis GmbH, welche über ein erfahrenes Management mit hoher Expertise verfügt. Die lebendige Kleinstadt mit über Einwohnern überzeugt neben guten Einkaufsmöglichkeiten insbesondere durch eine seniorenfreundliche Infrastruktur. Viele Einrichtungen, Parkplätze, Parks sowie Sport- und Freizeitanlagen sind in der Stadt Dassel barrierefrei erreichbar. Für eine gute gesundheitliche Versorgung in Form mehrerer Arztpraxen und Apotheken ist in der südniedersächsichen Kleinstadt ebenfalls gesorgt. Die Verkehrsanbindung an die Autobahn A7, welche man in weniger als 30 Autominuten erreicht, ermöglicht Zugang zur wichtigen Nord-Süd Verbindung und bietet Anschluss an die nahegelegenen Städte Göttingen und Kassel im Süden sowie Hannover im Norden. Auch der Bahnhof in Northeim ist in selbiger Zeit direkt erreichbar und verbindet die Region mit einem gut ausgebauten Schienennetz. Illustration / Abbildung ähnlich

11 DASSEL KURZgefasst 65 stationäre Pflegeappartements und 11 Betreute Wohnungen lebendige Stadt mit Einwohnern und äußerst seniorenfreundlicher Infrastruktur

12 12 Seniorenzentrum IMMOBILIE Dassel Die Lage der Immobilie Im Süden des Landes Niedersachsen, im Landkreis Northeim, liegt die Stadt Dassel. Insgesamt zählen16 Ortsteile mit über Einwohnern zum Stadtgebiet, welches unmittelbar an den Naturpark "Solling-Vogler" und das Weserbergland grenzt. Dassel bietet zahlreiche Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in einer tollen Naturlandschaft. Auch Gewerbe, Handel, Industrie und Tourismus sind vielfältig vorhanden. Gäste als auch Einwohner fühlen sich hier gleichermaßen wohl. Öffentliche Einrichtungen sowie die Vereine und Verbände mit ihren umfangreichen Angeboten tragen maßgeblich zur hohen Lebensqualität bei. Viele Einrichtungen, Parkplätze, Parks sowie Sport- und Freizeitanlagen sind in der Stadt Dassel barrierefrei erreichbar, wovon insbesondere ältere Menschen und jene, die auf fremde Hilfe angewiesen sind, profi tieren. Für eine gute gesundheitliche Versorgung in Form mehrerer Arztpraxen und Apotheken ist in der Stadt gesorgt. Mit dem privaten Gymnasium in kirchlicher Trägerschaft, einer Oberschule sowie zwei Grundschulen und einem evangelischen Internat sind alle Schulformen in Dassel vorhanden. Auch für die ganz Kleinen Brüssel Belgien Reims Enschede NL Frankreich LU Mets Chaumont Trier Köln Dortmund Wiesbaden Saarbrücken Hannover Dassel Kassel Stuttgart Frankfurt am Main Würzburg bietet sich in den drei städtischen und zwei kirchlichen Kindergärten sowie der Kinderkrippe eine rundum Betreuung. CH Zürich Detmold Einbeck 7 Paderborn Dassel Nationalpark Harz Hofgeismar Göttingen 44 Kassel Bad Hersfeld 4 Gotha 5

13 STANDORT Zwei beheizte Freibäder, das Sollingbad in Dassel und das Sinrambad in Markoldendorf sowie ein idyllisch gelegener Badesee in Lauenberg laden in der Sommersaison zum Schwimmen ein. Beste Voraussetzungen für eine naturnahe Erholung in abwechslungsreicher Landschaft bieten insbesondere die waldreichen Gebiete des Sollings, aber auch die Ahlsburg, die Amtsberge sowie der Elfas. Die Verkehrsanbindung an die Autobahn A7, welche man bereits in weniger als 30 Autominuten erreicht, ermöglicht Zugang zur wichtigen Nord-Süd Verbindung und bietet Anschluss an die nahegelegenen Städte Göttingen und Kassel im Süden sowie Hannover im Norden. Auch der Bahnhof in Nor theim ist in selbiger Zeit problemlos er- reichbar und verbindet die Region mit einem gut ausgebauten Schienennetz. Seniorenzentrum Dassel N Lön sw eg Th eo d r Sto or- m- Str aße KURZgefasst Attraktive Stadt mit hoher Lebensqualität im Süden des Landes Niedersachsen Freizeitangebote für Jung und Alt Vielfältigkeit an Handel und Gewerbe

14 14 Seniorenzentrum IMMOBILIE Dassel Seniorenzentrum Dassel Objektangaben Bauherr Lage Vertriebskoordinator Seniorenzentrum Dassel Theodor-Storm-Straße 30, Dassel (Landkreis Northeim) WI-Pfl egeobjekte GmbH und Co. KG Gute Lage in Nähe des Stadtzentrums Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen). Übergabe an den Betreiber Voraussichtlich Oktober 2018 Erste Mietzahlung Kaufpreise und Zahlungsweise nach dem 6. Monat nach Übergabe Festkaufpreis fällig in Raten nach Baufortschritt nach den Vorgaben der MaBV Erwerbsnebenkosten 5,00 % Grunderwerbsteuer (ohne den Kaufpreisanteil für das Inventar) / ca. 2,00 % Notar- und Grundbuchkosten Verwaltung Instandhaltungsrücklage Abschreibung Instandhaltung / Instandsetzung Hausverwaltung Belegungsrecht Mietvertrag EnEV Besonderheiten Je Pfl egeappartement oder Betreutes Wohnen 22,00 zzgl. MwSt. monatlich 0,25 pro qm mietrelevanter Gesamtfl äche (Fläche Sondereigentum zzgl. Anteil an Gemeinschaftsfl ächen) pro Monat (voraussichtlich) in Höhe von 2 % p.a. auf den Gebäudewert (exklusive Grundstückswert), zusätzlich gesonderte Abschreibung in Höhe von 10 % p.a. der Kosten des anteiligen Inventars: je Pfl egeappartement / je Betreutes Wohnen Im Rahmen des Pachtvertrages mit der Betreiberin der Pfl egeeinrichtung Seniorenzentrum Dassel wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspfl ichten der Betreiberin bzw. Pächterin auferlegt. Die Betreiberin ist danach zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Pfl egeheimes, ausgenommen Dach und Fach, verpfl ichtet. Der Ersatz und die Erneuerung von technischen Anlagen ist von den Eigentümern zu tragen. (näheres hierzu, Seite 35) WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Senioren- und Pfl egeimmobilien Sie erhalten für sich ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 25 Jahre mit anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre Bedarfsausweis, Endenergiebedarf 33 kwh/(m²a), Fertigstellung 2018, Erdgas H, Strom, Energieeffi zienzklasse A Baubegleitende Begutachtungen durch die TÜV SÜD Industrie Service GmbH Objektfi lm Virtueller Rundgang

15 OBJEKT BETREIBER VERWALTUNG» Pachtdauer 25 Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre» Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Appartements» Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pfl ege, dies sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen» Etabliertes und zukunftsorientiertes Pfl egekonzept monatliche Zahlung der Miete» Auf das Konto der Eigentümergemeinschaft» Mietverwaltung / Verteilung an die Eigentümer» Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft» Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen» Objektüberwachung hinsichtlich Gewährleistung» Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalpächter sowie Dritten zahlt pauschal Miete für» Wohnfl äche / Appartement» Anteilige Pfl egefunktions- und Gemeinschaftsfl äche» = mietrelevante Gesamtfl äche

16 16 Seniorenzentrum IMMOBILIE Dassel Erdgeschoss Einzelappartements Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

17 GRUNDRISSE N Einzelappartements Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

18 18 Seniorenzentrum IMMOBILIE Dassel 1. Obergeschoss Einzelappartements Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

19 GRUNDRISSE N Einzelappartements Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

20 20 Seniorenzentrum IMMOBILIE Dassel Staffelgeschoss Einzelappartements Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

21 GRUNDRISSE N Einzelappartements Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

22 22 Seniorenzentrum IMMOBILIE Dassel Pflegeappartement - Beispiel Einrichtungsbeispiel: Einzelappartement 65 EINZELAPPARTEMENTS Kaufpreise: ,95 bis ,83 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,95 ANTEIL GEBÄUDE ,54 INVENTAR 7.500,00 GRUNDSTÜCK 4.989,41 MIETE 6.349,83 p.a. 529,15 pro Monat Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen MIETRENDITE 4,20 % ca. 21,20 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 22,89 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 44,09 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen.

23 ANSICHTEN Betreutes Wohnen - Beispiel Einrichtungsbeispiel: Betreutes Wohnen 11 BETREUTE WOHNUNGEN Kaufpreise: ,75 bis ,75 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,75 ANTEIL GEBÄUDE ,30 INVENTAR 3.750,00 GRUNDSTÜCK 5.270,45 MIETE 6.218,53 p.a. 518,22 pro Monat Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen MIETRENDITE 4,00 % ca. 59,50 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 8,83 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 68,33 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen.

24 24 Seniorenzentrum IMMOBILIE Dassel Der Betreiber - MENetatis GmbH Die MENetatis GmbH mit Sitz in Bergheim bei Köln wurde im März 2016 von Mathias Neumayer, welcher bis dahin als Geschäftsführer die AGO Unternehmensgruppe leitete, gegründet. Die stationäre Altenpflege bildet dabei das Kerngeschäft. Mit Menschen für Menschen sorgen Dieser Leitgedanke ist die oberste Zielsetzung der MENetatis. Etatis steht für Abschnitt lässt sich aber auch mit Alter übersetzen. Die MENetatis sieht sich Menschen im Alter gegenüber verpflichtet und bietet ihnen entsprechend ihren individuellen Bedürfnissen Je nach Standort und Konzeption bietet die MENetatis zudem teilstationäre und ambulante Versorgungsangebote. Gastronomische, hauswirtschaftliche und haustechnische Serviceleistungen auf hohem Niveau sind ein ebenso selbstverständlicher Bestandteil des und Wünschen ein neues Zuhause. Selbstbestimmung, Unabhängigkeit und das Recht auf Privatsphäre sind dabei sowohl im Hinblick auf eine notwendige pflegerische Versorgung als auch in betreuten Wohnformen wegweisend. Konzepts. Unsere Erfahrung MENetatis ist ein mittelständisches familiengeführtes Unternehmen, das sich bewusst als Alternative zu größeren, konzerngesteuerten Betreibergesellschaften aufstellt. Durch fundierte Erfahrungen in der Gestaltung altersgerechter Wohn- und Lebensräume wird die notwendige Sicherheit geboten, Entsprechend den politischen Rahmenbedingungen handelt die ME- Netatis im Spannungsfeld von Menschlichkeit und Wirtschaftlichkeit. ohne die Pflege und Betreuung sowie die größtmögliche Selbstbestimmung zu beeinflussen. Insbesondere Gewohnheiten und Lebensgeschichten werden bei der pflegerischen Gesamtbetreuung berücksichtigt. Unter der Maßgabe der Wirtschaftlichkeit steht der Anspruch der größtmöglichen Qualität sozialer Dienstleistungen. Verantwortung und hohe Qualitätsansprüche Die beiden Parameter sind untrennbar miteinander verbunden. Das Der verantwortungsvolle und nachhaltige Umgang mit Finanzmitteln ist zugleich die Grundlage für langfristige Erfolge und ein wesentlicher Bestandteil starker Wettbewerbsfähigkeit. spiegelt sich in folgenden Aspekten wider: Verantwortungsvoller und partnerschaftlicher Umgang mit Mitarbeitern, kompetentes Handeln nach anerkannten Pflegestandards, nachhaltige Wirtschaftlichkeit Geschäftsführende Gesellschafter: Michael Gordon, Matthias Gülich Prokuristen: Dr. Brigitte Fuest (Personal,Vertragswesen, Marketing) Barbara Flöder (operative Leitung)

25 BETREIBER und Qualitätsmanagement mit einem kontinuierlichen Verbesserungsprozess als Zielmaßgabe. Mit Hilfe dieser Zielvorgaben werden sämtliche Arbeitsabläufe, Fort- und Weiterbildungen sowie der Service ständig an neue Bedingungen angepasst. Professionalität im Einklang mit Werten Die menschliche Würde im Leben und Sterben zu achten, ist unabhängig von der Religion, der Herkunft, dem Geschlecht oder dem gesellschaftlichen Stand oberstes Gebot. Daran ändern weder Krankheit, Alter noch eine körperliche oder seelische Beeinträchtigung etwas. So wird bei der pfl egerischen Betreuung die Einzigartigkeit der Bewohner in jeder Phase ihres Lebens respektiert und geschätzt. KURZgefasst Erfahrenes Management mit hoher Expertise Professionelle Pfl ege und Betreuung unter größtmöglicher Selbstbestimmung Ein höchstmögliches Maß an Lebensqualität Selbstbestimmung ist nur dann möglich, wenn Körper, Seele und Geist als ganzheitliches System verstanden werden. Daher wird der Alltag der Bewohner durch aktivierende Methoden abwechslungsreich und vielfältig gestaltet. Unter dieser Maßgabe soll die größtmögliche Unabhängigkeit der Bewohner erhalten und gefördert werden. Das heißt auch, bei Bedarf, Veränderungen der Persönlichkeiten zu akzeptieren, Gesprächsbereitschaft in schwierigen Situationen zu signalisieren und individuelle Freiräume zu schaffen. Mathias Neumayer geschäftsführender Gesellschafter der MENetatis GmbH Seit der Gründung im Jahr 2016 ist Mathias Neumayer geschäftsführender Gesellschafter der MENetatis GmbH. Seine langjährige Erfahrung im Bereich sozialer Dienstleistungen ist ein Garant für die erfolgreiche Unternehmensstrategie und die Entwicklung der MENetatis. Als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer leitete er bis dahin die AGO Unternehmensgruppe mit Sitz in Köln von ihrer Gründung 2002 bis ins Jahr Unter seiner Leitung betrieb die AGO Unternehmensgruppe 14 zum Teil mehrgliedrige Seniorenzentren und drei ambulante Pfl egedienste in mehreren Bundesländern. Preis. Gleichermaßen von Bedeutung ist für Mathias Neumayer die professionelle soziale Dienstleistung, die untrennbar mit den Bedürfnissen aller Beteiligten verbunden ist. Beide Aspekte zusammengenommen Wachstum und soziales Handeln haben stets die gleiche Priorität. Keiner der beiden Grundsätze darf je aus dem Blick geraten. Eine professionelle Betreuung pfl egebedürftiger Menschen nach den neuesten Erkenntnissen der Pfl ege- und Wohnungswissenschaft ist somit eine Selbstverständlichkeit. In dieser Zeit hatte er eine Personalverantwortung für etwa Mitarbeiter, die rund Senioren versorgten. Diese Entwicklung war geprägt durch stringentes konservatives Wachstum. Wachstum ist sicherlich unerlässlich für ein Unternehmen, aber nicht um jeden Übergeordnetes Ziel ist es, den Bewohnern der MENetatis ein neues Zuhause zu geben, in dem sie sich sicher und gut aufgehoben fühlen. An diesem Ziel arbeitet Mathias Neumayer gemeinsam mit allen Mitarbeitern der MENetatis jeden Tag. Ausführliche Informationen zum Betreiber erhalten Sie unter:

26 26 IMMOBILIE Seniorenzentrum Dassel Die Verwaltung Wir verwalten ausschließlich Pfl egeimmobilien. Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Die WI-HAUSVERWALTUNG ist ein auf Pfl egeimmobilien spezialisierter Verwalter und konzentriert sich deutschlandweit auf die nachhaltige Verwaltung von Teileigentum reiner Pfl egeheime sowie gemischter Objekte (Pfl ege und Betreutes Wohnen). Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, die Sie für den wirtschaftlich effi zienten Betrieb Ihrer erworbenen Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. Die Anforderungen steigen ständig neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der WI-HAUSVERWALTUNG verfügen über eine fachspezifi sche Ausbildung und werden ständig weitergebildet. Laufende Objektkontrolle Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Beratung, Stand Information Hausgeldabrechnung Kontaktpfl ege zum Betreiber Eigentümerversammlung Wirtschaftsplan

27 VERWALTUNG Insbesondere die Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordern ein großes Know-How. Unser Service-Portal für Sie Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Portal eingerichtet. Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen Objektbetreuung rund um Ihre Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens informiert. Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfristig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. Besuchen Sie uns fachlich spezialisiert Kompetenz Erfahrung Nachhaltigkeit KURZgefasst Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums

28 28 Seniorenzentrum RECHTLICHES Dassel Bau- und Ausstattungsbeschreibung Grundlagen Die Realisierung des Seniorenzentrums Dassel folgt nach den anerkannten Regeln der Technik, den neuesten Erkenntnissen für den Bau von Wohn- und Pflegeheimen, insbesondere unter Beachtung aller einschlägigen DIN-Normen, der einschlägigen Heimgesetze und -verordnungen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der Planung Gültigkeit haben. Das Wohn- und Seniorenpflegeheim wird über drei Geschoße verfügen. Die in der Grundlagenurkunde enthaltene Baubeschreibung umfasst 32 Seiten und kann daher wie vorstehend nur hinsichtlich der technischen Vorgaben angerissen werden. Die Einsicht in die vollumfängliche Baubeschreibung ist jederzeit möglich. Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG wird in Dassel/Niedersachsen ein Wohn- und Pflegeheim, das Seniorenzentrum Dassel, mit insgesamt 65 Pflegeappartements, 11 Wohnungen sowie zugehöriger Pflegefunktionsflächen errichten. Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG bietet das mit Teilungserklärung vom (Nr. 455 der Urkundenrolle für 2017) in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilte Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeappartements und an einer oder mehreren Wohnungen zum Kauf an. Das Wohn- und Pflegeheim ist langfristig (25 Jahre plus 1 x 5 Jahre Option) an die MENetatis GmbH, mit Sitz in Bergheim, Bethlehemer Straße 10, als Betreiberin verpachtet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Der mit der WEG-Verwaltung beauftragte Verwalter soll auch im Rahmen eines weiteren Verwaltervertrages die Miet-/Pachtverwaltung übernehmen. Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappartement oder einer Wohnung verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit der Betreiberin sowie den Verträgen über die WEG- und Sondereigentumsverwaltung. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG hat ihren Sitz in Hildesheim mit der Geschäftsanschrift Weinberg 1, Hildesheim und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRA eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die WI-Projektsteuerung GmbH mit Sitz in Hildesheim mit der Geschäftsanschrift Weinberg 1, Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB , vertreten. Diese wiederum wird vertreten durch die Geschäftsführer Herrn Frank Winkel, Herrn Helge Knedlik und Herrn Mark Uhmeier. Das Seniorenzentrum Dassel In Abstimmung mit dem Landkreis Northeim wurde das Projekt des Seniorenzentrums Dassel mit Baugenehmigung des Landkreises Northeim vom (AZ: VI.1-B-1354/17) positiv verbeschieden. Es wird eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pflegeeinrichtung mit betreutem Wohnen errichtet werden. Es werden 65 Pflegeplätze in einzelnen Pflegeappartements und 11 Wohnungen für betreutes Wohnen entstehen. Die Pflegeappartements werden gemäß den Vorgaben der Teilungserklärung vom bzw. der in Bezug genommenen Anlage 4 zur Teilungserklärung als Sondereigentumseinheiten mit Grundflächen von 21,30 m² bis 25,80 m² angeboten. Jedes der angebotenen Pflegeappartements besteht aus einem Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Die Wohnungen werden gemäß den Vorgaben der Teilungserklärung vom bzw. der in Bezug genommenen Anlage 4 zur Teilungserklärung als Sondereigentumseinheiten mit Grundflächen von 59,50 m² bis 92,50 m² angeboten. Die Wohnungen verfügen über getrennte Wohn- und Schlafbereiche, über ein Bad mit WC sowie einer Küche. Hinsichtlich der Ausstattung der

29 INFORMATIONEN Pflegeappartements und der Wohnungen wird auf die Baubeschreibung verwiesen. Das Grundstück Der mit der Pflegeeinrichtung beplante Grundbesitz befindet sich in Dassel, Theodor-Storm-Straße 30; Flur 11, Flurstück 24/6, und wird im Grundbuch von Dassel des Amtsgerichts Einbeck in Blatt 2753 unter der laufenden Nr. 10 vorgetragen sein. Es hat gemäß den Angaben des Grundbuches eine Gesamtfläche von m². Da das Seniorenzentrum Dassel mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Peter Pfeiffer mit Amtssitz in Hildesheim am , Nr. 455 der Urkundenrolle für 2017 entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt wurde und noch vollzogen wird, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Pflegeappartements und Wohnungen) verbunden ist (Teileigentum), werden für jede der 76 Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten gesonderte Grundbuchblätter angelegt. Die derzeit im Grundbuch des genannten Grundstücks bestehenden Belastungen werden in den noch anzulegenden Grundbuchblättern teilweise fortgeführt und stellen sich wie folgt dar: In Abteilung II des Grundbuchs ist unter der laufenden Nummer 2 eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Form eines Erdkabelrechts zugunsten der EAM Energie AG, Kassel eingetragen. Unter der laufenden Nummer 3 ist eine weitere beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Form eines Trinkwasserleitungs- und Regenwasserleitungsrecht für den Wasser- und Abwasserverband Solling, Körperschaft des öffentlichen Rechts, Dassel-Lauenberg eingetragen. Diese Belastung wird vom Erwerber übernommen. Weiterhin ist in Abteilung II des Grundbuchs unter der laufenden Nummer 5 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG eingetragen. Diese Eintragung dient der Sicherung des Eigentumserwerbs der WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG und wird vom Käufer nicht übernommen. Die Abteilung III des Grundbuchs ist derzeit lastenfrei. Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG behält sich jedoch vor, zum Zwecke der Finanzierung des Bauvorhabens noch Grundschulden zu bestellen. Eventuell in diesem Zusammenhang bestellte oder noch zu bestellende Globalgrundpfandrechte zur Finanzierung der Errichtung des Bauvorhabens werden vom Käufer nicht übernommen. Die dem Grundpfandrecht zugrunde liegenden Verbindlichkeiten werden aus dem Kaufpreis Zug um Zug gegen Löschung des Grundpfandrechtes im Grundbuch abgelöst. Sollten weitere Finanzierungsgrundpfandrechte durch die Verkäuferin bestellt werden, verpflichtet sich der Käufer hierzu, den Vorrang vor seiner nachbewilligten Erwerbsvormerkung im Grundbuch einzuräumen, wenn bei der Vorrangseinräumung die spätere Lastenfreistellung im Sinne von 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV sichergestellt ist. Ferner kann es für die Erschließung des Grundstücks sowie für eine Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen und technischen Anlagen zur Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Verund Entsorgungsunternehmen oder sonstiger Dritter kommen. Die Verkäuferin wird vom Käufer vor diesem Hintergrund bevollmächtigt, auf Kosten der Verkäuferin solche Dienstbarkeiten zu bestellen. Die insoweit bestellten Dienstbarkeiten sind dann vom Käufer zu übernehmen. Das Baurecht Eine förmliche Baugenehmigung für das Seniorenzentrum Dassel wurde mit Bescheid vom durch den Landkreis Northeim unter Bedingungen, Auflagen und Hinweisen erteilt (AZ: VI.1-B-1354/17). Die in der Baugenehmigung enthaltenen Bedingungen und Auflagen schränken den geplanten Betrieb des Pflegeheims nicht ein. Die MENetatis GmbH als Betreiberin Den Betrieb des Seniorenzentrums Dassel übernimmt die ME- Netatis GmbH, welche das Objekt gesamtflächig mit einem am abgeschlossenen Vertrag gepachtet hat. Die MENetatis GmbH hat ihren Sitz unter der Geschäftsanschrift Bethlehemer Straße 10, Bergheim und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Köln unter der HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch den alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer Herrn Mathias Neumayer vertreten. Der Pachtvertrag Mit der zukünftigen Betreiberin des Seniorenzentrums Dassel wurde am ein Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 25

30 30 Seniorenzentrum RECHTLICHES Dassel Jahren abgeschlossen. In diesem Vertrag wurde auch eine zusätzliche Verlängerungsoption für die Pächterin von einmal fünf Jahren vereinbart. Weiterhin wurden zwei Nachträge zum Pachtvertrag mit Datum vom geschlossen, auf deren Inhalt nachstehend im Zusammenhang ebenso eingegangen wird. Nach den vertraglichen Vorgaben beginnt die Laufzeit des Pachtvertrages ab dem Monatsersten, der auf die vollständige Fertigstellung des Pachtgegenstandes und die Übergabe an den Pächter folgt. Die Fertigstellung des Pachtobjekts ist geplant für den Zeitraum zwischen dem und ; sie muss gemäß den Vorgaben des Pachtvertrages vom jedoch spätestens zum gewährleistet sein. Der Käufer stimmt mit Abschluss des Kaufvertrages dem zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Betreiber geschlossenen bzw. übernommenen Pachtvertrag und seinen Anlagen mit allen Rechten und Pflichten in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Teileigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum) zu. Damit bestätigt der jeweilige Erwerber das Bestehen des von der Wohnungseigentümergemeinschaft übernommenen Pachtvertrages mit dem Betreiber. Dies sichert eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Pachtvertrages. Die Betreiberin trägt während der Pachtzeit sämtliche für und auf das Pachtobjekt sowie die sonstigen Bestandteile und Zubehör von Grundstück und Gesamtgebäude anfallenden Betriebs-, Unterhalts-, Wartungs- und sonstige Nebenkosten. Hierzu gehören insbesondere auch die in 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Nebenkosten. Darunter fallen u. a. alle laufenden öffentlichen Abgaben einschließlich der Grundsteuer, alle Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Strom, Gas, und weitere Energieversorgung, alle Kosten der Verkehrssicherung innerhalb des Grundstücks, der Reinigung und Pflege der Wege und Außenanlagen. Soweit Nebenkosten für Anlagen außerhalb des Gesamtgebäudes anfallen, wie etwa Leuchtschriftanlagen, Hinweisschilder oder Fahnenmasten, und auf Anlagen im öffentlichen Verkehrsraum, trägt diese auch die Betreiberin bzw. der Pächter. Der Pächter trägt ferner die Kosten der Bedienung und der technischen Überwachung der Anlagen, der Unterhaltung, Wartung einschließlich der TÜV-Prüfungen; u.a.: der Aufzugsanlagen, der zentralen Anlagen der Haustechnik sowie der Heizungs- und Lüftungsanlagen. Weiter trägt der Pächter die Kosten für die von Verpächter und Pächter abzuschließenden Versicherungen und somit einer Versicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, die Kosten der Gebäudeversicherung (Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung), die Kosten der Einbruch-Diebstahlversicherung einschließlich Vandalismus, die Kosten einer Betriebsunterbrechungsversicherung und die Kosten einer Betriebshaftpflichtversicherung. Der Pächter trägt zudem mit Ausnahme der Erschließungskosten alle mit dem Gewerbebetrieb verbundenen Steuern und Abgaben. Der Pächter wird soweit es möglich ist Direktversorgungsverträge mit den jeweiligen Versorgungsträgern (z.b. Wasserwerk, Energieversorgungsunternehmen o.ä.) im eigenen Namen und auf eigene Rechnung abschließen. Der mit der Betreiberin auf 25 Jahre fest abgeschlossene Pachtvertrag kann durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) innerhalb der Pachtzeit vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht der WEG insbesondere dann zu, wenn ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Betreiberin eröffnet oder mangels Masse abgelehnt wurde, wenn die Betreiberin mit der Entrichtung des Pachtzinses in Verzug ist und der fällige Betrag die Höhe von zwei monatlichen Pachtzinsen übersteigt, wenn der Betreiberin der Betrieb des Pachtgegenstandes wirksam untersagt oder der Versorgungsvertrag wirksam gekündigt worden ist. Im Übrigen kann sich die Verpächterin hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Verpächter (WEG) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Das Seniorenzentrum Dassel wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Peter Pfeiffer mit Amtssitz in Hildesheim am , Nr. 455 der Urkundenrolle für 2017 entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Pflegeappartements und Wohnungen) verbunden sein wird (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 76 Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten geschaffen.

31 INFORMATIONEN Jede dieser 76 Sondereigentumseinheiten wird im Grundbuch von Dassel des Amtsgerichts Einbeck separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. In Abschnitt III Ziffer 2.1 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Seniorenpflegeheim bestimmt worden. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage für das gesamte Verhältnis der Teileigentümer untereinander sowohl nach dem Gesetz als auch nach den getroffenen Vereinbarungen und allen sonstigen Verträgen. Diese besondere Gebrauchsregelung kann erst nach Ablauf des Pachtverhältnisses geändert werden und bedarf einer qualifizierten Mehrheit von ¾ aller in der Sondereigentümerversammlung vertretenen Stimmen. Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. In Abschnitt V Ziffer 1 der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hat sich der Veräußerer (der teilende Eigentümer) vorbehalten, in der Zeit solange er noch Eigentümer ist, Änderungen der Gemeinschaftsordnung vornehmen zu dürfen. Dies betrifft sämtliche Bereiche des Sondereigentums, des Gemeinschaftseigentums und etwaig zugewiesener bzw. noch zuzuweisender Sondernutzungsrechte. Die Kaufimmobilie Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG wird die Pflegeeinrichtung nach den Vorgaben der anerkannten und bewährten Regeln der Technik errichten. Der Käufer erwirbt von der WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG das Teileigentum an einem Pflegeappartement oder einer Wohnung verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit gesondert einsehbare Baubeschreibung bzw. die Raumbücher verwiesen. Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: löffelfertige Erstellung sämtliche Baunebenkosten sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbssteuer (derzeit 5,0 %) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. Die Bezugsfertigkeit des Seniorenzentrums Dassel ist geplant für den Zeitraum zwischen dem und und soll auch zu diesem Datum der Betreiberin übergeben werden. Gemäß den Vorgaben des Pachtvertrages vom ist die Übergabe spätestens zum zu gewährleisten. Der Kaufpreis ist ein Festpreis und untergliedert sich in drei Bereiche: Der Anteil von Grund und Boden, der Anteil der Baukosten zur Herstellung der Pflegeeinrichtung und der Anteil für Möblierung und Einrichtung. Der Kaufpreisteil für Grund und Boden und Baukosten ist in folgenden Raten fällig: 25 % (30 %./. 5 %) nach Beginn der Erdarbeiten 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 12,6 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung 14,7 % nach Fertigstellung Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten und für die Rohinstallationen der Heizungsanlagen, für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, für die Rohinstallation der Elektroanlagen und nach Fertigstellung der Estrich- und Fassadenarbeiten 2,8 % nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 8,5 % (3,5 % + 5 %) nach vollständiger Fertigstellung. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ( 632a BGB) ist der Käufer berechtigt, 5 % des Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung einzubehalten, wenn der Verkäufer bei Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate keine anderweitige Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Kaufgegenstandes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des gesamten Kaufpreises geleistet hat. Damit reduziert sich die erste Kaufpreisrate von 30 % auf 25 %. Die einbehaltenen 5 % sind

32 32 Seniorenzentrum RECHTLICHES Dassel dann zur Zahlung fällig, wenn der Vertragsgegenstand vertragsgemäß ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist, also mit der letzten Rate, die sich dann von 3,5 % auf 8,5 % erhöht. Im Übrigen gelten hier die gesetzlichen Vorschriften. Der Kaufpreis ist nach Rechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen sowie Vollmachtsbestätigungen des Verkäufers bzw. Fälligkeitsvoraussetzungen innerhalb von 10 Tagen zahlbar und fällig. Fälligkeitsvoraussetzungen sind u.a. der Vollzug der Begründung von Wohnungseigentum. Ebenso muss eine Auflassungsvormerkung für den Erwerber im Grundbuch eingetragen sein. Des Weiteren müssen dem Notar die erforderlichen Lastenfreistellungsunterlagen vorliegen, die der Käufer nicht zu übernehmen hat. Alternativ zu vorgenannten Voraussetzungen ist Fälligkeitsvoraussetzung einzelner Kaufpreisraten die Bestätigung des Notars über das Vorliegen einer Bürgschaftserklärung gemäß 7 MaBV zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Käufers auf die Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte. Die Bezahlung sämtlicher Teilbeträge erfolgt mit befreiender Wirkung ausschließlich auf das in der Lastenfreistellungserklärung angegebene Konto. Die oben genannten Raten für Grund, Boden und Baukosten sind jeweils zur Zahlung fällig, wenn die entsprechenden Arbeiten durchgeführt sind, nicht aber vor Eintritt der vorstehend genannten Grundvoraussetzungen und nicht vor Ablauf von 10 Tagen, nachdem der Veräußerer den Erwerber zur Zahlung unter Mitteilung des genauen Bautenstandes aufgefordert hat. Der Kaufpreisanteil für Möblierung und Einrichtung wird neben den allgemeinen und oben beschriebenen Fälligkeitsvoraussetzungen fällig und zahlbar nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Übergabe des Kaufgegenstandes. Der Käufer hat eine Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Die Verkäuferin wird hierzu nach erfolgter Abnahme durch die Pächterin den Käufer mit einer Frist von 14 Tagen zur Abnahme des Sondereigentums auffordern. Abnahmefähigkeit vorausgesetzt, wirkt ein Schweigen des Käufers als fiktive Abnahme. Für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gilt ergänzend, dass nach Mitteilung eines Abnahmetermins gegenüber dem Käufer mit einem Vorlauf von 12 Tagen und Abwesenheit des Käufers an diesem Termin, das gemeinschaftliche Eigentum dann nicht durch jeden Erwerber einzeln, sondern zunächst durch den Pächter und Betreiber des Objekts und dem Sondereigentumsverwalter, abgenommen werden soll. Dem Käufer ist im Anschluss zur Abnahme eine Abschrift des Abnahmeprotokolls zu übersenden mit der Aufforderung, sich zu der Abnahme zu erklären. Die Zustimmung zur Abnahme soll dann als vom Käufer erteilt gelten, wenn er sich nicht innerhalb von 12 Werktagen nach Erhalt des Abnahmeprotokolls dem Verkäufer gegenüber erklärt und der Verkäufer bei Übersendung des Abnahmeprotokolls ausdrücklich auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat. Mit der Übergabe des Kaufgegenstandes an die Käufer gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Der Verkäufer haftet jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück beträgt diese Frist zwei Jahre. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer einer Sonder- bzw. Teileigentumseinheit erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich, die Wohnungseigentümer auch für ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevorzugte Belegung im Seniorenzentrum Dassel. Im Bedarfsfall können die Berechtigten bei der Erstbelegung, sofern das gewünschte Pflegezimmer noch nicht anderweitig vergeben wurde, sofort in den Pflegebereich aufgenommen werden. Voraussetzung für die Aufnahme in den Pflegebereich ist das Vorliegen mindestens des Pflegegrades 1 und eines zertifizierten stationären Versorgungsbedarfs (oder eine ersetzende vergleichbare Einstufung) des Betroffenen und die Gewährleistung der Pflege laut jeweils gültigem Heimvertrag. Tritt der Bedarfsfall erst später ein, wird dem Berechtigten eine schnellstmögliche Aufnahme des nächst freiwerdenden Pflegeplatzes ohne Rücksicht auf eine eventuell bestehende Warteliste zugesichert. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich.

33 INFORMATIONEN Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins ausgezahlt. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.b. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form der vertraglich vorgesehenen Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen. Die pre-opening-kosten Für die Betreiberin eines Wohn- und Pflegeheims wie der MENetatis GmbH fallen im Zuge der Eröffnung der Einrichtung Vorlaufkosten an. Ähnlich wie bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen oder Kliniken ist die Betreiberin in der ersten Betriebsphase mit dem Problem konfrontiert, dass hohen Anlaufkosten zunächst keine Vollauslastung gegenüber steht. Es dauert erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Monate, bis der Betrieb seine wirtschaftliche Auslastung erreicht. Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entstehen, werden pre-opening-kosten genannt. Um der Betreiberin in Bezug auf diese Vorlaufkosten entgegenzukommen und ihr den Anlauf ihres Unternehmens zu erleichtern, ist es üblich, der Betreiberin seitens der Eigentümer zu Beginn des Pachtverhältnisses vertragliche Vergünstigungen einzuräumen. Im Rahmen eines ersten Nachtrages vom zum Pachtvertrag über das Alten- und Pflegeheim vom hat die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG der Betreiberin zur Übernahme von pre-opening-kosten zugestanden, den Pachtgegenstand die ersten sechs Monate nach Übergabe pachtfrei zu nutzen. Das heißt, dass die Erwerber der Sondereigentumseinheiten erstmalig mit Ablauf des sechsten Monats nach Übergabe an den Betreiber erste Pachtzahlungen erhalten. Darüber hinaus hat die die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG mit der Betreiberin in einem zweiten Nachtrag vom zum Pachtvertrag über das Alten- und Pflegeheim vom , einen Kostenzuschuss für die vertraglich verpächterseitig zu erbringende betriebsnotwendige Inneneinrichtung (Einrichtung und Möblierung) zu leisten, jedoch gleichzeitig die Pflicht zur Erstausstattung auf die Pächterin übertragen. Dabei erhält die Pächterin von der Verpächterin ein pauschales Entgelt für die Ausstattung in Höhe von Euro 7.500,00 brutto je stationären Pflegeplatz (insgesamt Euro ,00 für 65 stationäre Pflegeplätze) und in Höhe von Euro 3.750,00 brutto je betreute Wohnung (insgesamt Euro ,00 für 11 betreute Wohnungen). Insgesamt beträgt der Zuschuss daher Euro ,00. Der Kaufvertrag Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig, das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar beurkundet werden. Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 Tage vor Beurkundung des Kaufvertrags eine Abschrift folgender Unterlagen: Kaufvertragsangebot Grundlagenurkunde Teilungserklärung Als Anlagen liegen der Grundlagenurkunde folgende Urkunden bei: Anlage 1: Miteigentumsaufstellung (MEA) Anlage 2: Baubeschreibung Anlage 3: Baugenehmigung vom Anlage 4: Pachtvertrag vom nebst Anlagen Anlage 4.1: Nachtrag Nr. 1 zum Pachtvertrag vom Anlage 4.2: Nachtrag Nr. 2 zum Pachtvertrag vom nebst Anlage 1 Abgrenzungsliste Bauausstattung/Inventar Anlage 5: Verwaltervertrag (WEG-Verwaltung) mit Vollmachtsund Ermächtigungsurkunde vom Anlage 6: Verwaltervertrag (Sondereigentumsverwaltung) mit Verwaltervollmacht Sondermietverwaltung Als Anlagen liegen der Teilungserklärung folgende Urkunden bei: Anlage 1: Miteigentumsanteile Anlage 2: Außenanlagenplan, Aufteilungspläne (in Format DIN A 4 und jeweils nachfolgend DIN A 3), Ansichten, Schnitte Anlage 3: Abgeschlossenheitsbescheinigung vom , die die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom ersetzt (Berichtigung des Textteils) Anlage 4: Tabellarische Auflistung der Sondereigentumseinheiten mit Flächendarstellung und Miteigentumsanteilen Der Pachtertrag Solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf der Grundlage eines Generalpachtvertrages durch einen einheitlichen Betreiber/ Pächter erfolgt, sind alle betreffenden Sondereigentümer an der aus der Verpachtung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruk-