MARKTINFORMATIONEN ÖSTERREICH Fakten, Trends, Besonderheiten

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1 MARKTINFORMATIONEN ÖSTERREICH Fakten, Trends, Besonderheiten

2 DER MARKT IM ÜBERBLICK // DAS POTENZIAL AM ÖSTERREICHISCHEN GEWERBEIMMOBILIENMARKT DER MARKT IN KÜRZE Stabile Wachstumsphase und hohe Marktattraktivität Die österreichische Volkswirtschaft befindet sich in einer stabilen Wachstumsphase. Die Nachfrage nach österreichischen Gewerbeimmobilien ist hoch. Entsprechend erreicht der Investmentmarkt Rekordstände. Das Mietniveau in Einkaufszentren entwickelt sich dynamisch. Auf dem Wiener Büroimmobilienmarkt steigen die Mieten in guten und durchschnittlichen Lagen. Wien nimmt als Büro-, Einzelhandels- und Hotelstandort eine herausragende Bedeutung ein. Im laufenden Jahr wird die Fertigstellung zweier großvolumiger Büroimmobilien in Wien erwartet: The Icon Vienna am Hauptbahnhof sowie der Austria Campus am ehemaligen Nordbahnhof, der zu 50 Prozent von der Bank Austria angemietet wird. DAS POTENZIAL AM ÖSTERREICHISCHEN GEWERBEIMMOBILIENMARKT Anhaltend hohe Investitionstätigkeit zu erwarten Das Investmentvolumen am österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt dürfte in diesem Jahr einen neuen Rekordwert erreichen. Die hohe Nachfrage ist zum Teil auf die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zurückzuführen. Gleichzeitig bieten die fundamentalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Landes attraktive Investitionsbedingungen für Investoren: Nach der Finanzmarktkrise 2007/2008, den staatlichen Interventionen und der großen Rezession 2009/2010 sowie der Spätfolge in Gestalt der peripheren Staatsschuldenkrise 2011/2012 befindet sich Österreich in einer stabilen Wachstumsphase. So stieg das Bruttoinlandsprodukt im vergangenen Jahr um 3,1 Prozent. Auch für 2018 ist von einem Wachstum von deutlich mehr als zwei Prozent auszugehen. INHALT Der Markt in Kürze Das Potenzial am österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt Die wichtigsten Trends Marktbesonderheiten Marktausblick Das positive wirtschaftliche Umfeld beflügelt den österreichischen Arbeitsmarkt. Oxford Economics geht von einem anhaltenden Abbau der Arbeitslosenzahlen aus und erwartet einen Rückgang der Arbeitslosenquote auf rund fünf Prozent bis zum Jahr Die erfreulichen wirtschaftlichen Perspektiven und die anhaltend günstigen Finanzierungskonditionen werden sich positiv auf die Investitionstätigkeit auswirken. Die Nachfrage nach österreichischen Gewerbeimmobilien wird daher auch im laufenden Jahr auf einem hohen Niveau bleiben, wenngleich Limitierungen bei der Objektverfügbarkeit die größte Herausforderung darstellen und das endgültige Investitionsvolumen begrenzt. Der Investitionsfokus könnte sich daher um Value-Add-Objekte und auf periphere Märkte ausweiten. Im Herbst 2017 fanden die Parlamentswahlen in Österreich statt, bei dem die Neue Volkspartei einen Wahlerfolg verzeichnen konnte. Die Türkis(Schwarz)/Blaue-Koalition, die unter dem Slogan Gemeinsam Veränderung sicherstellen regiert, regt zum Optimismus an. Auch wenn Österreich bereits seit einigen Jahren die Spitze des europäischen Wirtschaftswachstums besetzt, plant die neue Regierung die Senkung der Steuersätze und Abgabenquote. Die positive wirtschaftliche Entwicklung Österreichs wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen sollte sich die positive konjunkturelle Entwicklung Österreichs auch in den kommenden Quartalen fortsetzen. Was sind die wesentlichen Entwicklungen am österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt?

3 DIE WICHTIGSTEN TRENDS DIE WICHTIGSTEN TRENDS Steigendes Mietniveau für Büro und Einzelhandel zu erwarten, Stagnation im Einzelhandel Die Nachfrage nach modernen Büroflächen in guten Lagen Wiens ist hoch, die Zahl der für 2019 geplanten Neuflächen hingegen sehr übersichtlich. Daher ist bereits im laufenden Jahr von Mietsteigerungen auf rund 18 Euro pro Quadratmeter für gut gelegene Büroobjekte auszugehen. Die Büromieten in durchschnittlichen Lagen Wiens werden auf rund 15 Euro pro Quadratmeter steigen. Das Mietniveau für Wiener Einkaufsstraßen liegt in den erstklassigen Citylagen bei 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter, wobei nur für die Standorte Rotenturmstraße, Graben und Kohlmarkt von weiteren Steigerungen auszugehen ist. In Wiener Nebenlagen wird eine Miete von etwa 50 bis 200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Investmentvolumen ereicht in 2017 Rekordwert Österreichische Gewerbeimmobilien waren im Jahr 2017 erneut sehr gefragt. Mit einem Transaktionsvolumen von 5,34 Milliarden Euro wurden die Rekordumsätze aus dem Jahr 2015 deutlich um etwa 390 Millionen Euro übertroffen. Mit einem Zuwachs von rund 75 Prozent im Vergleich zu 2016 verzeichneten Investitionen in österreichische Gewerbeobjekte die dynamischste Wachstumsrate in ganz Europa. Entscheidend für das herausragende Ergebnis waren vor allem zwölf großvolumige Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro, die mehrheitlich dem Bürosektor zuzuschreiben sind. Fast 80 Prozent der Investitionen wurden in der Bundeshauptstadt Wien getätigt. Mit einem Anteil von rund 51 Prozent ging das stärkste Interesse wiederum von deutschen Investoren aus, gefolgt von österreichischen Investoren mit einem Anteil von 28 Prozent. Fertigstellungsvolumen auf dem Wiener Büromarkt vor signifikantem Wachstum Die Leerstandsrate bei Wiener Büroimmobilien ist im Jahresverlauf 2017 nochmals leicht gesunken und liegt für den Gesamtmarkt bei 4,9 Prozent. Erreicht wurde diese Entwicklung durch eine im bisherigen Jahresverlauf geringe Fertigstellungsleistung bei gleichzeitig hohem Vorvermietungsstand der neu auf den Markt kommenden Büroflächen. Innerhalb des Wiener Büromarkts weist der Teilmarkt Central Business District mit 2,3 Prozent nach den Erhebungen von CBRE die mit Abstand geringste Leerstandsrate auf. Hohe Nachfrage setzt Spitzen renditen unter Druck Die Renditen für erstklassige Büroobjekte in Wien sanken in 2017 aufgrund der weiterhin starken Nachfrage in allen Bürolagen: Die Spitzenrendite für langfristig vermietete Büroobjekte im Wiener CBD lag mit 3,9 Prozent um zehn Basispunkte unter dem historisch niedrigen Niveau von Die Spitzenrendite für Geschäftsstraßen in Wien fiel Mitte 2016 von 3,4 Prozent auf ca. 3,3 Prozent. Auch die Spitzenrenditen für Einkaufszentren gaben erneut nach. Laut CBRE fielen sie im Jahresverlauf 2017 um weitere fünf Basispunkte auf vier Prozent. Fachmarktzentren wiesen zum Jahresende eine Spitzenrendite von 5,6 Prozent auf, nachdem auch hier ein Rückgang von fünf Basispunkten erfolgte. Hohe Nachfrage durch internationale Einzelhandelsmarken & Gastronomie Internationale Einzelhandelsmarken sind nach wie vor am österreichischen Einzelhandelsmarkt interessiert. Die hohe Zahl an Neueintritten aus den Vorjahren konnte im Jahr 2017 aufrechterhalten werden, wobei vor allem der Wiener Markt für die Händler von großer Bedeutung ist. Vor allem Modeketten wie die H&M-Ableger Monki und Weekday eröffnen derzeit neue Stores an A- Standorten mit hoher Besucherfrequenz. Aber auch die Gastronomie, sowohl in der High Street als auch in den Centern, gewinnt an Gewicht: Ein Food-Anteil von bis zu 40 Prozent scheint möglich. Hotelinvestments in Form von Mixed- Used und als Forward-Deal Laut Angaben von Christie & Co wurden in Österreich im Jahr 2017 Hoteltransaktionen in Höhe von rund 510 Millionen Euro getätigt. Das Rekordergebnis aus dem Jahr 2016 konnte zwar nicht wiederholt werden, der langjährige Durchschnitt für österreichische Hotelinvestments wurde dennoch übertroffen. In der ersten Jahreshälfte wurden vor allem Einzeltransaktionen realisiert, während das zweite Halbjahr von größeren Transaktionen geprägt war. Die beiden größten gehandelten Objekte liegen in Linz, ein weiteres am Wolfgangsee. In Wien wurden kleinere Privathotels sowie das Park Inn by Radisson gehandelt. Bei den letzten Transaktionen waren Hotelimmobilien häufig Teil eines Mixed-Used-Objektes, wie zum Beispiel der DC-Tower und der Millenium-Tower in Wien, oder noch in der Entwicklung befindliche Hotelprojekte.

4 MARKTBESONDERHEITEN // MARKTAUSBLICK MARKTBESONDERHEITEN Hohe Bedeutung der Hauptstadt Wien ist eine der weltweit wichtigsten Kongressstädte und Standort wichtiger internationaler Institutionen wie der Organisation für Sicherheit und Zusammenarbeit in Europa (OSZE), der Organisation Erdölexportierender Staaten (OPEC) und des Vienna International Centre (VIC). Bezüglich der Lebensqualität steht Wien regelmäßig an der Spitze internationaler Rankings. Einkaufszentren im Bestand haben derzeit wenig Konkurrenz im Neubau Bestehende Einkaufszentren sehen wenig Wettbewerbsdruck durch den Neubau neuer Shopping Center. Das geringe Neubauvolumen ist vor allem auf die steigende Konkurrenz durch den Online-Handel und planungsrechtliche Restriktionen zurückzuführen. Das Fertigstellungsvolumen von rund Quadratmeter wurde im Jahr 2017 von drei Einkaufszentren und einem Factory Outlet getragen. Im laufenden Jahr werden mit dem Intro Shopping Center in Siegendorf und dem Braunsberger Fachmarktzentrum in St. Pölten lediglich zwei neue Fachmarktstandorte hinzukommen. Konsumlogistik für die Ballungszentren dominiert den Logistikmarkt Der Logistikmarkt konzentriert sich auf Konsumlogistik für die großen Ballungsräume und Logistikdienstleistungen für die produzierende Industrie. Neue Flächen werden zumeist nur gegen Aufgabe von wirtschaftlich nicht mehr nutzbaren Hallen realisiert. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung fallen die Spitzenrenditen im Vergleich zu anderen Assetklassen relativ hoch aus. AUSBLICK MARKTAUSBLICK Die Perspektiven für den österreichischen Immobilienmarkt sind durchweg positiv: Die Märkte in Wien werden unter anderem durch eine positive Bevölkerungsentwicklung angetrieben, die nicht zuletzt auch auf eine im europäischen Vergleich sehr hohe Lebensqualität der Stadt zurückzuführen ist. Einzelhandelsimmobilien kommt die über das gesamte Land hinweg relativ ausgeglichene Kaufkraft zugute. Fachmarktzentren profitieren von häufig recht kleinen Einzugsgebieten. Gleichzeitig bestehen für große Shopping-Center zum Teil keine ausreichend großen Einzugsgebiete, was die Anzahl an Neuentwicklungen beschränkt. Der Büromarkt zeigt sich stabil, insbesondere in Wien. Der Hotelimmobilienmarkt wird durch die internationale Attraktivität der Stadt als Standort zahlreicher internationaler Organisationen und beliebtes Tourismusziel geprägt. Durch eine durchgehend hohe Investmenttätigkeit im Jahresverlauf und einige großvolumige Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte wurde der Umsatzrekord des Jahres 2009 (4,96 Milliarden Euro) um rund 390 Millionen Euro übertroffen. Mit 5,34 Milliarden Euro hat sich das Investitionsvolumen auf einem Niveau eingependelt, welches deutlich über den Volumina der wachstumsstarken Jahre vor 2009 liegt. Angesichts der Wachstumsstärke ist mit einem weiterhin steigenden Interesse von ausländischen Investoren zu rechnen. Fortsetzen dürfte sich vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage auch der Trend zu Forward Purchases, also des Verkaufs schon vor der Fertigstellung eines Objekts. Die Hotellandschaft ist im Umbruch, die klassische Vermarktung und Klassifizierung verliert an Bedeutung, neue Großprojekte absorbieren das Wachstum und setzen kleine lokale Betreiber unter Druck. Im Einzelhandel führt die wachsende Konkurrenz durch E-Commerce dazu, dass sowohl Betreiber von Einkaufszentren wie auch der stationäre Einzelhandel entlang von Geschäftsstraßen nachgeben und zielgruppengerechte Konzepte etablieren. Quellen: CBRE: Österreich Investment, 2017 // CBRE: Wien Büro, H // CBRE: Real Estate Market Outlook Österreich, 2018 // Otto Immobilien Retail- Marktbericht, 2017 // EHL: Retail Market Report Austria, 2017 // Christie & Co: Pressemitteilung, 1/2018: Hotelinvestmentmarkt Österreich, 2017: Entwicklungsprojekte bei Investoren hoch im Kurs

5 ÜBERBLICK BÜROMARKTINDIKATOREN WIEN // INVESTITIONSVOLUMEN // MIETEN IN DEN ACHT WIENER BÜROLAGEN MARKTDATEN IM ÜBERBLICK Überblick Büromarktindikatoren Wien H H H Y-o-Y 2018e Büroflächenbestand (Mio. m 2 ) 10,92 10,95 11,04 + 1,1 % 11,31 Fertigstellungen (m 2 ) % Vermietung (m 2 ) % Leerstandsrate (%) 5,3 5,1 4,9-40 bps 5,2 Spitzenmiete (EUR/m 2 /Monat ) 26,00 26,00 26,00 +/-0 % 26,00 Entwicklung des Investitionsvolumens (Quelle: CBRE Marketview Österreich Investment, H1 2017) 5 Mrd. EUR 4 Mrd. EUR +60% 3 Mrd. EUR 2 Mrd. EUR 1 Mrd. EUR Mieten in den acht Wiener Bürolagen (in Euro/Quadratmeter) Innere Bezirke (CBD) Bürogebäude 14,00-26,00 Büroräume 14,50-23,00 Westen Bürogebäude 11,10-14,55 Büroräume 13,50-18,00 Hauptbahnhof Bürogebäude 11,60-16,75 Büroräume 14,50-21,00 Wienerberg (Süden) Bürogebäude 11,50-15,50 Büroräume 13,50-19,00 Norden Bürogebäude 11,60-14,55 Büroräume 13,50-18,00 Westen Norden Wienerberg (Süden) Innere Bezirke (CBD) Hauptbahnhof Prater Donau City Lasallestraße (Nordosten) Erdberg-St.Marx (Osten) Donau City Lasallestraße (Nordosten) Bürogebäude 11,00-15,70 Büroräume 13,50-24,00 Prater Bürogebäude 13,50-17,00 Büroräume 14,00-21,00 Erdberg-St. Marx (Osten) Bürogebäude 11,60-14,55 Büroräume 13,50-18,00 Quellen: Warburg-HIH Invest, RCA, CBRE, Oxford Economics, WKO

6 WARBURG-HIH INVEST REAL ESTATE Die Warburg-HIH Invest Real Estate (Warburg-HIH Invest) bietet als pan-europäischer Immobilien-Investment-Manager das gesamte Spektrum an nationalen und internationalen Immobilien-Investments für institutionelle Investoren. Sie gehört zu den führenden Managern von Immobilien Spezial-AIF in Deutschland und verfügt mit einem Immobilienvermögen von rund 6,7 Mrd. Euro über einen umfassenden Track Record in der Konzeption und Umsetzung von individuell zugeschnittenen Anlagelösungen. Warburg-HIH Invest realisiert als Qualitätsanbieter Produkte und Leistungen mit Mehrwert. Dieser hohe Anspruch deckt sich mit den Anforderungen ihrer Gesellschafter HIH Real Estate und der 1798 gegründeten Privatbank M.M.Warburg & CO. Ihr Ansprechpartner am Standort Wien Dr. Martin Sabelko // Geschäftsführer Warburg-HIH Invest Real Estate Austria GmbH Telefon Media Tower // Taborstr. 1 // 1020 Wien // Österreich Unsere Standorte 2018 Rechtshinweis Diese Werbeunterlage enthält keine Handlungsempfehlung und stellt keine Finanzanalyse, Anlageberatung oder ein Vertragsangebot dar. Ausführliche Informationen und Hinweise zu Chancen und Risiken der von der Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH (Warburg-HIH Invest) angebotenen Produkte und Leistungen bitten wir Sie, den jeweiligen Vertragsunterlagen sowie den Jahresberichten zu entnehmen. Der Inhalt dieser Werbeunterlage basiert sowohl auf öffentlichen Daten und Dokumenten, als auch auf Informationen, die der Warburg-HIH Invest von Dritten gesondert zugänglich gemacht wurden. Alle in dieser Unterlage enthaltenen Aussagen, Meinungen und Beurteilungen entsprechen aktuellen, z.t. subjektiven Einschätzungen und Bewertungen und sind nicht als eine konstante, unveränderliche oder absolute Aussage zu betrachten. Die Warburg-HIH Invest bzw. deren einzelne Gesellschaften sowie deren Organe, Vorstände, Mitarbeiter oder andere im Namen der Warburg-HIH Invest handelnde Parteien übernehmen daher keinerlei Haftung für die in dieser Unterlage getätigten Aussagen, deren Vollständigkeit, Richtigkeit oder Verwertbarkeit für Zwecke des Lesers. Diese Unterlage und alle hierin aufgezeigten Informationen sind als vertraulich zu behandeln und nicht ohne eine ausdrückliche schriftliche Einwilligung der Warburg-HIH Invest an Dritte weiterzugeben. Weitere Informationen finden Sie im Internet: Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH // Gertrudenstraße 9 // Hamburg T // F // E info@warburg-hih.com Stand: 03/2018