LEO-Repetitorium Mietrecht

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1 LEO-Repetitorium Mietrecht Susann Staake Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Ablauf Mietrecht System der Vorschriften Mietvertrag Abgrenzung Vertragsparteien Rechte und Pflichten der Vertragsparteien Gewährleistung Vermieterpfandrecht Kaution Veräußerung der Mietsache Beendigungsmöglichkeiten Prozessuale Besonderheiten Besprechung Examensklausur LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 2

3 System der Vorschriften im BGB Titel 5 Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse BGB Mietverhältnisse über Wohnraum a BGB Allgemeine Vorschriften Die Miete Vereinbarung über Miete Regelungen über Miethöhe Pfandrecht des Vermieters Wechsel der Vertragsparteien Beendigung des Mietverhältnisses Allgemeine Vorschriften Mietverhältnisse über unbestimmte Zeit Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit Werkwohnungen Besonderheiten bei Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Sachen Mietverhältnisse über andere Sachen a BGB LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 3

4 Mietvertrag 535 ff BGB = vorübergehende Überlassung des Gebrauchs an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache gegen Entgelt (gegenseitiger Vertrag) 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem und sie während der Mietzeit in diesem Zustand. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 4

5 Mietvertrag 535 ff BGB Einigung über essentialia negotii Parteien Mietsache Mietzins Schriftform ACHTUNG: 550 BGB ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung! Formularmietvertrag Prüfung 305 BGB ff. Mietverhältnis beginnt mit wirksamen Vertrag, muss insbesondere nicht mit Zeitpunkt der Überlassung übereinstimmen LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 5

6 Form des Mietvertrages 550 Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag, so. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Schutzzweck Durch 550 BGB soll vor allem sichergestellt werden, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 6

7 Form des Mietvertrages 550 Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag, so. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. 550 BGB lex specialis zu 125 BGB alle wesentlichen Vertragsbestandteile auch Nachträge oder Änderung der Mietparteien Namensunterschrift auf fest verbundener, einheitlicher Vertragsurkunde Rechtsfolge: Vertrag ist wirksam kann jedoch mit gesetzlicher Frist gekündigt werden relevante Fälle: Beendigung von auf lange Dauer geschlossene Gewerbemietverträge LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 7

8 Allgemeine Geschäftsbedingungen häufig Einbeziehung von AGB Prüfung der wirksamen Einbeziehung Wirksamkeit der allgemeinen Geschäftsbedingungen Folge bei Unwirksamkeit ->gesetzliche Regelung praxisrelevant: Abwälzung Reparaturpflicht Schönheitsreparaturklauseln ( 28 IV 3 II. BV ) starre Fristen Endrenovierung blue-pencil Regelungen Farbwahlklauseln LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 8

9 Vertragsparteien Vermieter jeder der die Sache auf Grund dinglicher oder vertraglicher Rechte einem anderen überlassen darf nicht zwingend Eigentümer Nießbraucher Erbbauberechtigter Mieter jede natürliche oder juristische Person, auch Personenmehrheiten Besonderheiten bei Ehepaaren (Wer ist im Mietvertrag genannt? Wer hat unterschrieben?) LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 9

10 Pflichten der Vertragsparteien Gebrauchsgewährung 535 I 1 BGB Erhaltungspflicht 535 I 2 BGB Last der Mietsache 535 I 2 BGB Gewährleistung 536 ff. BGB Nebenpflichten Vermieter Mieter Mietzins und Nebenkosten 535 II BGB Obhutspflicht 536 c I BGB Vertragsgem. Gebrauch 538, 540 f. Rückgabepflicht 546 BGB Duldungspflicht 554, 555 a, 578 II BGB LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 10

11 Hauptpflichten des Vermieters Gebrauchsüberlassung Einräumung des tatsächlichen Gebrauchs über die Mietsache (unmittelbarer Besitz) sowie Duldung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter Gebrauchserhaltung + Instandhaltung Überlassung und Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand klarstellende Wiederholung in 538 BGB teilweise abdingbar vertragliche Abwälzung auf den Mieter betrifft Schönheitsreparaturen bzw. Kleinstreparaturen LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 11

12 Nebenpflichten und -leistungen des Vermieters Nebenpflichten Fürsorgepflicht 241 II BGB Unterlassen von Handlungen, die den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter stören, sowie Abwehr fremder Störungen Verkehrssicherungspflicht Schutzpflichten Schutzwirkung auch für Dritte Leistungsnähe + Einbeziehungsinteresse nachvertragliche Pflichten Auskunfts- und Mitteilungspflichten Zurückgabe der Kaution bzw. überzahlter Betriebskosten keine Pflicht, Mietfreiheitsbescheinigung zu erteilen Nebenleistungen des Vermieters Ver- und Entsorgung mit Wärme, Wasser LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 12

13 Hauptpflichten des Mieters Zahlung der vereinbarten Miete ( 535 I 2 BGB) Grundmiete + Kosten der Lasten ( 535 I 2 ) d.h. zur Miete gehören auch Betriebskosten Fälligkeit 556 b BGB Abs. 1 BGB Geldleistung Schickschuld 270 BGH VIII ZR 291/09: Samstag kein Werktag BGH VIII ZR 64/09: Verschulden des Jobcenters dem Mieter nicht zuzurechnen, da kein Erfüllungsgehilfe Mietzins auch bei Nichtgebrauch geschuldet 537 BGB keine Gebrauchspflicht LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 13

14 Nebenpflichten des Mieters Zahlung einer Sicherheit ( 551 BGB) keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs ( 538 BGB) keine Berechtigung zur Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters ( 540 BGB) Obhutspflicht und Mängelanzeige ( 536 c BGB) Duldungs- u. Mitwirkungspflichten Rückgabe der Mietsache ( 546 BGB) LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 14

15 Rechte des Mieters Anspruch auf Gebrauchsüberlassung( 535 I 1 BGB) sowie vertragsgemäßen Gebrauch 538 BGB Gewährleistungsrechte bei Mangel der Mietsache ( 536 I BGB) bei Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ( 536 II BGB) wird von Gesetzes wegen wie Mangel behandelt Abgrenzung nicht immer klar (z.b. Flächenabweichung) LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 15

16 Mangel LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 16

17 Fall M miete eine Wohnung. Im Mietvertrag steht die Wohnfläche beträgt ca. 76,89 m². Als M sich ein Angebot eines Malers einholt, stellt er beim Aufmaß fest, dass die Wohnung tatsächlich nur 65,99 m² groß ist. M mindert. V wendet ein das wäre kein Mangel, es stünde ja extra ca. im Mietvertrag, außerdem ist die Wohnung ja bewohnbar. Zudem hat M sie ja gesehen bei Einzug. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 17

18 BGH, Urteil vom Aktenzeichen (Az.) XII ZR 97/09 Es ist keine ausdrückliche Zusicherung der Wohnfläche erforderlich. Es ist auch unerheblich, wenn dem Mieter die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist. Jede negative Flächenabweichung mindert die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Eine Abweichung bis 10 % mindert die Tauglichkeit nur unerheblich im Sinne des 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 18

19 Beispiele Verstöße gegen technische Bauvorschriften Öffentlich-rechtliche Nutzungshindernisse Feuchtigkeitsschäden Heizung und Raumklima Lärm und Gerüche Umweltfehler (Beeinträchtigungen aus der Nachbarschaft, durch Verkehr oder Straßenbau) Umweltbeeinträchtigungen und Wohngifte Wohn-und Nutzfläche Gewerberäume und Einkaufszentren Gebrauchsbeeinträchtigungen Rechtsmängel Zerstörung des Mietobjekts LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 19

20 Rechte bei Mangel der Mietsache Mangelbeseitigung 535 I 1,2 BGB Minderung 536 BGB Schadenersatz 536 a BGB Selbstvornahme und Ersatz der erforderlichen Aufwendg. 536 a II BGB außerordentliche fristlose Kündigung 543 BGB LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 20

21 Rechte bei Mangel der Mietsache Mangelbeseitigung ( 535 I 1, 2 BGB) Mangelbeseitigung durch Instandsetzung während Mietzeit unverjährbar Mietminderung ( 536 I BGB) Eintritt kraft Gesetztes (keine Erklärung notwendig) LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 21

22 Mietminderung 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache an den Mieter einen während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist,. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 22

23 Fall M mietet im August Wohnung von V. Im Januar stellt M fest, dass die rechte hintere Wand feucht und schimmelig ist und für 5 Tage fällt Heizung im Januar aus. M informiert den Vermieter im Februar. 1. Steht dem ein Minderungsrecht zur Seite? 2. Ab wann? 3. Kann M die Januarmiete von V zurückverlangen? LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 23

24 Fall 1. Kann M die Beseitigung des Mangels verlangen? 2.Kann M den Mietzins bis zur Beseitigung zurückbehalten? 3. V beseitigt trotz Aufforderung nicht, kann M einen Maler beauftragen und von V die Kosten erstattet verlangen? LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 24

25 536 1a BGB - Mietrechtsreform [ ](1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach 555b Nummer 1 dient. Minderungsausschluss für drei Monate, soweit die Maßnahme einer energetischen Modernisierung nach 555b Nr. 1 BGB dient LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 25

26 energetische Modernisierung 555b Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1.durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2.durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3.durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4.durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5.durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6.die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7.durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 26

27 Rechte bei Mangel der Mietsache Schadenersatz ( 536 a I BGB) Mangel bei Vertragsschluss verschuldensunabhängige Haftung Mangel nach Vertragsschluss verschuldensabhängige Haftung Haftung auch, wenn Verzug mit Mangelbeseitigung LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 27

28 Schadensersatz 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels oder,, oder (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn 1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder 2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 28

29 Rechte bei Mangel der Mietsache Selbstvornahme und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen ( 536 a II BGB) Verzug mit Beseitigung des Mangels 536 II, 286 BGB unverzügliche Beseitigung des Mangels zur Wahrung des Bestands der Mietsache erforderlich LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 29

30 Aufwendungsersatz 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels (1) Ist ein Mangel im Sinne des 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus 536 Schadensersatz verlangen., wenn oder LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 30

31 Rechte bei Mangel der Mietsache außerordentliche fristlose Kündigung ( 543 BGB) erfolglose Frist zur Abhilfe entbehrlich bei Mangelanzeige ( 536 c II 2) LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 31

32 Ausschluss der Gewährleistung 536b BGB: Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss 536c II BGB: unterlassene Mängelanzeige Entstehen des Mangels vom Mieter zu vertreten

33 Fall V wendet im oben genannten Fall ein, M habe doch selbst Schuld, denn er habe nicht richtig gelüftet und die Heizung sei immer aus gewesen. Kann M trotzdem mindern? V hat M bei Einzug gesagt, dass die eine Wand schimmelig ist. Kann M die Mangelbeseitigung selbst vornehmen? LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 33

34 Fall Während der Auseinandersetzung zwischen V und M liest V nochmals den Mietvertrag und stellt fest, dass im Mietvertrag steht: Minderung und sonstige Gewährleistungsrechte sind ausgeschlossen. M fragt, ob das Rechtens ist. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 34

35 Verhältnis zwischen 536 ff. BGB und allgemeinem Schuldrecht Vertragsunterzeichnung Eintritt Unmöglichkeit Überlassung LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 35

36 Verhältnis zwischen 536 ff. BGB und allgemeinem Schuldrecht nach Überlassung der Mietsache 536 ff BGB abschließend Ausnahme: nach Überlassung Untergang der Mietsache vom Mieter verschuldet 326 II BGB behält Vermieter Anspruch auf Mietzins wenn der Vermieter vorsätzlich handelt (BGHZ 136, 102) LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 36

37 Fall M mietet PKW für Wochenende und fährt den Wagen am Samstag zu Schrott. Schuldet M auch für Sonntag Mietzins? LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 37

38 Verhältnis zwischen 536 ff. BGB und allgemeinem Schuldrecht vor Überlassung strittig Unmöglichkeit und Mängelgewährleistung nach BGH finden 536 ff. BGB mit der Überlassung der Mietsache Anwendung; vorher gelten die allg. Vorschriften nach a.a. finden die mietrechtlichen Vorschriften der 536 ff. BGB ab Vertragsschluss Anwendung LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 38

39 Argumente Wortlaut des 536 I 1 BGB, auf den 536a I BGB Bezug nimmt ( Mangel i.s.d. 536 BGB ). [ ]Hat die Mietsache an den Mieter einen Rspr. (BGH): 536a I BGB ist immer erst ab Übergabe anwendbar. Gerade im Fall von unbehebbaren Mängeln, die schon bei Vertragsschluss vorliegen, bedarf der Mieter des Schutzes des 536a BGB (Erfüllungsinteresse ). Durch die Schaffung von 536 BGB beabsichtigte der Gesetzgeber, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, die Mietsache bis zur Übergabe in den geschuldeten Zustand zu versetzen. Wenn das nicht möglich ist, bedarf der Vermieter dieses Schutzes nicht. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 39

40 Argumente a.a. 536a I BGB ist bei anfänglicher objektiver Unmöglichkeit schon vor Übergabe anwendbar und 536a I BGB geht einer Haftung aus 311a II 1 BGB vor. 536a BGB erfasst schon dem Wortlaut nach einen Fall der anfänglichen Unmöglichkeit gem. 311a I, 275 I BGB und verdrängt daher eine Haftung aus 311a II BGB. Mit Übergabekriterium macht der BGH die Rechtsbehelfe des Mieters vom zufälligen Zeitpunkt der Entdeckung des Mangels abhängig. Außerdem hätte es der Vermieter in der Hand, durch Unterlassen der Übergabe der Mietsache die Anwendbarkeit von 536a BGB zu verhindern. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 40

41 Teilunmöglichkeit und Erfüllung Abgrenzung zwischen Anspruch auf (Wieder)Herstellung und Mangel h.m. wirtschaftliche Zumutbarkeit ( 275 II und 313 BGB) Bsp. der Baufällige Balkon wird gesperrt und abgerissen. Die Wiederherstellung würde kosten LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 41

42 Kaution 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. (3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 42

43 Kaution Nebenpflicht des Mieters max. 3 Nettokaltmieten ( 551 IV BGB) Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung Fälligkeit der Rückzahlung nach Beendigung nicht gesetzlich geregelt Rspr. geht von 6 Monaten aus LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 43

44 Mietrechtsreform Nichtzahlung der Kaution = Grund für die fristlosen Kündigung ( 569 Abs. 2a BGB) keine Abmahnung erforderlich Verzug in Höhe von mindestens 2 Kaltmieten in Verzug ist (2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 44

45 Veräußerung der Mietsache Kauf bricht nicht Miete 566 Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 45

46 Veräußerung der Mietsache Kauf bricht nicht Miete Vermieter 535 BGB Mieter 873, 925 BGB 986 I, 535 I BGB 566 BGB Erwerber LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 46

47 Beendigung des Mietverhältnisses 542 Ende des Mietverhältnisses (1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. (2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht 1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder 2. verlängert wird. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 47

48 Beendigung des Mietverhältnisses befristete Mietverträge enden durch Zeitablauf, ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen ( 542 II BGB) unbefristete Mietverträge werden durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung beendet ( 542 I BGB) stets möglich: Beendigung durch Aufhebungsvertrag ( 311, 241 BGB) LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 48

49 Beendigung des Mietverhältnisses ordentliche Kündigung außerordentliche Kündigung LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 49

50 Prüfschema: ordentliche Kündigung durch den Mieter 1. wirksamer Mietvertrag 2. kein Kündigungsgrund erforderlich (auch nicht bei Wohnraummiete) 3. Kündigungsfrist vertraglich gesetzlich 580a BGB bei sonstigen Räumen 4. Kündigungserklärung grds. formfrei LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 50

51 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 51

52 Prüfschema: ordentliche Kündigung 1. wirksamer Mietvertrag durch den Vermieter 573 BGB II 2 BGB enthält nicht abschließende Aufzählung (1) Erhebliche Vertragsverletzungen (Bsp. Zahlungsverzug) (2) Eigenbedarf (3) wirtschaftliche Verwertung 3. Kündigungsfrist vertraglich gesetzlich 580a BGB bei sonstigen Räumen 4. Kündigungserklärung 5. Kündigungserklärung grds. formfrei rs LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 52

53 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. [ ] LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 53

54 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die 536b und536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 54

55 Prüfschema: außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter 1. Wirksamer Mietvertrag 2. Kündigungsgrund 543 I BGB: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisse insbes. 543 II 1 Nr.1 BGB: Nichtgewährung/Entziehung häufig: Mangel der Mietsache kein Ausschluss des Gewährleistungsrechtes 569 I BGB: gesundheitsgefährdende Beschaffenheit 569 II BGB: Störung des Hausfriedens 3. angemessene Frist zur Abhilfe oder Abmahnung ( 543 III BGB) 4. Kündigungserklärung LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 55

56 Prüfschema: außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter 1. Wirksamer Mietvertrag 2. Kündigungsgrund 543 I BGB: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisse insbes. 543 II 1 Nr.2 BGB: Gefährdung der Mietsache oder unbefugte Überlassung an Dritte insbes. 543 II 1 Nr.3a und b BGB: Zahlungsverzug des Mieters 569 II BGB: Störung des Hausfriedens 569 II a BGB: Verzug mit Kautionszahlung 3. Abmahnung ( 543 III BGB) Ausnahmen: insbes. Zahlungsverzug 4. Kündigungserklärung LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 56

57 Rechtsfolgen der Beendigung Beendigung Pflichten des Mieters Pflichten des Vermieters Rückgabe ( 546, ggf.985 BGB) bei verspäteter Rückgabe: 546a BGB Abrechnung Auszahlung der Kaution LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 57

58 Fall Familie Flodder kündigt zum , hat jedoch die Mietsache nicht übergeben. Die Rückgabe erfolgt letztlich zum V möchte den Mietzins für August noch haben. Zu Recht? V hatte die Wohnung bereits zum vermietet. Darf er die Wohnung öffnen, Flodders sind ja ausgezogen? Der neue Mieter hätte einen höheren Mietzins gezahlt. Kann V diesen von M verlangen? LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 58

59 Entschädigung 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe (1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. (2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 59

60 Fall Flodders haben letztlich die Wohnung zurückgegeben, aber das Waschbecken fehlt, die Tapete ist in einem Raum abgerissen und die das Parkett ist zerkratzt, V holt sich ein Angebote ein, wonach - das Waschbecken 100,00 - das Tapezieren 1.000,00 sowie die - Parketterneuerung 2.000,00 kostet. Kann V diese Zahlung von M verlangen? V fordert M im Februar 2014 auf, die Zahlung zu leisten, M sagt, dies sei verjährt. Richtig? LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 60

61 Verjährung 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts (1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche. (2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 61

62 Vermieterpfandrecht Mieter bringt pfändbare Sache ein ( 811 I, 811c I ZPO) Vermieterpfandrecht ( 562 BGB) Problem: vorübergehende Entfernung 1209 BGB: Rang des Sicherungsrechtes gegenüber anderen Sicherungsrechten 562 b I BGB: Selbsthilferecht 562 b II BGB: Herausgabeanspruch 1257, 1228 ff. BGB: Recht zur Verwertung 805 ZPO: Recht auf vorzugsweise Befriedigung besitzloses Pfandrecht -> kein gutgläubiger Erwerb 50 InsO: Absonderungsrecht LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 62

63 Prüfschema Vermieterpfandrecht 1. wirksamer Mietvertrag 2. Forderung aus dem Mietverhältnis alle bereits entstandenen Forderungen muss noch nicht fällig sein 3. eingebrachte Sache des Mieters (Mit-)Eigentum des Mieters kein gutgläubiger Erwerb möglich VPR besitzloses Pfandrecht, daher keine analoge Anwendung von 1257,1207 BGB Anwartschaftsrecht an der Sache (Arg.: wesensgleiches Minus) eingebracht = in Mietsache nicht nur vorübergehend und willentlich geschafft, tatsächliches Verhalten 4. Sache unterliegt Pfändung Beachtung der 811 I, 811 c I, 812 (str.) ZPO 5. kein Erlöschen des Vermieterpfandrechts bei Entfernung: 562a BGB Problem: vorübergehende Entfernung durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb eines Dritten nur unter strengen Anforderungen möglich. Erwerber muss mit VPR rechnen Pfändungen Dritter 6. Folgen des Vermieterpfandrechts LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 63

64 Fall M schafft ein teures Gemälde in die Wohnung, was V beobachtet. Als M für zwei Monate keine Miete zahlt, macht V Vermieterpfandrecht geltend. Mit Erfolg? Statt des Gemäldes will V am Kühlschrank Vermieterpfandrecht erhalten. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 64

65 Fall M mietet Gewerberaum. M brachte einige Waren ein und nahm zugleich ein Darlehen bei der Bank (B) auf, der er das gesamte (auch künftige) Warenlager zur Finanzierung sicherungsübereignete. Als M keine Miete zahlt, beruft sich V auf Vermieterpfandrecht und nimmt die Waren an sich. B verlangt die Herausgabe von V. LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 65

66 Lösung (NJW 1992, 1156) B -> V 985 BGB Eigentum B 929, 930 (+) Besitz V (+) Recht zum Besitz des V Prüfung Vermieterpfandrecht Mietvertrag (+) Forderung V (+) keine unpfändbare eingebrachte Sache des M (+) aktuelle Möbel (vor SÜ): sofort mit Vermieterpfandrecht belastet, B hat keine RzB, daher kein gutgläubiger lastenfreier Erwerb der B möglich V hat Vermieterpfandrecht, B kann nicht Herausgabe verlangen (Sache muss eingebracht worden sein. Ist das Sicherungseigentum bereits vor diesem Zeitpunkt übergangen, kann das Vermieterpfandrecht nicht mehr entstehen; insbesondere scheidet nach einhelliger Ansicht wegen der Eigenschaft als besitzloses Pfandrecht ein gutgläubiger Erwerb des VPR aus, es fehlt am Rechtsscheinträger!) LEO-Mietrecht - RAin Susann Staake 66