Bundesarbeitstagung des DMB Insolvenz des Mieters/Vermieters und die Zwangsverwaltung

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1 Bundesarbeitstagung des DMB Insolvenz des Mieters/Vermieters und die Zwangsverwaltung Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Themen I. Miete in der Insolvenz 1. Grundlagen: InsO a) Fortführung des Mietverhältnisses, 108 InsO b) Kündigungssperre, 112 InsO c) Sonderkündigungsrecht in Mieterinsolvenz, 109 InsO d) Vermieterinsolvenz, 111 InsO e) Schutz der Absonderung an Mieteforderung, 110 InsO 2. Spezialprobleme a) Lastschrifteinzug der Miete b) Insolvenz eines von zwei Mietern c) Betriebskostenabrechnung d) Aufrechnung insbesondere mit Betriebskostenguthaben II. Miete in der Zwangsverwaltung 1. Verhältnis zur Insolvenz 2. Betriebskostenabrechnung 3. Kaution Folie 2

3 Kontext des 108 InsO Schutz des Synallagmas durch Fortdauern bestimmter Dauerschuldverhältnisse ( 108 InsO) - Mietverträge/Leasing über unbewegliche Sachen - Dienst-/Arbeitsverhältnisse - Darlehen bei Insolvenz des Darlehensgebers Vertragsbeendigung f. InsO: Auftrag und Geschäftsbesorgung InsO: Fixgeschäft Wahlrecht des Verwalters (Grundsatz, 103 InsO) Folie 3

4 Miet- und Pachtverträge Bewegliche Sachen - Wahlrecht des Insolvenzverwalters, 103 InsO - Kündigung (bei Erfüllungswahl) nur nach allgemeinen Regeln, aber: Einschränkung bei Insolvenz des Mieters: 112 InsO Immobilien - Verträge bestehen fort, 108 InsO - Ist Schuldner Mieter, gelten Besonderheiten bei Kündigung: Kündigungsrecht des Insolvenzverwalters 109 I InsO Einschränkung der Vermieterkündigung, 112 InsO - Ist Schuldner Vermieter, gelten keine Sonderregeln für Mietverhältnis, aber für Veräußerung des Verwalters ( 165 InsO) in Gestalt einer Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers, 111 InsO/ZVG Folie 4

5 108 InsO (1) Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume sowie Dienstverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Dies gilt auch für Miet- und Pachtverhältnisse, die der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eingegangen war und die sonstige Gegenstände betreffen, die einem Dritten, der ihre Anschaffung oder Herstellung finanziert hat, zur Sicherheit übertragen wurden. (2) Ein vom Schuldner als Darlehensgeber eingegangenes Darlehensverhältnis besteht mit Wirkung für die Masse fort, soweit dem Darlehensnehmer der geschuldete Gegenstand zur Verfügung gestellt wurde. (3) Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der andere Teil nur als Insolvenzgläubiger geltend machen. Folie 5

6 Einordnung der Ansprüche aus Miete Eröffnungsantrag Verfahrenseröffnung Masseunzulänglichkeit Zeit Insolvenzforderungen, 108 III Masseverbindlichkeiten, 55 I Masseverbindlichkeiten, 55 II Vorrang, 209 II Folie 6

7 Rang der Mieteforderung Miete vor Insolvenzeröffnung ist Insolvenzforderung, 108 Abs. 3 InsO, Ausnahmsweise ist Miete aus dem Eröffnungsverfahren Masseforderung, wenn starker vorl. Verwalter bestellt und Mietsache in Anspruch nimmt, 55 Abs. 2 S. 2 InsO. Miete aus dem Insolvenzverfahren ist Masseforderung, 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Nach Anzeige Masseunzulänglichkeit ist neue Miete vorrangig, wenn Verwalter Mietobjekt in Anspruch nimmt oder nicht kündigt, 209 Abs. 2 InsO. Folie 7

8 Weitere Insolvenzforderungen Mieterinsolvenz - Anspruch auf bei Vertragsbeginn nicht geleistete Kaution - Anspruch wegen Beschädigung der Mietsache - Anspruch auf Nachzahlung aus Abrechnung wegen Abrechnungsperiode vor Verfahrenseröffnung Vermieterinsolvenz - Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Kaution - Anspruch auf Anlegung an den Schuldner gezahlter, aber von ihm nicht angelegter Kaution [an angelegter Kaution besteht Aussonderungsrecht] - Anspruch auf Ausgleich nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen - Anspruch auf Auskehr des Abrechnungsguthabens aus Abrechnungsperiode vor Verfahrenseröffnung - Anspruch auf Abrechnung wegen zurückliegender Abrechnungsperiode (str.) Folie 8

9 Betriebskostennachforderung BGH WuM 2011, 282: In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgerechnet hat. Folie 9

10 Bedeutung von Insolvenzforderungen Grundsatz des 87 InsO: Die Insolvenzgläubiger können ihre Forderungen nur nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren verfolgen. (= insbesondere zur Insolvenztabelle anmelden) Folge: - Ein Zurückbehaltungsrecht nach 273 BGB lässt sich nicht auf eine Insolvenzforderung stützen. - Aufrechnung bleibt allerdings nach Maßgabe von 94 ff. InsO gegen vor Verfahrenseröffnung entstandene Altforderungen möglich (dazu später). Folie 10

11 Weitere Masseforderungen Mieterinsolvenz - Nachzahlungen aus Abrechnung wegen Nutzungszeitraum nach Verfahrenseröffnung Vermieterinsolvenz - Geberauchsgewährung nach Verfahrenseröffnung - Erhaltungspflicht - Abrechnung der laufenden Abrechnungsperiode - Auskehr von Guthaben aus laufenden Vorauszahlungen des Mieters Folie 11

12 Erhaltungspflicht BGH WuM 2003, 338: Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld. BGHZ 184, 253 = WuM 2010, 238: Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar. Folie 12

13 Opfergrenze BGHZ 173, 116 = NJW 2007, 3715 = WuM 2008, 245 (Ls): [13] Die Vorschrift des 108 Abs. 1 Satz 1 InsO ist im vorliegenden Fall jedoch deshalb nicht anwendbar, weil die Mietsache - der Einkaufsmarkt - im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens der Mieterin - der Klägerin - noch nicht überlassen worden war. [22] Besondere Belastungen treffen die Masse in dem hier gegebenen Fall der Vermietung eines eigens für einen bestimmten Mieter herzustellenden Mietgegenstandes. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden in einem solchen Fall weder vorab noch bei Übergabe des Gebäudes an den Mieter ausgeglichen. Folie 13

14 112 InsO Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen. Folie 14

15 Kündigungssperre Anwendungsbereich - Gleich welcher Mietgegenstand - Insolvenzschuldner als Mieter Gleich welcher Kündigungsgrund, der abstellt auf - Zahlungsrückstand vor Antrag, - Verschlechterung der Vermögensverhältnisse. Zeitraum der Sperre: - Antrag - bis Beendigung des Verfahrens Abweichende Abreden sind unzulässig ( 119 InsO). Folie 15

16 Kündigungssperre Eröffnungsverfahren Insolvenzantrag Verfahrenseröffnung Insolvenzverfahren Zahlungsrückstand Kündigung Sperre Folie 16

17 Zulässige Kündigungen des Vermieters Zulässig bleiben Kündigung vor Insolvenzantrag, Kündigung nach Insolvenzantrag wg. neuer Rückstände - Rückstände des Insolvenzverwalters (Masseverbindlichkeiten, 108 I, 55 I Nr. 2 InsO) - Rückstände des Schuldners mit Neuverbindlichkeiten bei Wohnung nach Erklärung des Insolvenzverwalters gemäß 109 I 2 InsO Folie 17

18 109 InsO (1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen. (2) Waren dem Schuldner der unbewegliche Gegenstand oder die Räume zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens noch nicht überlassen, so kann sowohl der Verwalter als auch der andere Teil vom Vertrag zurücktreten. Tritt der Verwalter zurück, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen. Jeder Teil hat dem anderen auf dessen Verlangen binnen zwei Wochen zu erklären, ob er vom Vertrag zurücktreten will; unterläßt er dies, so verliert er das Rücktrittsrecht. Folie 18

19 Sonderkündigungsrecht des Verwalters Anwendungsbereich - Unbewegliche Sachen - Insolvenzschuldner als Mieter/Pächter Unterscheide: - bei Wohnraum des Mieters: Erklärung nach 109 I 2 InsO, dazu jüngst BGH v IX ZR 29/11 - sonst: Kündigung. Dreimonatsfrist statt längerer Fristen oder statt Kündigungsausschluß. Zeitpunkt - Kündigung in Frist zu beliebigen Zeitpunkt - Anders als 111 Satz 2 InsO: erster Termin Folie 19

20 Rechtsfolgen Kündigung: - Mietverhältnis endet. Erklärung nach 109 I 2 InsO: - Mietverhältnis wird mit Wirkung gegenüber dem Insolvenzschuldner fortgesetzt, d. h.: Kündigung von und gegenüber Schuldner (ggf. zur Sicherheit auch gegenüber Insolvenzverwalter), Kündigungssperre des 112 InsO endet (str.). Folie 20

21 LG Neubrandenburg WuM 2001, 551 1a. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann nach dem Antrag auf Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters nur auf Zahlungsrückstände gestützt werden, die nach dem Antrag eingetreten sind. 1b. Die nach Antragstellung beim Vermieter eingehenden Zahlungen kann dieser ohne Tilgungsbestimmung des Leistenden nicht auf alte Mietrückstände verrechnen; dies gilt insbesondere für Zahlungen der Wohngeldstelle. 2. Nach Abschluss des Insolvenzverfahrens kann die Kündigung nicht auf den alten Zahlungsverzug gestützt werden, wenn ein Restschuldbefreiungsverfahren eingeleitet wird. Folie 21

22 Anspruchsgegner BGH WuM 2008, 507: Der Vermieter kann, gleich ob ein mit dem Schuldner begründetes Wohnraummietverhältnis vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde, den Insolvenzverwalter nur auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, wenn dieser sie in Besitz genommen hat oder daran für die Masse ein Recht beansprucht. Folie 22

23 Anspruchsinhalt BGH ZMR 2010, 943: Der Vermieter kann Verschaffung des Besitzes als Aussonderungsrecht, also vorrangig, ohne Rücksicht auf die anderen Gläubiger, verlangen ( 47 InsO). Der (weitergehende) Räumungsanspruch auf Wiederherstellung der Mietsache ist Insolvenzforderung, wird umgerechnet ( 38, 45 InsO). Folie 23

24 111 InsO Veräußert der Insolvenzverwalter einen unbeweglichen Gegenstand oder Räume, die der Schuldner vermietet oder verpachtet hatte, und tritt der Erwerber anstelle des Schuldners in das Miet- oder Pachtverhältnis ein, so kann der Erwerber das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Folie 24

25 Modifizierung des 91 durch 110 InsO (1) Hatte der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eines unbeweglichen Gegenstands oder von Räumen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Miet- oder Pachtforderung für die spätere Zeit verfügt, so ist diese Verfügung nur wirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Ist die Eröffnung nach dem fünfzehnten Tag des Monats erfolgt, so ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat wirksam. (2) Eine Verfügung im Sinne des Absatzes 1 ist insbesondere die Einziehung der Miete oder Pacht. Einer rechtsgeschäftlichen Verfügung steht eine Verfügung gleich, die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt. (3) Der Mieter oder der Pächter kann gegen die Miet- oder Pachtforderung für den in Absatz 1 bezeichneten Zeitraum eine Forderung aufrechnen, die ihm gegen den Schuldner zusteht. Die 95 und 96 Nr. 2 bis 4 bleiben unberührt. Folie 25

26 Beispiel zu 110 InsO Pfändung der Grundstücksmieten durch Grundpfandgläubiger Eröffnungsverfahren Insolvenzantrag Insolvenzeröffnung Insolvenzverfahren Einzug der Miete durch Gläubiger Laufende Monat: insolvenzfest wegen 110 InsO Folgemonat: unberechtigt wegen 91 InsO Folie 26

27 Beispiel BGHZ 182, 264 Pfändung der Grundstücksmieten durch Grundpfandgläubiger Eröffnungsverfahren Insolvenzantrag Insolvenzeröffnung Insolvenzverfahren Einzug von Mieten durch Gläubiger anfechtbar nach 129, 131, 140 Abs. 1 InsO? Folie 27

28 140 InsO (1) Eine Rechtshandlung gilt als in dem Zeitpunkt vorgenommen, in dem ihre rechtlichen Wirkungen eintreten. (2)... (3) Bei einer bedingten oder befristeten Rechtshandlung bleibt der Eintritt der Bedingung oder des Termins außer Betracht. Folie 28

29 BGHZ 182, Pfändet ein Gläubiger eine künftige Mietforderung des Schuldners gegen einen Dritten, richtet sich der für die Anfechtung des Pfändungspfandrechts maßgebliche Zeitpunkt nach dem Beginn des Nutzungszeitraums, für den die Mietrate geschuldet war. 2. Ist das durch Pfändung der Mietforderung entstandene Pfandrecht anfechtbar, weil der Nutzungszeitraum, für den die Mieten geschuldet sind, in der anfechtungsrelevanten Zeit begonnen hat, führt es nicht zur Annahme eines masseneutralen Sicherheitentauschs, dass die Mietforderung zugleich in den Haftungsverband einer Grundschuld fällt. Folie 29

30 Beispiel BGHZ 182, 264 zweifelnder Exkurs Pfändung der Grundstücksmieten durch Grundpfandgläubiger Eröffnungsverfahren Insolvenzantrag Insolvenzeröffnung Insolvenzverfahren Einzug von Mieten durch Gläubiger Einzug der Miete des laufenden Monats durch Gläubiger anfechtbar nach 129, 131, 140 Abs. 1 InsO Jacoby, LMK : 110 InsO verlangt der Sache nach Anwendung von 140 Abs. 3 InsO Widerspruch?!! insolvenzfest wegen 110 InsO Folie 30

31 Beispiel klarstellender Exkurs Pfändung der Grundstücksmieten durch Grundpfandgläubiger Pfändung der Grundstücksmieten durch Grundpfandgläubiger Eröffnungsverfahren Insolvenzantrag Insolvenzeröffnung Insolvenzverfahren Einzug von Mieten durch Gläubiger Einzug der Miete des laufenden Monats durch Gläubiger Einziehungen anfechtbar nach 129, 131, 140 Abs. 3 InsO! Folie 31

32 Lastschriftviereck Zahlstelle Interbankenverhältnis Erste Inkassostelle Deckungsverhältnis Inkassoverhältnis Zahler Valutaverhältnis Zahlungsempfänger Folie 32

33 Arten der Lastschrift Herkömmliche Typen (Lastschriftabkommen) - Abbuchungsauftragsverfahren - Einzugsermächtigungsverfahren SEPA-Lastschrift - SEPA-Basislastschrift SEPA-Doppelmandat Rückbuchung nach 675x BGB - SEPA-Firmenlastschrift SEPA-Doppelmandat Ausschluss des Rückbuchungsanspruch ( 675e Abs. 4) Folie 33

34 Verwalterwiderspruch historischer Abriss November 2004 BGHZ 161, 49 = ZIP 2004, 2442 ( Novemberurteil ) Oktober 2007 BGHZ 174, 84 = ZIP 2007, 2273 Rn. 19: konkludente Genehmigung Oktober 2009: Neues Zahlungsdienst-Recht Juli BGHZ 186, 269 = ZIP 2010, 1556 Rn. 12: Kompromiss XI. ZS - BGHZ 186, 242 = ZIP 2010, 1552 Rn. 7: Kompromiss IX. ZS Sommer 2012: Neue Banken-AGB zwecks Nutzung alter Einzugsermächtigungen als SEPA-Doppelmandat Folie 34

35 Widerspruch des Insolvenzverwalters Darf der Insolvenzverwalter/Treuhänder der Einziehung der Miete im Wege der Lastschrift widersprechen? Dafür ist nach der Art des Lastschriftverfahrens zu unterscheiden: - Bei der SEPA-Basislastschrift scheitert eine Geltendmachung des 675x BGB an seiner Unpfändbarkeit - Bei der Einzugsermächtigungslastschrift ist weiter zu unterscheiden: Bei herkömmlicher Einzugsermächtigungslastschrift ist Widerspruch ausgeschlossen, wenn - Abbuchung vorher (konkludent oder Banken-AGB) genehmigt, - Mangels Pfändbarkeit bei Abbuchung vom P-Konto Bei moderner Einzugsermächtigungslastschrift (Sommer 2012) sollen Regelungen für SEPA-Basislastschrift Anwendung finden Folie 35

36 BGHZ 186, 269 = NJW 2010, Eine Zahlung, die mittels des im November 2009 neu eingeführten SEPA-Lastschriftverfahrens bewirkt wird, ist insolvenzfest. Der Anspruch des Zahlers, gemäß 675x (...) binnen acht Wochen ab Belastungsbuchung von seinem Kreditinstitut Erstattung des Zahlbetrages verlangen zu können, fällt in entsprechender Anwendung des 377 Abs. 1 BGB nicht in die Insolvenzmasse ( 36 InsO). 2. Das Einzugsermächtigungslastschriftverfahren kann von der Kreditwirtschaft seit Inkrafttreten des neuen Zahlungsdiensterechts rechtswirksam in AGB dem SEPA-Basis- Lastschriftverfahren nachgebildet werden (...). Bei einer solchen rechtlichen Ausgestaltung der Einzugsermächtigungslastschrift sind auch die auf diesem Wege bewirkten Zahlungen von Anfang an insolvenzfest. Folie 36

37 BGH ZIP 2011, 1252: Konkludente Genehmigung eines Verbrauchers 1. Eine konkludente Genehmigung einer Lastschriftabbuchung vom Konto eines Verbrauchers, der wiederkehrende und im Wesentlichen gleichbleibende Forderungen aus Dauerschuldverhältnissen zugrunde liegen, kommt nach den Umständen des Einzelfalls in Betracht. 2. Anders als bei einem Unternehmer kann die kontoführende Bank bei einem Verbraucher nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass die Kontobewegungen zeitnah nachvollzogen und überprüft werden. Bei einem Verbraucher muss vielmehr anhand konkreter Anhaltspunkte für die Bank erkennbar sein, dass der Kontoinhaber die Überprüfung vorgenommen hat. Erst dann und nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist kann sie davon ausgehen, dass er keine Einwendungen gegen die aus dem Kontoauszug ersichtlichen Buchungen erhebt. 3. In der Regel kann die Bank aber spätestens dann, wenn der Verbraucher bei monatlichen und im wesentlichen gleich hohen Lastschriftabbuchungen bereits die Mitteilung von zwei Folgeabbuchungen erhalten hat, davon ausgehen, dass in Bezug auf die mindestens zwei Monate zurückliegende Abbuchung keine Einwendungen erhoben werden. Folie 37

38 BGHZ 186, 242 = NJW 2010, Ist eine im Einziehungsermächtigungsverfahren erfolgte Lastschrift unter Verwendung des unpfändbaren Schuldnervermögens eingelöst worden, fehlt dem (vorläufigen) Verwalter/Treuhänder in der Insolvenz des Schuldners - unabhängig davon, ob jenem die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis übertragen worden ist - die Rechtsmacht, die Genehmigung zu versagen. 2. Der (vorläufige) Verwalter/Treuhänder darf im Einzugsermächtigungsverfahren erfolgten, vom Schuldner noch nicht genehmigten Lastschriften nicht pauschal die Genehmigung versagen, sondern muss im Einzelfall prüfen, wie weit seine Rechtsmacht reicht. Folie 38

39 Mehrere Mieter Ansprüche gegen den (solventen) Mitmieter Reichweite der Kündigungssperre Regress des Mitmieters Folie 39

40 Prozessfortgang ( 240 ZPO) BGH ZMR 2012, 259: Im Fall der nur teilweise möglichen Aufnahme des Prozesses nach dessen Unterbrechung wegen Insolvenzeröffnung ist ein Teilurteil auch dann zulässig, wenn sich die Gefahr der Widersprüchlichkeit zu einer späteren Entscheidung über den nicht aufgenommenen Teil nicht ausschließen lässt. Folie 40

41 Kündigungssperre, 112 InsO LG Neubrandenburg WuM 2001, 551: Ist die Kündigung des Mietverhältnisses mit zwei Mitmietern aus Gründen der in der Insolvenzordnung festgeschriebenen Schutzvorschriften gegenüber dem einen Mitmieter gesetzlich ausgeschlossen, so ist die rechtlich erforderliche, einheitliche Kündigung gegenüber den Mitmietern unmöglich. Folie 41

42 Gesamtschuldnerregress Wirkung des 108 I InsO zugunsten des Mitmieters: Anspruch aus 426 Abs. 1 BGB ist als Masseschuld zu qualifizieren, weil Insolvenzverwalter nach 108 I InsO auch Gebrauchsrecht gebührt. Jedenfalls geht auf zahlenden Mitmieter nach 426 Abs. 2 BGB die Mietforderung aus 535 BGB über, die ja nach 108 I, 55 I Nr. 2 InsO Masseforderung ist. Folie 42

43 Abrechnungspflicht Eigentümerwechsel, 566 BGB Insolvenz des Vermieters, 108 I InsO Anordnung der Zwangsverwaltung, 152 II ZVG Folie 43

44 Abrechnungspflicht bei 566 BGB (str.) BGH WuM 2004, 94: Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. bestätigt in BGH WuM 2007, 267 aa Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., 2008, 556 Rn. 170 Folie 44

45 Abrechnungspflicht des Insolvenzverwalters BGH NZM 2007, 162 Rn. 14: Da der Mietvertrag gemäß 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestand, war im Jahr der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Abrechnung für die Zeit bis zur Verfahrenseröffnung und für die Zeit danach getrennt vorzunehmen, weil die Erstattungsansprüche des Mieters für die Zeit bis zur Eröffnung des Verfahrens Insolvenzforderungen sind 108 Abs. 2 [heute: 3] InsO), für die Zeit danach dagegen Masseforderungen. Folie 45

46 Abrechnungspflicht des Insolvenzverwalters Ob Insolvenzverwalter auch vor Verfahrenseröffnung abgeschlossene Abrechnungszeiträume - wie ein Zwangsverwalter abrechnen (so Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., 2008, 556 Rn. 173) oder - wie ein Rechtsnachfolger nicht abrechnen muss (vgl. Wolf/Eckert/Ball, 10. Aufl. 2009, Rn. 1522), ist umstritten. Von der Entscheidung hängt insbesondere ab, ob der Mieter sich gegenüber dem nicht abrechnenden Insolvenzverwalter auf 273 berufen kann! Folie 46

47 Systematik der Insolvenzaufrechnung 1. Frage: Bestand Aufrechnungslage im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung? - Ja, dann erlaubt 94 InsO grundsätzlich die Aufrechnung - Nein, dann ist die Aufrechnung nach 95 Abs. 1, 96 Abs. 1 Nr. 1, 2 u. 4 InsO nur zulässig, wenn Gläubiger auf Aufrechnung vertrauen durfte. Aufrechnungslage war bereits angelegt ( 95 Abs. 1 S. 1) Forderung des Gläubigers darf nicht nach Hauptforderung der Masse durchsetzbar werden ( 95 Abs. 1 S. 3) 2. Frage: Ist die Herbeiführung der Aufrechnungslage anfechtbar? Dann gilt 96 Abs. 1 Nr. 3 InsO - Voraussetzungen: 129 ff. InsO - Wirkungen: Unzulässigkeit einer Aufrechnung nach Verfahrenseröffnung Unwirksamkeit vor Verfahrenseröffnung erklärter Aufrechnungen (!) Folie 47

48 94 InsO Ist ein Insolvenzgläubiger zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kraft Gesetzes oder auf Grund einer Vereinbarung zur Aufrechnung berechtigt, so wird dieses Recht durch das Verfahren nicht berührt. Folie 48

49 95 InsO (1) Sind zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die aufzurechnenden Forderungen oder eine von ihnen noch aufschiebend bedingt oder nicht fällig oder die Forderungen noch nicht auf gleichartige Leistungen gerichtet, so kann die Aufrechnung erst erfolgen, wenn ihre Voraussetzungen eingetreten sind. Die 41, 45 sind nicht anzuwenden. Die Aufrechnung ist ausgeschlossen, wenn die Forderung, gegen die aufgerechnet werden soll, unbedingt und fällig wird, bevor die Aufrechnung erfolgen kann. (2) Die Aufrechnung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Forderungen auf unterschiedliche Währungen oder Rechnungseinheiten lauten, wenn diese Währungen oder Rechnungseinheiten am Zahlungsort der Forderung, gegen die aufgerechnet wird, frei getauscht werden können. Die Umrechnung erfolgt nach dem Kurswert, der für diesen Ort zur Zeit des Zugangs der Aufrechnungserklärung maßgeblich ist. Folie 49

50 96 Abs. 1 InsO (1) Die Aufrechnung ist unzulässig, 1. wenn ein Insolvenzgläubiger erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens etwas zur Insolvenzmasse schuldig geworden ist, 2. wenn ein Insolvenzgläubiger seine Forderung erst nach der Eröffnung des Verfahrens von einem anderen Gläubiger erworben hat, 3. wenn ein Insolvenzgläubiger die Möglichkeit der Aufrechnung durch eine anfechtbare Rechtshandlung erlangt hat, 4. wenn ein Gläubiger, dessen Forderung aus dem freien Vermögen des Schuldners zu erfüllen ist, etwas zur Insolvenzmasse schuldet. Folie 50

51 Beispiel Guthaben aus Vorauszahlungen V und M verbindet ein Mietverhältnis M zahlt für 2010 Vorauszahlungen auf Nebenkosten V rechnet im Oktober 2011 ab, Guthaben M: EUR Verfahrenseröffnung über V am 1. November Kann M mit Guthaben aufrechnen gegen - Miete für Oktober Miete für Januar Miete für November Was ändert sich, wenn erst Verwalter in 12/11 abrechnet? Folie 51

52 Verwirrung durch mieterfreundliche Fehler Auch gegen nach Verfahrenseröffnung fällig werdende Ansprüche auf Miete kann aufgerechnet werden, ohne dass 96 I Nr. 1 die Aufrechnung verbietet: - BGH ZMR 2005, 281 = WuM 2005, 147 (Ls): Maßgebliche Rechtshandlung für die Möglichkeit der Aufrechnung von Mietzinsansprüchen gegen Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenvorauszahlungen ist der Abschluß des Mietvertrages. - BGH NZM 2007, 162 Rn. 13: Die Mietzinsansprüche für [den Zeitraum nach Verfahrenseröffnung:] Juli 2002 sowie Februar und März 2003 waren gemäß 163 befristet mit Beginn des jeweiligen Zeitabschnitts, für den der Mietzins zu zahlen war, entstanden Damit standen sie gemäß 163 BGB aufschiebend bedingten Forderungen im Sinne des 95 Abs. 1 Satz 1 InsO gleich. Folie 52

53 Klärung im obiter dictum BGHZ 182, 264 = ZMR 2010, 270: [12] (es ist) auf den jeweiligen Nutzungszeitraum abzustellen ist, weil der Schuldner und mit ihm der Zessionar bei einem "normalen Mietvertrag über Grundstücke" bis zum Heranrücken dieses Zeitraums keine gesicherte Rechtsposition auf die jeweilige Rate erlangt (...) [13] Soweit in dem Urteil vom 11. November 2004, das sich zu der Frage der Unwirksamkeit einer Aufrechnung nach 96 Abs. 1 Nr. 3 InsO verhält, auf den (früheren) Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abgestellt und zur Begründung auf 140 Abs. 3 InsO verwiesen wird, gibt der Senat diese Rechtsprechung auf. Folie 53

54 Aktuell zum Dienstverhältnis BGH NZM 2012, 195: Erfüllt der Insolvenzverwalter ein Dienstverhältnis des Schuldners weiter, so kann gegen die Entgeltforderung der Masse nicht mit einer Insolvenzforderung aufgerechnet werden. Ein Dienstverhältnis des Schuldners besteht nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Dienstleistung nur durch Begründung erheblicher Masseschulden erbracht werden kann. Folie 54

55 Beispiel Guthaben aus Vorauszahlungen V und M verbindet ein Mietverhältnis M zahlt für 2010 Vorauszahlungen auf Nebenkosten V rechnet im Oktober 2011 ab, Guthaben M: EUR Verfahrenseröffnung über V am 1. November Kann M mit Guthaben aufrechnen gegen - Miete für Oktober Miete für Januar Miete für November Was ändert sich, wenn erst Verwalter in 12/11 abrechnet? Folie 55

56 Lösung Beispiel Vorauszahlungsguthaben Ausgangsfall (Abrechnung 10/11): M stehen folgende Aufrechnungsmöglichkeiten zu: - Miete für Oktober 2011 (+) 94 InsO - Miete für Januar 2012 (-) 96 I Nr. 1 InsO: 108 I erzeugt Neuforderungen (BGH NZM 2012, 195 Rn. 9) - Miete für November 2011 (+) 110 III InsO macht Ausnahme von 96 I Nr. 1 InsO Abwandlung (Abrechnung in 12/11 nach Eröffnung): 95 I 3 InsO sperrt Aufrechnung Folie 56

57 Zwangsverwaltung und Insolvenz 49 InsO: Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände), sind nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. BGHZ 168, 339 = ZMR 2006, 851: Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners ist die Pfändung mithaftender Mieten oder Pachten durch absonderungsberechtigte Grundpfandgläubiger nicht mehr zulässig. BGH ZIP 2007, 35 Rn 17 ( kalte Zwangsverwaltung ): Damit ist jedoch nichts darüber gesagt, ob und unter welchen Voraussetzungen der Insolvenzverwalter mit Absonderungsberechtigten gesonderte Vereinbarungen schließen kann. In der Rechtsprechung wurde wiederholt eine Verwertungsvereinbarung der von der Beklagten behaupteten Art anerkannt (RGZ 35, 118, 120 ff; OLG München WM 1993, 434, 435 f). Folie 57

58 152 ZVG (1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen. (2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Folie 58

59 Abrechnungspflicht des Zwangsverwalters BGH WuM 2006, 402: [Ls] Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. [12] Denn die dem Schutz des Mieters dienende Sondervorschrift des 152 Abs. 2 ZVG begrenzt die Wirksamkeit des Mietvertrages gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlagnahme entstandene Ansprüche des Mieters, sondern ordnet sie unabhängig vom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an. Zur Entwicklung der Rspr. ausführlich Derleder, NZM 2009, 8 (13 f.) Folie 59

60 Zwangsverwaltung während Insolvenz Abrechnungspflicht liegt beim Zwangsverwalter Abrechnungsguthaben aus Zeitraum vor Verfahrenseröffnung ist bloße Insolvenzforderung Folglich muss auch Zwangsverwalter dem Mieter Nachteile der Insolvenzforderung entgegenhalten können: - Anspruch ist nur zur Tabelle anzumelden, 87 InsO - Aufrechnung gegen Neuforderungen ist ausgeschlossen, 96 I Nr. 1 InsO unreflektiert abw. BGH v VIII ZR 336/08 Rn. 13 zur Ansparung der Kaution Folie 60

61 Kaution 566a BGB: Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Folie 61