Erfahrungen mit Daten aus Internet-Wohnungsangeboten (Miete, Kauf)

Transkript

1 Ulrich Kraus, Team Wohnungsmarktbeobachtung Erfahrungen mit Daten aus Internet-Wohnungsangeboten (Miete, Kauf) 32. Treffen der AG Methoden im Forum KomWoB am 6. November 2013 in Düsseldorf

2 Erfahrungen der NRW.BANK mit Preisdaten aus dem Internet (1/2) 1995 bis 2006: Auswertung ausgewählter Zeitungen nordrhein-westfälischer Städte, zuletzt Ausweitung für Hartz-IV-Analysen. Fazit zuletzt: Zuviel Arbeit für sinkende Personalkapazitäten 2005 Kontaktaufnahme mit IDN Immodaten GmbH, dem ersten Anbieter einer Datenbank mit Daten aus Internet-Wohnungsangeboten. Intensive Beschäftigung der Methodik, einem Probedatensatz und Vergleich mit Zeitungsdaten. Aus dem Datenkauf wird aus Kostengründen nichts. In der Folgezeit: BBSR kauft IDN-Daten und stellt erste (überwiegend positive) Erfahrungen vor. Beratungsinstitute kaufen IDN-Daten und bieten Auswertungen daraus an (Empirica, F+B). Immoscout, die größte Online-Immobilienbörse, veröffentlicht statistische Auswertungen und stellt z.t. Daten zur Verfügung. InWIS bietet Auswertungen aus Immoscout-Daten an. Immer mehr Banken und wirtschaftswissenschaftliche Institute arbeiten mit IDN- oder Immoscout- Daten kauft NRW.BANK Auswertungen von Empirica (aus IDN-Daten) für Miet- und Kaufangebote (ETW, Eigenheime). Nutzung für Wohnungsmarktbeobachtung und Wertermittlung 2006 NRW.BANK und Forum KomWoB entwickeln eine Musterauswertung mit sinnvollen Indikatoren, die Kommunen für Ausschreibungen zugrunde legen können. Seither haben immer mehr Kommunen von der Zeitungsauswertung auf Internet-Daten umgestellt. 2

3 Erfahrungen der NRW.BANK mit Preisdaten aus dem Internet (2/2) 2008: Verschiedene Nutzer der IDN-Daten treffen sich und tauschen sich über methodische Probleme sowie Möglichkeiten und Grenzen der Auswertung aus. Hauptprobleme: Inwiefern repräsentieren Internet-Angebote das reale/gesamte Wohnungsangebot? (geförderte Wohnungen, günstige Objekte, besonders teure Objekte) Unterschied zwischen Angebots- und letztendlichen Transaktionspreisen, insbes. beim Eigentum Wie lassen sich bei Mittelwerten Struktureffekte vermeiden und echte Preistrends identifizieren? (hedonische Preise, Indexbildung etc.) Herausfiltern von Fakes (Angebote, die in Wirklichkeit Werbung sind Fertighausanbieter etc.) Herausfiltern von Duplikaten (in mehreren o. innerhalb einer Quelle) bei und Identifikation der Mietangaben als Nettokalt-, Bruttokalt- oder Bruttomieten 2009: NRW.BANK beauftragt Programmierung der Merkmale barrierefrei und öffentlich gefördert 2010: NRW.BANK erweitert Datenbezug auf Gemeinde- & PLZ-Ebene. Z.T. Fallzahlenproblem 2011: Empirica legt einen erweiterten Duplikatsfilter auf die IDN-Daten. 2012: Empirica ersetzt IDN-Daten durch eigene Suchmaschine. 3

4 Method. Veränderungen in der Empirica-Preisdatenbank Bedeutungszuwachs der Internet-Börsen gegenüber Zeitungen: Zahl der Angebote im Internet nimmt zu Anteil von Fließtextanzeigen (i.d.r. Zeitungsannoncen, die vom Verlag online gestellt werden) geht zurück, Anteil qualifizierter und formalisierter Anzeigen nimmt zu Veränderungen bei der Erfassung und Aufbereitung der IDN-Datenbank wurden in der Regel nicht kommuniziert (Duplikatsfilter, Fehlerkorrektur) 2011: Empirica setzt verbesserten Duplikatfilter auf IDN-Daten ein Anzahl der Anzeigen geht deutlich zurück, z.t. sinken die Werte 2012: Empirica setzt selbst programmierte Suchmaschine ein, die aber anders funktioniert. Lt. Empirica Bessere Identifikation von Duplikaten (z.t. schon als Filter bei der Erfassung). Bessere Identifikation von Fake-Anzeigen (Fertighaus-Werbung als EFH-Angebot, ohne Grundstückspreis) und Falschzuordnungen (ETW/MFH als EFH, Namenszwillinge von Städten/Ortsteilen) Folge: Zahl der Angebote geht nochmals deutlich zurück. Auch einige Indikator-Werte verändern sich sichtbar 4

5 Beispiel Mietangebote 5

6 Daten aus Miet-Angeboten: Entwicklung Land Nordrhein-Westfalen 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 Miete ( /m 2 nettokalt): ungewichteter Median aller Angebote 90er-Perzentil 10er-Perzentil Gesamt-Median Miet-EFH 1 Zim. 2 Zim. 3 Zim. >3 Zim Befunde 1-Zimmer-Wohnungen und Miet- EFH deutlich über Gesamtmittel Entwicklung der meisten Kennzahlen rel. kontinuierlich Schwankungen bei 90er-Perzentil, da vom teuren stark beeinflusst Starker Anstieg aber bei und Miet-EFH Zuletzt Anstieg aller Kennzahlen, aber etwa im Rahmen der bisherigen Schwankungen 3,00 Quelle: Empirica-Preisdatenbank (bis 2011: auf Basis IDN ImmoDaten) 6

7 Daten aus Miet-Angeboten: Entwicklung NRW als Index Zahl ausgewerteter Angebote NRW Medianmiete ( /m 2 nettokalt) Summe Mietangebote Zim. 2 Zim. 3 Zim. >3 Zim. Miet-EFH Gesamt-Median 60 Fallzahlen: Anstieg, dann Einbruch Werte schwanken deutlich weniger (gleiche Skala) 7

8 Daten aus Miet-Angeboten: Entwicklung NRW als Index Zahl ausgewerteter Angebote NRW Medianmiete ( /m 2 nettokalt) Summe Mietangebote 1 Zim Zim Zim. >3 Zim. (2012: 121) Miet-EFH 95 Gesamt-Median Werte-Skala vergrößert, Anstieg 2012 erkennbar 8

9 Daten aus Miet-Angeboten: Entwicklung NRW als Index Zahl ausgewerteter Angebote NRW Medianmiete ( /m 2 nettokalt) Summe Mietangebote 1 Zim Zim Zim. >3 Zim. 10er-Perz. (2012: 121) 1 Zim. Miet-EFH 2 Zim >3 Zim 3 Zim 60 Miet-EFH er-Perz. Gesamt-Median bei allen Indikatoren 9

10 Daten aus Miet-Angeboten: Entwicklung in Remscheid Medianmiete ( /m 2 nettokalt) 8,00 90er-Perzentil 7,00 Miet-EFH 6,00 1 Zim. 2 Zim. 3 Zim. 5,00 Gesamt-Median >3 Zim. 10er-Perzentil 4,00 Befunde für Remscheid Entwicklung der meisten Kennzahlen rel. kontinuierlich, allerdings Indikatoren mit kleinen Fallzahlen () mit deutlichen Schwankungen Anders als Landesdurchschnitt: Rückgang der Mieten hält an der Anstieg der NRW- Mittelwerte ist in den schrumpfenden Kommunen nicht zu verzeichnen spricht für die Validität der Mietendaten 3,00 Quelle: Empirica-Preisdatenbank (bis 2011: auf Basis IDN ImmoDaten) 10

11 Daten aus Miet-Angeboten: Entwicklung Remscheid als Index Zahl ausgewerteter Angebote RS Medianmiete ( /m 2 nettokalt) er-Perz. 1 Zim. 2 Zim. >3 Zim. Summe Mietangebote 10er-Perz. Gesamt-Median Miet-EFH 3 Zim Fallzahlen: Einbruch noch deutlicher als NRW. Werte nahezu unverändert (gleiche Skala) 11

12 Daten aus Miet-Angeboten: Entwicklung Remscheid als Index Zahl ausgewerteter Angebote RS Medianmiete ( /m 2 nettokalt) Gesamt-Median 10er-Perz Zim. 1 Zim. Miet-EFH Zim. >3 Zim. 50 Summe Mietangebote er-Perz. 0 ähnlich NRW, doch größere Schwankung wg. Fallzahl 12

13 Bsp. Eigentumssektor 13

14 Daten aus Eigenheim-Kaufangeboten : Entwicklung NRW als Index 140 Zahl ausgewerteter Angebote NRW Angebotspreis ( gesamt) freisteh. EFH EFH alle EFH EFH RH EFH alle EFH EFH Fallzahlen: Einbruch deutlicher als bei Miete. 14

15 Daten aus Eigenheim-Kaufangeboten: Entwicklung NRW als Index Zahl ausgewerteter Angebote NRW Angebotspreis ( gesamt) EFH EFH freisteh. EFH alle EFH 110 RH freisteh. EFH alle EFH 60 EFH 90 RH EFH 40 Preisschere zw. + Gebrauchtmarkt öffnet sich bis Seit Datenbankumstellung Parallel-Entwicklung. 15

16 Daten aus Eigenheim-Kaufangeboten: Entwicklung NRW als Index Preisentwicklung in den Kreisen/kreisfreie Städten ( gesamt) /Erstverkauf /Wiederverkauf Graphenbündel zeigen Bandbreite der Entwicklung: : überall Preisanstieg : Regionen in breitem Entwicklungskorridor zwischen Preisanstieg, -stabilität und rückgang. Mit Datenbankwechsel aber überall Anstiege. NRW NRW

17 Daten aus ETW-Kaufangeboten: Entwicklung NRW als Index Zahl ausgewerteter Angebote NRW Angebotspreis ( gesamt) ETW alle 20 ETW ETW 00 ETW alle ETW Entwicklung der Fallzahlen und Preise fast identisch mit Eigenheimsektor. Preisschere bis 2011 (stärker als EFH) 17

18 Daten aus ETW-Kaufangeboten: Entwicklung NRW als Index Zahl ausgewerteter Angebote NRW Angebotspreis ( gesamt) 60 ETW alle ETW 110 ETW ETW 90 alle ETW 60 Seit Datenbankumstellung enormer Preisanstieg am Gebrauchtmarkt, analog zum. 18

19 Daten aus ETW-Kaufangeboten: Entwicklung NRW als Index Preisentwicklung in den Kreisen/kreisfreie Städten ( gesamt) /Erstverkauf /Wiederverkauf Graphenbündel zeigen Bandbreite der Entwicklung: : (starke Schwankungen wg. geringer Fallzahlen); meist kontinuier -licher Preisanstieg wenige mit stabilen oder steigenden Preisen. : Preisrückgänge in fast allen Regionen; nur Mit Datenbankwechsel aber überall Anstiege. NRW NRW

20 Resümee Methodisch bedingt mehrfache Veränderung der Fallzahlen Preisdaten verändern sich aber deutlich weniger als die Fallzahlen Allerdings 2011 und noch stärker 2012: Auch Veränderung der Indikatorwerte Starker Anstieg der Angebotsmieten/-preise für Deutlicher Anstieg der Angebotsmieten/-preise für Gebrauchtimmobilien, Auch in Regionen mit sinkender Nachfrage und bislang rückläufiger Preisentwicklung Trendbruch bei Kaufangeboten stärker als bei Mietangeboten Bewertung: Vorsicht: Datenveränderungen manchmal methodisch bedingt statt Marktentwicklung Veränderung bei Mietangeboten nicht so gravierend und wahrscheinlich kaum methodisch bedingt (zeigt Vergleich mit den unbehandelten IDN-Daten des BBSR) Bei Eigentum: Neue Empirica-Daten sind möglicherweise besser als alte IDN-Daten, aber Sprung ist zu stark für eine Auswertung als Zeitreihe. Kein Trend mehr ablesbar. NRW.BANK: bis auf weiteres nur für Analysen von Status Quo und regionaler Unterschiede Für Zeitreihen: besser echte Transaktionsdaten (Gutachterausschuss) benutzen oder zumindest zum Vergleich heranzuziehen, zumindest so lange keine neue Zeitreihe 2012ff. vorliegt. 20

21 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! NRW.BANK Düsseldorf Kavalleriestr Düsseldorf Tel.: Fax: Münster Friedrichstr Münster Tel.: Fax: info@nrwbank.de Kontakt Ulrich Kraus Wohnraumförderung Wohnungsmarktbeobachtung Telefon: Telefax: wohnungsmarktbeobachtung@nrwbank.de Kartengrundlage GfK GeoMarketing 21