Seminar Der Verwalter und Verordnungen Herzlich Willkommen

Transkript

1 Herzlich Willkommen Die Verantwortung des Verwalters zur Einhaltung öffentlich rechtlicher Pflichten Was tun wenn Eigentümer sich weigern?

2 VERTRAUEN IST GUT KONTOLLE IST BESSER!

3 Gliederung: * Zivilrechtliche Haftung und Strafbarkeit der Mitverantwortlichen bei Personen- und Sachschäden durch Gebäudetechnik oder Brandschutzmängeln * Haftung für eigenes Verschulden und für Pflichtverletzungen von Mitarbeitern * Risikomanagement zur Vermeidung / Reduzierung von Haftungsrisiken * Verordnungen

4 ZIVILRECHT: Entschädigung / Schadensersatz STRAFRECHT Staat bestraft zur Spezial- oder Generalprävention, Geld- oder Freiheitsstrafe

5 Zivilrechtliche Verantwortung: Haftung kraft Gesetz 823 BGB 831 BGB 836 BGB

6 823 Schadensersatzpflicht (1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. (2) 1 Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. 2 Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

7 831 Haftung für den Verrichtungsgehilfen (1) 1 Wer einen anderen zu einer Verrichtung bestellt, ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet, den der andere in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich zufügt. 2 Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Geschäftsherr bei der Auswahl der bestellten Person und, sofern er Vorrichtungen oder Gerätschaften zu beschaffen oder die Ausführung der Verrichtung zu leiten hat, bei der Beschaffung oder der Leitung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet oder wenn der Schaden auch bei Anwendung dieser Sorgfalt entstanden sein würde. (2) Die gleiche Verantwortlichkeit trifft denjenigen, welcher für den Geschäftsherrn die Besorgung eines der im Absatz 1 Satz 2 bezeichneten Geschäfte durch Vertrag übernimmt.

8 836 Haftung des Grundstücksbesitzers (1) 1 Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. 2 Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

9 Die Haftung des Verwalters 1. Vertragshaftung 2. Deliktshaftung 3. Haftung aufgrund unwirksamer / vermeintlicher Vollmacht

10 Grundsätzliche Haftung des Verwalters: Wegen Verletzung - vertragliche Pflichten (Verwaltervertrag), 280 BGB - gesetzlicher Pflichten, 27 WEG, 823ff. BGB - von Strafgesetzen, wie - fahrlässige/vorsätzliche Körperverletzung - fahrlässige/vorsätzliche Tötung - Branddelikte - Freisetzung von Giften - Baugefährdung

11 Beispiele für Pflichtverstöße: - nicht ordnungsgemäße Durchführung von Beschlüssen - mangelnde Sorgfalt bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen - Unterlassen und Verzögerung von Instandsetzungsmaßnahmen -...

12 Voraussetzungen der zivilrechtlich deliktischen Haftung Nach 823 BGB haftet Kraft Gesetzes jeder, der - vorsätzlich oder fahrlässig - eine ihm obliegende Pflicht verletzt - dadurch - ein fremdes durch 823 BGB geschütztes Rechtsgut (Körper/Leben/Eigentum) beeinträchtigt wird - deshalb - bei dem Betroffenen einen Schaden hervorgerufen hat

13 823 I BGB setzt Verschulden und Pflichtverstöße voraus! Pflichten sind auch Verkehrssicherungspflichten!

14 Verkehrssicherungspflichten sind aber auch mehr als nur der Winterdienst!

15 BGH zu Verkehrssicherungspflichten: Die Verkehrssicherungspflicht folgt aus dem Grundsatz, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft, d.h. sie selbst hervorruft oder sie in seinem Einflussbereich andauern lässt, die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen zu treffen hat, damit sich die potentiellen Gefahren nicht zum Schaden anderer auswirken.

16 Zur Beurteilung der notwendigen Schutzvorkehrungen wird in der Rechtsprechung auf die Verkehrsüblichkeit abgestellt. Dazu werden z.b. die anerkannten Regeln der Technik in die Bewertung der Schutzmaßnahmen mit einbezogen.

17 Haftung wegen Verletzung gesetzlicher Pflichten ( 27 WEG, 823 BGB) 27 I Nr. 2 WEG: Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums = Instandhaltung u.a. Wahrung der Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten ( 823 BGB)

18 Der Begriff der Verkehrssicherungspflichten ist im Gesetz an keiner Stelle ausdrücklich erwähnt bzw. geregelt. Begriff und Inhalt wurden von der Rechtsprechung entwickelt und ist daher eine allgemeine Rechtspflicht, im Verkehr Rücksicht auf die Gefährdung anderer zu nehmen.

19 BGH in NJW 1985, 1076: Es sind nur diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die nach den im Einzelfall berechtigten Sicherheitserwartungen des jeweiligen Verkehrsteilnehmers erwartet werden können.

20 BGH in NJW 1978, 1629: 1. Die zu treffenden Vorkehrungen müssen geeignet sein, Gefahren von Dritten abzuwenden und 2. wirtschaftlich auch zumutbar sein

21 Verkehrssicherungspflichten sind z.b. - Beseitigung vorhandener Mängel am Gemeinschaftseigentum - Beseitigung von Gefahrquellen - Anpassung des vorhandenen Zustandes an die rechtlichen Anforderungen (insbesondere Einhaltung des jeweiligen Sicherheitsstandarts, Wahrung der DIN-Vorschriften) - Sicherheitsprüfungen und Wartung von technischem Gerät

22 Wahrung der Verkehrssicherungspflichten durch regelmäßige Objektkontrolle

23 Objektkontrolle Regelmäßig muss der Verwalter prüfen, ob an den baulichen Anlagen sicherheitsrelevante Mängel vorliegen oder Maßnahmen und Maßnahmen zu Gefahrenabwehr notwendig sind. Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2014

24 Objektkontrolle, achte auf: * Ablösen/lose Teil an Fassade und Dach wie Putz, Ziegel, Kaminabdeckungen * Absturz- und Stolpergefahren wie fehlende Geländerteile, zu geringe Brüstungs- und Geländerhöhen * Brandschutz, Fluchtwege, erhöhte Brandlasten Zertifizierte Fachkraft für Verkehrssicherheit Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2014

25 Fallbeispiel Mietverwaltung: Berlin, Regenrinne tropft, es kommt zu einer Eisbildung auf der jemand ausrutscht. Gericht bejaht Verkehrssicherungspflicht des Verwalters zur Überprüfung der Dachrinne. Ein solcher Defekt lasse sich bei regelmäßigen und sorgfältigen Kontrollen nicht immer sofort darstellen, aber die Haftung treffe den Verwalter, da die Undichtigkeit seit längerem Bestand. LG Berlin, GE 1990, 867 Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2014

26 Fallbeispiel: Den Verwalter von Wohneigentum trifft die Haftung für herabfallende Dachteile, wenn dadurch beim Sturm ein benachbartes Gewächshaus beschädigt wird. Es genügt nicht, dass ein Dach drei Jahre vor dem Schadensereignis saniert worden ist. Auch danach sind Kontrollgänge durch eine Sachkundige Person geboten. BGH, , VI ZR 176/92 Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2014

27 Fallbeispiel Spielplatz: Problem: Abnutzung, Witterung, Materialermüdung, Vandalismus Regelmäßige Überprüfung gehört zur Verkehrssicherungspflicht. Prüfe nicht nur die Spielgeräte sondern auch deren Umfeld (Boden, Zäune, Giftpflanzen). Ständige Sichtkontrolle + 2 x im Jahr mindestens Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2014

28 Verband der Immobilienverwalter Bayern e.v. - Steffen Haase 2010

29 Verband der Immobilienverwalter Bayern e.v. - Steffen Haase 2010

30 Was regelt hierzu ihr Hausmeistervertrag?

31 Der Hausmeistervertrag und der Dienstleistungsvertrag (Hausmeisterservice) übliche Regelungen

32 Begehung des gemeinschaftlichen Eigentums Turnus: wöchentlich Meldung von Schäden am Gebäude Turnus: laufend / wöchentlich Und was haben Sie noch alles vertraglich übernommen? Hausmeister Facility Manager

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40 Haftung bei Verletzung von Schutzgesetzen für den Verwalterbereich: Unfallverhütungsvorschriften der BG

41 Der Hausverwalter unterliegt i.d.r. 276 BGB dem Sorgfaltsmaßstab besonderer Fachkunde! Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters! Profiverwalter contra Hobbyverwalter

42 Der Profiverwalter muss den Mindeststandard eines ordnungsgemäßen WEG-Verwalters in kaufmännischen, technischen und rechtlichen Belangen erfüllen und dafür einstehen! Pflicht zur Fortbildung

43 Achtung! Gesetzliche Beweislastumkehr zu Lasten des Verwalters in 280 BGB und 831 BGB: Entlastung durch Dokumentation und Risikomanagement!

44 Für Auftragserteilung an Fachunternehmen: - Hinweis an Gemeinschaft auf Erforderlichkeit durch Hausverwalter - Herbeiführung eines Beschlusses - Keine Einschränkung der Verwalteraufgaben und Befugnisse durch Vereinbarung/Beschluss der Eigentümer ( 27 III WEG) - Notmaßnahmen: Bei Unzumutbarkeit der vorherigen Herbeiführung eines Eigentümerbeschlusses - Verhalten bei uneinsichtigen Eigentümern?

45 Reicht Ihnen 99,9 % Sicherheit / Qualität?

46 Was bedeutet 99,9 % Sicherheit / Qualität? - täglich 2 kritische Flugzeuglandungen in Frankfurt - stündlich gehen weltweit Postsendungen verloren Buchungen pro Stunde weltweit von falschen Konten falsche Operationen weltweit pro Woche falsch ausgestellte Rezepte weltweit pro Jahr - täglich weltweit 291 falsch eingesetzte Herzschrittmacher

47 99,9 % Sicherheit / Qualität in den Entbindungsstationen: - pro Tag werden 12 Babies den falschen Eltern übergeben!

48 Wo sind wir als Verwalter tangiert? Wenn - Vorschriften, Gesetze, Rechtsverordnungen oder technsiches Recht außer acht gelassen werden - allgemeines Erfahrungswerte missachtet werden - konkrete Anhaltspunkte für vorliegende Gefährdungen und Gafahrenquellen unbeachtet bleiben

49 Wo sind wir als Verwalter tangiert? Landesbauordnungen Instandhaltungspflichten

50 Instandhaltungspflichten a) zur Vermeidung von Gefahren und/oder unzumutbaren Belästigungen durch Wasser, Feuchtigkeit, pflanzliche und tierische Schädlinge sowie andere chemische, physikalische oder biologische Einflüsse (Art. 11 BayBO / 14 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz) b) zur Vorbeugung des Entstehens eines Brands und der Ausbreitung von Feuer und Rauch sowie zur Ermöglichung der Rettung von Menschen und Tieren bei einem Brand (Art. 12 BayBO/ 15 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz) c) zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit (Art. 14 BayBO / 17 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz)

51 Wo sind wir als Verwalter tangiert? Wartung von Gebäuden

52 1. Wartung haustechnischer Anlagen 2. Wartung sicherheitstechnischer Anlagen und Einrichtungen, wie zum Beispiel: a) Lüftungsanlagen b) CO-Warnanlage c) Rauchabzugsanlagen d) Sprinkleranlagen e). Grundlage: Betriebssicherheitsverordnung, Sicherheitsanlagenprüfverordnung

53 3. Wartung baulicher Anlagen: a) Tiefgargen b) Keller c) Fassaden / Außenwände d) Fenster / Türen / Tore e) Decken f) Treppen g) Balkone / Terrassen / Eingänge h) Dächer i) Außenanlagen - Wartung beschränkt sich i.d.r. auf Reinigung und Pflege - Regelmäßige Begehung durch den Verwalter

54 Dächer Flachdachrichtlinien DIN :2010:05 Teil 4 Wartung umfasst: - Beseitigung von Schmutz, Laub und Pflanzenbewuchs - Reinigung der Dachabläufe - Ausgleichen von Kiesverwehungen 1-2 x im Jahr

55 Außenanlagen: DIN 18034: (Spielplätze und Freiräume zum Spielen) DIN EN : (Spielgeräte und Spielplatzböden) Regelmäßige Inspektionen: a) visuelle Routine-Inspektion (wöchentlich bis täglich) b) Operative Inspektion (alle 1-3 Monate) nach Herstellervorgaben c) Jährliche Hauptinspektion Feststellen des allgemeinen betriebssicheren Zustandes der Geräte, Fundamente und Oberflächen

56 Tiefgarage: a) Korrosionsschäden an Doppelparkerbühnen - Reinigungs- und Schutzmaßnahmen - ein- bis zweimal im Jahr Reinigung b) Boden / Wände / Stützen DBV-Merkblatt Parkhäuser und Tiefgarage September Definierte Wartungen - Entfernung von Tausalzresten - Fugen

57 Verordnung des Wirtschaftsministeriums über Garagen und Stellplätze (Garagenverordnung - GaVO) vom 7. Juli 1997 (GBl. S. 332)

58 14 Betriebsvorschriften (1) Maschinelle Abluftanlagen müssen so betrieben werden, daß der Halbstundenmittelwert des Volumengehalts an Kohlenmonoxyd in der Luft unter Berücksichtigung der regelmäßig zu erwartenden Verkehrsspitzen, gemessen in einer Höhe von 1,5 m über dem Fußboden, nicht mehr als 100 ppm beträgt. CO-Warnanlagen müssen ständig eingeschaltet sein. (2) In Kleingaragen dürfen bis zu 200 l Dieselkraftstoff und bis zu 20 l Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern außerhalb von Kraftfahrzeugen aufbewahrt werden. In Mittel- und Großgaragen ist die Aufbewahrung von Kraftstoffen außerhalb von Kraftfahrzeugen unzulässig; andere brennbare Stoffe dürfen in diesen Garagen nur aufbewahrt werden, wenn sie zum Fahrzeugzubehör zählen oder der Unterbringung von Fahrzeugzubehör dienen.

59 16 Prüfungen (1) In geschlossenen Mittel- und Großgaragen müssen folgende Anlagen und Einrichtungen vor der ersten Inbetriebnahme und nach einer wesentlichen Änderung durch einen nach 1 BauSVO anerkannten Sachverständigen auf ihre Wirksamkeit und Betriebssicherheit geprüft werden: 1. die maschinellen Rauchabzugsanlagen ( 7 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 12 Abs. 2 Nr. 2), 2. die Feuerlöschanlagen ( 7 Abs.2 Satz 1 Nr.3, 12 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 und Abs..3), 3. die Sicherheitsstromversorgung einschließlich Sicherheitsstromversorgung ( 10 Abs. 2 Nr. 1), 4. die maschinellen Zu- und Abluftanlagen ( 11 Abs. 4 und 5), 5. die CO-Warnanlagen einschließlich Sicherheitsstromversorgung ( 11 Abs. 7). Die Prüfungen sind bei Sprinkleranlagen und bei CO-Warnanlagen jährlich, bei den anderen Anlagen und Einrichtungen alle zwei Jahre zu wiederholen.

60 (2) Der Betreiber hat 1. die Prüfungen nach Absatz 1 zu veranlassen, 2. die hierzu nötigen Vorrichtungen und fachlich geeignete Arbeitskräfte bereitzustellen sowie die erforderlichen Unterlagen bereitzuhalten, 3. die von dem Sachverständigen festgestellten Mängel unverzüglich beseitigen zu lassen und dem Sachverständigen die Beseitigung mitzuteilen sowie 4. die Berichte über die Prüfungen mindestens fünf Jahre aufzubewahren und der Baurechtsbehörde auf Verlangen vorzulegen. (3) Der Sachverständige hat der Baurechtsbehörde mitzuteilen, 1. wann er die Prüfungen nach Absatz 1 durchgeführt hat und 2. welche hierbei festgestellten Mängel der Betreiber nicht unverzüglich hat beseitigen lassen.

61 Verordnung über die Verhütung von Bränden (VVB) 22 Rettungsweg (1) Zu- und Ausgänge, Durchfahrten, Durchgänge, Treppenräume und Verkehrswege, die bei einem Brand als Rettungswege und als Angriffswege für die Feuerwehr dienen können, sind freizuhalten. (2) Türen im Zuge von Rettungswegen aus Räumen, die dem Aufenthalt einer größerer Anzahl von Menschen dienen, dürfen, solange die Räume benutzt werden, in Fluchtrichtung nicht versperrt sein. 27 Ordnungswidrigkeiten Nach Art. 38 Abs. 4 des Landesstraf- und Verordnungsgesetz kann mit Geldbuße belegt werden, wer vorsätzlich oder fahrlässig den Vorschriften ( ) zuwiderhandelt. Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2014

62 Anordnung über den Bau und Betrieb von Garagen (GarBBAnO von 1990) 1 Begriffe bis 100m² Kleingarage (A) über 100 bis 1000 m² Mittelgarage(B) über 1000 m² Großgarage(C) 8 Trennwände nichtbrennbar zwischen Garagen bei B und C feuerbeständig zwischen Garagen und Räumen bei B und C bei A mindestens feuerhemmend /nicht brennend (Ausnahme: Abstellraum < 20m²) 13 Rettungswege Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2014

63 Problemfelder: 1. Verordnungen 2. Regelwerke und DIN-Normen 3. Wartungshinweise der Hersteller

64 1. Konstruktion 2. Feuerschutz 3. Absturz und Sturzsicherung 4. Anlagentechnik, Elektroanlagen 5. Trinkwasser 6. Druckbehälter 7. Heizungsanlagen, Tanks 8. Gasleistungen, Gasgeräte 9. Freianlagen, Spielplätze 10. Öffentliche Verkehrsflächen

65 Notwendigkeit einer objektbezogenen Zusammenstellung aller Bauteile der baulichen Anlage und der jeweils dazugehörigen Wartungsempfehlung: Wartungsbuch sortiert nach Prioritäten!

66 Wann sind Sie dran?

67 Spätestens dann, wenn Ihnen ein haftungsfreistellender Beschluss einer Eigentümergemeinschaft um die Ohren fliegt!

68 Wir können nicht beschließen: Die Verordnung wenden wir nicht an! Verwalter beachten diese nicht! Wir nehmen dich nicht in die Haftung!

69 Denn das interessiert den Staatsanwalt nicht!

70 Die Verordnung wenden wir nicht an! = Nachweis wir kannten die Verordnung Verwalter beachte diese nicht! = Vorsatz Wir nehmen dich nicht in die Haftung! = netter Versuch

71 WIR KÖNNEN AUCH NICHT BESCHLIESSEN: Auf unserem heutigen Nachhauseweg gilt nicht die Straßenverkehrsordnung. Weg mit roten Ampeln und Geschwindigkeitsbegrenzungen.

72 Ich wünscht Ihnen viel Spaß und Erfolg bei ihrer Argumentation und Verteidigung. Es interessiert leider keinen Polizisten, Staatsanwalt oder Richter was wir hier heute beschließen. Gesetz und Verordnungen sind einzuhalten.

73 Der WEG-Verwalter: Informiere! Warne! Fasse einen Beschluss! Dies minimiert die zivilrechtlichen Haftung!

74 II. Baustellenverordnung vom

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76 Ziele der Baustellen-Verordnung Wesentliche Verbesserung von Sicherheit und Gesundheitsschutz der Beschäftigten auf Baustellen. Minderung des z. Zt. erhöhten Unfall- und Gesundheitsrisikos bei Beschäftigten im Baubereich im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen Minderung der Gefährdung durch Ausführungsarbeiten von Beschäftigten verschiedener Firmen gleichzeitig oder übergreifend Zu erwartender Rückgang von Arbeitsunfällen und arbeitsbedingten Erkrankungen durch vorbeugende Planung von Arbeitsabläufen Prävention

77 Maßnahmen nach der Baustellen-Verordnung Unter bestimmten Voraussetzungen (mehr als 30 Arbeitstage und mehr als 20 Beschäftigte oder mehr als 500 Personentage): Vorankündigung der Baumaßnahme an die zuständige Behörde spätestens 2 Wochen vor Baubeginn mit den Mindest-Angaben nach Anhang I Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutz- Koordinators, wenn mehrere Arbeitgeber gleichzeitig auf der Baustelle tätig werden Erstellung eines Sicherheits und Gesundheitsschutzplanes,wenn a) eine Vorankündigung (s.o.) erforderlich ist oder b) besonders gefährliche Arbeiten nach Anhang II ausgeführt...werden Erstellung einer Unterlage mit den erforderlichen, bei möglichen späteren Arbeiten an der baulichen Anlage (Bauunterhaltung) zu berücksichtigenden Angaben zu Sicherheit und Gesundheitsschutz

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80 Umsetzung in der Praxis: Viele Sanierungsmaßnahmen betreffen die Baustellenverordnung.

81 7 m Absturzhöhe und mehr als 2 Arbeitgeber = Sicherheits- und Gesundheitskoordinator!

82 Der Sicherheits- und Gesundheitskoordinator muss vertraglich / bauvertraglich umgesetzt / übertragen werden!

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84 IV. Trinkwasserverordnung Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2011

85 Strafrecht: - 24: Straftat bei fahrlässige Abgabe von verunreinigtem Trinkwasser oder Verbreitung von Krankheitserregern - 25: Ordnungswidrigkeit bei Nichteinhaltung der Pflichten StGB Gemeingefährliche Vergiftung : Mit Freiheitsstrafe von einem bis zehn Jahren wird bestraft, wer [ ] Wasser in [ ] Leitungen [ ] mit gesundheitsschädlichen Stoffen [ ] in Verkehr bringt.

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87 Seminar Der Verwalter und Verordnungen Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2011

88 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Haben Sie noch Fragen? Dachverband Deutscher Immobilienverwalter - Steffen Haase 2014