Gemeinde Wettringen KREIS STEINFURT. Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung. Entwurfsbegründung

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1 Gemeinde Wettringen KREIS STEINFURT Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung mit örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung Entwurfsbegründung zur Beteiligung gemäß gemäß 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB Proj. Nr: Datum:

2 INHALTSVERZEICHNIS 1 Planungsanlass / Allgemeines Verfahren / Abwägung Geltungsbereich Übergeordnete Planungen / Planungsrechtliche Ausgangssituation Flächennutzungsplan Bebauungsplan Innenentwicklung / Klimaschutz Planungsziele / Änderungsinhalte Örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung Erschließung Berücksichtigung der Umweltbelange Abschließende Erläuterungen Altlasten Denkmalschutz Bearbeitungs- und Verfahrensvermerk Bearbeitung: Dipl. Ing. Matthias Desmarowitz Dipl. Ing. Moritz Richling Wallenhorst, Proj. Nr IPW INGENIEURPLANUNG GmbH & Co. KG Ingenieure Landschaftsarchitekten Stadtplaner Telefon ( ) Telefax ( ) Marie-Curie-Straße 4a W allenhorst

3 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 2 / 11 1 Planungsanlass / Allgemeines Das Plangebiet befindet sich unmittelbar nordwestlich des Ortskerns von Wettringen an der Bergstraße. Die Fläche ist vollständig erschlossen, nahezu eben und umfasst eine Größe von ca. 0,42 ha. Die Siedlungsstruktur ist - gemäß der Lage am Rand des Ortskerns - durch zweigeschossige Bebauung mit Satteldächern und eine Nutzungsmischung aus Wohnen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben geprägt. Übersichtsplan ( OpenStreetMap-Mitwirkende) Für das Plangebiet liegt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße (Ursprungsplan) vor. Zur Bestandssicherung der vorhandenen gewerblichen Betriebe und um eine gewisse Nachverdichtung zu ermöglichen, sollen das Allgemeine Wohngebiet in ein Mischgebiet umgewidmet und die örtlichen Bauvorschriften angepasst werden. Es bestehen konkrete Bauabsichten zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses im nordwestlichen Bereich, deren Realisierung das geltende Planungsrecht nicht zulässt.

4 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 3 / 11 2 Verfahren / Abwägung Der Rat der Gemeinde Wettringen hat in seiner Sitzung am... beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung mit örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung aufzustellen. Die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17 wird im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB durchgeführt. Das Vorhaben dient dem Ziel, die bauliche Ausnutzung einzelner Grundstücke zu optimieren und bestehende Nutzungen planungsrechtlich zu sichern. Es ist damit als Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB zu qualifizieren. Die zulässige Grundfläche überschreitet den in 13a BauGB angegebenen Schwellenwert von m² nicht, so dass davon ausgegangen werden kann, dass der Bebauungsplan keine erheblichen Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Durch den Bebauungsplan Nr. 17 wird auch nicht die Zulässigkeit eines UVP-pflichtigen Vorhabens begründet. Da außerdem keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung eines FFH-Gebietes oder eines Europäischen Vogelschutzgebietes bestehen, sind alle Voraussetzungen des 13a BauGB für ein beschleunigtes Verfahren erfüllt. Für Bebauungspläne der Innenentwicklung besteht bei einer zulässigen Grundfläche von weniger als m² keine Pflicht zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft. Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung wird von einer Umweltprüfung abgesehen. Im beschleunigten Verfahren sieht die Gemeinde Wettringen hier von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB ab. Aufgrund der Lage des Plangebiets im Nahbereich des Ortskerns mit einer Vielzahl an Anliegern im Umfeld macht die Gemeinde Wettringen hier keinen Gebrauch von der Möglichkeit, die Beteiligungsfristen im Verfahren gemäß 13 Abs. 2 BauGB zu verkürzen, sondern führt eine normale einmonatige öffentlichen Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB durch. Die öffentliche Auslegung erfolgt in der Zeit vom... bis einschließlich... Parallel dazu haben die Fachbehörden und die sonstigen Träger öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme.

5 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 4 / 11 3 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung ist Teil der Gemarkung Wettringen, Flur 34 und umfasst die Flurstücke 372, 616, 771 und 672. Die genaue Abgrenzung ist der nachfolgenden Übersichtskarte zu entnehmen: Geltungsbereich ohne Maßstab (Plangrundlage: GeoBasis-DE / Kreis Steinfurt Vermessungs- und Katasteramt / über: Gemeinde Wettringen)

6 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 5 / 11 4 Übergeordnete Planungen / Planungsrechtliche Ausgangssituation 4.1 Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Wettringen ist im westlichen Bereich entlang der Straße Meiering als Wohnbaufläche (W) und im östlichen Bereich entlang der Bergstraße als gemischte Baufläche (M) dargestellt. Da die Festsetzung eines Mischgebiets vorgesehen ist, wird der Flächennutzungsplan für den westlichen Bereich im Wege der Berichtigung angepasst. Wirksamer Flächennutzungsplan 4.2 Bebauungsplan Für das Plangebiet liegt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße (Ursprungsplan) vor, der seit 1993 rechtsverbindlich ist. Der Ursprungsplan ist im Rahmen der 1. vereinfachten Änderung teilweise überplant worden, wobei für das Plangebiet dieser 1. Änderung nach wie vor die Festsetzungen der Ursprungsplanung gelten. Für den Bebauungsplan Nr. 17 liegt eine Neuzeichnung vor, die alle vorangegangenen Änderungen berücksichtigt. Der Ursprungsplan setzt für den westlichen Bereich ein Allgemeines Wohngebiet mit den Ausnutzungsziffern 0,4 (Grundflächenzahl) und 0,6 (Geschossflächenzahl) fest. Zulässig sind bauliche Anlagen mit maximal zwei Vollgeschossen, die in offener Bauweise mit einer Dachneigung zwischen 25 und 48 errichtet werden.

7 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 6 / 11 Der östliche Bereich des Plangebiets ist als Mischgebiet mit den Ausnutzungsziffern 0,6 (Grundflächenzahl) und 1,0 (Geschossflächenzahl) festgesetzt. Zulässig sind bauliche Anlagen mit maximal zwei Vollgeschossen, die in offener Bauweise mit einer Dachneigung zwischen 35 und 48 errichtet werden. Die überbaubare Grundstücksfläche ist insgesamt großflächig zusammenhängend festgesetzt, wobei die vordere Baugrenze entlang der Bergstraße eng an der vorhandenen Bebauung abgegrenzt ist. Plangebiet Bebauungsplan Nr. 17 (Neuzeichnung 2016; einschl. 1. vereinfachte Änderung)

8 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 7 / 11 Durch die 1. Änderung wird der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße (Ursprungsplan) teilweise überplant. Mit Inkrafttreten der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17 werden alle zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Ursprungsplans für die überplanten Flächen unwirksam. 5 Innenentwicklung / Klimaschutz Nach der BauGB-Novellierung 2013 ist im 1 Abs. 5 BauGB der Planungsgrundsatz ergänzt worden, dass die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Daneben sind bereits mit der BauGB-Novelle 2011 sind der Klimaschutz und die Anpassung an den Klimawandel in Anknüpfung an den Nachhaltigkeitsgrundsatz in 1 Abs. 5 BauGB sozusagen als Programmsatz in das städtebauliche Leitbild integriert worden. Den Planungsgrundsätzen des Baugesetzbuches entsprechend hat die Innenentwicklung für die Gemeinde Wettringen große Priorität. Das Plangebiet ist vollständig erschlossen, bereits bebaut und im wirksamen Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt. Dem Grundsatz der Innenentwicklung wird damit vollumfänglich Rechnung getragen. Durch die geringfügigen Veränderungen der Festsetzungen im Rahmen der Bebauungsplanänderung verändern sich die Rahmenbedingungen für die Klimaschutzziele weder im Plangebiet noch im näheren Umfeld. 6 Planungsziele / Änderungsinhalte Zur Bestandssicherung der vorhandenen gewerblichen Betriebe soll das Allgemeine Wohngebiet (WA) in ein Mischgebiet (MI) umgewidmet bzw. diesem zugeordnet werden. Ein ausgewogenes Mischungsverhältnis zwischen Wohnen und Gewerbe ist sichergestellt und die grundsätzliche Zweckbestimmung eines Mischgebiets bleibt gewahrt. Um eine gewisse Nachverdichtung im westlichen Bereich zu ermöglichen (derzeit: Allgemeines Wohngebiet), werden hier die Ausnutzungsziffern aus dem Mischgebiet im östlichen Bereich übernommen (Grundflächenzahl von 0,6 und Geschossflächenzahl von 1,0). Die Zahl der Vollgeschosse wird gegenüber der Ursprungsplanung erhöht, damit die Bauherren das Dachgeschoss als Vollgeschoss ausbauen können. Damit die baulichen Anlagen nicht unverhältnismäßig aus dem Siedlungsbild hervortreten und damit das Ortsbild stören, wird ergänzend eine Begrenzung der Traufhöhe über Normalhöhennull vorgenommen. Die Geländehöhe innerhalb des Plangebiets beträgt etwa 47,5 m über Normalhöhennull (NHN).

9 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 8 / 11 Somit sind Traufhöhen bei eingeschossigen Gebäuden von höchstens 4,50 m und bei zweigeschossigen Gebäuden sowie bei dreigeschossigen Gebäuden, bei denen das dritte Vollgeschoss nur im ausgebauten Dachgeschoss zulässig ist, von höchstens 7,50 m zulässig. Um den Bauherren größere Gestaltungsspielräume zu gewähren, sind höhere Traufen unbeachtlich, wenn die zulässige Traufe auf 80 % der Trauflänge der jeweiligen Gebäudeseite eingehalten wird und sie mindestens 1,00 m vom jeweiligen Ortgang einhalten und den Hauptfrist nicht überschreiten. Auf die Festsetzung zur Höhenlage der Gebäude wird verzichtet, da aufgrund der Festsetzung zur Traufhöhe die Erhaltung des ortstypischen Erscheinungsbildes gewährleistet ist. Die übrigen Festsetzungen des Ursprungsplanes werden unverändert aus der Ursprungsplanung übernommen. Aus Sicht der Gemeinde Wettringen fügt sich die Planung auch mit den geänderten Festsetzungen in den Siedlungsbestand ein. 7 Örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung Für den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße liegt eine Gestaltungssatzung mit Regelungen zu Drempelhöhen, Grundstückseinfriedungen, Dachneigungen und Dachgauben vor. Um ein einheitliches Siedlungsbild zu gewährleisten, werden diese Festsetzungen im Grundsatz übernommen. Der Ursprungsplan setzt hinsichtlich der Dachneigung für die verschiedenen Bereiche des Plangebiets unterschiedliche Neigungswinkel fest: für das Allgemeine Wohngebiet im Westen (25-48 ) und für das Mischgebiet im Osten (35-48 ). Für den Änderungsbereich sollen einheitliche Regelungen getroffen werden, die grundsätzlich den derzeitigen Zulässigkeitsmaßstab nicht einschränken und somit den Bauherren künftig einen ausreichenden Gestaltungsspielraum einräumen. Insofern wird der zulässige Rahmen auf einen Neigungsbereich von 25 bis 49 festgesetzt. Um die Umsetzung der konkreten Bauabsichten zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses im nordwestlichen Bereich zu ermöglichen, werden folgende Festsetzungen geändert: - Da die konkreten Bauabsichten in Teilen auch Flachdächer vorsehen, werden die Vorgaben zur Ausbildung geneigter Dächer auf mindestens 50 % der Grundfläche der Gebäude begrenzt. Garagen, Nebengebäude, Wintergärten und Mansarddächer sind - unverändert gegenüber der Ursprungsplanung - von diesen Vorgaben ausgenommen sind; diese Regelung wird nunmehr um Dachgauben erweitert. - Die Drempelhöhe wird - unabhängig von der Zahl der Vollgeschosse einheitlich auf max. 1,00 m festgesetzt.

10 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 9 / 11 8 Erschließung Das Plangebiet ist vollständig verkehrlich erschlossen; ein Ausbau öffentlicher Verkehrsfläche ist nicht erforderlich. Der ruhende Verkehr wird vollständig auf den Baugrundstücken untergebracht. Der Stellplatzbedarf richtet sich nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Alle erforderlichen Einrichtungen der technischen Infrastruktur sind in der Erschließungsstraße bzw. den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen vorhanden. Durch die Erhöhung der Grundflächenzahl im westlichen Bereich des Plangebiets erhöht sich die Menge an Oberflächenwasser nur geringfügig. Die Menge an anfallendem Schmutzwasser wird sich gegenüber der Ursprungsplanung nicht nennenswert erhöhen. Die gesetzlichen Bestimmungen und technischen Anforderungen für einen ausreichenden Brandschutz werden beachtet und mit der zuständigen Brandschutzbehörde sowie der örtlichen Feuerwehr im Zuge der detaillierten Erschließungsplanung und Hochbauplanung abgestimmt. 9 Berücksichtigung der Umweltbelange Der Bebauungsplan wird aufgestellt, um die bauliche Ausnutzung einzelner Grundstücke zu optimieren und bestehende Nutzungen planungsrechtlich zu sichern. Damit dient der Bebauungsplan der Innenentwicklung und kann gemäß 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Auch die übrigen Voraussetzungen für ein Verfahren nach 13a BauGB sind gegeben, da mit dem Bebauungsplan nicht mehr als m² Grundfläche festgesetzt werden, kein UVPpflichtiges Vorhaben im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung eines FFH-Gebietes oder eines Europäischen Vogelschutzgebietes bestehen. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist damit entbehrlich. Auch eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls ist nicht erforderlich, da mit dem Bebauungsplan nicht mehr als m² Grundfläche festgesetzt werden Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. Hiernach wird von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht abgesehen. Für Bebauungspläne der Innenentwicklung besteht gemäß 13a Abs. 2 Nr. 4 bei einer zulässigen Grundfläche von weniger als m² keine Pflicht zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft.

11 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 10 / Abschließende Erläuterungen 10.1 Altlasten Nach Kenntnisstand der Gemeinde Wettringen befinden sich weder innerhalb des Plangebiets noch in der näheren Umgebung Altstandorte, Altablagerungen o.ä. Maßnahmen, bei denen Erdarbeiten notwendig sind wie z.b. das Verlegen von Leitungen oder Kanälen sind rechtzeitig der Unteren Bodenschutzbehörde des Kreises Steinfurt zu melden bzw. mit ihr abzustimmen. Soweit sich bei Bauarbeiten, Auffälligkeiten nach Farbe, Geruch usw. im Boden oder in Baukörpern zeigen, die auf eine Kontamination des Bodens oder des Baukörpers mit umweltgefährdeten Stoffen hindeuten, ist der Kreis Steinfurt - Untere Abfallwirtschaftsbehörde - unverzüglich durch den verantwortlichen Bauleiter bzw. den Bauherren zu benachrichtigen, um ggf. eine ordnungsgemäße und schadlose Entsorgung verunreinigter Bauabfälle sicherzustellen. Bei Vorhaben, die dem Baurecht unterliegen ist die Untere Bodenschutz-/Abfallwirtschaftsbehörde des Kreises Steinfurt zu beteiligen. Ggf. sind aus vorgenannten Gründen Untersuchungen auf schädliche Bodenveränderungen oder der vorhandenen Gebäudesubstanz notwendig Denkmalschutz Baudenkmale Im Plangebiet sind keine Baudenkmale vorhanden. Denkmalschutzbelange sind daher nicht berührt. Archäologische Denkmalpflege / Bodenfunde Der LWL- Archäologie für Westfalen / Amt für Bodendenkmalpflege oder der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde sind Bodendenkmäler (kulturgeschichtliche Befunde, aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit) unverzüglich zu melden. Ihre Lage im Gelände darf nicht verändert werden. Dem Amt für Bodendenkmalpflege oder seinen Beauftragten ist das Betreten der betroffenen Grundstücke zu gestatten, um gegebenenfalls archäologische Untersuchungen durchführen zu können. Die dafür benötigten Flächen sind für die Dauer der Untersuchungen freizuhalten.

12 Gemeinde Wettringen Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung 11 / Bearbeitungs- und Verfahrensvermerk Der Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung mit örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung einschließlich Begründung wurde im Auftrag und Einvernehmen mit der Gemeinde Wettringen ausgearbeitet. Wallenhorst, IPW INGENIEURPLANUNG GmbH & Co. KG.. Desmarowitz Diese Begründung zum Bebauungsplan Nr. 17 Bahnhofstraße, 1. Änderung hat gemäß 3 Abs. 2 BauGB vom... bis einschließlich... öffentlich ausgelegen. Wettringen,..... Bürgermeister