Begründung. zum. vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 13 Grundstücke Kurparkweg. gem. 13a BauGB

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1 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 13 Grundstücke Kurparkweg gem. 13a BauGB Erstellt von Hoffmann & Stakemeier Ingenieure GmbH Königlicher Wald Büren Vorhabenträger: Stefan Kotthoff Klosterweg Olsberg Verfahrensschritt: Beteiligung der Öffentlichkeit und der betroffenen Behörden gem. 3(2) und 4(2) BauGB -Offenlegung- 04/2014

2 INHALTSVERZEICHNIS 1 Verfahrensstand Lage des Plangebietes / Räumlicher Geltungsbereich Planungsanlass Planungsrechtliche Vorgaben Planung Städtebauliche Konzeption Architektur Sonstiges Erschließung ÖPNV-Anbindung Ver- / Entsorgung Vorbeugender Brandschutz Denkmalpflege Altlasten / Kampfmittel Einfriedung des Plangebietes Umweltbelange / Umweltbericht / Artenschutz

3 1 Verfahrensstand Nach einer Vorabstimmung zwischen der Stadt Olsberg und dem Vorhabenträger und der Beratung und Vorstellung des Projektes im Ausschuss Planen und Bauen der Stadt Olsberg am hat der Ausschuss Planen und Bauen in seiner Sitzung am dem Antrag auf Aufstellung eines Vorhaben- und Erschließungsplanes gem. 12 BauGB stattgegeben. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes als Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes wurde in der Sitzung des Ausschusses Planen und Bauen am vorgestellt. Es wurde beschlossen, das Satzungsverfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. 12 BauGB im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB einzuleiten und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 4(2) BauGB einzuholen. Diese Beteiligung findet nach öffentlicher Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Olsberg am in der Zeit vom bis (einschl.) statt. Darüber hinaus wird am eine freiwillige Beteiligung der Öffentlichkeit in Form einer Informationsveranstaltung im Rathaus Olsberg stattfinden. 2 Lage des Plangebietes / Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich befindet sich inmitten der Ortslage Olsberg westlich der Bahnhofstraße und südlich der Straße Sachsenecke. Westlich befindet sich der Bach Sitter, der durch einen Fußweg (Kurparkweg) vom Plangebiet getrennt ist. Südlich verläuft der Gierskoppbach. Zum Plangebiet gehören die Flurstücke 316 und 317 der Gemarkung Olsberg, Flur 15. Direkt östlich an das Plangebiet grenzen die bebauten Grundstücke Bahnhofstraße 11a, 11b und 11c an. Letztgenanntes Gebäude ist auf der Grenze zum Flurstück 316 errichtet. Abbildung 1: Übersichtsplan (ohne Maßstab) mit Lage des Plangebietes - 3 -

4 3 Planungsanlass Der Vorhabenträger plant die Errichtung von 7 Wohneinheiten in einem mehrgeschossigen Wohngebäude, welches an das östlich vorhandene Gebäude Bahnhofstr. 11c angebaut wird, um die hier vorgesehene geschlossene Bebauung zu vervollständigen, und dann L- förmig nach Norden fortgeführt wird. Alle Wohnungen werden barrierefrei errichtet. Neben dem dafür erforderlichen Aufzug werden auch sonstige Voraussetzungen, wie z. B. ausreichende Türbreiten, Bäder mit ausreichendem Bewegungsraum oder schwellenlose Türen zu den Freisitzen berücksichtigt. Vorgesehen ist der Verkauf der Wohnungen als Eigentumswohnungen. Aufgrund der demographischen Entwicklung ist es sinnvoll, innerstädtisches Wohnen in Olsberg zu etablieren, welches sich an den Anforderungen an altersgerechtem Wohnen orientiert und so wesentlich zur Funktionsstärkung des Ortskerns beiträgt. Der Drang der älteren Bevölkerung in die mit den nötigen Versorgungseinrichtungen ausgestatteten Kernbereiche der Städte wird deutlich zunehmen. Zentrale und barrierefreie Wohnungen sind in viel zu geringer Anzahl vorhanden und entsprechend überbucht. Gebäude zumindest mit Aufzug sind auch in Olsberg selten. Das Grundstück liegt zentral und ebenerdig in Olsberg. Sämtliche Versorgungseinrichtungen sind fußläufig und ohne Höhendifferenzen zu erreichen. Diese Merkmale sind die entscheidenden Faktoren, wenn es darum geht, ggf. im Alter selbständig seinen Alltag organisieren zu können und von der Hilfe Dritter unabhängig zu sein. Dieser dringende Bedarf wird auch seitens der Stadt Olsberg gesehen. So hat der Rat der Stadt Olsberg als eines seiner Ziele zur strategischen Entwicklung der Stadt Olsberg die Förderung von senioren-/altersgerechten Wohnformen formuliert. Mit diesem Vorhaben soll ein Beitrag zu einem altersgerechten Wohnen geleistet und ein entsprechendes Angebot an entsprechendem Wohnraum geschaffen werden. 4 Planungsrechtliche Vorgaben Das gesamte Plangebiet wird derzeit durch den 1983 rechtskräftig gewordenen Bebauungsplan Nr. 8B Ortskern West überdeckt. Dieser B-Plan setzt für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ein Allgemeines Wohngebiet mit einer 1 bis 2-geschossigen Bebauung mit einem Satteldach mit 45 bis 50 Dachneigung fest. Aufgrund der innerstädtischen Lage wurden die GRZ mit 1,0 und die GFZ mit 2,0 bei geschlossener Bauweise festgesetzt. In der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 8B wird für diesen Bereich klar ausgeführt, dass im gewachsenen Ortskern von Olsberg eine teilweise höhere Ausnutzung der Grund- und Geschossflächen sowie eine verdichtete Bebauung städtebaulich unbedingt gewollt ist, um den Charakter des gewachsenen Ortsbildes zu bewahren. Zur Umsetzung dieses Ziels wurde die geschlossene Bebauung vorgegeben. Weiterhin führt die Begründung des B-Planes aus, dass besonderer Wert auf die Durchlässigkeit aus dem westlich gelegenen Kurpark kommend zur östlich gelegenen Bahnhofstraße gelegt wird

5 Diese Zielsetzung ist auch heute noch sinnvoll (s. Integriertes Handlungskonzept Kernstadt Olsberg 2014). Die im rechtskräftigen B-Plan festgesetzte eingeschossige Bebauung im südlichen Bereich über die vorhandene Gebäudekante hinaus widerspricht dieser Zielsetzung. Abbildung 2: Auszug aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 8B (ohne Maßstab) Um das geplante Bauvorhaben des Investors zu realisieren ist die Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes notwendig, da die derzeitigen Festsetzungen nicht mit den Vorstellungen des Investors kompatibel sind. Somit wird dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 8B im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ersetzen. 5 Planung 5.1 Städtebauliche Konzeption Vorgesehen ist, den Neubau nach Süden hin in der gleichen Gebäudeflucht zu errichten wie die östlich vorhandenen dreigeschossigen Gebäude. Damit wird auch durch die Stellung des Baukörpers deutlich die West-Ost-Verbindung zwischen Kurpark und Bahnhofstraße unterstrichen. Darüber hinaus wird die Intention des ursprünglichen Bebauungsplanes aufgegriffen, durch eine Bebauung nach Norden hin einen Innenhof zu schaffen, der durch die Nordausdeh

6 nung des Gebäudes gefasst wird. Gleichzeitig wird eine Raumkante zum Sitterbach und den hier vorhandenen Fußweg geschaffen. Die vorhandenen Fußwegeverbindungen werden erhalten und durch die Planung nicht beeinträchtigt. Dies gilt insbesondere für den Kurparkweg westlich des Plangebietes, der eine Verbindung von der Sachsenecke in den Kurpark schafft. Das Gebäude wird bis in einem Abstand von 1,55m zur Grundstücksgrenze errichtet, um einerseits eine ausreichende Breite des Fußweges beizubehalten, andererseits aber auch den hier vorhandenen Mischwasserkanal nicht zu überbauen. Das hier im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Leitungsrecht wird übernommen. Die ursprüngliche Breite des Leitungsrechtes von 4m erstreckt sich damit auf eine Breite von ca. 0,50m auf die privaten Grundstücksflächen; die restlichen 3,50m Breite werden vom vorhandenen außerhalb des Plangebietes gelegenen Fußweg überdeckt. Bzgl. der Geschossigkeit lehnt sich der geplante Neubau an die vorhandene Bebauung an. Vorgesehen ist analog zur bestehenden Bebauung eine Dreigeschossigkeit mit einem weiteren zurückspringenden Geschoss in der Form eines Staffelgeschosses. Das Gebäude orientiert sich an der Firsthöhe der benachbarten Bebauung und unterschreitet diese Gebäudehöhe um ca. 1,75 m. 5.2 Architektur Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan dargestellten Ansichten lassen erkennen, dass das geplante Gebäude trotz des direkten Anbaus an die vorhandene Bebauung ein vollkommen eigenständiges Gebäude ist. Die Eigenständigkeit wird besonders dann deutlich, wenn vor Ort für den Betrachter sichtbar ist, dass das Gebäude mit seiner Stellung entlang der Nord-Süd-Achse einen Abschluss der Bebauung zum Kurpark bildet

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8 Der Verzicht auf die großen Dachflächen eines Satteldaches, welches sich über zwei Wohnebenen erstreckt, ermöglicht es, in allen Wohnungen, auch in dem zurückspringenden Geschoss, mit großen bodentiefen Fenstern zu arbeiten. Durch die zentrale Lage einerseits und durch die Lage unmittelbar am Kurpark andererseits öffnet sich das Gebäude in Richtung Westen, also zum Kurpark. Das wird mit entsprechend großen Fensterflächen erreicht, die einen weiten und ungestörten Blick zulassen. Das gilt für alle Räume. Eine große geneigte Dachfläche kann dieses nur sehr eingeschränkt gewährleisten, so dass auf ein Steildach verzichtet wird. Eine gewisse Staffelung der Gebäudehöhen zum Kurpark hin wird dadurch erreicht, dass das ursprünglich vorgeschriebene Satteldach durch ein gestaffeltes Dachgeschoss mit Pultdach ersetzt wird. Um die Maßstäblichkeit zu garantieren, wird die Gebäudehöhe auf 345,50 m ü. NN festgesetzt. Damit wird das geplante Gebäude ca. 1,75m unter der Firsthöhe der benachbarten Gebäude liegen. Das Gebäude kann so als dreigeschossiges Gebäude mit einem zurückgesetzten 4. Geschoss errichtet werden. Damit wird eine optische 4-Geschossigkeit erreicht, wobei das oberste Geschoss wie ein Staffelgeschoss wirkt

9 6 Sonstiges 6.1 Erschließung Die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt von Norden über die Parzelle 393. Von hier sind die Stellplätze im Norden des Plangebietes erreichbar. Eine fußläufige Erschließung ist sowohl von Süden als auch von Westen über die vorhandenen Fußwege möglich. 6.2 ÖPNV-Anbindung Haltestellen des ÖPNV befindet sich in unmittelbarer Umgebung (z.b. an der Bahnhofstraße und an der Ruhrstraße), über die eine optimale ÖPNV Anbindung gewährleistet wird. 6.3 Ver- / Entsorgung Das Grundstück ist bereits an die Versorgungsleitungen mit Elektrizität, Gas und Wasser angeschlossen. Hier kann auf die vorhandenen Leitungsnetze der örtlichen Versorger zurückgegriffen werden. Bei der späteren Durchführung der Bebauung werden mit sämtlichen Versorgungsträgern Abstimmungsgespräche geführt. Gleiches gilt für die Versorgung mit Telekommunikationseinrichtungen. Die Schmutzwasserentsorgung erfolgt über entsprechende Hausanschlüsse, die an das öffentliche Kanalnetz im westlichen und/oder südlichen Bereich des Plangebietes angeschlossen werden. Von hier aus kann das Schmutzwasser über das vorhandene Kanalnetz der Kläranlage zugeführt werden. Zur Sicherung der durch das Plangebiet verlaufenden vorhandenen Kanaltrassen werden entsprechende Leitungsrechte festgesetzt. Die Niederschlagswasserbeseitigung erfolgt ebenfalls in den vorhandenen Mischwasserkanal. 6.4 Vorbeugender Brandschutz Die Erschließung und die Zuwegungen sind so dimensioniert, dass eine problemlose Erreichbarkeit der Einrichtungen durch die Feuerwehr gewährleistet ist. Im Rahmen der Baumaßnahmen sind die Anforderungen des 5 BauO NW sowie der zugehörigen VV BauO NW insbesondere hinsichtlich der Tragfähigkeit, Befestigung und der Radien zu beachten. In Abstimmung mit der örtlichen Wasserversorgung und der Stadt Olsberg wird eine ausreichende Löschwasserversorgung (96 cbm/h über den Zeitraum von 2 Stunden) im Rahmen der Wasserversorgung sichergestellt

10 Die Versorgung mit Löschwasser ist gewährleistet. Eine im Juli 2003 vorgenommene Messung des vorhandenen Löschwasserpotenzials ergab eine Dargebotsmenge von insgesamt 1600 ltr./min (Hydrant im Kreuzungsbereich "Stehestraße / Sachsenecke" - ca. 80 m nördlich des Vorhabenbereichs). Darüber hinaus befindet sich ca. 180m westlich des Vorhabenbereichs die Ruhr, aus der zusätzliches Löschwasser zur Verfügung steht. 6.5 Denkmalpflege Baudenkmale sind im Vorhabenbereich nicht in die Denkmalliste eingetragen. Bodendenkmalpflegerische Belange werden ebenfalls nicht berührt. Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und / oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d. h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde, aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten sowie Zeugnisse tierischen und / oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadt Olsberg als Untere Denkmalbehörde (Tel /982-0; Telefax 02962/ ) und / oder dem LWL Archäologie für Westfalen, Außenstelle Olpe (Tel /937542; Telefax 02761/937520) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten ( 15, 16 Denkmalschutzgesetz NW), falls diese nicht vorher von der Denkmalbehörde freigegeben wird. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschungen bis zu sechs Monate in Besitz zu nehmen ( 16 Abs. 4 Denkmalschutzgesetz NW). 6.6 Altlasten / Kampfmittel Altlasten Das Verzeichnis der Altstandorte und Altablagerungen des Hochsauerlandkreises (unterste Ebene) enthält zu den Flächen im Vorhabenbereich keine Eintragungen. Kampfmittel Nach den vorliegenden Unterlagen des Kampfmittelbeseitigungsdienstes der Bezirksregierung Arnsberg vom liegt nach derzeitigem Kenntnisstand weder eine Kampfmittelgefährdung vor, noch sind Verunreinigungen / Kontaminationen im Vorhabenbereich bekannt. Sind jedoch bei der Durchführung von Bauvorhaben beim Erdbau außergewöhnliche Verfärbungen festzustellen oder werden verdächtige Gegenstände beobachtet, so sind die Arbeiten sofort einzustellen und die Stadt Olsberg als örtliche Ordnungsbehörde und / oder die Bezirksregierung Arnsberg, Staatlicher Kampfmittelräumdienst (Tel / oder / ) sind zu verständigen. 6.7 Einfriedung des Plangebietes Das Plangebiet wird nach Westen hin zum Fußweg mit einer Buchenhecke und einem Zaun eingefriedet. Die Hecke ist so anzulegen, dass ein ausreichender Pflanzstreifen vorgesehen ist

11 7 Umweltbelange / Umweltbericht / Artenschutz Da der Bebauungsplan lediglich Detailangaben zur Realisierung eines Wohngebäudes enthält und keine Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben begründet, wird von der Durchführung einer Umweltprüfung, der Erstellung eines Umweltberichtes und einer vertiefenden Artenschutzprüfung/-prognose abgesehen. Bei dem B-Plan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit weniger als qm Grundfläche im Sinne des 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB. Bei derartigen Plänen ist die Eingriffsregelung gem. 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht anzuwenden. Zudem begründet der hier bereits bestehende Bebauungsplan bereits Baurechte. Die Planung löst keine erheblichen umweltrelevanten Auswirkungen in Bezug auf die zu berücksichtigenden Schutzgüter aus. Die bestehenden Zulässigkeitsbedingungen werden weder in Hinsicht auf die Inanspruchnahme von Boden, Natur und Landschaft noch auf das Entstehen von Emissionsauswirkungen verändert. Hinsichtlich des Emissionsverhaltens der im Gebiet ansässigen bzw. noch anzusiedelnden Nutzungen ist der Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme bei der Beurteilung der Verträglichkeit mit benachbarten Nutzungen einschlägig. Der Vorhabenbereich weist keine nennenswerten Grün- und Gehölzstrukturen auf. Eine Nutzung der Fläche als Fortpflanzungs- oder Ruhestätte durch planungsrelevante Tierarten kann mangels geeigneter Gehölz- und Habitatstrukturen ausgeschlossen werden. Auch das Vorkommen bodenbrütender Vogelarten kann aufgrund der örtlichen Situation ausgeschlossen werden (anthropogen beeinflusster, ständig gestörter innerstädtischer Siedlungsbereich). Vorhabenspezifisch wird es damit nicht zu einer Tötung besonders geschützter Arten gem. 44 (1) Nr. 1 BNatSchG kommen. Eine Störung von streng geschützten Tierarten und europäischen Vogelarten gem. 44 (1) Nr. 2 sowie eine Zerstörung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten besonders geschützter Tierarten gem. 44 (1) Nr. 3 BNatSchG kann ausgeschossen werden. Innerhalb des Vorhabenbereichs kommen keine besonders geschützten Pflanzen vor, der Verbotstatbestand nach 44 (1) Nr. 4 BNatSchG tritt damit nicht ein. Zusammenfassend wird deutlich, dass vorhabenspezifisch keine Verbotstatbestände gem. 44 (1) BNatSchG erfüllt werden. Aufgestellt: Gesehen: Hoffmann & Stakemeier Ingenieure GmbH Königlicher Wald Büren im April 2014 Dipl.-Ing. Markus Caspari H:\Projekte\393-Kotthoff Stefan, Olsberg\ B-Plan Nr. 13, Grundstücke Kurparkweg, LP 1-5\!03 Entwurf\Begründung_vorhabenbezogBPlan_Nr12_Grundstücke Kurparkweg_April2014( ).docx