Beigefügte Teile zum Bebauungsplan

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1 Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften Dragonerkaserne Teilbereich 1 Änderung 1 Teil B Teil B Beigefügte Teile zum Bebauungsplan B - I B II Begründung zum Bebauungsplan Begründung zu den örtlichen Bauvorschriften Stand Entwurf erneute Offenlage Seite 1

2 Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften Dragonerkaserne Teilbereich 1 Änderung 1 Teil B - Begründung B I Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen Inhalt 0. Übersichtsplan 3 1. Anlass und Ziele der Planung 3 2. Räumlicher Geltungsbereich 4 3. Rechtliche Rahmenbedingungen 5 4. Verfahren 6 5. Bestehende Nutzungen, Erschließung und Ver- und Entsorgung 6 6. Planungsrechtliche Festsetzungen 8 7. Umweltbelange Altlasten und Kampfmittelvorkommen Realisierung der Planung 11 Seite 2

3 0. Übersichtsplan Abb. 1: Ausschnitt aus dem Stadtplan (ohne Maßstab) 1. Anlass und Ziele der Planung Ein Teil der Dragonerkaserne wird derzeit durch die SEW-Eurodrive GmbH & Co. KG und die Hochschule Karlsruhe Technik und Wirtschaft (HsKA) als Forschungs- und Arbeitscampus genutzt. Die weiteren Räumlichkeiten sind durch die städtische Verwaltung und das Justus-Knecht- Gymnasium belegt. Die im Zuge der International University neu errichteten ehemaligen Studentenwohnhäuser im Süden des Geländes wurden privatisiert und dienen Wohnzwecken. Um die vorhandenen und neuen Nutzungen auf dem Dragonerkasernenareal sowie die künftige Entwicklung zu steuern und das Nebeneinander von Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen, schulischen Einrichtungen, Verwaltung, Büros und Wohnen verträglich zu gestalten, wurde der Bebauungsplan Dragonerkaserne - Teilbereich 1 für die Bestandsbauten auf dem Areal der Dragonerkaserne aufgestellt. Der Bebauungsplan Dragonerkaserne Teilbereich 1 ist am in Kraft getreten. Dieser Bebauungsplan soll nun im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB geändert werden. Seite 3

4 Die wesentlichen Ziele der Änderung sind: - Festlegung öffentlicher Verkehrsflächen und privater Stellplätze gem. Bestand und Anpassung an den Kaufvertrag 1 UR 688/98 des Notariats 1 Bruchsal vom (zwischen der Bundesrepublik Deutschland als Verkäuferin und der Stadt Bruchsal sowie der Bruchsaler Wohnungsbaugesellschaft mbh als Käufer) - Festlegung öffentlicher und privater Grünflächen gemäß Bestand - Einbeziehung der Grundstücke zwischen dem Areal der Dragonerkaserne und der Karlsruher Straße Dieses Areal ist bereits bebaut. Es zeichnen sich jedoch auf einzelnen Grundstücken Veränderungen ab. Die Lage an der Hauptzufahrtsstraße aus Richtung Untergrombach und an einer Hauptzufahrt zum Areal der Dragonerkaserne (Straße Campus) erfordert es, die städtebauliche Entwicklung an dieser Stelle zu steuern und auf die Umgebung abzustimmen. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich umfasst den bestehenden Standort der Dragonerkaserne und die zwischenzeitlich privatisierten Wohnhäuser (ehemalige Studentenwohnungen der International University) = bisheriger Geltungsbereich B-Plan Dragonerkaserne Teilbereich 1. Zusätzlich in den Geltungsbereich einbezogen werden die Grundstücke zwischen Campus und Karlsruher Straße. Der Geltungsbereich wird begrenzt: - im Süden durch die Steinackerstraße - im Westen durch die an die Straße Campus angrenzenden Flurstücke Nr und 2435/9 - im Osten durch die Kasernenstraße - im Norden durch die Karlsruher Straße. Seite 4

5 Abb. 2: Räumlicher Geltungsbereich (ohne Maßstab) 3. Rechtliche Rahmenbedingungen 3.1 Flächennutzungsplanung Im Flächennutzungsplan 2025 ist der Bereich als Sonderbaufläche Hochschule dargestellt. Der Erweiterungsbereich zwischen Sonderbaufläche und Karlsruher Straße ist als Mischgebiet dargestellt. Der Bebauungsplan kann als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. Die Festsetzung als Sondergebiet für Bildung, Forschung und Entwicklung konkretisiert die Darstellung im Flächennutzungsplan. Im Bereich der privatisierten Wohnungen wird die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet vorgenommen und damit an die geschaffenen Fakten angepasst. Der Bereich zwischen Campus und Karlsruher Straße wird gem. FNP als Mischgebiet festgesetzt. Die Entwicklung entspricht der gewünschten städtebaulichen Ordnung in diesem Bereich. Seite 5

6 4. Verfahren Der Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB aufgestellt. Durch die Änderungen und Ergänzungen des Bebauungsplanes werden die Grundzüge des ursprünglichen Bebauungsplanes Dragonerkaserne-Teilbereich 1 nicht berührt. Durch die Erweiterung des Geltungsbereichs und die Einbeziehung der Grundstücke bis zur Karlsruher Straße (bisher 34 BauGB-Gebiet) wird der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende bisherige Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert. Im vereinfachten Verfahren wird gem. 13 Abs. 3 BauGB von der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 2a BauGB, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 6 Abs. 5 Satz 3 BauGB und 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 4c BauGB ist nicht anzuwenden. 5. Bestehende Nutzungen, Erschließung und Ver- und Entsorgung Die Räumlichkeiten in der ehemaligen Dragonerkaserne werden derzeit von der städtischen Verwaltung (Campus 1) und dem Justus-Knecht-Gymnasium (Campus 6) genutzt. Darüber hinaus sind Nutzungen der SEW (Campus 2 und Campus 16) und die Hochschule (Campus 3 und Teilflächen von Campus 5) in die Räumlichkeiten eingezogen. Die privatisierten Wohnhäuser werden zu Wohnzwecken genutzt. Zwei der ehemaligen Studentenwohnungen wurden zu Eigentumswohnungen umgebaut und die Wohnungen hierfür vergrößert. Die Wohnungen der Bruchsaler Wohnungsbau (Campus 12, 14, 18 und 20) sind vermietet. Seite 6

7 Die Bebauung zwischen Campus und Karlsruher Straße ist durch gemischte Nutzungen geprägt. Die bauliche Struktur ist teilweise ungeordnet, insbesondere Richtung Süden wird die Blockrandbebauung aufgelöst und es fehlen klare Raumkanten. Abb. 6: Bestand - Luftbild Wohnhäuser Freifläche Campus 5 Campus 1 Innenhof BHKW B35 Campus 3 Campus 6-8 C 18 C 20 Campus 16 Campus 2 C 12 C 14 B3 Bundeswehr Bahnlinie N Karlsruher Straße Quelle: Luftbild Landesvermessungsamt Baden-Württemberg ( ) Az.: /20 Die Erschließung des Campus und der Wohnhäuser erfolgt für den Pkw- oder Anlieferverkehr durch eine Zufahrt von der Karlsruher Straße aus. Eine Zufahrt von der Kasernenstraße ist durch Poller abgetrennt. Im Gebiet des Bebauungsplanes gibt es Energie- und Trinkwasserinfrastruktur bestehend aus Strom, Gas, Wasserversorgung und eine Nahwärmeversorgung/BHKW. Bei wesentlichen Änderungen der baulichen Nutzung bzw. Ergänzungen durch Neubauvorhaben ist die Versorgung entsprechend anzupassen. Seite 7

8 6. Planungsrechtliche Festsetzungen 6.1 Art der baulichen Nutzung Ziel des Bebauungsplanes ist es vorrangig, die vorhandenen und zukünftig angestrebten Nutzungen und Entwicklungen planungsrechtlich zu sichern. Hierzu wurden bereits im Bebauungsplan Dragonerkaserne Teilbereich 1 Festsetzungen getroffen, die bei der Änderung unverändert übernommen werden: Festgesetzt wird ein Allgemeines Wohngebiet im Bereich der vorhandenen privaten Wohngebäude. Tankstellen und Gartenbaubetriebe werden hier ausgeschlossen, da der Standort hierfür nicht geeignet ist. Der Bereich der ehemaligen Dragonerkaserne wird als Sondergebiet für Bildung, Forschung und Entwicklung festgesetzt. Zulässig sind hier nur Einrichtungen und Betriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören und auch in einem Mischgebiet zugelassen werden können. Ausnahmen sind zulässig, wenn der Nachweis der immissionsschutzrechtlichen Unbedenklichkeit zu den umliegenden Nutzungen in Form der Einhaltung des Störgrades eines Mischgebietes erbracht wird, wenn also z.b. der Betrieb technische Vorkehrungen trifft. Damit soll gewährleistet werden, dass das Nebeneinander von Wohnen, Bildung, Forschung und Entwicklung störungsfrei ablaufen kann. Im Sondergebiet sind neben den Bildungseinrichtungen und den Einrichtungen für Forschung und Entwicklung auch weitere Nutzungen ausnahmsweise zulässig (öffentliche Einrichtungen, sonstige Büro- und Verwaltungsgebäude und Dienstleistungsbetriebe, Räume und Gebäude für freie Berufe, Wohnungen, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, der Versorgung des Gebietes dienende Schank- und Speisewirtschaften sowie Einrichtungen für soziale, kulturelle und sportliche Zwecke). Damit wird zwar der Schwerpunkt auf Bildung, Forschung und Entwicklung gelegt, aber auch andere, mit diesen Einrichtungen vereinbare Nutzungen können zugelassen werden. Neu hinzu kommt der Bereich zwischen Campus und Karlsruher Straße. Dieser Bereich ist durch gemischte Nutzungen geprägt und wird als Mischgebiet festgesetzt. Im Mischgebiet werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen, da diese Nutzungen aufgrund ihres Flächenbedarfs sich nicht in die städtebauliche Struktur einfügen würden. Ebenfalls ausgeschlossen werden Vergnügungsstätten und Wettvermittlungsstellen im Sinne 20 Landesglücksspielgesetz Baden-Württemberg sowie vergleichbare Einrichtungen. Damit wird dem Spielhallenkonzept der Stadt Bruchsal (2. Dez. 2010) entsprochen. Ausgeschlossen werden auch Bordelle und bordellartige Betriebe, Sexshops und Erotikzentren entsprechend dem Konzept zur räumlichen Steuerung von Vergnügungseinrichtungen im Erotikgewerbe in Bruchsal (Feb. 2011). 6.2 Maß der baulichen Nutzung Im Sondergebiet und im Allgemeinen Wohngebiet werden die Festsetzungen vom Bebauungsplan Dragonerkaserne Teilbereich 1 übernommen: Die Dragonerkaserne ist größtenteils denkmalgeschützt. Bauliche Veränderungen müssen die Bestimmungen des Denkmalschutzes beachten. Die neu hinzugekommenen Wohngebäude sind, bis auf ein freies Grundstück, bereits vorhanden. Als Maß der baulichen Nutzung wird lediglich die Zahl der Vollgeschosse festgesetzt, die vom vorhandenen Bestand übernommen wird. Im neu hinzugekommenen Mischgebiet werden als Maß der baulichen Nutzung eine GRZ von 0,6, entsprechend den Obergrenzen für Mischgebiete gem. 17 BauNVO, festgesetzt. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten (d.h. Ein- und Ausfahrten), Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich Seite 8

9 unterbaut wird, bis auf eine Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Dies entspricht den üblichen Regelungen des 19 BauNVO. Eine weitere Überschreitung der GRZ um maximal 0,1 auf 0,9 kann durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird ausnahmsweise zugelassen werden, wenn diese Überschreitung durch Erdüberdeckung der TG oder Dachbegrünung ausgeglichen wird. Bei einer an dieser Stelle gewünschten städtebaulichen Verdichtung kann u.u. der notwendige Stellplatzbedarf nur schwer auf dem Grundstück nachgewiesen werden, bzw. mit der Anlage von Stellplätzen werden verbleibende Freiflächen auf den Grundstücken versiegelt. Mit der o.g. Regelung soll der Bau von Tiefgaragen erleichtert werden. Indem Tiefgaragenoberflächen begrünt werden, kann die Aufenthaltsqualität erhöht werden. Die Höhenfestsetzungen und die Zahl der Vollgeschosse im Mischgebiet werden abgestuft festgesetzt. An der Ecke Karlsruher Straße / Campus wird eine höhere Bebauung mit 3-4 Vollgeschossen und einer Gesamthöhe von 15,50 m festgesetzt. Dieses Gebäude bildet den markanten Eckpunkt. Entlang der Straße Campus wird die Höhe mit max. 12,50 m und 2-3 Vollgeschossen festgelegt. Damit wird eine Raumkante entlang der Straße Campus geschaffen. Die Höhen und Zahl der Vollgeschosse entlang der Karlsruher Straße und der Kasernenstraße werden gem. dem überwiegenden Bestand mit zwingend 3 Vollgeschossen und einer max. Gebäudehöhe von 14,50 m festgesetzt, damit eine klare Raumkante zur Karlsruher Straße entsteht. Die zweite Reihe-Bebauung parallel zur Karlsruher Straße soll ein Stockwerk niedriger sein, und wird mit 2 Vollgeschossen (zwingend) und einer max. Höhe von 11,50 m festgesetzt. 6.3 Überbaubare Grundstücksflächen Die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt eng an den Grenzend des Bestands. Für die Ergänzung der Wohnbebauung auf dem noch unbebauten Grundstück wurde ein weiteres Baufenster festgelegt. Die im Bebauungsplan Dragonerkaserne Teilbereich 1 vorgesehene Bebauungsoption auf dem heutigen Parkplatz als Pendent zur Heizzentrale wird zugunsten der bestehenden Parkplatznutzung aufgegeben. Im Abschnitt des Mischgebiets werden Baulinien festgesetzt, um die gewünschte städtebauliche Raumkante entlang der Karlsruher Straße bei Neubauten zu schließen. Im Rückwärtigen Bereich wird eine zweite Reihe-Bebauung in einer Zone festgelegt. Damit soll die Entwicklung des Areals langfristig geordnet und klarer strukturiert werden. 6.4 Flächen für Stellplätze und Carports Stellplätze und Carports sind im Allgemeinen Wohngebiet an den dafür festgesetzten Stellen zulässig. Die Stellplätze auf den privaten Grundstücken sind größtenteils bereits vorhanden. Der südlich gelegene Parkplatz wird den privaten Nutzungen zugeordnet und als private Stellplatzfläche festgesetzt. Ebenso die Stellplatzfläche südlich von Campus 2. Für das Mischgebiet werden keine Regelungen zu Stellplätzen im Bebauungsplan getroffen. 6.5 Verkehrsflächen Die Verkehrsflächen werden im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Die Abgrenzung erfolgt gem. Bestand und auf Grundlage des Kaufvertrags 1 UR 688/98 des Seite 9

10 Notariats 1 Bruchsal vom (zwischen der Bundesrepublik Deutschland als Verkäuferin und der Stadt Bruchsal sowie der Bruchsaler Wohnungsbaugesellschaft mbh als Käufer). In diesem Vertrag wurden Grundstücke festgelegt, die als öffentliche Verkehrsflächen, Wege oder Freiflächen festzulegen sind. Diese Vereinbarung wird planungsrechtlich umgesetzt. Lediglich die südlich gelegenen Stellplätze und die Stellplatzfläche südlich von Campus 2 sollen als private Stellplätze festgesetzt werden. Diese Flächen sollen den privaten Nutzungen zugeordnet werden. Ebenso die der Innenhof der Dragonerkaserne, der als private Grünfläche festgesetzt wird (s. 6.6). 6.6 Grünflächen Der Innenhof des Campus-Areals wird als private Grünflächen festgesetzt. Diese Freifläche soll den privaten Nutzungen zugeordnet werden. Die Freifläche zwischen Campus 1 und 2 wird als öffentliche Grünfläche festgesetzt (s. auch 6.5). 6.7 Lärmschutz Das festgesetzte Mischgebiet liegt an der Karlsruher Straße. Die Karlsruher Straße (B3) ist eine stark befahrene Durchgangsstraße. Auf Basis des Lärmaktionsplans (Eingangsdaten Verkehrsmengengerüst des Straßenverkehrs - Verkehrsmengen auf das Jahr 2012) wurde die Lärmsituation der Bestandsbebauung eingeschätzt. In der nachfolgenden Abbildung sind die Lärmpegelbereiche an der Bestandsbebauung dargestellt: Die dargestellten Lärmpegelbereiche beziehen sich auf den jeweils lautesten Punkt der Fassade. Seite 10

11 Auf dieser Grundlage werden im Bebauungsplan Lärmpegelbereiche entlang der Baulinien und Baugrenzen abgeleitet und festgesetzt, innerhalb derer die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen bestimmte Mindestanforderungen erfüllen müssen. Dies sind entlang der Baulinie an der Karlsruher Straße Lärmpegelbereich V, an der Einfahrt Kasernenstraße Lärmpegelbereich IV und entlang der Kasernenstraße und der Zufahrt zum Campus Lärmpegelbereich III. Die Lärmpegelbereiche I und II werden nicht in der Planzeichnung festgelegt, da hier gegenüber der heutigen Bauweisen keine erhöhten Anforderungen an die Außenbauteile bestehen. Ausnahmen der Festsetzungen sind zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass z.b. durch die bauliche Entwicklung und daraus resultierende Abschirmwirkung geringere Maßnahmen an den jeweiligen Fassaden ausreichen. 7. Umweltbelange Da im Wesentlichen die Art der Nutzungen im Gebiet durch den Bebauungsplan geregelt werden und das Maß der baulichen Nutzung gegenüber dem bisher zulässigen nicht verändert wird, sind keine erheblichen Auswirkungen auf Umweltbelange zu erwarten. 8. Altlasten und Kampfmittelvorkommen 8.1 Altlasten Altlasten wurden im Rahmen der Sanierung der Dragonerkaserne beseitigt. Im Erweiterungsbereich befinden sich zwei Altlasten bzw. altlastverdächtige Flächen: AS Karlsruher Straße 11, Flst.Nr. 2294, Objekt Nr , Handlungsbedarf B nach Sanierung. AS Karlsruher Straße 17, Flst.Nr , Objekt-Nr , Handlungsbedarf A nach Sanierung. 8.2 Kampfmittel Kampfmittel sind nicht bekannt. 9. Realisierung der Planung 9.1 Bodenordnung Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich 9.2 Kosten Das Gebiet ist bereits erschlossen und an die Ver- und Entsorgung angebunden. Für die Aufstellung des Bebauungsplanes sind keine zusätzlichen Mittel in den Haushalt einzustellen. Seite 11

12 B II Begründung der örtlichen Bauvorschriften Die Festlegungen zu Werbeanlagen und Antennen nehmen Rücksicht auf das denkmalgeschützte Ensemble der Dragonerkaserne. Seite 12