DTZ Research. Property Times Frankfurt Q Stabiler Markt hh. 15. Oktober Inhalt. Autor. Kontakte

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1 Property Times Frankfurt Q Stabiler Markt hh 15. Oktober 2012 Inhalt Wirtschaftliches Umfeld 2 Büromarkt 3 Kennzahlen 6 Definitionen 7 Autor Ursula-Beate Neißer Head of Department Research Germany + 49 (0) ursula-beate.neisser@dtz.com Kontakte Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Der Frankfurter Büromarkt erreicht mit einem aggregierten Flächenumsatz von m² das Niveau des Vorjahres. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Umsatz zwischen und m². (siehe Abbildung 1) Die realisierbare Spitzenmiete liegt unverändert bei 34,50 EUR pro m² und Monat. Doch sorgt die Fokussierung der Mietinteressenten auf moderne hochwertige Flächen dafür, dass das am Markt durchschnittlich erzielte Mietniveau höher ist als im Vorjahr. Der Leerstandsabbau vollzieht sich in kleinen Schritten. Dieser Prozess wird durch die Umnutzung von Büroflächen unterstützt. Frankfurt hat mit 13,3% die höchste Leerstandsquote unter den Top 5 Märkten. Gleichwohl lassen sich nicht alle Nachfragen aus dem Bestand heraus bedienen. Dies zeigen die Projektanmietungen. Der Start spekulativer Neubauten ist nach wie vor die Ausnahme. Abbildung 1 Take-up Frankfurt seit 2005, m² Matthew Hall Global Head of Forecasting +44 (0) matthew.hall@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com 0 Q1 Q2 Q3 Q4 DTZ Research

2 Wirtschaftliches Umfeld Deutschland Die anhaltende Staatsschuldenkrise in der Eurozone und die sich abschwächende globale Wirtschaft wirken sich zunehmend auf Deutschland aus. Im ersten Halbjahr hatte sich die deutsche Wirtschaft noch gut behauptet mit einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 0,5% (Q1) bzw. 0,3% (Q2) zum jeweiligen Vorquartal. Seit dem Frühsommer jedoch weisen wichtige Indikatoren nach unten. Der Geschäftsklimaindex des Ifo Instituts war im September zum fünften Male rückläufig. Die Konjunkturerwartungen aus dem ZEW Index sinken seit Mai 2012 stetig. Der Index des Auftragseingangs schwächt sich ab. Insbesondere die Exporte in die europäischen Staaten, die besonders von der Staatsschuldenkrise betroffen sind, sind eingebrochen und können nur zum Teil durch Exportsteigerungen in außereuropäische Länder ausgeglichen werden. Vergleichsweise positiv zeigt sich der Handel. Er profitiert von der stabilen Anschaffungsneigung der Bevölkerung. Diese beruht zum einen auf der bislang stabilen Arbeitsmarktlage und guten Tarifabschlüssen, aber auch auf der Tendenz der Konsumenten, angesichts der stetig sinkenden Verzinsung ihrer Ersparnisse und angesichts steigender Inflationsängste, ihr Geld in langlebige Güter zu investieren. Vor allem basierend auf dem guten ersten Halbjahr erwarten die Wirtschaftsexperten für das Gesamtjahr 2012 einen Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 0,8%. Für 2013 wurden die Prognosen im bisherigen Jahresverlauf stetig nach unten korrigiert und liegen nun bei 1% (siehe Abbildung 2). Der Anstieg bei der Beschäftigung wird 2013 zum Stillstand kommen. Abbildung 2 Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes 6% 3% 0% -3% -6% = Prognose Eurozone Deutschland Frankfurt am Main Quelle: Oxford Economics, September 2012 Abbildung 3 Entwicklung der Beschäftigung 3% 2% 1% 0% -1% -2% = Prognose Quelle: Oxford Economics, September Eurozone Deutschland Frankfurt Frankfurt Frankfurt wird sich im laufenden Jahr parallel zum nationalen Trend entwickeln und ein Wirtschaftswachstum von etwa 0,8% erwirtschaften. Im nächsten Jahr wird sich dieses nach den aktuellen Prognosen auf etwa 0,5% abschwächen. Dieser Abschwung wird mit einem leichten Rückgang der Erwerbstätigung einhergehen. Betroffen ist davon das produzierende Gewerbe. In den Dienstleistungsbereichen kann auch weiterhin mit stabilen und teilweise auch steigenden Erwerbstätigenzahlen gerechnet werden. (siehe Abbildung 2 und 3) Property Times 2

3 Büromarkt Solides Ergebnis im dritten Quartal Im dritten Quartal wurden auf dem Frankfurter Markt m² Büroflächen umgesetzt. Dies ist mehr als im zweiten Quartal ( m²), aber weniger als im ersten Quartal ( m²) (siehe Abbildung 4). Aggregiert liegt der Take-up bei m² und erreicht damit das Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Umsatz zwischen und m². Abbildung 4 Take-up Frankfurt nach Quartalen, m² Flächen unter m² stützen den Flächenumsatz Im Vergleich zum zweiten Quartal konnten im dritten Quartal wieder mehr Flächenaufnahmen im Bereich ab m² registriert werden. Sie summierten sich zu rund m² (Q2: m²). (siehe Abbildung 5) Der größte Mietvertrag des dritten Quartals war auch gleichzeitig der größte Vertrag im bisherigen Jahresverlauf. Er wurde über knapp m² von der Stadt Frankfurt für das sogenannte Kleine Behördenzentrum geschlossen, das im nächsten Jahr in Bau gehen soll. An zweiter Stelle folgt im dritten Quartal mit etwas mehr als m² die Anmietung der neuen Verwaltung des städtischen Wohnungs- und Immobilienunternehmens ABG Frankfurt Holding. Auch hier handelt es sich um eine Projektanmietung (siehe Tabelle 2). Im Ranking der größten Neuanmietungen in den ersten neun Monaten steht sie auf dem sechsten Platz. Abbildung 5 Take-up (linke Achse) rollierender Jahreswert (rechte Achse) Take-up Frankfurt nach Flächengrößen, m² Q Q Q Q Q unter m² bis unter m² bis unter m² bis unter m² ab m² Bezogen auf den jeweiligen Quartalsumsatz haben Großflächenanmietungen im Verlauf des Jahres stetig an Bedeutung verloren. Im ersten Quartal steuerten sie mehr als die Hälfte zum Take-up bei, im zweiten Quartal sank ihr Beitrag auf 41% und im dritten Quartal lag er bei 37%. Gleichzeitig erhöhten die Flächen zwischen und m² ihren Anteil von 25% im ersten Quartal auf 30% im dritten Quartal. Flächenanmietungen unter m² sorgten in den letzten beiden Quartalen für gut 30% des Quartalsumsatzes. Bezogen auf den aggregierten Umsatz im bisherigen Jahresverlauf generierten diese drei Flächenklassen Anteile zwischen 29% (Klasse bis m²) und 39% (Klasse ab m²). Property Times 3

4 Unternehmen suchen die Nähe zur Innenstadt Innenstadt und Innenstadtrand sind die bevorzugten Standorte für eine Neuanmietung. Zusammen konnten sie im bisherigen Jahresverlauf knapp m² an neu angemieteter Flächen an sich binden. Die Standorte außerhalb der Stadtgrenze, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei, weisen mit knapp m² den geringsten Takeup auf. (siehe Abbildung 6) Abbildung 6 Take-up Frankfurt Q1-Q3 nach Teilmärkten Stadtlagen Peripherie 29% 5% 41% m² Realisierbare Spitzenmiete bei 34,50 EUR Letztmalig im Sommer 2011 war die realisierbare Spitzenmiete in Frankfurt gestiegen. Seitdem steht sie unverändert bei 34,50 EUR pro m² und Monat. Innenstadtlage Innenstadtrandlage 25% Die gewichtete Durchschnittsmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht erhöht. Dafür sorgt die starke Ausrichtung der Mietinteressenten auf moderne und hochwertige Objekte vor allem in der Innenstadt. Vor dem Hintergrund der Knappheit an herausragenden innerstädtischen Flächen erwarten wir in den nächsten Jahren einen Anstieg der realisierbaren Spitzenmiete. (siehe Abbildung 7) Leerstandsabbau gestützt durch Umnutzungen Seit Frühjahr 2011 reduziert sich der Leerstand stetig, wenn auch in kleinen Schritten. Im dritten Quartal sank er um m² auf nun 1,595 Millionen m². Die aktuelle Quote von 13,3% liegt um 0,8 Prozentpunkte unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. (siehe Abbildung 8) Der Leerstandsabbau wird unterstützt durch die Umwidmung von Büroflächen in andere Nutzungen. Im bisherigen Jahresverlauf wurden dadurch bereits mehr als m² vom Markt genommen. Sowohl in absoluten Werten als auch relativ zum Bestand steht Frankfurt beim Leerstand noch immer an erster Stelle im Vergleich der wichtigen fünf Bürostandorte. Doch ähnlich wie an anderen Märkten, ist ein hohes Flächenvolumen nicht zwingend Garant dafür, dass spezifische Anmietungswünsche aus dem Bestand erfüllt werden können. Dies zeigen nicht zuletzt die Projektanmietungen oder die Baustarts von Eigennutzern. Abbildung 7 Realisierbare Spitzenmiete, EUR/m²/Monat = Prognose Abbildung 8 Leerstandsquote Frankfurt 15% 14% 13% 12% Property Times 4

5 Flächenangebot im Neubau limitiert Aktuell werden am Frankfurter Markt fast m² neuer Bürofläche errichtet, die in den kommenden 27 Monaten fertiggestellt werden sollen. Mit rund 80% ist der Großteil dieser Flächen bereits an Nutzer vergeben. Knapp m² können noch angemietet werden. Ihre Verteilung auf die Jahre 2013 und 2014 sowie die Verteilung auf mehrere Objekte zeigt, dass für Unternehmen, die einen Umzug in neue moderne Flächen vergleichsweise kurzfristig durchführen möchten, die Flächenauswahl limitiert ist. Nach wie vor größtes Bauprojekt mit rund m² ist der Neubau für die Europäische Zentralbank am östlichen Cityrand. Zweitgrößtes Objekt ist der Taunusturm, dessen rund m² Bürofläche im Bankenviertel entstehen. Beide Objekte sollen 2014 bezugsfertig werden. Abbildung 9 zeigt die von uns erwartete Entwicklung des Baufertigstellungsvolumens. Dabei haben wir Neubauplanungen, die noch nicht im Bau sind oder die keinen Nutzer haben, mit Abschlag in Ansatz gebracht. Abbildung 9 Fertigstellungsvolumen Frankfurt, m² = Prognose Fertigstellungsvolumen aktuell im Bau Property Times 5

6 Kennzahlen Tabelle 1 Büromarktkennziffern Frankfurt Gegenstand Q Q Q Q Q Q3/Q2 (%) Q3/Q3 (%) 3-Monats- Prognose Take-up (1.000 m²) 89 88,2 122,5 95,9 115, ,3 Leerstand (1.000 m²) ,2-5,6 Leerstandsquote (%) 14,1 13,9 13,7 13,5 13,3-1,5-5,7 Neubaufertigstellungen (1.000 m²) Realisierbare Spitzenmiete (EUR/m²/Monat) 19,8 137,1 34 2,1 15, ,8 34,50 34,50 34,50 34,50 34, Tabelle 2 Ausgewählte Anmietungen im 3. Quartal 2012 Adresse Mieter Fläche Teilmarkt Kleines Behördenzentrum, Adam-Riese-Straße Hafenstraße Stadt Frankfurt (Pre-let; Projekt) ABG Frankfurt Holding GmbH (Pre-let; Projekt) m² CBD-Rand m² CBD-Rand Theodor-Heuss Allee Energieversorger m² CBD-Rand Uhlandstraße Frankfurt School of Finance m² CBD-Rand Frank und Frei, Mainzer Landstraße Büroservice m² Bankenviertel Bockenheimer Landstraße Rechtsanwaltskanzlei m² Westend Mainbuilding, Taunusanlage Finanzdienstleister 750 m² Bankenviertel Property Times 6

7 Definitionen Take-up: Leerstand: Büroflächenbestand: Miete: Prime rents/erzielbare Spitzenmieten: Erzielte Spitzenmiete: Gewichtete Durchschnittsmiete: Fertigstellungen: Erwartete Fertigstellungen: Flächen im Bau: Marktgebiet: Zum Take-up zählen alle im Betrachtungszeitraum im Marktgebiet neu abgeschlossenen Mietverträge sowie Kaufverträge für Objekte oder Projekte, die zur Eigennutzung erworben wurden. Mietvertragsverlängerungen bzw. die Wahrnehmung von Optionen bleiben unberücksichtigt. Bei Mietvertragsverlängerungen, die mit einer Flächenexpansion verbunden sind, wird die zusätzliche Fläche zum Take-up gerechnet. Der Leerstand ist die Summe aller physisch vorhandenen Büroflächen, die zum Ende des Betrachtungszeitraumes im Marktgebiet ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Fläche aller fertiggestellten (genutzten und leerstehenden) Büroflächen im Marktgebiet. Alle Mietangaben verstehen sich als Nettomiete je m² vermietbarer Fläche und Monat. Die erzielbare Spitzenmiete ist die nominale Miete, die für die hochwertigsten Flächen in der hochwertigsten Lage zum Ende des Betrachtungszeitraumes/zum Anfang des Folgezeitraumes erwartet werden kann. Sie stellt in erster Linie die Sicht der Entwicklung des Marktes dar, basiert aber auch auf der Auswertung aktueller Transaktionen. Die erzielte Spitzenmiete repräsentiert das oberste nominale Preisniveau, das im Betrachtungszeitraum tatsächlich realisiert wurde. Sie wird als Median aus den teuersten mindestens drei Vertragsabschlüssen ermittelt. Die Verträge müssen zusammen 3% des Vermietungsumsatzes abdecken. Die gewichtete Durchschnittsmiete ergibt sich, in dem die einzelnen Mietpreise aller im Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet werden und daraus der Mittelwert berechnet wird. Alle neu errichteten oder vollständig kernsanierten Büroflächen, die im Betrachtungszeitraum bezugsfähig geworden sind. Alle neu zu errichtenden oder vollständig Kern zu sanierenden Büroflächen, die nach aktuellem Informationsstand bis zum Ende des angegebenen Zeitraums aller Wahrscheinlichkeit nach bezugsfähig werden. Alle Neubaumaßnahmen und Kernsanierungsmaßnahmen, die sich in der Phase des Hochbaus befinden. Abrissaktivitäten werden nicht berücksichtigt. Der Büromarkt Frankfurt umfasst das Stadtgebiet von Frankfurt, die Gemeinde Eschborn und das Gebiet Offenbach-Kaiserlei. * Die hier gegebenen Definitionen basieren weitgehend auf der von der gif-gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erarbeiteten Definitionssammlung. Property Times 7

8 Weitere DTZ Research Reports Weitere Researchberichte stehen unter zum Download bereit: Occupier Perspective Aktuelle Marktbetrachtungen aus Nutzersicht mit Kommentaren, Analysen, Grafiken und Daten. Königreich. Darüber hinaus veröffentlichen wir einen Jahresausblick. Global Occupancy Costs Offices 2012 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Regelmäßig erscheinende Marktberichte aus der Vermieter- bzw. Eigentümersicht; mit Kommentaren, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Bangkok, Peking, Berlin, Brisbane, Bristol, Brüssel, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europa, Frankfurt/Main, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Indien, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxemburg, Madrid, Manchester, Melbourne, Mailand, Nanjing, Newcastle, Paris, Polen, Prag, Qingdao, Rom, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warschau, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regelmäßig erscheinende Berichte zu den Investmentmärkten; mit Kommentaren, den wichtigsten Transaktionen, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Australien, Belgien, Tschechische Republik, Europa, Frankreich, Deutschland, Italien, Japan, Festland China, Südostasien, Spanien, Schweden und Vereinigtes Königreich. Money into Property Seit mehr als 35 Jahren untersucht DTZs Flagship Report das in Immobilen investierte Geldvolumen, die weltweiten Kapitalströme in Immobilien und die Struktur und Entwicklung des globalen Investmentmarktes. Verfügbar als globaler Report, aber auch für den asiatisch pazifischen Raum, für Europa oder für das Vereinigte Königreich. Foresight Vierteljährliche Berichte, Analysen und Einblicke in unsere hauseigenen Marktprognosen einschließlich des DTZ Fair Value Index. Verfügbar auf globaler Basis, für Asien/Pazifik, Europa und das Vereinigte Insight Reports zu ausgesuchten Themen mit Immobilienmarktrelevanz, die sich durch hohe Aktualität, neuartige Methoden und weiterführende Thesen auszeichnen. Great Wall of Money October 2012 Property Market Correlations October 2012 J-Reit October 2012 Rise of City Clusters September 2012 Singapore luxury condominiums September 2012 China Hongqiao Transportation Exchange June 2012 Global Debt Funding Gap May 2012 DTZ Research Data Services Detailliertes Datenmaterial kann individuell erworben werden. Informationen dazu erteilt: Property Market Indicators Zeitreihen zum Büro-, Einzelhandels- und Industriemarkt in Asien/Pazifik und Europa. Real Estate Forecasts, inklusive DTZ Fair Value IndexTM Rollierende Fünf-Jahres-Prognosen zu den Büro-, Einzelhandels- und Industriemärkten in Asien/Pazifik, Europa und den USA. Investment Transaction Database Aggregierte Daten zu den Investmentaktivitäten in Asien/Pazifik und Europa. Money into Property Seit 35 Jahren die Flagship Analyse von DTZ, die Daten liefert zu den Kapitalmarktströmen, der Größe des Kapitalmarktes und Struktur, zu den Eigentümern, den Trends und zu den Ergebnissen der jährlichen Investoren- und Bankenbefragungen. Property Times 8

9 Notizen Property Times 9

10 DTZ Research DTZ Business Kontakte Office Letting Frankfurt Rainer Hamacher Telefon: +49 (0) Markus Holtermann Telefon: +49 (0) Mithat Anliacik Telefon: +49 (0) Richard Jütte Telefon: +49 (0) Johannes Rösler Telefon: +49 (0) Dennis Ramscheid Telefon: +49 (0) Marcel Funke Telefon: +49 (0) Kevin Nguyen Telefon: +49 (0) DISCLAIMER Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ Oktober Property Times 10