DTZ Research. Property Times Hamburg Büromarkt Q Stabiler Flächenumsatz. 6. Februar Inhalt. Autor. Kontakte

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1 Property Times Hamburg Büromarkt Q Stabiler Flächenumsatz 6. Februar 2014 Inhalt Wirtschaftliches Umfeld 2 Büromarkt 3 Kennzahlen 5 Büromarktzonen Hamburg 6 Definitionen 7 Am Hamburger Büromarkt setzte sich im vierten Quartal das unspektakuläre Anmietungsgeschehen der Vorquartale fort. Mit rund m² erreichte der Take-up einen ähnlichen Wert wie in den Quartalen eins bis drei. Der Büroflächenumsatz für das Gesamtjahr 2013 liegt bei m² und damit auf dem Niveau des Vorjahres ( m²). (Abbildung 1) Das Angebot an Büroflächen im Bestand, die innerhalb der nächsten drei Monate bezogen werden können, liegt bei m². Gegenüber dem Jahresanfang 2013 reduzierte sich der Leerstand um m². Die Leerstandsquote sank in den letzten 12 Monaten von 6,5 auf 6,1%. Die realisierbare Spitzenmiete stieg wieder auf 24 pro m² und Monat, nachdem sie im dritten Quartal kurz um 50 Cent nachgegeben hatte. Die gewichtete Durchschnittsmiete der im Jahr 2013 neu angemieteten Flächen ergibt sich mit 13,90 pro m² und Monat. Autor Ursula-Beate Neißer Head Department Research Germany + 49 (0) ursula-beate.neisser@dtz.com Wir erwarten, dass sich die Anmietungsaktivitäten im Verlauf des Jahres 2014 weiter beleben werden und auch einige größerer Flächengesuche zum Abschluss gebracht werden können, so dass ein höherer Jahreswert als 2013 erreicht werden wird. Kontakte Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 (0) fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Abbildung 1 Take-up Hamburg nach Quartalen, m² Q1 Q2 Q3 Q4 Jahresdurchschnitt DTZ Research

2 Wirtschaftliches Umfeld Deutschland Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahr 2013 als robust erwiesen. Trotz der Rezession in einigen europäischen Ländern und einem gebremsten weltweiten Wachstum stieg das Bruttoinlandsprodukt nach den ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,4%. Auf der Nachfrageseite wurde das Wachstum durch höhere private und staatliche Konsumausgaben generiert. Dagegen sanken sowohl die Investitionen in Maschinen, Geräte und Fahrzeuge als auch die Bauinvestitionen. Der höhere Import überdeckte das leichte Plus im Export und führte zu einem negativen Außenbeitrag. Auf der Entstehungsseite erbrachten die Dienstleistungsbereichen, und hier vor allem die Unternehmensdienstleistungen, eine höhere Bruttowertschöpfung. Dagegen verharrte die Wirtschaftsleistung des produzierenden Gewerbes auf dem Niveau von 2012 und die des Baugewerbes ging leicht zurück. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg 2013 weiter an und erreichte mit 41,8 Millionen einen neuen Höchststand. Doch fiel der Wachstumspfad mit 0,6% deutlich schwächer aus als Die Wirtschaftsexperten blicken verhalten optimistisch auf das Jahr Die Prognosen der deutschen Institute aus dem vierten Quartal 2013 nennen ein Wirtschaftswachstum zwischen 1,2 und 1,9%. Eine stabile Beschäftigung und steigende Löhne werden den privaten Konsum auf hohem Niveau halten, der erwartete globale Aufschwung die letzte Prognose der Weltbank geht von einem globalen Wirtschaftswachstum von 3,2% aus stützt Produktion und Außenhandel und wird die Investitionsbereitschaft der Unternehmen erhöhen. Die Erwartungen der Industrieunternehmen an ihre Geschäftsentwicklung erreichten im Ifo Konjunkturtest vom Dezember 2013 den höchsten Wert seit Frühjahr Mit Skepsis bewerten die Experten allerdings die Planungen der Bundesregierung, einen Mindestlohn einzuführen. Sie erwarten, dass die positiven Effekte für den Konsum mittelfristig durch negative Effekte auf die Beschäftigung Hamburg Die Hamburger Wirtschaft verbuchte 2013 nach den Prognosen von Oxford Economics ein leicht über dem nationalen Durchschnitt liegendes Wachstum (0,6%) sowie einen überdurchschnittlich hohen Beschäftigtenanstieg (1%) und bestätigte damit ihre gute Verfassung. Hamburg profitierte dabei erneut von seiner hohen Branchenvielfalt. Einen überdurchschnittlich hohen Anstieg der Bruttowertschöpfung erreichten unternehmens- bezogenen Dienstleister, freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleister und der Sektor Information und Kommunikation. Auch die Impulse für den Arbeitsmarkt kamen aus diesen Bereichen und wurden zudem unterstützt aus Beschäftigtenanstiegen im Sektor Gesundheits- und Sozialwesen und Erziehung und Unterricht. Für 2014 erwartet Oxford Economics ein Wachstum der Wirtschaftsleistung um 1,5% und einen weiteren Anstieg der Beschäftigung um 0,8%. Gestützt wird die Entwicklung der Wirtschaftsleistung vor allem vom Informations- und Kommunikationssektor und einer Erholung des Handelssektors, während für die Beschäftigten die stärkeren Impulse vom Dienstleistungssektor kommen werden. Siehe dazu Abbildung 2 und Abbildung 3. Abbildung 2 Reale Veränderung des Bruttoinlandsprodukts 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% = Prognose Quelle: Oxford Economics, Dezember 2013 Abbildung 3 Entwicklung der Beschäftigten 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% = Prognose Quelle: Oxford Economics, Dezember Eurozone Deutschland Hamburg Eurozone Deutschland Hamburg Property Times 2

3 Büromarkt Unspektakulärer Markt Am Hamburger Büromarkt setzte sich das unspektakuläre Anmietungsgeschehen der Vorquartale auch im vierten Quartal fort. Mit rund m² erreichte der Take-up einen ähnlichen Wert wie in den Quartalen eins bis drei. Der Büroflächenumsatz für das Gesamtjahr 2013 liegt bei m² und damit auf dem Niveau des Vorjahres ( m²). Der jahresdurchschnittliche Wert der vorangegangenen 10 Jahre ( m²) wurde um 6% verfehlt. (Abbildung 1) Zurückhaltung bei Großflächennutzern Großflächenanmieter hielten sich 2013 weitgehend zurück. Es gab mit der Projektanmietung von Philips über m² im ersten Quartal nur einen einzigen Neuvertrag, der die m² überschritt. Sechs weitere Verträge wurden für Flächen von bis m² abgeschlossen, wobei diese Verträge mit einer Ausnahme bereits im ersten Halbjahr 2013 stattfanden. Die zweitgrößte Neuanmietung des Jahres entfiel auf das vierte Quartal: Die Hamburg Südamerikanische Dampfschifffahrtsgesellschaft (Hamburg Süd) mietete m² Büroflächen im historischen Bürohaus Sprinkenhof. Die Gesellschaft benötigt die Flächen für die Zeitspanne, in der sie ihre Zentrale renoviert. Insgesamt summierten sich die Flächenanmietungen ab m² auf m². Ihr Beitrag zum gesamten Flächenumsatz 2013 liegt bei 13%. Flächen unter m² sorgten für einen Take-up von knapp m² (41%) und Flächen von bis m² trugen m² zum Jahresergebnis bei. (Abbildung 4) Zentrale Bürolagen im Fokus Die Zentralen Bürolagen standen in Hamburg unangefochten im Focus der Flächennachfrage. Zu diesen Lagen zählen wir die Mikrozonen City, City-Süd, Hafen-City, Hafen-West, die Alsterlagen sowie die erweiterten Citylagen Ost und West. Insgesamt wurden hier im Jahr 2013 knapp m² Büroflächen neu angemietet. Dieser Wert entspricht 73% des gesamten Büroflächenumsatzes. Während in der Citylage überwiegend Flächen unter m² gehandelt wurden, entsprach die City-Süd stärker den Anforderungen von Großflächennutzern: Drei der sieben Neuverträge ab m² wurden hier wirksam. Die Verwaltungsberufsgenossenschaft mietete m² (Q2), DB Schenker m² (Q1) und InnoGames m² (Q2). Gleichwohl entfiel die zweitgrößte Anmietung des Jahres (Hamburg Süd im Sprinkenhof) auf die Citylage. Der Bereich Hamburg Nord profitierte von der Großanmietung durch Philips und konzentrierte mit knapp m² 9% des Umsatzes auf sich. Hamburg West generierte ebenfalls knapp 9%. Hamburg Ost (4%) und Hamburg Süd (knapp 6%) bleiben deutlich hinter den anderen beiden Außenbereichen zurück. (Abbildung 5) Abbildung 4 Take-up Q1-Q4 in Hamburg nach Flächengrößen Abbildung 5 46% 13% m² 41% unter m² bis unter m² ab m² Take-up Q1-Q4 in Hamburg nach Büroteilmärkten 9% 8% 4% 6% m² 73% Insbesondere die Hamburger City konnte mit einem Takeup von rund m² die Nachfrage an sich binden, gefolgt von der City-Süd, wo sich die Anmietungen auf knapp m² summierten. Zentrale Bürolagen Bereich Hamburg Nord Bereich Hamburg Süd Bereich Hamburg West Bereich Hamburg Ost Property Times 3

4 Realisierbare Spitzenmiete bei 24 Über alle Neuverträge des Jahres 2013 hinweg errechnet sich eine gewichtete Durchschnittsmiete von 13,90 pro m² und Monat. Gegenüber dem Vorjahr ist sie um 10 Cent bzw. knapp 1% gestiegen. Die realisierbare Spitzenmiete hatte im Verlauf des dritten Quartals von 24 auf 23,50 nachgegeben, erholte sich aber wieder und liegt zum Jahresanfang 2014 bei 24 pro m² und Monat. Gleichwohl erwarten wir nicht, dass sie sich mittelfristig auf diesem Niveau hält. Vielmehr halten wir es für möglich, dass sie in den nächsten Jahren auf 23 sinkt, nicht zuletzt aufgrund eines nur geringen Angebots an attraktiven hochwertigen Flächen. (Abbildung 6) Leerstand weiter gesunken Im vierten Quartal wurden rund m² neu errichteter Bürofläche bezugsfertig, die sich auf vier Gebäude verteilen. Für drei dieser Gebäude standen die Nutzer bereits bei Baustart fest. Am Markt stehen zur Neuanmietung nur noch Restflächen zur Verfügung. Insgesamt beziffert sich das Flächenangebot im Bestand, das innerhalb von drei Monaten bezogen werden kann, auf m². Gegenüber dem Vorquartal ist der Leerstand um m² gesunken, im 12-Monats-Vergleich reduzierte er sich um m² bzw. 6%. Zu dieser Entwicklung haben auch einige Flächenabgänge durch Umnutzung und Abriss beigetragen. Bezogen auf den Flächenbestand von rund 14,4 Mio. m² entspricht das kurzfristig verfügbare Flächenangebot einer Leerstandsquote von 6,2%. (Abbildung 7) Doch gibt es für die überwiegende Mehrheit dieser Planungen noch keine Vorvermietungen, so dass sich Änderungen im Zeitfenster ergeben könnten, denn spekulative Baustarts bleiben die Ausnahme am Markt. Abbildung 6 Realisierbare Spitzenmiete Hamburg, EUR/m²/Monat = Prognose Abbildung 7 Leerstandsquote Hamburg 9% 8% 7% 6% 5% Leicht höheres Fertigungsstellungsvolumen für wurden insgesamt fast m² Bürofläche neu errichtet, das sind m² weniger als Das größte Projekt war der Neubau für die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt ( m² Bürofläche). Vier weitere Objekte, darunter die Elbarkaden und der Neubau für SAP, haben Flächen zwischen und m². Für 2014 erwarten wir einen leichten Anstieg des Fertigstellungsvolumens auf rund m². Mehr als 50% der Flächen hat bereits einen Nutzer. Abbildung 8 Fertigstellungsvolumen Hamburg, m² könnte mit m² ein neuer Höhepunkt der Fertigstellungen erreicht werden. Dieser Wert stützt sich vor allem auf Projekte, für die ein baldiger Baustart angekündigt wurde bzw. deren Fertigstellung für 2015 angestrebt wird. (Abbildung 8) Fertig im Bau = Prognose Property Times 4

5 Kennzahlen Tabelle 1 Büromarktkennziffern Hamburg Gegenstand Q Q Q Q Q Q4/Q3 (%) Q4/Q4 (%) 3-Monats- Prognose Take-up (1.000 m²) 125,0 110,0 105,0 105,0 108,0 2,9-13,6 Leerstand (1.000 m²) 935,0 930,0 905,0 890,0 875,0-1,7-6,4 Leerstandsquote (%) 6,5 6,5 6,3 6,2 6,1-1,6-6,7 Neubaufertigstellungen (1.000 m²) Realisierbare Spitzenmiete (EUR/m²/Monat) 97,5 44,7 52,8 47,0 14,3-69,6-85,3 24,00 24,00 24,00 23,50 24,00 2,1 - Tabelle 2 Ausgewählte Anmietungen im 4. Quartal 2013 Adresse Mieter Fläche (m²) Teilmarkt: Mikrozone Sprinkenhof, Burchardstraße Reederei Hamburg Süd Zentrale Bürolagen: City Alsterterrasse Hanse Merkur Zentrale Bürolagen: Alsterlagen-West Stadthöfe, Stadthausbrücke Watson Farley & Williams Zentrale Bürolagen: City Fuhlentwiete Warburg-Henderson KAG für Immobilien/ HIH Hamburgische Immobilienhandlung Zentrale Bürolagen: City Wandsbeker Allee Gothaer Versicherung Hamburg Ost: Wandsbek Tabelle 3 Ausgewählte Objekte im Bau Objekt, Adresse Bürofläche (m²) Geplante Fertigstellung Bürohaus Alsterufer Q LES 1, Ludwig-Erhard-Straße Q Burstah Offices, Großer Burstah Q ZAL Zentrum für Angewandte Luftfahrtforschung Tech Center, Hein-Saß-Weg Q Property Times 5

6 Büromarktzonen Hamburg Karte 1 Büroteilmärkte Zentrale Bürolagen Hamburg Nord Hamburg Ost Hamburg Süd Hamburg West Karte 2 Büroteilmarkt Zentrale Bürolagen: Mikrolagen 1 = City 2 = HafenCity 3 = City-Süd 4 = Hafen-West 5 = Alsterlagen-West 6 = Alsterlagen-Ost 7 = erweiterte Citylage West 8 = erweiterte Citylage Ost Property Times 6

7 Definitionen Take-up: Leerstand: Büroflächenbestand: Miete: Prime rents/erzielbare Spitzenmieten: Erzielte Spitzenmiete: Gewichtete Durchschnittsmiete: Fertigstellungen: Erwartete Fertigstellungen: Flächen im Bau: Marktgebiet: Zum Take-up zählen alle im Betrachtungszeitraum im Marktgebiet neu abgeschlossenen Mietverträge sowie Kaufverträge für Objekte oder Projekte, die zur Eigennutzung erworben wurden. Mietvertragsverlängerungen bzw. die Wahrnehmung von Optionen bleiben unberücksichtigt. Bei Mietvertragsverlängerungen, die mit einer Flächenexpansion verbunden sind, wird die zusätzliche Fläche zum Take-up gerechnet. Der Leerstand ist die Summe aller physisch vorhandenen Büroflächen, die zum Ende des Betrachtungszeitraumes im Marktgebiet ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Fläche aller fertiggestellten (genutzten und leerstehenden) Büroflächen im Marktgebiet. Alle Mietangaben verstehen sich als Nettomiete je m² vermietbarer Fläche und Monat. Die erzielbare Spitzenmiete ist die nominale Miete, die für die hochwertigsten Flächen in der hochwertigsten Lage zum Ende des Betrachtungszeitraumes/zum Anfang des Folgezeitraumes erwartet werden kann. Sie stellt in erster Linie die Sicht der Entwicklung des Marktes dar, basiert aber auch auf der Auswertung aktueller Transaktionen. Die erzielte Spitzenmiete repräsentiert das oberste nominale Preisniveau, das im Betrachtungszeitraum tatsächlich realisiert wurde. Sie wird als Median aus den teuersten mindestens drei Vertragsabschlüssen ermittelt. Die Verträge müssen zusammen 3% des Vermietungsumsatzes abdecken. Die gewichtete Durchschnittsmiete ergibt sich, in dem die einzelnen Mietpreise aller im Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet werden und daraus der Mittelwert berechnet wird. Alle neu errichteten oder vollständig kernsanierten Büroflächen, die im Betrachtungszeitraum bezugsfähig geworden sind. Alle neu zu errichtenden oder vollständig Kern zu sanierenden Büroflächen, die nach aktuellem Informationsstand bis zum Ende des angegebenen Zeitraums aller Wahrscheinlichkeit nach bezugsfähig werden. Alle Neubaumaßnahmen und Kernsanierungsmaßnahmen, die sich in der Phase des Hochbaus befinden. Abrissaktivitäten werden nicht berücksichtigt. Der Büromarkt Hamburg umfasst das Stadtgebiet von Hamburg. * Die hier gegebenen Definitionen basieren weitgehend auf der von der gif-gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erarbeiteten Definitionssammlung. Property Times 7

8 Weitere DTZ Research Reports Weitere Researchberichte stehen unter zum Download bereit: Occupier Perspective Marktanalysen aus Nutzersicht mit Kommentaren, Analysen, Grafiken und Daten. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- November 2013 Sweden - Computer Games developers November 2013 India Office Demand and Trends Survey Poland Banking Sector - January 2013 Property Times Regelmäßige Updates zu den Vermietungsmärkten aus Eigentümersicht; mit Kommentaren, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Bangkok, Peking, Berlin, Brisbane, Bristol, Brüssel, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europa, Frankfurt/Main, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Indien, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxemburg, Madrid, Manchester, Melbourne, Mailand, Nanjing, Newcastle, Paris, Polen, Prag, Qingdao, Rom, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warschau, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regelmäßige Updates zu den Investmentmärkten; mit Kommentaren, Transaktionen, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Australien, Belgien, Tschechische Republik, Europa, Frankreich, Deutschland, Italien, Japan, Festland China, Südostasien, Spanien, Schweden und Vereinigtes Königreich. Money into Property Seit mehr als 35 Jahren untersucht DTZs Flagship Report das in Immobilien investierte Geldvolumen, die weltweiten Kapitalströme in Immobilien und die Struktur und Entwicklung des globalen Investmentmarktes. Verfügbar als globaler Report, für den asiatisch pazifischen Raum, Europa, Nordamerika und das Vereinigte Königreich. Foresight Vierteljährliche Kommentare, Analysen und Einblicke in unsere hauseigenen Marktprognosen einschließlich des DTZ Fair Value Index. Verfügbar auf globaler Basis, Asien/Pazifik, Europa, das Vereinigte Königreich, China. Zudem veröffentlichen wir einen Jahresausblick. Insight Reports zu ausgesuchten Themen mit Immobilienmarktrelevanz, die sich durch hohe Aktualität, neuartige Methoden und weiterführende Thesen auszeichnen. Net Debt Funding Gap - November 2013 UK secondary market pricing - October 2013 German Open Ended Funds - October 2013 Great Wall of Money - October 2013 Quantitative Easing - UK Regions - September 2013 Singapore Government Land Sales - September 2013 UK lending market -September 2013 Quantitative Easing - August 2013 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential July 2013 China Insight - The Healthcare Sector - April 2013 City of London occupier demand - April 2013 DTZ Research Data Services For more detailed data and information, the following are available for subscription. Please contact graham.bruty@dtz.com for more information. Property Market Indicators Time series of commercial and industrial market data in Asia Pacific and Europe. Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value Index TM Five-year rolling forecasts of commercial and industrial markets in Asia Pacific, Europe and the USA. Investment Transaction Database Aggregated overview of investment activity in Asia Pacific and Europe. Money into Property DTZ s flagship research product for over 35 years providing capital markets data covering capital flows, size, structure, ownership, developments and trends, and findings of annual investor and lender intention surveys. Property Times 8

9 DTZ Research DTZ Research Kontakte Global Head of Research Hans Vrensen Telefon: +44 (0) Head of EMEA Research Magali Marton Telefon: magali.marton@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Telefon: +44 (0) fergus.hicks@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Telefon: +44 (0) nigel.almond@dtz.com DTZ Business Kontakte Chief Executive, EMEA John Forrester Telefon: +44 (0) john.forrester@dtz.com Country Head Germany Yvo Postleb Telefon: +49 (0) yvo.postleb@dtz.com Head of Office Agency Germany Heiko Himme Telefon: +49 (0) heiko.himme@dtz.com Branch Manager Hamburg Thomas Löffler Telefon: +49 (0) thomas.loeffler@dtz.com Office Letting Hamburg Jan Seebeck Telefon: +49 (0) jan.seebeck@dtz.com Antonio Bilic Telefon: +49 (0) antonio.bilic@dtz.com Aram Savci Telefon: +49 (0) aram.savci@dtz.com Felix C. Sinn Telefon: +49 (0) felix.sinn@dtz.com DISCLAIMER Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ Februar Property Times 9