DTZ Research. Property Times Frankfurt Büromarkt Q Unterdurchschnittlicher Flächenumsatz. 17. Januar Inhalt. Autor. Kontakte Q1 Q2 Q3 Q4

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1 Property Times Frankfurt Büromarkt Q4 Unterdurchschnittlicher Flächenumsatz 17. Januar 2014 Inhalt Wirtschaftliches Umfeld 2 Büromarkt 3 Kennzahlen 5 Definitionen 6 Der Frankfurter Büromarkt schließt das Jahr mit einem Flächenumsatz von m² ab (siehe Abbildung 1). Das Vorjahresergebnis von m² wurde um fast 16% verfehlt, das durchschnittliche Ergebnis der vorangegangenen 10 Jahre um 8%. Der Rückgang des Flächenumsatzes gegenüber 2012 ist vor allem auf das deutlich geringere Volumen bei der Anmietung von Büros mit einer Größe zwischen und m² zurückzuführen sowie auf weniger Großflächen ab m². Der Leerstand liegt mit 1,475 Mio. m² um 2% unter dem Vorjahreswert. Die Leerstandsquote sank im Jahresverlauf von 12,5 auf 12,2%. Gleichwohl hat der Frankfurter Markt nach wie vor unter den Top 5 Märkten den höchsten relativen Leerstand. Dass ein nicht unerheblicher Teil dieses Leerstandes kaum mehr marktfähig ist, zeigen die vielen Umnutzungs- und Abrissvorhaben, im Rahmen derer im Jahr fast m² Bürofläche vom Markt abgingen. Autor Ursula-Beate Neißer Head Department Research Germany + 49 (0) ursula-beate.neisser@dtz.com Kontakte Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 (0) fergus.hicks@dtz.com Trotz eines enttäuschenden Take-up stieg die erzielbare Spitzenmiete von 34,50 am Jahresbeginn auf 38 pro m² und Monat am Jahresende. Ursache für die Entwicklung sind einige wenige sehr hochwerte Neubauobjekte, die von den Unternehmen sehr gut angenommen werden. Wir erwarten, dass aufgrund der positiven Konjunkturprognosen für Deutschland die Anmietungsbereitschaft für Büroflächen im Jahr 2014 wieder höher sein wird als und ein Take-up von m² realisiert werden kann. Das starke Interesse an hochwertigen Flächen macht einen weiteren Anstieg der realisierbaren Spitzenmiete wahrscheinlich. Abbildung 1 Take-up Frankfurt seit 2005, m² Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com 0 Q1 Q2 Q3 Q4 DTZ Research

2 Frankfurt Büromarkt Q4 Wirtschaftliches Umfeld Deutschland Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahr als robust erwiesen. Trotz der Rezession in einigen europäischen Ländern und einem gebremsten weltweiten Wachstum stieg das Bruttoinlandsprodukt nach den ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,4%. Auf der Nachfrageseite wurde das Wachstum durch höhere private und staatliche Konsumausgaben generiert. Dagegen sanken sowohl die Investitionen in Maschinen, Geräte und Fahrzeuge als auch die Bauinvestitionen. Der höhere Import überdeckte das leichte Plus im Export und führte zu einem negativen Außenbeitrag. Auf der Entstehungsseite erbrachten die Dienstleistungsbereichen, und hier vor allem die Unternehmensdienstleistungen, eine höhere Bruttowertschöpfung. Dagegen verharrte die Wirtschaftsleistung des produzierenden Gewerbes auf dem Niveau von 2012 und die des Baugewerbes ging leicht zurück. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg weiter an und erreichte mit 41,8 Millionen einen neuen Höchststand. Doch fiel der Wachstumspfad mit 0,6% deutlich schwächer aus als Die Wirtschaftsexperten blicken verhalten optimistisch auf das Jahr Die Prognosen der deutschen Institute aus dem vierten Quartal nennen ein Wirtschaftswachstum zwischen 1,2 und 1,9%. Eine stabile Beschäftigung und steigende Löhne werden den privaten Konsum auf hohem Niveau halten, der erwartete globale Aufschwung die letzte Prognose der Weltbank geht von einem globalen Wirtschaftswachstum von 3,2% aus stützt Produktion und Außenhandel und wird die Investitionsbereitschaft der Unternehmen erhöhen. Die Erwartungen der Industrieunternehmen an ihre Geschäftsentwicklung erreichten im Ifo Konjunkturtest vom Dezember den höchsten Wert seit Frühjahr Mit Skepsis bewerten die Experten allerdings die Planungen der Bundesregierung, einen Mindestlohn einzuführen. Sie erwarten, dass die positiven Effekte für den Konsum mittelfristig durch negative Effekte auf die Beschäftigung Frankfurt Die Frankfurter Wirtschaft verbuchte nach den Prognosen von Oxford Economics mit 0,3% ein unter dem deutschen Durchschnitt liegendes Wachstum. Ursache dafür war vor allem ein Rückgang der Bruttowertschöpfung im Bereich des Finanzgewerbes, dem viertstärksten Sektor der Frankfurter Wirtschaft. Dagegen konnten die unternehmensbezogenen Dienstleistungsbereiche ihre Wirtschaftsleistung überdurchschnittlich stark steigern. Die Zahl der Beschäftigten erhöhte sich im Jahr um 0,6% und damit analog zur deutschlandweiten Entwicklung. Impulse kamen in erster Linie aus dem Bereich der unternehmensbezogenen Dienstleistungen, Erziehung und Unterricht, dem Gesundheits- und Sozialsektor und dem Bereich Information und Kommunikation. Für 2014 erwartet Oxford Economics ein Wachstum der Wirtschaftsleistung um 1,2% und einen leichten Beschäftigtenanstieg von 0,3%. Gestützt wird die Entwicklung vor allem wieder aus dem Dienstleistungssektor sowie einer Erholung im Bereich des Finanzgewerbes. Siehe dazu Abbildung 2 und Abbildung 3. Abbildung 2 Reale Veränderung des Bruttoinlandsprodukts 6% 3% 0% -3% -6% -9% = Prognose Quelle: Oxford Economics, Dezember Abbildung 3 Entwicklung der Erwerbstätigen 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% = Prognose Quelle: Oxford Economics, Dezember Eurozone Deutschland Frankfurt am Main Eurozone Deutschland Frankfurt am Main Property Times 2

3 Frankfurt Büromarkt Q4 Büromarkt Jahresendspurt verpasst Der Frankfurter Büromarkt schließt das Jahr mit einem Flächenumsatz von m² ab. Das Vorjahresergebnis von m² wurde um fast 16% verfehlt, das durchschnittliche Ergebnis ( m²) der vorangegangenen 10 Jahre um 8%. Auffällig ist, dass es nicht zu einem Jahresendspurt beim Take-up kam und der Wert des vierten Quartals mit m² unter dem der beiden Vorquartale liegt (Q2: m²; Q3: m²) (siehe Abbildung 4). Dabei wurde ein höherer Wert in der Statistik nur knapp verpasst: Die Deutsche Bank hat kurz vor Jahresende eine Vereinbarung mit Tishman Speyer über die Anmietung von rund m² im Bankenviertel getroffen, doch wird die Transaktion aufgrund weiterer notwendiger Abstimmungen erst 2014 mit in die Statistik aufgenommen werden. Unberücksichtigt blieb zudem die Verlängerung der EZB im Eurotower an der Oper, wo die neu gegründete Bankenaufsicht angesiedelt werden wird. Flächen ab m² tragen mehr als 40% zum Take-up bei Der Rückgang des Flächenumsatzes gegenüber 2012 ist vor allem auf das deutlich geringere Volumen aus der Anmietung von Büros mit einer Größe zwischen und m² zurückzuführen sowie auf einen geringeren Takeup aus Großflächen ab m². Gegenüber 2012 sank das Volumen in der Größenklasse bis m² um fast 50% auf m² und das in der Größenklasse ab m² um mehr als 30% auf m². Gleichzeitig erhöhte sich das Volumen in der Größenklasse bis m² um mehr als 20% auf m². Der Beitrag der insgesamt 18 Verträge mit Flächen ab m² zum gesamten Take-up des Jahres erreicht 42% und damit ein leicht höheres Ergebnis als (siehe Abbildung 5) Größte Transaktion im Jahr war die Verlagerung von Teilen der Commerzbank AG nach Hausen im zweiten Quartal ( m²). Die zweitgrößte Transaktion des Jahres fand im vierten Quartal statt: die Kassenärztliche Vereinigung Hessen unterschrieb einen Mietvertrag für m² Bürofläche für ein noch zu erstellendes Bürogebäude im Stadtquartier Europaviertel. Realisierbare Spitzenmiete steigt auf 38 Ungeachtet des geringeren Flächenumsatzes konnten am Frankfurter Markt vermehrt Vermietungen im hochpreisigen Niveau registriert werden. Das neu geschaffene hochwertige Angebot vor allem durch den Taunusturm und das MainTorAreal stieß bei Mietinteressenten auf großes Interesse. Im Ergebnis stieg die realisierbare Spitzenmiete in den letzten 12 Monaten um 3,50 auf 38 pro m² und Monat. Wir halten es für realistisch, dass die Spitzenmiete 2014 noch etwas ansteigt (siehe Abbildung 6). Das Flächenangebot in den aktuellen Neubauten reduziert sich schrittweise. Gleichzeitig werden weitere hochwertige Neubauflächen im Bankenviertel ab 2014 in die Realisierungsphase gehen. Abbildung 4 Take-up Frankfurt nach Quartalen, m² Abbildung 5 Take-up Frankfurt nach Flächengrößen 100% 50% 0% Abbildung 6 Realisierbare Spitzenmiete Frankfurt, EUR/m²/Monat = Prognose Q1-Q Take-up Quartale (linke Achse) rollierender Jahreswert (rechte Achse) Q1-Q4 Q1 Q2 Q Tsd. 0 Q4 unter m² bis unter m² bis unter m² bis unter m² ab m² Property Times 3

4 Frankfurt Büromarkt Q4 Leerstand bei 12,2% wurden dem Markt in 17 neu errichteten oder kernsanierten Gebäuden rund m² zusätzliche Büroflächen zugeführt und damit mehr als doppelt so viel wie Gleichzeitig reduzierte sich in den letzten 12 Monaten der Flächenbestand um fast m², weil Bürogebäude vom Markt genommen wurden. Teils werden sie vorwiegend in Wohnungen umgenutzt, teils werden sie nach Abriss wieder neu errichtet und damit der Flächenbestand in Frankfurt modernisiert. Prominentes Beispiel dafür sind Aktivitäten im Bankenviertel im Bereich der Taunusanlage. Der aktuelle Flächenbestand im Marktgebiet liegt zum Jahresanfang 2014 bei 12,058 Millionen m². Davon zählen etwa 1,475 Millionen m² bzw. 12,2% zum Leerstand und könnten von Mietinteressenten innerhalb von drei Monaten bezogen werden. Der Leerstand ist in den letzten 12 Monaten um m² gesunken, die Leerstandsquote sank um 0,3 Prozentpunkte. (siehe Abbildung 7) Bautätigkeit bleibt auf hohem Niveau Aktuell befinden sich 25 Objekte mit einer Bürofläche von insgesamt fast m² im Bau. Von diesen hatten 5 Objekte mit rund m² ihren Baustart im vierten Quartal des Jahres. Gut ein Viertel des Volumens im Bau, das sind rund m², wird bereits im ersten Quartal des Jahres 2014 bezugsfertig werden. Das markanteste Objekt ist der Taunusturm im Bankenviertel mit rund m² Bürofläche. Bis zum Jahresende 2014 wird sich das Baufertigstellungsvolumen auf rund m² erhöhen. Angemietet werden können davon aktuell noch rund m², wobei der Taunusturm das größte Flächenvolumen bietet. Der überwiegende Teil der Flächen, deren Fertigstellung im Jahr 2015 vorgesehen ist, steht erst kurz vor Baustart. Als Beispiel kann das Bürohochhaus an der Taunusanlage 8 im Bankenviertel genannt werden, für das die Abrissarbeiten bereits im Gange sind. Aktuell erwarten wir für 2015 ein Volumen von etwa m². Für die Jahre 2016 und 2017 gibt es Planungen für ein Volumen von über m². Die Verteilung nach heutigem Kenntnisstand stellt sich wie in Abbildung 8 gezeigt dar. Doch wird sich erst in den kommenden 12 bis 14 Monaten zeigen, ob die Projekte auch tatsächlich wie geplant angegangen werden. Nicht zuletzt wird die Realisierung von einer ausreichenden Vorvermietung abhängen. Trotz der erfolgreichen Vermarktung einiger weniger in den letzten Jahren spekulativ gestarteter Projekte überwiegt weiterhin das Sicherheitsstreben bei Banken und Investoren und sorgt damit dafür, dass sich die Neuentwicklungen entlang der Nachfrage orientieren. Abbildung 7 Leerstandsquote Frankfurt Abbildung 8 Fertigstellungsvolumen Frankfurt, m² 15% 14% 13% 12% 11% 10% = Prognose Fertig im Bau Property Times 4

5 Frankfurt Büromarkt Q4 Kennzahlen Tabelle 1 Büromarktkennziffern Frankfurt Gegenstand Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q4/Q3 (%) Q4/Q4 (%) 3-Monats- Prognose Take-up (m²) ,3-30,3 Leerstand (Mio. m²) 1,505 1,495 1,502 1,475 1, ,0 Leerstandsquote (%) 12,5 12,4 12,4 12,2 12,2 - -2,4 Neubaufertigstellungen (m²) ,7-45,9 Realisierbare Spitzenmiete (EUR/m²/Monat) 34,50 37,00 37,00 37,50 38,00 1,3 10,1 Tabelle 2 Ausgewählte Anmietungen im 4. Quartal Adresse Mieter Fläche Europaalle (Projekt auf Baufeld 42 c) KVH Kassenärztliche Vereinigung Hessen m² Japancenter, Taunustor 2 Bankenaufsicht der Europäischen Zentralbank m² Untermainanlage 1 Bankhaus Metzler m² Westendcarree, Grüneburgweg Max-Planck-Institut für empirische Ästethik m² Hauptstraße 119, Eschborn GIZ Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit m² Neue Mainzer Straße VCI Verband der Chemischen Industrie m² Opernturm, Bockenheimer Landstraße 2-4 Shearman & Sterling LLP m² Tabelle 3 Ausgewählte Objekte im Bau/ Projekte Objekt/ Teilraum Bürofläche Fertigstellung Bemerkung HQ Europäische Zentralbank/ Ost m² Q Eigennutzer Taunusturm/ Bankenviertel m² Q Museum für Moderne Kunst MMK mit Dauerausstellung im 2. OG St. Martin Tower/ City West m² Q Spekulativer Baustart in Q2 MainTor Porta/ Bankenviertel m² Q voll vermietet, Teil des MainTor Quartiers Projekt Taunusanlage 8/ Bankenviertel m² Q Abriss/Neubau; 30% vorvermietet Projekt Marieninsel/ Bankenviertel m² ab 2017 Abriss/Neubau Property Times 5

6 Frankfurt Büromarkt Q4 Definitionen Take-up: Leerstand: Büroflächenbestand: Miete: Prime rents/erzielbare Spitzenmieten: Erzielte Spitzenmiete: Gewichtete Durchschnittsmiete: Fertigstellungen: Erwartete Fertigstellungen: Flächen im Bau: Marktgebiet: Zum Take-up zählen alle im Betrachtungszeitraum im Marktgebiet neu abgeschlossenen Mietverträge sowie Kaufverträge für Objekte oder Projekte, die zur Eigennutzung erworben wurden. Mietvertragsverlängerungen bzw. die Wahrnehmung von Optionen bleiben unberücksichtigt. Bei Mietvertragsverlängerungen, die mit einer Flächenexpansion verbunden sind, wird die zusätzliche Fläche zum Take-up gerechnet. Der Leerstand ist die Summe aller physisch vorhandenen Büroflächen, die zum Ende des Betrachtungszeitraumes im Marktgebiet ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Fläche aller fertiggestellten (genutzten und leerstehenden) Büroflächen im Marktgebiet. Alle Mietangaben verstehen sich als Nettomiete je m² vermietbarer Fläche und Monat. Die erzielbare Spitzenmiete ist die nominale Miete, die für die hochwertigsten Flächen in der hochwertigsten Lage zum Ende des Betrachtungszeitraumes/zum Anfang des Folgezeitraumes erwartet werden kann. Sie stellt in erster Linie die Sicht der Entwicklung des Marktes dar, basiert aber auch auf der Auswertung aktueller Transaktionen. Die erzielte Spitzenmiete repräsentiert das oberste nominale Preisniveau, das im Betrachtungszeitraum tatsächlich realisiert wurde. Sie wird als Median aus den teuersten mindestens drei Vertragsabschlüssen ermittelt. Die Verträge müssen zusammen 3% des Vermietungsumsatzes abdecken. Die gewichtete Durchschnittsmiete ergibt sich, in dem die einzelnen Mietpreise aller im Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet werden und daraus der Mittelwert berechnet wird. Alle neu errichteten oder vollständig kernsanierten Büroflächen, die im Betrachtungszeitraum bezugsfähig geworden sind. Alle neu zu errichtenden oder vollständig Kern zu sanierenden Büroflächen, die nach aktuellem Informationsstand bis zum Ende des angegebenen Zeitraums aller Wahrscheinlichkeit nach bezugsfähig werden. Alle Neubaumaßnahmen und Kernsanierungsmaßnahmen, die sich in der Phase des Hochbaus befinden. Abrissaktivitäten werden nicht berücksichtigt. Der Büromarkt Frankfurt umfasst das Stadtgebiet von Frankfurt, die Gemeinde Eschborn und das Gebiet Offenbach-Kaiserlei. * Die hier gegebenen Definitionen basieren weitgehend auf der von der gif-gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erarbeiteten Definitionssammlung. Property Times 6

7 Frankfurt Büromarkt Q4 Weitere DTZ Research Reports Weitere Researchberichte stehen unter zum Download bereit: Occupier Perspective Marktanalysen aus Nutzersicht mit Kommentaren, Analysen, Grafiken und Daten. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- November Sweden - Computer Games developers November India Office Demand and Trends Survey Poland Banking Sector - January Property Times Regelmäßige Updates zu den Vermietungsmärkten aus Eigentümersicht; mit Kommentaren, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Bangkok, Peking, Berlin, Brisbane, Bristol, Brüssel, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europa, Frankfurt/Main, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Indien, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxemburg, Madrid, Manchester, Melbourne, Mailand, Nanjing, Newcastle, Paris, Polen, Prag, Qingdao, Rom, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warschau, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regelmäßige Updates zu den Investmentmärkten; mit Kommentaren, Transaktionen, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Australien, Belgien, Tschechische Republik, Europa, Frankreich, Deutschland, Italien, Japan, Festland China, Südostasien, Spanien, Schweden und Vereinigtes Königreich. Money into Property Seit mehr als 35 Jahren untersucht DTZs Flagship Report das in Immobilien investierte Geldvolumen, die weltweiten Kapitalströme in Immobilien und die Struktur und Entwicklung des globalen Investmentmarktes. Verfügbar als globaler Report, für den asiatisch pazifischen Raum, Europa, Nordamerika und das Vereinigte Königreich. Foresight Vierteljährliche Kommentare, Analysen und Einblicke in unsere hauseigenen Marktprognosen einschließlich des DTZ Fair Value Index. Verfügbar auf globaler Basis, Asien/Pazifik, Europa, das Vereinigte Königreich, China. Zudem veröffentlichen wir einen Jahresausblick. Insight Reports zu ausgesuchten Themen mit Immobilienmarktrelevanz, die sich durch hohe Aktualität, neuartige Methoden und weiterführende Thesen auszeichnen. Net Debt Funding Gap - November UK secondary market pricing - October German Open Ended Funds - October Great Wall of Money - October Quantitative Easing - UK Regions - September Singapore Government Land Sales - September UK lending market -September Quantitative Easing - August Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential July China Insight - The Healthcare Sector - April City of London occupier demand - April DTZ Research Data Services For more detailed data and information, the following are available for subscription. Please contact graham.bruty@dtz.com for more information. Property Market Indicators Time series of commercial and industrial market data in Asia Pacific and Europe. Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value Index TM Five-year rolling forecasts of commercial and industrial markets in Asia Pacific, Europe and the USA. Investment Transaction Database Aggregated overview of investment activity in Asia Pacific and Europe. Money into Property DTZ s flagship research product for over 35 years providing capital markets data covering capital flows, size, structure, ownership, developments and trends, and findings of annual investor and lender intention surveys. Property Times 7

8 DTZ Research DTZ Research Kontakte Global Head of Research Hans Vrensen Telefon: +44 (0) Head of EMEA Research Magali Marton Telefon: magali.marton@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Telefon: +44 (0) fergus.hicks@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 (0) nigel.almond@dtz.com DTZ Business Kontakte Chief Executive, EMEA John Forrester Telefon: +44 (0) john.forrester@dtz.com Head of Office Agency Germany Heiko Himme Telefon: +49 (0) heiko.himme@dtz.com Office Letting Frankfurt Mathias Finger Telefon: +49 (0) mathias.finger@dtz.com Benjamin Remy Telefon: +49 (0) benjamin.remy@dtz.com Marcel Funke Telefon: +49 (0) marcel.funke@dtz.com Daniel Löffel Telefon: +49 (0) daniel.loeffel@dtz.com Nicolas Schriek Telefon: +49 (0) nicolas.schriek@dtz.com DISCLAIMER Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ Januar Property Times 8