Standort- und Nutzungskonzept für den Bereich der alten Stadthalle

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1 Standort- und Nutzungskonzept für den Bereich der alten Stadthalle im Zentrum von Falkensee Juli 2016 Im Auftrag der Stadt Falkensee Fachbereich Stadtplanung

2 INHALT 1. Einführung 3 2. Historische Entwicklung 4 3. Bestandssituation Bebauungs- und Nutzungsstruktur Freiflächen und Vegetationsstrukturen Verkehrliche Erschließung Flurstückssituation und Eigentumsverhältnisse Eigentümer- und Anliegerinteressen Planungsrechtliche Rahmenbedingungen Landes- und regionalplanerische Vorgaben Flächennutzungsplan Bebauungsplan F 17A Zentrum Campus Einzelhandelskonzept Sanierungsplanung Stand der Verkehrsplanung Weitere für den Untersuchungsbereich relevante Konzepte und Planungsbindungen Öffentliches Interessenbekundungsverfahren Planungskonzept Ziele und Leitlinien der künftigen Entwicklung Varianten zur Verbindung Am Gutspark Scharenbergstraße Variante 1: Fuß- und Radweg Variante 2: Einbahnstraße in Richtung Scharenberg-Parkplatz Variante 3: Beidrichtungsverkehr für Kfz bis 7,5 to Variante 4: Beidrichtungsverkehr einschließlich Lkw-/ Busverkehr Variante 5: Bogenlösung über den Anger mit Beidrichtungsverkehr Bewertung der Verkehrsvarianten Entwicklungskonzept für das Stadthallengrundstück Abgrenzung des Baugrundstücks und des Baufensters Nutzungskonzept Maß der Nutzung Erschließung Bebauungsvarianten Entwicklungsoptionen für die Flurstücke südöstlich der verlängerten Scharenbergstraße Freiflächenkonzept für das Vorfeld des Gutsparks Stellplatzkonzept Planungsvorschlag 48 2 Spath + Nagel 7/2016

3 1. EINFÜHRUNG Ziel der vorliegenden Untersuchung ist die Erstellung eines Standort- und Nutzungskonzeptes für das Grundstück der alten Stadthalle mit seinem Umfeld im Stadtzentrum von Falkensee. Mit der Inbetriebnahme der neuen Stadthalle an der Scharenbergstraße, die als Mehrzweckhalle für sportliche Aktivitäten und kulturelle Veranstaltungen konzipiert ist, wird der bisherige Standort entbehrlich, das nicht nachnutzungsfähige Gebäude soll abgerissen werden. Anlass und Ziel der Untersuchung Nachfolgend wird eine zentrengerechte Entwicklung des Standorts angestrebt, mit einer Neubebauung, die die örtlichen und historischen Bezüge berücksichtigt und den Bereich als Ort der Begegnung, der Kommunikation, des Einkaufens, der Dienstleistungen und des Wohnens entwickelt, mit öffentlichen Platzflächen, die eine gute Aufenthaltsqualität bieten. Das städtebauliche Entwicklungskonzept soll dabei auch Vorschläge für einen attraktiven Eingangsbereich zum angrenzenden Gutspark erarbeiten und sich mit der verkehrlichen Anbindung des Standortes und dessen Einordnung in das gesamtstädtische Verkehrskonzept auseinandersetzen. Der Untersuchungsbereich liegt im Stadtzentrum von Falkensee und reicht von der Bahnhofstraße im Osten bis zum Musiksaalgebäude im Westen, der Straße Am Gutspark mit angrenzenden Grundstücken im Süden und der Seegefelder Kirche im Norden. Es umfasst somit neben dem eigentlichen Grundstück der alten Stadthalle auch die vorgelagerten Platzflächen und Teile des angrenzenden Gutsparks sowie die Verkehrsflächen der Straße Am Gutspark und daran anschließende private Erschließungs- und Stellplatzflächen in Verlängerung der Scharenbergstraße. Untersuchungsbereich Lage und Abgrenzung des Untersuchungsbereichs 3 Spath + Nagel 7/2016

4 2. HISTORISCHE ENTWICKLUNG Entwicklung bis zum 2. Weltkrieg Der Untersuchungsbereich liegt im Kern des mittelalterlichen Dorfes Seegefeld auf einer Sandscholle südlich der Großen Lake. Es entstand ursprünglich als Angerdorf mit der Dorfkirche als Mittelpunkt. Um 1570 erwarb Georg von Ribbeck das Dorf und das Rittergut Seegefeld, das um 1730 zum zweiten Stammsitz der Ribbecks wurde. In diesem Zusammenhang ging die ursprüngliche Anlage des Angerdorfes teilweise verloren: Neben der Kirche wurde das Gutshaus errichtet, im Bereich des ursprünglichen Dorfangers entstanden auf dem heutigen Vorplatz der Stadthalle Wirtschaftsgebäude und Kossätenhäuser. Die alte Dorfkirche wurde 1742 umgebaut und erweitert. ursprüngliche Anlage als Angerdorf Teilweise Bebauung des Dorfangers im 17./18. Jahrhundert Um die Wende zum 19. Jahrhundert zählte Seegefeld 253 Einwohner. Die Häuser der Landarbeiter und die wenigen Gehöfte reihten sich entlang der Dorfstraße um den Gutshof und die Kirche auf. Hinter den Gärten schlossen sich im Osten überwiegend die Felder der Dorfgemeinde an, während vor allem im Süden und im Westen die Flächen des Rittergutes lagen. Gut Seegefeld, um 1910; die rote Linie markiert den Standort der heutigen Stadthalle. Luftbild, Zeichnung von Richard Wagner Quelle: Archiv Museum Falkensee Mit dem Ende der Leibeigenschaft zu Beginn des 19. Jahrhunderts verlor die Familie Ribbeck das Eigentum am Gut Seegefeld, das in wechselnden bürgerlichen Besitz überging, bis die Flächen 1898 größtenteils von der Deutschen Ansiedlungsbank aufgekauft, parzelliert und an Neusiedler vergeben wurden. Ein wichtiger Entwicklungsimpuls ging von der Hamburger Eisenbahn (1846) mit einem kleinen Bahnhof am Dorf Seegefeld aus. Mit der Einrichtung des Vorortverkehrs Berlin - Nauen 1891 und dem Bau der Chaussee von Falkenhagen nach Spandau 1897 wurden wichtige Voraussetzungen für die Entwicklung vom Bauerdorf zum Wohnort geschaffen. Die Einwohnerzahl Seegefelds stieg seit der Jahrhundertwende stetig an wurde das Schulgebäude im Gutspark gebaut, in dem sich heute die Bibliothek befindet. Vom Bauerndorf zum Wohnvorort Berlins seit wurde die Bahnhofstraße befestigt und entwickelte sich langsam zum Zentrum für das noch weitläufige und unzusammenhängende Siedlungsgefüge. Südlich des alten Dorfkerns entstanden die ersten größeren Wohn- und Geschäftshäuser; viele der alten Bauernhäuser wurden für Geschäftszwecke umgebaut oder durch mehrgeschossige Neubauten ersetzt. 4 Spath + Nagel 7/2016

5 Mehrgeschossige Bebauung an der Bahnhofstraße, um 1910 (links) Gutshaus mit Wirtschaftsgebäuden, um 1900 (oben) Gutshaus und Thälmannpark, um 1950 (unten) Quelle: Archiv Museum Falkensee Nach dem ersten Weltkrieg war die Entwicklung durch weitere Siedlungsgründungen rund um die alten Bauerndörfer Falkenhagen und Seegefeld geprägt, etwa um 1930 hatte die Parzellierung des späteren Gemeindegebietes annähernd den heutigen Stand erreicht. Am 1. April 1923 wurde die neue Landgemeinde Falkensee gebildet und vier Jahre später der Gutsbezirk Seegefeld eingemeindet. Nach Einstellung des Gutsbetriebs begann die Gemeinde, die Wirtschaftsgebäude sowie eine Schnapsbrennerei, die sich etwa an der Stelle des Hauses Bahnhofstraße 61 befand, abzureißen, um an dieser Stelle im Vorfeld des Gutsparks und des zunächst noch erhaltenen Gutshauses einen Schmuckplatz anzulegen. Bis zum 2. Weltkrieg setzte sich das schnelle Wachstum in Falkensee fort. Nachkriegsentwicklung bis heute Infolge der Bombenangriffe auf Berlin und der Einquartierung von Flüchtlingen stieg die Einwohnerzahl in Falkensee weiter an erhielt die Gemeinde Falkensee mit rund Einwohnern, das Stadtrecht. Mit der Verfestigung der Sektorengrenze, dem Bau der Mauer und den dadurch gekappten Verkehrsverbindungen nach Berlin stagnierte die Entwicklung jedoch zunehmend. Pendler- und Wirtschaftsbeziehungen mussten sich neu orientieren, die Bevölkerungszahl nahm wieder ab. Nachdem 1959/60 auch das Gutshaus abgerissen worden war, wurde 1966 am Gutspark das dreigeschossige Hauptgebäude der damaligen polytechnischen Oberschule (heute Europaschule) errichtet erfolgte die Grundsteinlegung zum Bau einer Stadthalle, die jedoch erst 1984 als Mehrzweckgebäude für Sport-, Kultur- und Beratungsangebote eröffnet wurde. Die Anordnung des Gebäudes mit zurückgesetzter straßenseitiger Bauflucht stellte anstelle des größeren Thälmannparks annähernd wieder den ehemaligen Angergrundriss her. Seit der Wiedervereinigung verdoppelte die Stadt Falkensee ihre Einwohnerzahl von auf über Einwohner. Beiderseits der Bahnhofstraße wurden Wohn- und Geschäftshäuser saniert und einige Baulücken geschlossen, u.a mit dem Gebäude Bahnhofstraße 61 im Untersuchungsgebiet. Die öffentlichen Räume im Stadtzentrum wurden mithilfe von Fördergeldern funktional und gestalterisch aufgewertet. Die Bahnhofstraße wurde standardgerecht und hochwertig ausgebaut und der Stadthallenvorplatz neu gestaltet. Da der Bahnhof Falkensee seit Wiederinbetriebnahme der Bahnverbindung Spandau Falkensee zunehmende Bedeutung für Berufspendler erlangte, wurde 2010 ein Park&Ride-Parkplatz an der Scharenbergstraße angelegt. Stagnierende Siedlungsentwicklung im Schatten der Mauer Anschub der Zentrumsentwicklung durch den Bau einer Oberschule und der Stadthalle in den 1960/70er Jahren Zentrumsentwicklung seit 1990 Impulse durch Umbaumaßnahmen von Verkehrs- und Platzflächen 5 Spath + Nagel 7/2016

6 Die konzentrierte Ansiedlung weiterer zentraler Einrichtungen aus den Bereichen Sport, Bildung und Kultur in Form eines Campusbereichs treibt die Zentrumsentwicklung seit 2006 weiter voran. Die Europaschule am Gutspark erhielt einen Erweiterungsneubau (Hortgebäude), das so genannte Musiksaalgebäude und das frühere Schulhaus wurden saniert. Im Frühjahr 2013 wurde mit dem Bau der neuen Stadthalle begonnen. Das als Zwillingshalle konzipierte insgesamt 106 Meter lange und 65 Meter breite Gebäude besteht aus zwei Teilen einer Halle für sportliche Aktivitäten (650 Plätze) und einem Saal für kulturelle Veranstaltungen mit Plätzen. Ein Technik- und Sozialtrakt mit Umkleidemöglichkeiten, Sanitäranlagen und Cafeteria verbindet die beiden Teile. Die Platzfläche zwischen der neuen Stadthalle und dem Schulstandort der Campusplatz soll die verschiedenen Sport-, Kultur- und Bildungseinrichtungen miteinander verbinden, darunter auch das Backsteingebäude der früheren Schule, in dem die Stadtbibliothek untergebracht ist. Die Baumaßnahmen sind weitgehend abgeschlossen, die neue Stadthalle wurde 2016 eröffnet. Baumaßnahmen im Campusbereich seit 2006 Bau der neuen Sport- und Mehrzweckhalle seit BESTANDSSITUATION 3.1 Bebauungs- und Nutzungsstruktur Das Gebäude der alten Stadthalle aus den 1980er Jahren wird seit seiner Inbetriebnahme als Sport- und Veranstaltungshalle (z.b. für Messen) genutzt. Weiterhin beherbergt der rund 40 x 55 m große zweigeschossige Baukörper ein Cafe/Restaurant, während die am Standort ansässige zentrale Stadtinformation in das neue Bürgeramt an der Poststraße 31 umgezogen ist. Nicht zuletzt aufgrund der absehbar beschränkten Restnutzungsdauer weist das Gebäude mittlerweile einen schlechten Erhaltungszustand auf. Neben dem Gebäude zur Straße Am Gutspark hin sind einige Pkw- Stellplätze und Standplätze für Müllcontainer vorhanden. Das Eckgrundstück Bahnhofstraße 61/ Am Gutspark ist mit einem 1995 errichteten viergeschossigen (3 + Dach) Wohn- und Geschäftshaus bebaut. Das Gebäude besteht aus einem fast das gesamte Grundstück überbauenden Erdgeschoss für gewerbliche Nutzungen, auf das über Eck eine straßenbegleitende Blockrandbebauung in üblicher Gebäudetiefe aufsetzt. Teile des Erdgeschosses werden durch ein Ladengeschäft und ein Restaurant genutzt. Entlang der Straße Am Gutspark stehen mehrere Gewerbeeinheiten zur Vermietung, weitere wurden entlang einer neuen internen Passage geschaffen. In den oberen Geschossen befinden sich 18 Wohnungen sowie freiberuflich genutzte Einheiten (Notar, Arzt, Psychotherapeut) und eine Sucht- und Schuldnerberatung. Auch dort werden Wohnungen und Gewerbeeinheiten zur Vermietung angeboten. Das angrenzende Grundstück Am Gutspark 2 ist straßenseitig mit einem zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut, an das rückwärtig ein Zier- und Nutzgarten angrenzt. Das nördlich anschließende Grundstück ist unbebaut und wird als privater Parkplatz für das Wohn- und Geschäftshaus Bahnhofstraße 61 genutzt. Der Standort der Europaschule am Gutspark umfasst das L-förmige Hauptgebäude zwischen der Straße Am Gutspark und der Parkanlage sowie das neu errichtete Hortgebäude nordwestlich des Campusplatzes. Die ehemalige polytechnische Oberschule wurde nach der Wiedervereinigung in eine Grundschule umstrukturiert, seit 2006 umfangreich saniert und trägt seit 1999 den Titel Europaschule. Im Schuljahr 2015/2016 wird die Schule von 565 Schülerinnen und Schülern in den Klassenstufen 1 bis 6 besucht. Alte Stadthalle von 1984 Wohn- und Geschäftshaus Bahnhofstraße 61 Grundstücke Am Gutspark Europaschule 6 Spath + Nagel 7/2016

7 Nutzungen Wohn-/ Geschäftshaus Bahnhofstraße 61, Wohn-/ Geschäftshaus Am Gutspark 2 Campusplatz mit Bibliothek, Europaschule und Musiksaalgebäude Weihnachtsmarkt auf dem Stadthallenvorplatz 7 Spath + Nagel 7/2016

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9 Das Musiksaalgebäude, das den Campusplatz im Südwesten begrenzt, beherbergt u.a. das Beratungs- und Begegnungszentrum Falkensee sowie vier Klassenräume der Europaschule. In unmittelbarer Nachbarschaft wird das ehemalige Schulhaus von 1902 durch die Stadtbibliothek genutzt. Beide Bestandsgebäude werden derzeit in die neu angelegte Platzfläche integriert. Das Umfeld des Untersuchungsgebiets wird durch die Randbebauung beiderseits der Bahnhofstraße geprägt. Die überwiegend drei- bis viergeschossigen Gebäude werden im Erdgeschoss meist für Einzelhandel und Dienstleistungen, in den Obergeschossen als Wohnraum genutzt. Campusplatz mit Musiksaalgebäude und Stadtbibliothek Bahnhofstraße, Kirche und Anger Markantes historisches Zeugnis ist die alte Dorfkirche Seegefeld. Hier ist in Verbindung mit der Anordnung umliegender Gebäude und Wegeverbindungen die ursprüngliche Anlage des Angerdorfes ablesbar. 3.2 Freiflächen und Vegetationsstrukturen Die Platzfläche zwischen der Dorfkirche und der Straße Am Gutspark gliedert sich gestalterisch in drei Teilbereiche. Der nördliche Teil ist als Platzfläche mit Großsteinpflaster gestaltet, deren Mittelpunkt ein Ensemble aus Stadtbrunnen und historisch anmutenden Leuchten bildet. Zweimal wöchentlich wird die Platzfläche (zusammen mit den Flächen unmittelbar vor der Stadthalle) als Marktplatz genutzt. Die Eingänge in den angrenzenden Gutspark sind gestalterisch kaum ablesbar und werden zudem durch parkende Autos verstellt, die insgesamt die Gestalt- und Aufenthaltsqualität mindern. Zur Stadthalle hin wird dieser Teil der Platzfläche durch eine Baumreihe begrenzt. Platzflächen im Angerbereich Das Vorfeld der Stadthalle ist in einen mit Kleinsteinpflaster befestigten Zugangsbereich und einen mit Pflanzbeeten, Gestaltungs- und Möblierungselementen sowie Flächen mit wassergebundener Decke neu angelegten Aufenthaltsbereich gegliedert, der teilweise auch für die Außengastronomie genutzt wird. Die Materialität und Formensprache dieser Freiflächengestaltung setzt sich auch auf den südlichen Ausläufern des ehemaligen Dorfangers, d.h. im Vorfeld der Gebäude Bahnhofstraße fort. Bis zu seiner Umgestaltung (ab 2002) wurde der südliche Teil der Platzfläche vor der Stadthalle als Parkplatz genutzt, dafür aber die Fläche vor dem Gutspark vom ruhenden Verkehr freigehalten. Die unbebauten Grundstücksflächen seitlich der Stadthalle sind zur Straße Am Gutspark hin durch gepflasterte Stellplatzflächen und Abstandsgrün (überwiegend Rasenflächen) geprägt. Fünf ältere Baumstandorte nördlich der Fahrbahn sind vermutlich Reste einer früheren Baumallee. Seitenräume der Straße Am Gutspark Das als private Stellplatzanlage genutzte Flurstück 24 bietet großzügigen Platz für 38 Pkw. Es ist bis auf einen schmalen südlichen Randstreifen vollflächig mit Betonsteinpflaster und Rasengittersteinen befestigt. Der erhaltenswerte Baumbestand im Untersuchungsbereich und seiner Umgebung konzentriert sich auf die Flächen des historischen Gutsparks. Besonders hervorzuheben sind vier Einzelbaumstandorte im Südosten der Parkanlage, die aufgrund ihres Alters und Erscheinungsbildes als Naturdenkmale einen besonderen Schutzstatus haben. Dabei handelt es sich um eine Eiche, zwei Buchen und eine Eibe. Erhaltenswerter Baumbestand Weitere ortsbildprägende Baumstandorte befinden sich auf dem Schulgrundstück, vor allem auf den Seiten zum Gutspark und zur Stadthalle, sowie entlang der Straße Am Gutspark und auf der Platzfläche des ehemaligen Dorfangers. 9 Spath + Nagel 7/2016

10 Erhaltenswerter Baumbestand Altbäume im Eingangsbereich des Gutsparks, Trampelpfad zur Seegefelder Straße Baumreihe in der Straße Am Gutspark, im Bereich der Fahrbahneinengung Baumgruppen am Rand des Grundstücks der Europaschule, hinter der Grenze des Stadthallengrundstücks 10 Spath + Nagel 7/2016

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12 3.3 Verkehrliche Erschließung Kfz-Verkehr Zentrale Erschließungsfunktion für den Untersuchungsbereich übernimmt die Bahnhofstraße. Sie verfügt bei einer Gesamtbreite von rund 18 m über eine etwa 6 m breite Fahrbahn (Asphaltdecke) und beidseitige gepflasterte Parkhäfen bzw. Grünstreifen mit Baumstandorten. Nördlich der Seegefelder Straße sind schmale Radwege vorhanden. Für Fußgänger stehen zu beiden Seiten der Straße großzügig breite Gehwege zur Verfügung; der westliche Gehweg ist für den Radverkehr in Richtung Bahnhof freigegeben. Hauptverkehrsachse Bahnhofstraße Als Haupterschließungsstraße mit örtlicher Bedeutung übernimmt die Bahnhofstraße wichtige Funktionen für den auf Falkensee bezogenen Quell- und Zielverkehr und als Verbindung zum überörtlichen Netz. Die Verkehrsbelastung lag im August 2012 im Abschnitt zwischen Poststraße und Seegefelder Straße bei durchschnittlich Kraftfahrzeugen am Tag, der Lkw-Anteil betrug (gemäß VEP 2001) etwa 11%. Infolge der hohen Verkehrsbelastung an den Knotenpunkten mit der Seegefelder Straße und der Poststraße kommt es vor allem in den Spitzenstunden zu Staus in der südlichen Bahnhofstraße. Im Rahmen einer Verkehrserhebung 2010 wurden die höchsten stündlichen Belastungen am Knotenpunkt Bahnhofstraße / Poststraße zwischen Uhr und Uhr mit insgesamt Kfz/h erfasst. Dabei ist die Relation in Richtung Bahnunterführung dominant, nur ein geringer Anteil der aus Richtung Bahnhofstraße kommenden Fahrzeuge biegt rechts in die Poststraße ein. Da vor der Lichtsignalanlage nur eine Richtungsfahrbahn zur Verfügung steht, verursachen diese Rechtsabbieger jedoch häufig Fahrzeugstaus, da sie beim Abbiegen den querenden Fußgängerstrom abwarten müssen, so dass der Hauptverkehrsstrom in Richtung Bahnunterführung nicht abfließen kann. Die Stichstraße Am Gutspark (Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h) hat lediglich Erschließungsfunktion für die Anlieger. Neben der Stadthalle sind dies zwei Privatgrundstücke, die Europaschule mit Hort sowie das Bibliotheks- und das Musiksaalgebäude. Die asphaltierte Fahrbahn ist bis in Höhe des Grundstücks Am Gutspark 3 5,5 m, nördlich davon jedoch lediglich 4,5 m breit, da hier eine Reihe von fünf Altbäumen einer Verbreiterung entgegensteht. Die Straße verfügt nur auf der Südostseite über einen Gehweg, der mit einer Breite von knapp 2 m auch als Schulweg genutzt wird. Auf der Nordostseite sind neben der Stadthalle einzelne Parkbuchten für zehn Pkw und eine kleine Stellplatzanlage für sechs Pkw vorhanden; die Nutzungsdauer ist durch Parkscheibenregelung auf 20 Minuten begrenzt. Das Verkehrsaufkommen von durchschnittlich 670 Kraftfahrzeugen am Tag (Erhebung Mai 2010) ist vermutlich zu einem Großteil auf Hol- und Bringeverkehr für Schüler der Grundschule zurückzuführen. Über die Scharenbergstraße werden der Park+Ride-Parkplatz sowie die neue Stadthalle erschlossen. Sie zweigt vom Kreisverkehr an der Poststraße ab und ist als Straßenschleife um den Parkplatz (Einrichtungsverkehr gegen den Uhrzeigersinn) ausgebildet. Mit Inbetriebnahme der neuen Stadthalle fehlt vor allem bei Großveranstaltungen eine zweite Zu- und Abfahrmöglichkeit, um auch bei einem Havariefall in der südlichen Scharenbergstraße ein Durchkommen von Einsatz-, Notfall- und Rettungsfahrzeugen zu ermöglichen. ÖPNV-Erschließung In der Bahnhofstraße verkehren sechs Buslinien (337, 651, 652, 653, 654 und 656); die nächstgelegenen Haltestellen befinden sich am Knotenpunkt Bahnhofstraße/Seegefelder Straße und am Busbahnhof. Der Bahnhof Falkensee wird durch zwei Regionalexpress- (RE 4 und RE 6) und zwei Regionalbahnlinien (RB 10 und RB 14) bedient und hat eine große Bedeutung für Berufspendler. Vom Park&Ride-Parkplatz an der Scharenbergstraße ist der Bahnhof in weniger als fünf Minuten zu Fuß erreichbar. Knoten Bahnhofstraße / Poststraße Stichstraße Am Gutspark Erschließungsfunktion der Scharenbergstraße Zentrale Bedeutung der Bahnhofstraße für den Busverkehr 12 Spath + Nagel 7/2016

13 Verkehrsflächen Bereich für die Verbindung Scharenbergstraße Am Gutspark Einmündung der Straße Am Gutspark in die Bahnhofstraße Parkplatznutzung im Vorfeld des Gutsparks 13 Spath + Nagel 7/2016

14 3.4 Flurstückssituation und Eigentumsverhältnisse Die bestehenden, durch Zäune o.ä. markierten Grundstücksabgrenzungen im Untersuchungsbereich weichen teilweise von den katastermäßigen Flurstückszuschnitten ab. Die alte Stadthalle liegt auf dem Flurstück 382, dessen nordöstliche Begrenzung zum Gutspark nicht parallel zum vorhandenen Gebäude verläuft und in der Örtlichkeit nicht nachvollziehbar ist; ein kleiner Gebäudeteil greift auf das angrenzende Flurstück 64 über. Auch die Abgrenzung zwischen dem Gutspark und der vorgelagerten Platzfläche spiegelt nicht die Flurstückssituation wider; die Platzfläche umfasst Teilflächen des Flurstücks 64 sowie die Flurstücke vollständig. Bis auf eine kleine Teilfläche (Flurstück 64) befindet sich der Gutspark grundstücksübergreifend mit der Europaschule auf dem Flurstück 618. Alle genannten Flurstücke liegen ebenso wie die zur Straße Am Gutspark gehörigen Flurstücke 381, 20, 22, 610 und 611 im Eigentum der Stadt. In privatem Eigentum steht das Grundstück Bahnhofstraße 61 (Flurstück 21/1), zu dem auch eine nicht unmittelbar angrenzende private Stellplatzanlage auf dem Flurstück 24 gehört, die bis auf 4,8 m an das Musiksaalgebäude heranreicht. Auf dem Flurstück 23 (Am Gutspark 3) liegt ein mit einem Wohnund Geschäftshaus bebautes Privatgrundstück. In Verlängerung der Scharenbergstraße bis zum Musiksaalgebäude/ Campusplatz befinden sich die Flurstücke 623, 621 und 432 im Eigentum der Stadt. Für die Weiterführung bis zur Straße Am Gutspark steht derzeit zwischen dem Musiksaalgebäude und dem privaten Flurstück 24 nur der o.g. 4,8 m breite Streifen (Flurstück 617) in öffentlichem Eigentum. Abweichende Flurstückszuschnitte und Grundstücksabgrenzungen Privatflächen südwestlich der Straße Am Gutspark Fehlende Wegeverbindung zwischen Scharenbergstraße und Straße Am Gutspark Bebauung und Flurstücke, Geländehöhen Ausschnitt aus der Allgemeinen Liegenschaftskarte (ALK), Baumbestand ergänzt 14 Spath + Nagel 7/2016

15 3.5 Anlieger- und Investoreninteressen Eigentümer Bahnhofstraße 61 Der Erdgeschossbereich des Wohn- und Geschäftsgebäudes wurde umgebaut, um beiderseits einer internen Passage kleinteilige gewerbliche Nutzungseinheiten zu realisieren. Wünschenswert ist eine rückwärtige Verbindung zur verlängerten Scharenbergstraße. Das Gebäude ist eigentumsmäßig aufgeteilt in 26 Wohn- und Gewerbeeinheiten, denen insgesamt 46 Stellplätze zugeordnet sind; davon entfallen 11 auf die Wohnungen. 28 Stellplätze befinden sich auf dem Flurstück 24, weitere 8 Stellplätze sind aufgrund einer Nutzungsvereinbarung für die Neugestaltung des Angers dort entfallen, unter der Bedingung der Bereitstellung und Herrichtung einer Ersatzfläche in vergleichbarer Entfernung. Die Eigentümer haben darauf hingewiesen, dass sämtliche Stellplätze eigentumsrechtlich gesichert bleiben müssen; eine flächenmäßige Reduzierung oder Aufgabe der vorhandenen Stellplatzanlage auf dem Flurstück 24 wäre insofern von einem akzeptablen Ersatzangebot abhängig. Eine signifikante Vekehrszunahme in der Straße am Gutspark würde die Wohnnutzung und die Nutzbarkeit von Teilflächen des Angers für die Außengastronomie durch das Restaurant im Erdgeschoss beeinträchtigen. Europaschule Wichtig ist vor allem die sichere Zugänglichkeit aus allen Richtungen. Für Schülerinnen und Schüler, die mit dem Kfz gebracht oder abgeholt werden. Weiterhin sollte eine eingangsnahe Möglichkeit zum Ein- und Aussteigen vorhanden sein, ohne die Sicherheit von zu Fuß oder mit dem Fahrrad kommenden Schülern zu beeinträchtigen. Eine Schulerweiterung ist zzt. nicht beabsichtigt, die langfristige Möglichkeit sollte jedoch offen gehalten werden. Interessent Stadthallengrundstück Beabsichtigt ist ein Projekt mit dem Schwerpunkt Wohnnutzung, insbesondere für kleinere Geschosswohnungen, sowie ergänzenden gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss zum Anger hin. Angedacht ist dort z.b. ein Biomarkt oder eine ähnliche Nutzung. Angesichts der relativ geringen Grundstücksgröße besteht die Bereitschaft, notwendige Stellplätze in einer Tiefgarage bereitzustellen. Es wird um eine möglicht zügige Klärung der planerischen Rahmenbedingungen und Schaffung von Planungsrecht gebeten. 4. PLANUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 4.1 Landes- und regionalplanerische Vorgaben Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP-BB) stellt Falkensee im Hinblick auf das System der Zentralen Orte als Mittelzentrum dar (Einstufung seit 2010). Zentrale Orte sollen als räumlich-funktionale Schwerpunkte komplexe Funktionen für ihr jeweiliges Umland erfüllen und auch Schwerpunkte der künftigen Entwicklung des großflächigen Einzelhandels sein. Nach Grundsatz 4.1 des LEP-BB soll die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen. Einstufung als Mittelzentrum 4.2 Flächennutzungsplan Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Stadt Falkensee (FNP) in der Fassung der dritten Änderung (Stand Mai 2009) stellt den Standort der alten Stadthalle zusammen mit dem nordwestlich angrenzenden Campus-Bereich (neue Stadthalle, Europaschule mit Hort, Bibliothek und Musiksaalgebäude) als Gemeinbedarfsfläche dar. Die Nutzung der Gemeinbedarfsfläche wird durch die Symbole für Schule, Kita und Sportanlage konkretisiert. Im Bereich der alten Stadthalle reicht die Flächenabgrenzung bis an die Bahnhofstraße heran. Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan, Stand Spath + Nagel 7/2016

16 Die südlich angrenzenden Grundstücke entlang der Bahnhofstraße sind als gemischte Bauflächen des Typs II (Mischgebietscharakter) dargestellt. An der nordwestlichen Baugebietsgrenze, die den Verlauf der Straße Am Gutspark nachzeichnet, befindet sich ein Symbol für öffentliche Parkplätze. Die alte Dorfkirche wird als Gemeinbedarfsstandort Kirche dargestellt. Darstellung von Gemeinbedarfsstandorten und Flächen mit Mischgebietscharakter Der Flächennutzungsplan kennzeichnet weiterhin das Baudenkmal Kirche sowie (symbolisch) ein Naturdenkmal im Gutspark, der als Grünfläche dargestellt ist. Außerdem wird der gesamte alte Dorfkern Seegefeld als Bodendenkmalbereich gekennzeichnet. Nachrichtlich übernommen wird ferner die Grenze des Sanierungsgebietes Stadtzentrum, das auch den gesamten Untersuchungsbereich umfasst. Der Untersuchungsbereich befindet sich weder im Bereich eines Landschaftsschutzgebietes noch einer Trinkwasserschutzzone; geschützte Biotope sind nicht vorhanden. 4.3 Bebauungsplan F 17A Zentrum Campus Festgesetzter Bebauungsplan von 2009 Der seit März 2009 rechtsverbindliche Bebauungsplan F 17A Zentrum Campus bildet die planungsrechtliche Grundlage für die im Bau befindlichen bzw. bereits umgesetzten Bauvorhaben im Campusbereich (neue Stadthalle, Hortgebäude, Campusplatz). Als Art der baulichen Nutzung ist für den Campusbereich einschließlich des Standortes der alten Stadthalle eine Gemeinbedarfsfläche festgesetzt. Diese wird im Norden differenziert in einen Bereich Schule (Europaschule mit Hortgebäude) und zwei Bereiche für kulturellen Zwecken dienende Einrichtungen (bestehende Stadthalle und die beiden Gebäude auf dem Campusplatz). Dem damaligen Konzept entsprechend werden die südlichen Flächen, d.h. der Standort der neuen Sport- und Mehrzweckhalle, als Bereich für sportlichen Zwecken dienende Einrichtungen festgesetzt. Der Bebauungsplan von 2009 sieht für den gesamten Campus- Bereich Gemeinbedarfsflächen vor Eine Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung öffentlicher Parkplatz südlich der Gemeinbedarfsfläche dient dem Stellplatznachweis und wird durch eine ringförmig verlaufende Erschließungsstraße eingefasst. Die Stellplatzanlage und ihre Erschließung wurden 2010 realisiert. Die festgesetzten Verkehrsflächen orientieren sich am Ziel, die Gebietserschließung der neuen Stadthalle, der Stellplatzanlage sowie der anliegenden Bebauung nicht ausschließlich aus Richtung Süden über die Poststraße abzuwickeln, sondern eine durchgängige Befahrbarkeit zwischen der Scharenbergstraße und der bisherigen Stichstraße Am Gutspark herzustellen. Dementsprechend sind südöstlich der neuen Mehrzweckhalle und des Musiksaalgebäudes neue Straßenverkehrsflächen festgesetzt, die mit einer Breite von mindestens 10,5 m einen durchgängigen Zweirichtungsverkehr sowie den Begegnungsfall auch größerer Fahrzeuge ermöglichen. Für Fußgänger und Radfahrer wird außerdem zwischen dem vorhandenem Schulgebäude und einem Baukörper am Standort der Stadthalle eine Anbindung an den als öffentliche Parkanlage festgesetzten Gutspark über eine 5 m breite Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung hergestellt. Für das Grundstück der alten Stadthalle wird das Maß der baulichen Nutzung durch eine festgesetzte Grundflächenzahl von 0,8 und die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen von maximal 50 m über NHN bestimmt (entspricht etwa 17 m über der Höhenlage der Bahnhofstraße bzw. 18 m über der Höhenlage des Schulgrundstücks). Mittels Baugrenzen wird ein Baufenster definiert, das bis auf 13 m und damit deutlich näher als bisher an das vorhandene Schulgebäude heranreicht. Gegenüber dem Gutspark werden sowohl das Baufeld als auch die Gemeinbedarfsfläche bestandsorientiert abgegrenzt. und sichert eine durchgängige Straßenverbindung zwischen Scharenberg- und Bahnhofstraße Die Festsetzungen im Bereich der alten Stadthalle müssen überprüft werden 16 Spath + Nagel 7/2016

17 B-Plan F 17A Zentrum Campus (Ausschnitt) Stand Nov (Maßstab ca. 1:1500) 17 Spath + Nagel 7/2016

18 Als gestalterische Auflage wird für die Neubebauung wie für alle Gebäude innerhalb der Gemeinbedarfsflächen die Ausbildung von Putzfassaden eingefordert; zur Fassadengliederung ist ein maximaler Klinkeranteil von. 20% zulässig. Die im Geltungsbereich liegenden Flächen des ehemaligen Dorfangers werden ihrer bestehenden Abgrenzung entsprechend als Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung öffentlicher Stadtplatz festgesetzt. In die öffentliche Platzfläche wurden auch private Grundstücksflächen, die den Gebäuden Bahnhofstraße 61 bis 73 vorgelagert sind, einbezogen, da an der entsprechenden Aufweitung des Straßenraums auch heute noch die historische Anlage als Angerdorf im Stadtgrundriss ablesbar ist und die Flächen deshalb einer öffentlichen Nutzung und Gestaltung zugänglich gemacht werden sollten. Ein einheitliches Gestaltungskonzept wurde mittlerweile umgesetzt. Die Grundstücke entlang der Bahnhofstraße werden als Mischgebietsflächen festgesetzt und sind im Rahmen der zulässigen GRZ in voller Tiefe, d.h. bis zur Scharenbergstraße, überbaubar. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch eine festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6, eine Geschossflächenzahl von 1,2 und drei bis vier zulässige Vollgeschosse bestimmt. Zur Ausbildung aufeinander bezogener Baufluchten werden gegenüber den öffentlichen Verkehrsflächen umlaufend Baulinien festgesetzt. Zur besseren Erschließung des Campusbereichs werden drei Fußwegeverbindungen zwischen Scharenbergstraße und Bahnhofstaße als öffentliche Verkehrsflächen mit jeweils 5 m Breite gesichert. Öffentliche Platzflächen m Bereich des Dorfangers Mischgebietsflächen entlang der Bahnhofstraße In den Mischgebieten sind Büro- und Geschäftsgebäude, Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Mit Ausnahme eines festgesetzten Erhaltungsgebietes für das Grundstück Bahnhofstraße 63 ist eine Wohnnutzung nur oberhalb des 1. Vollgeschosses zulässig, d.h. reine Wohngebäude sind ausgeschlossen. Nordöstlich des Knotenpunktes Bahnhofstraße / Seegefelder Straße setzt der Bebauungsplan F 18 Stadtzentrum Nordost straßenbegleitend zur Bahnhofstraße weitere Mischgebietsflächen fest. 1. Änderung Entwurf 2013 Der Bebauungsplan F 17 A ging davon aus, dass südlich des Campusplatzes eine reine Sporthalle (4-Feld-Halle) errichtet wird, während der Standort der heutigen Stadthalle für den Neubau einer Veranstaltungshalle mit integriertem Bürgerservicebüro vorgesehen war. Nachdem eine Standortentscheidung für das Bürgerservicebüro im ehemaligen Postgebäude getroffen und 2010 von der Stadtverordnetenversammlung die Errichtung einer gemeinsamen Sport- und Veranstaltungshalle mit verbindendem Techniktrakt beschlossen wurde, ergab sich das Erfordernis, den bisherigen Bebauungsplan zu überarbeiten wurde deshalb ein Änderungsverfahren gemäß 13a BauGB zum Bebauungsplan F 17 A eingeleitet, das bisher jedoch nicht abgeschlossen werden konnte, da neben der erweiterten Nutzung und Kubatur der bisher festgesetzten Sporthalle vor allem Fragen der künftigen Verkehrserschließung und die Rahmenbedingungen einer Nachnutzung am Standort der alten Stadthalle zu klären sind. Anpassungen an das veränderte Konzept für die neue Stadthalle Noch keine Neukonzeption für das Grundstück der alten Stadthalle 4.4 Einzelhandelskonzept Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Falkensee (Stand 2012) ermittelt und bewertet die Ausgangslage und die Bestandsstruktur des Einzelhandels im Stadtgebiet und zeigt Stärken und Schwächen auf. Auf dieser Grundlage werden quantitative und qualitative Entwicklungspotenziale aufge- Ziel: Stärkung und Weiterentwicklung des Stadtzentrums 18 Spath + Nagel 7/2016

19 zeigt, zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt und eine Potenzialflächensondierung durchgeführt. Zur Stärkung des Einzelhandels wurde ein Maßnahmenkatalog aufgestellt. Im Mittelpunkt der Überlegungen stand die Weiterentwicklung des Falkenseer Zentrums in der Abgrenzung zwischen der Straße Zu den Luchgärten und dem real-sb-warenhaus an der Barkhausenstraße. Der Verkaufsflächenumfang im Zentrum umfasst rund m² und damit nur etwa ein Fünftel der Gesamtverkaufsfläche in Falkensee. Auch im bundesdeutschen Vergleich (30 35%) verfügt Falkensee über eine unterdurchschnittliche Innenstadt- Verkaufsflächenausstattung. Das Einzelhandelskonzept empfiehlt die Positionierung des Zentrums als tragender Einzelhandelsstandort der Stadt durch Konzentration von höherwertigen, weniger transportsensiblen Angeboten. Im Bereich der Bahnhofstraße als zentralem Versorgungsbereich und Hauptgeschäftsbereich Falkensees sind praktisch alle Einzelhandelsangebote und Betriebsformen mit dem Konzept vereinbar. Fachgeschäfteansatz 4.5 Sanierungsplanung Der Untersuchungsbereich liegt im Sanierungsgebiet Zentrum der Stadt Falkensee. Das Sanierungsgebiet wurde mit Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses vom rechtskräftig. Das rund 25 ha große Gebiet umfasst im Wesentlichen die Stadtmitte nördlich des Bahnhofs und schließt das Areal um die Stadthalle und den Gutspark mit ein. Im Sanierungsgebiet gilt das besondere bodenrechtliche Instrumentarium des Baugesetzbuches (BauGB). Nach 144 BauGB sind unter anderem Vorhaben im Sinne des 29 BauGB, die Beseitigung von baulichen Anlagen sowie eigentumsrechtliche Veränderungen genehmigungspflichtig. Es werden vorrangig folgende Sanierungsziele verfolgt: - Verbindung der in die Stadt fließenden Landschaft mit der Siedlung und deren Freiräumen, - Verbesserung der Aufenthaltsqualität mit einem differenzierten System von Stadträumen - Bündelung der zentralen Funktionen der Stadt unter Berücksichtigung des historisch bipolaren Charakters (Falkenhagen und Seegefeld) - Unterstützung der Funktion als Wirtschafts- und Wohnstandort - Erschließung der untergenutzten Flächenpotentiale und - Entwicklung eines attraktiven Stadteingangs im Zusammenhang mit dem Bahnhof. Förmliche Festsetzung 2005 Besondere Genehmigungspflichten Sanierungsziele Stärkung der Wohnnutzung in einer städtischen Bebauung Hierzu sollen geeignete zentrale Funktionen im nördlichen Bahnhofsbereich konzentriert, die Bahnhofstraße als Hauptstraße funktionell gestärkt und die Bebauung durch Neubaumaßnahmen verdichtet werden. Aufgrund fehlender Flächenpotentiale für größere (auch großflächige) Einzelhandelsbetriebe ist die Standortperspektive dabei vorrangig auf die Wohnnutzung in einer städtischen Bebauung, ergänzt durch kleinteilige Handels- und Dienstleistungsangebote auszurichten. Zur Umsetzung der Sanierungsziele wurde 2007 das Umlegungsverfahren U 10 Zentrum Campus nach dem Baugesetzbuch eingeleitet. U.a. erfolgte eine Grundstücksneuordnung im Bereich nordöstlich der Bahnhofstraße, jedoch konnte noch keine Lösung für die Flurstücke 23 und 24 erreicht werden. Die im beschlossenen Maßnahmenplan für das Sanierungsgebiet vorgesehenen Maßnahmen wurden im Bereich der Bahnhofstraße und des Angers bereits umgesetzt, in der Straße Am Gutspark außerhalb des Angers und in der Verlängerung der Scharenbergstraße wurden noch keine Maßnahmen durchgeführt. Aufgrund der Entscheidung für den Bau der neuen Stadthalle und die Anlage des Campusplatzes spiegelt der Plan in diesen Bereichen nicht mehr den aktuellen Planungsstand wider. Sanierungsgebiet Zentrum geplante Vorhaben (Maßnahmen) 19 Spath + Nagel 7/2016

20 4.6 Stand der Verkehrsplanung Verkehrsentwicklungsplan Der Verkehrsentwicklungsplan der Stadt Falkensee aus dem Jahr 2002 wird zurzeit überarbeitet. Beauftragt ist auch eine vorgezogene Untersuchung zum Verkehr im Stadtzentrum mit intensiver Bürgerbeteiligung. Ziel ist die Erarbeitung von Lösungsvorschlägen (in Alternativen), die den Durchgangsverkehr aus dem nördlichen Zentrum möglichst heraushalten. Dabei sollen Maßnahmen zur Sicherung der Schulwege und zur Anbindung der neuen Stadthalle besonders berücksichtigt werden. Städtebauliche Erwägungen sind bei der Untersuchung gleichgewichtig zu berücksichtigen. U. a. werden Vorschläge zur Linienführung und Breite des erforderlichen Verkehrsraums der Scharenbergstraße erwartet. Im Sommer 2015 wurden Verkehrserhebungen (mit Kennzeichenerfassung) durchgeführt, die Ergebnisse im Hinblick auf Quell-, Ziel- und Durchgangsverkehre werden derzeit ausgewertet Verkehrsuntersuchung Zentrum aus dem Jahr 2010 Eine 2010 durch das Büro LK Argus GmbH durchgeführte Verkehrsuntersuchung zu den Bebauungsplänen F 17A Zentrum Campus und F 4 Akazienstraße setzt sich mit der künftigen Verkehrsabwicklung im weiter zu entwickelnden Stadtzentrum nördlich des Bahnhofs auseinander. Auf Grundlage der seinerzeit aktuellen Planungen wurden das entwicklungsbedingt neu entstehende Verkehrsaufkommen abgeschätzt und Empfehlungen zur Verkehrserschließung gegeben. Der prognostizierte deutliche Anstieg der Verkehrsstärken im bestehenden Straßennetz führt nach Einschätzung der Gutachter zu einer weiteren Verschlechterung der Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes Bahnhofstraße / Poststraße; die bereits bestehende Überlastung der nördlichen Zufahrt (Qualitätsstufe F gemäß HBS) würde noch verschärft. Um die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes zu gewährleisten, wurde eine Alternativroute für den aus nördlicher Richtung kommenden Rechtsabbiegeverkehr über eine Verlängerung der Scharenbergstraße geprüft, um die Anzahl der Rechtsabbieger aus der Bahnhofstraße in die Poststraße zu reduzieren. Zum Verlauf der geplanten Umfahrung wurden drei Varianten untersucht: - die verlängerte Scharenbergstraße wird über die bereits bestehende Straße Am Gutspark an die Bahnhofstraße angeschlossen (Variante 1) - die verlängerte Scharenbergstraße wird bogenförmig über den Dorfanger geführt und an den Knotenpunkt Bahnhofstraße / Seegefelder Straße angeschlossen (Variante 2) - die Seegefelder Straße wird über den Dorfanger und durch den Gutspark bis zur Ringpromenade verlängert und die verlängerte Scharenbergstraße wird an diese neue Straßenverbindung angeschlossen (Variante 3) Für alle drei Varianten wurden mögliche Ausbauvarianten für den Knotenpunkt Bahnhofstraße / Seegefelder Straße untersucht (lichtsignalgeregelte Kreuzung/Einmündung, Kreisverkehr). Problem der begrenzten Leistungsfähigkeit des Knotens Bahnhofstraße - Poststraße Prüfung von Umfahrungsmöglichkeiten Bei Variante 1 (Anschluss über die Straße Am Gutspark ) werden in der Spitzenstunde eine unzureichende Leistungsfähigkeit für die Einmündung Bahnhofstraße / Am Gutspark (Qualitätsstufe E) und Konflikte mit dem nur etwa 80 m entfernten Knotenpunkt Bahnhofstraße / Seegefelder Straße prognostiziert (berechnete Rückstaulänge von bis zu 125 m). Variante 2 mit einem Kreisverkehr am Knotenpunkt Bahnhofstraße / Seegefelder Straße und einer bogenförmigen Verbindung von dort über den Anger zur verlängerten Scharenbergstraße wurde aus verkehrlicher Sicht als funktionsfähig eingeschätzt. Jedoch liegt ein Beschluss der Stadtverordnetenversammlung Falkensee vom 28. Januar 2015 vor, mit dem diese so genannte Bogenlösung abgelehnt wird. Variante 2: Bogenlösung, durch Stadtratsbeschluss abgelehnt. (Abb: LK Argus) 20 Spath + Nagel 7/2016

21 Die Verlängerung der Seegefelder Straße bis zur Ringpromenade (Variante 3) wurde aus verkehrlichen und städtebaulichen Gründen verworfen. Auch eine im Rahmen der Verkehrsuntersuchung geprüfte Teil-Entlastung der Bahnhofstraße durch rückwärtige Erschließung des Einkaufszentrums Akazienhof über die Akazienstraße wird aufgrund der damit verbundenen Verkehrszunahme in der Akazienstraße und der Mehrbelastung der Knotenpunkte Akazienstraße / Seegefelder Straße und Bahnhofstraße / Seegefelder Straße nicht empfohlen. Ausgehend von diesen Untersuchungsergebnissen wurden Möglichkeiten untersucht, die Leistungsfähigkeit des Knotens Bahnhofstraße / Poststraße durch bauliche Maßnahmen zu erhöhen. Im Ergebnis wurde nachgewiesen, dass bei Umbau des Knotens zu einem Kreisverkehrsplatz eine gute Qualitätsstufe für den Kfz-Verkehr erreicht werden kann. Der Umbau wurde durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen und ist somit Ausgangspunkt für die vorliegende Untersuchung. Erste Grundstücksankäufe wurden durch die Stadt bereits getätigt. Nach Abschluss der Maßnahme werden die (ggf. verlängerte) Scharenbergstraße und die Straße Am Gutspark auch zukünftig nur örtlichen Erschließungsverkehr sowie ggf. (noch zu klären) Busverkehr aufnehmen müssen. Entlastung der Bahnhofstraße durch Kreisverkehr Bahnhofstraße/ Poststraße 4.7 Weitere für den Untersuchungsbereich relevante Konzepte und Planungsbindungen Rahmenplan Zentrum Falkensee Auf der Grundlage eines städtebaulichen Wettbewerbs und im Ergebnis der Standortanalyse im Vorfeld der Sanierungsmaßnahme wurden im Rahmenplan Zentrum Strukturen der baulichen und funktionalen Entwicklung festgelegt. Im Rahmenplan wurde u. a. die geringe Wohnbevölkerung im Zentrum als Hindernis für die Zentrumsentwicklung benannt. Rahmenplan Zentrum (Ausschnitt) und Ergebnis des Wettbewerbs Campus Gutspark (2007), 1. Preis: G. Bumiller Erhaltenswerter Gebäude- und Freiflächenbestand Die Dorfkirche Seegefeld ist ein eingetragenes Baudenkmal. In ihrem Umfeld ist der Umgebungsschutz nach den Vorschriften des Brandenburgischen Denkmalschutzgesetzes (BbgDSchG) zu beachten. Nach gängigem Verständnis dürfte der Umgebungsschutz u. a. den Erhalt der Blickbeziehung vom Vorplatz der Stadthalle auf die Kirche einbeziehen. Baudenkmal Kirche 21 Spath + Nagel 7/2016

22 Der Untersuchungsbereich befindet sich vollständig im Bereich des eingetragenen Bodendenkmals Ortskern Seegefeld und Siedlung der Bronzezeit. Das Bodendenkmal erstreckt sich auf Flächen beiderseits der Bahnhofstraße und umfasst den mittelalterlichen/ frühneuzeitlichen Ortskern des ehemaligen Dorfes Seegefeld als Straßendorf mit Gutsbezirk und kleiner, im Kern frühgotischer Feldsteinkirche sowie eine ausgedehnte Siedlung der Bronze- und der Eisenzeit im Bereich des heutigen Gutsparks. Bei Baumaßnahmen sind die Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes zu beachten. Auf dem Flurstück 431 sind das Vorderhaus, die rückwärtige Scheune sowie der Hofbereich als Erhaltungsgebiet gemäß 172 BauGB festgelegt. Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt bedürfen dort die Errichtung, der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Vier Einzelbäume im Südosten des Gutsparks - eine Eiche, zwei Buchen und eine Eibe - haben den Schutzstatus eines Naturdenkmals. Von Bedeutung für die künftige Bebaubarkeit des Stadthallengrundstücks ist die Eiche, deren Krone bis fast an die Stadthalle heranreicht. Bodendenkmal Ortskern Seegefeld und Siedlung der Bronzezeit Erhaltungsgebiet Bahnhofstraße Naturdenkmale im Gutspark Weiterhin sind die ehemalige Dorfschule, heute Standort der Bibliothek, der Gutspark ingsgesamt und die Konfiguration des früheren Dorfangers wegen ihrer Bedeutung für die Ortsgeschichte als erhaltenswert einzustufen; sie unterliegen jedoch keinem rechtlichen Schutz. Anforderung an den Nachweis von Stellplätzen Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze richtet sich grundsätzlich nach der Stellplatzsatzung der Stadt Falkensee. Danach ist für Wohnungen bis zu einer Größe von 50 m 2 ein Stellplatz, für größere Wohnungen sind zwei Stellplätze nachzuweisen. Für Läden, Büros und Verwaltungseinrichtungen werden je 50 m 2 Nutzfläche zwei Stellplätze gefordert, für Gastronomiebetriebe ein Stellplatz je 10 m 2 Gastraumfläche. Außerdem sind Abstellmöglichkeiten für Fahrräder nachzuweisen, u.a. ein Abstellplatz je Wohnung. Die Herstellungspflicht für Stellplätze kann durch Zahlung eines Geldbetrages abgelöst werden, wenn dies aus verkehrlichen oder städtebaulichen Gründen vertretbar ist. Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze ist zu erhöhen bzw. zu mindern, wenn nach der besonderen Situation des Einzelfalles das Ergebnis im Missverhältnis zum Bedarf steht. Kann der Bauherr die Stellplätze oder Garagen nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten herstellen oder liegt das Baugrundstück in der Nähe von Haltestellen leistungsfähiger öffentlicher Verkehrsmittel, so kann die Gemeinde nach Feststellung der erforderlichen Anzahl der Stellplätze oder Garagen diese um 25 % mindern. Die genannten Voraussetzungen für eine Minderung sind im Untersuchungsgebiet gegeben. In der Begründung zum Bebauungsplan F17A wird auf die Notwendigkeit hingewiesen, das Satzungsrecht zu Stellplätzen im Fall des Zentrums zu präzisieren. Die Konzentration gewerblicher Nutzungen und öffentlichkeitsrelevanter Gemeinbedarfseinrichtungen begründet dort einen erheblichen Stellplatzbedarf, der allerdings zu großen Teilen im öffentlichen Bereich in Verbindung mit Parkzeitbeschränkungen abgedeckt werden soll. Die angestrebte Nutzungsdichte erschwert es zudem, den Stellplatzbedarf nach Satzung auf den Grundstücken abzudecken. Der Bebauungsplan setzt deshalb für die Kern- und Mischgebiete sowie die Gemeinbedarfsflächen verminderte Stellplatzanforderungen fest. Danach sind für Wohngebäude ab drei Wohneinheiten ein Stellplatz je Wohneinheit, für Büro- und Verwaltungsgebäude sowie für Läden und Geschäftshäuser ein Stellplatz je 50 m² Nutzfläche nach DIN 277, für Räume mit erheblichen Besucherverkehr ein Stellplatz je 30 m² Nutzfläche und für Gaststätten u.ä. ein Stellplatz je 20 m² Gastraumfläche erforderlich. Regelanforderungen der Stellplatzsatzung Besondere Situation im Untersuchungsbereich Reduzierung der Stellplatzanforderungen durch B-Plan F 17A 22 Spath + Nagel 7/2016

23 4.8 Öffentliches Interessenbekundungsverfahren Im Amtsblatt der Stadt Falkensee vom 23. Juli 2014 wurde ein öffentliches Interessenbekundungsverfahren zur Ermittlung geeigneter Interessenten für den Kauf des Grundstücks der ehemaligen Stadthalle mit Bauverpflichtung für Gebäude mit Wohn- und Geschäftseinheiten ausgeschrieben. In der Ausschreibung wurden u.a. die folgenden Anforderungen formuliert: Das Grundstück gehört zum Stadtzentrum von Falkensee und soll funktionell und städtebaulich zentrengerecht entwickelt werden. Das oder die Gebäude sollen sich unter Berücksichtigung der örtlichen und historischen Bezüge städtebaulich einordnen. Das Grundstück und die Bebauung sollen ein Ort der Begegnung, der Kommunikation, des Einkaufens, der Dienstleistungen und des Wohnens sein sowie gehobene Aufenthaltsqualität haben. Das oder die Gebäude soll(en) im Erdgeschoss Platz für Einzelhandel, Gastronomie und/oder Begegnung bieten und in den oberen Geschossen Angebote für Wohnen und/oder Dienstleistung vorsehen. Das Angebot soll die verkehrliche Anbindung des Areals aufzeigen und dabei die Belange der Fußgänger und Radfahrer, von mobilitätseingeschränkten Anwohnern und Besuchern des benachbarten Campus-Bereiches und mit der Europaschule am Gutspark, der Campushalle, der Stadtbibliothek, des Musiksaalgebäudes sowie des öffentlichen Nahverkehrs in besonderem Maße berücksichtigen. Die für die Realisierung des Projektes erforderlichen Stellplätze sollen auf dem Baugrundstück untergebracht werden. Die Freiflächen sollen Platzcharakter haben und hauptsächlich für Fußgänger vorgesehen sein. Damit sind die wesentlichen städtischen Anforderungen an die Entwicklung des Standorts formuliert, die auch für die vorliegende Untersuchung maßgeblich sind. Die in der Anlage zum Interessenbekundungsverfahren dargestellten Abgrenzungen des zu beplanenden Areals und insbesondere des Baufensters sind dagegen hier nochmals zu überprüfen; Zielgröße ist eine veräußerungsfähige Grundstücksfläche von rund m 2. Bis zur weiteren Klärung der Rahmenbedingungen, die u.a. durch das vorliegende Gutachten vorbereitet werden soll, ist das Interessenbekundungsverfahren ausgesetzt. Anforderungen der Stadt an die Bebauung des Stadthallengrundstücks 23 Spath + Nagel 7/2016