Stadt Waldenbuch Landkreis Böblingen. Bebauungsplan mit Satzung über örtliche Bauvorschriften. Bahnhofstraße / Schloßgartenstraße

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1 Architekten Partnerschaft GbR Stuttgart Stadt Waldenbuch Landkreis Böblingen S. Aisenbrey F. Baur E. Bermayer S. Früh N. Goerlich R. Horn B. Klebelsberg F. Maier F. Schneider S. Seiffert M. Wenderoth Bebauungsplan mit Satzung über örtliche Bauvorschriften Bahnhofstraße / Schloßgartenstraße Begründung gemäß 2a BauGB Fassung vom B-Plan_Bahnhofstraße_Begruendung_ doc 1 Rotebühlstr /1

2 1 Anlass der Planaufstellung Das Plangebiet stellt einen wichtigen Baustein am Rande des Waldenbucher Stadtkerns dar. Geplant ist die Neuordnung einer ehemals gewerblichen Fläche im Inneren des Quartiers Bahnhofstraße, Schloßgartenstraße, Brühlweg hier soll eine Neubebauung mit überwiegend Wohnnutzung realisiert werden. Somit soll die Entwicklung eines attraktiven Stadtquartiers gefördert werden, in dem ein Gemisch aus verschiedenen Nutzungen angesiedelt sein soll (Einzelhandel, Wohnen, Gewerbe). 2 Plangebiet Das Plangebiet liegt am östlichen Rand des Stadtkerns Waldenbuch. Es wird begrenzt: - im Norden von der Bahnhofstraße, - im Süden durch den Brühlweg, - im Westen durch die Schloßgartenstraße, - im Osten durch die Wegeverbindung auf Flurstück Nr Das Plangebiet umfasst eine Größe von ca. 2,5 ha. 3 Geltendes Planungsrecht Im Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbands Waldenbuch- Steinenbronn ist das Plangebiet als gemischte und gewerbliche Baufläche ausgewiesen. Eine Anpassung an die Festsetzungen im Bebauungsplan wird im Zuge der nächsten Planänderung stattfinden. Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Gewerbegebiet Bahnhofstraße. Die hier für das Plangebiet festgesetzte Art der baulichen Nutzung (Gewerbegebiet, Mischgebiet, Dorfgebiet) ist in weiten Teilen nicht vereinbar mit den in der geplanten Neuordnung vorgesehenen Nutzungen (gemischte Nutzung mit Wohnanteil, eingeschränkte Gewerbenutzung, Sondernutzung). Aus diesem Grund muss der Bebauungsplan Gewerbegebiet Bahnhofstraße im Bereich des Plangebiets geändert werden. 4 Bestand und Umgebung Das Plangebiet bildet den östlichen Rand des Stadtkerns Waldenbuch. Es ist überwiegend bebaut im östlichen Bereich mit dem Areal eines Einkaufsmarkts mit angeschlossener Parkierungsanlage, in den weiteren Bereichen mit eher kleinteiliger Bebauung mit gemischter Nutzung. Im nordöstlichen Teil des Plangebiets befindet sich ein Gewerbebetrieb (Küchenstudio) und im südwestlichen Teil ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Tierhaltung. Auch die Umgebung des Plangebiets weist eine gemischte Nutzung auf mit Wohnen im Westen und Süden, dem Feuerwehrhaus und der Aich im Norden und gewerblicher Nutzung im Osten. An der Südwestecke des Plangebiets befindet sich ein weiterer landwirtschaftlicher Betrieb im Bestand. Die Bahnhofstraße hat die Funktion einer Verbindungsstraße zwischen Stadtkern und östlich gelegenem Gewerbegebiet, über die Schloßgartenstraße können angrenzende Wohnbereiche erschlossen werden. B-Plan_Bahnhofstraße_Begruendung_ doc 2 Rotebühlstr /1

3 Das Plangebiet ist nahezu eben, ein besonderer Grünbestand ist nicht existent. 5 Bebauungsplan der Innenentwicklung Durch die Aufstellung des Bebauungsplans wird eine Wiedernutzbarmachung von Flächen im bebauten Bereich erreicht. Die Aufstellung des Bebauungsplans kann somit gemäß 13a Baugesetzbuch als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß 13 Baugesetzbuch durchgeführt werden. Ein Umweltbericht nach 2 BauGB und eine Eingriffs-, Ausgleichsbilanzierung nach 1a BauGB müssen nicht angefertigt werden dennoch werden Umweltbelange im Rahmen des Planverfahrens behandelt und in die Abwägung eingestellt. 6 Städtebauliches Konzept, Erschließung Für das Plangebiet angestrebt wird eine gemischte Nutzung. Sowohl gewerbliche Nutzungen, Wohnen und Nutzungen für Einzelhandelsbetriebe sollen angesiedelt sein, es soll ein lebendiges Nutzungsgemisch entstehen, so dass sich das Plangebiet zu einem attraktiven innerstädtischen Quartier am Rande des Stadtkerns Waldenbuch entwickeln kann. Während in den Bereichen im Westen und Osten des Plangebiets im wesentlichen die Bestandsbebauung als Ausgangspunkt zukünftiger Planungen anzusehen ist, wird für den inneren Bereich des Gebiets (für die Flächen des ehemaligen Gewerbebetriebs Lorch) eine Neubebauung mit überwiegender Wohnnutzung vorgesehen. Die Wohnnutzung im Stadtkern Waldenbuch wird somit gestärkt, dies führt zu einer Belebung des Stadtkerns. Die Erschließung des Plangebiets ist durch die Bahnhofstraße und die Schloßgartenstraße gesichert. Die o.g. neue Wohnnutzung ist über die Bahnhofstraße erschlossen, über die Schloßgartenstraße kann eine zusätzliche Verbindung eingerichtet werden. 7 Planungsrechtliche Festsetzungen 7.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird gebietsweise differenziert festgesetzt: - Mischgebiet für den Bereich Schloßgartenstraße und den Quartiersinnenraum, - Gewerbegebiet bei der Bahnhofstraße, - Sondergebiet im östlichen Teil des Plangebiets. Im Mischgebiet und Gewerbegebiet werden bestimmte gemäß BauNVO allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten) ausgeschlossen, da diese Nutzungen dem gewünschten Gebietscharakter nicht entsprechen. Zudem werden Bordelle und bordellähnliche Einrichtungen ausgeschlossen, um negative Auswirkungen auf das städtebauliche Umfeld zu vermeiden. Innerhalb des Gewerbegebiets nur zulässig sind Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die in diesem Gebiet im Bestand angesiedelte Nutzung (Küchenstudio) bleibt somit zulässig. B-Plan_Bahnhofstraße_Begruendung_ doc 3 Rotebühlstr /1

4 Im Sondergebiet sind (gemäß Bestand) Einzelhandelsnutzungen in Form von Lebensmittelbetrieben zulässig. Das hierfür vorgegebene Baufenster macht die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (größer 800m² Verkaufsfläche) zulässig. Durch seine Lage am Rande des Stadtkerns Waldenbuch befindet sich die Einzelhandelsnutzung in integrierter Lage und kann somit zur Förderung und Stärkung der Geschäftsnutzungen im Stadtkern beitragen. Für den im Plangebiet gelegenen landwirtschaftlichen Betrieb mit Tierhaltung ist die Bestandsicherung festgesetzt Erweiterungen sind jedoch nicht zulässig. Die Realisierung einer für die Tierhaltung erforderlichen Lüftungsanlage wird in einem gesonderten Vertrag vereinbart. Die Immissionen (aktuell) der landwirtschaftlichen Betriebe (Schloßgartenstraße 21 und 24) sind im geplanten Gebiet MI2 zumutbar Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und durch die Höhenbegrenzungen für Gebäude festgesetzt. Die für alle Quartiere festgesetzte GRZ von 0,6 orientiert sich an der Ausnutzbarkeit im Bestand. Die Höhenfestsetzungen der Gebäude orientieren sich an der bestehenden Bebauung im Plangebiet und seiner Umgebung und berücksichtigen in angemessener Weise die heutigen Anforderungen an eine gewerbliche Bebauung und an eine Wohnbebauung Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Die Bauweise ist als offene Bauweise in Gewerbe- und Mischgebiet bzw. als abweichende Bauweise im Sondergebiet festgesetzt. Somit ist die optimale Nutzung der Baugrundstücke gesichert. In der Schloßgartenstraße kann ausnahmsweise auch Grenzbebauung zugelassen werden, dies entspricht dem heute vorliegenden Gebäudebestand. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen ermöglicht eine flexible Nutzung der Baugrundstücke. 7.4 Mit Rechten zu belastende Flächen Die im Lageplan eingetragenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sichern die Erschließung von Hinterlieger-Grundstücken im Zuge der Schloßgartenstraße Grünordnerische Festsetzungen Die im Bebauungsplan festgesetzten grünordnerischen Maßnahmen dienen nicht nur einer ansprechenden Gestaltung des Plangebiets sondern wirken sich auch positiv auf den Naturhaushalt und das Landschaftsbild aus. Als Maßnahmen sind zu nennen: B-Plan_Bahnhofstraße_Begruendung_ doc 4 Rotebühlstr /1

5 - Pflanzgebot und Pflanzbindung für Laubbäume zur Gestaltung der Straßenräume, - Pflanzgebot für Einzelbäume im Gebietsinneren zur Eingrünung des Gebiets, - Dachbegrünung zur Rückhaltung von Niederschlagswasser und zur Minderung klimatischer Belastungen im Falle der Bebauung mit Flachdach oder Pultdach, - Begrünung der nicht überbauten und nicht zur Erschließung erforderlichen Flächen auf den Baugrundstücken zur Sicherung eines geordneten Erscheinungsbilds des Gebiets, - wasserdurchlässige Befestigung von PKW-Stellplätzen zur Versickerung von Niederschlagswasser und Förderung der Grundwasserneubildung, - Rückhaltung des Regenwassers in Zisternen im Falle von einer Bebauung mit nicht begrünten Dachflächen. 8 Örtliche Bauvorschriften Mit der Festsetzung von Dachform und Dachneigung wird ein gegliedertes einheitliches Erscheinungsbild der Gebäude innerhalb des Gebiets gesichert. Aufgrund der Lage des Gebiets im älteren Stadtgebiet mit kleinteiliger Bebauung wird auf den Bauflächen im Misch- und Gewerbegebiet bei Satteldächern die Zulässigkeit von Dachaufbauten und Einschnitten eingeschränkt Die Beschränkung der Werbeanlagen und die Festsetzung der Begrünung der unbebauten Grundstücksflächen erfolgen aus stadtgestalterischen Gründen im Sinne eines ansprechenden Erscheinungsbilds der Bebauung. Die Pflicht zur Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen für Stellplätze erfolgt aus siedlungsökologischen Gründen. Sie wird dabei auf PKW-Stellplätze beschränkt, um Schadstoffeinträge in den Untergrund und ins Grundwasser zu vermeiden. Die Festsetzungen hinsichtlich Ausbildung und Höhe der Einfriedungen erfolgen aus stadtgestalterischen Gründen. Sie wirken sich positiv auf das Erscheinungsbild des Plangebiets aus. Die nachzuweisende Anzahl von Stellplätzen für Wohnnutzungen wird für größere Wohnungen erhöht. Somit wird sichergestellt, dass die privaten Stellplätze auch tatsächlich auf den Baugrundstücken angeordnet sind und die öffentlichen Verkehrsflächen durch diese Stellplätze nicht zusätzlich belastet werden. 9 Lärm- und Geruchseinwirkungen Das Plangebiet ist durch die landwirtschaftlichen Betriebe im südwestlichen Bereich des Plangebiets (ein Betrieb innerhalb des Gebiets, ein Betrieb unmittelbar am Rande) Geruchsbelästigungen ausgesetzt, darüber hinaus liegen Geräuschimmissionen durch den Gewerbebetrieb Bahnhofstraße 18 (Küchenstudio), durch den Einkaufsmarkt im Osten des Plangebiets und durch den Verkehrslärm in der Bahnhofstraße vor. Für das Plangebiet wurde durch das Ingenieurbüro für Technischen Umweltschutz Dr. Ing. Dröscher ein Sachverständigengutachten zu den o.g. Immissionen erstellt. Seine Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen (vgl. Dokumentation des Gutachtens vom ): B-Plan_Bahnhofstraße_Begruendung_ doc 5 Rotebühlstr /1

6 Gerüche: - die angewendete Zumutbarkeitsschwelle wird an allen Immissionsorten eingehalten, - bei ungünstigen Betriebs- und Ausbreitungsbedingungen können im Umfeld störende Geruchswahrnehmungen in Wohnbebauungen auftreten, die Zumutbarkeitsschwelle wird jedoch an keinem der maßgeblichen Immissionsorten überschnitten, - erhebliche vorhabenbedingte Geruchsbelästigungen in der Nachbarschaft sind daher nicht zu besorgen. Geräusche: - Die Beurteilungspegel halten tagsüber und nachts die zulässigen Immissionsrichtwerte nach TA Lärm ein. - Die Spitzenpegel halten tagsüber die zulässigen Werte ein. Nachts überschreiten die Spitzenpegel der Parkplatzgeräusche beim Einkaufsmarkt die zulässigen Pegel an der Ostfassade der westlich geplanten Bebauung um 5 db. - Die Geräuschemmissionen aus dem Plangebiet unterschreiten die Orientierungswerte der DIN für Gewerbelärm in Mischgebieten von tagsüber 60 db(a) und nachts 45 db(a) deutlich. - Die Geräuschemmissionen vom Verkehrslärm der Bahnhofstraße unterschreiten im Plangebiet die Orientierungswerte der DIN für Verkehrslärm in Mischgebieten von tagsüber 60 db (A) und nachts 50 db(a). - Eine Berücksichtigung von Verkehrsgeräuschen entsprechend TA Lärm, die zu organisatorischen Maßnahmen zur Minderung der Geräuschemissionen des gewerblichen Verkehrs auf öffentlichen Straßen führen könnte, ist nicht erforderlich. Im Bebauungsplan sind die im Sachverständigengutachten dargelegten Empfehlungen in Form folgender Festsetzungen berücksichtigt: - Festsetzung von Lärmschutzwänden im Bereich Mischgebiet Mi2 und Sondergebiet zum Schutz möglicher Wohnbebauung im Mischgebiet gegenüber der Anlieferung im Sondergebiet, - Ausschluss einer Parkplatznutzung an der Westgrenze des Sondergebiets in den Nachtstunden ebenso zum Schutz einer möglichen Wohnnutzung im westlich anschließenden Mischgebiet Mi2, - Umstellung des Lüftungssystems im Stall- und Scheunengebäude des landwirtschaftlichen Betriebs auf Firstlüftung bei gleichzeitigem Verschließen der Öffnungen an der Nord- und Ostfassade (Regelung in einem gesonderten städtebaulichen Vertrag). Den Einwirkungen von Geruch und Lärm ist durch diese Festsetzungen Rechnung getragen. B-Plan_Bahnhofstraße_Begruendung_ doc 6 Rotebühlstr /1

7 10 Hochwasserschutz Das Plangebiet liegt gemäß Hochwassergefahrenkarten (Stand 12/2011) in Teilbereichen innerhalb der Hochwasserausbreitung HQ 50 und HQ 100. Es besteht für die Flächen Hochwassergefährdung und es sind deshalb bei einer Bebauung dieser Flächen Schutzmaßnahmen zu ergreifen. Hierauf wird im Bebauungsplan entsprechend hingewiesen. 11 Altlasten Für das ehemalige Firmengelände Lorch, Bahnhofstraße 20-22, wurde eine Bodensanierung durchgeführt, so dass keine Nutzungsbeschränkungen für diese Grundstücke mehr bestehen. Bodenverunreinigungen in anderen Gebietsteilen sind der Stadt nicht bekannt. 12 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung des Plangebiets ist durch das bestehende Ver- und Entsorgungsnetz gesichert. Die Festsetzung zur Herstellung von Zisternen bewirken die Rückhaltung des Niederschlagwassers, so dass eine Entlastung der städtischen Kanalisation erreicht wird. 13 Umweltbelange Das Plangebiet ist durch bestehende landwirtschaftliche und gewerbliche Nutzungen sowohl Geruchs- als auch Geräuschbelastungen ausgesetzt. Ihre Auswirkungen und die im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen sind im Kapitel 9 behandelt auf die dortigen Ausführungen wird verwiesen. Durch das durch diesen Bebauungsplan formulierte Bauplanungsrecht finden im Vergleich zum seitherigen Bauplanungsrecht keine weiteren Beeinträchtigungen der Umwelt statt. Im Gegenteil werden u. a. durch die grünordnerischen Festsetzungen verbesserte Verhältnisse für die Umwelt geschaffen. Hinweise zu schützenswerten Tier- und Vogelarten im Plangebiet liegen nicht vor. Ein Hinweis zum Artenschutz ist im Textteil des Bebauungsplans angebracht. 14 Bodenordnung Zur Realisierung der Planung ist eine Bodenordnung nicht erforderlich. 15 Städtebauliche Kennwerte Gesamtfläche des Plangebiets ca. 2,5 ha., davon: - gewerbliche Baufläche ca. 0,2 ha. - gemischte Baufläche ca. 1,2 ha - Baufläche im Sondergebiet ca. 0,7 ha. - öffentliche Verkehrsflächen ca. 0,4 ha. Aufgestellt, Stuttgart den ARP / Herr Baur B-Plan_Bahnhofstraße_Begruendung_ doc 7 Rotebühlstr /1