STADT BAD SOBERNHEIM AKTIVES STADTZENTRUM BAD SOBERNHEIM VORBEREITENDE UNTERSUCHUNGEN INTEGRIERTES STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT

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1 STADT BAD SOBERNHEIM AKTIVES STADTZENTRUM BAD SOBERNHEIM VORBEREITENDE UNTERSUCHUNGEN INTEGRIERTES STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT Projekt 861/ Stand: Januar 2015

2 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 1 INHALTSVERZEICHNIS I ALLGEMEINES... 3 EINLEITUNG EXKURS: ABLAUF DER STADTSANIERUNG Vorstudie Vorbereitende Untersuchung Sanierungskonzept / Rahmenplan Festlegung des Sanierungsgebietes Durchführung von Sanierungsmaßnahmen Aufhebung der Sanierungssatzung AUSGANGSLAGE - ABRISS ÜBER DIE BISHERIGE STADTSANIERUNG IN BAD SOBERNHEIM Planungsrechtliche Rahmenbedingungen im Untersuchungsgebiet Flächennutzungsplan Bebauungsplanung II. VORBEREITENDE UNTERSUCHUNGEN IM RAHMEN DES FÖRDERPROGRAMMS AKTIVE STADT- UND ORTSTEILZENTREN Abgrenzung des aktuellen Untersuchungsgebietes Methodik - Grundlagen BESCHREIBUNG DER STÄDTEBAULICHEN SITUATION Städtebauliche Strukturdaten Bauzustand / Sanierungsbedarf Bauliche Dichte Stadtbild Denkmalschutz Leerstandsproblematik Die Situation von Einzelhandel / Dienstleistung / Gewerbe Umweltbelange Verkehrliche Situation DIE BEWOHNERSTRUKTUR IM UNTERSUCHUNGSGEBIET Bevölkerungsentwicklung / Demographie Einwohnerstruktur im Untersuchungsgebiet... 48

3 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Bevölkerung mit Migrationshintergrund Soziale Problemstellungen ERMITTLUNG DER MITWIRKUNGSBEREITSCHAFT Einwohnerbefragung im Untersuchungsgebiet Aktivierende Bürgerbeteiligung Themenfeld: Wohnen, Leben und Arbeiten in Bad Sobernheim Themenfeld: Kultur, Freizeit, Tourismus und öffentliche Einrichtungen Themenfeld: Verkehr, Mobilität, Erreichbarkeit und Parken Prioritätenbildung aus Bürgersicht Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Abgrenzung des Sanierungsgebietes Auswirkungen und Darstellung ggf. nachteiliger Auswirkungen für die von der Sanierung Betroffenen Wahl des Sanierungsverfahrens III STÄDTEBAUL. RAHMENPLAN / INTEGRIERTES ENTWICKLUNGSKONZEPT Leitidee, Ziele und Maßnahmen Ziel: Verbesserung des Stadtbildes durch Reaktivierung von leer stehenden Gebäuden/ Geschäften / Stärkung von Dienstleistung und Einzelhandel im Stadtkern Ziel: Gestalterische und funktionale Aufwertung der (stadtbildprägenden) Bausubstanz Ziel: Stärkung des Stadtkerns als Wohnstandort / Bauliche Neuordnung / Nutzungskonzepte für Teilbereiche des Stadtkerns Ziel: Sicherung einer ausgeglichenen Bevölkerungsstruktur im Stadtkern Ziel: Aufwertung der Aufenthaltsqualität und des Ambientes im Stadtkern Ziel: Steigerung der Wertschöpfung des touristischen Potenzials Ziel: Verbesserung von Freizeitmöglichkeiten für Kinder Ziel: Verbesserung der Verkehrsführung / Verbesserung der Erreichbarkeiten im Stadtkern / Barrierefreiheit Kosten- und Finanzierungsübersicht Erfolgskontrolle / Monitoring ANHANG 1: PRIORITÄTEN AUS BÜRGERSICHT ANHANG 2: ABGESTIMMTE AUFLISTUNG PRIVATER GEBÄUDE MIT SANIERUNGSBEDARF ANHANG 3: PLÄNE ZU DEN VORBEREITENDEN UNTERSUCHUNGEN ANHANG 4: STÄDTEBAULICHER RAHMENPLAN... 98

4 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 3 I ALLGEMEINES EINLEITUNG Mit dem neuen Bund Länder Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren eröffneten sich für die Stadt Bad Sobernheim im Jahre 2012 neue Perspektiven, die weitere Entwicklung des Stadtkerns ganzheitlich im Sinne eines integrierten Innenstadtentwicklungskonzeptes in Angriff zu nehmen. Mit dem neuen Förderprogramm sollen solche städtebauliche Maßnahmen gefördert werden. die dazu dienen, zentrale Versorgungsbereiche, die Standorte für Wirtschaft und Kultur sowie Orte zum Wohnen, Arbeiten und Leben darstellen, jedoch von Funktionsschwächen bzw. -verlusten bedroht sind, zu erhalten bzw. zu entwickeln. 1 Dabei können Stadterneuerungsmaßnahmen auf der Grundlage eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach 171b Abs. 2 BauGB ggf. i. V. m. einem Sanierungsgebiet nach 142 BauGB oder einem Erhaltungsgebiet nach 172 BauGB als sogenannte gebietsbezogene Gesamtmaßnahme gefördert werden. Die Fördermittel werden der Stadt für die städtebauliche Gesamtmaßnahme zur Verfügung gestellt. Voraussetzung ist ein durch Stadtratsbeschluss festgelegtes Stadterneuerungs- bzw. förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. In diesem können Einzelmaßnahmen gefördert werden. Dazu gehören Entwicklungskonzepte, Untersuchungen, Planungen, Beratungsleistungen, Ordnungsmaßnahmen, Grunderwerb, Erschließungsmaßnahmen, Baumaßnahmen (Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen), Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und Abschlussmaßnahmen. Voraussetzung für die Förderung der Gesamtmaßnahme ist, dass das besondere Städtebaurecht der 136 ff BauGB angewendet wird und die Ausgaben der Gesamtmaßnahme weder von der Gemeinde allein getragen noch anderweitig gedeckt werden können. Grundlagen der Förderung sind die Gebietsabgrenzung, ein städtebauliches Entwicklungskonzept und eine Maßnahmen-, Kosten- und Finanzierungsübersicht sowie ggf. städtebauliche Verträge. Wie dargestellt sollen im neuen Sanierungsgebiet sowohl der öffentliche Raum funktional und gestalterisch aufgewertet, als auch private Investitionen, die zur strukturellen Stärkung der Innenstadt von Bad Sobernheim beitragen und die mittelzentrale Funktion unterstreichen, angestoßen werden. Mit Verbesserung der Voraussetzungen für Dienstleistungs- und Infrastrukturangebote soll das örtliche Arbeitsplatzangebot erweitert bzw. gesichert werden. Ebenso soll im Innenstadtbereich der Wohnwert erhöht werden. Es sollen darüber hinaus weitere private Investitionen ausgelöst werden, wodurch die öffentlichen Fördermittel i. d. R. ein Vielfaches an Investitionen im Sanierungsgebiet auslösen. Die im öffentlichen Interesse gelegene geordnete städtebauliche Entwicklung im Sinne des Programms Aktives Stadtzentrum in der Stadt soll vorangetrieben werden. Es ist davon auszugehen, dass die Beseitigung der vorhandenen substanziellen und funktionalen Mängel nur durch erhebliche öffentliche und private Anstrengungen sowohl in baulich-technischer als auch in planerisch-bodenordnender Hinsicht zu bewältigen ist. Zur finanziellen und rechtlichen Unterstützung, steht dazu grundsätzlich das Instrument der Städtebaulichen Sanierung aus dem Bund Länder Programm zur Städtebauförderung zur Verfügung. Der Aufstellung eines Intergierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für den Innenstadtbereich der Stadt Bad Sobernheim als Aktives Stadtzentrum liegt daher die methodische Vorge- 1 vgl.

5 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 4 hensweise zum Ablauf einer städtebaulichen Sanierung von den Vorbereitenden Untersuchungen bis zur Erarbeitung eines Städtebaulichen Rahmenplanes mit dem Vorschlag zur Abgrenzung eines Sanierungsgebietes zugrunde.

6 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 5 1 EXKURS: ABLAUF DER STADTSANIERUNG Rechtsgrundlage für eine Städtebauliche Sanierung ist die sogenannte Städtebauliche Sanierungsmaßnahme als Bestandteil des besonderen Städtebaurechtes (BauGB 136 ff): Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Das Baugesetzbuch unterscheidet dabei grob zwei Bestandteile, die Vorbereitung und die Durchführung der Sanierung. Die Vorbereitung ist hierbei die Aufgabe der Gemeinde selbst und umfasst vor allem die vorbereitenden Untersuchungen, die förmliche Festlegung des Untersuchungsgebietes und die städtebaulichen Planungen zur Verwirklichung der Sanierungsziele. Hierzu kann sie sich eines fachlich geeigneten Beauftragten bedienen. Die Durchführung beinhaltet Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen. Erstere sind wiederum Aufgaben der Gemeinde. Zu ihnen gehört die Bodenordnung, die Herstellung oder Änderung von Erschließungsanlagen etc. Die Baumaßnahmen bleiben den Eigentümern selbst überlassen, soweit eine zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist. Zur praktischen Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sind Zwischenschritte erforderlich, welche im Folgenden in Ihrer Abfolge mit dem rechtlichen Hintergrund und den für die Durchführung Zuständigen dargestellt werden. 1.1 Vorstudie Die Vorstudie dient einer Grobanalyse zur Verschaffung eines ersten Überblicks und zur Festlegung des Untersuchungsgebietes für die vorbereitende Untersuchung. Sie besitzt keine direkte rechtliche Definition, kann jedoch als Bestandteil der vorbereitenden Untersuchung betrachtet werden. Zuständig für ihre Durchführung ist die Gemeinde bzw. ein von ihr beauftragter Planer oder Ingenieur. 1.2 Vorbereitende Untersuchung Die Vorbereitende Untersuchung dient vor allem der Beschaffung der notwendigen Beurteilungsunterlagen bezüglich der anzutreffenden Verhältnisse und Missstände, der Notwendigkeit, den allgemeinen Zielen und der Durchführbarkeit der Sanierung ( 141 BauGB). In ihr ist der Nachweis der städtebaulichen Missstände zu erbringen. Diese ist Voraussetzung für die Aufnahme in das Städtebauförderungsprogramm. Die Durchführung der vorbereitenden Untersuchung wird vom Gemeinderat beschlossen. Zuständig ist die Gemeinde, bzw. der von ihr beauftragte Planer oder Ingenieur. Der Stadtrat hat am für das ca. 30 ha große Gebiet zwischen Ringstraße, Poststraße und Bahnhofsstraße, die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen nach 141 Abs. 3 BauGB in der zurzeit gültigen Fassung beschlossen. Der Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ist nicht gleichbedeutend mit der förmlichen Festsetzung des Sanierungsgebietes. Diese bedarf einer besonderen Sanierungssatzung. 1.3 Sanierungskonzept / Rahmenplan Das Sanierungskonzept beinhaltet die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung. Darüber hinaus die städtebaulichen Planungen, welche notwendig sind die dargestellten Missstände zu beheben ( 140 BauGB). Soweit erforderlich, wird ein Städtebaulicher Rahmenplan erstellt. Zuständig für die Erstellung ist die Gemeinde bzw. ein von ihr beauftragter Planer oder Ingenieur.

7 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Festlegung des Sanierungsgebietes Aus der vorbereitenden Untersuchung und dem Sanierungskonzept wird das Sanierungsgebiet abgeleitet, in welchem schließlich die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Die Gemeinde bzw. ein von ihr beauftragter Planer oder Ingenieur schlagen die Abgrenzung des Gebietes vor. Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes wird vom Gemeinderat als Satzung beschlossen (Sanierungssatzung 142 BauGB) und ortsüblich bekannt gemacht. Innerhalb des Sanierungsgebietes bedürfen einer Genehmigung durch die Gemeinde ( 144, 145 BauGB): Rechtsgeschäfte, welche ein Grundstück betreffen (Veräußerung, Teilung, etc.). Vorhaben, welche die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen zum Inhalt haben. 1.5 Durchführung von Sanierungsmaßnahmen Mit der Durchführung konkreter Maßnahmen wird die eigentliche Sanierungsarbeit geleistet, welche nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich ist. Auf dieser untersten, objektbezogenen Ebene werden die festgestellten Missstände eingeschränkt, verbessert oder behoben. Diese Phase dauert erfahrungsgemäß etwa Jahre. Von der Gemeinde sind in diesem Rahmen die Maßnahmen durchzuführen, welche den öffentlichen Raum betreffen, also Straßen, Plätze, Grünanlagen, etc. Die Maßnahmen an Gebäuden und privaten Grundstücken sind den Eigentümern überlassen, soweit die Durchführung gewährleistet ist. Sie bedürfen jedoch generell der schriftlichen Genehmigung durch die Gemeinde. 1.6 Aufhebung der Sanierungssatzung Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wird die Sanierungssatzung durch Gemeinde- bzw. Stadtratsbeschluss aufgehoben.

8 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 7 2 AUSGANGSLAGE - ABRISS ÜBER DIE BISHERIGE STADTSANIERUNG IN BAD SOBERNHEIM Seit 1976/1989 ist die Stadt Bad Sobernheim in der Stadtsanierung tätig: Das 1976 ausgewiesene Sanierungsgebiet war auf das Teilgebiet Marumstraße/ Kreuzstraße/ Neugasse/ Marumpark im Südwesten der historischen Innenstadt begrenzt und umfasste ca. 3 ha. Die Innenstadt und insbesondere das seinerzeit festgelegte Sanierungsgebiet waren gekennzeichnet durch eine überalterte Bausubstanz und kleinteilige Grundstücke. Darüber hinaus bestand im Sanierungsgebiet und auch in der restlichen Innenstadt eine ausgeprägte Mischnutzung: Wohnungen, Einzelhandel, Dienstleistungsbetriebe sowie kirchliche und soziale Einrichtungen bildeten eine vielfältige Nutzungsverflechtung mit allen daraus entstehenden Vor- und Nachteilen. Das Hauptziel der städtebaulichen Erneuerung in Bad Sobernheim lag somit in der Verbesserung des Wohnumfeldes und der Wohnumfeldverhältnisse durch Neubau und Modernisierung von Wohnungen bei gleichzeitiger Erhaltung der ansässigen Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Im Jahre 1989 wurde das Sanierungsgebiet nach Osten und Norden großzügig erweitert. Sanierungsschwerpunkte waren 2 : Umwidmung der Großstraße zur Fußgängerzone mit wenigen privaten Gebäudemodernisierungen Nach der Verkehrsentlastung der Innenstadt durch Verlagerung eines wesentlichen Teils des Durchgangsverkehrs der Großstraße, eröffnete sich für die Stadt Bad Sobernheim die Möglichkeit, ihre Haupteinkaufsstraße, die Großstraße, verkehrsberuhigt zur Fußgängerzone rückzubauen, um den innerstädtischen Einzelhandel wichtige Entwicklungsperspektiven zu eröffnen. Dem Einzelhandel wird eine entscheidende Rolle für die Entwicklung der Bad Sobernheimer Innenstadt, die über die lokale Bedeutung hinaus Versorgungsaufgaben als kooperierendes Mittelzentrum (zusammen mit Meisenheim) in der Region wahrnimmt, beigemessen. Bilder: Fußgängerzone Großstraße 2 Quelle: Vorbereitende Untersuchungen zur Sanierung gem. 141 BauGB Teil A, Stadt Bad Sobernheim 2007

9 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 8 Umgestaltung und Aufwertung des Markplatzes mit den angrenzenden Straßenräumen Saarstraße/ Saarplatz und Neugasse Bilder: Gestaltung Marktplatz Einige private Modernisierungen im Sanierungsgebiet (teils durch Abriss und Neuordnung der dicht bebauten Innenstadtviertel/ Alter Weg) Die Neuordnung des Melsbachgeländes (ehemalige Melsbach GmbH - Druck und Verpackungen ) im Stadtzentrum von Bad Sobernheim war eine für die Stadtentwicklung wichtige Maßnahme, die im Rahmen der Städtebaulichen Erneuerung über das Programm Stadtumbau 3 vom Land Rheinland-Pfalz gefördert wurde. Die Gewerbebrache Melsbach wurde zusammen mit einem Investor neu geordnet und erschlossen. Ab 2009 erfolgte der Rückbau von insgesamt 11 teilweise über 100 Jahre alten Produktions-, Verwaltungs- und Wohngebäuden und auf dem Standort entstand ein neues Einkaufszentrum mit etwa 150 PKW-Stellplätzen. Durch die vorgesehene neue Nutzung des Geländes konnte das Stadtbild und die Funktionalität der Innenstadt aufgewertet und die innerstädtische Versorgungsstruktur wesentlich verbessert werden. Allerdings wurde die geplante Passage als Eingang zum Stadtkern bisher nicht umgesetzt, weshalb die städtebaulich-funktionale Verknüpfung mit der Altstadt bisher fehlt. 3 Das Programm unterstützt gezielt die Erneuerung von Innenstädten und Problemgebieten und die Entwicklung ganzheitlicher Projekte mit starken lokalen und regionalen Impulsen (hohe Investitions- und Arbeitsplatzeffekte) in Städten und Gemeinden mit zentralörtlicher Funktion.

10 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 9 Bild: Planung Melsbachgelände Neuordnung des Wohn- und Geschäftsbereiches Felke Center an der Marum- und Kreuzstraße (Kaisersaal). Die Förderung dieser Maßnahmen fand über das Strukturprogramm 4 statt. Bild: Wohn- und Geschäftshaus Felke-Center 4 Das Strukturprogramm ist ein Förderinstrument des Landes im Stadterneuerungskonzept, über das städtebaulich, strukturpolitisch oder konversionsbedingt bedeutsame Einzelvorhaben im Sinne von Schlüssel- oder Leuchtturmprojekten oder deren Vorbereitung oder Absicherung gefördert werden können. Die Erneuerung von Innenstädten und Problemgebieten und die Entwicklung ganzheitlicher Projekte mit starken lokalen und regionalen Impulsen werden wegen der hohen Investitions- und Arbeitsplatzeffekte mit den Mitteln gezielt unterstützt.

11 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 10 In den Sanierungsgebieten (vorwiegend südliche Innenstadt), wurden seit 1976 eine Anzahl von Maßnahmen durchgeführt, wie die Verkehrsführung wurde verbessert, die Innenstadt vom Verkehr entlastet die Errichtung neuer Wohnungen und die Modernisierung des Wohnungsbestandes die Bereitstellung von Flächen für kirchliche Einrichtungen und von Räumen für öffentliche Nutzungen die Umfeldgestaltung und -verbesserung durch Verkehrsberuhigung und Ausbau der Grünflächen und das Anlegen einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen. Auch haben viele Eigentümer an ihren Objekten öffentlich geförderte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Das förmliche Sanierungsverfahren wurde 2009 nach über 30 Jahren am durch Beschluss förmlich aufgehoben. Die Stadt Bad Sobernheim hat in den letzten Jahrzehnten durch eine erfolgreiche Stadtsanierungstätigkeit eine deutliche, aber nicht flächendeckende, Aufwertung erfahren. Die Stadtsanierung hat die Stadt Bad Sobernheim geprägt und verändert. So haben die durchgeführten Maßnahmen zu einer sichtbaren und spürbaren Verbesserung der Situation im Stadtkern beigetragen. Wesentliche Sanierungsziele von 1976/ 1989; wie beispielsweise Obertor, Bahnhofsumfeld, Hintergasse/ Gymnasialstraße (Synagoge) und umfassende Gebäudemodernisierungen von Privatgebäuden konnten jedoch noch nicht umgesetzt werden. Es zeigt sich sehr deutlich, dass sich die Entwicklung der Innenstadt als sehr komplexe Aufgabe darstellt, in der neben den städtischen Einfluss- und Gestaltungsmöglichkeiten im öffentlichen Raum vor allem auch Initiativen privater Akteure unabdingbar sind. Diese beziehen sich nicht nur auf ihr Engagement im Bereich des Einzelhandels, Dienstleistung, Gewerbe und Gastronomie sondern vor allem auch auf die Funktion des Wohnens in der Innenstadt. Stadtsanierung ist eine Langzeitaufgabe. Gerade in der Innenstadt bestehen Problem- und Handlungsfelder, die aktuell durch zunehmende Funktionsverluste verstärkt werden. Deshalb beschloss die Stadt Bad Sobernheim im Jahr 2007 die Erstellung eines Innenstadtentwicklungskonzeptes Innenstadtentwicklung Hierfür wurden für den gesamten historischen Innenstadtbereich Vorbereitende Untersuchungen gem. 141 BauGB durchgeführt. Das Untersuchungsgebiet umfasste ca. 30 ha. Aufbauend auf eine Bürgerwerkstatt wurde dann 2008 ein Innenstadtentwicklungskonzept erstellt, das elf Handlungsschwerpunkte bis zum Zieljahr 2020 beschreibt. Mit diesen Unterlagen wurde Ende des Jahres 2012 beim Land der Antrag auf Aufnahme in das Bund Länder Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren 5 gestellt. Das Ministerium des In- 5 Das Förderungsprogramm zielt ab auf die Unterstützung von städtebaulichen Maßnahmen in solchen Bereichen, die von Funktionsverlusten bedroht sind, aber als Standorte für Wirtschaft und Kultur sowie als Orte zum Wohnen, Arbeiten und Leben erhalten und entwickelt werden sollen. Das Programm dient gezielt der Sicherung und Stärkung der Innenstädte.

12 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 11 nern, für Sport und Infrastruktur hat mit Schreiben vom über den Antrag positiv entschieden und die Stadt Bad Sobernheim in das Programm aufgenommen. Damit kann die Stadt an die frühere Stadtsanierung anknüpfen und die Innenstadtentwicklung fortsetzen, um sich neuen Herausforderungen stellen zu können, die Attraktivität der Innenstadt zu verbessern und ihre Position im Wettbewerb zu stärken. Eine wichtige Komponente der Entwicklung sollen in Ergänzung zu öffentlichen Maßnahmen auch private Investitions- und Modernisierungsmaßnahmen bilden, weil gerade solche Maßnahmen das Stadtbild positiv prägen und zudem zu hohen Investitionseffekten führen

13 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Planungsrechtliche Rahmenbedingungen im Untersuchungsgebiet Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Bad Sobernheim wird das Untersuchungsgebiet als überwiegend als gemischte Baufläche, lediglich ein kleineres Gebiet zwischen Mittelgasse / Mauergasse und Ringstraße ist als Wohnbaufläche dargestellt. Die im Gebiet befindlichen Flächen für den Gemeinbedarf werden mit den entsprechenden Nutzungen dargestellt. Abb.: Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Bad Sobernheim, 2.Änderung (Ausschnitt: Stadtgebiet Bad Sobernheim mit ungefährer Abgrenzung des Untersuchungsgebietes) Quelle: homepage der Verbandsgemeinde Bad Sobernheim, März 2014

14 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Bebauungsplanung Im Untersuchungsgebiet bestehen aktuell sechs rechtskräftige Bebauungspläne, deren Lage in der nachfolgenden Übersicht dargestellt ist: Abb.: Übersicht über die rechtskräftigen Bebauungspläne im Untersuchungsgebiet 6 Im Einzelnen handelt es sich dabei um 7 : Nr. 59: Großstraße, Kreuzstraße, Neugasse (rechtskräftig seit 1983) Abb.: Satzungsgebiet des Bebauungsplans Großstraße, Kreuzstraße, Neugasse 6 Quelle: Stadt Birkenfeld 7 Alle nachfolgenden Ausschnitte aus den Bebauungsplänen: Quelle: Stadt Birkenfeld

15 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 14 Nr. 74: Mauergasse (rechtskräftig seit 1988) und Nr.85: Marktplatz (rechtskräftig seit 1992) Abb.: Satzungsgebiete der Bebauungspläne Mauergasse (links) und Marktplatz (rechts) Nr. 91: Gymnasialstraße (rechtskräftig seit 1998) und Nr. 96: Zwischen Kreuzstraße, Bahnhofstraße und Neugasse - 1.Änderung (rechtskräftig seit 1996) Abb.: Satzungsgebiete der Bebauungspläne Gymnasialstraße (links) und Zwischen Kreuzstraße, Bahnhofstraße und Neugasse (Felke-Center)- (rechts)

16 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 15 Nr. 101: Bahnhofsvorplatz, Bahnstrasse, Bahnhofstrasse (rechtskräftig seit 1999) Abb.: Satzungsgebiet des Bebauungsplans : Bahnhofsvorplatz, Bahnstrasse, Bahnhofstrasse

17 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 16 II. VORBEREITENDE UNTERSUCHUNGEN IM RAHMEN DES FÖRDERPROGRAMMS AKTIVE STADT- UND ORTSTEILZENTREN Abgrenzung des aktuellen Untersuchungsgebietes Der Stadtrat hat im Herbst 2013 für das Gebiet der Innenstadt in dem durch die Ringstraße, Poststraße und Bahnhofstraße umschlossenen inneren Bereich (s. Lageplan) die Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen nach 141 BauGB beschlossen. Die aktuellen Vorbereitenden Untersuchungen dienen vor allem der Beschaffung der notwendigen Beurteilungsunterlagen bezüglich der derzeit anzutreffenden Verhältnisse und Missstände, der Notwendigkeit, den allgemeinen Zielen und der Durchführung der Sanierung. Das Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen ist Grundlage für die spätere Entscheidung des Stadtrates über die endgültige Festlegung des Sanierungsgebietes im Förderprogramm "Aktives Stadtzentrum". Die Vorbereitenden Untersuchungen liefern Erkenntnisse zu den wesentlichen Fragestellungen hinsichtlich den sozialen, wirtschaftlichen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnissen und Zusammenhängen. Auf der Basis der Vorbereitenden Untersuchungen, die eine intensive Einbeziehung der Öffentlichkeit im Untersuchungsgebiet und darüber hinaus beinhaltet, wurden Zielvorstellungen zu den verschiedenen städtebaulichen Themenfeldern zur Entwicklung des Stadtzentrums von Bad Sobernheim erarbeitet. Das darauf aufbauende städtebauliche Entwicklungskonzept zeigt Umsetzungsmöglichkeiten und konkrete Einzelmaßnahmen zur Entwicklung eines Aktiven Zentrums für Bad Sobernheim auf. Abb.: Abgrenzung des Untersuchungsgebiets im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen (2013/14)

18 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 17 Methodik - Grundlagen Die Vorbereitenden Untersuchungen basieren im Wesentlichen auf folgenden Grundlagen und Erhebungen: Innenstadtentwicklungskonzept Innenstadtentwicklung 2020 Bad Sobernheim, Stadt Bad Sobernheim, 8 Einzelhandelskonzept 9 Straßenzustandsbewertung 10 Planerische Bestandsaufnahme und analysen 11 Bürgerbefragung mittels Fragebogen 12 Öffentlichkeitsarbeit / Arbeitsgruppen 13 Ein wesentlicher Ansatz der Vorbereitenden Untersuchungen und des darauf aufbauenden Entwicklungskonzeptes für den Stadtkern von Bad Sobernheim bestand in der intensiven Beteiligung aller Akteure und der Öffentlichkeit. Dazu wurden bereits im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen Bewohner, Eigentümer und Gewerbetreibende /Einzelhändler intensiv in den Planungsprozess einbezogen damit Einschätzungen, Anregungen und Wünsche frühzeitig einfließen konnten. Der Rat der Stadt Bad Sobernheim hält dies für wesentlich, um nicht nur eine breite Akzeptanz für die durchzuführenden Maßnahmen zu erreichen sondern auch um das Verständnis in der Bevölkerung für städtebaulich funktionale und wirtschaftliche Zusammenhänge zu erleichtern. Neben einer umfangreichen Befragung 14 der Bevölkerung im Untersuchungsgebiet und einer Informations- und Auftaktveranstaltung fanden mehrere moderierte Bürgerwerkstätten zu verschiedenen Einzelthemen der Zentrumsentwicklung statt. 8 Innenstadtentwicklung 2020 Bad Sobernheim, Planungsbüro Bachtler Böhme und Partner, Einzelhandelskonzept, GMA, Straßenzustandsbewertung, Giloy & Löser, Bad Kreuznach Planungsbüro WSW & Partner, Kaiserslautern Planungsbüro WSW & Partner, Kaiserslautern Planungsbüro WSW & Partner, Kaiserslautern Fragebogen im Anhang

19 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 18 1 BESCHREIBUNG DER STÄDTEBAULICHEN SITUATION 1.1 Städtebauliche Strukturdaten Bauzustand / Sanierungsbedarf Hinsichtlich des Gebäudezustands / Sanierungsbedarfes weist das Untersuchungsgebiet eine heterogene Struktur auf. Für die dauerhafte Erhaltung angemessener Wohn-, Arbeits- und Wirtschaftsverhältnisse ist es unabdingbar, dass die Bausubstanz auch langfristig zeitgemäßen Anforderungen genügt, bzw. mit angemessenem wirtschaftlichem Aufwand entsprechende Voraussetzungen geschaffen werden können. Insgesamt gesehen weist das Plangebiet eine Bau- und Nutzungsstruktur auf, die eine funktionsfähige Mischung von Wohnen und Arbeiten ermöglicht. Unverträgliche Gemengelagen sind nicht vorhanden bzw. im Rahmen vorausgegangener Sanierungsmaßnahmen (vgl. Kap. 3) behoben worden. Der Zustand der Gebäude wurde im Zeitraum September/Oktober 2013 nach äußerer Inaugenscheinnahme ermittelt. Bauzustand / Sanierungsbedarf 14% 20% Kein Sanierungsbedarf, Neubau 22% Geringer Sanierungsbedarf 44% Mittlerer Sanierungsbedarf Hoher Sanierungsbedarf Abb.: Anteile der sanierungsbedürftigen Gebäude im Untersuchungsgebiet Das Untersuchungsgebiet umfasst ca. 508 Gebäude / Anwesen. Davon weisen etwa 80 % (ca. 405 Gebäude) Sanierungsbedarf in unterschiedlicher Höhe auf 15. Der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ermittelte Sanierungsbedarf an privater Bausubstanz beläuft sich auf: 1. ca. 225 Gebäude (ca. 44 % des Bestandes) mit geringem Sanierungsbedarf: Fassadenanstrich, -verputz, Einbau einzelner neuer Fenster, 15 Vgl. Plan: Gebäudezustand

20 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite ca. 110 Gebäude (ca. 22 % des Bestandes) mit mittlerem Sanierungsbedarf: Mängel nicht nur oberflächlich, sondern substanziell, z.b.: Fassadenschäden, Risse, Dach eindeckung, Fensteraustausch, 3. ca. 70 Gebäude (ca. 14% des Bestandes) mit hohem bis sehr hohem Sanierungsbedarf: Erhaltung der Substanz notwendig, gebündelt auftretende Sanierungskriterien, erhebliche Fassadenschäden, Dachstuhl / eindeckung schadhaft, Durchfeuchtungen, teilweise leerstehend Die Gebäude mit mittlerem bis hohen Sanierungsbedarf verteilen sich im gesamten Untersuchungsgebiet. Hier treten besonders Quartiere im oberen Teil der Großstraße / Saarstraße, im oberen Teil der Großstraße / Gymnasialstraße / Kleine Kirchstraße, im unteren Teil der Großstraße / Einmündung Pfaffenstraße und in Teilbereichen zwischen westlicher Gymnasialstraße / westlicher Mittelgasse und Obergasse hervor. Auch einzelne Bereiche in der Hintergasse, im nördlichen Teil der Marumstraße, in der nördlichen Bahnhofstraße, Priorhofstraße und im Alten Weg weisen hohe Anteile mit erheblichem Sanierungsbedarf auf. Abb.: Bereiche mit mittlerem bis hohen Sanierungsbedarf (Plan Gebäudezustand im Anhang)

21 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 20 Bild: Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf in der Großstraße, Bahnhofstraße, Alter Weg Bild: Gebäude mit mittlerem Sanierungsbedarf im Bereich Mauergasse und Alter Weg Die Verteilung sanierungsbedürftiger Bausubstanz und der Umfang des Sanierungsbedarfes nach äußerem Augenschein sind im Übersichtsplan Gebäudezustand dokumentiert. Da eine Begutachtung des Gebäudeinneren, insbesondere hinsichtlich einer zeitgemäßen Gebäudeausstattung, Grundrissorganisation und/oder technischer Infrastruktur nicht vorgenommen werden konnte, ist hier zusätzlich mit einem Modernisierungsbedarf zu rechnen. Angaben von Hauseigentümern / Mietern, die im Rahmen der Bürgerbefragung 16 gemacht wurden, bestätigen diese Annahme. 16 Befragung von Eigentümern / Mietern im Untersuchungsgebiet zu bereits durchgeführten und beabsichtigten privaten Sanierungsmaßnahmen. Durchgeführt durch: Stadt Bad Sobernheim und WSW & Partner, Kaiserslautern (Herbst 2013)

22 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 21 Welche Maßnahmen halten Sie für notwendig, vorstellbar oder wünschenswert? Dach Fassade renovieren neue Fenster einbauen Wärmedämmende Maßnahmen Wohnungsgrundriss verändern Fußboden erneuern Heizung einbauen/erneuern Sanitäranlagen einbauen/erneuern Reparatur/ Einbau Gas-, Wasser-, Dachumbau, Anbau, Aufstockung Barrierefreiheit Sonstige Abb.: Ergebnis der Bürgerbefragung - Schwerpunkte privater Sanierungsmaßnahmen nach Gewerken Die Fragebogenaktion im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen ergab 74 % Eigentümer und 22 % Mieter im Untersuchungsgebiet. 4% 74% 22% Mieter Eigentümer nicht angegeben Abb.: Anteile der Eigentümer und Mieter im Untersuchungsgebiet

23 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Bauliche Dichte Historisch bedingt weist das Untersuchungsgebiet im mittleren Bereich - als ältesten Teil der Innenstadt - eine sehr kleine private Parzellenstruktur sowie eine der Innenstadtlage entsprechende bauliche Verdichtung auf. Der Überbauungsgrad der Grundstücke (Grundflächenzahl GRZ) 17 bewegt sich überwiegend im Bereich von 0,5 bis 0,7. Einige Teilbereiche (Einzelquartiere) weisen sogar Überbauungsgrade von mehr als 0,7 bis 0,9 auf. Diese Grundstücke sind nahezu vollständig mit Wohngebäuden bzw. Nebengebäuden (Schuppen, Garagen, Scheunen) überbaut und weisen demzufolge die höchsten baulichen Dichten auf. Folglich sind auch kaum größere zusammenhängende Grün- bzw. Freiflächen vorhanden. Insgesamt liegen die höchsten baulichen Dichten im Bereich der oberen und unteren Großstraße (GRZ 0,8 bis 0,9). Die Quartiere mit der höchsten GRZ von 0,9 liegen zwischen dem westlichen Teil der Großstraße und der Hintergasse, im unteren Bereich der Großstraße / Einmündung Pfaffenstraße, aber auch im Teilbereich Neugasse / Marktplatz, in der südlichen Priorhofstraße sowie im westlichen Teilbereich der Gymnasialstraße. Großstraße Abb.: Bereiche höchster baulicher Dichte im Untersuchungsgebiet (Plan Bauliche Dichte im Anhang) Die Bereiche im Süden und im Norden des Untersuchungsgebietes sind weniger dicht bebaut. Hier bewegt sich die Grundflächenzahl von 0,3 bis 0,5. In der Regel kann hier auch über eine befriedigende bis gute Ausstattung mit privaten Grünflächen in den rückwärtigen Grundstücksbereichen gesprochen werden. Hier finden sich auch größere innerstädtische Grünflächen. 17 Die Grundflächenzahl GRZ bezeichnet das Verhältnis von überbauter Fläche des Grundstücks zur Gesamtgrundstücksfläche

24 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 23 Im Süden des Untersuchungsgebietes befindet sich die größte öffentliche Grünfläche, der ca m² große Marumpark, weitere kleinere öffentliche Grünflächen im Norden an der Kreuzung Ringstraße/ Wilhelmstraße (ca m²) und im Süden an der Kreuzung Poststraße / Felkestraße (ca. 480 m²). Weitere größere (private) Grünanlagen befinden sich um die Kirchen. Insgesamt dienen die im Umfeld des Stadtzentrums liegenden Anlagen der Naherholung. Sie sind durch alten Baumbestand geprägt, weisen jedoch, ebenso wie der Platzbereich hinter dem Rathaus und das Umfeld der Matthiaskirche, eine eher geringe Gestaltqualität auf. Bild: Marumpark im Süden des Untersuchungsgebietes Im gesamten Untersuchungsgebiet ist eine Durchgrünung in Form von gestaltprägendem Baumbestand vorhanden, außer in Teilbereichen des mittleren Bereichs. Aufgrund der hier vorliegenden hohen baulichen Dichten konzentriert sich der Baumbestand meist auf vereinzelte rückwärtige Grundstücksbereiche sowie auf neu gestaltete Straßen und Plätze. Daher stellen die Freibereiche im Stadtzentrum, wie Grünflächen und Plätze, ein städtebaulich und funktional bedeutendes Aufwertungspotential zur Belebung und für die Aufenthaltsqualität der Innenstadt dar. Nicht zuletzt bieten die innerstädtischen Freibereiche auch Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten im Freien für Kinder und Jugendliche unterschiedlicher Altersgruppen sowie für Senioren (vgl. Übersicht zur Verteilung der Altersgruppen im Untersuchungsgebiet). Im Kernbereich des Zentrums hat der neu gestaltete Bad Sobernheimer Marktplatz, z. B. in Verbindung mit kleinteiliger Gastronomie, zahlreichen kleineren Ladengeschäften und wie z. B. dem Markt sowie regelmäßig stattfindenden Veranstaltungen eine bedeutende Funktion inne. Auf dem ebenfalls neu gestalteten Saarplatz wurde ein offener Bücherschrank eingerichtet. Bild: Bad Sobernheimer Marktplatz

25 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Stadtbild Das Stadtbild, das durch das Erscheinungsbild und das Zusammenwirken der Gebäude im Untersuchungsgebiet geprägt wird, stellt sich heterogen dar. Der Untersuchungsbereich umfasst den geschlossenen historischen Stadtkern der Stadt Sobernheim. Als historischer Kernbereiche sind insbesondere die Bereiche um den Marktplatz sowie entlang der oberen Großstraße deutlich erkennbar Dies zeigt sich in der Bausubstanz, wie auch in der Parzellenstruktur. Hier befinden sich die bedeutenden städtebaulich-historischen Bauwerke und Platzbereiche, die das Stadtbild entscheidend positiv prägen Die sich daran anschließenden Bereiche Gymnasialstraße / Herrenstraße, Poststraße und Bahnhofstraße weisen ebenfalls ältere, ursprünglich charakteristische Gebäude auf Abb.: Schwerpunktbereiche mit positiv stadtbildprägender Bausubstanz

26 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 25 Wichtige stadtbildprägende Schwerpunktbereiche des Untersuchungsgebietes sind: 1 Bereich Historischer Marktplatz Bilder: Rathaus und..alte Apotheke Bilder: Kur-Apotheke und..historisches Fachwerkhaus Historische Gebäude, wie beispielsweise das Rathaus, die Apotheken, Fachwerkbauten und weitere stadtbildprägende Gebäude bilden eine positive städtebauliche Kulisse am Marktplatz. Im unmittelbarem Umfeld befindet sich die Matthiaskirche sowie weiterer wertvoller Gebäudebestand. Teilweise liegt in diesem Bereich eine unbefriedigende Gestaltqualität vor (Platz hinter dem Rathaus, Umfeld der Matthiaskirche etc.).

27 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 26 2 Bereich der oberen Großstraße (Denkmalzone) Bilder: Haus Zum kleinen Erker und Russischer Hof Der als Denkmalzone ausgewiesene obere Teil der Großstraße (Fußgängerzone) weist eine Vielzahl an Baudenkmälern und stadtbildprägenden Gebäuden aus unterschiedlichen Epochen auf. Weiterhin befindet sich im Umfeld der historische Kaisersaal (Bürgerhaus), die Ev. Philippskirche (Kreuzstraße) und das stadtbildprägende Gelände der alten Firma Marum (Marumstraße). Bilder: Ev. Philippskirche und der Kaisersaal sowie das Marum-Gelände Im oberen Bereich der Großstraße prägen sowohl Leerstände von Läden und Wohngebäuden als auch der schlechte bauliche Zustand der überwiegend privaten Gebäude das Stadtbild nachhaltig. Insbesondere das bereits seit geraumer Zeit brachliegende Marumgelände weist einen hohen Sanierungsbedarf auf. Zur nachhaltigen Aufwertung des Bereiches wird eine umfassende Erneuerung des Bereiches notwendig. Neben der Modernisierung / Sanierung von Gebäuden sollten Wohnraum- und Wohnumfeldverbesserungen sowie Straßenraum-Umgestaltungen durchgeführt werden.

28 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 27 3 Bereich Gymnasialstraße / Herrenstraße Bild: Historische Gebäude mit Sitz des Amtsgerichts und Hohe Burg (hist. Gasthaus) Bilder:Malteserkapelle (Haus der Begegnung), Ehemal. Synagoge (Kulturhaus), Matthäuskirche Im Bereich Gymnasialstraße/Herrenstraße befinden sich zahlreiche historische, stadtbildprägende Gebäude, wie das Amtsgericht, die Malteserkapelle (Haus der Begegnung) und die ehem. Synagoge (Kulturhaus). Im Umfeld liegt die Matthäuskirche mit dem denkmalgeschützten Pfarrhaus und der Hohen Burg (denkmalgeschütztes Gasthaus). Derzeit wird der Bereich geprägt durch das brachliegende größere REWE-Einzelhandelsgeschäft, leerstehenden Gebäuden mit teilweise Substanzmängeln und ungestalteten Straßenräumen, teilweise mit Straßenschäden. Neben der Behebung baulicher Mängel an den privaten Gebäuden werden Maßnahmen zur Platz- und Straßenraumgestaltung und Wohnumfeldverbesserung notwendig.

29 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 28 4 Bereich Disibodenberger Kapelle Bild: Ehem. Disibodenberger Kapelle Bilder: Stadtbildprägende Villen und Häuser Der entlang der überörtlichen Verkehrsstraße (Poststraße) gelegene Bereich weist neben der ehemaligen Disibodenberger Kapelle meist freistehende historische (Wohn-)Gebäude auf. Nachdem das benachbarte Melsbachgelände neu strukturiert und gestaltet wurde befindet sich der Bereich der Disibodenberger Kapelle heute in unmittelbarer Nachbarschaft eines Fachmarktzentrums mit einem Großparkplatz.

30 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 29 5 Bereich Bahnhof Bilder: Denkmalgeschütztes Bahnhofsgebäude und spätklassizistisches Gebäude (Sitz der Touristinformation) Bilder: Spätgründerzeitliche Villen Der an der überörtlichen Verkehrsstraße (L 232 Poststraße, Bahnhofstraße) gelegene Bahnhofsbereich ist geprägt durch denkmalgeschützte Gebäude und freistehende stadtbildprägende Villen in gutem baulichen Zustand. Der Bahnhofsvorplatz stellt sich großflächig, unstrukturiert und kaum begrünt dar und bedarf einer Neugestaltung.

31 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 30 Der stadträumliche Eindruck wird in erster Linie durch die Begrenzung der Teilräume mit Hochbauten erzeugt. Im mittleren Teil des Untersuchungsgebietes zeigt die Bebauung geschlossene Raumkanten die den öffentlichen Straßenraum eindeutig begrenzen. In den anschließenden Randbereichen finden sich teilweise geschlossene Raumkanten, zum Teil aufgelockerte Bebauung mit freistehenden Gebäuden. Bild: Geschlossene Raumkanten begrenzen den Straßenraum in der Großstraße Die Innenstadt von Bad Sobernheim weist eine große Anzahl von Gebäuden mit Gestaltmängeln auf, beispielsweise aufgrund einer ortsuntypischen Materialwahl bei Fassaden, Fenstern oder Dächern oder unmaßstäblicher bzw. unsachgemäßer Um- und Anbauten. Erhebliche gestalterische Brüche im Erscheinungsbild meist auch älterer Gebäude werden durch nachträglich veränderte Erdgeschoßzonen insbesondere durch den Ein- und Umbau großflächiger Schaufenstern und Verkaufsflächen mit entsprechenden Werbeanlagen hervorgerufen. Sehr häufig stehen die Ladenflächen mit Ihren Schaufensteröffnungen im Untergeschoß in keinem gestalterischen Zusammenhang mit den darüber liegenden Geschossen, die häufig noch in einer positiv stadtbildprägenden Gliederung und baulichen Gestaltung hinsichtlich Materialien und Proportionen erhalten sind. Vor allem die Gebäude entlang der unteren und oberen Großstraße sowie die großen Einkaufscenter sind durch unangepasste und die Fassade störende Schaufenster sowie oftmals durch ein Übermaß an Bewerbung gekennzeichnet. Bild: Gestalterisch nachteilige Fassadengestaltung im Bereich der Schaufensterflächen in der Großstraße

32 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 31 Bild: Übermaß an Werbeanlagen in der Großstraße Negativ geprägt wird das Stadtbild auch durch den schlechten baulichen Zustand vielzähliger privater (teilweise stadtbildpägender) Anwesen sowie innerstädtischer Straßen, Plätze und Freiflächen mit Gestaltungsmängeln. Viele Teilbereiche im Untersuchungsgebiet, wie beispielsweise der untere Teil der Großstraße und die Gymnasialstraße, bedürfen neben der Sanierung / Modernisierung der Verbesserung der Straßenraumgestaltung. Bild: Notwendige Verbesserung der Straßenraumgestaltung in der Gymnasialstraße Der Stadteingangsbereich Obertor im westlichen Teil des Untersuchungsgebietes steht als ungestalteter Bereich ohne erkennbare Funktion und Übergängen zu den benachbarten Bereichen. Durch seine Lage und den Bestand an Freiflächen verfügt das Gebiet über ein großes Freiraumpotential und bedarf einer Umgestaltung.

33 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Denkmalschutz Denkmalgeschützte Bausubstanz findet sich verteilt auf das gesamte Untersuchungsgebiet sowohl als Einzeldenkmale als auch in Form einer Denkmalzone 18. Als Denkmalzone ausgewiesen ist der Bereich Großstraße mit den Häusern 2 52, und 1 57, Marumstraße 26 sowie Marktplatz 2 (zwei bis dreigeschossige Wohn- und Geschäftshäuser, tlw. Fachwerk, vor allem aus dem 16. bis 19. Jh.). Bild: Denkmalzone Großstraße Einzeldenkmale sind im Untersuchungsgebiet folgende kartiert: Straße Bahnhofstraße Großstraße Bezeichnung Denkmal Bahnstraße 1: Bahnhof; Sandsteinquaderbauten mit ein- bis zweigeschossigem Empfangsgebäude, Schieferwalmdächer, zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts Bahnhofstraße 4: Wohn- und Geschäftshaus; spätklassizistischer Putzbau, Freitreppe mit Säulenaltan, Mitte des 19. Jahrhunderts, giebelbekrönter Anbau um 1910 Bahnhofstraße 21: ehemaliges Sparkassengebäude; späthistoristischer Hausteinbau, bezeichnet 1900 Großstraße 6: spätklassizistisches Wohnhaus, teilweise Fachwerk, Mitte des 19. Jahrhunderts Großstraße 7: Wohn- und Geschäftshaus; barocker Fachwerkbau, teilweise massiv, im Kern 18. Jahrhundert Großstraße 10: Fachwerkhaus, teilweise massiv, wohl erste Hälfte des 19. Jahrhunderts Großstraße 19: Wohn- und Geschäftshaus; Fachwerkbau, teilweise massiv, im Kern eventuell 16./17. Jahrhundert Großstraße 35: Wohn- und Geschäftshaus; spätbarocker Fachwerkbau, teilweise massiv, bezeichnet 1754 Großstraße 37: Hofanlage; Fachwerkhaus, teilweise massiv, im Kern barock, bezeichnet 1700, im frühen 19. Jahrhundert überformt, Nebengebäude 18. Jahrhundert Großstraße 40: Wohn- und Geschäftshaus, im Kern 16./17. Jahrhundert, Treppenturm, Torbogen bezeichnet 1720, Fassade um 1820/30 klassizistisch überformt 18 Vgl. Plan. Denkmalschutz ; Quelle: Verzeichnis der Kulturdenkmäler (Generaldirektion kulturelles Erbe Rheinland-Pfalz)

34 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 33 Straße Bezeichnung Denkmal (in) Großstraße 53: ehemaliges Mikwe, nach 1850 Großstraße 55/57: sogenannter Russischer Hof; dreigeschossiger ehemaliger Adelshof, teilweise Fachwerk, Treppenturm, bezeichnet 1597 Großstraße 67: ehemaliges Gasthaus Deutsches Haus; langgestreckter barocker Fachwerkbau, teilweise massiv, frühes 18. Jahrhundert Großstraße 88: ehemaliges Wohnhaus; spätbarocker Mansardwalmdachbau, Mitte des 18. Jahrhunderts Gymnasialstraße Gymnasialstraße 9: ehemalige Synagoge; spätklassizistischer Walmdachbau, Sandsteinquader, bezeichnet 1859 Gymnasialstraße 11: ehemalige Realschule; zweiflügeliger neubarocker Mansardwalmdachbau, 1911/12 Gymnasialstraße 13: ehemalige Deutschordenskomturei; spätbarocker Walmdachbau, bezeichnet 1750 Herrenstraße Herrenstraße 16: katholisches Pfarrhaus; barocker Putzbau, bezeichnet 1748 Igelsbachstraße Kapellenstraße Herrenstraße 18: Katholische Pfarrkirche St. Matthäus; neuspätgotische Hallenkirche, 1898/1900 Herrenstraße 20: ehemaliger Kratzscher Hof; sechseckiger Treppenturm, 16. Jahrhundert (an) Herrenstraße 24: Renaissance-Treppenturm, um 1600 Igelsbachstraße 7: Evangelische Pfarrkirche; spätgotische Hallenkirche, Westturm um 1500, Langhaus , Chor um 1400, gegen 1500 umgebaut, romanischer Turm Igelsbachstraße 8: Ehemhof, ehemaliger Adelshof; dreigeschossiger Bauteil mit Treppenturm, bezeichnet 1589, zweigeschossiger barocker Bauteil mit Torfahrt, 18. Jahrhundert Igelsbachstraße 14: evangelisches Pfarrhaus; zweiteiliger Barockbau, 18. Jahrhundert, im späten 19. Jahrhundert erweitert Kapellenstraße 5: ehemalige Disibodenberger Kapelle; spätgotischer gewölbter Bau, 1401 ff., 1566 Umbau zum Speicherhaus, Gewölbekeller Kirchstraße Kirchstraße 7: Wohnhaus, im Kern 16. Jahrhundert, rückwärtig erweitert, Mitte des 19. Jahrhunderts spätklassizistisch überformt Kleine Kirchstraße Kreuzstraße Malteserstraße Marktplatz Kleine Kirchstraße 2: barocker Mansardwalmdachbau; 1722; mit Saarstraße 30 der ehemalige Malteserhof; Scheune 16. Jahrhundert Kreuzstraße 7: Evangelische Philippskirche und Kaisersaal; barocker Bruchsteinbau, , 1901 Umbau zur Gaststätte, 1905 Anbau des neubarocken Kaisersaals, zur Umgebung gehörig Mansarddachbau Nr. 9 Malteserstraße 9: Katholische Malteserkapelle; spätgotische Kapelle der ehemaligen Johanniterkommende, um 1426 bis um 1465, Langhaus 1671 wiederhergestellt Marktplatz 6: Wohn- und Geschäftshaus; dreigeschossiger spätgotischer Fachwerkbau, teilweise massiv, wohl 16. Jahrhundert Marktplatz 9: Wohn- und Geschäftshaus; spätbarocker Mansardwalmdachbau, Mitte des 18. Jahrhunderts Marktplatz 11: Rathaus; repräsentativer neuspätgotischer Hausteinbau, ,

35 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 34 Straße Meddersheimer Straße Poststraße Priorhofstraße Ringstraße Saarstraße Bezeichnung Denkmal Glockenturm und zwei spätklassizistische Anbauten, 1860er Jahre Meddersheimer Straße 37: neubarocke Villa, bezeichnet 1893, gartenseitig erweitert um 1910/20 Meddersheimer Straße 42: Villa; zweieinhalbgeschossiger spätgründerzeitlicher Klinkerbau, Renaissancemotive, bezeichnet 1890 Poststraße 5: Villa; spätgründerzeitlicher zweieinhalbgeschossiger Walmdachbau, Neurenaissancemotive, Sandstein und Klinker, bezeichnet 1894 Poststraße 7: Villa; spätgründerzeitlicher Klinkerbau, Renaissancemotive, um 1890 Poststraße 11: zweieinhalbgeschossiger Massivbau, teilweise Fachwerk, um 1900 Poststraße 26: ehemaliges städtisches Elektrizitätswerk; Verwaltungsgebäude; villenartiger spätgründerzeitlicher Klinkerbau, um 1900 Poststraße 30: Villa; eingeschossiger Mansarddachbau, Heimatstil, 1914 Poststraße 31: Villa; Heimatstil, um 1910 Priorhofstraße 16/18: ehemaliger Priorhof; Renaissancebau mit Treppenturm, bezeichnet 1572, Erker bezeichnet 1609, Torbogen 16. oder 17. Jahrhundert, Anbau mit Kellerbogen und barockem Relief Ringstraße 36: ehemaliges Krankenhaus; dreieinhalbgeschossiger villenartiger neugotischer Bruchsteinbau, bezeichnet 1893, Wirtschaftsgebäude Saarstraße 17: Fachwerk-Wohnhaus, 16. oder 17. Jahrhundert Saarstraße 30: ehemaliger Malteserhof; barocker Mansardwalmdachbau, Torbogen, mit Kleine Kirchstraße 2 durch Torbogen verbunden Wilhelmstraße Wilhelmstraße 3: Haus Zum kleinen Erker ; reicher Renaissancebau, bezeichnet 1614 und 1622; zugehöriger Giebelbau, im Kern 16. Jahrhundert, im 19. Jahrhundert spätklassizistisch überformt Wilhelmstraße 8: ehemaliger Steinkallenfelser Hof und Gasthaus Hohe Burg : Krüppelwalmdachbau, im Kern 16. Jahrhundert (bezeichnet 1532 und 1596); spätklassizistisches Gasthaus, zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts Wilhelmstraße 13: barockes Fachwerkhaus, teilweise massiv, 18. Jahrhundert, Erdgeschoss bezeichnet 1840

36 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Leerstandsproblematik Im Untersuchungsgebiet zeigt sich eine Tendenz zu untergenutzten Gebäudeteilen und kompletten Gebäudeleerständen. Insgesamt umfasst die Zahl der der gewerblichen Leerstände ca. 44 Gebäude. Etwa die Hälfte der Leerstände liegt im Bereich der oberen und unteren Großstraße (ca. 20 gewerbl. Leerstände). Die Leerstandsthematik betrifft auch größere ehemals gewerblich genutzte Einheiten wie z. B. das Areal des ehemaligen REWE-Marktes in der Gymnasialstraße. Überwiegend sind nicht gesamte Gebäude, sondern insbesondere, was die Einzelhandelsnutzung betrifft, die diesbezüglich genutzten Erdgeschoßflächen betroffen. Augenscheinlicher und die umgebenden Nutzungen beeinflussender stellt sich die Leerstandsituation im Bereich der Einzelhandelsimmobilien bei den Verkaufsflächen dar: Abb.: Leerstände Einzelhandel im Untersuchungsgebiet 19 Im Untersuchungsgebiet der Bad Sobernheimer Innenstadt stehen derzeit 20 ca. 30 gewerbliche Ladeneinheiten leer. Dabei stellt sich die Situation von Leerständen im Bereich der oberen und unteren Großstraße, d. h. im eigentlichen Einkaufsbereich um den Marktplatz bzw. in der Fußgängerzone besonders dramatisch dar (ca. 15 leerstehende Läden). Auch in unmittelbar angrenzenden Teilbereichen, wie beispielsweise der Saarstraße, stehen Läden leer. Problematisch ist diese Entwicklung insofern auch, da es sich hier um einen sich selbst verstärkenden Prozess zu handeln scheint. Nachfolgende Bilder dokumentieren die Ballung von leerstehenden Ladengeschäften im Kernbereich des Stadtzentrums: 19 Plan Gebäudenutzung im Anhang des Berichtes 20 Stand: November 2013

37 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 36 Bilder: Leerstehende Ladengeschäfte in der Großstraße

38 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 37 Bilder: Leerstehende Ladengeschäfte in der Saarstraße Im Untersuchungsgebiet überwiegen die Gebäude mit reiner Wohnnutzung mit ca. 60 % (ca. 304 Gebäude); hier sind Leerstände von ca. 10 % (ca. 43 Gebäude) zu verzeichnen. Gebäudenutzungen im Untersuchungsgebiet 27% 6% 4% 3% 60% Reine Wohngebäude: Gewerbe/Wohnen gewerblich genutzte Gebäude Öffentliche Einrichtungen Sonstige Abb: Anteile der Gebäudenutzungen im Untersuchungsgebiet Im Kernbereich der Innenstadt ist die Wohnnutzung bei gemischt genutzten Gebäuden überwiegend in den Obergeschossen vertreten. Eine auffällige Häufung von Wohnungsleerständen dieser Art ist ebenfalls in der Großstraße, insbesondere im Bereich der Fußgängerzone (obere Großstraße) anzutreffen (ca. 11 Gebäude mit Wohnungsleerstand im OG). Diese Leerstände resultieren oft aus nicht marktgerechten Ausstattungsmerkmalen oder Wohnungsgrößen und zuschnitten.

39 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 38 Bild: Leerstehende Wohngebäude im Alten Weg und der Großstraße ; hier auch Wohnungsleerstände Bild: Leerstehende Wohngebäude in der Gymnasialstraße, Sowohl die Befragung der Bewohner (Fragebogenaktion) als auch die Ergebnisse der Arbeitsgruppen im Rahmen der Moderation zeigen, dass die Bewältigung der Leerstandsproblematik als wichtigste Maßnahmen der künftigen Stadtentwicklung gesehen wird sehr wichtig wichtig neutral weniger wichtig 6 34 am wenigsten wichtig Abb: Beurteilung der Bewältigung der Leerstandsproblematik Auswertung der Bürgerbefragung durch WSW & Partner, Kaiserslautern

40 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 39 Demzufolge steht eine Belebung und Attraktivierung der Innenstadt im Ergebnis der Bürgerbefragung an erster Stelle. Gibt es etwas in der Innenstadt, das Sie als problematisch empfinden, das Ihnen fehlt oder das Sie gerne ändern würden? - Ja, mir fehlt.. Anwohnerparken 7 Polizeipräsenz 9 Gestaltung/ Begrünung 11 Belebung Innenstadt 17 Gatronomie/ Weinstube 8 Barrierefreiheit Mittelklassehotel Abb.: Ergebnisse der Bürgerbefragung zu Änderungswünschen in der Innenstadt 22 Die Verbesserung des Stadtbildes durch die Reaktivierung von leerstehenden Gebäuden / Geschäften war auch ein Ergebnis der Arbeitsgruppen in der Moderationsphase. Insbesondere sprach man sich für den Einsatz eines Leerstandsmanagers aus, daneben für den Abriss bzw. die Umnutzung leerstehender Anwesen und Läden sowie für die Schaffung hochwertigen Wohnraums durch Neuordnung, Entkernung und konstruktiven Rückbau. 22 Auswertung der Bürgerbefragung durch WSW & Partner, Kaiserslautern

41 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Die Situation von Einzelhandel / Dienstleistung / Gewerbe Abb: Nutzungsverteilung im Untersuchungsgebiet (Plan Gebäudenutzung im Anhang) Im Norden und Osten des Untersuchungsgebietes, aber auch in den Randbereichen, ist vorwiegend die reine Wohnnutzung anzutreffen, während im restlichen Bereich die Wohnnutzung gleichmäßig verteilt ist. Das Wohnen stellt eine wichtige und langfristig zu sichernde Nutzung in der Innenstadt dar. Weiterhin befindet sich im Untersuchungsgebiet neben dem Rathaus auch eine Vielzahl an öffentlichen Einrichtungen, wie etwa zwei Kindergärten, ein Altersheim, sonstige Gemeindebedarfseinrichtungen (z.b. Bürgerhaus, Touristinfo), verschiedene Kirchen und das Kulturhaus in der ehem. Synagoge. Ansonsten liegt im gesamten Untersuchungsgebiet eine Nutzungsmischung von Wohnen, Handel, Handwerk, Gastronomie und Dienstleistungen vor. Im Zentrum der Innenstadt, d.h. in der Großstraße und den unmittelbar angrenzenden Bereichen konzentrieren sich Handels-, Gastronomieund Dienstleistungsbetriebe. Die Mehrzahl privater Dienstleistungsbetriebe befindet sich entlang der Großstraße, daneben auch in der Poststraße und im Bereich um den Marktplatz. Im übrigen Innenstadtbereich sind Dienstleistungsbetriebe vereinzelt vorhanden. Gastronomiebetriebe liegen fast ausschließlich im mittleren Bereich der Innenstadt und in der westlichen Bahnhofstraße. Es handelt sich hierbei um Gaststätten und mehrere Imbisse. Jedoch lässt sich lediglich ein Hotel bzw. eine Pension in der Innenstadt von Bad Sobernheim finden

42 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 41 (Marktplatz), die übrigen liegen alle außerhalb dieses Gebietes. Das Angebot im Beherbergungsbereich sollte dahingehend erweitert werden. Mehrere handwerkliche Betriebe haben sich in der Ringstraße angesiedelt, vereinzelt sind Betriebe im gesamten Untersuchungsgebiet vorzufinden. Eine Beeinträchtigung der umliegenden Nutzungen ist teilweise nicht auszuschließen, auch bestehen für einige Betriebe keine wesentlichen Erweiterungsmöglichkeiten, so dass ihre Entwicklungsmöglichkeiten eingeschränkt sind. Einige Betriebe im Kernbereich liegen bereits brach. Aufgrund der Problematik besteht punktuell Handlungsbedarf für eine Neuordnung. Grundsätzlich weist das Untersuchungsgebiet eine gute Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs auf. Im Kerneinkaufsbereich (Großstraße / Marktplatz) erstreckt sich das Versorgungsangebot im Lebensmittelbereich vorwiegend auf kleinere Geschäfte (Bäckerei, Frischware). Größere Lebensmittelmärkte bzw. Discounter befinden sich vorwiegend im südlichen Teil des Untersuchungsgebietes, beispielsweise in der Bahnhof-, Post- und Kapellenstraße. Insgesamt ist das derzeitige Handels- und Dienstleistungsangebot in der Bad Sobernheimer Innenstadt noch als zufriedenstellend zu bezeichnen. Allerdings ist seit einigen Jahren ein zunehmender Bedeutungsverlust im Kerneinkaufsbereich (Großstraße) zu verzeichnen. Dieser wird durch eine starke Zunahme von Leerständen von Ladenflächen deutlich, die den Gesamteindruck bereits prägen und somit negativ auf das Umfeld ausstrahlen (vgl. Kap Leerstandproblematik ). Der Aspekt Handel und Dienstleistung hat für die Entwicklung des Stadtkerns von Bad Sobernheim als kooperierendes Mittelzentrum in der Region eine hohe Bedeutung. Neben seiner unmittelbaren Versorgungsfunktion für die Bevölkerung tragen Handels- und Dienstleistungsangebote entscheidend zur Belebung, Gestaltung und Funktion der Innenstadt bei, sodass diese ihren Aufgaben im Gefüge der Gesamtstadt als attraktiver Aufenthaltsort, als Ort der Kommunikation und als identifikationsbildender Bereich der Stadt gerecht werden kann. Umgekehrt sind die Gestaltung und Funktion des öffentlichen Raumes im Hinblick auf Aufenthaltsqualität, Parkmöglichkeiten wichtige Entwicklungsvoraussetzungen für ein attraktives Handels- und Dienstleistungsangebot. Ein von der GMA erstelltes Einzelhandelskonzept 23 definiert den gesamten Innenstadtbereich als zentralen Versorgungsbereich. Als Ziele für das Untersuchungsgebiet werden vor allem die Sicherung und Weiterentwicklung der Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich und die Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung genannt. Eine in Rahmen des Einzelhandelskonzeptes durchgeführte Untersuchung bezüglich Mängeln in der Innenstadt weist u.a. ein Defizit im gastronomischen Angebot aus, zudem wurden das Ortsbild und die Gestaltung des Straßenraums schlecht bewertet. Im Ergebnis des Einzelhandelskonzeptes für die Innenstadt steht, dass der Einzelhandel gesichert und die Innenstadt städtebaulich aufgewertet werden sollte. Als städtebauliche Maßnahmen sieht das Konzept beispielsweise die Überprüfung der Verkehrsführung, der Fußgängerzone und die Zusammenlegung von Immobilien vor. 23 Einzelhandelskonzept der Stadt Bad Sobernheim, GMA 2011

43 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Umweltbelange Nicht zuletzt sollen relevante Umweltbelange in das Integrierte Stadtentwicklungskonzept einfließen: Belange von Natur und Landschaft - Grün- und Freiflächen Der Norden und Süden des Untersuchungsgebietes ist ausreichend durchgrünt (private Grünflächen und größere innerstädtische Grünbereiche, wie z.b. der Marumpark). Weitere kleinere öffentliche Grünflächen im Norden an der Kreuzung Ringstraße/ Wilhelmstraße (ca m²) und an der Monzinger-Straße (ca m²), die durch alten Baumbestand geprägt sind, bedürfen einer Attraktivierung (Grünflächen- und Platzgestaltung) sowie einer Renaturierung (z.b. Bachfreilegung). Insgesamt tragen die Maßnahmen im Umfeld des Stadtkerns zum Erhalt von Natur und Landschaft sowie zur Verbesserung der klimatischen Situation im Kerngebiet von Bad Sobernheim bei. Ressourcenschutz und Energieeinsparung - Energetische Gebäudesanierung und Ausbau erneuerbarer Energien Im Rahmen des Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes gilt es die relevanten Umweltaspekte, wie z.b. Anforderungen an die energetische Gebäudesanierung und den Ausbau erneuerbarer Energien mit den künftigen städtebaulichen Entwicklungen zu verknüpfen. Aufbauend auf den bestehenden Konzepten (z.b. ISEK, Integriertes Handlungskonzept) kann etwa auch die Akzeptanz für eine energetische Stadtsanierung erhöht und deren Umsetzungschancen verbessert werden. Dabei werden die Strategien mit den wesentlichen Quartiersthemen verknüpft (z.b. Barrierefreiheit, Generationenwechsel). Eine energetische Stadtsanierung beinhaltet die Modernisierung des Gebäudebestands zur Minimierung des (Heiz-)Energiebedarfs. Da der Energiebedarf von Gebäuden von der Isolationsfähigkeit der Gebäudehülle abhängt, lässt sich bei einer energetischen Sanierung der Heizenergiebedarf in erster Linie durch Dämm-Maßnahmen an der Gebäudehülle senken. Insgesamt treffen bei der energetischen Stadtsanierung neben bauphysikalischen Gesichtspunkten (z.b. Fragen der äußeren Wärmedämmung) auch baulich-technische Aspekte (z.b. Solaranlagen zur Energiegewinnung) auf die Anforderungen des Ortsbild- und Denkmalschutzes. Da das historische Ortsbild der Stadt Bad Sobernheim durch diese Maßnahmen erheblich verändert werden kann, gilt es stets gestalterisch sensibel vorzugehen. Bei Gebäuden ohne gestalterische Einschränkung sind Maßnahmen zur Wärmedämmung grundsätzlich sinnvoll. Da im Ortskern von Bad Sobernheim ein Großteil des (historischen) Gebäudebestands aufgrund denkmalpflegerisch / baukultureller bzw. ortsgestalterischer Aspekte erhalten und nicht verändert werden sollte, ergeben sich hinsichtlich der Verbesserung der Isolation der sichtbaren Außenbauteile (Fassade, Fenster) besondere Anforderungen. Bei der energetischen Stadtsanierung müssen sowohl energetische Sanierungsmöglichkeiten auf die denkmalgeschützten und ortsbildprägenden Gebäude abgestimmt und der ggf. erforderliche gestalterische Beratungsbedarf bei der Sanierung ortsbildprägender Bauten abgeschätzt werden. Auch gilt es, den Ausbau erneuerbarer Energien, insbesondere Photovoltaik und Solarthermie, mit relevanten städtebaulich- gestalterischen Aspekten abzuwägen. So sollte für die denkmalgeschützten und ortsbildprägenden Gebäude als städtebauliche Zielsetzung gelten, Kollektoren

44 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 43 nach Möglichkeit auf der dem Straßenraum abgewandten Hof- bzw. Gartenseite (unabhängig von der Größe der geeigneten Dachflächen und der damit verbundenen Wirtschaftlichkeit einer Anlage). Eine städtebaulich-energetische Optimierung von Solarkollektoren im Ortsbild sollte ebenso wie hinsichtlich Wärmedämmmaßnahmen der Außenhülle nur über gezielte Fachberatung im Einzelfall sowohl hinsichtlich der städtebaulich-gestalterischen Belange als auch im Hinblick auf die Energieversorgung des Gebäudebestands herbeigeführt werden. 1.4 Verkehrliche Situation Die Bundesstraße 41 führt im Norden von Bad Sobernheim vorbei. Die Stadt ist über die Anschlüsse Landesstraße L 232 (Monzinger Straße, Bahnhofstraße) und L 233 (Poststraße) an die Bundesstraße angebunden. Die Innenstadt (Untersuchungsgebiet) wird über diese Straßen unmittelbar an das überörtliche Verkehrsnetz angeschlossen. Die Verkehrsführung in der Innenstadt bzw. im Untersuchungsgebiet basiert auf dem historischen Stadtgrundriss, der mit den Hauptverkehrsstraßen Bahnhofstraße (L 323), Poststraße (L 233) und Ringstraße eine ringförmige Umfahrung des historischen Stadtkerns erkennenlässt. Insgesamt gliedert sich das Straßennetz in klassifizierte Straßen (Landesstraßen), untergeordnete Gemeindestraßen, verkehrsberuhigte Zonen und eine Fußgängerzone. Die Gemeindestraßen erschließen das Untersuchungsgebiet in nord-südlicher als auch in ost-westlicher Richtung und sind überwiegend an die Ringumfahrung angebunden. Sie haben lediglich eine untergeordnete, erschließende Funktion. Der Bereich Marktplatz, Saarstraße, Neugasse, Kreuzstraße, Marumstraße und ein Teilstück der Malteserstraße wurden verkehrsberuhigt ausgebaut, während der westliche Teil der Großstraße zur Fußgängerzone umgestaltet wurde. Durch die Ausweisung der verkehrsberuhigten Zonen, insbesondere aber durch die Einrichtung der Fußgängerzone wurde der Durchgangsverkehr aus dem westlichen Bereich der Kernstadt herausgenommen und das Erscheinungsbild durch Neugestaltungen aufgewertet. Dadurch konnte die Sicherheit und die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt erhöht werden, jedoch konnte noch keine befriedigende Lösung für die Verkehrsführung im Innenstadtbereich herbeigeführt werden. Die innere Führung der Verkehrsströme gestaltet sich durch eine Vielzahl von Einbahnstraßenregelungen insbesondere für ortsunkundige Besucher - recht unübersichtlich. In vielen Gemeindestraßen dominieren optisch eindeutig noch die Verkehrsflächen. Zu bemängeln ist generell das schlechte Erscheinungsbild vieler Straßen. Eine im September 2012 durchgeführten Zustandsbewertung innerstädtischen Straßen und Wege 24 belegt einen erhöhten Ausbaubedarf in der nördlichen und östlichen Innenstadt. 24 Straßenzustandsuntersuchung, Ingenieurbüro Giloy und Löser (Bad Kreuznach) 2012

45 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 44 Abb.: Straßenzustandsbewertung (beige Flächen bereits ausgebaut, dunkelbraun und flächig grau mit Ausbaubedarf) (Quelle: Giloy&Löser) In der Innenstadt befinden sich öffentliche Plätze unterschiedlicher Größen, von denen der zentral gelegene erneuerte Marktplatz bei weitem der größte ist, gefolgt von dem nördlicher gelegenen und ebenfalls neu gestalteten Saarplatz. Der Marktplatz besitzt vor allem durch die Größe und Lage (zwischen Rathaus und Fußgängerzone bzw. inmitten des Kernbereiches) eine hohe Aufenthaltsqualität. Aufgrund der inneren Verkehrsführung erscheint der Marktplatz jedoch schwer erreichbar bzw. auffindbar. Ein weiterer Ausbau und die Gestaltung von Platzbereichen sollte im Rahmen der künftigen Straßenausbaumaßnahmen erfolgen. Die Anlage weiterer Platzbereiche stand auch als bedeutsamster Punkt im Ergebnis der Arbeitsgruppen, die mehrheitlich eine Stadt der Plätze anregten. Als weitere verkehrliche Problembereiche können benannt werden: - Gymnasialstraße: Schlechte Anbindung des Gebietes an die äußere Ringstraße - Untertor: Keine eindeutige Verkehrsführung bzw. Beschilderung am Kreisel - Bahnhofstraße / Untere Großstraße: Gefahrenstellen für Fußgänger bzw. Radfahrer ÖPNV Das gesamte Untersuchungsgebiet wird nur im Randbereich über Haltestellen entlang der Ringumfahrung an den ÖPNV angebunden. Bushaltestellen befinden sich am zentralen Busbahnhof am Bahnhofsvorplatz, im westlichen Bereich an der Bahnhofstraße und am Friedhof, Im östlichen Bereich in der Poststraße.

46 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 45 Bild: Zentraler Busbahnhof am Bahnhofsplatz Fuß- und Radwege Überregionale Radwege, wie beispielsweise der Naheradweg führen an der Innenstadt vorbei. In der Innenstadt selbst sind keine Radwege vorzufinden. Die kompakte Stadtstruktur der Innenstadt bedingt kurze Wege, wodurch eine gute fußläufige Erreichbarkeit innerhalb des Untersuchungsgebietes gegeben ist. Nur die Hauptverkehrsstraßen der Ringerschließung (Ringstraße, Poststraße, Bahnhofstraße) und teilweise die Herren-, Kirch-, Pfaffen-, Kapellen-, Igelsbach- und untere Großstraße verfügen über eigenständige, überwiegend beidseitige Gehwege. Ein Großteil der inneren Erschließungsstraßen weist Schrammborde auf. Die erneuerten Straßen im Gebiet sind überwiegend als Mischflächen (verkehrsberuhigte Bereiche, Fußgängerzone) ausgebaut. Bemängelt werden seitens der Bevölkerung überwiegend holprige Straßenbeläge sowie mangelnde Barrierefreiheit. Ruhender Verkehr In Zuordnung zu bzw. auf den Grundstücken stellt sich die private Parksituation als unproblematisch dar. Öffentliche Parkflächen sind im Innenstadtgebiet ausreichend vorhanden, zudem bieten viele Geschäfte private Parkflächen für ihre Kunden an. Aufgrund der Verteilung der Parkplätze vorwiegend im Randbereich des Untersuchungsgebietes ist die Parkplatzsituation im mittleren Bereich, insbesondere im Umfeld des Rathauses, als angespannt zu bezeichnen. Im Untersuchungsgebiet gibt es nominell insgesamt 288 öffentliche Parkplätze (ohne Tiefgarage). Die öffentlichen Parkplätze werden überwiegend bewirtschaftet. Sie verteilen sich folgendermaßen: Parkscheibe 1 Stunde 71 Parkscheibe 2 Stunden 56 Parkscheibe 5 Stunden 35 ohne Gebühr und zeitl. Begrenzung 126 Die Tiefgarage im Felke-Center (Marumstraße) umfasst insgesamt 131 Stellplätze, davon 78 öffentlich sowie 53 privat genutzt bzw. vermietet. Damit bietet die Tiefgarage die größte Anzahl an öffentlichen Parkplätzen in zentraler Lage.

47 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite TG Stellplätze der angrenzenden Märkte (Rewe, Netto,.) Abb.. Verteilung und Anzahl öffentlicher Parkplatzflächen innerhalb des Untersuchungsgebietes (Plan Verkehr und Parkflächen im Anhang) Aus den Befragungsergebnissen der Bürgerbeteiligung sowie den mit interessierten Bürgern veranstalteten Workshops wird deutlich, dass ein Mangel an sowohl öffentlichen, als auch Anwohnerparkplätzen kein Problemschwerpunkt ist. Bemängelt werden zum Teil die Ausschilderung der Plätze sowie die uneinheitlichen Parkzeitregelungen Verbesserung der Parksituation im öffentlichen Raum sehr wichtig wichtig neutral weniger wichtig 135 am wenigsten wichtig

48 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 47 Abb: Bewertung der Problemlage Öffentliche Parkflächen im Rahmen der Bürgerbefragung 25 Die Änderungswünsche der Bevölkerung im Rahmen der Bürgerbefragung spiegeln die verkehrlichen Problemlagen aus Nutzersicht: Gibt es etwas in der Innenstadt, das Sie als problematisch empfinden, das Ihnen fehlt oder das Sie gerne ändern würden? - Ja, Folgendes müsste aus meiner Sicht verändert werden... Zustand der Straßen 6 Pflaster Marktplatz 10 Zustand Gehwege 8 Öffnen der Fußgängerzone für PKW Barrierefreiheit 7 7 Zustand der Gebäude 10 Einfache Verkehrsführung 17 Leerstände Abb: Änderungswünsche im Rahmen der Bürgerbefragung Auswertung der Bürgerbefragung durch WSW & Partner, Kaiserslautern 26 Auswertung der Bürgerbefragung durch WSW & Partner, Kaiserslautern

49 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 48 2 DIE BEWOHNERSTRUKTUR IM UNTERSUCHUNGSGEBIET 2.1 Bevölkerungsentwicklung / Demographie Die Stadt Bad Sobernheim verzeichnet zum Stand eine Einwohnerzahl von Seit den 1990er Jahren zeigt sich eine konstante Einwohnerzahl. Abb.: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Bad Sobernheim nach Anzahl und Geschlecht (Quelle: Stat. Landesamt, Bad Ems 2012) Prognosen zur weiteren Bevölkerungsentwicklung des Statistischen Landesamtes liegen nur für die Ebene der Verbandsgemeindeebene bis zum Horizont 2020 vor. Bis dahin wird eine Abnahme um ca. 6 % erwartet 27. Für die Stadt Bad Sobernheim werden seitens des Landesamtes keine Prognosen veröffentlicht. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Abnahmen, welche auf Verbandsgemeindeebene zu verzeichnen sind, sich auch auf die Eckziffern der Stadt übertragen Einwohnerstruktur im Untersuchungsgebiet Wohnhaft sind im Untersuchungsgebiet ca. 918 Personen 28 (Stand Dezember 2013). 27 Quelle: Präsentation Rheinland-Pfalz Bevölkerungsentwicklung in den Verbandsgemeinden des Landkreises Bad Kreuznach (Mittlere Variante), Dr. Ludwig Böckmann, Stat. Landesamt 28 Daten des Einwohnermeldeamtes, Stadt Bad Sobernheim

50 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 49 Die Verteilung der Altersgruppen zeigt einen geringen Anteil von 3 % Kindern und Jugendlichen sowie einen Anteil von 27 % Senioren auf. Die Altersgruppe der erwerbstätigen Erwachsenen ist mit 70 % stark vertreten. Verteilung der Altersgruppen Untersuchungsgebiet 27% 3% 70% Anteil unter 20 in % Anteil in % Anteil 65 und älter in % Verteilung der Altergruppen Stadt Bad Sobernheim 23% 19% 58% Anteil unter 20 in % Anteil in % Anteil 65 und älter in % Im Vergleich zur Gesamtstadt Bad Sobernheim und dem Land Rheinland-Pfalz zeigt sich für das innerstädtische Untersuchungsgebiet besonders auffällig der sehr geringe Prozentsatz an Kindern

51 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 50 und Jugendlichen (unter 20-jährigen), der mit ca. 3 % gegenüber dem Durchschnitt der Gesamtstadt bzw. des Landes mit ca. 19 % signifikant geringer ist. 29 Gleichzeitig liegt der Anteil von 70 % in der Altersgruppe der 20- bis 65-jährigen Einwohner, gegenüber 58% bzw.60 %, sehr hoch. Nur geringfügig höher als der Wert der Gesamtstadt (23 %) und des Landesdurchschnitts (21 %) ist der Anteil der Senioren (> 65 jährigen Bewohner) im Untersuchungsgebiet mit ca. 27 % Auffällig ist auch die Verteilung der Altersgruppen im Untersuchungsgebiet in Relation zu den Einwohnerzahlen nach Straßen. So lassen sich in einigen Bereichen stark erhöhte Anteile der Altersgruppe 65 und älter feststellen, was auf eine Überalterung der Gebiete hinweist. Hohe Anteile an Senioren finden sich beispielsweise in der Malteser-, Ring-, und Saarstraße. Besonders auffällig ist auch, dass in über der Hälfte der Straßenzüge keine Kinder und/oder Jugendlichen zu verzeichnen sind. Zahlenmäßig sind die meisten unter 20-Jährigen (ca. 11) in der Großstraße zu finden. Von den ca. 918 Bewohnern des Untersuchungsgebietes sind ca. 47 % weiblich und 57 % männlich, d. h. das Verhältnis ist über alle Altersgruppen betrachtet, relativ ausgeglichen Bevölkerung mit Migrationshintergrund Der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund im Untersuchungsgebiet konnte nur annäherungsweise, z. B. anhand der Familiennamen abgeschätzt werden (ca. 20 %). Damit sind Unsicherheiten verbunden, jedoch zeigen die Ergebnisse in diesem Fall keine besonderen Auffälligkeiten, die eine vertiefte Untersuchung der Sachverhalte angezeigt erscheinen lassen. Auch die Verteilung dieser Bevölkerungsgruppe im Untersuchungsgebiet in Relation zu den Einwohnerzahlen nach Straßen zeigt keine signifikanten Besonderheiten. Erhöhte Anteile finden sich jedoch beispielsweise in der Mauer- und Mittelgasse sowie Saarstraße. Besondere Problemstellungen hinsichtlich Integrationsschwierigkeiten oder nachbarschaftlichem Konfliktpotenzial wurden weder im Rahmen der Bürgerbefragung noch in der Diskussion der Problemstellungen im Untersuchungsbereich im Rahmen der themenbezogenen Arbeitsgruppen benannt Soziale Problemstellungen Besondere soziale Problembereiche innerhalb des Untersuchungsgebietes wurden nicht festgestellt. In Äußerungen von Bewohnern wurden im Untersuchungsgebiet Beeinträchtigungen von Anwohnern durch Lärm der Kneipenbesucher in den Abendstunden angesprochen, was zu Einschränkungen der Nachtruhe führe. 29 Aufgrund des äußerst geringen Anteils von 3 % Kindern und Jugendlichen an der Gesamtbevölkerung im innerstädtischen Untersuchungsgebiet von Bad Sobernheim wurden die Datengrundlagen in Rücksprache mit der Stadt und dem Einwohnermeldeamt nochmals hinterfragt, jedoch bestätigte sich diese Sachlage.

52 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 51 3 ERMITTLUNG DER MITWIRKUNGSBEREITSCHAFT 3.1 Einwohnerbefragung im Untersuchungsgebiet Die schon gem. 137 BauGB gebotene Beteiligung und Mitwirkung der von der Sanierung Betroffenen geht über eine frühzeitige Erörterung der Sanierungsziele und Anregung zur Mitwirkung deutlich hinaus. Im Rahmen des Förderprogramms Aktive Stadt- und Ortsteilzentren wurden den Bürgern innerhalb des Untersuchungsgebietes zu Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen Fragebogen 30 zugesandt, die als zusätzliche Beurteilungsgrundlage über den Bedarf an öffentlichen und privaten Sanierungsmaßnahmen dienen konnten (Fragebogenaktion im Sept/Okt 2013). Der Umstand, dass nicht nur eine hohe und über das Untersuchungsgebiet verteilte Rücklaufquote ( > 20 % bzw. 45 % der Haushalte) erreicht wurde, sondern die weit überwiegende Anzahl der Hauseigentümer und Mieter im Untersuchungsgebiet die Aufgabe Stadtsanierung für wichtig hält und eine hohe Beteiligungsbereitschaft auch im privaten Bereich signalisiert wird, dokumentiert das besondere öffentliche, v. a. aber auch private Interesse. Würden Sie unter Umständen die Gelegenheit nutzen, Maßnahmen im Rahmen der Sanierung durchzuführen? 36% 8% 21% 11% ja nein, kein Interesse nein, nicht nötig vielleicht k.a. 24% Abb.: Befragungsergebnis hinsichtlich der privaten Mitwirkungsbereitschaft 30 Fragebogen im Anhang

53 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Aktivierende Bürgerbeteiligung Zusätzlich wurde die schriftliche Befragung durch themenbezogene Arbeitsgruppen, in denen Stärken und Schwächen sowie Entwicklungsmöglichkeiten und Handlungserfordernisse erarbeitet wurden, ergänzt. Ziel der Stadt Bad Sobernheim ist es, einen transparenten Planungsprozess zu gestalten und die Erstellung des Integrierten Entwicklungskonzeptes auf eine breite Basis zu stellen. Dazu wurde von Beginn an eine intensive Öffentlichkeitsarbeit und Bürgerpartizipation durchgeführt. Der offizielle Startschuss für die Bürgerbeteiligung wurde anlässlich der Auftaktveranstaltung am 18. November im Kaisersaal gegeben. Im Rahmen dieser Veranstaltung wurde das Förderprogramm Aktives Zentrum vorgestellt und die beabsichtigte Vorgehensweise der Stadt Bad Sobernheim zur Erstellung des Integrierten Entwicklungskonzeptes präsentiert. In direkter Zusammenarbeit mit interessierten Bürgern konnten Schwächen und Stärken identifiziert und Maßnahmenvorschläge zur Entwicklung eines Aktiven Stadtzentrums für Bad Sobernheim erarbeitet werden. Dazu meldeten sich noch im Rahmen der Auftaktveranstaltung interessierte Bürgerinnen und Bürger für Arbeitsgruppen, die in den folgenden Monaten verschiedene Themenfelder der Stadtentwicklung bearbeiteten. Als Arbeitsgrundlage und zur Vorbereitung der Arbeitsgruppensitzungen wurden die Ergebnisse vorhandener Untersuchungen (z. B. erste Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen etc. ) themenbezogenen Handlungsfeldern zugeordnet. Die Themenfelder wurden so abgesteckt, dass sämtliche Aspekte, die auf die Entwicklung des Stadtzentrums von Bad Sobernheim Einfluss nehmen abgedeckt wurden: Folgende Themenfelder wurden intensiv bearbeitet: Wohnen, Leben und Arbeiten in Bad Sobernheim Kultur, Freizeit, Tourismus und öffentliche Einrichtungen Verkehr, Mobilität, Erreichbarkeit und Parken Im Zeitraum vom 20. November bis 2. Dezember 2013 trafen sich die themenbezogenen Arbeitsgruppen zu insgesamt 3 Veranstaltungen.

54 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 53 Abb.: Terminplan der Öffentlichkeitsarbeit (Arbeitsgruppensitzungen) Parallel zur Bürgerbeteiligung wurde durch Presseartikel in der örtlichen Tageszeitung in regelmäßigen Abständen über das Projekt Aktives Zentrum Bad Sobernheim, dessen Verlauf und Inhalte berichtet und die Bürger zur Mitarbeit in den Arbeitsgruppen aufgerufen. In den ersten Sitzungen ging es zunächst darum, die besonderen Stärken und Schwächen in den einzelnen Themenfeldern im Stadtzentrum von Bad Sobernheim zu identifizieren und zu präzisieren. Diese qualitative Bestandsanalyse war Schwerpunkt der offenen, ohne inhaltliche Vorgaben geführten Diskussion der ersten Veranstaltungen. Darauf aufbauend konnten bereits erste Ideen für Verbesserungsvorschläge, Aktionen und / oder bauliche Maßnahmen entwickelt werden. Die darauffolgenden AG Sitzungen galten der Formulierung von konkreten Maßnahmenvorschlägen und Handlungsansätzen zur Entwicklung eines Aktiven Zentrums für Bad Sobernheim. Bild: Arbeitsgruppen bei der Auftaktveranstaltung im Kaisersaal Bad Sobernheim Die im Rahmen der thematischen Arbeitsgruppensitzungen (s.o.) erarbeiteten Stärken und Schwächen, sowie die entwickelten Ideen und Maßnahmen werden im Folgenden zusammengefasst:

55 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Themenfeld: Wohnen, Leben und Arbeiten in Bad Sobernheim Stärken Gute Erreichbarkeiten per MIV und ÖPNV (Bahnanbindung Frankfurt - Paris), kurze Wege innerhalb der Innenstadt Gute klimatische Situation, keine hohen Emissionsbelastungen (Gewerbe und Industrie in Randflächen), Nähe zu umliegenden Naherholungsflächen Gute infrastrukturelle Ausstattung: Vier Kindergärten, alle Schulsysteme, gute medizinische Versorgung, gute Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs Gute Nutzungsmischungen von Wohnen und Gewerbe Schöne Bereiche und Plätze in der Innenstadt: Marktplatz, Saarplatz (mit "offenem Buchschrank"), Fußgängerzone Touristische Attraktionen und Sehenswürdigkeiten: Barfußpfad, Freilichtmuseum, Amtsgericht, Museen, Wohnmobilstellplatz, etc. Hoher Bekanntheitsgrad durch Kurhäuser Geschlossener, historischer Stadtkern mit einer Vielzahl historischer Gebäude Vielfältiges kulturelles Angebot und reges Vereinsleben, Vielzahl von Sportangeboten, Jugendraum Mattheiser Sommerakademie mit Studierenden aus der ganzen Welt Gutes gastronomisches Angebot Vielzahl von Parkplätzen in der Stadt Schwächen Zunahme an Leerständen in der Fußgängerzone Mangel an Einkaufsmöglichkeiten für Touristen und Kurgäste Mangel an Herrenbekleidungsläden Fehlendes Weinlokal Gestaltungs- und Begrünungsmängel in der Fußgängerzone Innerstädtische Plätze und Freiflächen mit Gestaltungsmängeln: Platz an der Synagoge, Marumpark (z.b. ungepflegtes Erscheinungsbild, schlecht gestaltetem Pavillon), ehem. Rewe-Fläche Schlechter baulicher Zustand von privaten Anwesen Uneinheitliche Gestaltung von Straßenbelägen, holperiges Pflaster, teilweise schlechte Straßenzustände Mangel an Spielmöglichkeiten für Kinder im Bereich der Innenstadt Eingeschränkte Nutzbarkeit der Skaterfläche Mängel bei der innerstädtischen Verkehrsführung Eingeschränkte Barrierefreiheit Gefahrenstellen für Fußgänger in der unteren Großstraße Beeinträchtigung von Anwohnern durch Lärm der Kneipenbesucher in der Innenstadt Fehlendes Behinderten-WC in der Innenstadt Defizit bei der innerstädtischen Anbindung bzw. längere Versorgungswege für Bürger aus der Bundeswehrsiedlung, Leinenborn kein flächendeckendes Mobilfunknetz

56 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Themenfeld: Kultur, Freizeit, Tourismus und öffentliche Einrichtungen Durch welche öffentliche Einrichtungen und touristische Anziehungspunkte wird Bad Sobernheim positiv geprägt und belebt? Welche Veranstaltungen beleben den Stadtkern von Bad Sobernheim? Wichtigste Freizeit und Tourismuseinrichtungen: Schwimmbad, Saunarium, Minigolf, Fußballplatz, Tennisplätze, Sporthallen, Freilichtmuseum, Barfußpfad, überreg. Radwege, Golfplatz, Boulebahn, Premiumwanderwege, Reithalle, Flugsporteinrichtungen, Hundeplatz, großes Sportangebot, reges Vereinsleben, Natur und Landschaft, Bücherei Kulturelle Veranstaltungen: MSA (Mattheiser Sommerakademie), Sportturniere, Freilichttheater, Kulturforum mit versch. Veranstaltungen, Veranstaltungen der Vereine, Kerwe, Programm-Kino, Konzertreihe im Sommer, Weinwanderwegfest, After-Work- Parties (Gewerbegemeinschaft), Kirchenkonzerte, Gewerbeschau (Frühlingsmesse), Museumsfest, Wochenmarkt, Krammärkte, Veranstaltungen der Kultur- und Weinbotschaft, Stadtführungen, Geocoaching Sehenswürdigkeiten: Kirchen, Synagoge, histor. Gebäude, Heimatmuseum, umfangreiche jüdische Geschichte, Pförtnerhäuschen und diverse andere hist. Gebäude, Felke und Hl. Hildegard als Alleinstellungsmerkmale Heilbadanerkennung Touristinfo als Anlaufstelle für Gäste und Besucher Gutes gastronomisches Angebot E-Bike-Verleih Hohes ehrenamtliches Engagement bei kulturellen Veranstaltungen Durch welche Einrichtungen wird Bad Sobernheim negativ beeinflusst? Welche zusätzlichen Veranstaltungen/ Einrichtungen können zur Belebung des Stadtkerns beitragen? Mängel im Bereich der Beherbergungsbetriebe (fehlendes Hotel und fehlende Jugendherberge) Defizite bei der Vermarktung von touristischen Einrichtungen Unregelmäßige Verteilung von Veranstaltungen Defizite im Bereich der Freizeitangebote für die Wintermonate Defizite/ Unregelmäßige Öffnungszeiten der Gastronomie Fehlende Busstellmöglichkeiten in der Innenstadt Schlechter Ruf Jugendraum Aktive Jugendfeuerwehr mit guter Jugendarbeit Jugend- und Seniorenarbeit der Kirchen

57 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Themenfeld: Verkehr, Mobilität, Erreichbarkeit und Parken Wo sehen Sie die größten Potentiale und Stärken bezüglich Verkehrsführung, Erreichbarkeit und Parksituation? Gute Erreichbarkeiten per Bahn und per Kfz Nähe Bahnhof zur Innenstadt Vielzahl von Parkplätzen in der Innenstadt, mehrere Parkplatzstandorte, Tiefgarage Kompakte Stadtstruktur mit kurzen Wegen Gute Erreichbarkeiten aller wichtiger Infrastruktureinrichtungen (Schulen, Kiga, Sporthalle, Schwimmbad, etc.) Verkehrsberuhigte Bereiche in der Innenstadt erhöhen die Sicherheit und die Aufenthaltsqualität Gute Anbindung/ Erreichbarkeit von Krankenhäusern => Schnelle Notfallversorgung Freibereiche und Flächen mit Entwicklungspotential Gewachsene historische Bausubstanz mit vielen Sehenswürdigekieten, deren Erreichbarkeit gewährleistet werden muss Wo sehen Sie besondere Schwachpunkte in der Verkehrsführung, der Erreichbarkeit und der Parksituation? Parkplätze: Konfuse Parkzeitregelungen, schlechte Ausschilderung der vorhandenen Parkplätze und deren Kapazitäten Uneinheitliche Geschwindigkeitsregelungen in der Innenstadt Innere Führung von Verkehrsströmen ist für Gäste und Besucher sehr verwirrend (viele Einbahnregelungen, Besucher verlieren schnell die Orientierung) Marktplatz ist aufgrund innerer Verkehrsführung schwer erreichbar bzw. auffindbar Fehlende barrierefreie Erreichbarkeiten in der Innenstadt Kreisverkehr am Untertor wird als Gefahrenstelle betrachtet, da viele Lkws beim Herausfahren an privatem Anwesen "hängen bleiben" und Unfälle verursachen Verwirrende Verkehrsführung/ Beschilderung am Kreisverkehr am Untertor Schwere Erschließbarkeit von innerstädtischen Flächen mit Entwicklungspotential Starkes Verkehrsaufkommen in der Bahnhofstraße Fehlende Attraktiviät der Innenstadt für Radfahrer Schlechte Anbindung der Stadtteile via ÖPNV Ordnungsamt verteilt schnell Protokolle (und vergrault damit Gäste und Besucher) Zunehmende Verschlechterung des Zustandes privater (teilweise stadtbildprägender) Anwesen

58 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Prioritätenbildung aus Bürgersicht Die vorläufige Abschlussveranstaltung der Bürgerbeteiligung fand am 2. Dezember 2013 im Kaisersaal in Bad Sobernheim statt. In dieser Veranstaltung wurden die vorgeschlagenen Maßnahmen und Handlungsansätze zum Teil weiter präzisiert und einer breiten Öffentlichkeit erläutert. Der Schwerpunkt des Abends lag in der Formulierung von Prioritäten hinsichtlich der Bedeutung einzelner Maßnahmen für die Entwicklung des Stadtzentrums aus Sicht der jeweiligen Arbeitsgruppen. Dazu verständigten sich zunächst die drei Arbeitsgruppen intern auf die Prioritäten ihrer vorgeschlagenen Maßnahmen. Zum Abschluss erfolgte eine Gesamtgewichtung der in allen Arbeitsgruppen entwickelten Handlungsansätze und Maßnahmen unter Beteiligung aller Arbeitsgruppen und der anwesenden Öffentlichkeit. Bild: Bildung von Maßnahmenprioritäten aus Bürgersicht (Quelle: Eigenes Foto) Im Ergebnis liegt nun ein Pool von Vorschlägen für Maßnahmen mit Ideen, Wünschen und Erforderlichkeiten zur Entwicklung eines Aktiven Zentrums für Bad Sobernheim vor Vgl. Anhang: Prioritäten aus Bürgersicht

59 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 58 Bilder: Abschlussveranstaltung im Rahmen der Moderation Der im Rahmen der intensiven Öffentlichkeitsbeteiligung angestoßene Prozess der partizipativen Zielfindung zur Entwicklung des Aktiven Stadtzentrums von Bad Sobernheim wurde damit in kooperativen Strukturen hin zu einem integrierten Handlungskonzept weitergeführt. 3.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen und des städtebaulichen Rahmenplanes zur Stadtkernsanierung wurden entsprechend 139 BauGB i.v. m 4 Bau GB die nachfolgend aufgeführten Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt und zur Stellungnahme aufgefordert: Stadt Bad Sobernheim: Abt. 2, Gewerbe, Immissionen, Verkehr, Umlauf Abt. 3, Abt. 4 Deutsche Telekom AG, Bauherren-Beratungsbüro Kabel Deutschland, Vertrieb & Service GmbH & Co.KG, Region Rheinland-Pfalz/Saarland Finanzamt Gesundheitsamt Handwerkskammer Industrie- u. Handelskammer Vermessungs- und Katasteramt Rheinhessen-Nahe Kreishandwerkerschaft Kreisverwaltung: Bauamt, Brandschutz Kreisverwaltung, Ref. 83, Untere Wasserbehörde Kreisverwaltung, Ref. 64, Untere Landesplanungsbehörde Kreisverwaltung, Ref. 82, Untere Naturschutzbehörde Kreisverwaltung, Ref. 65, Untere Denkmalschutzbehörde DLR (Dienstleistungszentrum Ländlicher Raum) Generaldirektion Kulturelles Erbe, Abt. Allg. Denkmalpflege Generaldirektion Kulturelles Erbe, Referat Erdgeschichte

60 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 59 Generaldirektion Kulturelles Erbe, Direktion Landesarchäologie Landesamt für Geologie und Bergbau Landesbetrieb Mobilität, Bad Kreuznach Landesbetrieb Liegenschafts- und Baubetreuung - LBB Niederlassung, Idar-Oberstein Oberfinanzdirektion, Bundesvermögensabteilung Oberfinanzdirektion, Landesvermögens- u. Bauabt. Pfalzgas GmbH Pfalzwerke AG RWE Rheinland Westfalen Netz AG, Regionalzentrum Rhein-Nahe-Hunsrück, Abt. Gastechnik Westnetz GmbH, Regionalzentrum Rhein-Nahe-Hunsrück Struktur- u. Genehmigungsdirektion Nord, Regionalstelle Gewerbeaufsicht Struktur- u. Genehmigungsdirektion Nord, Reg.-Stelle Wasser-, Abfallwirtschaft, Bodenschutz (Altlasten) Verbandsgemeindewerke Bad Sobernheim Der Stadt Bad Sobernheim liegen die eingegangenen Stellungsnahmen in schriftlicher Form vor. Es wird davon ausgegangen, dass die Träger die keine Stellungnahme abgegeben haben, offensichtlich keine Anregungen zur beabsichtigten Sanierung vorzubringen haben bzw. von ihr nicht betroffen sind. Die Stellungnahmen werden im Folgenden sinngemäß in verkürzter Form wiedergegeben: Kreisverwaltung Bad Kreuznach Untere Denkmalpflege Hinweis auf zu ergänzende Kulturdenkmäler, Hinweis auf Abstimmungserfordernis bei An- Umbauten u. Veränderungen an denkmalgeschützter Bausubstanz Generaldirektion Kulturelles Erbe (Landesdenkmalpflege) Hinweis auf zu ergänzende Kulturdenkmäler, Hinweis auf Beteiligung im weiteren Verfahrensverlauf Generaldirektion Kulturelles Erbe ( Erdgeschichte) Aus der Sicht des Referats Erdgeschichte bestehen keine Bedenken Generaldirektion Kulturelles Erbe (Landesarchäologie) Aus der Sicht des Referats Landesarchäologie bestehen keine Bedenken. Hinweis auf Beteiligung bei geplanten Erdarbeiten

61 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 60 Kreisverwaltung Bad Kreuznach Untere Wasserbehörde Allgemeine Hinweise zur Beachtung einschlägiger wasserrechtlicher Gesetzesgrundlagen bei geplanten Maßnahmen, Hinweis auf Abstimmungserfordernis hinsichtlich Machbarkeit, Gestaltung und Fördermöglichkeiten der Maßnahmen Struktur- u. Genehmigungsdirektion Nord, Reg.-Stelle Wasser-, Abfallwirtschaft, Bodenschutz (Altlasten) Allgemeine Hinweise auf wasserwirtschaftliche Zielsetzungen und Fördermöglichkeiten sowie Hinweis zur Beachtung einschlägiger wasserrechtlicher Gesetzesgrundlagen bei geplanten Maßnahmen Allgemeine Hinweise bzgl. einer im Bodenschutzkataster kartierten Anlage (ehem. ESSO- Tankstelle, Monzinger Str. 2b), bei der im Falle einer Nutzungsänderung und/oder Tiefbauarbeiten Beeinträchtigungen durch tankstellenspezifische Verunreinigungen im Bereich des Abscheiders nicht auszuschließen sind, was bei nachfolgenden Planungen beachtet werden sollte Landesamt f. Geologie und Bergbau Allgemeine Hinweise zur Beachtung einschlägiger Normen zum Baugrund, Hinweis, dass keine Bergbaugebiete betroffen sind, Hinweis zur Radonsituation Landesbetrieb Mobilität, Bad Kreuznach Hinweis auf detaillierte Abstimmungserfordernis bei geplanten/vorgesehenen Maßnahmen mit direkten oder indirekten Auswirkungen auf das klassifizierte Straßennetz, insbesondere an/auf der L 232, L 233 und der K 20 Pfalzgas Hinweis auf bestehende Gasleitungen und erforderliche Schutzmaßnahmen bei Bauarbeiten Westnetz (Leitungsträger Stromversorgung) Hinweise auf bestehende Leitungen und erforderliche Schutzmaßnahmen bei Bauarbeiten, Hinweis auf Erforderlichkeit der Freihaltung von Leitungen Kabel Deutschland (Telekommunikation) Hinweise auf bestehende Leitungen und erforderliche Schutzmaßnahmen bei Bauarbeiten, Hinweis auf Erforderlichkeit der Freihaltung von Leitungen Landesbetrieb Liegenschafts- und Baubetreuung - LBB Niederlassung, Idar-Oberstein Es werden keine Anlagen im Zuständigkeitsbereich des Landesbetriebes, Niederlassung Idar- Oberstein, berührt

62 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 61 Verbandsgemeindewerke Bad Sobernheim Allgemeiner Hinweis auf rechtzeitige Information zur Planungsabstimmung bzgl. Kanal/Wasser Handwerkskammer Koblenz Aus der Sicht der Handwerkskammer bestehen keine Bedenken Aus den im Rahmen der Beteiligung der Behörden eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen ergeben sich bisher keine Anhaltspunkte dafür, dass die beabsichtigte Umsetzung des städtebaulichen Rahmenplanes im Rahmen des Förderprogramms Aktive Zentren nicht oder nur unter Veränderung des Rahmenplanes durchführbar ist. Die eingegangenen Hinweise und Anregungen sind insofern zur Kenntnis zu nehmen.

63 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Abgrenzung des Sanierungsgebietes Da die Vorbereitenden Untersuchungen als Beurteilungsunterlagen im Hinblick auf die anzutreffenden Verhältnisse und Missstände dienen und Aussagen treffen zur Notwendigkeit, den allgemeinen Zielen und der Durchführbarkeit der Sanierung, umfassten sie das gesamte historische Kerngebiet der Innenstadt mit einer Größe von ca. 30 ha. Ausgeschlossen wurden die südlich gelegenen Flächen, die bereits einige im Rahmen früherer Stadtsanierungsmaßnahmen umgestaltete Bereiche, wie beispielsweise Marktplatz / Rathaus / Saarstraße, Felke-Center / Neugasse und Melsbachgelände beinhalteten. Darüber hinaus weisen sie gegenüber dem nördlichen Untersuchungsgebiet insgesamt einen deutlich geringeren Sanierungsbedarf sowohl im Privatbereich als auch im öffentlichen Raum auf. Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes schließlich umfasst demzufolge insgesamt eine Gebietsgröße von ca. 19 ha. Abb.: Abgrenzung des Sanierungsgebietes

64 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Auswirkungen und Darstellung ggf. nachteiliger Auswirkungen für die von der Sanierung Betroffenen Gemäß 141 Abs. 1 BauGB sollen sich die vorbereitenden Untersuchungen auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihrem persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden. Die Beurteilung der nachteiligen Auswirkungen einer beabsichtigten Sanierung hat für die Sanierung in mehrfacher Hinsicht Bedeutung: Die Gemeinde muss mögliche nachteilige Auswirkungen im Rahmen der Erarbeitung des Sanierungsziels ( 140 Nr. 3) berücksichtigen. Die Feststellung nachteiliger Auswirkungen hat die Gemeinde insbesondere in die sanierungsrechtliche Abwägung nach 136 Abs. 4 S. 2 einzustellen. Die Regelung steht weiterhin im Zusammenhang mit der Erörterungs- und Beratungspflicht nach 137. Die frühzeitige und fortgesetzte Beteiligung der Betroffenen soll die genaue Information der Gemeinde über die Möglichkeiten nachteiligen Auswirkungen der Sanierung sicherstellen. Im Rahmen der geplanten städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen ist nach derzeitigem Planungsstand nicht mit objektiv negativen Auswirkungen für die von der Planung Betroffenen zu rechnen. Insbesondere sind keine Maßnahmen erforderlich oder vorgesehen, die Verlagerungen von Betrieben oder den Umzug von Bewohnern notwendig machen. Auch ist nach der Durchführung der vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen nicht mit Verdrängungseffekten für eingesessene Bevölkerungsgruppen zu rechnen. Die häufig befürchteten negativen Auswirkungen einer Sanierungssatzung (Einschränkung der persönlichen Freiheiten im Umgang mit dem Eigentum in Bezug auf Baumaßnahmen, Verkauf, Anbzw. Umbau, Gestaltung, ) basieren zumeist auf Unkenntnis über die Gesamtheit der mit einem Sanierungsgebiet zusammenhängenden Rechte, Pflichten und Möglichkeiten. So ergäben sich für die Wohnungs- und Geschäftseigentümer innerhalb des Sanierungsgebietes interessante direkte oder indirekte Fördermöglichkeiten (z.b. durch erhöhte steuerliche Abschreibung). Zusätzlich ist zu beachten, dass Maßnahmen im öffentlichen Straßenraum i.d.r. durch Anliegerbeiträge finanziert werden. Während dabei aus Kostengründen kaum nennenswerter Gestaltungsspielraum besteht, die Anlieger aber dennoch belastet würden, kann das Bund Länder Programm Aktive Zentren der Stadt Bad Sobernheim größere Gestaltungsspielräume eröffnen, die insgesamt eine größere funktionale und gestalterische Aufwertung des öffentlichen Raumes für den Stadtkern von Bad Sobernheim mit sich bringen würden. 3.6 Wahl des Sanierungsverfahrens Das zentrale Anliegen der Innenstadtentwicklung in Bad Sobernheim besteht darin, den Stadtkern in seiner typischen dichten Funktionsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen im Sinne eines aktiven Stadtzentrums mit positiver Ausstrahlung auf die Region zu entwickeln. Die im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) gemeinsam mit engagierten Bürgerinnen und Bürgern erarbeitete Leitidee: Bad Sobernheim Stadt der Plätze soll durch funktionale und gestalterische Aufwertungen im öffentlichen Raum vorangetrieben werden. Durch die gezielte Umgestaltung insbesondere des Bereiches um die Gymnasialstraße und der Großstraße sollen die Voraussetzungen zur Entwicklung des kleinstädtischen Einzelhandels- und

65 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 64 Dienstleistungsangebotes verbessert werden. Darüber hinaus gilt es Anreize zu schaffen, vorhandene zum Teil erhebliche substanzielle städtebauliche Missstände insbesondere im Privatbereich zu beheben. Dazu zählen neben klassischen Gebäudesanierungen, insbesondere im Umfeld der Hauptgeschäftsstraßen, auch bauliche Neuordnungen (Entkernungen und Neustrukturierung von Blockinnenbereichen) und Verbesserungen hinsichtlich der Erschließungssituation der Obergeschosse. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der 152 bis 156a BauGB umfassen die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung, den Ausgleichsbetrag des Eigentümers, die Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag und das Absehen davon, die Überleitungsvorschriften zur förmlichen Festlegung, Festsetzungen über Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahme sowie den Anwendungsbereich dieser Vorschriften. Der Einsatz der Vorschriften kann etwa notwendig sein, um den Grundstücksmarkt zu beruhigen (vgl. Kleiber, ZfBR 1986, 263) oder um bei tiefgreifenden Umstrukturierungen spekulative Entwicklungen von vornherein zu vermeiden. 32 Nach Prüfung der städtebaulichen Situation ist festzustellen, dass die Stadt Bad Sobernheim die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften und Instrumente der 152 bis 156a BauGB nicht benötigt, um die beschriebenen angestrebten Sanierungsziele zu erreichen. Grunderwerbe im größeren Umfang sind durch die Stadt Bad Sobernheim nicht vorgesehen. Die Gefahr überhöhter Kaufpreise für notwendige Flächenerwerbe, die für die erforderlichen Ausbaumaßnahmen im öffentlichen Straßenraum ggf. in geringem Umfang erforderlich werden, oder das Risiko von Grundstücksspekulationen, besteht nach derzeitigem Kenntnisstand nicht. Die vorgesehenen funktionalen und gestalterischen Aufwertungen im öffentlichen Straßenraum bedingen zwar eine Aufwertung des Wohnumfeldes, eine wesentliche Erhöhung der Bodenwerte wird jedoch nicht erwartet. Die Aufwendungen der Stadt Bad Sobernheim im öffentlichen Raum können durch das allgemeine Beitragsrecht abgeschöpft werden. 142 Abs. 4 BauGB ermöglicht es, im Rahmen eines vereinfachten Sanierungsverfahrens die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nach 152 bis 156a auszuschließen. Die Möglichkeit des Ausschlusses der Anwendung besonderen der sanierungsrechtlichen Vorschriften besteht dann, wenn deren Anwendung für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. 33 Aus den geschilderten Gründen soll das vereinfachte Sanierungsverfahren zur Anwendung kommen. 32 Löhr in: Battis, Krautzberger, Löhr: BauGB Baugesetzbuch, 6. Auflage, München, 1998, Vorbemerkung zu den 152 bis 156a. 33 Löhr in: Battis, Krautzberger, Löhr: BauGB Baugesetzbuch, 6. Auflage, München, 1998, 142, Rn 36.

66 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 65 III STÄDTEBAUL. RAHMENPLAN / INTEGRIERTES ENTWICKLUNGSKONZEPT Aus den Vorbereitenden Untersuchungen wurden unterschiedliche städtebauliche Defizite aber vor allem auch Entwicklungschancen für den Kernstadtbereich von Bad Sobernheim zur Entwicklung eines Aktiven Zentrums deutlich. Der auf den vorbereitenden Untersuchungen aufbauende städtebauliche Rahmenplan stellt eine Übersicht dar, wie in unterschiedlichen Zeiträumen, Maßstabsebenen und Planungsinstrumentarien zu verschiedenen Themenfeldern der Stadtentwicklung kurz-, mittel- und langfristige Entwicklungen initiiert und umgesetzt werden sollen. Der städtebauliche Rahmenplan ist damit ein informelles Instrument zur Konkretisierung von Entwicklungsabsichten für das Stadtzentrum von Bad Sobernheim. Die Abgrenzung des Gebietes der Rahmenplanung folgt dem Vorschlag zur Abgrenzung des festzusetzenden Sanierungsgebietes, welches sich aus den Erkenntnissen der Vorbereitenden Untersuchungen ableitet. Die nachfolgend dargestellte Maßnahmenliste ist Grundlage für die Erstellung des Integrierten Entwicklungskonzeptes / Rahmenplanes. Der Rahmenplan bildet damit die Grundlage für die städtebauliche Sanierung des Bad Sobernheimer Stadtkerns. Da die Anforderungen an den Stadtkern mit seinen verschiedenen Funktionen einem ständigen Wandel unterworfen sind, muss der Maßnahmenpool eines Integrierten Entwicklungskonzeptes so angelegt werden, dass es einen Entwicklungskorridor eröffnet. Dieser Entwicklungskorridor ist einerseits so offen zu halten, dass auf evtl. Veränderungen von Rahmenbedingungen in der Zukunft flexibel reagiert werden kann, andererseits in der Richtung so konkret zu gestalten, dass der gewünschte Zielzustand eines belebten aktiven Zentrums und die dahin führenden Etappenziele erreicht werden können. Der gemeinsam mit Bürgern, Akteuren der Innenstadt und Planern entwickelte Maßnahmenpool ist inhaltlich entsprechend angelegt. Ein weiterer Grundsatz des Integrierten Entwicklungskonzeptes liegt darin, dass sich bei allen Projekten und Maßnahmen öffentliche und private Maßnahmen ergänzen, gegenseitig befruchten und dadurch gemeinsam an der einer nachhaltigen Aufwertung des Stadtzentrums von Bad Sobernheim gearbeitet wird. Daher sollen auch in Zukunft Möglichkeiten zur Öffentlichkeitsbeteiligung z. B. bei der Konkretisierung und Umsetzung einzelner Maßnahmen eröffnet werden. 1 Leitidee, Ziele und Maßnahmen Die Stadt Bad Sobernheim kann neben ihrer zentralörtlichen Bedeutung für ihr Umland und den daraus resultierenden günstigen infrastrukturellen Angeboten für die Daseinsvorsorge ihrer Bevölkerung in hohem Maß auch auf besondere städtebauliche und naturräumliche Voraussetzungen aufbauen. Diese, auch in der eigenen Bevölkerung bewusst wahrgenommenen Potentiale 34 sind eine tragfähige Ausgangsbasis, den Stadtkern von Bad Sobernheim unter Einbeziehung der an der Stadtentwicklung beteiligten Akteure zu einem Aktiven Zentrum mit eigenständigem Charakter und positiver Ausstrahlung über dessen Grenzen hinaus zu entwickeln. 34 Vgl. u.a. Ergebnisse: Stärken Schwächen aus der Bürgerbeteiligung

67 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 66 Ausgehend von der städtebaulichen Abfolge verschiedener Platzbereiche, die bereits heute Kristallisations- und Ausgangspunkte innerstädtischer Aktivitäten darstellen, beginnend mit dem Marktplatz über den Saarplatz bis zum Bereich Gymnasialstraße mit Synagogenplatz wurde im Rahmen der Bürgerworkshops die Leitidee: Bad Sobernheim - Stadt der Plätze formuliert. Dieser Leitidee werden Teilziele und Maßnahmen zugeordnet, die unter aktiver Mitwirkung von an der Stadtentwicklung interessierten Akteuren und Bürgern formuliert und inhaltlich ausgestaltet / konkretisiert wurden. Die aus der Bürgerbeteiligung (Befragung und Arbeit in den Arbeitsgruppen) entwickelten Vorschläge sowie planerische Ansätze sind im Rahmenplan / ISEK (Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept), als städtebauliche Zielvorstellung dargestellt. Dieser Gesamtkatalog an Maßnahmen wurde so aufbereitet, dass aus ihnen, jeweils zugeordnet zu den drei Themen- bzw. Handlungsfeldern Wohnen, Leben und Arbeiten in Bad Sobernheim Kultur, Freizeit, Tourismus und öffentliche Einrichtungen Verkehr, Mobilität, Erreichbarkeit und Parken die dazu vorgeschlagenen Maßnahmen dargestellt und stichwortartig beschrieben werden. Die Prioritäten hinsichtlich der Bedeutung für die Stadtentwicklung sowie zur zeitlichen Umsetzung sind nach entsprechenden Beratungen durch die politischen Gremien (Planungsausschuss und Stadtrat) festzulegen. Die Zeithorizonte sind nach Priorität, technischer, rechtlicher und finanzieller Umsetzungsmöglichkeit in der Kosten- und Finanzierungsübersicht zu Beginn der Fördermaßnahme Aktives Zentrum abgebildet. Zur Orientierung sind bei der nachfolgenden Maßnahmenbeschreibung die entsprechenden Ordnungsnummern aus der Kosten- und Finanzierungsübersicht (KOFI) zugeordnet. (in grau hinterlegt). Im Verlauf des Förderzeitraumes können sich aufgrund veränderter Rahmenbedingungen oder Notwendigkeiten Verschiebungen und / Ergänzungen ergeben. Der Rahmenplan mit Kosten- und Finanzierungsübersicht ist ggf. jeweils fortzuschreiben. Es liegt in der Natur und in der Absicht eines Integrierten Handlungskonzeptes, dass die Wirkungen einzelner, einem Themen-Handlungsfeld zugeordneten Maßnahmen auch auf andere Themen- Handlungsfelder der Innenstadtentwicklung direkt oder mittelbar ausstrahlen und diese möglichst positiv beeinflussen. 1.1 Ziel: Verbesserung des Stadtbildes durch Reaktivierung von leer stehenden Gebäuden/ Geschäften / Stärkung von Dienstleistung und Einzelhandel im Stadtkern Das Bad Sobernheimer Stadtzentrum weist historisch bedingt eine Vielzahl kleinerer traditionell inhabergeführter Ladengeschäfte auf, die sich überwiegend in der Groß- und Saarstraße sowie den angrenzenden Straßenzügen befinden. Verändertes Verbraucherverhalten hat auch hier zur Auslagerung insbesondere des Lebensmitteleinzelhandels aus dem beengten Stadtkern in dessen Peripherie geführt. In dessen Folge und aufgrund von Generationswechseln der Ladenbetreiber kam und kommt es zu Leerständen im Stadtkern. Neben einer Vielzahl von kleineren leerstehenden Ladeneinheiten in den Hauptgeschäftsstraßen des Stadtkerns wird dabei die ca. 0,2 ha große Brachfläche des ReweMarktes in der Gymnasialstraße besonders augenfällig. Diese Leerstände können u.a. auch nachteilige psychologische Auswirkungen auf die unmittelbare Umgebung haben.

68 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 67 Durch eine gezielte Reaktivierung (Umnutzung oder Abriss der leerstehenden Anwesen) einzelner Leerstandsflächen kann dieser Entwicklung entgegengesteuert werden. Dabei sollen die individuellen historischen Voraussetzungen und bereits vorhandene Ansätze der Stadt Bad Sobernheim, beispielsweise als FelkeKurstadt und deren Lage in der Region Soonwald Nahe, verstärkt genutzt werden. Konkret wird die Ansiedlung einer Beherbergungseinrichtung (Hotel) im Stadtzentrum oder die Schaffung hochwertigen innerstädtischen Wohnraums erwogen. Für diese böte sich z. B. die Fläche des ehemaligen ReweMarktes in der Gymnasialstraße Ordnungsnummer KOFI: an, auf der zum einen eine ausreichend große Fläche bereitgestellt werden könnte und zum anderen eine günstige Erreichbarkeit auch für Besucher und Kunden aus der Region gegeben wäre, ohne dass es zu unverträglichem zusätzlichem Verkehrsaufkommen innerhalb des Stadtkerns käme. Die Reaktivierung der größeren Fläche in der Gymnasialstraße soll als Initialmaßnahme wirken. Zur kurzfristigen Abmilderung nachteiliger Effekte durch Leerstände bei innerstädtischen Verkaufsflächen sollen leere Schaufensterflächen z.b. als Ausstellungsflächen zwischengenutzt werden. Die Koordination / Vermittlung entsprechender Flächen soll durch einen Citymanager erfolgen, der Kontakte zwischen Eigentümer und Interessenten vermittelt und ggf. Veranstaltungen und Zwischennutzungen organisiert (z.b. Ausstellungen ortsansässiger Künstler, Vortragsreihen). Ordnungsnummern KOFI: Ziel: Gestalterische und funktionale Aufwertung der (stadtbildprägenden) Bausubstanz Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wurden substanzielle und gestalterische Defizite (Sanierungs- und Gestaltungsbedarf, Leerstände) im Bereich der privaten Bausubstanz erhoben. Gleichzeitig besteht, nicht zuletzt aufgrund der intensiven Öffentlichkeitsarbeit und beteiligung eine hohes Interesse privater Bauherren, umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit Unterstützung durch die Städtebauförderung durchzuführen. Eine zentrale Maßnahme der Innenstadtentwicklung ist daher die weitere Aktivierung des privaten Engagements. Dies soll sowohl durch die Aufstellung einer Gestaltungssatzung Ordnungsnummer KOFI: als auch durch die Beratung und Förderung privater Sanierungs- u. Modernisierungsmaßnahmen erreicht werden. Ordnungsnummer KOFI: Die Aufstellung einer Modernisierungsrichtlinie in der die Rahmenbedingungen und Voraussetzungen für die Förderung privater Sanierungsmaßnahmen definiert werden, ist dazu unabdingbar. Im Rahmen einer ausführlichen Ortsbegehung mit der Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion Koblenz am wurden der Sanierungsbedarf und die grundsätzliche Sanierungswürdigkeit

69 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 68 der Gebäude im Untersuchungsgebiet abgestimmt. Die Auflistung der Gebäude ist der Modernisierungsrichtlinie beizufügen. Sie befindet sich im Anhang dieses Berichts. 1.3 Ziel: Stärkung des Stadtkerns als Wohnstandort / Bauliche Neuordnung / Nutzungskonzepte für Teilbereiche des Stadtkerns Werbung (Messen, Radio) Zur weiteren Aktivierung des privaten Engagements (s.o.) wird die Ausweitung der Öffentlichkeitsarbeit durch Werbung in Zeitung, Internet, Präsenz auf der Frühlingsmesse und weitergehende Informationsveranstaltungen geplant Ordnungsnummer KOFI: Abriss und Umnutzung leerstehender Gebäude für Wohnzwecke / Schaffung von hochwertigem Wohnraum bzw. seniorengerechten Wohneinheiten (barrierefrei/betreutes Wohnen) Im Untersuchungsgebiet sind verschiedene Gebäude mit sehr erheblichem Sanierungsbedarf sowie leerstehende Gebäude, bei denen eine Sanierung aus funktionalen und wirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll erscheint, vorhanden. Hier gilt es ggf. unter Einbeziehung benachbarter Grundstücke und einer kleinräumigen Bodenordnung sinnvolle Grundstückszuschnitte zu schaffen und die Voraussetzungen für eine zukunftsfähige Neubebauung auch unter den Aspekten der barrierefreien Erschließung (z. B. über gemeinschaftlich nutzbare Aufzugsanlagen) zu ermöglichen. Förderfähig ist hierbei die Freilegung von Grundstücken zur Ermöglichung einer sinnvollen Neubebauung. Ordnungsnummer KOFI: Städtebauliche Aspekte wie etwa die Erhaltung / Schließung von Raumkanten zur Fassung angrenzender Straßen- und Platzräume (vgl. Planzeichnung: Rahmenplan) sind dabei zu beachten. Bauliche Neuordnung (Freilegung und Bebauung) des Marum -Areals Ordnungsnummern KOFI: 2.2.1, 2.4.2, i.v.m (private Maßnahmen - werden in KOFI unter Pos. 3.1 erfasst) Das durch Bebauung hoch verdichtete Quartier zeichnet sich durch geschlossene stadtbildprägende Raumkanten zu den Straßenräumen aus. Sie weisen einen hohen Anteil an leerstehender sanierungsbedürftiger Bausubstanz auf. Vorgesehen sind der Abriss leerstehender kaum sanierungsfähiger Gebäude und die Beseitigung stadtgestalterischer Mängel, aber auch die Erhaltung der zum Teil positiv stadtbildprägenden Fassaden. In dem Blockinnenbereich soll durch behutsame Entkernung bzw. durch Abriss nicht oder untergenutzter Gebäudeteile und von Nebengebäuden die Qualität der Innenbereiche als private Freiflächen verbessert werden.

70 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 69 Abb. Marum -Gelände Bauliche Neuordnung der Rewe-Markt -Fläche in der Gymnasialstraße (siehe auch Punkt 1.1) Ordnungsnummern KOFI: 2.2.2, (private Maßnahmen - werden in KOFI unter Pos. 3.1 erfasst) Mit der vorgesehenen Neuordnung des Areals im Bereich der Gymnasialstraße und dem Abriss des ehemaligen Rewe-Marktes eröffnet sich die Möglichkeit einer baulichen Neuordnung und gestalterischen Aufwertung des Areals. Weiterhin ermöglichen die Maßnahmen, die private Freiflächensituation für die vorhandene Bebauung in der Gymnasialstraße deutlich zu verbessern. Damit kann die private Investitionsbereitschaft zur Erhaltung dieser z. T. auch unter Denkmalschutz stehenden stadtbildwichtigen Bebauung deutlich erhöht werden. Die ca. 0,2 ha umfassende Fläche zwischen der Gymnasial- und der Mittelstraße befindet sich in Privateigentum. Städtebauliches Ziel ist es, diese aufgrund ihrer günstigen Zuschnitts und der stadtkernnahen Lage prädestinierte Fläche als hochwertigen Wohnstandort oder als Standort für eine Einrichtung des Beherbergungsgewerbes (Hotel) zu entwickeln. Der Bereich, kann sowohl von der Gymnasial- als auch von der Mittelstraße her erschlossen werden und ist für beide Nutzungsvarianten geeignet: Ein besonderer Vorteil für stadtnahes Wohnen ist die kurze und barrierefreie Erreichbarkeit des Stadtkerns. Für die Ansiedlung eines Hotels, als Ergänzung des Sektors "Beherbergungsgewerbe und ggf. in Kombination mit vorhandener Gastronomie könnte eine ausreichend große Fläche in zentraler Lage bereitgestellt werden.

71 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 70 Abb.: Platz vor der Synagoge, im Hintergrund ehem. ReweMarkt, im Vordergrund die Malteserkapelle (Bücherei) in der Gymnasialstraße Nachfolgende Abbildungen: Strukturentwürfe zur Nutzung des Areals Ehemaliger Rewe-Markt (WSW & Partner) Variante 1: Verdichtete Wohnnutzung mit zusammenhängendem größeren Platzbereich in der Gymnasialstraße

72 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 71 Variante 2: Aufgelockerte Wohnnutzung mit aufgegliederten Platzbereichen in der Gymnasialstraße ( ruhiger Synagogenplatz, kl. Platzbereich mit Überdachung / Pavillon Variante 3: Innerstädtisches Wohnen mit kleineren Übergangszonen / Platzflächen zu Synagoge, Gastronomie und Gymnasialstraße / Malteserkappelle / Bücherei

73 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 72 Variante 4: Cityhotel in Kombination mit vorhandener Gastronomie und großem öffentlichen Platzbereich an der Gymnasialstraße Erhaltung / Wiederherstellung der geschlossenen Straßenrandbebauung (private Maßnahmen - werden in KOFI unter Pos. 3.1 erfasst) Entsprechend der noch vorhandenen Straßenrandbebauung sind die Raumkanten im Kernbereich der Stadt zu erhalten bzw. wieder zu schließen. Da ggf. durch Neubauten Parkplätze entfallen bzw. durch Neunutzungen ein erhöhter Stellplatzbedarf entsteht, sind die Stellplätze in den Erdgeschossbereichen der zu planenden Bebauung, im Blockinnenbereich oder in Tiefgaragen nachzuweisen. Entkernung / Neuordnung der Blockinnenbereiche: Großstraße, Wilhelmstraße, - Gymnasialstraße, Kleine Kirchstraße und Großstraße, Kreuzstraße, Marumstraße (private Maßnahmen - werden in KOFI unter Pos. 3.1 erfasst) Die durch Bebauung hoch verdichteten Quartiere zeichnen sich durch geschlossene stadtbildprägende Raumkanten zu den Straßenräumen aus. Vorgesehen ist eine behutsame Entkernung bzw. soll durch Abriss nicht oder untergenutzter Gebäudeteile und von Nebengebäuden die Qualität der Innenbereiche als private Freiflächen verbessert werden. In den Blockinnenbereichen soll die wohnungsnahe Freiflächennutzung (Garten, Spielplatz), Priorität haben. Weiterhin werden Erweiterungsflächen für Seitenhäuser, Parkierungsund Hofflächen entwickelt. Hier sind u.u. zunächst Eigentümergespräche zu führen um ggf. sinnvolle gebäude- bzw. grundstücksübergreifende Lösungen entwickeln zu können.

74 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 73 Umnutzung (In-Wert-Setzung und Folgenutzung) des Kulturdenkmals Disibodenberger Kapelle (private Maßnahmen - werden in KOFI unter Pos. 3.1 erfasst) In der Kapellenstraße liegt die seit dem 14./15. Jh. bestehende Disibodenberger Kapelle, die seit dem 16. Jh. als Lagerhaus genutzt wurde. Das denkmalgeschützte Gebäude wird saniert und als Brauereigaststätte umgenutzt. Abb.: Bauschild Umbau und Erweiterung der Disibodenberger Kapelle Umnutzung ehem. Grundschule zur Gemeinbedarfseinrichtung Bürgerhaus Ordnungsnummer KOFI: und Die ehemalige Grundschule in der Steinhardter Straße 5 wurde bisher für Wohnen, soziale und kulturelle Zwecke genutzt. Das im städtischen Besitz befindliche Gebäude soll saniert und zu einem Bürgerzentrum" mit Funktions- und Vereinsräumen, Büro- und Geschäftsräumen und ggf. auch Wohnungen umgenutzt werden. Im Vorfeld der Umnutzung wird ein Wirtschaftlichkeitsgutachten erstellt. Abb.: Ehemalige Grundschule in der Steinhardter Straße

75 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite Ziel: Sicherung einer ausgeglichenen Bevölkerungsstruktur im Stadtkern Beratungsangebot und Förderung zum: Umbau bestehender Wohnungen Verbesserung der (barrierefreien) Erschließung insbesondere v. Obergeschossen Dazu sind in der Kosten- und Finanzierungsübersicht unter Ziff. 3 Ansätze aufgeführt. Im Rahmen der Abstimmung des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes wurde auch der grundsätzliche Sanierungsbedarf privater Bausubstanz mit der Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion (ADD) abgestimmt 35 und eine entsprechende Auflistung sanierungswürdiger Objekte 36 erstellt. 1.5 Ziel: Aufwertung der Aufenthaltsqualität und des Ambientes im Stadtkern Der Bad Sobernheimer Stadtkern weist in Teilen bereits eine hohe städtebauliche und naturräumliche Qualität auf. Darüber hinaus tragen bestehende Angebote wie z. B. der Bad Sobernheimer Markt, die Fußgängerzone, Feste, Messen und kulturelle Veranstaltungen, wie beispielsweise die Konzerte im Rahmen der Mattheiser Sommerakademie auf den Plätzen der Stadt, aber auch die Felke- Kuren in der Kurstadt und die jüdische Synagoge zur Attraktivität bei. Die verkehrsgünstige Erreichbarkeit des Stadtkerns ist ein weiterer Standortvorteil zur Entwicklung des Stadtkerns als Aktives Zentrum. Durch verschiedene Maßnahmen soll die Aufenthaltsqualität und das besondere Ambiente für Bewohner und Besucher des Zentrums weiter verbessert werden. Neben der Steigerung der Wohnqualität steht die Erhöhung der Wertschöpfung aus den Kunden / Besuchern des Stadtkerns insbesondere für den kleinteiligen Einzelhandel und die Gastronomie im Vordergrund. Leitidee: Ausbildung als Stadt der Plätze Als höchste Priorität stand im Bürgerinteresse die Ausbildung der Stadt Bad Sobernheim als Stadt der Plätze. Neben Marktplatz und Saarplatz sollen weitere Platzbereiche als Themenplätze, wie beispielsweise Synagogenplatz oder Platz bei der Malteserkapelle als identitätsstiftende Elemente ausgestaltet werden. Dabei sollen die individuellen historischen Voraussetzungen und bereits vorhandene Ansätze der Stadt Bad Sobernheim verstärkt genutzt werden. Da die Stadt Bad Sobernheim als Felke-Stadt weithin Bekanntheitsgrad erlangt hat, wären dabei die natürlichen Elemente wie Licht, Luft, Wasser, Lehm, etc. mögliche Themen. Die Belebung der Plätze ist durch aktive Randnutzungen zu unterstützen, auch ist eine Vernetzung der Plätze vorzusehen. In diesem Zusammenhang gewinnt die Umfeldgestaltung des Bereiches Gymnasialstraße, (Platzgestaltung, mit Einbeziehung / Umnutzung des Rewe-Markt-Areals ggf. mit der Folgenutzung City-Hotel und dem benachbarten vorhandenen Gastronomiebetrieb) besondere Bedeutung (vgl. Gestaltungsbereich im Rahmenplan). 35 Begehung des Fördergebietes mit Herrn Krauss, ADD Koblenz, am Siehe: Anhang

76 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 75 Funktionale und gestalterische Aufwertung des Bereichs Gymnasialstraße Besonders hohe Priorität hatte bei den Bürgerinteressen die Gestaltung der historischen Innenstadt im Bereich Synagoge, Amtsgericht, Malteserkapelle inne. Zielsetzung der Umfeldgestaltung in der Gymnasialstraße (Straßenraum- und Platzgestaltung) ist die Entwicklung eines Aufenthalts- und Kommunikations- ggf. auch eines Veranstaltungsbereiches. Insgesamt soll der künftige Ausbau der Gymnasialstraße und der angrenzenden Straßen (Kleine Kirchstraße, Malteserstraße) als Mischverkehrsflächen (Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer) erfolgen. Verknüpfung: südlicher Stadtkern / Rathausumfeld Gymnasialstraße Der in jüngerer Zeit neu gestaltete und für den Stadtkern zentrale Marktplatz am Rathaus in der südlichen Kernstadt wird vom Bereich Gymnasialstraße aus über die Saarstraße (Saarplatz) oder Großstraße, die Wilhelmstraße, die Kleine Kirchstraße und die Malteserstraße erreicht. Diese Verbindungen sollen zukünftig durch den einheitlichen Ausbau als Mischverkehrsflächen, Straßenraumgestaltungen und ein durchgängiges Beleuchtungskonzept weiter aufgewertet und zu einem innerstädtischen Aktivitätsraum funktional zusammengeführt werden. Abb.: Verbindung über die Kleine Kirchstraße Gestaltung der Stadteingänge Die Eingänge zum Stadtkern, jeweils in Höhe der Ringstraße, sind im Westen ( Obertor ) und Osten ( Untertor ) über die L 232 kommend, aber auch im Norden an den Einmündungen Wilhelmstraße und Herrenstraße, sind baugestalterisch nicht als solche erlebbar. Dazu trägt in erster Linie der Umstand bei, dass sich hier überwiegend ungeordnete und vernachlässigte Areale befinden oder/und das Erscheinungsbild der angrenzenden Bebauung nur einen wenig einladenden Charakter vermittelt. Zum einen soll zur Attraktivierung der Stadteingänge die Gestaltung der vorhandenen Grünflächen m Norden an der Einmündung der Wilhelmstraße in die Ringstraße sowie im Westen zw. L 232 (Bahnhofstraße) und Kuhweg (Obertor) beitragen. Da im Bad Sobernheimer Stadtkern das Element Wasser weithin fehlt, könnte der Dornbach innerhalb der Grünfläche im Bereich Obertor durch eine mögliche Freilegung als attraktives Element dargestellt und damit erkennbar und

77 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 76 erlebbar werden. Die Möglichkeit einer Freilegung soll mit den zuständigen Fachbehörden erörtert werden. Zum anderen sind Parkplatzgestaltungen im Bereich Obertor (zwischen Meddersheimer Straße und L 232 sowie zwischen Ringstraße und Mauergasse) und Untertor (zwischen Ring- /Schulstraße und L 232) zur Verbesserung der Stadteingangssituation vorgesehen. Weiterhin könnte in der Ringstraße in Höhe der Einmündung Herrenstraße durch Bepflanzung, eine Plastik, o.ä. der Eingang zum Stadtkern verdeutlicht werden. Zur umfassenden Gestaltung des Bereiches Obertor ist die Erstellung einer Entwicklungsplanung/Studie vorgesehen. Ordnungsnummer KOFI: Neugestaltungen des öffentlichen Raums (Straßenraum und Umfeldgestaltungen) Ordnungsnummer KOFI: 2.5.1, 2.5.2, 2.5.3, 2.5.4, 2.5.6, 2.5.7, Sowohl die Hauptgeschäftsstraßen (Obere Großstraße/Fußgängerzone, untere Großstraße) als auch der Bereich Gymnasialstraße (Gymnasialstraße, Synagogenplatz, Kleine Kirchstraße, Malteserstraße) (siehe auch Punkt 1.1 und 1.3) bedürfen zur Aufwertung der Aufenthaltsqualität und des Ambientes einer Straßenraum- und Umfeldgestaltung (Gestaltungsbereiche im Rahmenplan). Neben der erforderlichen funktionalen und gestalterischen Aufwertung des öffentlichen Raumes werden durch die geplanten Maßnahmen Anstoßwirkungen zur Aktivierung privaten Engagements bei der Sanierung der angrenzenden Bausubstanz erwartet. 1.6 Ziel: Steigerung der Wertschöpfung des touristischen Potenzials Ordnungsnummer KOFI: , , 2.6.1, Zur weiteren Aufwertung der Wohn- und Standortqualität der Stadt Bad Sobernheim als aktives Zentrum, welches zusätzliche auswärtige Besucher und Kunden anzieht, wurde im Rahmen der intensiven Beteiligung interessierter Bürgerinnen und Bürger das Ziel des Ausbaus Bad Sobernheims als Stadt der Plätze formuliert (siehe auch Punkt 1.5). Begleitend ist ein durchgängiges Beleuchtungskonzept zur Installation einer Eventbeleuchtung vorgesehen. Hierzu sind vertiefende Erörterungen und Abstimmungen mit dem Energieversorgungsunternehmen erforderlich. Zur Steigerung der Wertschöpfung des touristischen Potenzials ist jedoch auch eine entsprechende Infrastruktur notwendig. Ein Beherbergungs- / Übernachtungsangebot ist in erster Linie im Umfeld der Stadt Bad Sobernheim, in der Innenstadt selbst jedoch nur in sehr geringem Umfang vorhanden. Die vorhandenen Kapazitäten sind nicht ausreichend, um z. B. Gäste, die mit Reisebussen nach Bad Sobernheim kommen, unterzubringen. Einen potenziell gut geeigneten Standort zur Errichtung eines mittelgroßen Hotels in Stadtkernnähe (Marktplatz, Fußgängerzone) stellt der Bereich Gymnasialstraße dar (siehe auch Punkte 1.1 und 1.3)

78 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 77 Einrichtung einer Brauereigaststätte in der Disibodenberger Kapelle (siehe auch Punkt 1.3) Bereits im Rahmen des Einzelhandelskonzepts der GMA wurde ein Defizit im gastronomischen Bereich festgestellt. Die Umnutzung des Kulturdenkmals zur Gaststätte trägt hier zur Erhöhung des gastronomischen Angebots bei. Stadtmauer Vorgesehen sind weiterhin Maßnahmen zum Erhalt und der szenischen Inwertsetzung der historischen Stadtmauer. Ordnungsnummer KOFI: Ziel: Verbesserung von Freizeitmöglichkeiten für Kinder Aus den Vorbereitenden Untersuchungen wurde deutlich, dass im Untersuchungsgebiet nur eine sehr geringe Anzahl an Kindern und Jugendlichen vorhanden ist, andererseits aber auch bisher noch keine auffälligen Überalterungstendenzen in der ansässigen Bevölkerung anzutreffen sind 37. Die dauerhaft ausgewogene altersmäßige Zusammensetzung der Bewohner im Stadtkern gehört zu den wesentlichen Zielen der Stadtentwicklung. Die Ausweitung des Freizeitangebotes für Kinder unterschiedlicher Altersgruppen ist daher ein Ziel des integrierten Entwicklungskonzeptes. Als Maßnahme wird neben der Entkernung der Blockinnenbereiche zugunsten der Entwicklung (privater) Spielflächen für Kinder auch die Ausstattung des öffentlichen Raumes mit kinder- und seniorengerechten Bewegungsspielgeräten vorgesehen. 1.8 Ziel: Verbesserung der Verkehrsführung / Verbesserung der Erreichbarkeiten im Stadtkern / Barrierefreiheit Ein großer Standortvorteil des Bad Sobernheimer Stadtkerns ist dessen gute verkehrliche Erreichbarkeit und das insgesamt günstige Angebot an öffentlichen Parkplätzen. Alle Bereiche des Stadtkerns sind fußläufig in kurzer Entfernung, d. h. in einem Radius von ca m gut zu erreichen. Zur Vermeidung unnötigen Verkehrsaufkommens durch Parksuchverkehr sind verschiedene Maßnahmen vorgesehen, die die Akzeptanz und die Nutzung der Parkplätze sowie der der fußläufigen Verbindungen im Stadtkern unterstützen und fördern sollen. Dazu zählen im Einzelnen: Ausbau eines Verkehrsleitsystems Ordnungsnummern KOFI: 1.2.9, Zur Verbesserung der Verkehrsführung ist ein Verkehrsleitsystem mit Beschilderung der öffentlichen Parkplätze und der Darstellung fußläufiger Erreichbarkeiten vorgesehen. 37 Vgl. Kap

79 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 78 Einheitlicher Ausbau innerstädtischer Straßenverkehrsflächen Ordnungsnummern KOFI: 2.5.8, 2.5.9, , , , Die im September 2012 durch das Ingenieurbüro Giloy & Löser (Bad Kreuznach) erfolgte Untersuchung des Zustandes der innerstädtischen Straßen und Wege sowie die im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erhobenen Untersuchungen bestätigen einen teilweise hohen Sanierungsbedarf im öffentlichen Straßenraum in der nördlichen und östlichen Innenstadt. Neben teilweise erheblichen funktionalen Defiziten (Verkehrssicherheit, Lärmbelästigung, fehlende Barrierefreiheit) sind in der Folge auch zunehmender Unterhaltungsstau im Bereich der angrenzenden privaten Bausubstanz und Leerstände infolge fehlender Attraktivität des Umfeldes zu verzeichnen. Im Rahmen eines einheitlichen Um- und Ausbaus der Gemeindestraßen werden ergänzende Straßenausbaumaßnahmen entsprechend den bereits ausgebauten Flächen einheitlich als Mischverkehrsflächen gestaltet. D.h. Verkehrsbereiche mit geringerem Verkehrsaufkommen bzw. einer untergeordneten Verkehrsfunktion sollen als Mischverkehrsfläche ausgebaut werden, ohne Differenzierung zwischen Fahrbahn und Gehwegflächen (ggf. optische Trennung zwischen Fahrbahnund Gehwegbereichen). Für den ergänzenden Ausbau als Mischverkehrsflächen werden Teilbereiche der Wilhelmstraße (zwischen Ringstraße und Obergasse sowie zwischen Mittelgasse und Beginn Fußgängerzone) Kleine Kirchstraße, Gymnasialstraße, Teilbereich Malteserstraße Teilbereich Alter Weg (zwischen Ringstraße und der in nord-südlicher Richtung verlaufenden Straße Alter Weg und Teilbereiche der Priorhofstraße im Rahmenplan dargestellt. Punktuelle Verbesserung der Barrierefreiheit zu öffentlichen Gebäuden / Einrichtungen / Anlage einer barrierefreien WC-Anlage Ordnungsnummer KOFI: 2.5.5, Punktuell sind Zugangsmöglichkeiten öffentlicher Gebäude derzeit nicht barrierefrei und sollen entsprechend den Anforderungen behinderter Menschen umgestaltet werden. Dazu sind in jedem Einzelfall angepasste Lösungen zu entwickeln, wobei in die Planungsüberlegungen bereits zu einem frühen Zeitpunkt Fachleute wie z. B. Behindertenbeauftragte eingebunden werden. 2 Kosten- und Finanzierungsübersicht Die Kosten- und Finanzierungsübersicht beinhaltet die zum derzeitigen Zeitpunkt mit Mitteln der Städtebauförderung vorgesehenen Maßnahmen innerhalb des Förderzeitraumes.

80 Vorbereitende Untersuchungen Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Seite 79 An die Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion Südallee Koblenz Bad Sobernheim, den (Ort, Datum) Anmerkung: Diese Kofi stellt bezüglich der Folgejahre (2015 ff) lediglich einen Entwurf dar, der noch überarbeitet und dem Stadtrat zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt werden muss. Antragsteller Name (ggfl. mit Angabe der Verbandsgemeinde/des Landkreises) Stadt Bad Sobernheim, Verbandsgemeinde Bad Sobernheim, Kreis Bad Kreuznach Anschrift (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort) Marktplatz 11, Bad Sobernheim Bankverbindung (Bankleitzahl, Kontonummer, Geldinstitut) BIC: MALADE51KRE, IBAN: DE , Sparkasse Rhein-Nahe Auskunft erteilt (Name, Amtsbezeichnung, Telefon, Telefax, -Adresse) Frau Kalin, Tel /81-169, Fax 06751/81-120, Maßnahmen-, Kosten- und Finanzierungsübersicht für die Gesamtmaßnahme: Aktives Stadtzentrum Bad Sobernheim