1. Grundlage des Bebauungsplanes Lage, Größe und Situation des Plangebietes Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes 3

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1 BEBAUUNGSPLAN Nr. 16a DER STADT WESTERLAND begrenzt -im Norden durch die -im Osten durch die -im Süden durch die -im Westen durch die INHALTSÜBERSICHT I. BEGRÜNDUNG Bötticherstraße verspringend über die Boysenstraße zur nördlichen Grenze des Flurstückes 21/1 der Flur 7 Maybachstraße/ Süderstraße Dr.-Ross-Straße Dünenstraße verspringend über die Käpt n- Christiansen-Straße zur Schützenstraße inklusive des Flurstücks 208/121 der Flur 11 (Käpt n-christiansen-straße 35) 1. Grundlage des Bebauungsplanes 2 2. Lage, Größe und Situation des Plangebietes 2 3. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes 3 4. Inhalte und Festsetzungen des Bebauungsplanes 4 SEITE 4.1 Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Gebäuden Höchstmaße für Wohnbaugrundstücke Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Gestaltung Erschließung Eingriffe in Natur und Landschaft Bodenordnende Maßnahmen Erschließung Verkehrserschließung Versorgung und Entsorgung Wasser: Strom: Gas: Telefon und Kabelfernsehen: Entwässerung: Abfallbeseitigung: Entwicklungsgebot Kosten 11 BEGRÜNDUNG 1

2 1. Grundlage des Bebauungsplanes Anlaß der Überplanung des Gebietes des Bebauungsplanes Nr. 16a ist die fortschreitende Umnutzung von Gebäuden, zu Kleinst-Appartements und Zweitwohnsitzen, die bisher als Dauerwohnungen zur Verfügung standen und die damit einhergehende zunehmende unerwünschte Baudichte in dem Gebiet. Ein weiteres Planungserfordernis ergibt sich durch die Erweiterung des Katalogs der genehmigungs- und anzeigefreien Vorhaben, der im Zuge der Novellierung der Landesbauordnung für S-H zum in Kraft getreten ist. Notwendige Garagen und überdachte Stellplätze sind demnach nicht mehr genehmigungspflichtig. Diese Neuregelung steht dem städtebaulichen Ziel einer geordneten Bebauung und weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten entgegen. Der Bebauungsplan soll durch eindeutige Festsetzungen von Art und Maß der baulichen Nutzung zum einen unerwünschten Entwicklungen entgegenwirken und zum anderen geordnerte städtebauliche Entwicklungsmöglichkeiten aufzeigen. Durch die bauleitplanerischen Festsetzungen in dem qualifizierten Bebauungsplan werden den planenden Grundstückseigentümern verbindliche Entwicklungspotentiale aufgezeigt, die Planungssicherheit geben. Die gestalterischen Festsetzungen dienen einerseits dem Erhalt des historisch bedeutsamen Gebäudebestandes und andererseits einer Stadtbildreparatur, die langfristig sich nicht Einfügende Gebäude korregiert. Die Festsetzungen orientieren sich an den übergreifenden F-Plan-Zielen, wie der restriktiven Handhabung des Maßes der Nutzung und der Sicherung und Entwicklung des Dauerwohnraums. Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage der 7.Änderung des Flächennutzungsplanes der Insel Sylt vom 15. Januar 1979 überwiegend als Wohnbaufläche (Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) entwickelt. 2. Lage, Größe und Situation des Plangebietes Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt im zentralen Bereich der Ortslage Westerlands; der Geltungsbereich wird begrenzt -im Norden durch die -im Osten durch die -im Süden durch die Bötticherstraße verspringend über die Boysenstraße zur nördlichen Grenze des Flurstückes 21/1 der Flur 7 Maybachstraße/ Süderstraße Dr.-Ross-Straße -im Westen durch die Dünenstraße verspringend über die Käpt n- Christiansen-Straße zur Schützenstraße inklusive des Flurstücks 208/121 der Flur 11 (Käpt n- Christiansen-Straße 35) Die Größe des Plangebietes beträgt insgesamt ca. 9,669 ha Von dieser Fläche entfallen auf 2

3 - Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung ca. 7,109 ha - Sondergebiet für Strandversorgung ca. 0,003 ha - Flächen für Gmeinbedarf ca. 0,791 ha - Verkehrsflächen / festgesetzt ca. 1,616 ha - Grünflächen / öffentlich ca. 0,070 ha - Flächen zum Schutz und zur Pflege von Natur und Landschaft ca. 0,080 ha Das Plangebiet zum einen geprägt durch ein- bis zweigeschossige freistehende Wohngebäude als Einzelhäuser und zum anderen durch drei- bis viergeschossige Gebäude entlang der traditionellen Gewerbestraßen Bismarck-, Boysen- und Bötticherstraße. Aufgrund ihres Volumens und ihrer Markantheit sind besonders hervorragende Gebäude der moderne Kirchenbau an der Elisabethstraße Ecke Käpt`n-Christiansen-Straße, das dreigeschossige Kinder- und Jugendkurheim in der Bismarckstraße 17 sowie der viergeschossige Gebäuderiegel in der Käpt`n-Christiansen-Straße 30. Das Plangebiet liegt in Geltungsbereichen von Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehsrfunktionen ( 22 BauGB) und zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten ( 172 BauGB). 3. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes Die Stadt Westerland verfolgt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes folgende Ziele: - Sicherung einer geordneten Bebauung und Nutzung unter weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten und gewachsenen Nutzungsstrukturen (Gemeindebedarfsnutzungen, Dauerwohnen mit Touristenbeherbergung) - Erhaltung des Gebietscharakters und der Siedlungsstruktur unter Einfügung weiterer zulässiger Nutzungen - Erhalt von stadtbildprägender Bausubstanz - Sicherung des Wohnbedarfs der einheimischen Bevölkerung - Unterstützung der Ziele der Ortssatzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Bevölkerungsstruktur ( 172 BauGB) sowie des Genehmigungsvorbehaltes bezüglich der Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ( 22 BauGB) - Einschränkung des Neubaus von Ferien- und Zweitwohnungen sowie Umnutzung vorhandener Gebäude zu diesem Zweck - Festsetzung von Gestaltungsvorschriften, soweit diese zur Bewahrung und Entwicklung des gewachsenen Erscheinungsbildes im Plangebiet erforderlich sind. 4. Inhalte und Festsetzungen des Bebauungsplanes 4.1 Art der baulichen Nutzung 3

4 Die Bereiche, die nahezu ausschließlich dem Wohnen dienen werden als sonstiges Sondergebiet für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (SO-1) festgesetzt. Zur Sicherung ortsansässiger Gewerbebetriebe können in diesem Baugebiet Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen, Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Hotels ausnahmsweise zugelassen werden, soweit sie dem Gebietscharakter entsprechen bzw. keine unzumutbaren Störungen zur Folge haben. Die vorwiegend dem Wohnen dienenden Bereiche, die zudem an der Hauptverkehrsstraße Maybachstraße/Süderstraße oder an einer der traditionellen Gewerbestraßen Bötticher-, Bismarck- oder Boysenstraße liegen werden als sonstiges Sondergebiet für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (SO-2) festgesetzt. Aufgrund der bestehenden Nutzung werden in diesen Bereichen der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe allgemein zugelassen. Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, Anlagen für Verwaltungen sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Hotels können ausnahmsweise zugelassen werden, soweit diese Einrichtungen keine unverträglichen Auswirkungen auf die Wohnbebauung zur Folge haben oder das Wohnumfeld durch Touristenverkehr unverhältnismäßig stark belastet wird. Die Kirche, das Hospiz, und das Kinder- und Jugendkurheim werden ihrer Nutzung entsprechend als Flächen für Gemeinbedarf festgesetzt. Auswirkungen auf die Nachbarbebauung aufgrund dieser Nutzung sind nicht zu erkennen. Der Strandimbiss/ Kiosk (Beach Box) am westlichen Ende der Käpt`n-Christiansen- Straße wird als Sondergebiet-Strandversorgung festgesetzt. Die Festsetzung folgt der 11. Änderung des Flächennutzungsplanes, der die bestehenden Strandversorgungseinrichtungen dauerhaft sichern will und ergänzend zukünftig erforderliche Einrichtungen zu einem insularen Konzept zusammenfaßt. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung - Grundflächenzahl (GRZ), Geschoßflächenzahl (GFZ), Zahl der Vollgeschosse - wurden aus dem Bestand entwickelt und so festgesetzt, daß einerseits entsprechend der Zielsetzung des Flächennutzungsplanes der Insel Sylt die vorhandene Baudichte im wesentlichen beibehalten und möglichst nicht weiter erhöht wird, andererseits die zulässige Nutzung der Grundstücke unter Beachtung des 34 BauGB und anderer baurechtlicher Vorschriften im wesentlichen eingehalten wird. Die Geschossigkeit wird gemäß des vorgefunden Bestandes als ein- bis dreigeschossig festgesetzt. Die Festlegungen der Grundflächenzahl (GRZ) und der Höhenentwicklung der Hauptgebäude - die den möglichen Anbauanteil des Dachgeschosses mitbestimmen wurden daraufhin abgestimmt. GRZ und GFZ sind ebenfalls aufeinander abgestimmt, wobei der GFZ die höhere Aussagekraft über die Verdichtung beigemessen wird. Die Grundstücke der Baugebiete SO-1.1, SO-1.2, SO-1.4, SO-1.11, SO-1.14, SO-1.15, SO-2.16, SO-2.21 und SO-2.22 werden mit einer GFZ von 0,50 festgesetzt entsprechend dem vorgefundenen Bestand. Die baulichen Anlagen auf den Grundstücken 4, 49, 59, 65 und 79 überschreiten die Festsetzung zum Teil erheblich. 4

5 Die GFZ-Festsetzung von 0,45 für das Baugebiet SO-1.16 bietet den Grundstücken noch angemessenes Ausbaupotential. Der bauliche Bestand der Grundstücke in den Baugebieten SO-1.3, SO-1.7 und SO-1.10 werden mit einer GFZ von 0,35 gesichert bzw. erhalten noch Ausbaumöglichkeiten. Die Hohe Ausnutzungsziffer der GFZ von 1,20 und die festgesetzte Dreigeschossigkeit im SO-1.5 berücksichtigt den besonderen Bautyp reduziert jedoch das Maß der baulichen Nutzung auf ein städtebaulich verträgliches Maß. Die GFZ-Festsetzung von 0,65 für das Baugebiet SO-1.8 sichert den historischen Bestand. Der bauliche Bestand, der als wirtschaftliche Einheit bestehenden Grundstücke des Baugebietes SO-1.9, wird mit einer GFZ-Festsetzung von 0,40 gesichert. Die GFZ-Festsetzung von 0,40 für das Baugebiet SO-1.13 sichert den kleinteiligen Bestand wobei das Grundstück 63 leicht beschnitten wird jedoch Bestandsschutz hat. Die Grundstücke der Baugebiete SO-1.12, SO-2.5 und SO-2.19 werden mit einer GFZ von 0,55 festgesetzt entsprechend dem vorgefundenen Bestand. Die baulichen Anlagen auf den Grundstücken 48 und 62 überschreiten die Festsetzung zum Teil erheblich. Die Grundstücken 35 und 36 erhalten hingegen noch Ausnutzungspotential. Der historischen Baubestand wird mit einer GFZ-Festsetzung von 0,39 für das Baugebiet SO-2.17 gesichert bzw. erhält zum Teil erhebliche Ausbaureserven. Die Grundstücke der Baugebiete SO-2.9 und SO-2.15 werden mit einer GFZ von 0,70 festgesetzt entsprechend einer städtebaulich angemessenen Baudichte. Die verringerte GFZ gegenüber den angrenzenden Baugebieten begründet sich durch die großen Hintergrundstücksbereiche. Die baulichen Anlagen auf den Grundstücken 24 und 26 überschreiten die Festsetzung geringfügig. Das Hintergrundstück 29 wird mit einer angemessenen GFZ von 0,32 im SO-2.12 festgesetzt. Das Grundstück erhält dadurch noch deutliche Ausbaureserven. Die GFZ-Festsetzung von 0,65 für das Baugebiet SO-2.4 sichert den historischen Bestand. In den Baugebieten SO-2.1, SO-2.3, SO-2.6, SO-2.8 und SO-2.20 orintiert sich die Festsetzung der GFZ auf 1,00 an den vorgefundenen Bestand. Die baulichen Anlagen auf den Grundstücken 21 und 27 überschreiten die Festsetzung zum Teil erheblich. In den Baugebieten SO-2.2, SO-2.7, SO-2.10 und SO-2.13 orintiert sich die Festsetzung der GFZ auf 1,20 an den vorgefundenen Bestand. Die baulichen Anlagen auf den Grundstücken 13, 25, 30 und 38 überschreiten die Festsetzung zum Teil erheblich. Hier ist eine Reduzierung der GFZ geboten, um die Ausnutzung gegenüber den umliegenden Grundstücken anzugleichen. Die GFZ-Festsetzung von 0,80 für das Baugebiet SO-2.14 sichert den zum Teil historischen Bestand. Der wird mit einer GFZ-Festsetzung von 0,60 für das Baugebiet SO-2.18 gesichert bzw. erhält zum Teil erhebliche Ausbaureserven. Die GFZ-Festsetzung von 0,60 für das Baugebiet SO-2.18 sichert den frei gestaltbaren Bestand auf den Grundstücken 44 und 45. Der genehmigte historische Baubestand auf 5

6 den Grundstücken 42 und 43 übersteigt die GFZ zwar erheblich hat jedoch Bestandsschutz und wird zudem mit einer Baulinie gesichert. Aufgrund der besonderen Nutzung erhalten die Flächen für Gemeinbedarf (FGb-2 und FGb-3) Ausbaureserven, um sich als soziale Einrichtung in dem Maß entwickeln zu können wie es bezogen auf die umliegende Bebauung verträglich ist. Für die Kirche auf dem Grundsück 19 ist keine Festsetzung erforderlich. Durch die restriktive Festlegung der Grundfläche baulicher Anlagen ist es erforderlich, einen höheren Anteil an der Grundfläche für Garagen und Stellfläche mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, zuzulassen, als dies die Baunutzungsverordnung für den Regelfall vorsieht. Zur Vermeidung von übermäßiger Versiegelung des Bodens darf jedoch der Grenzwert von 100 % bzw. 125 % (bei den Grundstücken, die mit unterirdischen Schwimmbädern bzw. unterirdischen Verbindungsgängen unterbaut werden) der zulässigen Grundfläche nicht überschritten werden. Die Vorgabe der Geschoßflächenzahl (GFZ) wird zur eindeutigen Bestimmung der max. Ausnutzung der Grundstücke sowie als Grundlage für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen für erforderlich gehalten. Deshalb wird auch festgesetzt, daß Aufenthaltsräume im Dachgeschoß sowie weitere anrechenbare Bauteile bei der Ermittlung der Geschoßflächenzahl mitzurechnen sind. Die Beschränkung, daß Nebenanlagen unterhalb der Vollgeschosse sowie Kellergeschosse die Umfassungswände des Hauptbaukörpers nicht überschreiten dürfen, soll bewirken, daß keine übermäßigen Nutzungsmöglichkeiten im Untergeschoß entsteht. Ausnahmen bilden hier unterirdische Schwimmbäder sowie unterirdische Verbindungsgänge zwischen baulichen Anlagen. Zu diesem Zweck wird auch festgesetzt, daß die Höhenlage des Baugrundstückes zu erhalten ist und Abgrabungen unzulässig sind. Ferner dürfen Kellerlichtschächte bestimmte Abmessungen nicht überschreiten und sind auf Geländehöhe waagerecht abzudecken. 4.3 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Gebäuden Im gesamten Plangebiet werden für die Sondergebiete (SO-1 und SO-2) die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt. Wegen der vorhandenen Gebietsstruktur ist eine gesonderte Festsetzung für jedes Grundstück erforderlich. Im Zusammenwirken mit den Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion sowie zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ist je Wohngebäude - ausgehend von den im Plangebiet vorgefundene Wohngrundrissen und den festgesetzten bebaubaren Grundstücksflächen- eine Dauerwohnung (1. Wohnsitz) einzurichten. Bei Wohngebäuden, deren Bruttowohngeschoßfläche (BGF) mindestens 130 qm (entsprechend der Bruttogröße einer familiengerechten Wohnung mit einer Wohnung für Touristenbeherbergung ) beträgt, ist neben der geforderten Dauerwohnung zusätzlich eine Wohnung für Touristenbeherbergung und je weitere 45 qm BGF (als Durchschnittswert für eine angemessene Unterbringung von Erholungsuchenden) eine zusätzliche Wohnung für Touristenbeherbergung zulässig. Die Begrenzung der Anzahl der Wohnungen ist geboten, da eine weitergehende Umstrukturierung des Plangebietes zu befürchten ist. Eine Alternative zum gewählten Rechnungsansatz sowie zur Begrenzung der Wohneinheiten ist nicht gegeben. Ein Fortschreiten der Umnutzung von Gebäuden mit Dauerwohnungen und Räumen zur Privatvermietung zu Kleinst-Appartements, würde nicht nur die vorhandene Bevölkerungsstruktur zerstören, sondern der Wohnbevölkerung auch Wohnraum entziehen, der aufgrund der Zielsetzungen der Landesplanung und der Aussagen im Erläu- 6

7 terungsbericht zum F-Plan Insel Sylt innerhalb der engen Siedlungsgrenzen nicht durch Neubebauung ausgeglichen werden kann. Die Festlegung, bezogen auf die Größenordnung der geforderten Dauerwohnung von 70 m² stützt sich auf die Wohnflächenobergrenzen des II. Wohnungsbaugesetzes. Damit soll gewährleistet werden, daß familiengerechter Wohnraum auch tatsächlich geschaffen wird. Ansonsten bestünde die Gefahr, daß die für die dauerwohnliche Nutzung geforderte Wohnung derart klein hergestellt würde, daß sie zum einen dem Anspruch an eine Dauerwohnung nicht gerecht wird und zum anderen eine Fehlnutzung als Ferienappartment(s) zu befürchten ist. Zur Erhaltung der Touristenverkehrsfunktion der Stadt Westerland und zur Erhaltung der Attraktivität bisher relativ intakter Wohngebiete für die Dauerwohnbevölkerung und die Erholungssuchenden ist die festgesetzte Begrenzung der Wohnungen erforderlich. Darüberhinaus würde eine fortschreitende Einrichtung von Kleinst- Appartements eine Vielzahl weiterer Stellplätze erfordern. Dadurch würde nicht nur ein höheres Verkehrsaufkommen bewirkt, sondern insbesondere eine zusätzliche Versiegelung bisheriger Garten- und Freibereiche erfolgen. Dieses ist wegen des gebotenen Schutzes der Umwelt sowie aus ökologischen Gründen nicht vertretbar. Den Grundstückseigentümern verbleiben im vertretbaren Umfang ausreichende Möglichkeiten, unterschiedliche Wohnformen, Wohnungsgrößen sowie Räume zur Beherbergung von Gästen einzurichten; die Möglichkeit, Gebäude ausschließlich durch Dauerwohnungen zu nutzen, bleibt unberührt. Durch die Begrenzung der Anzahl der Zimmer-Einheiten bei kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes ( Hotels ) mit 25 qm Nettowohngeschoßfläche pro Einheit (als Durchschnittswert für ein Doppelzimmer mit Bad/ Eingangsbereich ) soll auch hier einer ungewünschten Umstrukturierung in Kleinst-Hotelzimmer mit den hieraus entstehenden Folgewirkungen wie z.b. erhöhtes Verkehrsaufkommen, zusätzliche Versiegelung, weitere Stellplätze etc. entgegengewirkt werden. 4.4 Höchstmaße für Wohnbaugrundstücke Aus städtebaulichen Gründen werden Mindestgrößen für Wohnbauflächen festgesetzt. Durch die Festsetzung von Mindestgrößen sollen folgende Planungsziele gewährleistet bleiben: - Sicherung einer geordneten Bebauung und Nutzung unter weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten - Erhaltung des Gebietscharakters und der Siedlungsstruktur unter Einfügung weiterer zulässiger Nutzungen - Erhaltung von stadtbildprägender Bausubstanz - Sicherung des Wohnbedarfs der einheimischen Bevölkerung - Regelung des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund- und Boden - Unterstützung der Ziele der Ortssatzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Bevölkerungsstruktur ( 172 BauGB ) und des Genehmigungsvorbehaltes be- 7

8 züglich der Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ( 22 BauGB) Die Festsetzungen der Mindestgrundstücksgrößen orientiert sich im wesentlichen an den vorgefundenen Grundstücksgrößen. Ausnahmen aufgrund überdurchschnittlich großer Grundstücksflächen bilden hier die Grundstücke 72, das einmal teilbar ist, die Grundstücke 11 und 39 die zweimal teilbar sind und das Grundstück 51 das fünfmal teilbar ist. Bei Grundstücken die zum Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplanes die zulässige Mindestgröße unterschreiten, gilt die Mindestgröße nicht. Bei diesen Grundstücken entspricht die vorhandene Grundstücksgröße der Mindestgröße. Ausschluß der Teilung ergibt sich aus der städtebaulichen Zielsetzung, weitere Verdichtungen auszuschließen. Aufgrund der bereits vorhandenen Kleinteiligkeit der besagten Grundstücke käme es zwangsläufig zu weiteren ungewollten baulichen Verdichtungen. 4.5 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Weitestgehend wird durch Festlegung von detaillierten überbaubaren Flächen je Grundstück bis auf wenige Ausnahmen sowohl der Bestand einschl. seiner differenzierten Erweiterungsmöglichkeiten soweit das Maß der Nutzung diese zuläßt berücksichtigt als auch der kleinmaßstäbliche Stadtgrundriß in seiner Parzellenteilung erhalten. In Bereich der traditionellen Gewerbestraßen Bötticherstraße, Bismarckstraße und Boysenstraße wird die eng gewachsene Baustruktur durch Grundstücksübergreifende Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Um eine geschlossene Bebauung, die untypisch wäre, auszuschließen wird eine Einzelhausbebauung bzw. offene Bauweise festgesetzt. Darüber hinaus wird den planenden durch die Festsetzung von Baugrenzen eine konkrete Planungsgrundlage und Planungssicherheit gegeben. Durch die Festlegung von Baulinien soll der bauliche Bestand, als Ensembles oder Einzelbauwerk, in Ihrer städtebaulich historischen Bedeutung festgeschrieben werden. 4.6 Gestaltung Die Festsetzungen bezüglich der Gestaltung baulicher Anlagen, einschl. Garagen, überdeckter Stellplätze und Nebenanlagen werden zur Bewahrung des vorhandenen noch relativ ausgewogenen Gesamteindruckes des Plangebietes in dem hierfür erforderlichen Umfang getroffen. Unter Berücksichtigung vertretbarer Toleranzen werden Bindungen über Höhenentwicklung, Außenwandgestaltung, Dachausbildung - bei besonderer Beachtung zusammenhängender Dachflächen- für sämtliche bauliche Anlagen vorgegeben. Die Anordnung von Energiegewinnungsanlagen im Bereich der geneigten Dachflächen ist unter Beachtung bestimmter gestalterischer Bindungen zulässig. Die Beschränkung, daß Nebenanlagen unterhalb der Vollgeschosse sowie Kellergeschosse die Umfassungswände des Hauptbaukörpers nicht überschreiten dürfen sowie das Verbot von Abgrabungen soll in Verbindung mit der festgesetzten Höhenentwicklung bewirken, daß das Erscheinungsbild der Hauptbaukörper nicht durch Bauteile, die bis 8

9 zur Grenze der Anrechenbarkeit über die Geländeoberfläche hinausragen, beeinträchtigt wird. Wintergärten weichen typischerweise von der Gestaltung der Hauptbaukörper ab. Sie sind wegen der Erhaltung des typischen Erscheinungsbildes reetgedeckter Häuser an diesen unzulässig. Bei anderen Gebäuden werden sie in bezug auf ihre Größe sowie Außenwand- und Dachgestaltung auf transparente Materialien beschränkt, so daß sich eine harmonische Einfügung in die Gestaltung des jeweiligen Hauptbaukörpers ergibt, als auch eine Beeinträchtigung des Ortsbildes vermieden wird. Die ausnahmsweise Überschreitung der Baugrenzen soll auch unabhängig von der festgelegten Baugrenze den Eigentümern kleinerer Grundstücke die Errichtung eines Wintergartens ermöglichen. Zu diesem Zweck dient - neben dem Planungsziel der Erhaltung privater Grünbereiche und der Durchgrünung der Wohngebiete - auch die Beschränkung auf ein Garagengebäude je überbaubarer Grundstücksfläche. Da Nebenanlagen die Dominanz der Hauptgebäude im Ortsbild nicht gefährden sollen, wird ein Zusammenfassen mehrerer Garagengebäude nicht zugelassen. Bei den baulichen Anlagen, die die Stadtgestalt prägen bzw. die von städtebaulich geschichtlicher Bedeutung sind, sind die Festsetzungen bezüglich der Gestaltung besonders auf das jeweilige Gebäude abgestimmt. Mit der Festsetzung der Höhenentwicklung - sowohl Gesamthöhe als auch die für den jeweiligen Haustyp bestimmende Höhe der Schnittlinie von Gebäudeaußenwand und Dachhaut -, der auf dem Gebäudetyp abgestimmten Außenwandgestaltung, Dachform, Dachneigung und Dacheindeckung wird erreicht, daß die prägenden Gebäude in ihrem Erscheinungsbild und als Ensemble erhalten bleiben und sich mögliche Anbauten diesen Gestaltungskriterien anpassen. Die getroffenen Festsetzungen sind erforderlich, um das Erscheinungsbild der Bebauung im Gebiet zu sichern und Neubauten harmonisch einzufügen. Gleichzeitig wird eine gewünschte Lebendigkeit im Rahmen des Gestaltungskonzeptes und den individuellen Wünschen der Bewohner in vertretbarem Maße Rechnung getragen. Die gärtnerische Gestaltung der Vorgärten sowie die Ausbildung von Stellplätzen mit verringertem Versiegelungsanteil und der Ausschluß von Garagen und überdeckten Stellplätzen in diesem Bereich wird - im Zusammenwirken mit den Festsetzungen über die Gestaltung der Abgrenzung der Grundstücke zu den öffentlichen Verkehrsflächen - zu durchgrünten Freiräumen mit wiederkehrenden Gestaltungselementen des Abschlusses zum Verkehrsraum führen. An den traditionellen Gewerbestraßen Bismarck-, Boysen- und Bötticherstraße wird bestimmten zusammenhängenden Grundstücken die Möglichkeit gegeben, daß Grundstück zum öffentlichen Verkehrsraum nicht einzufrieden, um den Charakter einer Gewerbestraße zu erhalten. 4.7 Erschließung Für die Festsetzung vorhandener ausgebauter öffentlicher Verkehrsflächen besteht kein Erfordernis, da die Erschließung des Plangebietes und der Baugrundstücke gesichert ist und die Bedürfnisse des fußläufigen und fließenden als auch des ruhenden Verkehrs im Plangebiet geregelt sind. Öffentlicher Parkraum steht im öffentlichen Verkehrsraum ausreichend zur Verfügung. Um die Verkehrsabläufe und die Unterbringung von Parkmöglichkeiten in den Straßenparzellen erhalten zu können, wird für alle Baugrundstücke jeweils nur eine Einfahrt in einer max. Breite von 3,50 m als Anschluß an die Verkehrsfläche zugelassen. Bei einigen wenigen Ausnahmen, wegen der Art der Nutzung oder einer zusammenhängenden Wohnanlage sind zwei Einfahrten in einer max. Breite von 3,50 m zulässig. Deren Lage ist deshalb jeweils im Einzelfall nach städtebaulichen und straßenverkehrsrechtlichen Gesichtspunkten abzustimmen. 9

10 4.8 Eingriffe in Natur und Landschaft Aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 16a sind keinerlei weitere, als bereits bestehende Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, die nicht gemäß 34 BauGB innerhalb des vorhandenen im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig wären. Darüber hinaus werden Festsetzungen zur Begrenzung des Versiegelungsanteils auf den Grundstücken sowie zur Begrünung gegenüber dem Verkehrsraum getroffen. Geschützte Biotope im Sinne von 15 a LNatSchG sind nicht betroffen. 5.0 Bodenordnende Maßnahmen Die Grundstücke befinden sich überwiegend im Privatbesitz. Für eine sinnvolle städtebauliche Ordnung sowie einer geordneten Nutzung und Erschließung sollen nachfolgend aufgeführte Flurstücke zu zweckmäßig gestalteten Grundstücken zusammengefaßt werden. Flurstücke: 86/2, 86/3 74 Grundstück: Die zu einem Grundstück zusammengefaßten Flurstücke befinden sich in Familienbesitz. Erforderliche Umlegungen sollen im Wege freier Vereinbarungen durchgeführt werden. 6.0 Erschließung Die Erschließung innerhalb des Plangebietes ist gesichert. Ergänzende Maßnahmen werden - soweit erforderlich - von der Stadt Westerland bzw. von den Versorgungsunternehmen durchgeführt. Die Anlieger werden nach den gesetzlichen bzw. ortsrechtlichen Vorschriften zu den Kosten herangezogen. 6.1 Verkehrserschließung Die Grundstücke sind durch öffentliche Straßen erschlossen. 6.2 Versorgung und Entsorgung Zwischen Stadt bzw. Energieversorgungsunternehmen und Grundstückseigentümern werden entsprechende Verträge geschlossen Wasser: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt Strom: 10

11 Anschluß an das Netz der Enrgieversorgung Sylt Gas: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt Telefon und Kabelfernsehen: Anschluß an das Netz der Deutschen Telekom Entwässerung: Anschluß an das Trennsystem des Abwasserzweckverbandes Sylt ( Schmutzwasser ) und der Stadt Westerland ( Niederschlagswasser Verkehrsflächen ) bzw. Versickerung auf den Grundstücken ( Niederschlagswasser Gebäude ) Abfallbeseitigung: Die Abfallbeseitigung obliegt dem Kreis Nordfriesland. 7.0 Entwicklungsgebot Dem Entwicklungsgebot aus 8 Abs.2 BauGB wird durch die 7. Änderung des Flächennutzungsplanes Rechnung getragen. 8.0 Kosten Die sich aus der Planung ergebenen Maßnahmen werden sich über einen weiten Zeitraum erstrecken. Die Kostenentwicklung ist somit nicht real abschätzbar. Für evtl. ergänzende Maßnahmen des Ausbaues der Verkehrsflächen und der Entwässerungsanlagen durch die Stadt und die Energieversorgung Sylt bzw. Abwasserzweckverband Sylt werden die anliegenden Grundstückseigentümer oder dinglich Berechtigten aufgrund des kommunalen Abgabengesetzes des Landes Schleswig-Holstein und der Satzungen der Stadt Westerland zu Beiträgen veranlagt. Unabhängig hiervon sind die Kosten für Wasser, Strom und Gasversorgung sowie Telefon- und Kabelanschlüsse, welche von den Grundstückseigentümern zu tragen sind. Die Finanzierung des Gemeindeanteils erfolgt aus dem Haushalt und ggf. aus Zuweisungen des Landes Schleswig-Holstein sowie des Kreises Nordfriesland. 11