Begründung. Bebauungsplan Nr Stadt Eutin

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1 Begründung zum Bebauungsplan Nr östlich der Riemannstraße und südlich Kuhbergsredder- der Stadt Eutin - Kreis Ostholstein - Entwurf September 2014 Maria-Goeppert-Straße Lübeck Tel. : Fax: Mail: luebeck@bcsg.de

2 Inhaltsverzeichnis 1. Plangebiet Größe und Abgrenzung des Plangebietes Bebauung und Nutzung im Bestand Verkehrssituation Technische Infrastruktur Altlasten und altlastverdächtige Flächen 4 2. Planerische Vorgaben Regionalplan Flächennutzungsplan Bebauungsplan Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) 5 3. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 6 4. Inhalte der Planung Rahmenbedingungen und städtebauliches Konzept Festsetzungen Verkehrserschließung Örtliche Bauvorschriften nach 84 LBO 9 5. Ver- und Entsorgung Stromversorgung Gasversorgung Wasserversorgung Abwasserbeseitigung/ Regenwasserbeseitigung Abfallbeseitigung Telekommunikation Finanzierung 11 2

3 1. Plangebiet 1.1 Größe und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet liegt östlich der Riemannstraße, südlich Kuhbergsredder und westlich des Großen Eutiner Sees. Es umfasst eine Gesamtfläche von ca. 2,82 ha. Die Lage im Raum und die Abgrenzung des Plangebietes ist der Abbildung 1 zu entnehmen. Abb. 1 Lage des Plangebietes im Raum Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt: Im Westen durch die östliche Straßenbegrenzungslinie der Riemannstraße, im Norden durch die Flurstücksgrenzen der Flurstücke 49 und 46/3, im Osten durch die Flurstücksgrenzen der Flurstücke 45/5, 56 und 57/1, im Süden durch die Flurstücksgrenzen der Flurstücke 66/3 und 72. Im Geltungsbereich liegen die Flurstücke 50, 51, 55, 58/5, 59/5, 60, 61, 62, 63, 64 und 65/3. 3

4 1.2 Bebauung und Nutzung im Bestand Das Plangebiet ist bereits durch Wohngebäude in 1. Reihe an der Riemannstraße bebaut, zudem gibt es einige Gebäude in 2. Reihe. Die Bebauung befindet sich im westlichen und zentralen Teil des Plangebietes. 1.3 Verkehrssituation Das Plangebiet wird über die Riemannstraße erschlossen. 1.4 Technische Infrastruktur Die technische Infrastruktur ist im öffentlichen Straßenraum vorhanden. 1.5 Altlasten und altlastverdächtige Flächen In den übergeordneten Planungen, sowohl in den Regional- und Kreisplanungen, als auch auf der Ebene der Flächennutzungsplanung, sind keine Aussagen und Hinweise zu Altlasten oder Altablagerungen gemacht worden. Handlungsbedarf ist daher nicht gegeben. 2. Planerische Vorgaben 2.1 Regionalplan Im Folgenden werden die wichtigsten Aussagen aus dem Regionalplan 2004 für den Planungsraum II (Schleswig-Holstein Ost Kreisfreie Stadt Lübeck und Kreis Ostholstein ) des Landes Schleswig-Holstein genannt, die für diese Planung von Bedeutung sind. Die Stadt Eutin gehört zur Raumkategorie Stadt- und Umlandbereich in ländlichen Räumen (gem. Landesraumordnungsplan 1998). Die Stadt- und Umlandbereiche sollen als bedeutende Siedlungs-, Versorgungs- und Arbeitsmarktschwerpunkte zur Stärkung des ländlichen Raumes weiterentwickelt werden. Hinsichtlich der regionalen Siedlungsstruktur ist Eutin als Mittelzentrum eingestuft. Ziel des zentralen Ortes ist unter anderem, Schwerpunkt der Siedlungsentwicklung zu sein. 4

5 Abb. 2 Ausschnitt aus dem Regionalplan II (2004) 2.2 Flächennutzungsplan Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 118 wird somit gem. 8 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 2.3 Bebauungsplan Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt der Stadt Eutin hat in der Sitzung am beschlossen, für das Gebiet östlich der Riemannstraße und südlich Kuhbergsredder in Eutin den Bebauungsplan Nr. 118 im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufzustellen. Für die Flächen innerhalb des Geltungsbereichs sollen im Bebauungsplan Nr. 118 folgende Festsetzungen getroffen werden: Die gesamte Fläche im Geltungsbereich wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt Die höchst zulässige Grundfläche (GR in m²) für den überbaubaren Bereich im Osten des Geltungsbereichs wird pro Grundstück festgesetzt Es sind max. 2 Vollgeschosse zulässig (siehe Kapitel 4.2 Festsetzungen). 2.4 Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) Integrierte Stadtentwicklungskonzepte zählen zu den strategischen Planungs- und Steuerungsinstrumenten der Stadtentwicklung. Das ISEK definiert Leitlinien und Ziele zur Sicherung und Stärkung nachhaltiger Strukturen. Als Ergebnis werden Handlungsempfehlungen und Maßnahmen formuliert, die die weitere Entwicklung der 5

6 Gesamtstadt begleiten, planerische Entscheidungen vorbereiten und Abhängigkeiten im Gesamtkonzept verdeutlichen. Für die Stadt Eutin besteht seit 2012 ein laufend aktualisiertes Stadtentwicklungskonzept. Im Folgenden werden Aussagen zum Stand 2013 getroffen. Das ISEK behandelt unter Pkt. 3 im Projektdatenblatt 3 das Handlungsfeld Wohnen und Soziales. Hier wurden in Abstimmung zum Wohnungsmarktkonzept die wesentlichen Handlungsempfehlungen eingearbeitet. Diese umfasst neben der Wohnthematik auch die Handlungserfordernisse in Bezug auf die Sicherung des Wohnungsstandortes unter Berücksichtigung der sozialen Aspekte. Es gilt den Wohnstandort Eutin so auszurichten, dass Bewohner gehalten und Neubewohner gewonnen werden können. Im Projektdatenblatt 3, Zeile 2 mit dem Maßnahmentitel -Aktivierung von integrierten Potentialflächen- wird als Entwicklungsziel u.a. die Fortschreibung und Konkretisierung des Baulückenkatasters mit Hinweisen zu Flächenverfügbarkeit und Nutzungsmöglichkeiten, die Überprüfung des Planungsrechts / Neuaufstellung bzw. Änderung von B-Plänen und die Mobilisierung der Nachverdichtungspotentiale in der Innenstadt genannt. Die vorgenannt beschriebenen Aspekte zur Wohnthematik und die Aussage der Entwicklungsziele zum Handlungsfeld Wohnen und Soziales des ISEK werden durch diesen Bebauungsplan umgesetzt. 3. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung Planungsziel ist die Schaffung der planerischen Voraussetzungen für die Nachverdichtung vorhandener baulicher Strukturen an der Riemannstraße. Der Bebauungsplan soll dem der heutigen Entwicklung angepassten Bedarf an Wohnraum Rechnung tragen. Im Zuge einer Verringerung der Flächenneuinanspruchnahme ist es notwendig, Flächenpotentiale innerhalb bestehender Strukturen zu nutzen. Die Innenverdichtung ist der Erschließung neuer Grundstücke auf der Grünen Wiese vorzuziehen. Die Nachverdichtung vorhandener baulicher Strukturen dient der Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung des sparsamen Umganges mit Grund und Boden. ( 1a Abs. 2 BauGB) Wesentliche Aspekte der Planung sind die Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung sowie der umgebenden Landschaft. Eine kleinteilige Bebauung in offener Bauweise knüpft an den Gebäudebestand an und ermöglicht Sichtachsen in die Landschaft. Die Öffnung zur Landschaft mit dem Uferbereich des Großen Eutiner Sees wird zudem durch die Anordnung und Ausrichtung der Gebäude verstärkt. Wichtig ist darüber hinaus ein auch seitens der Politik gewünschter Abstand der Gebäude zum See, so dass nicht bis an die östlichen Grundstücksgrenzen gebaut werden darf. Lediglich der zu erhaltende Spielplatz und ein Teil der neuen Stellplätze befinden sich am östlichen Rand des Plangebietes. Die Planung bezieht sich hauptsächlich auf die Flurstücke 55 und 58/5. Für die weiteren, sich im Plangebiet befindlichen Flurstücke (50, 51, 59/5, 60, 61, 62, 63, 64 und 65/3) wird bei entsprechendem Bedarf eine Bebauung mit Einfamilienhäusern vorgeschlagen. 6

7 4. Inhalte der Planung Im Folgenden werden die Ziele, die mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 118 östlich der Riemannstraße und südlich Kuhbergsredder verfolgt werden, erörtert. 4.1 Rahmenbedingungen und städtebauliches Konzept Auf der Fläche des Bebauungsplanes Nr. 118 ist der Neubau von Wohngebäuden mit zugehöriger Erschließung und Stellplätzen vorgesehen. Geplant sind im Einzelnen folgende Maßnahmen: Für die Flurstücke 55 und 58/5: o Neubau von 2 Stadthäusern (jeweils: 12 x 18 m, 6 Wohneinheiten, durchschnittliche Wohnungsgröße 70 m², 2 Vollgeschosse plus Staffelgeschoss) und Neubau von 3 Stadtwürfeln (jeweils: 10 x 10 m, 2 Wohneinheiten, durchschnittliche Wohnungsgröße 75 m², 2 Vollgeschosse), d.h. insgesamt 18 Wohneinheiten o Neuanlage von 32 Stellplätzen (2,5 x 5,0 m), inklusive 5 Behindertenstellplätze (3,5 x 5,0 m) und 9 Stellplätze für den Anbau Riemannstraße 92a Gemeinsame Erschließung über Riemannstraße 92 und 94 (Einbahnstraße mit Einfahrt über Riemannstraße 92) Integration des vorhandenen Spielplatzes Mögliche Bebauung für die Flurstücke 50, 51, 59/5, 60, 61, 62, 63, 64 und 65/3: o Einfamilienhäuser (jeweils 8 x 12 m, Wohnungsgröße 192 m²) o Neue Stellplätze (z.t. gemeinsame Erschließung) 7

8 Abb. 3 Bebauungskonzept 4.2 Festsetzungen Art und Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 11 BauNVO) Die betreffende Fläche des Bebauungsplanes Nr. 118 wird im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Somit kann die Ausweisung als Allgemeines Wohngebiet" (WA) gemäß 4 BauNVO erfolgen. Um Beeinträchtigungen des Wohngebietes zu vermeiden, sind die gemäß 4 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO allgemein zulässigen Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke gemäß 1 Abs. 5 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 16, 19, 20 BauNVO) Grundfläche (GR) mit Flächenangabe in m² pro Grunstück ( 19 BauNVO): Unter Berücksichtigung der umgebenden städtebaulichen Struktur und des umgebenden Landschaftsbildes wird bezüglich der Neubebauung das Maß der baulichen Nutzung für jedes Grundstück spezifisch festgelegt. 8

9 Anzahl der Vollgeschosse / Gebäudehöhe ( 20 BauNVO): Um die Höhenentwicklung des geplanten Baukörpers zu steuern, ist hinsichtlich der vorhandenen Bebauung im Nahbereich die Geschossigkeit im Allgemeinen Wohngebiet auf zwei Vollgeschosse (plus ggf. 1 Staffelgeschoss) festgelegt. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 22 und 23 BauNVO) Da die geplante Bebauung die Gebäudelänge von 50 m nicht übersteigen wird, ist die Bauweise im Allgemeinen Wohngebiet als offene Bauweise festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen begrenzt. Im östlichen Teil des Plangebietes sind diese so festgesetzt, dass ein u.a. von der Stadt Eutin gewünschter ausreichender Abstand zum Großen Eutiner See eingehalten wird. An diese kann, muss aber nicht zwingend gebaut werden. Eine Unterschreitung ist möglich. 4.3 Verkehrserschließung Äußere Erschließung Das Plangebiet wird über die Riemannstraße erschlossen. Innere Erschließung Die innere Erschließung erfolgt über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL-Rechte), welche in westlicher Richtung von der Riemannstraße abgehen. Für die Grundstücke 1-4, wird das GFL-Recht als Einbahnstraße ausgeführt. Ruhender Verkehr Es sind 32 neue Stellplätze geplant (2,5 x 5,0 m), dazu gehören 5 Behindertenstellplätze (3,5 x 5,0 m) und 9 Stellplätze für den Anbau Riemannstraße 92a. 4.4 Örtliche Bauvorschriften nach 84 LBO Gemäß 1 Absatz 6 Nr. 5 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange der Baukultur und die Belange der Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sowie die Belange des Orts- und Landschaftsbildes zu berücksichtigen. 9 Absatz 4 BauGB ermächtigt die Länder in ihren Landesbauordnungen weitergehende Regelungen zu treffen. Die Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) enthält dazu in 84 Örtliche Bauvorschriften die entsprechenden Regelungen. Dazu können besondere Anforderungen an die Gestaltung baulicher Anlagen gestellt werden. Dies betrifft einen Rahmen für die Auswahl der Baustoffe und der Farben der von außen sichtbaren Bauteile sowie die Neigung der Dächer. 9

10 Dacheindeckungen der Hauptgebäude Die Dacheindeckungen bei geneigten Dächern über 35 sollen mit Dachpfannen in den Farben Rot, Braun, Anthrazit und Schwarz erfolgen. Mattglasierte Materialien sind zulässig. Die Verwendung von hochglänzenden Dacheindeckungsmaterialien ist mit Ausnahme von Solaranlagen unzulässig. Bei flachgeneigten Dächern sind auch andere Dacheindeckungen zulässig. Festsetzungen für Nebenanlagen, Carports und Garagen Nebenanlagen, Garagen und Carports sind gestalterisch dem Hauptgebäude anzupassen. Abweichend davon sind auch bepflanzte, flach geneigte Gründächer zulässig. Carports in Holzbauweise sind zulässig. Abb. 4 Auszug aus der Planzeichnung Teil A - unmaßstäblich 10

11 5. Ver- und Entsorgung 5.1 Stromversorgung Die Stromversorgung wird durch die Stadtwerke Eutin GmbH sichergestellt. 5.2 Gasversorgung Die Gasversorgung wird durch die Stadtwerke Eutin GmbH sichergestellt. 5.3 Wasserversorgung Die Versorgung mit Trinkwasser wird durch die Stadtwerke Eutin GmbH sichergestellt. 5.4 Abwasserbeseitigung/ Regenwasserbeseitigung Die Versickerung des Regenwassers ist aufgrund der Bodenverhältnisse nicht möglich. Ein Anschluss an den vorhandenen Regenwasserkanal soll geprüft werden. 5.5 Abfallbeseitigung Die Abfallbeseitigung erfolgt durch den Zweckverband Ostholstein. 5.6 Telekommunikation Die Telekommunikation ist durch die vorhandenen Leitungen der Deutschen Telekom AG sichergestellt. 6. Finanzierung Die Stadt Eutin trägt die Kosten für das Bauleitplanverfahren. Die Stadtvertretung der Stadt Eutin hat die Begründung am... gebilligt. Eutin, den Bürgermeister 11