Klaus Görtz. Sachverständiger. für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten GUTACHTEN

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1 Klaus Görtz Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten GUTACHTEN über den Verkehrswert (in Anlehnung an 194 BauGB) für das ( Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage ) Aalkrautweg 11 in zum Wertermittlungsstichtag 28. Juni 2017 Grundbuchamt: Amtsgericht Hamburg-Barmbek Gemarkung: Sasel Grundbuch von: Sasel, Band 135, Blatt 4009 Flurstück(e): 4245 Tag der (letzten) Ortsbesichtigung: 28. Juni 2017 Auftraggeber: Amtsgericht Hamburg-Barmbek Abteilung 802 Spohrstraße Hamburg Geschäfts-Nr.: 802 K 6/17 Auftrag vom: 01. März 2017 Gutachten vom: 28. Juli 2017 Verkehrswert EURO Abschrift - Dieses Gutachten umfasst 95 Seiten - bestehend aus Inhaltsverzeichnis, Anlagenverzeichnis, Abkürzungsverzeichnis, 31 Seiten, Literaturverzeichnis und 20 Anlagen mit insgesamt 59 Seiten Hinweis: Das Gutachten wurde in siebenfacher Ausfertigung erstellt. Die 1. Ausfertigung des Gutachtens ist gebunden. Die Mehrausfertigungen bzw. Arbeitsexemplare befinden sich zur einfacheren Handhabung für den Auftraggeber auf einem Heftstreifen. Klaus Görtz Elisenstraße 3 Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) D Hamburg für Immobilienbewertung Fon: +49 (40) 673 xxxx Diplom-Volkswirt (Univ.) Fax: +49 (40) 673 xxxx

2 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkungen Grundstück Bauliche Anlagen Wahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Vergleichswertermittlung Sachwertermittlung Verkehrswertermittlung Verkehrswertermittlung (Informell, Nachrichtlich) Kenndaten Literaturverzeichnis...35 Anlagen Anlage G 1 Umgebungsplan...36 Anlage G 2 Lageplan...37 Anlage G 3 Flurstücksnachweis - Auszug aus dem Liegenschaftsbuch Anlage G 4 Baulast...40 Anlage G 5 Bescheinigung - Anliegerbeiträge Anlage G 6 Bebauungsplan - "Sasel 2" Anlage G 7 Stellungnahme zum Verfahren - hier: Naturschutzreferat Anlage G 8 Baumgutachterliche Bestandsaufnahme - Berechnung des Ersatzbedarfes Anlage G 9 Bodenrichtwertauskunft...50 Anlage G 10 Bauzeichnungen...52 Anlage G 11 Gebäudeansichten - Außenansichten Anlage G 12 Gebäudeansichten - Außenanlagen Anlage G 13 Gebäudeansichten - Erschließungssituation Anlage G 14 Gebäudeansichten - Innenansichten Anlage G 15 Gebäudeansichten - Sonstige Anlage G 16 Gebäudeansichten - Schadensdokumentation Anlage G 17 Bauzahlen...80 Anlage G 18 Berechnung erforderlicher Daten...85 Anlage G 19 Kostenschätzung der Freilegungskosten...91 Anlage G 20 Ermittlung der objektspezifischen Normalherstellungskosten...94 Seite 2 / 95

3 Abkürzungsverzeichnis a.a.o. am angegebenen Ort Abs. Absatz, Absätze Anm. Anmerkung BAnz Bundesanzeiger BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGBl. I Bundesgesetzblatt Teil I BGF Brutto-Grundfläche BGH Bundesgerichtshof BV Bauvorlage(n) BVerwG Bundesverwaltungsgericht ca. circa d.v. der Verfasser ebf erschließungsbeitragsfrei EzGuG Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und zur Grundstückswertermittlung FHH Freie und Hansestadt Hamburg GBO Grundbuchordnung gem. gemäß GF Geschossfläche gemäß 20 BauNVO i.d.f. der Bek. vom GFZ Geschoßflächenzahl gemäß 20 BauNVO i.d.f. der Bek. vom GND Gesamtnutzungsdauer GRZ Grundflächenzahl gemäß 19 BauNVO i.d.f. der Bek. vom GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert GVBl. Hamburgisches Gesetz und Verordnungsblatt i.d.f. in der Fassung incl. inklusiv(e) i.m. im Mittel ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung (IMMOWERTV 2010) i.s.v. im Sinne von i.v.m. in Verbindung mit lfd. laufend(e) mtl. monatlich Nr(n). Nummer(n) o offene Bauweise OVG Oberverwaltungsgericht ö.b.v. öffentlich bestellt und vereidigt p.a. für das Jahr gerechnet (lat. per annum) rd. rund RICS Royal Institution of Chartered Surveyors RN. Randnummer(n) RND Restnutzungsdauer S. Seite sog. so genannte(s) SW-RL Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (Sachwertrichtlinie) u.a. unter anderem v. von, vom v.h. vom Hundertsatz WE (n) Wohnungseinheit(en) WertR Wertermittlungsrichtlinien (WERTR 2006) WFL Wohnfläche WoFlV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche WR Reines Wohngebiet Ziff. Ziffer z.t. zum Teil ZVG Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung Seite 3 / 95

4 1 VORBEMERKUNGEN 1.1 Objektart, Adresse - Kurzbeschreibung - Beim Bewertungsobjekt handelt es sich um ein m² großes Flurstück Nr im Hamburger Stadtteil Sasel, welches mit einem im Jahre 1958 errichteten freistehenden Einfamilienhaus mit Keller-, Erd- und ausgebautem Dachgeschoss sowie Satteldach nebst Kfz-Einzelgarage aus dem Jahre 1966 sowie einem im Jahre 1979 errichteten eingeschossigen und voll unterkellerten seitlichen Anbau bebaut ist und welches im "Aalkrautweg 11" in belegen ist. Das als freistehendes Einfamilienhaus mit seitlichem Anbau und angebauter Kfz-Kleingarage zu bewertende Gebäudeensemble bildet mit einer gesamten Wohnfläche von rd. 138,8 m² eine auf zwei Gebäudeteile sich verteilende und insgesamt zu Wohnzwecken dienende Einheit und umfasst neben den Kellerräumen insgesamt 7 Wohn-/ Schlafräume, Küche, 2 Badezimmer, Gäste- WC, 3 Flure sowie eine Terrasse. 1.2 Auftraggeber Amtsgericht Hamburg-Barmbek Abt. Zwangsversteigerung Spohrstraße Hamburg 1.3 Auftragsinhalt Geschäfts-Nrn.: 802 K 6/17 mit Beschluss vom Zweck des Auftrags: Ermittlung des Verkehrswertes (in Anlehnung an 194 BauGB) 1 gem. 74a Abs. 5 ZVG Wertermittlungsstichtag: (= Tag der letzten Ortsbesichtigung) 1.4 Ortsbesichtigungen Durch den Sachverständigen K. Görtz am um 10:30 Uhr bis 14:00 Uhr für die Parteien: Miteigentümerin als Antragstellerin (zeitweise), sowie Miteigentümer (Bewohner) als Antragsgegner, zeitweise Mitarbeiter/ Gehilfe: entfällt Durch den Sachverständigen K. Görtz am um 10:00 Uhr bis 11:00 Uhr für die Parteien: Miteigentümerin als Antragstellerin, sowie Miteigentümer (Bewohner) als Antragsgegner Sonstige: Frau Dipl.-Ing. D. Täufer sowie Herr U. Richter des zuständigen Amts für Naturschutz beim Bezirksamt Wandsbek Herr J. Detzkeit von Ehlert & Söhne, Hamburg Durch den Sachverständigen K. Görtz am um 08:00 Uhr bis 09:00 Uhr für die Parteien: Miteigentümerin als Antragstellerin, sowie Miteigentümer (Bewohner) als Antragsgegner Sonstige: Herr J. Detzkeit als Bauleiter von Ehlert & Söhne, Hamburg Herr Dipl.-Ing. agr. Th. Bellmann als Sachverständiger (ö.b.v.) für Firma Baumpflege Uwe Thomsen e.k., Pinneberg 1 Verkehrswert ( 194 BauGB), Marktwert (WERTR 2006) und der angelsächsische Begriff»market value«(red Book 2002; RICS statement of valuation) sind Synonyme. Seite 4 / 95

5 1.5 Unterlagen vom Auftraggeber» Grundbuchauszug vom » Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom » Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurstücks- und Eigentumsnachweis) vom » Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Liegenschaftskarte) vom » Auskunft zum steuerlichen Einheitswert vom » Auskunft zum Bauplanungs- und Bauordnungsrecht vom Vom Verfasser beschaffte Unterlagen» Bescheinigung über Anliegerbeiträge vom » Gesetz, Darstellender Teil und amtliche Begründung zum Bebauungsplan "Sasel 2"» Diverse behördliche Genehmigungen, bautechnische Beschreibungen, Bauzeichnungen und Schlussabnahmescheine/ Gebrauchsscheine (Genehmigungsplanungen) des Architekten Dipl.- Ing. W. Becker, Hamburg zu den beiden Bauvorhaben "Errichtung eines Wohnhauses" aus dem Jahre 1957 und "Errichtung einer Garage" aus dem Jahre 1962 sowie des Architekten S. Kölln, Grosshansdorf aus dem Jahre 1979 zum Bauvorhaben "Erweiterung des Wohnhauses durch einen Flachdachanbau"» Auszüge aus dem Liegenschaftskataster (Luftbildaufnahme - unbelaubt) vom » Schriftliche Mitteilung/ Stellungnahme des Amts für Naturschutz beim Bezirksamt Wandsbek, Zentrum für Wirtschaftsförderung und Umwelt vom zu Begrünungsmaßnahmen/ Ersatzleistungen für den Fall einer etwaigen Grundstücksfreilegung (Abriss) 1.7 Vom Verfasser eingeholte Auskünfte» Auskünfte zur Bauleitplanung und zum Bauordnungsrecht vom (letztmalig)» Auskünfte zur Beheizung beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger vom » Auskünfte zum Grundbuch und zur Grundakte vom (letztmalig)» Auskünfte zu (marktüblichen) Freilegungskosten des Grundstücks» Auskünfte zum Marktwert des mit dem Objekt in Verbindung stehenden Baumbestands» Baumgutachterliche Bestandsaufnahme des mit dem Bewertungsobjekt in Verbindung stehenden Baumbestandes und Berechnung des Ersatzbedarfes für den Fall einer etwaigen Grundstücksfreilegung» Auskünfte zum Wohnungsmarkt der Freie und Hansestadt Hamburg» Auskünfte zu Vergleichspreisen (Bodenrichtwerte und Vergleichswerte) Seite 5 / 95

6 1.8 Voraussetzungen für die Wertermittlung und Haftungsausschlüsse Die Feststellungen zur Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen und des Grund und Bodens erfolgen ausschließlich auf Grundlage der Ortsbesichtigung und auf auftraggeberseits vorgelegter bzw. vom Verfasser beschaffter Unterlagen, die der Grundstückswertermittlung nur eingeschränkt geprüft zugrunde gelegt werden. Bei der Ortsbesichtigung wurden die Maße der vorliegenden Bauzeichnungen mit den Maßen der Örtlichkeit stichprobenartig auf Plausibilität hin überprüft, Funktionsprüfungen haustechnischer und sonstiger Anlagen wurden nicht vorgenommen. Mithin beruhen diesbezügliche Feststellungen nur auf Inaugenscheinnahme bei der Ortsbesichtigung. Es wurden keine Material zerstörenden und bautechnischen Untersuchungen durchgeführt. Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe beruhen daher auf Vermutungen. Eine fachtechnische Untersuchung auf etwaige bauliche Mängel oder Schäden ist nicht Gegenstand des Auftrags. Es wird unterstellt, dass keine Baustoffe, keine Bauteile und keine Eigenschaften des Grund und Bodens vorhanden sind, die eine nachhaltige Gebrauchstauglichkeit oder die Gesundheit von Bewohnern oder Nutzern beeinträchtigen oder gefährden (insbesondere bezüglich Stand- und Verkehrssicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge, schadstoffbelasteter Bauteile und Bodenverunreinigungen). Da derartige Untersuchungen einschließlich deren Kostenberechnung nicht Gegenstand eines Verkehrswertgutachtens sind und nicht sein können, verweise ich diesbezüglich auf entsprechende Bausachverständige. Eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen oder dgl.) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzung des Grund und Bodens und der baulichen Anlagen erfolgt, sofern im Gutachten nichts anderes vermerkt wurde, nicht. Es wird ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Beiträge, Gebühren usw. die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, am Wertermittlungsstichtag erhoben und bezahlt sind, soweit nichts anderes im Gutachten vermerkt wurde. Mündliche Auskünfte von Amtspersonen können entsprechend der Rechtsprechung nicht als verbindlich gewertet werden. Für Verwendung derartiger Auskünfte in der Wertermittlung wird keine Gewähr übernommen. Es wird unterstellt, dass das Wertermittlungsobjekt am Wertermittlungsstichtag angemessen versichert ist. Die im Anhang zum Ansatz gebrachten Bauzahlen sind den vorliegenden Planungsunterlagen (i.s.d. Genehmigungsplanung) der Bauakte entnommen und im Ortstermin auf deren Plausibilität hin überprüft. Die durch Rechnung entstandenen Nachkommastellen sind das Ergebnis der verfahrenstechnischen Berechnung und können eine nicht vorhandene Genauigkeit vortäuschen. Etwaige Ansprüche des Auftraggebers aus Abweichungen zu tatsächlich vorhandenen Flächen von bis zu 5 v.h. können vom Gutachter nicht übernommen werden. Aus datenschutzrechtlichen Erfordernissen sind persönliche Angaben wie Namen und Anschrift von Eigentümern, Mietern, Berechtigten und dergleichen dem Auftraggeber in einem gesonderten Schreiben aufgegeben. Etwaige Haftungs- und Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers hieraus bleiben ausgeschlossen. Seite 6 / 95

7 2 GRUNDSTÜCK 2.1 Bestandsangaben im Grundbuch (): Amtsgericht Grundbuch von Gemarkung Band Blatt Hamburg-Barmbek Sasel Sasel Flurstück Lage Wirtschaftsart Größe 4245 Aalkrautweg 11 Wohnbaufläche m² - Offen Rechte, Belastungen und Beschränkungen Dingliche Rechte und Belastungen Nach vorliegendem Grundbuchauszug bestehen keine dinglichen Rechte an fremden Grundstücken. Folgende Eintragung ist vorhanden: (lfd. Nr. 3): Inhalt: Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft ist angeordnet (Az.: 802 K 6/17, ON 13); eingetragen am Maßgeblichkeit: Die Eintragung hat keinen Einfluss auf die Höhe des Verkehrswerts. Anmerkungen: Das Grundbuch wurde von mir letztmalig am eingesehen. Gegenüber dem obigen Stand waren keine Änderungen zu verzeichnen; unerledigte Anträge lagen nicht vor Bauplanungsrecht 1. Flächennutzungsplan Wohnbauflächen (Neubekanntmachung: 10/1997) 2. Bebauungsplan "Sasel 2", als qualifizierter Bebauungsplan i.v.m. der - nach 30 (1) BauGB - BauNVO i.d.f. von 1962 Datum der In-Kraft-Tretung: Festsetzungen: 2 sowie: WR I o I = Zahl der Vollgeschosse (als Höchstgrenze), es sind max. 2 W zulässig (W = Wohneinheiten), die überbaubare Fläche ist durch ein Baufenster mit einer festgesetzten Bebauungstiefe von 20 m im Abstand von der, bezogen auf die 10 m hiervon entfernt verlaufende östliche Straßenbegrenzungslinie, vorderen Baugrenze festgelegt (sog. baukörperähnliche Ausweisung). 3. Art der baulichen Nutzung WR (Reines Wohngebiet) gem. 3 BauNVO Maß der baulichen Nutzung Vollgeschosse 3 GRZ 4 GFZ 5 Bemerkungen Zulässige Nutzung bis max. 1 0,4 0,4 o = offene Bauweise. Tatsächliche Nutzung 1 0,147 0,183 siehe unten Weitere Bemerkungen:» Das Grundstück wird am Tage der Ortsbesichtigung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Die tatsächliche Art der baulichen Nutzung stimmt mit der planungsrechtlich Zulässigen überein.» In Gebieten der offenen Bauweise sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig Zur Veranschaulichung sei verwiesen auf Anlage G 6 (Bebauungsplan "Sasel 2"). Gemäß Festsetzungen im Bebauungsplan "Sasel 2" i.v.m. 18 BauNVO 1962 sowie 2 Abs. 4 HBauO. Gemäß 17 Abs. 1 sowie 19 Abs. 3 und 4 BauNVO Gemäß 17 Abs. 1 sowie 20 BauNVO Seite 7 / 95

8 » In Gebieten der offenen Bauweise müssen Gebäude an der Straße von den Nachbargrenzen den nach 6 HBauO zu beurteilenden Abstand (Bauwich) einhalten.» Die überbaubare Fläche ist durch ein Baufenster mit Baugrenzen festgelegt. Außerhalb der überbaubaren Fläche ist das Grundstück unbebaut.» Die baulichen Anlagen genießen am Wertermittlungsstichtag Bestandsschutz.» Das vorhandene Maß der baulichen Nutzung stimmt mit dem planungsrechtlich Zulässigen nicht überein; das durch Baugrenzen festgesetzte Baufenster ist baulich insbesondere in Bezug auf die baurechtlich zulässige GRZ und GFZ nicht vollständig ausgenutzt. In bauplanungsrechtlicher Hinsicht wird im Gutachten davon ausgegangen, dass Aufbauten bedingt (bezogen auf den seitlichen Anbau), Anbauten aus baurechtlichen Gründen jedoch möglich sind. 6. Sonstiges Im Plangebiet sind die Beschränkungen der Baumschutzverordnung vom (Sammlung des bereinigten hamburgischen Landesrechts I 791-i), zuletzt geändert am (HmbGVBl. S. 167) zu beachten. Die Beschränkungen haben, sofern das Grundstück am Stichtag nicht einer Freilegung von baulichen (Außen-)Anlagen und Sonstigen Anlagen zugeführt wird, im vorliegenden Fall keinen Werteinfluss und werden daher nicht weiter berücksichtigt. Sofern jedoch das Grundstück einer Freilegung zugeführt wird, sind die Kosten der Ersatzmaßnahem im Sine des zu ermittelnden Ersatzbedarfes maßgeblich. Hierbei gilt es zu beachten, dass bei einer Rodung des Baumbestandes infolge Baubehinderung nach Rücksprache mit dem zuständigen Dezernat für Wirtschaft, Bauen und Umwelt, Fachamt für Naturschutz beim Bezirksamt Wandsbek (hier: Frau D. Täufer) zunächst keine Auflagen und Beschränkungen mit Ausnahme der Kosten für den Ersatzbedarf notwendig sind Bauordnungsrecht 1. Baurecht Den Auskünften der zuständigen Stadtplanungsabteilung beim Bezirksamt Wandsbek zufolge ist das gegenständliche Grundstück am Wertermittlungsstichtag weder in ein Bodenordnungs- noch in ein Umlegungsverfahren einbezogen. Die ansonsten rechtswirksamen Baugenehmigungen vorausgesetzt, wird in diesem Gutachten davon ausgegangen, dass die baulichen Anlagen nach den Vorschriften der Baugenehmigungen und den sonstigen formellen und materiellen baurechtlichen Vorschriften entsprechend errichtet wurden und die gegebenenfalls erforderlichen Ausnahmen und Befreiungen erteilt worden sind. Desweiteren wird unterstellt, dass von den bauordnungsrechtlich gegebenenfalls erteilten Ausnahmen und Befreiungen kein Werteinfluss auf den hier zu ermittelnden Verkehrswert ausgeht. 2. Baulasten Weder in dem beim Landesbetrieb für Geoinformation und Vermessung in Hamburg geführten Baulastenverzeichnis noch in der beim zuständigen Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt, Fachamt Bauprüfung beim Bezirksamt Hamburg- Wandsbek geführten Bauakte ist für das hier zu bewertenden Grundstück am Wertermittlungsstichtag eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung (Baulast) eingetragen Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem gegenständlichen Flurstück 4245 befindet sich eine Kfz-Einzelgarage. Mithin wird im Gutachten davon ausgegangen, dass die nach 48 Abs. 1 HBauO zu beurteilende Kfz-Stellplatzpflicht erfüllt ist und für eventuell fehlende Stellplätze deren Nachweis erbracht bzw. allfällige Ablösebeträge gezahlt worden sind. 4. Auflagen und Beschränkungen Keine. 6 7 Gemäß 17 Abs. 1 sowie 19 Abs. 3 und 4 BauNVO Zur Veranschaulichung sei verwiesen auf Anlage G 7 (Stellungnahme zum Verfahren). Seite 8 / 95

9 2.2.4 Sonstige rechtliche Gegebenheiten 1. Mietrechtliche Situation Nutzungsverhältnisse Selbst genutzter Zustand. Maßgeblichkeit Bezugsfreier Zustand. 2. Sonstige Keine. 2.3 Beschreibung des Grundstücks Lagebeschreibung und Beurteilung - Ortslage Bezirk Wandsbek: Einwohner: ca Entfernungen - Stadtteil Sasel: Einwohner: ca Entfernung zur Hamburger Innenstadt ca. 14,5 km (Luftlinie) - Verkehrsanbindung Bushaltestelle "Feldblumenweg" ca. 4 Gehminuten (Linie 276) S-Bahnhof "Poppenbüttel" rd. 1,7 km (Luftlinie) (Linie S1) Hamburger Straßennetz Ring 3 rd. 1,1 km (Luftlinie) Saseler Chaussee rd. 1,2 km (Luftlinie) Poppenbüttler Hauptstraße rd. 1,4 km (Luftlinie) DB-Bahnhof "HH HBF" rd.14,0 km (Luftlinie) Flughafen Hamburg-Fuhlsbüttel rd. 8,3 km (Luftlinie) - Nähere Umgebung Die unmittelbare Umgebungsbebauung weist überwiegend Merkmale eines Reinen Wohngebietes bei mit im Vergleich zur "normalen" Wohnlage erhöht ausgeprägtem Grünbezug auf, in dem das dem Individualwohnungsbau zurechenbare freistehende Einfamilienhaus vorherrschend ist. Bei der das Bewertungsobjekt umgebenden Bebauung handelt es sich um eine ruhige und seit Ende des vergangenen Jahrhunderts gewachsene Wohngegend mit überwiegend eingeschossigen und überwiegend traufenständig orientierten Einfamilienhäusern, in die sich das Bewertungsobjekt aus städtebaulich-architektonischer Sicht gut einfügt und damit als gebietstypisch bezeichnet werden kann. - Infrastrukturelle Einrichtungen Geschäfte des täglichen/ gelegentlichen Bedarfs Im Entfernungsradius von ca. 1,6 km in ausreichender Anzahl. z.b. Alstertal Einkaufszentrum, "Poppenbüttler Markt", etc. Medizinische Versorgung Die medizinische Versorgung ist durch 31 niedergelassene Ärzte und 2 Apotheken im Stadtteil sowie der Asklepios Klinik Nord - Heidberg im Stadtteil Langenhorn im Entfernungsradius von rd. 5,1 km (Luftlinie) eher gering ausgeprägt. Schulen, Kindergärten Freizeitangebot Kulturangebot Grund-/ Primarschulen, eine weiterführende Stadtteilschule, zwei Gymnasien sowie Kindergärten sind im Umkreis von ca. 0,8 km (Luftlinie) in genügender Anzahl vorhanden. z.b. Primarschule "Alsterredder", Gymnasium "Oberalster", etc. Im Umkreis von ca. 1 km in ausreichender Anzahl. z.b. Sportplatz "Alsterredder/ Petunienweg des TSV Sasel, Alsterwanderweg mit "Hohenbuchenpark" und "Hennebergpark", Naturschutzgebiet "Hainesch/ Iland" mit Mühlenteich, etc. Im Stadtteil und Umgebung weniger ausgeprägt. Ein erweitertes Angebot befindet sich in der Innenstadt. Seite 9 / 95

10 - Beurteilung Der Stadtteil Sasel liegt im Bezirk Wandsbek und im Ergänzungsraum von Hamburg als Übergang vom Ergänzungsgebiet der FHH zum nordöstlichen Stadtrand mit guter Erreichbarkeit zur City, dem Central Business District der Stadt. Sowohl überregional als auch innerhalb des Stadtgebietes ist Sasel verkehrstechnisch gut erreichbar und verfügt über eine gute Infrastruktur mit gutem Zugang zu umliegenden Grün- und Erholungsflächen. Alle wichtigen infrastrukturellen Einrichtungen sind vorhanden. Der Stadtteil ist aufgrund seiner Lage und vielfältigen Wohnstrukturen insbesondere bei jungen Familien sowie gut situierten Bevölkerungskreisen mittleren Alters recht beliebt. Ein weiterer Lagevorteil besteht durch die Nähe zum als Freizeit- und Erholungsfläche ausgewiesenen Alsterlaufs mit erhöhter Durchgrünung. Die Wohnlage "Aalkrautweg 11" wird gemäß aktuellem Wohnlagenverzeichnis und Mietenspiegel 2015 der Freie und Hansestadt Hamburg aufgrund des starken Grünbezug und des seit Mitte des 20. Jahrhunderts erschlossenen und bebauten Wohngebietes mit den vorherrschenden aufgelockerten und teilweise vorhandenen besonderen Bauweisen des Individualwohnungsbaus als gut eingestuft. Die umgebenden Bauweisen und Bauformen in guter Durchgrünung rechtfertigt diese Einstufung Erschließung Straße(n) Straßenzustand Versorgung Entsorgung Das Grundstück liegt an der voll ausgebauten und im Bereich des Bewertungsobjektes endgültig hergestellten Wohnstraße "Aalkrautweg", die mit ausschließlichem Ziel-/ Quellverkehr und dementsprechend geringem Verkehrsaufkommen in ihrer Funktion den Anwohnern zu deren innerer Gebietserschließung dient. Asphaltierte Straße mit einseitig unbefestigtem Gehweg (Grant) sowie einseitigem Grünstreifen, Hochborden, Baum- und Begleitgrünanpflanzungen sowie Beleuchtungseinrichtungen. Alle üblichen Versorgungsleitungen (Elt, Gas, Wasser, Telekommunikation, Kabel) sind vorhanden. Es besteht Anschluss an das vorhandene Schmutzwassersiel. Erschließungsbeiträge Beitragsfreier Zustand (für Erschließung und Siel) Oberflächenbeschaffenheit/ Topographie, Bodenbeschaffenheit und Altlasten Oberfläche Baugrund Altlasten Gegenüber der westlichen Grundstücksgrenze folgt die topographische Form des Grundstücks einer nach Osten zur Straße hin ansteigenden sanften Hanglage (natürliche Geländeoberfläche). Offensichtlich hinreichend tragfest. Ein Bodengutachten bzw. eine Baugrunduntersuchung liegt nicht vor. Ein Altlastengutachten liegt nicht vor. Die Untersuchung und Bewertung des Bodens hinsichtlich Altlasten gehört nicht zum Gutachtenauftrag und wurde nicht vorgenommen. Aus der Ortsbesichtigung ergaben sich keine Verdachtsmomente. Im Gutachten wird Altlastenfreiheit unterstellt. 8 Zur Darstellung der Erschließungssituation sei verwiesen auf Anlage G 5 (Bescheinigung über Anliegerbeiträge). Seite 10 / 95

11 2.3.4 Grenzverhältnisse Begrenzungen Überbau Durch öffentliche Verkehrsfläche im Osten, durch ein unbebautes Grundstück im Westen sowie durch bebaute Grundstücke an den übrigen Grundstücksseiten. Besteht augenscheinlich nicht. Eine abschließende Prüfung kann nur über eine amtliche Vermessung erfolgen Größe, Zuschnitt und Sonstige Beschaffenheit Größe ca m² Zuschnitt Nahezu rechteckig geschnitten. 9 Frontbreite(n) Grundstückstiefe Besonnung Höhenlage zur Straße ca. 20 m ca. 51 m (i.m.) Normal. Sanfte Hanglage Grundstücksnutzung Am Tage der Ortsbesichtigung ist das gegenständlich zu bewertende Grundstück mit einem unterkellerten und eingeschossigen freistehenden Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, nicht nutzbarem Spitzboden sowie Satteldach mit eingeschossigem seitlichen und ebenfalls voll unterkellerten Anbau mit Flachdach sowie angebauter Kfz-Einzelgarage Doppelgarage im rechten Bauwich bebaut und wird (augenscheinlich) ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Straßenseitig ist das Grundstück mit einer Hecke als natürlichem Sichtschutz sowie mehreren hoch gewachsenen Nadelbäumen (Fichten) bepflanzt. Ebenfalls als natürlicher Sichtschutz dienend befindet sich entlang der südlichen Grundstücksgrenze eine aus insgesamt 12 Nadelbäumen (Fichten) bestehende Baumreihe. Sowohl die zur Grundstücksfrontseite als auch die zur Grundstücksrückseite orientierten Grundstücksfreiflächen sind mit diversem Aufwuchs, einer Rasenanlage, und einigem (Obst-)Baumbestand gärtnerisch ansprechend angelegt. Die Grundstückserschließung erfolgt von Osten über eine mit Betonplattenbelag versehene und gerade auf den Hauseingangsbereich zuführende Hauszuwegung/ Zufahrt. Das Grundstück ist baulich nicht vollständig ausgenutzt. Es wird im Gutachten davon ausgegangen, dass die baulichen Anlagen des Flurstücks innerhalb des baurechtlich zulässigen Maßes insbesondere flächenmäßig aber auch bedingt höhenmäßig erweiterbar sind Entwicklungsstufe des Grund und Bodens Das hier zu bewertende Grundstück hat gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV am Wertermittlungsstichtag den Entwicklungszustand baureifes Land und ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich sofort nutzbar. 9 Zur Grundstücksform sei verwiesen auf A n l a g e G 2 (Lageplan - Liegenschaftskarte). Seite 11 / 95

12 3 BAULICHE ANLAGEN 3.1 Objektdaten a) Wohngebäude Art Gebäude-Mix bestehend aus Hauptgebäude als freistehendes Einfamilienhaus, voll unterkellert, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss mit nicht nutzbarem Spitzboden und Satteldach sowie (seitlichem) eingeschossigen und voll unterkellerten Anbau mit Flachdach (zusammen in der Wohnnutzung mit dem Erdgeschoss des Hauptgebäudes). Gestaltungselemente» Die Fassaden stellen sich als (einfache) Lochfassaden dar, die als Putzfassaden in hellem Anstrich mit z.t. braunen Fenstern (Altbau), z.t. weißen Fenstern (Anbau) und z.t. großen Scheiben abgewickelt sind,» das Erdgeschoss ist als Sockelgeschoss hergestellt und mit einem Mauerwerkssockel und Verblendmauerwerk versehen,» der zur Nordseite hin orientierte seitliche Hauseingangsbereich des Hauptgebäudes ist über ein niedriges Hauseingangstreppenpodest als Freitreppe zu erreichen,» die Dachflächen des Hauptgebäudes sind mit roten Betondachsteinen belegt und zu dessen Südseite mit einer Schleppgaube versehen.» der seitliche eingeschossige und voll unterkellerte Anbau ist mit einem Flachdach und umlaufender Walmdachfläche mit roter Verschindelung sowie Putzfassaden versehen. Histografie (Auswahl) baulicher Ursprung - Massiv errichtetes eingeschossiges, voll unterkellertes und freistehendes Wohngebäude mit Kellergarage. ca ca ca b) Kfz-Einzelgarage Art - Modernisierungen - Veränderung der Grundrissgestaltung durch Rückbau der Kellergarage und Verschluss der Kelleraußenwandöffnung. Verbesserung der Beheizung durch Umstellung der vorhandenen Kachelofenzentralheizung auf Ölfeuerung. Modernisierung des Einfamilien-Wohnhauses durch:» Wesentliche Veränderung der Grundrissgestaltung und Flächenerweiterung durch Errichtung eines seitlichen Anbaus auf der Gebäudesüdseite,» teilweise Verbesserung der Fenster (Badezimmer im Dachgeschoss),» Einbau eines Bades im neu errichteten Anbau,» Verbesserung der Beheizung durch Umstellung der vorhandenen Kachelofen-/ Wandluftheizung auf eine Gas-Zentralheizungsanlage mit dezentraler Warmwasserbereitung. Massiv errichtete, angebaute Kfz-Kleingarage mit Flachdach. ca baulicher Ursprung - Baupreisindex (2010 = 100) 115,4 Wohngebäude 10 Stand: Februar Vgl. Statistisches Bundesamt: Fachserie 17, Reihe 4, erschienen am Die Index-Umrechung auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt in Anlage G 20 (Ermittlung der objektspezifischen Normalherstellungskosten); Fußnoten Seite 12 / 95

13 Übliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Einfamilien-Wohnhäuser) 50 Jahre (Kleingaragen, bzw. wie Überbauung) Wirtschaftliches Alter (fiktiv) 20 Jahre Restnutzungsdauer Jahre Fiktives Baujahr Flächenangaben Gebäudeübersicht i.s. der Geschossfläche Zur Ermittlung der Geschossfläche ("GF") wird verwiesen auf 20 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung ("BauNVO") i.d.f. der Bek. vom (BGBl. I. S. 429): 12 "Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen." Gebäude oder Gebäudeteil Geschoß GF m² (ca.) Einfamilien-Wohnhaus: "Aalkrautweg 11" EG - DG 186,5 Summe [m²] Gebäudeübersicht i.s. der Brutto-Grundfläche Die Berechnung der Brutto-Grundfläche ("BGF") erfolgt nach DIN 277 (2005). Hiernach sind die äußeren Maße der Bauteile der Gebäude maßgeblich, wobei Lufträume und Durchgänge sowie konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen unberücksichtigt bleiben. Ebenfalls nicht zur BGF gehören Flächen, die nicht nutzbar sind, wie beispielsweise Kriechkeller, Kellerschächte und Flächen von Hohlräumen, sowie von Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z.b. nicht nutzbare Dachflächen. 13 Die zur Berechnung der BGF erforderlichen Bauzahlen wurden den vorliegenden Unterlagen der Bauakte (i.s. der Genehmigungsplanungen bzw. genehmigten Bestandsplanung) des Architekten Dipl.-Ing. W. Becker, Hamburg zu den beiden Bauvorhaben "Errichtung eines Wohnhauses" aus dem Jahre 1957 und "Errichtung einer Garage" aus dem Jahre 1962 sowie des Architekten S. Kölln, Grosshansdorf aus dem Jahre 1979 zum Bauvorhaben "Erweiterung des Wohnhauses durch einen Flachdachanbau" entnommen und sind in der Örtlichkeit auf Plausibilität hin geprüft. Die Bauzahlen zur BGF und zum BRI (Bereich a und b) sind hinreichend genau und können als angemessene Grundlagen für die Wertermittlung übernommen werden. 14 Gebäude oder Gebäudeteil Geschoß BGF m² (ca.) BRI m³ (ca.) Bauteil I: Wohnhaus "Altbau" KG - DG 188,5 497,5 Bauteil II: Wohnhaus "Anbau": KG - EG 121,2 347,1 Bauteil III: Kfz-Kleingarage EG 26,2 78,4 Summe [m²/ m³] 335,9 923, Zur Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sei verwiesen auf Anlage G 18 (Berechnung erforderlicher Daten). Die Geschossfläche wurde anhand der Planungsunterlagen ermittelt. Hierzu sei verwiesen auf Anlage G 17 (Bauzahlen). Gemäß Nr. 3 ff. der DIN i.d.f. von Die vorgefundenen Flächen- und Volumenverhältnisse sind in der beigefügten Anlage G 17 (Bauzahlen) rechnerisch ermittelt und nachgewiesen. Bei der Ermittlung der BRI gilt es zu beachten, dass die mit dem Objekt in Verbindung stehende Gründung (.S. der vorhandenen Streifenfundamente) im engsten Sinne nach DIN 277 (2005) nicht, hier zur Ermittlung der Freilegungskosten jedoch explizit zu erfassen sind. Insofern erfolgt die Ermittlung des BRI lediglich in Anlehnung an die DIN 277 (2005). Seite 13 / 95

14 3.2.3 Nutzungsübersicht i.s. der Wohnfläche Für eine normgerechte Wohnflächenermittlung kommen generell die Berechnungsvorschriften nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), nach DIN 283 "Wohnungen" sowie nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) in Betracht. Da im allgemeinen Sprachgebrauch mit dem Begriff der Wohnfläche keine bestimmte Berechungsart verbunden ist, sich die Vorschriften materiell im Wesentlichen aber im Ansatz der Balkon- und Terrassenflächen unterscheiden und die gegenständlich zu beurteilende Wohnung mit diesem Ausstattungsmerkmal ausgestattet ist, kommt es bei der Auslegung des Begriffs maßgeblich auf die sich in den Marktverhältnissen wie beispielsweise in der Anwendung des Hamburger Mietenspiegels 2015 sich widerspiegelnde Verkehrssitte an. Demnach werden die vermietbaren Flächen üblicherweise in Orientierung an die Berechnungsvorschrift der WoFlV (Wohnflächenverordnung) festgelegt. Hiernach gehören zur vermietbaren Wohnfläche alle anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu den einzelnen Wohnungen gehören. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von Zubehörräumen wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnungen, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Im vorliegenden Fall stehen Flächenberechnungen gemäß o.g. Definition nicht zur Verfügung. Aus diesem Grunde wird zur Flächenermittlung Bezug genommen auf die genehmigten Bauzeichnungen (i.s. der Genehmigungsplanung) des Architekten Dipl.-Ing. W. Becker, Hamburg aus dem Jahre 1957 zum Bauvorhaben "Errichtung eines Wohnhauses" sowie des Architekten S. Kölln, Grosshansdorf aus dem Jahre 1979 zum Bauvorhaben "Erweiterung des Wohnhauses durch einen Flachdachanbau" (BV 7/3-6) sowie auf die aus der Bauakte entnommenen und auf die mit den genehmigten Bauzeichnungen des Bauvorhabens "Errichtung eines Wohnhauses" aus dem Jahre 1957 korrespondierende Berechnungen der Wohn- und Nutzflächen gemäß DIN 283 zu diesem Vorhaben (BV 1/1 - Bauantrag). Im Ortstermin wurden die in den (genehmigten) Bauzeichnungen angegebenen Maße anhand eines vorgenommenen Aufmasses unter Beachtung landesrechtlicher Gepflogenheiten auf Plausibilität hin überschlägig geprüft. Hierbei wurde festgestellt, dass neben den in der Flächenberechnung des Architekten Dipl.-Ing. W. Becker, Hamburg aus dem Jahre 1957 ausgewiesenen, weitere Grundflächen von Räumen und Raumteile mit nicht nur vorübergehender Nutzungsqualität insbesondere aus dem Bauvorhaben "Erweiterung des Wohnhauses durch einen Flachdachanbau" aus dem Jahre 1979 vorhanden sind, für die keine separate Wohnflächenberechnung vorliegt. Da die beim Ortstermin vorgefundenen Flächenabweichungen sowohl nach DIN 283 als auch nach WoFlV zur anrechenbaren Grundfläche der Wohnung hinzuzurechnen sind und darüber hinaus die Terrasse im Erdgeschoss der vorliegenden Wohn- und Nutzflächenberechnung zufolge und konform zur DIN 283 nicht mit angerechnet wurde, diese aber den Wohnwert der Wohnung des gegenständlichen freistehenden Einfamilien-Wohnhauses maßgeblich erhöht und im Übrigen bei der Berechnung der Wohnfläche gemäß der WoFlV mit angerechnet wird, wird die Wohnfläche unter Beachtung landesrechtlicher Gepflogenheiten und auf der Grundlage der WoFlV neu zusammengestellt. Die nachstehend angegebenen Flächenangaben können als angemessene Grundlage für die Wertermittlung übernommen werden. Unter Zugrundelegung der Ermittlungsvorschriften der WoFlV und der Regelanrechnung von Terrassenflächen zu 1/4 stellt sich das Raumprogramm der Wohnung des hier zu bewertenden Einfamilien-Wohnhauses wie folgt dar: 15 Geschoss Bauteil Räume Wohnfläche [m²] Erdgeschoss Altbau Wohnen (Zimmer - vorne - ) : ca. 18,14 m² Essen (Zimmer - hinten - ) : ca. 12,06 m² Küche : ca. 7,56 m² WC : ca. 2,03 m² Flur : ca. 8,92 m² Terrasse (25 v.h. angesetzt) : ca. 5,22 m² 53,93m² Übertrag: 53,92 m² 15 Die Ermittlung der Wohnflächen ist nicht Gegenstand dieser Wertermittlung. Demzufolge beschränkt sich die Plausibilitätsprüfung auf die vorliegenden Unterlagen und deren Prüfung in der Örtlichkeit. Hierzu sei verwiesen auf Anlage G 17 (Bauzahlen). Seite 14 / 95

15 Übertrag: 53,92 m² Altbau Zimmer - vorne - : ca. 11,83 m² Zimmer - hinten, links - : ca. 12,00 m² Zimmer - hinten, rechts - : ca. 11,94 m² Bad : ca. 4,40 m² Flur : ca. 6,20 m² 46,37 m² Dachgeschoss Altbau Schlafen (Zimmer - hinten - ) : ca. 15,68 m² Wandschrank (Schlafen) : ca. 0,71 m² Kind (Zimmer - vorne - ) : ca. 13,47 m² Wandschrank (Schlafen) : ca. 0,71 m² Bad : ca. 4,15 m² Flur : ca. 3,77 m² 38,49 m² Gesamt : ca. 138,79 m² rd. 138,8 m² Beurteilung: Die äußere Erschließung des Einfamilienhauses erfolgt von der Wohnstraße "Aalkrautweg" aus über eine im rechten Bauwich belegene und mit Betonplattenbelag versehene befestigte Hauszuwegung/ Zufahrt auch zur im rechten Bauwich belegenen Kfz-Kleingarage. Als inneres Erschließungselement vom Erd- zum Dachgeschoss des Hauptgebäudes dient eine einläufige und viertelgewendelte sowie außen liegende Linkstreppe. Der Spitzboden ist nicht direkt mit dem Raumprogramm der Wohnung verbunden sondern durch eine Anstelltreppe zur Bodenluke zu erreichen. Der Gäste-Trakt selbst ist parallel an das übrige Raumprogramm der Wohnung des Einfamilienhauses angeschlossen und verfügt über einen separat geführten Hauseingang mit innen liegendem und gerade zum Essplatz am Wohnzimmer im Hauptgebäude führenden Flur. Das Raumprogramm der zum gegenständlichen freistehenden Einfamilienhaus-Gebäude- Mix gehörenden Wohnung ist überwiegend zweiseitig (Ost-West) ausgerichtet. So sind im Hauptgebäude der flächenmäßig größte Gemeinschaftsraum, das Wohnzimmer mit offen angegliedertem Esszimmer am Wohnzimmer, sowie die Küche und das separate WC im Erdgeschoss und die Individualräume wie Schlaf- und Kinderzimmer sowie ein Badezimmer mit Wannenbad und WC im Dachgeschoss untergebracht. Die Wohnnebenräume wie das Badezimmer, WC und die Küche im Erdgeschoss sowie das Badezimmer im Dachgeschoss sind außen liegend und lassen sich durch die vorhandenen Fenster gut natürlich belüften. Im seitlichen Anbau, dem "Gäste-Trakt", finden sich drei weitere Wohnräume sowie ein separates Gäste-Badezimmer mit Dusche und WC, welches außen liegend über Fenster natürlich belichtet und belüftet ist. Im sowohl von innen als auch von außen über einen separat geführten Kellerniedergang zugänglichen Kellergeschoss des Einfamilienhauses (als Gebäude-Mix) finden sich die untergeordneten Räume wie Abstell- und Haustechnikräume. Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit verbleibt festzuhalten, dass das freistehende Einfamilienhaus gegenüber anderen Haustypen objekttypisch über einen vergleichsweise erhöhten Anteil an Wandaußenflächen und Fenster verfügt, so dass hieraus ein leicht erhöhter Heizwärmebedarf und Unterhaltungs- und Reinigungsaufwand abzuleiten ist. Der Anteil der gesamten Wohnfläche des Wohnhauses an dessen Brutto-Grundfläche (sog. Nutzflächenfaktor) beträgt rund 0,45 und liegt infolge des nicht vorhandenen Dachgeschosses im seitlichen Anbau am untersten Ende üblicher Relationen. 16 Infolge der Art der Erschließung ist der Verkehrsflächenanteil vergleichsweise gering, so dass das Verhältnis Erschließungs- / Wohnfläche als günstig beurteilt wird. 17 Fazit: Die Erschließung, der Zuschnitt und die Wirtschaftlichkeit des hier zur Bewertung anstehenden Einfamilienhauses sind dem Baualter entsprechend und werden dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr in Bezug auf dessen Nutzungsanforderungen normal gerecht. Raumgrößen und Konzeption eignen sich besonders gut für einen Zwei- bis Vier-Personenhaushalt Nach Gärtner liegt der Nutzflächenfaktor (= Verhältnis von Hauptnutzfläche (HNF) zur Brutto-Grundfläche) für mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Wohngebäude in einer Spanne von 0,46-0,68, bzw. im Mittel bei 0,57. Vgl. Gärtner, S. (1996): Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, S Zur Darstellung der Grundrisssituation sei verwiesen auf Anlage G 10 (Bauzeichnungen). Seite 15 / 95

16 Die mit Wohn- und Wohnnebenräumen durchmischte Wohnform im Erdgeschoss des Hauptgebäudes mit dem direkt sowohl von außen als auch von innen an dessen Raumprogramm angeschlossenen "Gäste-Trakt" erhöhen die Attraktivität sowohl im Wohnen und bieten zugleich an das Wohnen angegliederte weitergehende Nutzungsmöglichkeiten zur teilgewerblichen Nutzung (z.b. für Freie Berufe i.s. des 13 BauNVO). Die relativ offene Wohnform im Erdgeschoss begünstigt das gemeinschaftliche Zusammenleben; die klare Trennung von öffentlichem Bereich und Individualbereich im Erd- und Dachgeschoss ermöglicht ungestörtes Wohnen. 3.3 Gesondert zu veranschlagende Bauteile Hauseingangstreppenpodest als Freitreppe sowie Kellerniedergang mit Winkelstützmauer und kronenmontiertem Metallgeländer. Der Zeitwert dieser Bauteile wird auf rd. 800 EURO geschätzt. 3.4 Bautechnische Beschreibungen des s Vorbemerkungen Eine detaillierte qualitative und quantitative Erfassung und Beurteilung eventuell vorhandener Mängel und Schäden ist nicht beauftragt. Es werden die überwiegend vorhandenen Ausstattungsmerkmale angegeben. Für nicht einsehbare Bauteile wird ein mängelfreier Zustand unterstellt. Die Angaben erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und stellen keine bautechnische Gebäude- und Schadensuntersuchung dar. Die Besichtigung des Objekts erfolgte in dem für die Wertermittlung erforderlichen Umfang Baubeschreibung des Wohnhauses 1. Rohbau Gründung/ Fundamente Wandkonstruktion Außenwände Innenwände Hauptgebäude: Anbau: Deckenkonstruktion Hauptgebäude: Anbau: Wärmedämmung Streifenfundamente mit ebener Bodenplatte (flach gegründet). Massivbau. Einschaliges Mauerwerk. Überwiegend Mauerwerk, z.t. Leichtbaukonstruktion. Massivwände. Kellerdecke: Stahlbetonträgerdecke; Geschossdecke: Holzbalkendecken mit Einschub (Lehmfüllung). Stahlbetondecken. Entsprechend den Vorschriften zum Zeitpunkt der Baujahre. Treppen Hauptgebäude: Anbau: Kellertreppe: Stahlbetontreppe; Geschosstreppe: Holztreppe mit Holzgeländer. Entfällt. Dachform/ Dacheindeckung Hauptgebäude: Anbau: Dachkonstruktion Hauptgebäude: Anbau: Dachentwässerung Hauptgebäude: Anbau: Sonstige Satteldach als Kehlbalkendach mit Schleppgaube zur Südseite sowie im Bereich der Kehlbalkenlage ohne Unterdach/ Eindeckung mit Betondachsteinen (Farbe: rot). Flachdach/ Eindeckung mit Bitumenschweißbahnen sowie Dachkantenverkleidung mit Verschindelung (Farbe: rot). Sparrendach in Holzkonstruktion. Pfettendach in Betonkonstruktion; Ausbildung als Wannendach. Außen, über Rinnen und Fallrohre. Innen, über Fallrohre. Hauseingangspodest als Freitreppe mit Fertigteilstufen aus Beton. Seite 16 / 95

17 2. Ausbau Fassade Wandoberfläche Hauptgebäude: Anbau: Deckenoberfläche Hauptgebäude: Anbau: Lochfassaden als Putzfassaden. Keller: (Sicht-)Mauerwerk mit z.t. Anstrich; z.t. geputzt; Wohnräume: Bespannt und gestrichen; Nassräume: Fliesenbelag (ca. 1,6 m). Bespannt und gestrichen, Nassraum: Fliesenbelag (ca. 2,0 m). Bespannt und gestrichen. Überwiegend Holzpaneel-Deckenbekleidung, z.t. bespannt und gestrichen. Fußböden Hauptgebäude: Keller: Rohboden; Erdgeschoss: z.t. PVC-Belag, z.t. Textilbelag; Dachgeschoss; Holzfußboden (Dielenboden); Nassräume: PVC-Belag; Terrasse: Betonplattenbelag. Anbau: Z.T. Holzfußboden (Mosaikverlegung), z.t. Fliesenbelag; Nassraum: Fliesenbelag. Treppenbeläge Kellertreppe: Rohbelag; Geschosstreppe: Trittstufen und Wangen aus Holz. Fenster Heizung Türen Hauptgebäude: Anbau: Hauptgebäude: Anbau: Hauptgebäude: Anbau: Holzfenster mit z.t. Vorbaurollladen und braunen Lamellen (manuell betrieben) mit z.t. Einfachverglasung und z.t. Oberlicht, z.t. mit (farbiger) Bleiverglasung, z.t. als Kastenfenster(-türelement), z.t. mit Isolierverglasung als Schwingflügel, z.t. Kunststofffenster mit Isolierverglasung (Bad im Dachgeschoss). Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Einbaurollladen und braunen Lamellen (manuell betrieben). Z.T. Platten-, z.t. Flachheizkörper mit z.t. Thermostatventilen, z.t. Temperaturbegrenzern. Flachheizkörper mit Thermostatventilen. Hauseingangstür: Holztürelement mit Ornamentglasausschnitten und Metallbeschlägen; Innentüren: Holztüren und Holzrahmen mit z.t. Ornamentglasausschnitt; Terrassentür: Holzkastentür; Kellertüren: verschiedene Materialien (Holz, Metall-(FH-)Tür.). Hauseingangstür: Kunststofftür mit Ornamentglasausschnitt, Innentüren: Holztüren mit Metallzargen und Metallbeschlägen. 3. Haustechnische Anlagen Lüftungsinstallation Natürliche Belüftung über Fenster. Heizungsinstallation Gas-Zentralheizungsanlage (Hersteller: Record; Typ: RSK 22.5; 26 KW; Baujahr: 1979) mit dezentraler Warmwasserbereitung über E-Boiler; Kaminofen (Kachelofen), Baujahr 1959: stillgelegt. Elektroinstallation Sanitärinstallation Hauptgebäude: Mittlere Ausstattung; Installation unter Putz. WC im Erdgeschoss (mit Dusche) mit freistehendem Flachspülklosett und hochhängendem Reservoir sowie Handwaschbecken mit wandmontiertem Vorwandventil (Kalt); Installation auf Putz. Badezimmer im Dachgeschoss als Wannenbad mit Stahl- Einbauwanne, auf Putz montierter Wannenfüll- und Brausebatterie sowie Handbrause als Schlauchbrause, freistehendem Flachspülklosett mit hochhängendem Reservoir; Waschtisch ohne Unterschrank mit beidseitiger Ablagefläche und Einloch-Mischbatterie; Installation unter Putz. Seite 17 / 95

18 Anbau: Kücheninstallation Hauptgebäude: Badezimmer im Erdgeschoss als Duschbad mit Stahlduschtasse, auf Putz montierter Brausebatterie, Handbrause als Schlauchbrause (höhenverstellbar) sowie Aluminiumrahmen mit Kunststoff-Schiebetüren und Ornamentverglasung als Spritzschutz; freistehendem Tiefspülklosett mit aufgesetztem Reservoir; Waschtisch ohne Unterschrank mit Einloch- Mischbatterie sowie diversem Waschplatzzubehör; Installation auf Putz. Erdgeschoss: Einzelelementküche in einfacher Ausstattung (4-Platten-Einzelherd mit Unterbaubackofen), Spülzentrum mit keramischen Einzelwaschbecken; Schrankblock mit Ober- und Unterschränke. 4. Außenanlagen Wege- und Hofbefestigung Außenanlage Einfriedung Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen Sonstige Zuwegung und Zufahrt: Betonplattenbelag (großformatig). Gärtnerisch ansprechend und insgesamt als "naturbelassen" angelegter Freibereich mit diversen Anpflanzungen (z.t. Großbaumbestand mit Fichten, Fichtenreihen, Kastanie, Obstbäume, Ahorn, Walnuss, etc., Büsche und Sträucher), Rasenanlage. Grundstücksfrontseite: Hecke als sichtdichte Eingrünung, Baumanpflanzungen (Fichten) mit (Sicht-)Mauerwerks-Pfeilern, zweiflügeligem Metall-Zufahrtstor und separater Metallzugangstür im Norden sowie niedrigem Mauerwerkssockel mit Mauerwerkspfeilern (Sichtmauerwerk) und Metallzaun im Süden; Übrige: überwiegend Eingrünung der Grundstücksrandbereiche mit diversen Anpflanzungen, Baumreihe (Fichten), z.t. Maschendrahtmetallzäune, z.t. grenzständige Gebäudeteile (hier: Kfz- Kleingarage). Vollständige Anschlüsse unter Terrain verlegt. Mit Betonplattenbelag versehene befestigte Terrasse sowie Hausumwegungen. 5. Besondere Bauteile Hauseingangstreppenpodest als Freitreppe sowie Kellerniedergang mit Betonfertigteilstufen und Winkelstützmauer mit Metallgeländer. Der Zeitwert dieser Bauteile wird auf rd. 800 geschätzt. 6. Besondere Anpflanzungen Der auf dem Grundstück vorhandene Baumbestand mit den im Vorgarten sich befindenden Fichten, der Fichtenbaumreihe, der im rückwärtigen Grundstücksteil sich befindenden Rosskastanie, den Obstbäumen, etc. wird, zusätzlich den verfahrensimmanenten Ansätzen (hier: über den pauschalen Ansatz der Außenanlagen beim Sachwertverfahren, etc.) nach Rücksprache mit dem beim 2. Ortstermin anwesenden Baumgutachter (ö.b.v.) Herr Th. Bellmann von der Firma Baumpflege Uwe Thomsen e.k., Pinneberg mit dem Zeitwert dieser Anpflanzungen auf rd EURO geschätzt. Es wird jedoch explizit darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Ansatz um einen Wert- und nicht um einen Kostenansatz handelt, der insofern von den tatsächlich aufzuwendenden Anschaffungskosten abweichen kann und dass das vorliegende Gutachten keine sachverständige Einschätzung über den Zustand und die Beschaffenheit sowie die Gebrauchstauglichkeit leisten kann und darf. Ansprüche des Auftraggebers oder Dritten aus etwaigen Abweichungen hieraus können mithin nicht übernommen werden. Seite 18 / 95

19 3.4.3 Baubeschreibung der "Kfz-Kleingarage" 1. Rohbau Gründung/Fundamente Wandkonstruktion Außenwände Wärmedämmung Dachform/ Dacheindeckung Dachkonstruktion Dachentwässerung 2. Ausbau Fassade Wandoberfläche Deckenoberfläche Fußbodenbelag Türen / Tore Installation Streifenfundamente mit ebener Bodenplatte (flach gegründet). Massivbau. Mauerwerk. Entsprechend den Vorschriften zum Zeitpunkt des Baujahres. Flachdach/ Eindeckung mit Welleternit (Faser-Zement-Platten). Pfettendach in Metallkonstruktion mit Doppel-T-Träger. Außen, über Rinnen und Fallrohre. Putzfassade (Traufseiten) sowie Ziegelfassaden (Giebelseiten). Geputzt und gestrichen. Unterdachverkleidung mit Gipskartonplatten ohne Oberbelag. Rohboden. Zufahrtstor: Holz-Drehtore (Farbe: braun) sowie Zugangstür zum Garten (Gebäuderückseite): Holztür und Holzrahmen. Einfache Ausstattung mit künstlicher Beleuchtung; Installation auf Putz Bautechnische und wirtschaftliche Beurteilung Baulicher Zustand Das Objekt weist bezogen auf das Wohngebäude (augenscheinlich) hinsichtlich seines Ausbaus (hier: z.b. wand-, decken- und bodenfeste Ausstattung, Fenster, Fassade, Dacheindeckung, Beheizung nebst Verbrauchsstellen, ELT, Bäder, Küche, etc.) einen seinem Baualter entsprechenden, baualtersgemäßen Zustand bei einem gleichzeitig vorhandenen und den gesamten Ausbau umfassenden Modernisierungsrückstau sowie einer zugleich insgesamt gut erhaltenen Bausubstanz (i.s. der konstruktiven Gegebenheiten) auf, der den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie technisch am Stichtag bereits (teilweise) wesentlich einschränkt. Der mit dem Objekt in Verbindung stehende umfassende Modernisierungsbedarf betrifft im Wesentlichen die nach heutigen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu beurteilende Verbesserung des Gebäudes durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der darin sich befindenden Wohnung nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, nachhaltig Energie oder sonstige Ressourcen einspart oder den Anfall von Abfall und Abwässer verringert. Als wesentlich im Sinne der Verkehrsauffassung und damit im Sinne des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs gelten insbesondere Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Einsatz energieeffizienter Haustechnik wie der Erneuerung der Beheizung, die Verbesserung/ Erneuerung der Fenster, die Wärmedämmung der Außenwände, der Dächer (einschließlich der Erneuerung der Dächer) sowie der obersten Geschosslage (hier: Kehlbalkenlage), die Modernisierung der Wohnform durch die Veränderung der Grundrissgestaltung (hier: z.b. Verbesserung der Anforderungen an Raumgrößen, etc.), die Verbesserung der Leitungssysteme (z.b. ELT, Wasser, Abwasser), die Modernisierung des Innenausbaus (z.b. Decken, Fußböden, etc.), die Erneuerung und Einbau von Bädern und Küche, Erneuerung der Kfz-Kleingarage, etc. Sowohl im Innenbereich wie an der äußeren Hülle des Objekts (hier: Dach, Fassade, Fenster, Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen, etc.) als auch im Bereich der Außenanlagen sind Instandhaltungs- und Renovierungsbedarfe vorhanden. Der Ausstattungsstandard der Wohnung entspricht überwiegend dem einfachen Standard. Seite 19 / 95

20 Wirtschaftliche Überalterung Wohngebäude: Nein. Wenngleich die baulichen Anlagen bezogen auf das Ursprungsgebäude ein rechnerisches Alter von 59 Jahren, und, bei einer unterstellten üblichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, zunächst nunmehr noch eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 21 Jahren mehr besitzt, wurde das Objekt aufgrund der im Zeitablauf insbesondere im Jahre 1979 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen (i.s. der wesentlichen Veränderung der Grundsrissgestaltung infolge Flächenerweiterung durch Anbau, Einbau einer Gas-Zentralheizungsanlage, etc.) fiktiv verjüngt. Vor dem Hintergrund des am Stichtag vorgefundenen baulichen Zustandes und der damit in Verbindung stehenden wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit des Objekts wird hier nunmehr davon ausgegangen, dass die zur Folgenutzung nunmehr anstehenden notwendigen (finanziellen) Investitionen in weitergehende und umfassende Modernisierungsmaßnahmen (z.b. i.s. einer Kernsanierung des Gebäude- Mixes sowie Rückbau und Neubau einer Garage) zu einer weiteren fiktiven Verjüngung und damit zu einer am Stichtag den bauliche Anlagen zurechenbaren (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer von dann rund 60 Jahren bei einem (fiktiven) Baualter von 20 Jahren des Gesamtobjektes führen. Garage: Gegeben. Die Kfz-Kleingarage genügt hinsichtlich ihres baulichen Zustandes (hier: Putzrisse und Rissbildungen an zur Südseite hin orientierten Außenwand infolge raumgreifenden Baumwurzeln der Kastanie), Deckenuntersichten und Dacheindeckung und deren Entwässerung, etc.) bereits am Stichtag nicht mehr einer nachhaltigen Folgenutzung. Maßgeblichkeit: Gemäß 8 Abs. 3 ImmoWertV sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, wie insbesondere die wirtschaftliche Überalterung, separat zu erfassen. Dabei stellt die wirtschaftliche Überalterung als Sammelbegriff u.a. auf die den zeitgemäßen Bedürfnissen und allgemeinen Anforderungen hinsichtlich Baugestaltung (z.b. Grundrissgestaltung, Abmessungen und Formen, konstruktive Gegebenheiten etc.) und Funktionserfüllung (z.b. Struktur und Raumaufteilung) zurückbleibende Nutzungsverhältnisse ab. 18 Da im Gutachten davon ausgegangen wird, dass ein Umnutzungskonzept der baulichen Anlage der Kfz-Kleingarage infolge der baulich konstruktiven Gegebenheiten wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheint, wird weiters im Gutachten davon ausgegangen, dass sich die Kleingarage in einem wirtschaftlich verbrauchten und damit abbruchreifen Zustand befindet. Die zur Beseitigung der Kleingarage erforderlichen (gewöhnlichen) Abbruchkosten werden auf der Grundlage von Erfahrungssätzen geschätzt und in der nachfolgenden Wertermittlung in Höhe von EURO als Freilegungskosten angesetzt. Diese umfassen u.a.» die mit dem Abbruch in Verbindung stehenden behördlichen und sonstigen Gebühren und Auslagen,» die Abbruchkosten der nicht mehr benötigten Bauwerke, Fundamente und Nebeneinrichtungen einschließlich Abfuhr und Entsorgung der anfallenden Schuttmassen. Es wird explizit darauf hingewiesen, dass es sich bei den hier zum Ansatz gebrachten Freilegungskosten um einen Wert- und nicht um einen Kostenansatz handelt, der insofern die gewöhnlichen Kosten des Abbruches erfasst aber von den tatsächlich aufzuwendenden Kosten abweichen kann. Etwaige Haftungs- und Gewährleistungsansprüche hieraus bleiben ausgeschlossen. 18 Vgl. Kleiber, W. (2010): Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Teil V, 8 ImmoWertV, Rn. 246, S Seite 20 / 95

21 Wirtschaftliche Grundrisslösung Wohngebäude: Gegeben. Es handelt sich um ein baujahrestypisches Wohnkonzept. Garage: Gegeben. Die Kfz-Kleingarage genügt hinsichtlich ihrer Abmessungen normal den heutigen Anforderungen an Garagennutzung. 19 Wirtschaftliche Geschoßhöhen Wohngebäude: Die mittlere lichte Raumhöhe von ca. 2,50 m im Erd- bzw. im Dachgeschoss ist objekttypisch und hinsichtlich der Energiebilanz zugleich vorteilhaft. Garage: Die lichte Höhe des Unterzuges beträgt ca. 2,45 m und entspricht damit den geltenden Mindestanforderungen. Erweiterbarkeit, Aufstockbarkeit Wird mit Verweis auf Ziff Nr. 4 dieses Gutachtens innerhalb des baurechtlich zulässigen Maßes (bedingt) unterstellt. Übereinstimmung mit bauauf- Wird mit Verweis auf Ziff dieses Gutachtens unterstellt. sichtlicher Genehmigung Tierische / pflanzliche Schädlinge Altlasten im / am Gebäude Baumängel / Bauschäden - gem. Anlage G 16 - Augenscheinlich nicht vorhanden. Wohngebäude: Das Futter und der Beschlagsbereich der im Kellergeschoss sich befindenden Metall(FH-)Tür ist zur Herstellung der Feuerwiderstandsklasse F30 (nach DIN ) in ihrer Herstellungszeit üblicherweise mit Asbest veredelt worden. Garage: Die aus Faser-Zement-Platten hergestellte Dacheindeckung der Kfz-Kleingarage ist in der Vergangenheit üblicherweise mit Asbest veredelt worden und wird im Gutachten als asbesthaltig eingestuft. Mithin wird hier davon ausgegangen, dass deren fachgerechte Demontage und Entsorgung entsprechend den Technischen Regeln für Gefahrstoffe, hier: TRGS 519, in den nachfolgend angesetzten Abbruchkosten hinreichend berücksichtigt sind. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit wurden bei der Ortsbesichtigung folgende Mangel- und Schadensbilder sowie Instandhaltungsrückstände und Renovierungsbedarfe festgestellt: 1. Wohngebäude Dach» Dachflächenverschmutzung infolge mikrobiellen Bewuchses (Moosbildung) an den nach Norden hin orientierten Dachflächen sowohl des Hauptgebäudes als auch des seitlichen Anbaus (hier: Verschindelung der Dachkantenverkleidung/ Walmfläche),» intensive Zufallsvegetation sowie Moosbefall und vertrocknetes Altlaub auf der Flachdacheindeckung des seitlichen Anbaus weisen auf unterlassene Reinigung und Pflege der primären Wetterschutzebene hin,» Zufallsvegetation bei zugleich vorhandenen und teilweise herausgebrochenem Fugenmörtel im Fugennetz des Schornsteinkopfes infolge ablaufendem und eindringendem Regenwassers weisen auf Instandhaltungsrückstände infolge Alterung und Abnutzung sowie Frostschäden hin, sowie» Beschichtungsschäden an der Untersicht der hölzernen Bekleidung des nach Westen orientierten Dachüberstandes sowie an den beiden hölzernen Ortgang- Schlagbrettern des rückwärtigen Dachgiebels infolge Überschreitung des Wartungsintervalls. 19 Die für Kleingaragen für Personenkraftwagen geltenden lichten Mindestabmessungen betragen (3,00 m x 5,50 m) bei einer lichten Höhe von mindestens 1,70 m. Vgl. Prinz, D. (1999): Städtebau, S Seite 21 / 95

22 Außenwände und Außenwandbekleidungen» Putzrisse im Bereich der Fensterecken, Ablösungserscheinungen sowie stellenweiser Abriss mit Fehlstellen des Fensteranschlags im Bereich des Fenstersturzes (Fenstereinfassung) des nach Westen zugekehrten hölzernen Kastenfensters im Dachgeschoss weisen auf erhebliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsrückstände infolge Alterung und Abnutzung sowie Frostschäden an der Putzschicht der nach Westen zugekehrten Giebelfassade des Hauptgebäudes hin,» Fassadenverschmutzung (hier: schollenartige Fleckenbildung (Bio-Film-Schicht) durch atmosphärische Stabablagerungen bzw. aufgrund von Temperaturgefälle bei (begünstigenden) tauwasserträchtigen kleinklimatischen Rahmenbedingungen auf beschatteten Fassadenflächen) sowie mikrobieller Bewuchs i.s. von Algenbefall auf der nach Norden hin orientierten Außenfassade des seitlichen Anbaus sowie der westlichen Giebelseite des Hauptgebäudes,» Oberflächenschäden (Putzrisse) an der nach Osten zugekehrten Außenfassade des seitlichen Anbaus weisen auf Instandhaltungsrückstände infolge Alterung und Abnutzung hin,» sandende Fugen und Auswaschungen des Fugenmörtels sowie stellenweise Kantenabplatzungen (Ziegelbruch) am Sockel-Ziegelmauerwerk im vom Spritzwasser beanspruchten Bereich der nach Norden hin orientierten Außenfassade des seitlichen Anbaus, sowie» calcitische Ablaufspuren und stellenweise Kalkauswaschungen am Fugennetz der Winkelstützmauer des Kellerniedergangs weisen auf Durchfeuchtungserscheinungen des Mörtelbetts von erdberührten Bauteilen infolge eindringenden Oberflächenwassers hin. Innenwände, Geschossdecke und deren Bekleidungen» lokale Verfärbung und Ablösung der Tapete an der bespannten Deckenuntersicht infolge ehemaliger Durchfeuchtungserscheinungen (vermutlich durch Havarie),» Renovierungsbedarfe und optische Beeinträchtigungen bei stellenweise intensiven Gebrauchsspuren (Verfärbungen) auf Wandoberflächen weisen auf Instandhaltungsrückstände infolge Alterung und Abnutzung und Überschreitung des Modernisierungsintervalls hin, sowie» intensive Renovierungsbedarfe an wandfester Bekleidung mit stellenweisem Tapetenfaltenwurf im Esszimmer im Bereich der nach Westen orientierten Außenwand infolge Alterung und Abnutzung sowie unterlassener Instandhaltung. Fenster» Farbablösungen, stellenweise fortgeschrittene Holzzerstörung, ausgehend von der Konstruktionsfuge zwischen den senkrechten und waagrechten Holzprofilen des Fensterblendrahmens, bei besonderer Beanspruchung im Spritzwasserbereich der Fenstersohlbank,» stellenweise (großflächig) herausgebrochene Kittfugen an hölzernen Fensterschenkel (Randbereich der Scheibeneinfassungen),» teilweise ausgelöste bzw. fehlende Fensterscheiben der einscheibigen Einfach-Fensterverglasung (Außenfenster) des im Dachgeschoss und dort im nach Westen hin orientierten Zimmer belegenen Holzkastenfensters,» Glasbruch am hölzernem Terrassentürelement an der einscheibigen Einfachverglasung (Außenfenster) des hölzernen Kastenfenster-Türelements, Seite 22 / 95

23 » (stellenweise) Fehlstellen sowie Glassbruch (hier: Kantendrucksprung infolge mechanischer Spannungen) an farbiger Treppenhaus-Mosaik-Ornamentbleiverglasung (Innenfenster),» sandende Fugen und Auswaschungen des Fugenmörtels an Fenstersohlbänken im Bereich der nach Westen zugekehrten Zimmerfenster, sowie» Farbablösungen an den Fenstereinfassungen aus Metall infolge Überschreitung des Wartungsintervalls und unterlassener Instandhaltung und Instandsetzung. Türen» Bruchstelle im Türblatt infolge Spontanschaden (Badezimmer im Dachgeschoss), sowie» eingeschränkte Funktionstüchtigkeit infolge herausgelöstem Türbeschlag am hölzernem Rahmen der Küchentür. Bodenbeläge Intensive Gebrauchsspuren auf dem Textilbelag im Wohnzimmer sowie auf dem Dielenbelag im Dachgeschoss mit Schleif- und Kerbspuren im Schwenkbereich des Türblattes (Zimmer -vorne-) und Austrittsbereichs der Treppe im Dachgeschoss. Elektroinstallation Schmelzsicherungen im Keller weisen auf Modernisierungsbedarfe in der elektrotechnischen Unterverteilung hin. Sanitärinstallation» Gebrochenes Sanitärporzellan (Waschtische und Handwaschbecken (WC im Erdgeschoss) weisen auf Spontanschaden hin, sowie» Optische Beeinträchtigung und intensive Gebrauchsspuren an sanitären Einrichtungsgegenständen. Terrasse sowie Haus-/ Kfz-Garagenvorplatz» Intensive Korrosionserscheinungen des Zugangstores und der Zuggangstür weisen auf Instandhaltungsrückstände infolge Alterung und Abnutzung sowie Frostschäden hin,» Mikrobieller Bewuchs (hier: Algenbefall) und Zufallsvegetation im Fugennetz des Terrassenoberbelags sowie der Hofbefestigung (Betonplattenbelag) infolge eindringenden Oberflächenwassers weisen auf eine vernachlässigte Instandhaltung und Pflege hin, sowie» Unebenheiten und Höhenversätze im Betonplattenbelag der Hausum- und zuwegungen, 2. Kfz-Kleingarage Dach» Intensive Dachflächenverschmutzung infolge mikrobiellen Bewuchses (Moosbildung),» Verformungserscheinungen der Dachabschlussblende aus Metall an der nach Westen zugekehrten Giebelseite,» Fehlstellen der Leichtbaukonstruktion des Unterdaches (innen), sowie» schadhafte Dachentwässerung infolge intensiver Verformungserscheinungen und Abriss der Rinne aus der Halterung. Außenwände und Außenwandbekleidungen» Sandende Fugen und Fehlstellen des Fugenmörtels am Ziegelmauerwerk der nach Westen zugekehrten Giebelseite,» Fassadenverschmutzung (hier: mikrobieller Bewuchs i.s. von Algenbefall des Ziegelmauerwerks auf der nach Westen hin orientierten Giebelfassade, sowie Seite 23 / 95

24 » diagonal verlaufender Putzriss weist auf lastabhängige Ursachen (hier: Überbeanspruchung des Baugrundes auf der südlichen Traufseite infolge der Wachstumsvegetation der Kastanie) hin, Türen und Tore» Bruchstelle der Innenbekleidung des zweiflügeligen Zufahrtstores (linksseitig), sowie» Farbablösungen infolge Alterung und Abnutzung an Tür und Toroberflächen der Garage. erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen und -kosten Eine qualifizierte Bauschadensuntersuchung und die Erstellung eines dementsprechenden Schadensbeseitigungs- sowie Modernisierungskonzeptes ist nicht Gegenstand des Gutachtenauftrages. Da in aller Regel die Material- und Oberflächenfeuchtigkeit an beschatteten Oberflächen größer als an besonnten Oberflächen ist, 20 wird hinsichtlich der durch Mikroorganismen (Algen und Moose) hervorgerufenen Verunreinigungen im Gutachten davon ausgegangen, dass sich deren Befall auf den frei bewitterten Bauteilen nicht verhindern lässt und dieser nur durch eine regelmäßige mechanische Reinigung (z.b. durch mit in Wasser aufgelöstem Sodapulver und Schrubber) entfernt werden kann. 21 Hinsichtlich des vorgefundenen Modernisierungsrückstaus an sowohl "Dach und Fach" als auch im Bereich des gesamten Ausbaus des Einfamilien-Wohnhauses wird im Gutachten davon ausgegangen, dass dieser, wirtschaftlich rationales Verhalten vorausgesetzt, den im Nachfrageverhalten zu begründenden Nutz- und Wohnwertanforderungen nach heutigen Anforderungen nicht mehr entspricht und sich das Objekt kurzfristig nur durch insgesamt umfassende Modernisierungsmaßnahmen hieran nutzen lässt. Mithin wird den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs entsprechend nachfolgend davon ausgegangen, dass die für den jeweiligen Eigentümer des hier zu bewertenden freistehenden Einfamilienwohnhauses anstehenden Maßnahmen und finanziellen Investitionen (hier: Modernisierungsmaßnahmen u.a. an "Dach und Fach", etc.) zwar (noch) disponibel sind, sich insgesamt aber kompensatorisch und damit werterhöhend auf den hier zu ermittelnden Verkehrswert (Marktwert) auswirken. Unter Hinzuziehung aktueller Bauteiltabellen und Baupreissammlungen für Sanierung und Modernisierung wird zur Würdigung vorstehender Umstände in der nachfolgenden Wertermittlung ein Betrag in Höhe von rd EURO/ m² Wohnfläche (alterswertgemindert) zum Ansatz gebracht. Jedoch wird explizit darauf hingewiesen, dass es sich hierbei um einen Wertund nicht um einen Kostenansatz handelt, der insofern die zum bestimmungsgemäßen Gebrauch erforderlichen Herstellungskosten erfasst, aber von den tatsächlich aufzuwendenden Baukosten abweichen kann. Mithin bleiben etwaige Haftungs- und Gewährleistungsansprüche hieraus ausgeschlossen. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass die mit dem Objekt in Verbindung stehenden und für den jeweiligen Eigentümer durchzuführenden Maßnahmen und finanziellen Investitionen bei den Einzelansätzen der Wertparameter innerhalb der zur Wertermittlung heranzuziehenden Verfahren (hier: modifizierte Restnutzungsdauer, verminderte Alterswertminderung) verfahrenskonform zu berücksichtigen sind Vgl. Blaich, J. (1999): Bauschäden, Analyse und Vermeidung, S Vgl. Hankammer, G. (2004): Schäden an Gebäuden, Erkennen und Beurteilen, S. 118 und S Seite 24 / 95

25 4 WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS Für das gegenständliche Bewertungsobjekt führt die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ( 15 und 16 ImmoWertV, Ziff WertR 2006) und des Sachwertverfahrens ( 21 bis 23 Immo- WertV, Ziff WertR 2006) zur Plausibilitätskontrolle und Stützung des Verfahrensergebnisses zum richtigen Ergebnis. Vor dem Hintergrund der objektspezifischen Besonderheiten ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens ( ImmoWertV, Ziff WertR 2006) hier wenig sachgerecht. Bei der Ermittlung des Bodenwertanteils am bebauten Grundstück findet das Vergleichswertverfahren gemäß der 15 und 16 ImmoWertV (Ziff WertR 2006) Anwendung. Begründung: Das Sachwertverfahren soll bei Immobilien seine Anwendung finden, bei denen die persönliche Eigennutzung im Vordergrund steht. 22 Damit eignet sich das Sachwertverfahren für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die nach der Art ihrer Bebauung vornehmlich nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis zu den aufgewandten Kosten ausgelegt sind. Da Einfamilienhäuser in aller Regel nicht vermietet, sondern vom Eigentümer ganz oder zum überwiegenden Teil selbst genutzt werden, stehen die mit dem individuellen Wohnen verbundenen "Annehmlichkeiten" üblicherweise im Mittelpunkt der Investitionsentscheidung. Mithin spielen Ertragsgedanken hier eine eher untergeordnete Rolle. Dominanz des Ertragswertverfahrens für die Wertermittlung von Renditeobjekten, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sowohl zum Zwecke der Fremdvermietung und damit zur Erwirtschaftung von Erträgen im Sinne einer langfristigen und zweckgebundenen Kapitalanlage gehandelt werden. 23 Als Regelverfahren sowohl von bebauten wie auch von unbebauten Grundstücken anerkannt, findet das Vergleichswertverfahren gemäß 16 Abs. 1 ImmoWertV sowohl für die Bewertung des Einfamilienhauses als auch bei der Bodenwertermittlung seine Anwendung BODENWERTERMITTLUNG 5.1 Durchschnittlicher Lagewert am Stichtag Vergleichspreise Für das Wertermittlungsobjekt liegen keine verwertbaren Vergleichspreise vor Bodenrichtwerte Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg hat im Bereich des Wertermittlungsobjekts für dem Individualwohnungsbau zurechenbare Einfamilienhaus-Bauplätze mit der Ausprägung eines Einzelhauses, freistehend ("eh") sowie einem lagetypischen Maß der baulichen Nutzung, hier: Grundstücksgröße, am Wertermittlungsstichtag folgenden Bodenrichtwert in erschließungsbeitragsfreiem ("ebf") Zustand ausgewiesen: 25 ( 487,58 / m² bei einer lagetypischen Grundstücksgröße von m² ) Vgl. Kleiber, W. (2010): Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Rn. 125, S BFH, Urt. vom IV B 73/89 -, GuG 2000, S. 186 sowie LG Göttingen, Urt. vom T 43/98 -, EzGuG (im Zwangsversteigerungsverfahren). BGH, Urt. vom III ZR 197/68 -, EzGuG sowie BVerwG, Urt. vom C 20/64 -, EzGuG 20.38; so schon Pr.OVG, Urt. vom , EzGuG 20.6a. Die Angabe bezieht sich auf den zum Wertermittlungsstichtag in der Bodenrichtwertkarte nachgewiesenen aktualisierten lagetypischen Bodenrichtwert (RW-Nr.: ) in erschließungsbeitragsfreiem Zustand. Zur Veranschaulichung sei verwiesen auf Anlage G 9 (Bodenrichtwertauskunft). Seite 25 / 95

26 5.1.3 Ableitung des Lagewerts Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens ( ImmoWertV) sind primär Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. 26 Alternativ können auch Bodenrichtwerte herangezogen werden, wenn sie sowohl nach den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung sowie dem Erschließungszustand hinreichend genau bestimmt sind. Durchschnittlicher Lagewert am Stichtag / m² 487,58 Wertzu- bzw. Abschläge wegen sonstiger Merkmale Die Größe des Bewertungsgrundstücks beträgt ca m², die des Bodenrichtwertgrundstücks dagegen m². Die Anpassung der Grundstücksgröße wird mit Hilfe des vom lokalen Gutachterausschuss abgeleiteten Umrechnungskoeffizienten wie folgt berücksichtigt: 27 Zuschlag "Grundstücksgröße Vorderland" 2,3 v.h. / m² + 9,90 Bodenwert der Baulandfläche / m² 497, Baulandfläche Grundstücksgröße brutto m² Abzüglich Straßenland und Sonstiges m² - Grundstücksgröße netto m² Bodenwert Vorderland/Hinterland Restflächen Größe (m²) Einzelwert (fertig erschlossen) / m² Gesamtwert Vorderland , Sonstige Flächen - 0 Bodenwert der nutzungsrelevanten Flächen Bodenwert zusätzlich nutzbarer Flächen 0 Zwischensumme /. Erschließungskosten 0./. Sonstige Kosten 0 Zwischensumme Rundung + 68 BODENWERT (ebf) AM STICHTAG BGH, Urt. vom V ZR 104/90; BFH, Urt. vom III R 21/78; BFH, Urt. vom IV R 16/94. Hierzu sei verwiesen auf Anlage G 17 (Berechnung erforderlicher Daten). Der Bodenwert (ebf) entspricht rd. 634 / m² (anteilige) Grundstücksfläche (rd m²). Seite 26 / 95

27 6 VERGLEICHSWERTERMITTLUNG 6.1 Vorbemerkungen Die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg geführte Kaufpreissammlung enthält Vergleichskaufpreise von freistehenden Einfamilienhäusern in genügender Anzahl, die gemäß 15 Abs.1 ImmoWertV in Verbindung mit 5 und 6 ImmoWertV hinsichtlich ihren Wert beeinflussenden Merkmalen und Eigenschaften hinreichend mit denjenigen des hier zu bewertenden Gesamtobjekts übereinstimmen. Da sie sich hinsichtlich ihrer Wertverhältnisse auf den Wertermittlungsstichtag dieses Gutachtens beziehen, sind sie als geeignete Vergleichsgrundstücke für die Wertermittlung des Bewertungsobjektes anzuerkennen. Aus diesem Grunde werden Vergleichsfaktoren wie der Gebäudefaktor für die nachfolgende Vergleichswertermittlung bemüht, mit dessen Hilfe sich gemäß 15 Abs. 2 ImmoWertV auf den Verkehrswert des s im Wege des indirekten Preisvergleichs schließen lässt Ermittlung des Vergleichswertes Die wertmäßige Einschätzung der zum Vergleich anstehenden Merkmale erfolgt auf der Grundlage einer von der Geschäftstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg durchgeführten Untersuchung aus Verkäufen von mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücken aus den Jahren , ohne gewerblichen Anteil und ohne größere Bauschäden. Demnach ist für die Beurteilung der Vergleichbarkeit neben der Lage im Stadtgebiet, formuliert im Bodenrichtwert zum für freistehende Einfamilienhäuser und einer Grundstücksgröße von m² (NormBRW'11), der Größe der Wohnfläche, dem Alter und dem Vorhandensein einer Kfz- Kleingarage sowie eines Kellers, die wirtschaftliche Verwendungsfähigkeit des s hinsichtlich der vom Wohnungsmarkt gestellten Nutzungsanforderungen maßgeblich. Vor dem Hintergrund des von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg ermittelten Zusammenhangs, wonach die der Untersuchung zugrunde liegenden Kauffälle u.a. für mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaute Grundstücke im Wesentlichen von den genannten Einflussfaktoren abhängig sind, ist davon auszugehen, dass diese im freien Grundstücksverkehr sowohl vom Angebot als auch von der Nachfrage bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden und damit wertbestimmend im Sinne des Verkehrswerts sind. Unter Einbeziehung der objektspezifischen Besonderheiten führt die zur Wertermittlung herangezogene Untersuchung zu einem objekttypischen Gebäudefaktor des hier zu bewertenden freistehenden Einfamilienhauses mit Kfz-Kleingarage in Höhe von rd / m². Mithin lässt sich für das Bewertungsobjekt folgender Vergleichswert angeben: Gebäude/Bauteil/ Nebenanlagen WFL (m²) rd. Gebäudefaktor 30 in [ ] Vergleichswert in [ ] Freistehendes Einfamilienhaus 138, Summe Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (entsprechend den Ausführungen zu Ziff. 3.3 i.v.m. Ziff Nr. 5 f. sowie Ziff ) Wird im Sinne der tatsächlichen Eigenschaften als "Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale" gesondert bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt Sonstige Zu-/ Abschläge Entfällt. 0 Zwischensumme Rundung GRUNDSTÜCKSVERGLEICHSWERT AM STICHTAG Vgl. Kleiber, W., Simon, J. (2004): WertV'98, Marktwertermittlung unter Berücksichtigung der WertR02; 7 WertV, Rn. 51, S Die Gebäudefaktoren definieren sich als Quotient aus vom Grundstücksmarkt abgeleiteten Kaufpreisen und den ihnen zugehörigen Wohnflächen. Zur Ermittlung sei verwiesen auf Anlage G 18 (Berechnung erforderlicher Daten). Der Vergleichswert entspricht rd / m² Wohnfläche (rd. 138,8 m²) einschließlich der Kfz-Kleingarage. Seite 27 / 95

28 7 SACHWERTERMITTLUNG 7.1 Vorbemerkungen Der Sachwert setzt sich gemäß ImmoWertV zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude, bauliche Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage des Herstellungswerts der baulichen Anlagen ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal mit dem Zeitwert geschätzt werden. 32 Im "Gesamt-" Sachwert des Bewertungsobjektes sind unter anderem die Zeitwerte der nachfolgenden Positionen enthalten: - die Anschlüsse für Gas, Wasser, Strom und Telefon, - die Anschlüsse für die Grundstücksentwässerung, - die Zu- und Umwegungen und die übrigen befestigten Grundstücksoberflächen, sowie - die Gartenanlage und deren Bepflanzung. Für die Wertermittlung des hier zur Bewertung anstehenden Einfamilien-Wohnhausgrundstücks sind die Normalherstellungskosten für den Jahresdurchschnitt des Basisjahres 2010 ("NHK 2010") zu ermitteln. 33 Als Berechnungsgrundlage hierfür dient die Brutto-Grundfläche ("BGF"). 34 Sie ist definiert "... als die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks." Unter Normalherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und unter Berücksichtigung des Gebäudestandards je Flächeneinheit zu verstehen. Sie sind mit Erfahrungssätzen anzusetzen und mittels geeigneter Baupreisindexreihen auf die besonderen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Die mit den herangezogenen Brutto-Grundflächen-Preisen nicht erfassten besonderen Bauteile sind zur Ermittlung des aktuellen Neubauwerts wertmäßig gesondert hinzu zurechnen. Damit sind in den NHK 2010 sämtliche Bauwerkskosten für einen Neubau entsprechend seinem Baujahr und Ausstattungsstandard einschließlich der üblichen Baunebenkosten sowie der gesetzlichen Mehrwertsteuer enthalten. 35 Dies gilt auch für die mit dem Gebäude fest verbundenen Einbauten, die der besonderen Zweckbestimmung dienen sowie die mit dem Gebäude fest verbundenen technischen Anlagen. Einmal errichtet, unterliegt das Gebäude im Laufe der Zeit bei einer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr anzunehmenden üblichen Nutzung sowohl einer technischen wie auch einer wirtschaftlichen Wertminderung. Dabei ist als Restnutzungsdauer ("RND") die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Instandhaltung und Bewirtschaftung wirtschaftlich voraussichtlich noch nutzbar sind. Als mögliche Einflussfaktoren auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gelten der Bau- und Unterhaltungszustand sowie die wirtschaftliche Verwendungsfähigkeit des Bewertungsobjektes am Grundstücksmarkt. Darüber hinaus ist für die Festlegung der Höhe der RND die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ("GND") maßgeblich. Diese beträgt als Erfahrungssatz für Ein- und Zweifamilienwohngebäude entsprechend ihrer Qualität üblicherweise zwischen Jahre sowie für Kfz-Kleingaragen 50 Jahre bzw. wie Überbauung. 36 Angesichts der vorbeschriebenen baulich konstruktiven Ausführungsqualität wird in der nachfolgenden Wertermittlung von einer mittleren GND des hier zu beurteilenden freistehenden Einfamilienhauses einschließlich der dazugehörigen Kfz-Einzelgarage in Höhe von 80 Jahren ausgegangen. 7.2 Wert der baulichen Anlagen Der Wert der baulichen Anlagen wird unter Berücksichtigung der Gebäudestruktur und der Qualität der baulichen Ausstattung für vergleichbare, neuwertige Gebäude ermittelt. Besondere Bauteile oder Ausstattungen werden nur berücksichtigt, insoweit sie wertrelevant sind Vgl. Kleiber, W., Simon, J. (2004): WertV '98 Marktwertermittlung a.a.o., Vorbem. zu WertV, Rn. 104 f., S f. Sachwertermittlung auf der Grundlage der Normalherstellungskosten NHK des Bundesbauministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gemäß Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie -SW-RL) vom Gemäß Nr. 2 ff. der DIN 277 i.d.f. von Kostengruppe 300 und 400 der DIN 276. Vgl. Kleiber, W., Simon, J. (2004): WertV '98 Marktwertermittlung a.a.o., Vorbem. zu WertV, Rn. 125, Abb. 16, S. 952 f., sowie Vogels, M. (1989): Grundstücks- und Gebäudebewertung - marktgerecht, S Seite 28 / 95

29 Mit Hilfe der in Anlage G 20 ermittelten objektspezifischen Normalherstellungskosten lässt sich der Wert der baulichen Anlagen wie folgt ermitteln. Gebäude/ Bauteil/ Nebenanlagen BGF (m²) Stck. Normalherstellungskosten (incl. MwSt.) 37 [ / m² ] / Kostenkennwert [ / Stck. ] Normalherstellungswert in Bauteil I: Wohngebäude 188, Bauteil II: Wohngebäude 121, Bauteil III: Kfz-Kleingarage 26, Summe Wertminderung wegen Alters (linear) 25,0 Prozent a. Zeitwert "Einfamilien-Wohnhaus mit Kfz-Kleingarage" am Stichtag Zeitwert gesondert zu veranschlagender Bauteile (entsprechend den Ausführungen zu Ziff. 3.3 i.v.m. Ziff Nr. 5 f. sowie Ziff ) b. Wird im Sinne der tatsächlichen Eigenschaften gesondert bei der Verkehrswertermittlung als "Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale" berücksichtigt Zeitwert der baulichen Anlagen am Stichtag (Summe a-b) Außenanlagen 0 Prozent Zeitwert der baulichen Anlagen und Außenanlagen am Wertermittlungsstichtag Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (entsprechend den Ausführungen zu Ziff. 3.3 i.v.m. Ziff Nr. 5 f. sowie Ziff ) Wird im Sinne der tatsächlichen Eigenschaften gesondert bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. 0 Zwischensumme Rundung Sachwert der baulichen Anlagen am Stichtag Grundstückssachwert Bodenwertanteil (ebf) am Stichtag Sachwert der baulichen Anlagen am Stichtag Summe Rundung 0 GRUNDSTÜCKSSACHWERT AM STICHTAG - vorläufig Die angesetzten Normalherstellungskosten sind aus den objektspezifischen Typenblättern der NHK 2010 abgeleitet und mit Hilfe des amtlichem Baupreisindex (Basis 2010 = 100) für den Neubau von Wohngebäuden, Nichtwohngebäuden und sonstigen Bauwerken des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden an den Wertermittlungsstichtag angepasst. Stand: I. Quartal Zur Vermeidung einer Systeminkongruenz und damit eines systematischen Fehlers werden die Außenanlagen (siehe Ziff Nr.4) konform den bestehendem Sachwertmodell des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg nicht gesondert angesetzt, da diese im üblichen Umfang modellimmanent enthalten sind. Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (2016): Immobilienmarktbericht Hamburg 2016, S. 97. Seite 29 / 95

30 8 VERKEHRSWERTERMITTLUNG 8.1 Ableitung des Verkehrswerts Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts ist der Grundstücksvergleichswert am Wertermittlungsstichtag Der Verkehrswert wird aus dem Vergleichswert abgeleitet, da der lokale Gutachterausschuss in seiner bei der Geschäftstelle geführten Kaufpreissammlung Vergleichskaufpreise von mit Einfamilienhäusern bebaute Grundstücke aus den vergangenen 48 Monaten in genügender Anzahl bereithält und das Marktgeschehen sich im Vergleichswert nahezu idealtypisch widerspiegelt. Eine Marktanpassung muss bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens i.d.r. nicht erfolgen, da die wertbeeinflussenden Größen der Vergleichswertermittlung direkt aus dem Marktgeschehen abgeleitet wurden. Zur Plausibilitätskontrolle wird zur Verkehrswertermittlung zusätzlich der Grundstückssachwert herangezogen, da mit Einfamilien-Wohnhäusern bebaute Grundstücke vornehmlich nach Eigennutzgesichtspunkten gehandelt werden. Hierbei bedarf die Anwendung des Sachwertverfahrens in aller Regel einer im Marktverhalten begründeten Marktanpassung: 39 Die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg durchgeführte Analyse über Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern ohne größere Bauschäden der Jahre hat gezeigt, dass ein durchschnittlich ausgestattetes Einfamilienhausgrundstück der Standardstufe 4 rd. 2 v.h. unter dem Sachwert gehandelt wird. 40 Hierbei ist die Höhe des Zuschlags auf den Sachwert in aller Regel umso höher, je besser ausgestattet und je älter das Objekt ist. Zur Ermittlung des marktangepassten Grundstückssachwertes und aus Gründen der Modellkonformität wird im Gutachten zunächst davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt am lokalen Grundstücksmarkt mit einem Abschlag eines mit den Modellparametern des Sachwertmodells des GAA vergleichbaren durchschnittlichen Einfamilien-Wohnhauses vergleichbaren Baualters und vergleichbarer Standardstufe gehandelt wird. Mithin wird die Erhöhung des Sachwertes auf der Grundlage der objektspezifischen Baualtersklasse der Baujahre und der Standardstufe 3 entsprechend den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs wie folgt berücksichtigt: Grundstückssachwert (vorläufig) Marktanpassungsfaktor 0,98 Grundstückssachwert (marktangepasst) Rundung Grundstückssachwert (marktangepasst) In der Gegenüberstellung stützt der marktangepasste Grundstückssachwert die Größenordnung des ermittelten Vergleichswertes hinreichend genau. Mithin bildet der Vergleichswert eine angemessene Grundlage zur Verkehrswertermittlung. Übertrag: Grundstücksvergleichswert am Stichtag Der vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg ("GAA") empirisch ermittelte Zusammenhang über die auf dem lokalen Grundstücksmarkt gegenüber den ermittelten Sachwerten im Individualwohnungsbau tatsächlichen erzielten Kaufpreise (sog. Marktanpassung) basiert im Wesentlichen auf dem Sachwertmodell, welches auf den Normalherstellungskosten 2010 (NHK2010) des Sachwertmodells der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom aufbaut und welches das maßgeblich auf den Feuerversicherungswert 1914 aufbauende Sachwertmodell (alt) inzwischen abgelöst hat. Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (2016): Immobilienmarktbericht, a.a.o., S. 94. Seite 30 / 95

31 Übertrag: Grundstücksvergleichswert am Stichtag Verwertungsabhängiges Gesamturteil Bei dem Wertermittlungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Grundstück im Hamburger Stadtteil Sasel in einer für eine guten Lage (bezogen auf den Bodenrichtwert zum ) guten Wohnlage der Freie und Hansestadt Hamburg, im Ergänzungsraum als Übergang vom Ergänzungsgebiet zum nordöstlichen Stadtrand der Stadt. Die nähere Umgebung ist geprägt vom Gebietscharakter eines ruhigen und gewachsenen Einfamilienhausgebietes mit guter Durchgrünung und gutem Zugang zu umliegenden Grün- und Erholungsflächen des als Freizeit- und Erholungsfläche ausgewiesenen Alsterlaufs. Das hier zu bewertende ist gebildet an dem freistehenden Einfamilienhaus mit seitlichem Anbau und angebauter Kfz-Einzelgarage (sog. Gebäude-Mix). Dieser ist gebildet an einem voll unterkellerten und mit Erdgeschoss sowie ausgebautem Dachgeschoss und nicht nutzbarem Spitzboden Hauptgebäude (Altbau) nebst seitlichem eingeschossigem und ebenfalls voll unterkellertem Anbau mit Flachdach mit einer gesamten (oberirdischen) Wohn-/ Nutzfläche von rd. 138,8 m². Das Objekt ist am Stichtag unvermietet und befindet sich in einem vom (Mit-)Eigentümer selbst genutzten und damit bezugsfreien Zustand. Die Ausstattung des Gebäudes am Stichtag entspricht überwiegend dem einfachen Standard. Raumgrößen und Konzeption eignen sich besonders gut für einen Zwei- bis Vier-Personenhaushalt, bzw. für eine Familie. Die Grundrissgestaltung mit dem vorgefundenen Raumprogramm ist baualtersgemäß und entspricht hinsichtlich Raumgrößen und Zuschnitt bei Trennung von öffentlichem Bereich im Erdgeschoss und Individualbereich im Dachgeschoss bzw. seitlichem Anbau und den damit auszuschließenden Störungen im Wohnen den zeitgemäßen Anforderungen an modernes Wohnen. Sämtliche Wohnräume sind aufgrund ihrer Ausrichtung gut natürlich zu belichten und zu belüften. Es sind gute Querlüftungsmöglichkeiten vorhanden. Der unmittelbare Zugang in den rückwärtigen Freibereich erhöht die Annehmlichkeiten des individuellen Wohnens. V Zur Abwehr eines bereits am Stichtag bestehenden umfassenden Modernisierungsrückstaus insbesondere an "Dach und Fach" der Immobilie sind für den jeweiligen Eigentümer finanzielle Investitionen erforderlich, von denen im Gutachten aber insgesamt davon ausgegangen wird, dass diese sich kompensatorisch und damit werterhöhend auf den hier zu ermittelnden Verkehrswert (Marktwert) auswirken. Die Lage des Objektes innerhalb des Stadtgebietes, dessen infrastrukturelle und verkehrstechnische Anbindung an die Hamburger Innenstadt und an das Hamburger Straßenverkehrs- und überregionale Straßennetz werden neben den am Stichtag marktseits bestehenden Rahmenbedingungen (sog. Anbietermarkt bei spürbarer Überschussnachfrage) für die Verwertung des Bewertungsobjekts als positiv beurteilt. Insgesamt wird hier davon ausgegangen, dass die Verwertbarkeit des gegenständlich zu bewertenden s nicht eingeschränkt ist und damit dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr in Bezug auf dessen Nutzungsanforderungen nach Beseitigung des umfassenden Modernisierungsrückstaus nach heutigen Anforderungen gut gerecht wird. Übertrag: Grundstücksvergleichswert am Stichtag Seite 31 / 95

32 Übertrag: Grundstücksvergleichswert am Stichtag Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale Zeitwert gesondert zu veranschlagender Bauteile (entsprechend den Ausführungen zu Ziff. 3.3 i.v.m. Ziff Nr. 5) hier: Haueingangstreppenpodest sowie Kellerniedergang mit Winkelstützmauer und Metallgeländer Zwischensumme Zeitwert besonderer Anpflanzungen (entsprechend den Ausführungen zu Ziff. 3.3 i.v.m. Ziff Nr. 6) hier: u.a. diverse Nadelbäume (Fichten) sowie Kastanie Zwischensumme Freilegungskosten (entsprechend den Ausführungen zu Ziff ) hier: Abbruch der Kfz-Kleingarage Zwischensumme Unterhaltungszustand, Baumängel / Bauschäden hier: Instandhaltungszustand/ Modernisierungsbedarfe (entsprechend den Ausführungen zu Ziff ) / m² WFL x 138,8 m² WFL Zwischensumme Sonstige Zu-/ Abschläge Entfällt. 0 Zwischensumme Rundung VERKEHRSWERT / MARKTWERT am Stichtag in Worten - Fünfhunderttausend EURO - Seite 32 / 95

33 9 VERKEHRSWERTERMITTLUNG (INFORMELL, NACHRICHTLICH) 9.1 Vorbemerkungen Vor dem Hintergrund der mit dem Zustand des Objekts in Verbindung stehenden und nunmehr kurzfristig anstehenden umfassenden Modernisierungsmaßnahmen und finanziellen Investitionen könnte es im Rahmen des laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens für einen Bietinteressenten möglicherweise bei der Planung und Abgabe eines Gebots eine Option sein, eine Wertangabe zum Verkehrswert des unbebauten Grundstücks (unter dem Ansatz der für diesen Fall dann allfälligen Freilegung als sog. Liquidationswert) zu erhalten. 9.2 Ermittlung des Liquidationswertes Vorgaben:» Bodenwertniveau des unbelasteten, unbebauten und erschließungsbeitragsfreien Grundstücks am Wertermittlungsstichtag / m² 497,48» Grundstücksgröße m² rd » Freilegungskosten (FLK) 41 rd Berechnung Bodenwert des bebauten und erschließungsbeitragsfreien Grundstücks am Wertermittlungsstichtag m² x 497,48 / m² Wertminderung durch notwendige Ausgleichsmaßnahmen 42 hier: Kosten für Ersatzanpflanzungen/ Ersatzbedarf gem. Gutachten vom des Th. Bellmann (ö.b.v.) in Firma Baumpflege Uwe Thomsen, e.k., Pinneberg Zwischensumme Freilegungskosten Zwischensumme Rundung VERKEHRSWERT / MARKTWERT (informell) (sog. Liquidationswert) am Stichtag in Worten - Vierhundertneunzehntausend EURO Zur Veranschaulichung sei verwiesen auf Ziff. 6 der Anlage G 18/5 und 18/6 (Berechnung erforderlicher Daten) i.v.m. dem Angebot der Firma H. Ehlert & Söhne GmbH, Hamburg vom gemäß Anlage G 19 (Kostenschätzung der Freilegungskosten). Zur Veranschaulichung sei verwiesen auf Anlage G 8 (Baumgutachterliche Bestandsaufnahme) des Th. Bellmann in Firma Baumpflege Uwe Thomsen e.k., Pinneberg vom Seite 33 / 95

34 10 KENNDATEN 10.1 Verhältniszahlen Grundstücksvergleichswert : Grundstückssachwert 100 : 119, Begründung für Wertdifferenz > 20 v.h. Entfällt. Bemerkungen: Das vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg entwickelte und zuletzt im Immobilienmarktbericht Hamburg 2016 widergegebene Sachwertmodell zur Ermittlung des Sachwert-/ Marktanpassungsfaktors weicht hinsichtlich der modellimmanten Einflussfaktoren/ Parameter z.b. hinsichtlich der in der Sachwertrichtlinie ("SW-RL") normierten Einordnung der mit dem jeweiligen Bewertungsobjekt in Verbindung stehenden Standardstufen, der Berücksichtigung des baulichen Ursprungs, dem gegenüber der Sachwertrichtlinie differierenden Ansatz der Außenanlagen sowie der Gesondert zu berücksichtigenden Bauteile, der fehlenden Berücksichtigung des bestehenden inhomogen Stadtteilbezugs, etc. augenscheinlich vom Modell der Sachwertrichtlinie ab. Darüber hinaus lassen eigene weitergehende Berechnungen erhebliche Zweifel an der Höhe der dort ausgewiesenen Sachwertfaktoren z.b. Einfamilien-Wohnhäuser über alle Baujahre erkennen, weshalb hier die Aussagekraft des ermittelten Sachwertfaktors im Sinne dessen Zuverlässigkeit/ Reliabilität und Verwertbarkeit/ Validität in Frage gestellt wird und mithin der Höhe des marktangepassten Grundstückssachwerts einer nur eine eingeschränkten Güte zuerkannt wird. Umgekehrt aber werden dem aktuellen Immobilenmarktbericht Hamburg 2017 zufolge Ein- und Zweifamilienhäuser im Stadtteil Sasel von 90 v.h. bis zu 110 v.h. gemessen am Hamburger Mittel gehandelt. Das hier zu bewertende Objekt ist in einer für freistehende Einfamilienhäuser guten Lage belegen, in der sich die mittleren Gesamtkaufpreise der Baualtersklasse von 1990 bis 1999 zwischen Euro und Euro (im Mittel: Euro) pro Quadratmeter Wohnfläche bei einem insgesamt mäßig regen Grundstückshandel von vierzehn Kauffällen im Jahre 2016 bewegen Verkehrswertanteile (Verkehrswertprofil) Der Verkehrswert von entspricht: 59,09 % Bodenwertanteil ( ) rd / m² Wohnfläche (incl. Bodenwert) ( m² 138,8 ) rd / m² Wohnfläche (excl. Bodenwert) ( m² 138,8 ) 10.3 Flächenverhältnisse Größe der Wohnfläche: rd. 138,8 m² Größe des (ideelen) Grundstücks: rd m² Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir am letztmalig besichtigt. Das Gutachten wurde unter meiner Leitung und Verantwortung und unparteiisch nach bestem Wissen und Gewissen ohne eigenes Interesse an dessen Ergebnis erstellt. Der Verkehrswert wurde entsprechend den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks auf den Wertermittlungsstichtag bezogen abgeleitet. Hamburg, Klaus Görtz Dipl.-Wirt.-Ing. (FH), für Immobilienbewertung Dipl.-Volksw. (Univ.) - Sachverständiger - 43 Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (2017): Immobilienmarktbericht Hamburg 2017, S. 19. Seite 34 / 95

35 11 LITERATURVERZEICHNIS Alexejew, I.: Hamburgisches Bauordnungsrecht, Kommentar, Loseblatt-Ausgabe, Grundwerk inkl. 20. Ergänzungslieferung. Kohlhammer, Deutscher Gemeindeverlag 11/04, Kiel Battis, U., Krautzberger, M., Löhr, R.-P.: Baugesetzbuch - BauGB -: Kommentar, Beck 2009, 11. Aufl., München Blaich, J.: Bauschäden, Analyse und Vermeidung, EMPA Eidgenössische Materialprüfungs- und Forschungsanstalt (Hrsg.), Fraunhofer IRB Verlag 1999, Stuttgart Gärtner, S.: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Verlag für Wissenschaft und Forschung 1996, Berlin Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg: Immobilienmarktbericht Hamburg 2016, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Kartenvertrieb 2016, Hamburg Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg: Immobilienmarktbericht Hamburg 2017, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Kartenvertrieb 2017, Hamburg Hankammer, G.: Schäden an Gebäuden, Erkennen und Beurteilen, Verlagsgesellschaft Rudolf Müller 2004, Köln Kleiber, W./ Simon, J.: WertV'98 Marktwertermittlung unter Berücksichtigung der Wertermittlungsrichtlinien WertR 02, Bundesanzeiger Verlag 2004, 6. Aufl., Köln Kleiber, W.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger Verlag 2010, 6. Aufl., Köln Prinz, D.: Städtebau, Band 1, Städtebauliches Entwerfen, Kohlhammer, 1999, Stuttgart Statistisches Bundesamt Deutschland: Preisindizes für Gebäude Baupreisindizes - Fachserie 17 Reihe 4, 2017; URL: [Stand: ] Vogels, M: Grundstücks- und Gebäudebewertung - marktgerecht, Bauverlag 1989, 3. Aufl., Wiesbaden/Berlin Regelwerke und Normen: Baugesetzbuch i.d.f. der Bek. vom (BGBl. I, 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom (BGBl. I, 3316 Baumschutzverordnung i.d.f. der Bek. vom (Sammlung des bereinigten hamburgischen Landesrechts I 791-i), zuletzt geändert am (GVBl., 167) Baunutzungsverordnung i.d.f. der Bek. vom (BGBl. I S. 429), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom (BGBl. I, 1548) DIN 283 (1962); Blatt 2 - Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen DIN 277 (2005) - Grundfläche und Rauminhalt Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung i.d.f. der Bek. vom (RGBl. 1898, 369, 713), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom (BGBl. I, 370) Hamburgische Bauordnung; Neufassung der Hamburgischen Bauordnung 2006 vom 1. April 2006 (Datum der In-Kraft-Tretung) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom (BGBl. I, Nr. 25, 639) Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie - SW-RL) vom (Banz AT B1) Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom (BGBl. I, 2243) Periodika: Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und Grundstückswert -EzGuG-; Luchterhand Neuwied Grundstücksmarkt und Grundstückswert -GuG- Luchterhand Neuwied Seite 35 / 95

36 Anlage G 1 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Umgebungsplan Aalkrautweg 11 Maßstab: ca. 1 : Maßstab: ca. 1 : Maßstab: ca. 1 : Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg (2008): Hamburgs amtliche Karten, Digitale Stadtgrundkarte Vervielfältigung mit Zustimmung der Freien und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Seite 36 / 95

37 Anlage G 2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Lageplan Aalkrautweg 11 - Auszug aus der Liegenschaftskarte - Bewertungsobjekt Maßstab: Feldbreite ( West / Ost ): Feldbreite ( Nord / Süd ): ohne ca. 170 m ca. 200 m Seite 37 / 95

38 Anlage G 2/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Lageplan Aalkrautweg 11 - Luftbild - Bewertungsobjekt Maßstab: ohne Seite 38 / 95

39 Anlage G 3 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Flurstücksnachweis Aalkrautweg 11 - Auszug aus dem Liegenschaftsbuch - Beachte: Aus datenschutzrechtlichen Erfordernissen sind Angaben zu Eigentümern unkenntlich gemacht. Seite 39 / 95

40 Anlage G 4 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Baulast Aalkrautweg 11 - Auszug aus dem Baulastenverzeichnis - Seite 40 / 95

41 Anlage G 5 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bescheinigung Aalkrautweg 11 - Anliegerbeiträge - Seite 41 / 95

42 Anlage G 5/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bescheinigung Aalkrautweg 11 - Anliegerbeiträge - Seite 42 / 95

43 Anlage G 6 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Stellungnahme zum Verfahren Aalkrautweg 11 - Naturschutzreferat - Seite 43 / 95

44 Anlage G 7 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Baumgutachterliche Bestandsaufnahme Aalkrautweg 11 - Berechnung des Ersatzbedarfes - Seite 44 / 95

45 Anlage G 7/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Baumgutachterliche Bestandsaufnahme Aalkrautweg 11 - Berechnung des Ersatzbedarfes - Seite 45 / 95

46 Anlage G 7/3 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Baumgutachterliche Bestandsaufnahme Aalkrautweg 11 - Berechnung des Ersatzbedarfes - Seite 46 / 95

47 Anlage G 7/4 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Baumgutachterliche Bestandsaufnahme Aalkrautweg 11 - Berechnung des Ersatzbedarfes - Seite 47 / 95

48 Anlage G 7/5 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Baumgutachterliche Bestandsaufnahme Aalkrautweg 11 - Berechnung des Ersatzbedarfes - Seite 48 / 95

49 Anlage G 8 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bebauungsplan Aalkrautweg 11 - "Sasel 2" - Zeichenerklärung: Bewertungsobjekt Bauleitplanungsrechtliche Festsetzungen Seite 49 / 95

50 Anlage G 9 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bodenrichtwertauskunft Aalkrautweg 11 - BRW'aktuell - Bewertungsobjekt Seite 50 / 95

51 Anlage G 9/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bodenrichtwertauskunft Aalkrautweg 11 - NormBRW'11 - Bewertungsobjekt Seite 51 / 95

52 Anlage G 10 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bauzeichnungen Aalkrautweg 11 - Lageplan - Lageplan Hinweise: Grundlage der Bauzeichnungen: analoger Planungsstand zu den Bauvorhaben "Neubau eines Einfamilienhauses" des Architekten Dipl.-Ing. W. Becker, Hamburg aus dem Jahre 1957 "Anbau einer Garage" des Architekten Dipl.-Ing. W. Becker, Hamburg aus dem Jahre 1962 "Erweiterung des Einfamilienhauses durch Flachdachanbau" des Architekten S. Kölln, Großhansdorf aus dem Jahre 1979 mit eigenen Ergänzungen (i.s. von Hervorhebungen und verändertem Raumprogramm) Maßstab: ohne Seite 52 / 95

53 Anlage G 10/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bauzeichnungen Aalkrautweg 11 - Schnitte - Haupthaus: Anbau: Maßstab: ohne Seite 53 / 95

54 Anlage G 10/3 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bauzeichnungen Aalkrautweg 11 - Grundriss - Neubau Abbruch Kellergeschoss - Haupthaus - (tatsächliche Nutzung) Maßstab: ohne Seite 54 / 95

55 Anlage G 10/4 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bauzeichnungen Aalkrautweg 11 - Grundriss - Neubau Abbruch Kellergeschoss - Anbau - (tatsächliche Nutzung) Maßstab: ohne Seite 55 / 95

56 Anlage G 10/5 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bauzeichnungen Aalkrautweg 11 - Grundriss - Terrasse Erdgeschoss - Haupthaus, Anbau und Garage - (tatsächliche Nutzung) Maßstab: ohne Seite 56 / 95

57 Anlage G 10/6 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bauzeichnungen Aalkrautweg 11 - Grundriss - Dachgeschoss - Haupthaus - (tatsächliche Nutzung) Maßstab: ohne Seite 57 / 95

58 Anlage G 10/7 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Bauzeichnungen Aalkrautweg 11 - Garage - Seite 58 / 95 Maßstab: ohne

59 Anlage G 11 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Außenansichten - Frontansichten seitlicher, eingeschossiger und voll unterkellerter Anbau mit Flachdach (linker Bauwich) Haupthaus, voll unterkellert, mit Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und Satteldach Rückansichten Westansicht "Aalkrautweg 11" mit Haupthaus und seitlichem Anbau Seite 59 / 95

60 Anlage G 12 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Außenanlagen - Einfriedung, Zuwegung und Außenanlagen straßen-/ frontseitige Einfriedung mit Heckenanpflanzungen, Mauerwerkspfeilern sowie Baumbestand (hier: Fichten) sowie zweiflügeligem Zufahrtstor und Zugangstür aus Metall Vorgarten mit frontseitiger Einfriedung (Rückansicht) sowie Einfriedung zum südlichen Grundstücksnachbarn sowie Baumbestand als Baumreihe (hier: Fichten) zum südlichen Grundstücksnachbarn Seite 60 / 95

61 Anlage G 12/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Außenanlagen - Einfriedung, Zuwegung und Außenanlagen rückwärtige Grundstücksfreifläche mit Rasenanlagen Baumbestand (hier: Zwetschge) Baumbestand (hier: Kirsche) sowie diversen Anpflanzungen Baumbestand (hier: Kastanie) und Terrasse Baumbestand (hier: Kastanie) unmittelbar an der südlichen Außenwand zum Garagenanbau Seite 61 / 95

62 Anlage G 13 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Erschließungssituation - äußere und innere Erschließung Hauszuwegung mit Betonplattenbelag sowie Hauseingangsbereich -außen - mit Beton- Fertigteil-Treppenpodest als Freitreppe Kellerniedergang mit Winkelstützmauer und Metallgeländer (Absturzsicherung) innere Erschließung mit einläufiger und viertelgewendelter Holztreppe mit Holzgeländer und hölzernen Docken Seite 62 / 95

63 Anlage G 14 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Innenansichten - Ausstattungsdetails (Auszug) Hauseingangstür zum Hauptgebäude (innen) als Holzkassettentür mit Holzrahmen und Ornamentglasfüllungen Türen Hauseingangstür zum Anbau (außen) als Kunststofftürelement mit Ornamentdrahtglasfüllung Innentüren im Hauptgebäude als Holztüren mit Holzrahmen Innentüren im Anbau mit Holztüren und Metallumfassungszargen Seite 63 / 95

64 Anlage G 14/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Innenansichten - Ausstattungsdetails (Auszug) Zugang zur Terrasse (Hauptgebäude): zweiteiliges Holzfenster-Türelement als Kastenfenster mit Einfachverglasung Fenster Holzfenster als Holz-Schwingflügel mit Doppelisolierverglasung im Hauptgebäude Holzfenster mit großen Scheiben und Einfachverglasung und z.t. Oberlicht sowie Vorbaurolladen Seite 64 / 95 sowie Holzkastenfenster im Dachgeschoss (Gebäuderückseite) in symmetrisch vertikaler Dreiteilung mit Einfachverglasung

65 Anlage G 14/3 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Innenansichten - Ausstattungsdetails (Auszug) natürliche Belichtung des außen liegenden Treppenhauses mit Doppelverglasung und Bleifenster (innen) in farbiger Verglasung Fenster Kunststofffenster mit Isolierverglasung im Badezimmer (Dachgeschoss des Haupthauses) sowie Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Einbaurollladen im Anbau Seite 65 / 95

66 Anlage G 14/4 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Innenansichten - Ausstattungsdetails (Auszug) Hauptgebäude: mit z.t. Textilbelag, z.t. PVC-Fliesenbelag im Erdgeschoss sowie z.t. Holzfußboden als Dielenbelag im Dachgeschoss Fußböden Anbau: mit z.t. Holzfußboden (Mosaikverlegung), z.t. Fliesenbelag (Flur) im Erdgeschoss sowie z.t. Fliesenbelag (Flur sowie Badezimmer) Seite 66 / 95

67 Anlage G 14/5 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Innenansichten - Ausstattungsdetails (Auszug) Gas-Zentralheizungsanlage (Hersteller: Record, Typ: RSK 22.5, Nennleistung: 26 KW) mit dezentraler Warmwasserbereitung (hier: E-Boiler (Badezimmer) im Dachgeschoss des Hauptgebäudes) Beheizung mit Flachheizkörpern und Thermostatventil im Anbau sowie z.t. Plattenheizkörper mit Temperaturbegrenzer im Hauptgebäude Seite 67 / 95

68 Anlage G 14/6 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Innenansichten - Einrichtungsgegenstände und Ausstattung der Sanitärbereiche (Hauptgebäude) Badezimmer im Dachgeschoss mit Waschtisch aus weißem Sanitärporzellan mit beidseitiger Ablagefläche und Einloch-Mischbatterie sowie freistehendem Flachspülklosett und hochhängendem Reservoir Hauptgebäude sowie Wannenbad mit Stahl-Einbauwanne und verkachelter Ummantelung sowie Putz montierter Wannenfüll- und Brausebatterie sowie Handbrause als Schlauchbrause Duschbad im Erdgeschoss mit auf Putz montierter Brausebatterie mit Handbrause als Schlauchbrause, freistehendem Flachspülklosett und hochhängendem Reservoir Seite 68 / 95 sowie Handwaschbecken aus weißem Sanitärporzellan mit wandmontiertem Ventil ( Kalt)

69 Anlage G 14/7 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Innenansichten - Einrichtungsgegenstände und Ausstattung der Sanitärbereiche (Anbau) Duschbad mit auf Putz montierter Brausebatterie und Handbrause als Schlauchbrause (höhenverstellbar) sowie Aluminiumrahmen mit Schiebetüren und Kunststoffsichtverglasung als Spritzschutz Waschtisch ohne Unterschrank aus altrosa-farbenem Sanitärporzellan mit Einloch-Einhebel-Mischbatterie sowie freistehendem Tiefspülklosett mit aufgesetztem Reservoir Seite 69 / 95

70 Anlage G 14/8 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Innenansichten - Einrichtungsgegenstände und Ausstattung der Küche Ausstattung: Einzel-Elementküche Einzelherd mit 4-Platten-Kochstelle und Backofen, Geschirrspülbecken aus weißem Sanitärporzellan mit E-Boiler Einzelblock mit Unter- und Oberbauschränken Seite 70 / 95

71 Anlage G 15 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Sonstige - Hauptgebäude: Eindeckung mit Betondachsteinen, Farbe: rot (hier. Südseite) sowie zur Nordseite mit mikrobiellem Bewuchs (hier: Moosbefall) sowie Zufallsvegetation im Bereich des Schornsteinkopfes und des Fugennetzes Dachflächen Anbau: Eindeckung mit Bitumenschweißbahnen und intensiver Zufallsvegetation und mikrobiellem Bewuchs (hier: Moosbefall) Seite 71 / 95 Garagenanbau: Eindeckung mit Welleternitplatten (Asbest)

72 Anlage G 16 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Schadensdokumentation - Auszüge Übersicht: Hauptgebäude Dach Detail: Zufallsvegetation bei zugleich vorhandenem und teilweise herausgebrochenem Fugenmörtel im Fugennetz des Schornsteinkopfes infolge ablaufenden und eindringenden Regenwassers weist auf Instandhaltungsrückstände infolge Alterung und Abnutzung sowie Frostschäden hin Übersicht: seitlicher Anbau Kfz-Kleingarage Dachflächenverschmutzung infolge mikrobiellen Bewuchses (Moosbildung) an den nach Norden hin orientierten Dachflächen des Hauptgebäudes als auch intensive Zufallsvegetation und vertrocknetes Altlaub auch auf Dachflächen des seitlichen Anbaus und der Garage Seite 72 / 95

73 Anlage G 16/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Schadensdokumentation - Auszüge Dach Hauptgebäude: Beschichtungsschäden an der Untersicht der hölzernen Bekleidung des nach Westen orientierten Dachüberstandes sowie an den beiden hölzernen Ortgang-Schlagbrettern des rückwärtigen Dachgiebels Übersicht: Außenwände Übersicht: Putzrisse im Bereich der Fensterecken, Ablösungserscheinungen sowie stellenweiser Abriss mit Fehlstellen des Fensteranschlags im Bereich des Fenstersturzes (Fenstereinfassung) des nach Westen zugekehrten hölzernen Kastenfensters im Dachgeschoss Seite 73 / 95

74 Anlage G 16/3 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Schadensdokumentation - Auszüge Außenwände seitlicher Anbau: Fassadenverschmutzung (hier: schollenartige Fleckenbildung (Bio- Film-Schicht) durch atmosphärische Stabablagerungen bzw. aufgrund von Temperaturgefälle bei (begünstigenden) tauwasserträchtigen kleinklimatischen Rahmenbedingungen auf beschatteten Fassadenflächen) sowie mikrobieller Bewuchs i.s. von Algenbefall, sowie sowie sandende Fugen und Auswaschungen des Fugenmörtels sowie stellenweise Kantenabplatzungen (Ziegelbruch) am Sockel-Ziegelmauerwerk im vom Spritzwasser beanspruchten Bereich der nach Norden hin orientierten Außenfassade Garage: Verformungserscheinungen der Dachabschlussblende aus Metall, sandende Fugen und Fehlstellen des Fugenmörtels am Ziegelmauerwerk der nach Westen zugekehrten Giebelseite sowie diagonal verlaufender Putzriss weist auf lastabhängige Ursachen Seite 74 / 95 Kellerniedergang: calcitische Ablaufspuren und stellenweise Kalkauswaschungen am Fugennetz der Winkelstützmauer des Kellerniedergangs

75 Anlage G 16/4 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Schadensdokumentation - Auszüge Innenwände und Decken lokale Verfärbung und Ablösung der Tapete an der bespannten Deckenuntersicht sowie stellenweise Tapetenfaltenwurf im Esszimmer im Bereich der nach Westen orientierten Außenwand im Erdgeschoss Decken Kfz-Kleingarage Fehlstellen und Durchbiegungserscheinungen an der Leichtbaukonstruktion des Unterdaches (innen) schadhafte Dachentwässerung infolge intensiver Verformungserscheinungen und Abriss der Rinne aus der Halterung Seite 75 / 95

76 Anlage G 16/5 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Schadensdokumentation - Auszüge Fenster stellenweise fortgeschrittene Holzzerstörung, ausgehend von der Konstruktionsfuge zwischen den senkrechten und waagrechten Holzprofilen des Fensterblendrahmens des im Dachgeschoss belegenen Holzkastenfensters, bei besonderer Beanspruchung im Spritzwasserbereich der Fenstersohlbank sowie sandende Fugen und Auswaschungen des Fugenmörtels an Fenstersohlbänken im Bereich der nach Westen zugekehrten Zimmerfenster außen innen teilweise ausgelöste bzw. fehlende Fensterscheiben der einscheibigen Einfach-Fensterverglasung (Außenfenster) des im Dachgeschoss und dort im nach Westen hin orientierten Zimmer belegenen Holzkastenfensters, stellenweise (großflächig) herausgebrochene Kittfugen an hölzernen Fensterschenkel (Randbereich der Scheibeneinfassungen) sowie Beschichtungsschäden (Farbablösungen) an den senkrechten und waagrechten Holzprofilen des Fensterblendrahmens Seite 76 / 95

77 Anlage G 16/6 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Schadensdokumentation - Auszüge Übersicht: stellenweise (großflächig) herausgebrochene Kittfugen an hölzernen Fensterschenkel (Randbereich der Scheibeneinfassungen) Fenster Details: Glasbruch am hölzernem Terrassentürelement an der einscheibigen Einfachverglasung (Außenfenster) des hölzernen Kastenfenster-Türelements Seite 77 / 95

78 Anlage G 16/7 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Schadensdokumentation - Auszüge Fenster (stellenweise) Fehlstellen sowie Glasbruch (hier: Kantendrucksprung infolge mechanischer Spannungen) an farbiger Treppenhaus- Mosaik-Ornamentbleiverglasung (Innenfenster) Türen Bruchstelle im Türblatt infolge Spontanschaden (Badezimmer im Dachgeschoss) herausgelöster Türbeschlag am hölzernem Rahmen der Küchentür Seite 78 / 95

79 Anlage G 16/8 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage - Gebäudeansichten Aalkrautweg 11 - Schadensdokumentation - Auszüge Bodenbeläge intensive Gebrauchsspuren auf dem Dielenbelag im Dachgeschoss mit Schleif- und Kerbspuren im Schwenkbereich des Türblattes (Zimmer -vorne-) Sanitärinstallation Außenanlagen Gebrochenes Sanitärporzellan (Waschtische und Handwaschbecken (WC im Hauptgebäude sowie Badezimmer im seitlichen Anbau im Erdgeschoss) sowie optische Beeinträchtigung und intensive Gebrauchsspuren an sanitären Einrichtungsgegenständen Seite 79 / 95

80 Anlage G 17 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Bauzahlen Aalkrautweg Hinweise: Die Zusammenstellung der Flächen erfolgt auf der Grundlage der aus der Bauakte entnommenen Bauzeichnungen (i.s. der genehmigten Bestandsplanung/ Genehmigungsplanung) des Dipl.-Ing. W. Becker, Hamburg zu den beiden Bauvorhaben "Errichtung eines Wohnhauses" aus dem Jahre 1957 und "Errichtung einer Garage" aus dem Jahre 1962, des Architekten S. Kölln, Grosshansdorf aus dem Jahre 1979 zum Bauvorhaben "Erweiterung des Wohnhauses durch einen Flachdachanbau" sowie anhand eines im Ortstermin stichprobenartig durchgeführten örtlichen Aufmasses. Hierbei wurden die in den genehmigten Bestandsplänen angegebenen Maße vor Ort auf Plausibilität hin überschlägig überprüft. Die Ermittlung der Wohnfläche vollzieht sich unter Berücksichtigung landesrechtlicher Gepflogenheiten. Die vorliegende Wohnfläche kann der Wertermittlung zugrunde gelegt werden. Die Exaktheit der Rechnung auf 2 Dezimalstellen entspricht nicht den tatsächlichen Gegebenheiten, sondern ist durch Anwendung des Rechenprogramms entstanden. Es kann sich eine Genauigkeitsdifferenz von bis zu 5 v.h. ergeben. 2. Flächenverhältnisse des Grundstücks 2.1 Tatsächliche Grundfläche (i.s.d. Buchgrundstücks) = ca m²./. 2.2 Flächen hinter der vorderen Baulinie bzw. Straßenlinie: 44 - entfällt - = ca. 0 m² = 2.3 Maßgebende Grundfläche (nach 19 Abs. 3 und 4 BauNVO) = ca m² (i.s.d. Baugrundstücks) 2.4 Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ) (gemäß 19 Abs. 3 und 4 BauNVO) Anrechenbare Flächen: 45 Grundfläche für das freistehende Einfamilienhaus "Aalkrautweg 11": (gem. Bestandsplanung) Wohngebäude ( 8,99 m x 6,99 m ) + ( 9,65 m x 6,90 m ) - ( 4,61 m x 1,26 m ) = ca. 123,62 m² Gesamte Grundfläche - vorhanden - : = ca. 123,62 m² 123,62 m somit: GRZ vorh. = m 2 2 = rd. 0,147 < 0,40 3. Flächenverhältnisse der baulichen Anlagen 3.1 Ermittlung der Anzahl der Vollgeschosse (nach 2 Abs.4 HBauO) Geschoss Ermittlung der Prüfgröße Vorgabewert Ergebnis Kellergeschoss Deckenoberfläche über Gelände: ca. 0,43 m < 1,40 m lichte Höhe ca. 1,91 m bis 2,0 m < 2,30 m kein Vollgeschoss Erdgeschoss lichte Höhe: ca. 2,50 m i.m. > 2,30 m Vollgeschoss Dachgeschoss Grundfläche EG (Altbau): = rd. 62,8 m² Grundfläche mit h 2,30 m: ca. 23,21 m² Anteil mit h 2,30 m am Erdgeschoss: 23,2 m² : 62,8 m² = 0,37 < 2/3 kein Vollgeschoss Summe: Aalkrautweg 11 1 Vollgeschoss Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist nach 19 Abs. 3 BauNVO die Fläche des Baugrundstückes maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Gemäß 19 Abs. 4 BauNVO werden auf die zulässige Grundfläche die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO nicht angerechnet. Das gleiche gilt für Terrassen sowie für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Seite 80 / 95

81 Anlage G 17/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Bauzahlen Aalkrautweg Geschossflächenzahl (GFZ) (nach 20 Abs. 2 und 3 BauNVO 1962) Maßgebende Grundfläche (nach 20 BauNVO 1962): = rd m² (i.s.d. Baugrundstücks) Anrechenbare Geschossflächen 46 Wohngebäude "Aalkrautweg 11" Erdgeschoss ( 8,99 m x 6,99 m ) + ( 9,65 m x 6,90 m ) - ( 4,61 m x 1,26 m ) = ca. 123,62 m² Dachgeschoss 8,99 m x 6,99 m = ca. 62,84 m² Gesamte Geschossfläche - vorhanden -: = ca. 186,46 m² Geschossflächenzahl: GFZ = 186,5 m m 2 2 = rd. 0,183 < 0,4 3.3 Berechnung der Brutto-Grundfläche (BGF) für das Einfamilienhaus "Aalkrautweg 11": nach DIN 277 (2005) Bauteil I: Einfamilien-Wohnhaus (Hauptgebäude, Altbau) Bereich a: Kellergeschoss (Vollkeller) 8,99 m x 6,99 m = ca. 62,84 m² Erdgeschoss 8,99 m x 6,99 m = ca. 62,84 m² Dachgeschoss 8,99 m x 6,99 m = ca. 62,84 m² Gesamt - Bereich a - : = ca. 188,52 m² Bereich b: - entfällt - Gesamt - Bereiche a und b - : = ca. 188,52 m² Bereich c: Erdgeschoss (Terrasse - Westseite) 3,6 m x 5,8 m = ca. 20,88 m² Erdgeschoss (Hauszuwegung und Garagenvorplatz) ( 1,50 m x 10,0 m ) + ( 6,0 m x 4,5 m ) = ca. 42,00 m² Erdgeschoss (Umwegungen) ( 1,0 m x 8,0 m ) + ( 3,7 m x 1,0 m ) + ( 1,0 m x 5,6 m ) + ( 10,6 m x 1,0 m ) + ( 1,0 m x 8,9 m ) = ca. 36,80 m² Gesamt - Bereich c - : = ca. 99,68 m² 46 Gemäß 20 Abs. 2 BauNVO62 ist die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. Seite 81 / 95

82 Anlage G 17/3 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Bauzahlen Aalkrautweg 11 Bauteil II: Einfamilien-Wohnhaus (Anbau) Bereich a: Kellergeschoss ( 9,62 m x 6,87 m ) - ( 4,60 m x 1,24 m ) = ca. 60,39 m² Erdgeschoss ( 9,65 m x 6,90 m ) - ( 4,61 m x 1,26 m ) = ca. 60,78 m² Gesamt - Bereich a - : = ca. 121,17 m² Bereich b: - entfällt - Gesamt - Bereiche a und b - : = ca. 121,17 m² Bauteil III: Kfz-Kleingarage Bereich a: Erdgeschoss 6,10 m x 4,30 m = ca. 26,23 m² Gesamt - Bereich a - : = ca. 26,23 m² Bereich b: - entfällt - Gesamt - Bereiche a und b - : = ca. 26,23 m² Bereich c: - entfällt - Bauteil IV: Hauseingang und Kellerniedergang Bereich a und b: - entfällt - Bereich c: Kellerniedergang 1,30 m x 2,80 m = ca. 3,64 m² Hauseingangspodest 1,80 m x 1,90 m = ca. 3,42 m² Gesamt - Bereich c - : = ca. 7,06 m² 3.4 Berechnung der Brutto-Rauminhalt (BRI) für das Einfamilienhaus "Aalkrautweg 11": nach DIN 277 (2005) Bauteil I: Einfamilien-Wohnhaus (Hauptgebäude, Altbau) Bereich a: Kellergeschoss (Vollkeller) ( 8,99 m x 6,99 m x 2,55 m) + ( 0,45 m x 0,4 m x 8,99 m x 2 ) + ( 0,45 m x 0,4 m x 6,99 m x 2 ) + ( 0,45 m x 0,4 m x 5,12 m ) + ( 0,3 m x 0,3 m x 4,0 m ) + ( 3,3 m x 0,3 m x 0,3 m ) = ca. 167,58 m³ Erdgeschoss 8,99 m x 6,99 m x 2,75 m = ca. 172,81 m³ Dachgeschoss 8,99 m x 6,99 m x 5,0 m x 0,5 = ca. 157,10 m³ Gesamt - Bereich a - : = ca. 497,49 m³ Bereich b: - entfällt - Gesamt - Bereiche a und b - : = ca. 497,49 m³ Seite 82 / 95

83 Anlage G 17/4 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Bauzahlen Aalkrautweg 11 Bauteil II: Einfamilien-Wohnhaus (Anbau) Bereich a: Kellergeschoss (Vollkeller) ( 9,62 m x 6,87 m x 2,55 m) - ( 4,60 m x 1,24 m x 2,55 m ) + ( 0,45 m x 0,4 m x 9,62 m x 2 ) - ( 0,45 m x 0,4 m x 4,60 m x 2 ) + ( 0,45 m x 0,4 m x 6,87 m x 2 ) - ( 0,45 m x 0,4 m x 1,24 m x 2 ) = ca. 157,50 m³ Erdgeschoss [ ( 9,65 m x 6,90 m ) - ( 4,61 m x 1,26 m ) ] x 3,12 = ca. 189,63 m³ Gesamt - Bereich a - : = ca. 347,13 m³ Bereich b: - entfällt - Gesamt - Bereiche a und b - : = ca. 347,13 m³ Bauteil III: Kfz-Kleingarage Bereich a: Erdgeschoss ( 6,10 m x 4,30 m x 2,72 m (i.m.) ) + ( 0,85 m x 0,4 m x 6,10 m x 2 ) + ( 0,85 m x 0,4 m x 4,30 m x 2 ) = ca. 78,42 m³ Gesamt - Bereich a - : = ca. 78,42 m³ Bereich b: - entfällt - Gesamt - Bereiche a und b - : = ca. 78,42 m³ Bauteil IV: Hauseingang und Kellerniedergang Bereich a und b: - entfällt - Bereich c: Kellerniedergang ( 1,3 m x 1,0 m x 2,0 m x 0,5 ) + ( 1,1 m x 1,0 m x 0,3 m ) + ( 2,8 m x 0,24 m x 2,0 m ) + ( 1,0 m x 0,24 m x 2,0 m ) = ca. 3,45 m³ Hauseingangspodest ( 1,8 m x 1,9 m x 0,4 m ) + ( 1,5 m x 1,6 m x 0,3 m ) + ( 1,2 m x 1,0 m x 0,2 m ) = ca. 2,16 m³ Gesamt - Bereich c - : = ca. 5,61 m³ 3.5 Berechnung der Wohnfläche nach 2 ff. WoFlV (gem. Bestandsplanung und deren Plausibilisierung beim Ortstermin) Erdgeschoss (Altbau): Wohnen ( Zimmer - vorne - ): ( 4,95 m x 3,78 m ) - ( 3,1416 m x 0,85 m x 0,25 ) = ca. 18,14 m² Essen ( Zimmer - hinten - ): 3,34 m x 3,61 m = ca. 12,06 m² Küche: 2,74 m x 2,76 m = ca. 7,56 m² WC: 1,38 m x 1,47 m = ca. 2,03 m² Flur: ( 5,59 m x 2,47 m ) - ( 3,67 m x 0,92 m ) - ( 2,43 m x 0,62 m ) = ca. 8,92 m² Terrasse (25 v.h. angesetzt): 3,6 m x 5,8 m x 0,25 = ca. 5,22 m² Summe - Erdgeschoss - (Altbau): = ca. 53,93 m² Seite 83 / 95

84 Anlage G 17/5 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Bauzahlen Aalkrautweg 11 Erdgeschoss (Anbau) Zimmer - vorne -: ( 3,25 m x 3,87 m ) - ( 0,28 m x 0,38 m ) - ( 1,0 m x 0,64 m ) = ca. 11,83 m² Zimmer - hinten, links -: ( 4,10 m x 2,96 m ) - ( 0,26 m x 0,55 m ) = ca. 12,00 m² Zimmer - hinten, rechts -: 4,09 m x 2,92 m = ca. 11,94 m² Bad: ( 3,23 m x 1,84 m ) - ( 2,40 m x 0,64 m ) - ( 0,17 m x 0,23 m ) = ca. 4,40 m² Flur: 1,24 m x 5,0 m = ca. 6,20 m² Summe - Erdgeschoss - (Anbau): = ca. 46,37 m² Dachgeschoss (Altbau): Schlafen: (3,70 m x 4,97 m) - 2 x (3,37 m x 0,62 m x 0,5) - (0,64 m x 0,97 m) = ca. 15,68 m² Wandschrank (Schlafen): ( 0,61 m x 1,71 m ) - ( 0,61 m x 1,09 m x 0,5 ) = ca. 0,71 m² Kind: (3,08 m x 4,69 m) - (3,08 m x 0,62 m x 0,5) - (2,32 m x 0,03 m x 0,5) = ca. 13,47 m² Wandschrank (Kind): 2,29 m x 0,62 m x 0,5 = ca. 0,71 m² Bad: 1,79 m x 2,32 m = ca. 4,15 m² Flur: ( 1,82 m x 2,33 m ) - ( 0,39 m x 0,86 m ) - ( 0,49 m x 0,26 ) = ca. 3,77 m² Summe - Dachgeschoss - (Altbau): = ca. 38,49 m² Gesamte Wohnfläche 53,93 m² + 46,37 m² + 38,49 m²: = ca. 138,79 m² rd. 138,8 m² Seite 84 / 95

85 Anlage G 18 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Berechnung erforderlicher Daten Aalkrautweg Ermittlung des Bodenwertes 1.1 Vorbemerkung Untersuchungen von Verkäufen von Einfamilienhaus-Bauplätzen (freistehende Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser) der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg aus den Jahren haben zu der Erkenntnis geführt, dass auf dem Hamburger Grundstücksmarkt im individuellen Wohnungsbau die Quadratmeterpreise in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Dies bedeutet, dass der Markt für Flächen, die zur Realisierung eines Bauvorhabens nicht unbedingt benötigt werden, pro Quadratmeter weniger zu zahlen bereit ist und demzufolge für kleinere Grundstücke höhere Quadratmeterpreise bezahlt werden als für größere. 1.2 Abhängigkeit der Preise von der Lage zur Straße Der Untersuchung zufolge bilden Grundstücke mit Fronten entlang der Straße keinen besonderen Werteinfluss aus. 1.3 Abhängigkeit der Preise von der Bebauungs-/ Stellungsart Dem weiteren Ergebnis der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg durchgeführten Untersuchung zufolge bilden Grundstücke, die mit einem freistehenden Einfamilienhaus in "Normallage" zur Straßenfront bebaut sind, keinen besonderen Werteinfluss aus. 1.4 Ermittlung der Umrechnungskoeffizienten wegen unterschiedlicher Grundstücksgrößen Die Umrechnung der Bodenwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgrößen erfolgt unter Anwendung des vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg ermittelten Umrechnungskoeffizienten für Einfamilienhaus- Bauplätze entsprechend der Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle ("BWA - Tabelle"): 47 Umrechnungskoeffizient = UK = (Fläche / m²) - 0,2640 Je nach der Betrachtung zugrunde zu legender Grundstücksgröße lassen sich die Umrechnungskoeffizienten dann wie folgt angeben: 1.5 Grundstücksgrößen-Verhältnis UK 1 = UK vorh. = UK m² = ( m² / m² ) - 0,2640 = 0,9950 UK 2 = UK lag = UK m² = ( m² / m² ) - 0,2640 = 0,9752 Demzufolge lautet dann das hier zu berücksichtigende Grundstücksgrößen - Verhältnis: UK 3 = UK 1 / UK 2 = 0,9950 / 0,9752 = 1,0203 (bzw. 2,03 v.h. als Zuschlag). 1.6 Bodenwert je Quadratmeter Baulandfläche Der um die Abweichung in den Grundstücksgrößen korrigierte Bodenwert des Bewertungsobjektes beträgt dann pro Quadratmeter selbständig nutz- und verwertbarer Grundstücks(teil-)fläche: 487,58 / m² x 1,0203 = 497,48 / m² = rd. 497 / m². 47 Der angegebene Umrechnungskoeffizient bezieht sich auf erschließungsbeitragsfreie (ebf) Grundstücke und ist von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg aus Verkäufen von Einfamilienhausbauplätzen (freistehende EFH, Doppel- und Reihenhäuser) aus den Jahren abgeleitet worden. Seite 85 / 95

86 Anlage G 18/2 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Berechnung erforderlicher Daten Aalkrautweg Ermittlung des Vergleichsfaktors ( 12 WertV) für freistehende Einfamilienhäuser i.s. des GF = Gebäudefaktor ( Kaufpreis/ Wohnfläche ) GF [ / m² ] = ( ( 2,57 x NormBRW11 [ / m² ] ) + ( 0,39 x BOWE / WFL [ / m² ] ) + ( 20,1 x ( 35 - Alter [ Jahre ] ) ( wenn Alter < 35 Jahre ) wenn Keller vorhanden + 85 wenn Garage vorhanden - 10 ) wenn Baujahr x x x x Stellungsfaktor Aktualisierungsfaktor für den Gebäudefaktor für Einfamilienhäuser Wohnflächenfaktor Stadtteilfaktor für den Gebäudefaktor für Einfamilienhäuser wobei: NormBRW11 = Bodenrichtwert zum für freistehende Einfamilienhäuser und einer Grundstücksgröße von m² [in ]. BOWE = aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks WFL = Gesamtwohnfläche BOWE / WFL = aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert durch die Wohnfläche Alter = Kalenderjahr der Bewertung - Baujahr mit: NormBRW11 48 = 370 / m² Wohnfläche = 138,8 m² BOWE / WFL = / 138,8 m² = 3.652,25 / m² Baujahr 49 = 1997 ( fiktives Baujahr ) Alter (fiktiv) = = 20 Jahre Keller = vorhanden Garage 50 = 85 Stellungsfaktor = 1,00 für freistehendes Einfamilienhaus Aktualisierungsfaktor 51 = 1,30 Stadtteilfaktor = 1,01 für Sasel somit: GF [ / m² ] = [ ( 2,57 x 370 ) + ( 0,39 x 3.652,25 ) ] x 1,00 x 1,30 x 1,01 = 4.660,20 / m² = rd / m² Die Angabe bezieht sich auf den lagetypischen Bodenrichtwert zum für freistehende Einfamilienhäuser und einer Grundstücksgröße von m² [in ] mit der RW-Nr.: in erschließungsbeitragsfreiem Zustand. Um dem Grundsatz der Vergleichbarkeit der zur Verkehrswertermittlung heranzuziehenden Wertermittlungsverfahren angemessen und hinreichend im Sinne des hier zu ermittelnden Verkehrswerts Rechnung tragen zu können, kommt hier nicht das tatsächliche Baujahr des Gebäudes im Jahre 1958, als vielmehr das fiktive Baujahr 1997 des durch Flächenerweiterungen und Modernisierungen (der sowohl im Zeitablauf bis zum Stichtag bereits durchgeführten, als auch der am Stichtag nunmehr anstehenden durchgreifenden Modernisierungsmaßnahmen) wirtschaftlich fiktiv verjüngten freistehenden Einfamilien-Wohnhauses zum Ansatz. Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (2016): Immobilienmarktbericht, a.a.o., Kap.. 7.1, S. 98. Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (2017): Immobilienmarktbericht, a.a.o., Kap.. 7.1, S. 94. Seite 86 / 95

87 Anlage G 18/3 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Berechnung erforderlicher Daten Aalkrautweg Restnutzungsdauer 4.1 Vorbemerkungen Die Restnutzungsdauer stellt auf die Anzahl derjenigen Jahre ab, innerhalb denen die baulichen Anlagen des Grundstücks bei ordnungsgemäßer Instandhaltung und Bewirtschaftung wirtschaftlich voraussichtlich noch nutzbar sind. Als mögliche Einflussfaktoren auf die Restnutzungsdauer gelten im Allgemeinen der Bau- und Unterhaltungszustand am Wertermittlungsstichtag sowie die wirtschaftliche Verwendungsfähigkeit des Bewertungsobjektes am Grundstücksmarkt. Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ("RND") ist zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ("GND") maßgeblich. In der dieser Bewertung hinzugezogenen einschlägig bekannten Fachliteratur wird die GND als Erfahrungssatz für Einfamilien-Wohnhäuser in Höhe von Jahren ausgewiesen. 52 Aufgrund der Bauweise der wesentlichen Gebäudeteile wird für das Einfamilien-Wohnhaus im Gutachten von einer mittleren GND in Höhe von 80 Jahren ausgegangen. 4.2 Ermittlung der RND am Wertermittlungsstichtag im Jahre 2017 (Wohngebäude) Vor dem Hintergrund, dass die ursprünglich im Jahre 1958 als freistehendes Einfamilien- Wohnhaus errichtete gegenständliche Wohnimmobilie insbesondere im Jahre 1979 flächenmäßig erweitert und durch die Umstellung der Beheizung und den Einbau einer neuen Heizung ebenfalls im Jahre 1979 hinsichtlich des zur Wohnung innerhalb des Einfamilien-Wohnhauses gehörenden Wohnwertes an "Dach und Fach" modernisiert und mithin verbessert wurde, erfolgt in einem ersten Schritt die Ermittlung des fiktiven Baujahrs zum Zeitpunkt der Modernisierung/ Flächenerweiterung im Jahre 1979 anhand der Gewichtung der BGF. Allgemein: Baujahr (alt) x BGF (alt) BGF insgesamt Baujahr (neu) x BGF (neu) FiktivesBaujahr Aufgrund der in diesem Gutachten unterstellten und nunmehr zur nachhaltigen Folgenutzung notwendigen Modernisierungsmaßnahmen im Kalenderjahr der Bewertung wird dann von einem umfassenden Modernisierungsgrad ausgegangen. Da der nunmehr anstehenden umfassenden Modernisierung keine rechtlichen Verzögerungen entgegenstehen, lässt sich die (modifizierte) wirtschaftliche RND mit Abschluss der Maßnahmen im Jahre 2017 bezogen auf den Wertermittlungsstichtag im Jahre 2017 dann wie folgt ermitteln: Ermittlung des fiktiven Baujahres im Jahre 1979 (nach 1. Modernisierung) a) Modernisierungen in den Wohnwert des Wohngebäudes Gebäudealter im Jahre 1979: = 21 Jahre Tatsächliche RND im Jahre 1979: Jahre = 59 Jahre Verlängerung wegen Modernisierung + 0 Jahre (Modernisierungsgrad 2; kleine Modernisierung) Modifizierte RND im Jahre Jahre Kalenderjahr der Modernisierung: 1979 Modifizierte wirtschaftliche RND (in Jahre) + 59 Zwischenwert 2038 übliche GND (in Jahre) - 80 Fiktives Baujahr im Jahre Vgl. Kleiber, W./Simon, J. (2004): WertV '98, Marktwertermittlung, a.a.o., Vorbem WertV, Rn. 125, Abb. 16, S. 952 f., sowie Vogels, M. (1989): Grundstücks- und Gebäudebewertung - marktgerecht, S Seite 87 / 95

88 Anlage G 18/4 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Berechnung erforderlicher Daten Aalkrautweg 11 b) Modernisierungen in Flächenerweiterungen des Wohngebäudes Gebäude/ Bauteil/ Nebenanlagen Baujahr Grundfläche [m² BGF ca.] Flächenanteil [v.h.] Bauteil: Altbau "Einfamilien-Wohnhaus" ,52 60,87 Bauteil: Anbau "Einfamilien-Wohnhaus" ,17 39,13 Summe: 309,69 100,0 Mithin: (1958 x 188,52 m²) (1979 x 121,17 m²) 309,69 m² = 1966 (fiktives Baujahr, vorläufig) Ermittlung der modifizierten RND im Jahre 2017 (nach 2. Modernisierung) Gebäudealter im Jahre 2017: = 51 Jahre Modifizierte RND im Jahre 2017: Jahre = 29 Jahre Verlängerung wegen Modernisierung Jahre (Modernisierungsgrad 5; umfassend modernisiert) Modifizierte wirtschaftliche RND im Jahre Jahre Ermittlung des fiktiven Baujahres im Jahre 2017 (nach 2. Modernisierung) Kalenderjahr der Modernisierung: 2017 Modifizierte wirtschaftliche RND (in Jahre) + 60 Zwischenwert 2077 übliche GND (in Jahre) - 80 Fiktives Baujahr im Jahre Ermittlung der RND am Wertermittlungsstichtag im Jahre 2017 (Kleingarage) Wenngleich die im rechten Bauwich vorhandene Kleingarage sich in einem technisch überwiegend noch nachhaltig nutzbaren Zustand befindet, wird im Gutachten davon ausgegangen, dass sie den heutigen Anforderungen an moderne Garagennutzungen infolge der Schädigungen an "Dach und Fach" bei bestehenden konstruktiven Gegebenheiten nicht mehr genügt und sich hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit in einem wirtschaftlich verbrauchten und damit abbruchreifen Zustand befindet. Mithin wird der Kleingarage am Wertermittlungsstichtag eine (wirtschaftliche) RND in Höhe von 0 Jahren beigemessen. 5. Ermittlung des Vermietungsabschlags Entfällt. 53 Die Würdigung der durchgeführten Maßnahmen erfolgt in Anlehnung an das Modell der SW-RL, Anlage 4 sowie zur Anwendung der AGVGA NRW. Vgl. hierzu Kleiber, W. (2010): Verkehrswertermittlung, a.a.o., Rn. 407 ff., S. 906 ff. Seite 88 / 95

89 Anlage G 18/5 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Berechnung erforderlicher Daten Aalkrautweg Ermittlung der Freilegungskosten für die Kleingarage Entsprechend der Regelung des 16 Abs. 3 ImmoWertV dürfen nur die üblichen Kosten der Freilegung angesetzt werden, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Hierzu gehören insbesondere» die mit dem Abbruch in Verbindung stehenden behördlichen und sonstigen Gebühren und Auslagen (z.b. für die Erteilung einer Abbruchgenehmigung, etc.),» die Einrichtung einer Baustellenüberfahrt (Gehwegüberquerung für Baufahrzeuge und Geräte),» die Abbruchkosten der nicht mehr benötigten Bauwerke, Fundamente und Nebeneinrichtungen einschließlich Abfuhr und Entsorgung der anfallenden Schuttmassen,» die Kosten der Sondermüllentsorgung von Asbest-Zement-Platten der Garage (einschließlich der Verpackung der ausgebauten Materialen in stabdichten Big Bags sowie Verladen in Transportcontainer, Abtransport und fachgerechte Entsorgung der AZ-Platten in einer zugelassenen Anlage),» die Kosten der Sperrmüllentsorgung,» die erforderlichen Aufräumarbeiten (Beräumung und Flächenregulierung). Vor dem Hintergrund der objektspezifischen Besonderheiten (Größe und Zugänglichkeit des Grundstücks, vorhandene Art der Bausubstanz, etc.) werden die mit der Freilegung der Grundstücksteilfläche in Verbindung stehenden Freilegungskosten nach Erfahrungssätzen auf der Grundlage langfristiger Beobachtungen geschätzt und sind nach Rücksprache mit Marktteilnehmern (Abbruchunternehmen) plausibilisiert. 54 Hierbei wird im Gutachten davon ausgegangen, dass die im rechten Bauwich vorhandene Kleingarage mit der Dacheindeckung aus Welleternit als Faser-Zement-Platten vollständig abzubrechen ist. Insgesamt werden in der Wertermittlung des Grundstücks als Freilegungskosten (Kleingarage): = rd angesetzt. Es wird explizit darauf hingewiesen, dass es sich bei den hier zum Ansatz gebrachten Freilegungskosten um einen Wert- und nicht um einen Kostenansatz handelt, der insofern die gewöhnlichen Kosten der Freilegung erfasst aber von den tatsächlich aufzuwendenden Freilegungskosten abweichen kann. Etwaige Haftungs- und Gewährleistungsansprüche hieraus bleiben ausgeschlossen. 6. Ermittlung der Freilegungskosten für das gesamte Gebäude-Ensemble (informell) 6.1 Vorbemerkungen Vor dem Hintergrund des baulichen Modernisierungszustandes kann hier nicht ausgeschlossen werden, dass im Gewöhnlichen Geschäftsverkehr der jeweilige Eigentümer des hier zu beurteilenden Grundstücks von der vollständigen Beräumung des Grundstücks ausgeht um so seinen individuellen Gestaltungsansprüchen bei der Investitionsentscheidung vollumfänglich Rechnung tragen zu können. Für diesen Fall wird zur (informellen) Verkehrswertermittlung des Bewertungsobjekts im Gutachten unterstellt, dass sich die baulichen Anlagen in einem wirtschaftlich verbrauchten und damit abbruchreifen Zustand befinden. 54 Zur Veranschaulichung sei beispielhaft verwiesen auf das Angebot der Firma H. Ehlert & Söhne GmbH, Hamburg vom gemäß Anlage G 19 (Kostenschätzung der Freilegungskosten). Seite 89 / 95

90 Anlage G 18/6 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Berechnung erforderlicher Daten Aalkrautweg 11 Für diesen Fall ist der Vergleichswert eines Grundstücks mit einer wirtschaftlich abgehenden Bebauung um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken entspricht. Es handelt sich hierbei um die Freilegungskosten bzw. um die Kosten der Freimachung i.s. der Nr. 1.3 der DIN Ermittlung der Freilegungskosten Entsprechend der Regelung des 16 Abs. 3 ImmoWertV dürfen nur die üblichen Kosten der Freilegung angesetzt werden, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Hierzu gehören insbesondere» die mit dem Abbruch in Verbindung stehenden behördlichen und sonstigen Gebühren und Auslagen (z.b. für die Erteilung einer Abbruchgenehmigung, etc.),» die Einrichtung einer Baustellenüberfahrt (Gehwegüberquerung für Baufahrzeuge und Geräte),» die Abbruchkosten der nicht mehr benötigten Bauwerke, Fundamente und Nebeneinrichtungen einschließlich Abfuhr und Entsorgung der anfallenden Schuttmassen,» die Demontage von Anlagen oder Anlageteile einschließlich deren Verschrottung,» die Kosten der Sondermüllentsorgung von Asbest-Zement-Platten der Garage (einschließlich der Verpackung der ausgebauten Materialen in stabdichten Big Bags sowie Verladen in Transportcontainer, Abtransport und fachgerechte Entsorgung der AZ-Platten in einer zugelassenen Anlage),» die Kosten der Sperrmüllentsorgung,» die erforderlichen Aufräumarbeiten (Beräumung und Flächenregulierung). Vor dem Hintergrund der objektspezifischen Besonderheiten (Größe und Zugänglichkeit des Grundstücks, vorhandene Art der Bausubstanz, etc.) werden die mit der Freilegung des Grundstücks in Verbindung stehenden Freilegungskosten nach Erfahrungssätzen auf der Grundlage langfristiger Beobachtungen geschätzt und sind nach Rücksprache mit Marktteilnehmern (Abbruchunternehmen) plausibilisiert. 55 Hierbei wird im Gutachten davon ausgegangen, dass die baulichen Anlagen des Grundstücks, dessen besondere Bauteile sowie dessen (bauliche) Außenanlagen (z.b. Grundstückseinfriedung, Wege- und Hofbefestigung, etc.) und sonstigen Außenanlagen des hier zu bewertenden Einfamilienhaus vollständig abzubrechen sind und dass der beim Abbruch entstehende mineralische Bauschutt nach dessen Brechung vor Ort als Verfüllungsmaterial neben dem allfälligen F1-Sand zur Auskofferung des durch den Abbruch des unterkellerten Kellerbereichs entstehenden Hohlraums dient und damit vor Ort teilweise wieder verwendet werden kann. Insgesamt werden in der Wertermittlung des Erbbaugrundstücks als Freilegungskosten: = rd angesetzt. Es wird explizit darauf hingewiesen, dass es sich bei den hier zum Ansatz gebrachten Freilegungskosten um einen Wert- und nicht um einen Kostenansatz handelt, der insofern die gewöhnlichen Kosten der Freilegung erfasst aber von den tatsächlich aufzuwendenden Freilegungskosten abweichen kann. Etwaige Haftungs- und Gewährleistungsansprüche hieraus bleiben ausgeschlossen. 55 Zur Veranschaulichung sei beispielhaft verwiesen auf das nachfolgende Angebot der Firma H. Ehlert & Söhne GmbH, Hamburg vom gemäß Anlage G 19 bis Anlage G 19/3 (Kostenschätzung der Freilegungskosten). Seite 90 / 95

91 Anlage G 19 - Freistehendes Einfamilienhaus mit Kfz-Kleingarage - Kostenschätzung der Freilegungskosten Aalkrautweg 11 Seite 91 / 95