Ortszentrum 1. Vereinfachte Änderung 13 BauGB

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1 2... 4u( ZV ISL./ 2Q45 Gemeinde Schöneiche bei Berlin Bebauungsplan Ortszentrum 1. Vereinfachte Änderung 13 BauGB gem. Schöneiche Begründung zur 1. Änderung Satzungsbeschluss Stand:

2 Inhalt: 1. Planungsrechtliche Ausgangssituation 3 2. Verfahrenswahl 4 3. Planinhalt Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Zahl der Vollgeschosse Maß der baulichen Nutzung Uberbaubare Grundstücksfläche 3.4. Bauweise Grünordnung 5 4. Auswirkungen der Planung 5 5. Verfahren 6 6. Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung 7 7. Rechtsgrundlagen 7 7 Anlagen: 8 zum Bebauungsplan 6/4/08 Ortszentrum Schöneiche vom in der Gemeinde Schöneiche bei Berlin zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VEP 6/3/05 Ortszentrum Schöneiche vom in der Gemeinde Schöneiche bei Berlin mcl. Plandokument verkleinert zum Bebauungsplan 6/1/93 Ortszentrum vom in der Gemeinde Schöneiche bei Berlin mcl. Plandokument verkleinert Begründung zum 6-Plan 6/4/08 Ortszentrum Schöneiche, 1. Vereinfachte Anderung

3 3 1. Planungsrechtliche Ausgangssituation ED Der Bebauungsplan 6/4/08 Ortszentrum Schöneiche ist nach ortsüblicher Bekanntmachung am in Kraft getreten. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden bisher keine baulichen Anlagen errichtet. Das kommunale Grundstück wurde an einen Investor veräußert. Dem Grundstückskaufvertrag wurde mit Beschluss der Gemeindevertretung der Gemeinde Schöneiche bei Berlin vom zugestimmt (Beschluss-Nr /151). Es bestehen Investitionsabsichten durch den Bauträger. Bei den Präsentationen zum geplanten Vorhaben in den Ausschüssen für Ortsplanung am und Umwelt und Verkehr am wurde angeregt, den Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dass sich das Ortszentrum auch infolge der unterschiedlichen Handels-, Dienstleistungs-, Versorgungs- und Wohnfunktionen städtebaulich dominanter als bisher geplant als Ortsmitte abzeichnet Darüber hinaus soll das Wohnen in der direkten Ortsmitte mit unmittelbarem Anschluss an Bus und Bahn sowie og. Versorgungsangebot intensiviert werden. Dabei soll die städtebauliche Nutzungs- und Baustruktur beibehalten werden. Dies kann erreicht werden durch Erhöhung der zulässigen Zahl der Geschosse um ein Geschoss im Baufenster MKIGR 610 m2 auf 2 Vollgeschosse. Daneben bleibt die Geschossigkeit in den anderen Baufenstern des Grundstückes unverändert. Dies sind im MK/GR 230 m2 und im MKIGR 235 m2 mindestens 3 und maximal 4 zulässige Vollgeschosse. Die geplante Festsetzung orientiert sich an den Festsetzungen der großflächigen Handelseinrichtungen im Anschlussbebauungsplan 6/3/05 Ortszentrum Schöneiche für die Baufelder MK und Mli, die ebenfalls 2 Vollgeschosse zulassen. Diese sind mit einer großen Firsthöhe eingeschossig realisiert worden und bergen noch Nutzungsmöglichkeiten. Dass diese 2-Geschossigkeit aus den Baufenstern des VEP 6/03/05 nicht für die Gebäude mit Handels- und Gewerbeeinrichtungen im verbleibenden Bereich MK/GR 610 m2 des B-Planes 6/4/08 übernommen wurde, muss aus heutiger Sicht als Mangel des Planes betrachtet werden, war aber dem Umstand geschuldet, dass zum Zeitpunkt der Aufstellung des B-Planes 6/4/08 schon eine Planung eines Bauträgers vorlag, die einen eingeschossigen Fachmarkt mit einer den bestehenden Gebäuden im VEP angepassten Gebäudehöhe vorsah. Der Bauträger hat sich im Laufe des Verfahrens zurück gezogen, die zulässige Geschossigkeit in diesem Baufenster wurde jedoch nicht noch einmal überdacht. Dies soll mit dieser vereinfachten Änderung nun nachgeholt werden. Darüber hinaus soll ein darstellerischer Fehler korrigiert werden. Die fälschlicherweise als Bestandteil des Mischgebietes Mi 1 festgesetzte Fläche der Flurstücke 401, 1663 und 1688 der Flur 10, sämtlich kommunale Grundstücke, sind tatsächlich Bestandteil der Straßenverkehrsfläche der Schöneicher Straße. Mit der Änderung wird eine redaktionelle Berichtigung vorgenommen, die keine Auswirkung auf die Planinhalte hat. Die Änderungen haben somit keine neuen Planinhalte zur Folge, sie berühren nicht die Grundzüge der Planung. Begründung zum 8-Plan 6/4/08 Odszentrum Schöneiche, 1. Vereinfachte Änderung

4 4 2. Verfahrenswahl Werden durch die Änderung oder Ergänzung eines Bebauungsplanes die Grundzüge der Planung nicht berührt, die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltprüfungs pflicht unterliegen nicht vorbereitet und bestehen keine Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der NATURA Gebiete im Sinne des BNatSchG, kann das vereinfachte Verfahren nach 13 BauGB angewendet werden. Alle Kriterien sind erfüllt. Bei der Berührung der Grundzüge der Planung kommt e es dabei nicht darauf an, ob die Planänderungen für einzelne Grundstücke erhebliche Auswirkungen haben könnten. Entscheidend ist vielmehr, dass die dem Ursprungsplan zugrunde liegende planerische Konzeption nicht verändert wird und das der Planung zugrunde liegende Leitbild erhalten bleibt. Dies ist hier der Fall. Das südlich der L 302 gelegene Schöneicher Ortszentrum, dessen bauliche Entwicklung eine lange Zeit in Anspruch nahm, wird durch 3 verschiedene Bebauungspläne geformt und gestaltet. Von Süd nach Nord sind das die B-Pläne 6/1/93, 6/3/05 und 6/4/08. Alle sind gekennzeichnet von einer mittig gelegenen Fußgängerpassage, an die sich beidseitig Wohn- und Gewerbebauten mit 3 und 2 Geschossen anlagern. Die geringfügige Erhöhung der baulichen Dichte durch Zulassung eines 2. Geschosses im Baufeld MK/GR 610 m2 kann als nicht für die Grundzüge relevant angesehen werden. Die zulässige festgesetzte Grundfläche im MK/GR mit 610 m2 wird nicht verändert, eine Geschossfläche ist nicht festgesetzt. Somit wurde das vereinfachte Verfahren gewählt. Der Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt v. a. darin, dass auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB sowie auf die Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB verzichtet werden kann und im Beteiligungsverfahren nur die von den Änderungen berührten Behörden beteiligt werden müssen. Dies stellt eine Verfahrensverkürzung dar, die im vorliegenden Falle der dringlichen baulichen Umsetzung des Projektes sehr entgegen kommt. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird durch die 1. Änderung nicht vorbereitet oder begründet, es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter ( 13 (1) BauGB), denn es werden keine neuen Bauflächen geplant, der Grad der Versiegelung ändert sich nicht. 3. Planinhalt 3.1. Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird nicht verändert. Für die noch unbebaute Fläche des Kerngebietes ist die Überbauung mit insgesamt 1075 m2 Grundfläche und ca. 42 Stellplätzen und deren Zufahrten geplant. Die Festsetzung 1.1. des Bebauungsplanes 6/4/08»Ortszentrum Schöneiche stellt sicher, dass im Kerngebiet Wohnungen oberhalb des ersten Vollgeschosses zulässig sind ( 7 (2) Nr. 7 BauNVO). Begründung zum 8-Plan 614/08 Ortszentrum Schöneiche. i. vereinfachte Änderung,

5 2 Für das Baufenster Mk/GR 610 m2 soll sichergestellt werden, dass ausschließlich Wohnungen zulässig sind. Daher wird folgende textliche Festsetzung Nr aufgenommen: Im Kerngebiet MkIGR 610 m2 sind oberhalb des 1. Vollgeschosses ausschließlich Wohnungen zulässig. Hinsichtlich des darstellerischen Fehlers ergibt sich folgende Änderung: Während in der Planzeichnung die Flurstücke 401, 1663 und 1688 der Flur 10 als Bestandteil des als Mi 1 festgesetzten Mischgebietes dargestellt sind, werden sie durch die Korrektur als Straßenverkehrsfläche/öffentliche Verkehrsfläche 9 (1) Nr. 11 BauGB) festgesetzt. Die Straßenbegrenzungslinie wird entsprechend angepasst Maß der baulichen Nutzung Zahl der Vollgeschosse ( C In Fortführung der maximalen Geschossigkeiten aus den angrenzenden Bebauungsplänen wird die Zahl der zulässigen Geschosse um ein Geschoss im Baufenster MK/GR 610 m2 auf 2 Vollgeschosse erhöht und für dieses Baufenster als zwingend festgesetzt. Daneben bleibt die Geschossigkeit in den anderen Baufenstern des Grundstückes unverändert. Dies sind im MKJGR 230 m2 und im MKJGR 235 m2 mindestens 3 und maximal 4 zulässige Vollgeschosse. Diese fehlende zwingende Festsetzung von zwei Vollgeschossen wird dahingehend als korrekturbedürftig angesehen, als dass das Ortszentrum in dem noch nicht bebauten Geltungsbereich des Bebauungsplanes 6/4/08 Ortszentrum Schöneiche städtebaulich kompakter in Erscheinung treten soll. Dies ist jedoch mit einer eingeschossigen Bebauung, wie bisher im MK/GR 610 m2 festgesetzt nicht zu gewährleisten Maß der baulichen Nutzung überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche, die im B-Plan durch maximal zulässige Grundflächen innerhalb der Baufenster geregelt wurde, wird durch die 1. Vereinfachte Änderung nicht verändert Bauweise Die Erhöhung der Geschossigkeit im MKJGR 610 m2 hat keine Auswirkungen auf die Bauweise Grünordnung Eine Änderung zum Ursprungsbebauungsplan ist nicht zu verzeichnen. Es gilt die Satzung der Gemeinde Schöneiche bei Berlin zum Schutz von Bäumen (Baumschutzsatzung) vom , rechtskräftig seit Auswirkungen der Planung Die Erhöhung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse von einem auf zwingend zwei Vollgeschosse im MK/GR 610 m2 hat Auswirkungen auf das Landschaftsbild. Begründung zum 8-Plan 6/4108 Ortszentrum Schneiche. 1. Vereinfachte Anderung

6 6 Aufgrund der geringen Erhöhung der Zahl der Vollgeschosse sind diese jedoch äußerst gering und daher zu vernachlässigen. Andere Umweltbelange sind jedoch durch die Planänderung nicht berührt. Des Weiteren erhöht sich mit der Zulässigkeit eines zweiten Vollgeschosses die zulässige Nutzfläche entsprechend der festgesetzten Grundfläche von 610 m2. Die damit einhergehende höhere bauliche Nutzung hat einen höheren Stellplatzbedarf, in Abhängigkeit von der geplanten Nutzung, bei einer Wohnnutzung z. B. von bis zu 8 notwendigen Stehplätzen, zur Folge. Aus städtebaulichen Gründen wird jedoch von der Festsetzung weiterer Stellplätze im Plangebiet abgesehen, da die großen Stellplatzflächen im Plangebiet ohnehin schon infolge des Flächenverbrauchs sehr prägend sind. Die Anzahl der notwendigen Stellplätze kann lt. Satzung der Gemeinde Schöneiche bei Berlin über die Herstellung notwendiger Stellplätze (Stellplatzsatzung), rechtskräftig sein , erhöht oder verringert werden, wenn die örtlichen Verhältnisse oder die besondere Art oder Nutzung der baulichen Anlagen dies erfordern oder zulassen ( 3 (3)). Diese Regelung soll hier aufgrund der unmittelbaren Nähe dreier öffentlicher Nahverkehrsrnittel zur Anwendung kommen. Die Haltestelle der Schöneicher Rüdersdofer Straßenbahn, Linie 88 befindet sich direkt an der Marktplatzfläche im nördlichen Teil des Plangebietes, die Endhaltestelle für die Buslinie 161 der BVG sowie der Linien des BOS befindet sich 20 m nördlich des Plangebietes an der Dorfaue. Daher soll bei der die vorhandene Anzahl der Stellplätze im Plangebiet (145 Stellplätze) übersteigenden Zahl nachzuweisender notwendiger Stellplätze von dieser Regelung Gebrauch gemacht werden. Durch die Korrekturen der Planzeichnung hinsichtlich der Straßenverkehrsfläche der L 302 ergeben sich keine Konsequenzen für die Grundstücksnutzung. Die Flächen sind gewidmete Verkehrsflächen und befinden sich im kommunalen Eigentum. 5. Verfahren Die 1. Vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes 6/4/08 Ortszentrum Schöneiche wurde am beschlossen. Durch die Änderungen werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Daher wird der Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren gern. 13 BauGB geändert. Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB, von einem Umweltbericht nach 2 a BauGB, von der Angabe nach 3 (2) Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 10 (4) BauGB abgesehen. Auf die frühzeitige Beteiligung der Offentlichkeit und der Behörden nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB kann verzichtet werden. Die Gemeindevertretung der Gemeinde Schöneiche bei Berlin hat am den Entwurf der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes 6/4/08 Ortszentrum Schöneiche, bestehend aus Planzeichnung und Begründung v beschlossen und zur Auslegung bestimmt. Der betroffenen Offentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde Gelegenheit zur Stellungnahme im Rahmen der Beteiligung nach 13 (2) Nr. 2 und 3 BauGB i.v.m. 3 (2) und 4 (2) BauGB zum Entwurf der 1. vereinfachten Änderung gegeben. Der Entwurf der 1. Vereinfachten Anderung lag dazu v bis zum öffentlich aus. Die Nachbargemeinden, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Begründung zum 8-Plan Ortszentrum schöneiche, 1 Vereinfachte Änderung

7 v 7 wurden mit Schreiben v an der Planung beteiligt. Die Öffentlichkeit hat sich nicht geäußert. Durch die Nachbargemeinden, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden keine abzuwägende Belange geäußert. (Im weiteren Verfahren zu ergänzen) 6. Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung Mit der Änderung des B-Plans wird keine Neuversiegelung möglich. Ebenso kann festgestellt werden, dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur schutzgesetzes) bestehen. In Anwendung des 13 BauGB wird u. a. von der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB sowie vom Umweltbericht nach 2a BauGB abgesehen. 7. Rechtsgrundlagen 1. Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. 1, ), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetztes vom 20. November 2014 (BGBI ). 2. Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. September 2008 (GVBI. 1108, (Nr. 14), ), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 29. November 2010 (GVBI. 1/10, Nr. 39) 3. Kommunalverfassung des Landes Brandenburg (BbgKVerf) vom 18.Dezember 2007 (GVBI. 1/07, (Nr. 19), S.286), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 10. Juli 2014 (GVBI. 1/14, Nr. 32) 4. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.Januar 1990 (BGBI. 1, ), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 BGBI. 1, ) 5. Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung PIanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGB S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Julie 2011 (BGBI ) 6. Brandenburgisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz BbgNatSchAG) vom 21. Januar2013 (GVBI. 1/13 (Nr. 03, ber. (GVBI. 1/13 Nr. 21») 7. Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BNatSchG) vom 29Juli 2009 (BGBI ), zuletzt geändert durch Artikel 4, Absatz 100 des Gesetzes vom 07. August 2013 (BgBI ) Der Ursprungsbebauungsplan basiert auf den rechtlichen Grundlagen zum Zeitpunkt seines lnkrafflretens am Durch die Anpassung der Rechtsgrundlagen ergeben sich keine inhaltlichen Probleme. Der Entfall des Brandenburgischen Naturschutzgesetzes und Erlass des Brandenburgischen Naturschutzausführungsgesetzes haben keine Auswirkungen auf die 1. vereinfachte Änderung. Sämtliche Eingriffsbewertungen und Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, die aufgrund des Umweltberichtes festgesetzt wurden, sind in den textlichen Festsetzungen unter 4. if geregelt und gelten unverändert fort. Begründung zum B-PIan 6/4/DB Odszentrum Schöneiche, 1. Vereinfachte Änderung,

8 8 Anlagen: zum Bebauungsplan 6/4/08 Ortszentrum Schöneiche vom in der Gemeinde Schöneiche bei Berlin zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VEP 6/3/05 Ortszentrum Schöneiche vom in der Gemeinde Schöneiche bei Berlin mcl. Plandokument zum Bebauungsplan 6/1/93 Ortszentrum vom in der Gemeinde Schöneiche bei Berlin mcl. Plandokument Begründung zum B-PIan 6/4)08 Ortszentrum Schöneiche, 1. Vereinfachte Anderung