Einführung in die Thematik der Industriebrachen

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1 SVKG Herbsttagung in Schaffhausen / 27. Oktober 2016 Dieter v. Ziegler, Präsident Umnutzer Verein

2 SVKG Herbsttagung in Schaffhausen / 27. Oktober 2016 Themen Dieter v. Ziegler, Präsident Umnutzer Verein 1. Vorstellung umnutzer Verein 2. Industriebrachen in der Schweiz 3. Chancen für die Volkswirtschaft 4. Anliegen an die Behörden 5. Bewertung von Brachen

3 1. Vorstellung umnutzer Verein Gründung: - 5. April 2006 in Murg - 14 Gründungsmitglieder - davon 9 aus der Textilindustrie Stand 2016: - 34 Mitglieder - davon 21 aus der Textilindustrie - vertreten über 3 Mio. m2 Arealflächen, 2 Mio. Nutzflächen

4 1. Vorstellung umnutzer - Verein Ausgangslage: - Viele ehemalige Industrieunternehmungen wurden nach der Schliessung zu Immobilienunternehmen. - Sie verfügen über beträchtliche Umnutzungspotentiale und Landreserven Spinnerei Floos, Aathal ZH

5 1. Vorstellung umnutzer - Verein - Die Industrieliegenschaften und Wohnbauten sind in der Regel keine Renditeimmobilien sondern eher problematische Spezialportfolios - Diese können nur mit sehr viel Engagement, Zeit und einer gehörigen Portion «Liebhaberei» in rentierende Nischen-Portfolios übergeführt werden. Mühle Tiefenbrunnen Zürich

6 1. Vorstellung umnutzer - Verein Zweck des Vereins: - Erfahrungsaustausch unter Mitgliedern fördern: Der Verein steht allen Interessierten offen ohne Restriktionen bezgl. Geographie oder (industrieller) Herkunft. - Synergiepotentiale nutzen - Gemeinsame Interessen vertreten Flumserei (ehemalige Spinnerei Spörri) in Flums

7 1. Vorstellung umnutzer - Verein - Der Verein umnutzer.ch unterstützt im Sinne einer umfassend und breit verstandenen Nachhaltigkeit das raumplanerische Postulat gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG (haushälterischen Umgang mit der unvermehrbaren Ressource Boden), d.h. Verdichtung nach innen sowie Begrenzung der Baugebiete nach aussen. Spinnerei Jenny Ziegelbrücke

8 1. Vorstellung umnutzer - Verein Aktivitäten: - Plattform und Netzwerk zum Erfahrungsaustausch zwischen Mitgliedern und Interessierten - Benchmarking und Inspirationsquelle durch gegenseitige Besuche - Vorstellung verschiedener Umnutzungen in verschiedenen Stadien - Regelmässige Besichtigungen im In- und Ausland Schoggifabrik in Wald ZH

9 1. Vorstellung umnutzer - Verein - Gemeinsames Lobbying auf Stufe Bund (auf Stufe Kanton nur beschränkt möglich) => Vereinheitlichung wäre sinnvoll! - Situativ gemeinsamer Einkauf (Betriebsmittel, Baustoffe, Dienstleistungen) Tonwerk in Lausen

10 1. Vorstellung umnutzer - Verein - Gemeinsamer Auftritt und Ansprechsstelle für Behörden: wir etablieren uns als Ansprechpartner für Behörden, Gemeinden, Verbände, Interessengruppen, Politik, Investoren und Eigentümer - Vernetzung: BAFU, Einsitz in Expertenpool Bleiche in Wald ZH

11 1. Vorstellung umnutzer - Verein Zu meiner Person: - Studium Ökonomie in St. Gallen und Chicago - Geschäftsleiter Spinnerei Murg AG, Schliessung Umnutzung alte Spinnerei in Lofts, Hotel, Restaurant, Tennishalle, Gewerberäume, Industrie und Kunstateliers

12 1. Vorstellung umnutzer - Verein Neuestes Projekt zusammen mit Partnern: - Umnutzung ehemalige Stoffel Fabrik in Mels in Lofts sowie teilweise Neubauten - Baubeginn Anfang Umnutzung in 4 Etappen, total ca. 220 Wohnungen (50% Alt-, 50% Neubauten), Investitionen ca. 130 Mio.

13 2. Industriebrachen in der Schweiz - Strukturwandel: Die Industrie ist rückläufig - Meistens KMU s in Familienbesitz - Keine Reserven vorhanden - Hohes Risiko, Risikobereitschaft fehlt - Renditeberechnung sehr schwierig - fehlende Finanzierungsmöglichkeiten - Zwischennutzung nur beschränkt möglich (Investitionen)

14 2. Industriebrachen in der Schweiz - Verkauf nicht lukrativ, Kauf wird wegen Unwägbarkeiten gescheut - Umnutzung braucht: - sehr viel Engagement und Liebhaberei sowie Durchhaltewillen - Blick für das Gesamte

15 2. Industriebrachen in der Schweiz - Transformation ist hochkomplex, braucht spezifisches Know How! - historisch bedingte stark verflochtene Gebäude- und Arealstrukturen, - bau- und planungsrechtliche Herausforderungen - viele verschiedene Genehmigungsbehörden mit teilweise gegenläufigen Interessen.

16 2. Industriebrachen in der Schweiz Wert der sanierten Fläche A Selbstläufer privat finanziert B Flächen mit Entwicklungspotential Anreize und Instrumente durch öffentliche Hand Oberle-Formel, aus: Revitalisierung von Industriebrachen: in Projekt des BAFU, Dr. Christoph Wenger, Chef Sektion Altlasten und Industrieabfälle, BAFU, Herbstanlass des Vereins umnutzer.ch am in Schönenwerd umnutzer.ch C Reserveflächen Sanierungs- und Transformationskosten

17 2. Industriebrachen in der Schweiz - Brachen meistens in B Gebieten = Agglomeration (ca. 50%)

18 3. Chancen für die Volkswirtschaft - Weniger Zersiedelung von Grünflächen - Grosse, einheitliche Projekte, statt Gemischtwaren-Häuschen- Siedelungen - Wiederbeleben verlassener Gebiete, neue Impulse für Gemeinden - Bewahren von alter, charaktervoller Bausubstanz - Individuelles Wohnen und Arbeiten, gemischte Nutzung Tenta Hasle b. Burgdorf

19 3. Chancen für die Volkswirtschaft - Neuansiedlung von klein- und mittelgrossem Gewerbe - Zuzüger bringen neuen, kreativen Schwung! - Neue Steuerzahler (Firmen, Private) Berlin

20 4. Anliegen an die Behörden - Problem Komplexität: - Verständnis & Komplexitätsbewusstein - pragmatische Unterstützung bei der Überwindung von gegensätzlichen Interessen (z.b. Brandschutz vs. Denkmalpflege) - Koordination, Unterstützung durch kompetente Stelle: möglichst 1 Ansprechpartner bei Gemeinde, Kanton, Bund Flon Lausanne

21 4. Anliegen an die Behörden - Problem Faktor Zeit: - Früher Einbezug aller kantonalen Behörden um Leerläufe zu vermeiden - Bei Umzonungen Beschleunigung des Verfahrens, Koordination zwischen Kanton und Gemeinde - Problem Unterschiede von Kanton zu Kanton: - Altlasten: Einheitliche Beurteilung in der Schweiz, sehr oft fehlen zudem kompetente Personen auf kommunaler oder kantonaler Ebene - Unterschiedliche Brandschutz-Richtlinien Gessner Wädenswil

22 4. Anliegen an die Behörden - Problem Finanzierung: - Altlasten: öffentliche Hand trägt Kostenüberschreitung (falls die Kosten höher liegen als die Schätzung durch anerkannte Experten) - Öffentliche Hand als Mieter oder als Investor eines Teils der umgenutzten Brache (z.b. Schule, Verwaltung) - Öffentliche Hand als Bürge, um die Finanzierung zu erleichtern Bleiche Wald

23 5. Bewertung von Brachen Gebäude erstellt vor 1900: - Meist mehrstöckig - Meist in der Nähe von Wasser (Wasserkraft) - vorwiegend Textilindustrie - Vorhandene Infrastruktur (wenn überhaupt) muss ersetzt werden

24 5. Bewertung von Brachen - Nicht geeignet für Gewerbe da mehrstöckig - evtl. brauchbar für Büros, kreative Wirtschaft (städtische Lagen) - Bodenbelastung ok für Wohnbauten - Statik sehr oft wegen Säulen nicht genügend - Akustistische Massnahmen erforderlich Baukosten höher als bei Neubauten Gebäudewert = 0

25 5. Bewertung von Brachen Gebäude nach 1900: - Falls als Ergänzung zu bestehenden Bauten ebenfalls mehrstöckig - Neubauten meist Flachbauten (Sheddächer) - teilweise mit Heizung, Sanitäranlagen

26 5. Bewertung von Brachen - B / C Lagen: Evtl. geeignet für Gewerbe, Lager Geringer Wert da grosser Erneuerungsbedarf - A Lagen: Zu geringe Ausnutzung Baukosten höher als bei Neubauten (Abbruch, Altlasten) Gebäudewert = 0

27 Herzlichen Dank für die Aufmerksamkeit