WISSENSCHAFTLICHE BEITRÄGE AUS DEM TECTUM VERLAG Reihe Wirtschaftswissenschaften Band 47 Frederic Höfer Jochen Schürmann Der German Real Estate Investment Trust Entwicklung, rechtliche Rahmenbedingung, steuerliche Implikation und Prüfung A 259745 Tectum Verlag
Inhaltsverzeichnis Vorwort 5 Inhaltsverzeichnis 7 Abkürzungsverzeichnis 15 Abbildungsverzeichnis 17 Tabellenverzeichnis...: 19 1 Einleitung 21 2 Was sind REITs? 23 2.1 Definition REIT 23 2.2 REIT-Arten 25 2.3 REIT - Segmente 26 2.4 Abgrenzung zu bisherigen Immobilien-Anlageformen 28 2.4.1 Die Immobilien-Aktiengesellschaft versus REIT 29 2.4.2 Geschlossene Immobilienfonds versus REIT 29 2.4.3 Offene Immobilienfonds versus REIT 31 3 Die historische Entwicklung des REIT 33 3.1 Geschichte und Entwicklung von REITs im Ausland 33 3.1.1 USA '. 34 3.1.1.1 Entstehung 34 3.1.1.2 Rahmenbedingungen 36 3.1.1.2.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen 36 3.1.1.2.2 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen 38
3.1.2.2.2.1 Auf Unternehmensebene 38 3.1.2.2.2.2 Auf Anlegerebene 39 3.1.2.3 Besonderheit: UPREIT und DownREIT 40 3.1.2 Frankreich 42 3.1.2.1 Entstehungsgeschichte 42 3.1.2.2 Rahmenbedingungen 42 3.1.2.2.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen... 42 3.1.2.2.2 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen 44 3.1.2.1.2.1 Auf Unternehmensebene 44 3.1.2.2.2.2 Auf Anlegerebene 45 3.2 Entwicklung des REIT in Deutschland 46 3.2.1 DielFD 47 3.2.1.1 Wer ist die IFD 47 3.2.1.2 Ziele 48 3.2.1.3 Arbeitsweise 49 3.2.2 Die REIT Empfehlung des IFD im Überblick 49 3.2.2.1 Die Notwendigkeit eines deutschen REIT 49 3.2.2.2 Konkrete IFD - Ausgestaltung im Überblick 51 3.2.2.2.1 Zweck und Tätigkeit des G-REIT 51 3.2.2.2.2 Das REIT - Rahmengesetz 51 3.2.2.2.2.1 Gesellschaftsrechtliche Struktur 51 3.2.2.2.2.2 Handelsrechtliche Vorgaben 54 3.2.2.2.2.3 Steuerrechtliche Vorgaben 55 3.2.2.3 Sonderproblem Vor-REIT 57 3.2.3 Politische Hauptprobleme bei der Einführung 57 3.2.3.1 Besteuerung ausländischer Investoren 57 3.2.3.2 Sozialpolitische Bedenken 60
3.2.3.3 Ablehnung durch die Linkspartei 62 3.3 Vergleich bekannter REIT-Strukturen 63 4 DerG-REIT 65 4.1 Marktpotential in Deutschland 65 4.2 Die Gründung des G - REIT 68 4.2.1 Gesellschaftsrechtliche Aspekte der Gründung 69 4.2.1.1 Die Neugründung 69 4.2.1.2 Die Umwandlung 69 4.2.1.3 Der Vor-REIT 70 4.3 Gesetzliche Rahmenbedingungen für den Betrieb des G - REIT 74 4.3.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen 75 4.3.1.1 Rechtsform 75 4.3.1.2 Unternehmensgegenstand 75 4.3.1.3 Mindestnennbetrag des Grundkapitals 77 4.3.1.4 Unternehmenssitz 77 4.3.1.4 Aktiengattung 77 4.3.1.5 Firma und Bezeichnungsschutz 77 4.3.1.6 Börsenzulassung.-. 77 43.1.7 Eintragung in das Handelsregister 78 4.3.1.8 Aktionärsstruktur 78 4.3.2 Handelsrechtliche und bilanzielle Rahmenbedingungen 79 4.3.2.1 Rechnungslegungspflicht 79 4.3.2.2 Anforderungen an die Vermögensund Ertragsstruktur 81 4.3.2.2.1 Bilanzierung von unbeweglichem Vermögen nach IAS / IFRS 81 4.3.2.2.1.1 Anlageimmobilien nachlas 40 81
4.3.2.2.1.2 Sachanlagen nach IAS16 85 4.3.2.2.1.3 Finance Leases nach IAS 17 87 4.3.2.2.1.4 Immobilien nach IFRS 5 89 4.3.2.2.1.5 Vorratsvermögen nach IAS 2 90 4.3.2.2.1.6 Fertigungsaufträge nach IAS 11 91 4.3.2.2.2 Bilanzierung von Beteiligungen nach IAS / IFRS 91 4.3.2.2.2.1 Kapitalgesellschaften 91 4.3.2.2.2.2 Immobilienpersonengesellschaften 93 4.3.2.2.2.3 Auslandsobjektgesellschaften 94 4.3.2.2.2.4 REIT - Dienstleistungsgesellschaften... 94 4.3.2.2.3 Die Ermittlung der Vermögenskennzahlen 95 4.3.2.2.4 Die Ermittlung der Ertragskennzahlen 98 4.3.2.2.5 Das Handelsverbot nach 14 REITG 101 4.3.2.2.5.1 Gesetzesvorgabe 101 4.3.2.2.5.2 Ermittlung der Handelsgrenze 102 4.3.2.2.6 Die Mindestausschüttung 104 4.3.2.2.6.1 Gesetzesvorgabe 104 4.3.2.2.6.2 Ermittlung der Basisgröße aus dem Jahresüberschuss 106 4.3.2.2.7 Eigenkapitalvorgaben 107 4.3.2.2.7.1 Gesetzliche Vorgabe des 15 zur Eigenkapitalquote 107 4.3.2.2.7.2 Ermittlung der Eigenkapitalquote 109 4.3.2.2.8 Anteilseignerstruktur 111 4.4 Besonderheiten bei der Prüfung einer REIT-Aktiengesellschaft nach 1 Abs. 4 REITG 111 4.4.1 Prüfungsauftrag und Prüfungs'gegenstand 111 4.4.2 Prüfungsplanung und Durchführung 112 10
4.4.2.1 Allgemeine Prüfungshandlungen 112 4.4.2.2 Besondere Prüfungshandlungen 112 4.4.2.2.1 Prüfung der Streubesitzquote 112 4.4.2.2.2 Prüfung der Vermögensund Ertragsanforderungen 113 4.4.2.2.3 Prüfung der Ausschüttungsverpflichtung 114 4.4.2.2.4 Prüfung des Ausschlusses von Immobilienhandel 114 4.4.2.2.5 Prüfung des Mindesteigenkapitals 115 4.4.2.2.6 Erklärung der gesetzlichen Vertreter 115 4.4.3 Der besondere Vermerk des Abschlussprüfers 115 4.4.4 Die Prüfung des Vor-REIT 116 4.5 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen 116 4.5.1 Steuerpflicht 117 4.5.2 Bedingungen auf der Gesellschaftsebene 117 4.5.2.1 ExitTax 117 4.5.2.2 Steuerliche Behandlung von Auslandstätigkeiten 119 4.5.2.2.1 Anwendung der DBA auf den REIT 119 4.5.2.2.2 Anschaffung und Vermietung von Grundstücken im Ausland 120 4.5.2.2.3 Auswirkungen der Beteiligung an Auslandsobjektgesellschaften 121 4.5.2.3 Sonderproblem: Unterliegt die Exit Tax dem europäischen Beihilfeverbot? 122 4.5.3 Gesellschafterebene 123 4.5.3.1 Inländische Gesellschafter 123 4.5.3.1.1 Kapitalgesellschaften 123 4.5.3.1.2 Natürliche Personen 124 4.5.3.2 Ausländische Gesellschafter 125 11
4.5.4 Vergleich der Steuerlast mit anderen Anlageformen 126 4.6 Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen 128 4.6.1 Definition des Geschäftsmodells 129 4.6.2 Erforderliche Portfoliogröße und Kapitalmarktfähigkeit der Immobilien 129 4.6.3 Diversifikationsgrad 131 4.6.4 Anforderungen an das REIT-Management 132 4.7 Beendigung des REIT- Status ^ 133 4.7.1 Freiwillige Beendigung des REIT - Status 133 4.7.2 Vorübergehender Entzug des REIT - Status 133 4.7.3 Sofortiger Verlust des REIT - Status 135 4.8 Exkurs: Anteilspreisermittlung der Anteile des G - REIT am Markt 136 4.8.1 Ermittlung des Marktwertes 136 4.8.2 Das Discounted Dividend Model 138 4.8.3 Beispiel 140 5 Gesetzliche Neuerungen im Jahr 2009 143 5.1 Änderung hinsichtlich der Ermittlung der Eigenkapitalquote 143 5.2 Berücksichtigung von steuerlichen Vorbelastungen auf Anlegerebene 144 5.3 Wegfall der Exit Tax und Nachversteuerung 144 6 Fazit 147 Literaturverzeichnis... 149 Fachliteratur 149 Zeitschriften 150 Quellenverzeichnis 153 12
English summary 155 Anlage I: UPREIT-Strukturen 157 Anlage II: Gegenüberstellung von REIT-Strukturen 159 Anlage III: REIT - Gesetz 161 13