GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS EIN FUZZY-BEWERTUNGSMODELL UNTER BESONDERER BERÜCKSICHTIGUNG STEUERLICHER ASPEKTE Dissertation zur Erlangung des akademischen Grades eines Doktors der Wirtschaftswissenschaften (Dr. rer. pol.) durch den Fachbereich Wirtschaftswissenschaften der Universität - Gesamthochschule - Essen vorgelegt von Name: Martin Fischer Ort: Essen 1999 Darmstadt Technische Universität Darmstadt Fachbereich 1 Betriebswirtschaftliche Bibliothek Inventar-Nr.: Abstell-Nr.:
Inhaltsverzeichnis Vorwort Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis vii ix xv xvii xix 1 Einleitung 1 1.1 Einführung und Zielsetzung 1 1.2 Gang der Untersuchung 3 2 Die Auswahl eines geschlossenen Immobilienfonds als betriebswirtschaftliches Entscheidungsproblem 7 2.1 Grundlagen geschlossener Immobilienfonds 7 2.1.1 STEUERLICHE KONZEPTION GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS 8 2.1.2 ABGRENZUNG ZU OFFENEN IMMOBILIENFONDS 11 2.2 Geschlossene Immobilienfonds - Aspekte der Beurteilung 12 2.3 Steuerliche Risiken geschlossener Immobilienfonds 16 2.3.1 ANALYSEZIEL VERLUSTZURECHNUNG BEIM ANLEGER" 18 2.3.1.1 Einkunftserzielungsabsicht 18 2.3.1.1.1 Einkunftserzielungsabsicht auf Gesellschafter- und Gesellschaftsebene 20 2.3.1.1.2 Dauer der Totalperiode 20 2.3.1.1.3 Ermittlung des Totalergebnisses 21 2.3.1.1.4 Rück- und Verkaufsgarantien 24 2.3.1.1.5 Hamburger Modell 25 2.3.1.1.6 Bewertung im Modul Einkunftserzielungsabsicht" 26 2.3.1.2 Treuhandschaft 27 2.3.1.2.1 Rechtlicher Hintergrund 27 2.3.1.2.2 Steuerrechtliche Auswirkungen - Auffassung des BFH 29 2.3.1.2.3 Steuerrechtliche Auswirkungen - Auffassung des BMF 30 2.3.1.2.4 Bewertung im Modul Treuhandschaft" 32 IX
2.3.1.3 Verlustverrechnungsbeschränkung des 15 a EStG 33 2.3.1.3.1 Verlustverrechnungsbeschränkung bei einer KG 33 2.3.1.3.1.1 Problematik der Schein-KG 33 2.3.1.3.1.2 Haftungsbegrenzung in Höhe der Einlage 34 2.3.1.3.1.3 Erweiterte Haftung im HGB durch Eintragung einer erhöhten Haftung. 35 2.3.1.3.2 Verlustverrechnungsbeschränkung bei einer GbR. 37 2.3.1.3.2.1 Haftungsausschluß bei der GbR : 37 2.3.1.3.2.2 Voraussetzungen für eine Verlustverrechnungsbeschränkung 38 2.3.1.3.3 Einlagenrückgewähr und 15 a EStG 41 2.3.1.3.4 Berücksichtigung von negativem Sonderbetriebsvermögen _ 41 2.3.1.3.5 Bewertung im Modul Verlustverrechnungsbeschränkung" 42 2.3.1.4 Leasingverträge 44 2.3.1.4.1 Vorteile von Immobilien-Leasing-Fonds 45 2.3.1.4.2 Steuerliche Situation bei Immobilien-Leasing-Fonds 46 2.3.1.4.3 Beurteilung im Modul Leasingverträge" 49 2.3.2 ANALYSEZIEL HÖHE DES VERLUSTS" 50 2.3.2.1 Provisionen und Kosten der Fondskonzeption 50 2.3.2.1.1 Grundlagen 50 2.3.2.1.2 Bewertung im Modul Provisionen und Kosten der Fondskonzeption" 54 2.3.2.2 Abschreibungen 55 2.3.2.2.1 Anschaffung eines Altbaus 55 2.3.2.2.2 Anschaffung oder Errichtung eines Neubaus 55 2.3.2.2.3 Modernisierung und Sanierung eines Gebäudes 56 2.3.2.2.4 Bewertung im Modul Abschreibungen" 56 2.3.2.3 Sonderabschreibung nach dem Fördergebietsgesetz 57 2.3.2.3.1 Anschaffung eines Altbaus 57 2.3.2.3.2 Anschaffung oder Errichtung eines Neubaus 57 2.3.2.3.3 Modernisierung oder Sanierung eines Gebäudes 59 2.3.2.3.4 Abschreibungen auf Teilherstellungskosten und Abschreibungen auf Anzahlungen 61 2.3.2.3.4.1 Grundlagen 61 2.3.2.3.4.2 Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung von Anzahlungen und Teilherstellungskosten 62 2.3.2.3.4.3 Höhe der Abschreibungen 66 2.3.2.3.5 Gesellschafterwechsel und Beitritt zur Gesellschaft 68 2.3.2.3.6 Realteilung 71 2.3.2.3.7 Bewertung im Modul Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz" 72
2.3.3 ANALYSEZIEL VERSTEUERUNG DES WERTZUWACHSES" 73 2.3.3.1 Gewerblicher Grundstückshandel 73 2.3.3.1.1 Drei-Objekt-Grenze 75 2.3.3.1.1.1 Objektart 76 2.3.3.1.1.2 Zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb bzw. Errichtung und Veräußerung 78 2.3.3.1.1.3 Objektzahl 81 2.3.3.1.1.4 Berücksichtigung von Beteiligungen an Personengesellschaften 82 2.3.3.1.1.4.1 10%-Beteiligungsgrenze 85 2.3.3.1.1.4.2 Objektverbrauch des Gesellschafters bei Grundstücksveräußerungen durch die Gesellschaft 86 2.3.3.1.1.4.3 Veräußerung von Anteilen an Personengesellschaften 87 2.3.3.1.2 Gewerbliche Tätigkeit durch besondere Verwertungsmaßnahmen 88 2.3.3.1.3 Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels 91 \ 2.3.3.1.3.1 Tarifbegünstigung im Sinne der 16, 34 EStG 92 2.3.3.1.3.2 Abschreibung der Gebäude 92 2.3.3.1.3.3 Umfang des gewerblichen Grundstückshandels 92 2.3.3.1.4 Bewertung im Modul gewerblicher Grundstückshandel" 94 2.3.3.2 Spekulationsgewinn 96 2.3.3.2.1 Grundlagen 96 2.3.3.2.2 Bewertung im Modul Spekulationsgewinn" 97 2.3.4 ANALYSEZIEL GRUNDERWERB-, GEWERBE- UND UMSATZSTEUER" 97 2.3.4.1 Grunderwerbsteuer 97 2.3.4.1.1 Grunderwerbsteuerpflicht bei Erwerb von Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds 98 2.3.4.1.2 Grunderwerbsteuerpflicht bei Erwerb von Grundstücken durch den geschlossenen Immobilienfonds 101 2.3.4.1.3 Grunderwerbsteuerpflicht bei Grundstückseinbringung durch einen Gründungsgesellschafter und anschließenden vollständigen Gesellschafterwechsel 101 2.3.4.1.4 Bewertung im Modul Grunderwerbsteuer" 102 2.3.4.2 Gewerbliche Fonds 103 2.3.4.2.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb 103 2.3.4.2.1.1 Einkunftsart 103 2.3.4.2.1.2 Ergebnisermittlung 105 2.3.4.2.1.3 Ergebniszurechnung 107 2.3.4.2.2 Mitunternehmerschaft bei gewerblichen Fonds 107 2.3.4.2.3 Gewerbesteuer 108 2.3.4.2.4 Bewertung im Modul gewerbliche Fonds" 109 2.3.4.3 Ausübung der Umsatzsteueroption 110 2.3.4.3.1 Voraussetzungen für die Ausübung der Umsatzsteueroption 110 2.3.4.3.2 Umsatzsteuerliche Aufteilung bei gemischter Nutzung des Gebäudes 112 2.3.4.3.3 Bewertung im Modul Ausübung der Umsatzsteueroption"_ 112 2.3.4.4 Weitere steuerliche Aspekte 113 XI
3 Methodik der Entscheidungsfindung 115 3.1 Traditionelle Entscheidungstheorie 115 3.1.1 ERWARTUNGSNUTZENTHEORIE 115 3.1.1.1 Grundlagen 115 3.1.1.2 Kritik an der Erwartungsnutzentheorie 117 3.1.2 QUALITATIVE UND QUANTITATIVE MODELLE 121 3.1.3 BEHANDLUNG VON UNSICHERHEITEN IN DER BETRIEBSWIRTSCHAFTSLEHRE 123 3.2 Entscheiden mit Hilfe der Fuzzy-Set-Theorie 125 3.2.1 GRUNDLAGEN DER FUZZY-SET-THEORIE 125 3.2.1.1 Begriff fuzzy" 125 3.2.1.2 Entstehung der Fuzzy-Theorie 128 3.2.1.3 Unscharfe Mengen und Zahlen 129 3.2.1.3.1 Unscharfe Mengen 129 3.2.1.3.2 Unscharfe Zahlen 131 3.2.1.4 Regelbasiertes Schließen 133 3.2.1.4.1 Schritt I: Fuzzifizierung 134 3.2.1.4.1.1 Schritt la: Transformation linguistischer Größen in Fuzzy-Mengen 135 3.2.1.4.1.2 Schritt Ib: Überführung der Eingangsgrößen in einen Vektor von Zugehörigkeitsgraden 135 3.2.1.4.2 Schritt II: Fuzzy-Inferenz 138 3.2.1.4.3 Schritt III: Defuzzifizierung 144 3.2.1.4.4 Vor- und Nachteile regelbasierten Schließens 145 3.2.1.5 Modellentwicklung mit Hilfe der Fuzzy-Set-Theorie 147 3.2.1.6 Parallelen zwischen der Modellentwicklung in Wirtschafts-, Ingenieur- und Verhaltenswissenschaften 151 3.2.1.7 Anwendungen der Fuzzy-Set-Theorie in den Wirtschaftswissenschaften 154 3.2.2 UNSICHERHEITEN, UNSCHARFE UND WAHRSCHEINLICHKEITEN 155 3.2.3 FUZZY-ENTSCHEIDUNGSTHEORIEN 159 3.2.3.1 Multiple Objective Decision Making (MODM) und Multiple Attribute Decision Making (MADM) 160 3.2.3.2 Fuzzy-Erwartungsnutzentheorie 161 3.2.3.3 Expertensysteme mit Fuzzy-Komponenten 163 3.2.3.3.1 Wissensbasis 165 3.2.3.3.2 Inferenzkomponente 167 3.2.3.3.3 Interviewkomponente 168 3.2.3.3.4 Erklärungskomponente 168 3.2.3.3.5 Wissensakquisitionskomponente 168 3.2.3.4 Entscheidungsunterstützungssysteme 169 3.2.4 WAHL DER IN DIESER ARBEIT VERWENDETEN ENTSCHEIDUNGSTHEORIE 170 XII
4 Durchführung der Bewertung 175 4.1 Grundsätzliche Vorgehensweise 175 4.2 Entwicklung des Entscheidungsmodells und Realisierung in einem Expertensystem 179 4.2.1 KONZEPTION 179 4.2.2 WISSENSERHEBUNG 182 4.2.3 FORMALISIERUNG 184 4.2.3.1 Vorbemerkung 184 4.2.3.2 Bestimmung der Eingangs- und Ausgangsgrößen 185 4.2.3.2.1 Bestimmung der Eingangsgrößen 186 4.2.3.2.2 Bestimmung der Ausgangsgrößen 188 4.2.3.3 Festlegung der linguistischen Terme für die Zustandsschnittstellen 189 4.2.3.4 Erstellung der Regelbank 192 4.2.3.4.1 Durchführung der Einzelbewertung 194 4.2.3.4.2 Korrektur der Einzelbewertungen 198 4.2.3.4.3 Aggregation der Einzelbewertung 205 4.2.3.5 Festlegung der Methoden zur Defuzzifizierung 207 4.2.3.6 Festlegung der Inferenzmethode 207 4.2.4 IMPLEMENTIERUNG 208 4.2.5 SIMULATION : 208 4.2.6 INTERPRETATION DER ERGEBNISSE 208 4.2.7 ANWENDUNGSBEISPIEL 209 4.2.7.1 Annahmen über das Anlegerverhalten 209 4.2.7.2 Aufbau des Fragebogens 209 4.2.7.3 Bearbeitung des Fragebogens 211 4.2.7.4 Durchführung der Bewertung des Fonds 211 5 Zusammenfassung und Ausblick 221 XIII