KURZANALYSE Wölbern Invest - Holland 71 1
Disclaimer: Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Um die Aussagen und Ergebnisse der Analyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. TKL.Fonds hat diese Analyse mit größter Sorgfalt erarbeitet. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichenden Dritten ausschließlich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei einer Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Basisdaten der Beteiligung Initiator Immobilie WÄlbern Invest KG Number One Vorwiegende Nutzung der Immobilie Vermietbare FlÇche in qm 28.724 Datum der Prospektaufstellung 25. Mai 2012 Analysedatum 9. Juli 2012 Erstes volles Betriebsjahr 2013 Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 5,0 Dauer der Gesellschaft BÅro unbestimmt KÅndigung fråhestens mäglich zum 31. Dezember 2023 Haftung im AuÉenverhÇltnis beschrçnkt auf Einlage Mindestzeichnungssumme in EUR 10.000 Kommanditkapital ohne Agio in TEUR 47.410 Fremdkapital in TEUR 50.000 Agio in % 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR 99.781 AusschÅttungsrhythmus - Initiator Erfahrung zum 30. April, 30. August und 31. Oktober jeden Jahres Anzahl platzierter Fonds 93 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. 3.500 Anzahl platzierter Immobilienfonds 84 Durchschn. Volumen platzierter Immobilienfonds in Mio. 37,72 Performance laufender Fonds* Alle Fonds des Initiators Vergleich prospektierter und realisierter AusschÅttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen Immobilienfonds des Initiators Vergleich prospektierter und realisierter AusschÅttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 7 unter Plan, 25 im Plan, 0 Åber Plan 2 unter Plan, 24 im Plan, 6 Åber Plan 4 unter Plan, 25 im Plan, 0 Åber Plan 2 unter Plan, 22 im Plan, 5 Åber Plan Note 1,75 * Stand: Leistungsbilanz 2010/2011 2
Fondskonzeption Unabhängige Mittelverwendungskontrolle Prospektprüfungsbericht Sind besondere rechtliche Risiken bekannt? Steuergutachten Verbindliche Finanzierungszusage Platzierungsgarantie in Auftrag gegeben nein in Auftrag gegeben nicht Konzeptionelle Besonderheiten: Es ist vorgesehen, dass die Fondsgesellschaft am Liquiditätsmanagement der von der Wölbern Gruppe aufgelegten Fonds teilnimmt. Die Ausgestaltung des Liquiditätsmanagements wird durch einen Konsortialvertrag geregelt. Die Wölbern Invest B.V. soll als Konsortialführerin fungieren. Mit Unterzeichnung verpflichten sich die Fondsgesellschaften, dem Konsortium auf Abruf Darlehen zu den im Konsortialvertrag bestimmten Rahmendaten zu gewähren, soweit sie über ausreichend freie Liquidität verfügen. Die Teilnahme am Liquiditätsmanagement reduziert die Risiken, die sich für die Fondsgesellschaft aus Liquiditätsengpässen ergeben können, erhöht jedoch auch das Risiko, für Liquiditätsengpässe anderer Fonds aufkommen zu müssen. Die Initiatorin erhält als Erfolgsvergütung 20% des Teils der Liquidationsüberschüsse, der 105% der Zeichnungssumme ohne Berücksichtigung des Agios übersteigt. Note 2,55 - Objekt Standort Amsterdam Anzahl der Objekte 1 Kaufpreis für den anteiligen Erwerb* in TEUR 91.098 Gesamtkaufpreis in TEUR 91.098 Objektgutachten Kurzbeschreibung: Amsterdam ist eine Metropolregion innerhalb der Niederlande mit ca. 768.000 Einwohnern. Der Amsterdamer Flughafen Schiphol ist gemessen am Passagieraufkommen 2011 der viertgrößte Flughafen in Europa. Der Hafen von Amsterdam, ist der zweitgrößte der Niederlande. Die Brauerei Heineken und der Elektronikkonzern Philips haben ihren Hauptsitz in Amsterdam. Der amerikanische Netzwerkausrüster Cisco Systems hat hier seinen europäischen Hauptsitz. Bei dem Fondsobjekt Number One handelt es sich um eine im Mai 2010 fertig gestellte Immobilie im Stadtteil Amsterdam-Noord. Das Objekt, das auf einem 6.953 qm großen Grundstück am nördlichen Ufer des IJ belegen ist, verfügt über eine Gesamtmietfläche von 28.724 qm. Die Anbindung an den Personennahverkehr ist durch eine in der Nähe der Fondsimmobilie gelegene Bushaltestelle gegeben, von der aus zwei Buslinien nach Zaandam und zum Hauptbahnhof von Amsterdam verkehren. Der Hauptbahnhof ist auch mit einer nahe der Immobilie anlegenden Fähre zu erreichen. Die Ringautobahn um Amsterdam sowie die Innenstadt von Amsterdam sind in zehn Minuten mit dem Auto zu ereichen. Eine U-Bahn Anbindung befindet sich in drei Kilometern Entfernung von der Fondsimmobilie im Bau. Für den Individualverkehr stehen 434 Parkplätze im Untergeschoss und Erdgeschoss sowie der 1. Etage zur Verfügung. Die Fondsimmobilie hat gemäß technischem Bericht vom 16. September 2009 gemessen am GreenCalc+ Index einen Nachhaltigkeitswert von mind. 204 Punkten. Ein Marktwertgutachten von CB Richard Ellis beziffert den Marktwert für die zu diesem Zeitpunkt zu ca. 92% vermietete Immobilie zum 1. April 2011 auf 89.550 TEUR. Der vereinbarte Kaufpreis erscheint somit marktgerecht. Note 2,50 * Kaufpreis des Grundstücks und Baukosten/Kaufpreis der Gebäude, erhöht um Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten. 3
Vermietung Vermietung zu Beginn der Betriebsphase* Durchschnittlich vermietete Fläche in % 94,96% Vermietungsgarantien Mieteinnahmen im ersten vollen Betriebsjahr 2013 in TEUR 6.185 Durchschnittliche Jahresmiete im ersten vollen Betriebsjahr in EUR / qm 226,76 Durchschnittliche Mietvertragsdauer in Jahren 10,57 Durchschnittliche Steigerungsrate der Mieteinnahmen p.a. in % 2,25% Beurteilung der Vermietung Die Fondsimmobilie Number One ist zu 66% noch für rund 12,8 Jahre an das niederländische Einzelhandelsunternehmen HEMA B.V. vermietet. Das Unternehmen verkauft in den über 500 Filialen seiner Warenhauskette Produkte des täglichen Bedarfs. In 2011 erziellte das HEMA B.V. mit 10.000 Mitarbeitern einen Nettogewinn von 11,4 Mio. EUR. Seit 2007 gehört das Unternehmen dem britischen Private Equity Unternehmen Lion Capital LLP. Die Ratingagentur Dun & Bradstreet bewertet die Bonität von HEMA B.V. zum 21. März 2012 mit 2 "unterdurchschnittliches Ausfallrisiko" (72 von 100 Punkten). Die Muttergesellschaft Dutch lion B.V. wird von Dun & Bradstreet zum 21. März 2012 mit 1 "minimales Ausfallrisiko" (90 von 100 Punkten) bewertet. HEMA B.V. hat 17.793 qm Büroflächen bis zum 2. Mai 2025 und 810 qm Handelsfläche bis zum 2. Mai 2020 angemietet. Für die Handelsflächen verfügt das Unternehmen über ein Sonderkündigungsrecht zum 2. Mai 2015. Weiterer Mieter für rund 7,8 Jahre ist das Unternehmen VNU Media B.V. mit einem Anteil von rund 28% an den Mieteinnahmen. Das Medienunternehmen ist nach eigenen Angaben Marktführer bei der Online-Arbeitsvermittlung und Rekrutierung. Die Ratingagentur Dun & Bradstreet bewertet die Bonität von VNU Media zum 7. März 2012 mit 1 "minimales Ausfallrisiko" (88 von 100 Punkten). Das Unternehmen Rough Cookie ist mit einem Anteil an den Gesamtmieteinnahmen von rund 2% noch für rund 4,4 Jahre Mieter in der Fondsimmobilie. Rough Cookie entwickelt Spiele für Mobilfunkplattformen und gehört zum Unternehmen ngmoco, das wiederum zum amerikanischen Unternehmen DeNA Company gehört. Der Mieter verfügt über ein Sonderkündigungsrecht zum 30. November 2014. Sollte er von diesem Recht Gebrauch machen, verringert sich die mietvertraglich vereinbarte mietfreie Zeit des Mieters um sechs Monate aus den Jahren 2014 und 2015. Die Ratingagentur Dun & Bradstreet bewertet die Bonität von Rough Cookie zum 27. April 2012 mit 2 "unterdurchschnittliches Ausfallrisiko" (33 von 100 Punkten). Für die derzeit noch unvermieteten Flächen hat die Verkäuferin Number One B.V. eine Mietgarantie spätestens ab dem 1. November 2011 bis zur Vermietung der Flächen längstens jedoch für fünf Jahre abgegeben. Zur Bonität von Numer One B.V. finden sich im Prospekt keine Angaben. Allerdings haften die dem Kaufvertrag als Bürgen beigetretenen Unternehmen im Verhältnis ihrer Anteile an der Amsterdam Waterfront B.V. (Bürgen I) bzw. gesamtschuldnerisch und unabhängig (Bürge II) für alle Verpflichtungen der Verkäuferin aus dem Verkaufs- und Kaufvertrag und garantieren die vollständige Erfüllung aller ihrer Pflichten und Verbindlichkeiten. Zur Bonität der Bürgen finden sich im Prospekt ebenfalls keine Angaben. Die Miethöhen werden jährlich an den niederländischen Verbraucherpreisindex angepasst. Die Mieter verfügen über Verlängerungsoptionen. Das Objekt sollte aufgrund der guten bis sehr guten Bonitäten der Mieter und der Restlaufzeiten der Mietverträge langfristig sichere Einnahmen erzielen können. Note 2,20 * Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. 4
Finanzielle EinschÇtzung Erfolgskennzahlen Vermögenszuwachs der Anleger nach Steuern in % 25,07% Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen Jahren * Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 11,56% Kumulierte Ausschüttungen über die Laufzeit (ohne Veräußerungserlös) in % des Kommanditkapitals Risikokennzahlen ** 5,00 39,00% Eigenkapitalquote in % 48,67% Anteil der festen Mieteinnahmen an den gesamten Mieteinnahmen 100,00% Kostenkennzahlen ** Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 4,74% Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen** 5,97% Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)*** 13,12% davon in der Investitionsphase 8,20% davon in der Betriebsphase*** 4,92% Total Expense Ratio (TER) in % des Eigenkapitals (ohne Agio)*** Geplanter Bruttoverkaufserlös für das letzte prospektierte Betriebsjahr (2017) 1,88% p.a. durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor 14,63 absolut in TEUR 98.910 in % des Kaufpreises 108,58% davon Ausgaben für Revitalisierung 2,17% Note 2,05 * Wenn die Amortisationsdauer der Prospektierungslaufzeit entspricht, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der Prospektierungslaufzeit unterstellt. ** Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. *** Die kumulierten Fondskosten während der Betriebsphase und das TER beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von 12 Jahren. 5
Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Der Fonds investiert in eine Büroimmobilie in Amsterdam. Initiatorin ist die Wölbern Invest KG, welche als sehr erfahren im Bereich geschlossener Immobilienfonds einzustufen ist. Das Angebot ist insgesamt solide konzipiert. Der Kaufpreis der Immobilie wurde durch ein Wertgutachten bestätigt. Die Fondskosten sind marktüblich. Das Objekt sollte aufgrund der guten bis sehr guten Bonität der Mieter und der Restlaufzeiten der Mietverträge langfristig sichere Einnahmen erzielen können. Die Eigenkapitalquote ist durchschnittlich. Die Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren - bei einer Fortschreibung der Tilgung im letzten prospektierten Betriebsjahr - sind überdurchschnittlich und reduzieren das Risiko der Beteiligung. Durch die 100%ige Darlehensaufnahme in EUR werden keine Währungsrisiken bei der Fremdfinanzierung eingegangen. Die angestrebte Klassifizierung des Fondsobjektes nach dem GreenCalc-Index mit einem Nachhaltigkeitswert von mind. 204 Punkten vermindert die Risiken bei einer Neuvermietung sowie bei der Veräußerung der Immobilie. Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit unterdurchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und weit unterdurchschnittlichem Risiko. Anzahl 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Verteilung der Gesamtnoten für europäische Immobilienfonds 1,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 Noten Anzahl Kumulierte Häufigkeit 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Qualitative Einschätzung Initiator (12,5%) 1,75 Rating der Beteiligung Fondskonzeption (12,5%) 2,55 Sehr gut oder Top 10% Objekt (12,5%) 2,50 Gut Vermietung (12,5%) 2,20 Platzierungsfähig Uninteressant Finanzielle Einschätzung (50,0%) 2,05 Mangelhaft Gesamtnote 2,15 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien Initiator Fondskonzeption Objekt Vermietung Finanzielle Einschätzung Gesamt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Einundsiebzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland B.V. & Co. C.V. Differenz zur Bestnote 6
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