JLL Büroimmobilienuhr Q3 2016 EMEA Offices Research Europäischer Büronutzermarkt bleibt auf Kurs Europäischer Büro-Mietpreisindex von JLL legt im 3. Quartal gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,5% zu Für den Dreivierteljahreszeitraum bleibt es bei einem leichten Umsatzplus von 2 %. Durch geringere Volumina in Großbritannien und Spanien liegt das 3. Quartal leicht unter den Volumen im Vergleichszeitraum des Vorjahres Der europäische Büroflächen-Leerstand fällt auf 8,5% Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2016 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
JLL Büroimmobilienuhr Q3 2016 1 Europäische Büro- Nutzermärkte Die Auswirkungen der Brexit-Entscheidung Grossbritanniens auf die kontinentaleuropäischen Vermietungsmärkte sind bislang moderat. Auch wenn in Märkten wie Frankfurt, Paris, Amsterdam und Dublin viel über eine mögliche Zuwanderung britischer Unternehmen geredet wird, ist die Anzahl neuer, aktiv verfolgter Mietanfragen infolge des britischen Votums derzeit begrenzt. In der Tat herrscht allgemein eher eine Business as usual -Stimmung, gestützt sicherlich durch das Beschäftigungswachstum und die relativ gute Stimmung, die den Umsatz positiv flankiert. Trotz Rückgängen in London und Moskau moderater Quartalszuwachs im Mietpreisindex Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* hat auch im 3. Quartal noch einmal zugelegt, wenn auch mit einem Plus von 0,5 % deutlich moderater als in den Monaten April bis Ende Juli. Hinter diesem insgesamt eher bescheidenen Zuwachs verbirgt sich ein kräftigeres Wachstum in den meisten Märkten und ein starker Rückgang in London (-4,2 %) und Moskau (- 6,3%). Die Entwicklungen in den wichtigen UK-Märkten und Moskau ausgenommen beläuft sich das europäische Mietpreiswachstum über das Quartal auf 1,8%, das höchste seit Mitte 2011. Im Jahresvergleich sind sogar 5,8% zu notieren und damit der stärkste Zuwachs seit 2008. Während sich in der City von London die Spitzenmieten stabil hielten, mussten sie im Teilmarkt West End über das Quartal einen Rückgang um 4,2 % hinnehmen. Das West End bewegt sich damit zum ersten Mal seit Anfang 2009 im Quadranten Beschleunigter Mietpreisrückgang. Es ist davon auszugehen, dass die Effektivmieten in den beiden genannten Teilmärkten aufgrund schwächerer Vermietungsvolumina in den nächsten 18 Monaten unter Druck geraten werden. Leicht gemildert wird der Rückgang durch die niedrige Leerstandsquote. Von den 24 Index-Städten zeigten neun im Vergleich zum vorangegangenen Quartal einen Mietpreisanstieg. 13 Märkte sind stabil geblieben, ein Rückgang ist allein in London und Moskau zu notieren. Stockholm verzeichnete den grössten Zuwachs (6,9%), hier hatte ein Nachfrageschub den Markt für erstklassige Flächen leer gefegt. Paris notierte das fünfte Quartal in Folge ein Wachstum (3,4 % im Quartalsvergleich). Die Mieten im CBD dürften in der französischen Hauptstadt in den nächsten 12 Monaten wegen erwartet starker Vermietungstätigkeit weiter zulegen. Unter den deutschen Big 7 weist Berlin den beachtlichsten Mietpreisanstieg mit 3,9% * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. gegenüber dem Vorquartal auf, wodurch das jährliche Wachstum mit 15,2% auf Rekordhöhe getrieben wurde. In Zürich und Genf blieb die Spitzenmiete unverändert. Ein Anhalten der starken Vermietungstätigkeit zusammen mit einem weiter zurückgehenden Angebot dürfte in vielen Märkten Europas für einen Anstieg der Mieten sorgen. 2016 könnte sich das Mietpreiswachstum europaweit durchschnittlich auf ca. 2,5% einpendeln, bevor es sich 2017 - in einigen Märkten moderat abgeschwächt - auf die 1,5 % zubewegt. Dieses Szenario birgt im Falle solide bleibender Nachfrage bei Angebotsmangel für einige Märke Potential weiter nach oben. Berlin und Stockholm etwa bewegten sich in jüngster Zeit entgegen dem Uhrzeigersinn: hohe Nachfragespitzen haben das Mietpreiswachstum innerhalb eines Jahres zweistellig anwachsen lassen, in der schwedischen Hauptstadt sogar um 29,2%. Büroflächenumsatz schlägt sich wacker Mit 2,86 m² bewegt sich der europäische Büroflächenumsatz im 3. Quartal 2016 zwischen dem Ergebnis in den ersten drei Monaten (2,7 Mio. m²) und dem Volumen im zweiten Quartal (3 Mio. m²). Damit sind Einbussen von 7 % gegenüber dem letztjährigen Vergleichszeitraum zu registrieren - geschuldet geringeren Aktivitäten in Grossbritannien und Spanien. Für das gesamte Dreivierteljahr mit einem Umsatzvolumen von 8,6 Mio. m² bleibt es bei einem leichten Plus von 2% gegenüber dem Vorjahr. Auf den meisten kontinentaleuropäischen Märkten erweisen sich die Fundamentaldaten als relativ stark und grösstenteils unverändert. In Anbetracht aussergewöhnlich starker Vergleichszahlen aus 2015 und einigem Gegenwind im ersten Halbjahr 2016 wurde eine schwächere Vermietungstätigkeit in Gesamteuropa während der Monate Juli bis Ende September erwartet. Überraschend gut fiel demgegenüber das Ergebnis aus. Aufgrund eines traditionell starken 4. Quartals könnte der europäische Büroflächenumsatz die 12-Mio.-m²-Marke und damit ein ähnliches Niveau wie 2015 erreichen. Von den 24 Märkten konnten 11 im dritten Quartal auf Jahressicht zulegen, angeführt von den kleinen Märkten Utrecht (+148 %) und Den Haag (+95 %). Zu den Märkten mit einem deutlichen Plus gehören auch Hamburg (47 %), Mailand (+42%), Prag (+33%), Budapest (+31%) und Amsterdam (30%). Londons Büroflächenmarkt hat sich mit einem Umsatzvolumen von 218.000 m² im 3. Quartal von dem niedrigen Niveau des Vorquartals zwar leicht erholt, liegt aber immer noch unter seinem 10-Jahres-Durchschnitt (-3%). Die
JLL Büroimmobilienuhr Q3 2016 2 Nutzer haben eine abwartende Haltung eingenommen und vielfach ihren Bedarf bis zu klaren Vorgaben in Sachen Brexit erst einmal zurückgestellt. Im Dreivierteljahresvergleich liegt der Büroflächenumsatz um 28% unter dem des Vorjahres. In Paris ist der Umsatz im 3. Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 5% gestiegen, gegenüber dem deutlich erholten Vorquartal in den Sommermonaten leicht rückläufig (-um 4 %). Nichtsdestotrotz zeigt sich der Büroflächenmarkt in der französischen Hauptstadt tendenziell auf dem Weg zu alter Stärke. Das Umsatzvolumen der deutschen Big 7 konnte in den ersten drei Quartalen mit 2,86 Mio. m² den entsprechenden Vorjahreswert um 12,5 % übertreffen. Dabei wurde im dritten Quartal die 1-Mio.-m²-Marke getoppt, ein Fakt, der normalerweise dem letzten Quartal im Jahr vorbehalten ist (wie 2000, 2006, 2007 und 2015). Den grössten Umsatzzuwachs (Q 1-Q 3) zeigten im Jahresvergleich Stuttgart (+36 %) und Köln (+33 %) beide durch sehr grosse Abschlüsse befeuert. Berlin (+19 %) und Frankfurt (+17 %) liegen prozentual fast gleich auf, das Volumen in der Hauptstadt ist allerdings doppelt so hoch wie in der deutschen Bankenmetropole. Mit knapp 700.000 m² ist Berlin Number One unter den Big 7 und übertrifft seinen eigenen 5-Jahresschnitt um 60 %. Hamburgs Büromarkt legte um 14% zu. Einen Rückgang musste nur Düsseldorf (-23 %) hinnehmen. In den meisten Märkten rückläufige Leerstandsquoten In London liegt spekulative Projektentwicklungs-Pipeline über 10-Jahres- Durchschnitt Trotz des Fertigstellungsvolumens von 1 Mio. m² Büroflächen im 3. Quartal im Dreivierteljahr damit 2,95 Mio. m² - hat sich die aggregierte europäische Leerstandsquote dank überraschend starker Vermietungstätigkeit bei 8,5% eingependelt und liegt damit auf dem niedrigsten Stand seit 2009. Auch wenn im 4. Quartal noch einmal 1,7 Mio. m² fertig gestellte Flächen dazukommen, dürften die Engpässe in vielen Märkten nicht deutlich geringer werden. Für fünfzehn der 24 Index-Städte konnten im 3. Quartal rückläufige Leerstandsquoten registriert werden. In Westeuropa hielten sich Anstiege in London (+50bp) und Dublin (+170bp) mit geringfügigen Rückgängen in fast allen anderen Städten in etwa die Waage. In Berlin (-50bp), Barcelona (-40bp) und Lyon (-30bp) haben starke Vermietungstätigkeiten die Leerstandsquoten nach unten gedrückt. In Mittel- und Osteuropa kam es in Warschau (- 120bp), Prag (-30bp) und Budapest (-30bp) aufgrund starker Dynamik auf Nachfrageseite zu einem Rückgang, Moskau musste einen weiteren Anstieg um 80 Basispunkte auf 16,4% hinnehmen. In den sieben deutschen Immobilienhochburgen hat sich auch im dritten Quartal das kurzfristig verfügbare Angebot verringert: Der aggregierte Leerstand notiert bei 5,33 Mio. m² und ist im Jahresvergleich um 800.000 m² gesunken. Zum letzten Mal war er Ende 2002 niedriger. Der grösste Leerstandsrückgang ist im Jahresvergleich in München (- 306.000 m²) und Berlin (- 218.000 m²) zu beobachten. Zwei Märkte liegen mittlerweile unter 6 % (Berlin, Hamburg) drei weitere unter 5 % (Köln, München und Stuttgart). In der Schweiz sank die Leerstandquote leicht in Zürich und stieg in Genf. Im Nachgang des EU-Referendums steht die Projektentwicklungs-Pipeline in London vor dem Hintergrund voraussichtlich geringerer Nachfrage im Fokus. Die spekulative Projektentwicklungs-Pipeline liegt über dem 10-Jahres- Durchschnitt, in Bezug auf das absolute Niveau ist sie im Vergleich zum zyklischen Höchststand von 2007 (913.000 m²) mit 807.000 m² aber deutlich rückläufig. Den Prognosen nach dürften die Leerstandsquoten 2017-2018 schrittweise zunehmen, aber weiterhin unter dem 10-Jahres-Schnitt (5,9%) bleiben. Der deutsche Büroflächenmarkt folgt London in seinem Projektentwicklungs-Zyklus mit zunehmenden Fertigstellungen seit 2012. Die 1,22 Mio. m² an Büroflächen, die 2016 in den sieben deutschen Immobilienhochburgen voraussichtlich fertig gestellt werden, entsprechen einem Plus von 29% gegenüber dem 10-Jahres-Durchschnitt. Da die meisten Flächen aber nicht-spekulative Vorhaben sind und in 2017 deutlich weniger, nämlich ca. 820.000 m² zur Verfügung gestellt werden, könnte es in vielen Teilmärkten bei einem Angebots-Engpass bleiben. In anderen westeuropäischen Märkten ist die Projektentwicklungstätigkeit weiterhin gering. Nicht zuletzt wegen begrenzter Finanzierung spekulativer Vorhaben (insbesondere in spätzyklischen Märkten) dürfte es dort kurzfristig zu keinem strukturellen Leerstandsanstieg kommen.
JLL Büroimmobilienuhr Q3 2016 3 Europäischer Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreise Q3 2016 (EUR / m² / Jahr) Veränderung der Spitzenmieten Q3/Q2 2016 (%) Spitzenmietpreise Q3 2016 (EUR / m² / Jahr) Veränderungen der Spitzenmieten Q3 / Q2 2016 (%) London WE* London City* Genf Paris* Zürich Moskau* Dublin* Stockholm* Luxemburg* Mailand* Oslo Istanbul Frankfurt/M* Manchester München* Rom Edinburgh* Amsterdam* Madrid* Düsseldorf* Berlin* Helsinki Hamburg* Lyon* Kiew Warschau* Brüssel* St. Petersburg Budapest* Köln Barcelona* Athen Stuttgart Kopenhagen Prag* Bukarest Lissabon * Indexstädte 0 300 600 900 1'200 1'500 1'800 Stockholm* Berlin* Paris* Prag* Rom Stuttgart Helsinki München* Amsterdam* St. Petersburg Barcelona* Madrid* Mailand* Düsseldorf* Budapest* Frankfurt/M* Manchester London City* Edinburgh* Bukarest Lissabon Warschau* Oslo Luxemburg* Dublin* Athen Hamburg* Köln Lyon* Kopenhagen Brüssel* Genf Kiew Zürich Istanbul London WE* Moskau* -10.0-5.0 0.0 5.0 10.0 * Indexstädte Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung.
JLL Büroimmobilienuhr Q3 2016 4 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schliesst Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmässigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen- Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhalten alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heisst dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Kontakte Alexander Colpaert Head of EMEA Offices Research EMEA Offices Research Amsterdam Tel: +31 (0)20 540 79 78 alex.colpaert@eu.jll.com www.jll.eu JLL Büroimmobilienuhr Q3 2016 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.