Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 53 B für den Bereich südlich der Jeschkenstraße zwischen Richard-Wagner-Straße und Arberweg (ersetzt in seinem Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 53 B) Aufgestellt: 28.02.2012 geändert: 19.06.2012 geändert: 26.06.2012 Planfertiger Büro U-Plan Mooseurach 16 82549 Königsdorf Tel.: 08179 / 925540 Fax: 08179 / 925545 Auskünfte:, - Bauamt - Karl-Lederer-Platz 1, 82538 Geretsried Telefon: 08171 / 6298-31 Telefax: 08171 / 6298-82 Inhalt: A) Lage des Plangebietes und Planungsbedürfnis B) Landes- u. Regionalplanung, Flächennutzungsplan C) Ziele und wesentliche Änderungen des Bebauungsplanes gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 53 B D) Erschließung und Stellplätze E) Grünordnung F) Immissionsschutz G) Altlasten
Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 53 B 2 A) Lage des Plangebietes und Planungsbedürfnis Der Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 53 B liegt südlich der Jeschkenstraße und westlich des Wohngebietes am Arberweg innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 53 B. Der rechtskräftige Bebauungsplan aus dem Jahr 1995 sieht im östlichen Teil des Flurstücks entlang der Jeschkenstraße und des Arberweges Geschosswohnungsbau als Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 4 Vollgeschossen vor. Für den westlich gelegenen, an die Richard- Wagner-Straße angrenzenden Teilbereich des Flurstücks setzt der Bebauungsplan Wald als Nutzung fest. Vor dem Hintergrund, dass der wohnbauliche Teil des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 53 B seit nunmehr 17 Jahren nicht zur Realisierung kam, hat die den Beschluss gefasst, den Bebauungsplan mit dem Ziel zu ändern, das Nutzungs- und Wohnkonzept des bestehenden Bebauungsplanes an die sich seit 1995 deutlich geänderte Markt- und Nachfragesituation anzupassen und so den Weg für eine Realisierung der Wohnbebauung frei zu machen. Hierdurch wird ein wesentlicher Beitrag zur Deckung des Wohnraumbedarfes der Geretsrieder Bevölkerung geleistet und die Bebauung in der Jeschkenstraße im Westen zum Abschluss gebracht. B) Landes- und Regionalplanung, Flächennutzungsplan Aufbauend auf den Grundsätzen und Zielen des Landesentwicklungsprogramms 2006 sollen im Rahmen der Siedlungsentwicklung bereits ausgewiesene Baugebiete genutzt werden, um die Inanspruchnahme von Grund und Boden möglichst gering zu halten (RP, B II 1.1). Im wirksamen, mit Bescheid vom 23.01.1995 genehmigten Flächennutzungsplan der ist der östliche Änderungsbereich des Plangebietes als Wohnbaufläche dargestellt und entspricht damit dieser Vorgabe. Die im Flächennutzungsplan dargestellte Baumreihe entlang der Jeschkenstraße sowie die Grünfläche im Bereich der südlich gelegenen, eiszeitlichen Terrassenkante werden im rechtskräftigen Bebauungsplan aus dem Jahr 1995 wie auch innerhalb der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 53 B berücksichtigt. C) Ziele und wesentliche Änderungen des Bebauungsplanes gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 53 B Ziel der geänderten Bebauungsplanung ist es, eine Anpassung der Bebauung an die aktuelle und künftig zu erwartende Markt- und Nachfragesituation vorzunehmen, indem das in der Jeschkenstraße vorhandene große Angebot an Reihenhäusern sinnvoll durch marktgerecht zugeschnittene, barrierefreie Eigentumswohnungen ergänzt wird. Zu diesem Zweck wird innerhalb der Baugrenzen des rechtskräftigen Bebauungsplanes das Nutzungs- und Wohnungskonzept neu geordnet. An der maximal zulässigen Grundfläche für die beiden Hauptgebäude von 1.420 m² wird dabei ebenso unverändert festgehalten, wie an den Baugrenzen des rechtskräftigen Bebauungsplanes. Nur für Balkone wird eine auf 1,5m Tiefe begrenzte Überschreitung der Baugrenzen bzw. eine Überschreitung der maximal zulässigen Grundfläche, die jedoch in der Gesamtbetrachtung, da über der Tiefgarage liegend, nicht zu einer zusätzlichen Versiegelung führt, zugelassen. Das bislang für die Gebäude vorgesehene Satteldach wird im geänderten Bebauungsplan durch ein Staffelgeschoss mit Pultdach (7 Neigung) und D achterrasse ersetzt, wodurch sich die Geschosszahl der Gebäude auf 4 am Arberweg bzw. 5 an der Jeschkenstraße erhöht. Die im Vergleich zur bisherigen Bebauung etwas größeren, absoluten Gebäudehöhen sind städtebaulich vertretbar, zumal der Jeschkenstraße als auch dem Arberweg die jeweils niedrige-
Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 53 B 3 ren Traufseiten des Staffelgeschosses zugewandt sind. Zu der niedrigeren Bebauung am Arberweg wurde das Staffelgeschoss zudem bewusst um 1,5 m gegenüber der Traufseite zurückgesetzt, um somit eine optische Aufweitung des Straßenraumes zu erreichen. Im Weiteren beabsichtigt die geänderte Bebauungsplanung an dieser Stelle den westlichen Abschluss der Bebauung zu gestalten, indem das am First des Pultdaches 14,92 m hohe Gebäude an der Jeschkenstraße einen markanten Gegenpol zu dem gegenüberliegenden, am First 15,29 m hohen Geschosswohnungsbau bildet. Neben einer modernen städtebaulichen Gestaltung in unmittelbarer Nähe des geplanten S- Bahnhaltes Geretsried Süd wird durch die Bebauungsplanänderung eine bessere Nutzung des zur Verfügung stehenden Bauraumes gewährleistet und unter Wahrung der städtebaulichen Ordnung einer modernen, städtisch geprägten Bebauung des Grundstücks der Weg geebnet. Die gemäß Art. 6 Abs. 5 BayBO ermittelten Abstandsflächen würden im Fall der vorliegenden Bebauungsplanänderung im Norden und Osten innerhalb öffentlicher Verkehrsflächen (Jeschkenstraße und Arberweg) zu liegen kommen. Dabei würde im Bereich der Jeschkenstraße und des Arberweges auch die in Art. 6 Abs. 2 BayBO zulässige Lage bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche überschritten, ohne dass die an die Verkehrsflächen angrenzenden privaten Grundstücke beansprucht würden. Im Westen würden demgegenüber die Abstandsflächen gemäß Art. 6 Abs. 5 BayBO den dort anschließenden öffentlichen Fußweg sowie in geringem Umfang (weniger als 10cm) die dort angrenzende Waldfläche (Grundstück der ) in Anspruch nehmen. In diesem Zusammenhang ist festzustellen, dass bereits für den derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan ohne die dort festgesetzte Verkürzung der Abstandsflächen eine vergleichbare Situation mit Überschreitungen der Mitte von Verkehrsflächen gegeben ist. Die nun geringfügig weiterreichenden Abstandsflächen sind tolerierbar, da sie keine grundsätzliche Veränderung gegenüber der rechtskräftigen Bebauungsplanung darstellen und die Ansprüche an eine ausreichende Belichtung und Lüftung weiterhin erfüllt sind. Entsprechend wird in der vorliegenden Bebauungsplanung festgesetzt, dass, sofern die Ausnutzung des im Bebauungsplan festgesetzten Baurechts zu Nichteinhaltungen der Abstandsflächen gemäß Art.6 BayBO führt, die Abstandsflächen insoweit als verkürzt gelten. Durch die Neuordnung des Nutzungs- und Wohnungskonzeptes sowie durch die Ergänzung des Staffelgeschosses erhöht sich die Anzahl der Wohnungen von bislang 48 auf geplant 71, weshalb eine Erweiterung der Tiefgarage erforderlich wird, die die in 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO zulässige Überschreitung der Grundflächen durch Nebenanlagen von 50% übersteigt, jedoch unter der in der BauNVO genannten Obergrenze der GRZ 1 einschließlich Nebenanlagen von 0,8 liegt. Mit dem Ziel, die dargelegte Wohnnutzung in dem genannten Maß zu ermöglichen, wird der Umfang der Nebenanlagen, der fast ausschließlich durch die Dimensionierung der Tiefgarage bedingt ist, für vertretbar erachtet, zumal die Tiefgarage mit Boden überdeckt und vollständig begrünt wird. D) Erschließung und Stellplätze Die im rechtskräftigen Bebauungsplan vorgesehene Tiefgarageneinfahrt, die zum verkehrsberuhigten Arberweg vorgesehen war, wurde mit Blick auf die mit dem Verkehr in Verbindung stehenden Immissionen an die Jeschkenstraße verlegt. Entsprechend erfolgt die Erschließung des Bebauungsplangebietes nun über die Jeschkenstraße. Allein 6 oberirdische Besucherstellplätze werden über den vorderen Teil des Arberweges, der jedoch im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan aus dem Jahr 1995 insgesamt eine Verkehrsentlastung erfährt, erschlossen. 1 Die GRZ ohne Nebenanlagen beträgt 0,23, die GRZ mit Nebenanlagen 0,7.
Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 53 B 4 Ein öffentlicher Fußweg, der eine Verbindung von der Jeschkenstraße zu dem im Süden gelegenen Wald bzw. zu dem dort geplanten S-Bahnhalt herstellt, wird unverändert aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan in die hier vorliegende Bebauungsplanung übernommen. Wie auch im Bebauungsplan aus dem Jahr 1995 sind für die vorliegende geänderte Bebauungsplanung je Wohneinheit 1,5 Stellplätze (insgesamt 107 Stellplätze) vorgeschrieben. Die erforderlichen Stellplätze werden bis auf die gemäß Garagenstellplatzverordnung erforderlichen oberirdischen Besucherstellplätze (11 Stellplätze) in der Tiefgarage (96 Stellplätze) nachgewiesen. Als Besucherstellplätze dienen 6 private Stellplätze am Arberweg sowie 5 der insgesamt 12 öffentlichen Stellplätze entlang der Jeschkenstraße, die vom Bauherrn bei der abgelöst werden. Vom Bauherrn ist vorgesehen, auf dem Grundstück Möglichkeiten für das Abstellen von Fahrrädern bereit zu stellen. E) Grünordnung Das grünordnerische Konzept zur Bebauungsplanänderung orientiert sich an dem grünordnerischen Konzept des rechtskräftigen Bebauungsplanes, indem die im Westen gelegene Waldfläche als solche festgesetzt und gesichert wird. Mit dem Erhalt der natürlichen Oberflächenform im Bereich der eiszeitlichen Terrassenkante (Unzulässigkeit von Abgrabungen und Aufschüttungen) und der Sicherung der dort vorhandenen, natürlichen Vegetation wird das Ziel der westlich anschließenden Bebauungspläne, hier den Übergang von Grünflächen im Gebäudeumfeld zu naturnahen Flächen zu gestalten, konsequent weitergeführt. Für die Flächen über der Tiefgarage ist eine Überdeckung mit mindestens 0,6 m Oberboden vorgesehen. Damit ist die Basis für eine gärtnerische Gestaltung der gesamten Fläche, die mindestens zu 30 % mit Strauchpflanzungen zu gestalten ist, gelegt. Für die sonstigen, nicht überbauten Flächen sind quantitative Pflanzgebote für heimische Bäume und Sträucher festgesetzt, deren lagekonkrete Ausgestaltung der Ebene der Baugenehmigung vorbehalten bleibt. Markante Einzelbäume, die nicht im Bereich der Gebäude und der Tiefgarage liegen, sind als zu erhalten festgesetzt. Im Bereich der Jeschkenstraße sind 6 Großbäume, die die dort zu errichtenden 12 Stellplätze unterteilen, festgesetzt. Durch die Festsetzungen ist eine qualitätsvolle Eingrünung des Plangebietes gewährleistet. Wie im bestehenden Bebauungsplan ist im geänderten Bebauungsplan die Anlage eines Spielplatzes vorgesehen. Der Planbereich liegt im Bereich stark wasserdurchlässiger spätwürmglazialer Schotter. Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser wird vor Ort versickert. F) Immissionsschutz Zu der vorliegenden Bebauungsplanung wurde eine schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung erstellt (Müller-BBM vom 04. 04.2012, Bericht Nr. M100286/01), in der die auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrsgeräusche prognostiziert wurden. Gleichfalls wurden die von der geplanten Tiefgaragenausfahrt auf die nördlich bestehende Wohnbebauung wirkenden Schalleinträge prognostiziert. Die Beurteilung der Geräuschimmissionen des Straßenverkehrs auf das Bauvorhaben erfolgte anhand der Orientierungswerte des Beiblattes 1 der DIN 18005 bzw. anhand der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV. Zudem wurden alle Fassaden ermittelt, an denen gemäß der Einführungsbekanntmachung der DIN 4109 ein Schallschutznachweis erforderlich ist. Die Untersuchung des Straßenverkehrslärms führte zu dem Ergebnis, dass aufgrund von prognostizierten Überschreitungen der schalltechni-
Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 53 B 5 schen Anforderungen Schallschutzmaßnahmen an Gebäudefassaden erforderlich werden, die in entsprechende Festsetzungen des Bebauungsplanes mündeten. Tiefgaragen von Wohnanlagen fallen nicht in den Geltungsbereich der TA Lärm. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Stellplatzimmissionen in Wohnbereichen zu den Erscheinungen gehören und dass Garagen und Stellplätze, deren Anzahl dem durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf entspricht, auch in einem von Wohnbebauung geprägten Gebiet keine erheblichen, billigerweise unzumutbaren Störungen hervorrufen. Für die Beurteilung von Parkplatzimmissionen von Wohnanlagen liegt derzeit zudem kein technisches Regelwerk vor. Im vorliegenden Fall wurden daher hilfsweise die Rechenvorschriften und Immissionsrichtwerte der TA Lärm angewandt. Unter diesen Voraussetzungen ergibt sich, dass durch den Betrieb der Tiefgaragenzufahrt am nördlich der Jeschkenstraße befindlichen, benachbarten Gebäude in einem Reinen Wohngebiet (WR) Beurteilungspegel von 44/40 db(a) tags / nachts erreicht werden. Somit können tags die hilfsweise herangezogenen Immissionsrichtwerte für Reine Wohngebiete nach TA Lärm in Höhe von 50 db(a) eingehalten werden. In der ungünstigsten Nachtstunde wird der Immissionsrichtwert für Allgemeine Wohngebiete (WA) in Höhe von 40 db(a) eingehalten, nicht aber der Immissionsrichtwert nachts für Reine Wohngebiete in Höhe von 35 db(a). Mit kurzfristigen Geräuschspitzen in Höhe von bis zu 59 db(a) kann tags das Maximalpegelkriterium der TA Lärm in Höhe von 80 db(a) für Reine Wohngebiete und nachts in Höhe von 60 db(a) für Allgemeine Wohngebiete, nicht aber das Maximalpegelkriterium der TA Lärm nachts für Reine Wohngebiete von 55 db(a) eingehalten werden. In der Gesamtschau wird die Überschreitung (vgl. oben) der hilfsweise für die Beurteilung der Tiefgaragenimmissionen herangezogenen Rechenvorschriften der TA Lärm für das nördlich gelegene Reine Wohngebiet für tolerierbar gehalten. Dies begründet sich insbesondere darin, dass die Geräusche des öffentlichen Straßenverkehrs mit Beurteilungspegeln um 55 db(a) nachts um 15 db(a) deutlich über den zu erwartenden Schalleinträgen aus der Tiefgaragenausfahrt (40 db(a)) liegen und diese aufgrund der vergleichbaren Geräuschcharakteristik verdecken. Damit kann davon ausgegangen werden, dass es durch die Geräusche der Tiefgaragenrampe zu keiner weiteren Zunahme des Gesamtlärms kommt. Im Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass das Wohngebiet, welches gegenüber der geplanten Tiefgarage auf der nördlichen Seite der Jeschkenstraße liegt und das hier als Bezugspunkt für die Beurteilung der zu erwartenden Schalleinträge aus der Tiefgaragenausfahrt zugrunde zu legen ist, im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 66 aus dem Jahr 1983 als Reines Wohngebiet festgesetzt wurde, jedoch heute diesem Gebietscharakter nicht mehr entspricht. So liegt eine Gaststätte in unmittelbarer Nachbarschaft des Wohngebäudes, dass im Schallgutachten mit Bezug zur geplanten Tiefgaragenausfahrt als maßgebliches Gebäude herangezogen wurde, was gemäß 4 BauNVO als tatsächlichen Gebietscharakter die Gebietskategorie Allgemeines Wohngebiet bedingt. Insofern spricht dieser Sachverhalt neben der oben aufgeführten Begründung für eine Tolerierung der prognostizierten Überschreitung des Immissionsrichtwertes nachts, welcher für Reine Wohngebiete gilt. Zudem werden im Bebauungsplan für die Tiefgaragenrampe Festsetzungen getroffen, die eine schalltechnische Optimierung gewährleisten, so dass nachts zumindest die Anforderungen der TA Lärm bzgl. Immissionsrichtwert und Maximalpegelkriterium für Allgemeine Wohngebiete sicher eingehalten werden. G) Altlasten Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 53 B besteht bezüglich einer Kennzeichnung von Altlasten kein Handlungserfordernis. Das Plangebiet befindet sich weder im Bereich der be-
Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 53 B 6 kannten Rüstungsaltlasten noch liegen Verdachtsflächen aus dem Altlastverdachtskataster im Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Der Plan lag mit Begründung öffentlich aus. STADT GERETSRIED Cornelia Irmer 1. Bürgermeisterin