Workshop Lebenszyklusbetrachtungen in der Praxis Hinweise für Planung und Betrieb 16. April 2015 von 14:00-17:30 Uhr Haus der Natur, Lindenstraße 34, 14467 Potsdam Eine gemeinsame Veranstaltung des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung, der Brandenburgischen Architektenkammer und der Brandenburgischen Ingenieurkammer
Tagesordnung 14.00 Uhr Begrüßung durch Vertreter des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung und der Brandenburgischen Architektenkammer und Brandenburgischen Ingenieurkammer 14:15 Uhr Grundlagen der Lebenszykluskostenrechnung Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche, Architekt, BTU, Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie 15:00 Uhr Vorstellung einer Lebenszyklusberechnung am Beispiel des Schulneubaus in Hohen Neuendorf Holger König, Architekt Kaffeepause anschließend Moderation: offene Diskussion der Workshop-Teilnehmer/innen mit den Referenten und Herrn Hans-Michael Oleck (Fachbereichsleiter Bauamt Hohen Neuendorf) Andreas Rieger, Architekt und Vizepräsident der brandenburgischen Architektenkammer 17:30 Uhr Ende der Veranstaltung
Abb.: 1: Die Technische Lebensdauer der Bauteile reicht manchmal länger als die Wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes (Aufnahme: Wolfdietrich Kalusche) Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche, Architekt Grundlagen der Lebenszykluskostenrechnung
Lebenszykluskosten einer Investition Unter den Lebenszykluskosten werden die totalen Kosten eines Produktes verstanden. Das Konzept der Lebenszykluskosten (life cycle costs) ist vor allem für die adäquate Beurteilung der Attraktivität von (Investitions-)Projekten wichtig, weil dort häufig die Entscheidungsfindung nur über einen Vergleich von Beschaffungskosten erfolgt und Folgekosten vernachlässigt werden. (wirtschaftslexikon 24) Folie 02
Lebenszyklus des Gebäudes und Wirtschaftlichkeit Die Beachtung der Lebenszykluskosten ist ein wichtiger Beitrag zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes. Dabei werden die Kosten ab der ersten Planungsidee bis zur Inbetriebnahme, während der gesamten Nutzungsdauer und auch von Abbruch und Beseitigung des Gebäudes berücksichtigt. Will man die Betrachtung weiter fassen, darf der Nutzen eines Objektes nicht vernachlässigt werden. Zum Nutzen zählen, in Geld gemessen, die Erlöse, z. B. aus der Vermietung des Gebäudes. Folie 03
Anwendungen der Nutzungskostenplanung Zu den Möglichkeiten der Anwendung gehören u. a.: Vergleich der Nutzungskosten bei der Entscheidung über die Bedarfsplanung (Unterbringung im Bestand, Anmietung, Neubau, Kauf/Leasing), Bewertung der ökonomischen Nachhaltigkeit von Objekten: Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB), Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), Vorgabe für die Objekt- und/oder Fachplanung (Benchmarks bzw. Nutzungskostenrichtwerte), Optimierung der Planung und/oder Nutzung von Objekten und/oder Bauteilen durch Bewertung von Varianten, Beurteilung von Angeboten bei der Entscheidung über die Vergabe durch Vergleich der Nutzungskosten, insbesondere Betriebskosten und/oder Instandhaltung. Folie 04
Nutzungskosten im Hochbau Nutzungskosten im Hochbau sind alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer). (DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau) Folie 05
Abb. 2: Der Stromverbrauch in einem Ladengeschäft gehört nicht immer zu den Nutzungskosten im Hochbau (Aufnahme: Wolfdietrich Kalusche) Abgrenzung Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personalund Sachkosten sind nicht nach dieser Norm zu erfassen, soweit sie sich von den Nutzungskosten trennen lassen. (DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau) Folie 06
Abb. 3: Lebenszyklus eines Gebäudes und Grundlagen der Kostenermittlung (DIN 276-1:2008-12, Kosten im Bauwesen Teil 1: Hochbau, DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau) Folie 07
Abb. 4: Kalkulatorische Kosten aus Neubau und Veränderung eines Gebäudes Folie 08
Abb. 5: Gliederung der Nutzungskosten im Hochbau, 1. und teilweise 2. Ebene (DIN 18960:2008-02, Nutzungskosten im Hochbau) Folie 09
Abb. 6: Kalkulatorische Abschreibung eines Gebäudes und Kapitalbindung Folie 10
Abb. 6: Betriebskosten, 2. Ebene der Gliederung Folie 11
Betriebskosten, regelmäßig anfallende Ausgaben Die Ausgaben oder Aufwendungen für die Versorgung, Entsorgung, Reinigung und Pflege von Gebäuden und Außenanlagen, die Sicherheits- und Überwachungsdienste sowie für die Bedienung, Inspektion und Wartung von baulichen Anlagen machen die Betriebskosten aus. Änderungen dieser Ausgaben oder Aufwendungen ergeben sich unter anderem aus der Witterung, den Preisentwicklungen sowie dem Nutzerverhalten. Folie 12
Abb. 7: Instandhaltungskosten, 2. Ebene der Gliederung Folie 13
Instandsetzung, unregelmäßig anfallende Ausgaben Die Ausgaben oder Aufwendungen für die Instandsetzung fallen unregelmäßig an. Sie sind in den ersten Jahren vergleichsweise gering, können aber schon nach 10 bis 15 Jahren sehr hoch sein. Ursache sind dann meist notwendige Maßnahmen am Dach oder im Bereich der technischen Anlagen. Für die Praxis sind der zeitliche Anfall der Maßnahmen und die Finanzierbarkeit (Rücklagen) entscheidend. Folie 14
Abb. 9: Kosteneinflüsse auf die Nutzungskosten im Hochbau Folie 15
Abb. 10: Normen und Verordnungen als Bezugseinheiten für Kennwerte (DIN 18205: 1996-04, Bedarfsplanung im Bauwesen, NE = Nutzeinheit, DIN 277:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, gif-richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für den gewerblichen Raum (MF/G), Stand 2012, Verordnung der Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV,) Stand 2004) Folie 16
Abb. 11: Nutzungskostenplanung in Ergänzung zur Kostenplanung Die Nutzungskostenplanung ist keine Grundleistung der Objektplanung nach HOAI 2013, sie kann aber als Besondere Leistung vereinbart werden: Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (LPH 1) Durchführung von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen (LPH 2) Analyse der Alternativen/Varianten und deren Wertung mit Kostenuntersuchung (Optimierung) (LPH 3) (Anlage 10 (zu 34 Absatz 1, 35 Absatz 6) Folie 17
Beispiel: Nutzungskosten eines Kindergartens Es werden die Nutzungskosten im Hochbau für einen Kindergarten auf der zweiten Ebene der Gliederung ermittelt. Bei diesem Beispiel handelt es sich um eine Nutzungskostenberechnung. (nach Möller, D.-A.; Kalusche, W. Planungs- und Bauökonomie, 6. Auflage 2013, Seiten 261 269) Folie 18
Abb. 12: Objektbeschreibung Kindergarten Folie 19
Kostenstand 1. Quartal 2015, inkl. MwSt. Abb. 13: Gesamtkosten (nach DIN 276-1) des Kindergartens Folie 20
KG Bezeichnung Nutzungskosten p. a. Prozentanteil 110 + 120 Fremdmittel (Grundstück) 7.800 8,5 % 110 + 120 Fremdmittel (Gebäude) 15.600 17,0 % 130 Abschreibung (Gebäude) 26.000 28,3 % 100 Kapitalkosten 49.400 53,8 % 200 Objektmanagementkosten 4.000 4,4 % 300 Betriebskosten 26.000 28,3 % 400 Instandsetzungskosten 12.500 13,6 % Nutzungskosten gesamt 91.900 100,0 % Kostenstand 1. Quartal 2015, inkl. MwSt. Abb. 14: Ermittlung der Nutzungskosten (nach DIN 18960) gesamt Folie 21
Zusammenfassung Werden die Lebenszyklus- oder Nutzungskosten für die Varianten eines Objekts oder eines Bauteils ermittelt, ist die Variante mit den geringsten jährlichen Durchschnittskosten die vorteilhafte. Bei der Ermittlung sind nicht nur die Erstinvestition und die technische Lebensdauer der Bauteile, sondern auch die Betrachtungsdauer (Wirtschaftliche Nutzungsdauer ) der Ermittlung von Bedeutung für das Ergebnis. Für eine vollständige Ermittlung der Nutzungskosten sind vorzugsweise alle Nutzungskostenarten (KG 100 bis 400 nach DIN 18960) zu berücksichtigen. Folie 22
Datensammlungen zu Nutzungskosten Informationsstelle Wirtschaftliches Bauen (IWB) Freiburg: Erfassungsprogramm EMIS (Energie- und Medieninformationssystem des Bundes und der Länder) Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI): Nutzungskostenkennwerte für Gebäude NK1 bis NK5 Weitere Datensammlungen der Bau- und Immobilienwirtschaft Weiterführende Literatur zu Nutzungskosten http://www.tu-cottbus.de/ fakultaet2/de/bauoekonomie/forschung/publikationen/ kalusche-wolfdietrich.html http://www.tu-cottbus.de/ fakultaet2/de/bauoekonomie/forschung/promotionen/ abgeschlossene-promotionen.html Folie 23
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Abb. 15: Oft können Bauteile mit langer Technischer Lebensdauer in eine weitere Wirtschaftliche Nutzungsdauer integriert werden. (Aufnahme: Wolfdietrich Kalusche)