/a Erst- Investition Kapital Errichtungs- kosten Folgekosten Ein praxisbezogenes Lebenszykluskostenmodell für die ökonomische Nachhaltigkeit geplanter Immobilien Helmut Floegl, Donau-Universität Krems
Gebäude werden kurzlebiger Gebäudealter 150 100 50 0 Gründerzeit häuser Nachkriegs- zeithäuser Zwischenkriegs- zeithäuser Moderne Gebäude 1850 1900 1.WK 2.WK 1950 2000 Baujahr
Das Gebäude - lebenszyklisch betrachtet Ziel: ökonomische Nachhaltigkeit für ein neues Bauprojekt Planung+Bau Betrieb Fertigstellung laufende Nutzungsänderung Abriss 1 2 3 4 5
Die 5 Phasen der Lebensdauer eines Gebäudes 1 2 3 4 5 1 1 Planung 2 3 4 5 Errichtung Betrieb und Nutzung Umbau und Sanierung Abriss und Entsorgung
Lebenszykluskosten Aussagen - Nutzen 1) Ursprüngliche Intention der Lebenszykluskostenprognosen Akkumulation aller Folgekosten für ein konkretes Projekt in der Planungsphase 2) Beurteilung von Planungsvarianten 1 für ein konkretes Projekt 2.500.000 2.000.000 3) Sensitivitätsanalyse 1 Einfluss der einzelnen Parameter auf die Ergebnisse 1.500.000 1.000.000 500.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 1 nach P. Röhrich, 2007 und A. Pelzeter, 2006
Aufbau eines Lebenszykluskostenmodells 1. Definition der Erstinvestitions- bzw. Errichtungskosten 2. Definition der Folgekosten (Umfang, Struktur, Größe, Zeitpunkte) 3. Definition iti der Kostendarstellung t (statisch, ti dynamisch) /a Erst- Investition Kapital Errichtungs- kosten Folgekosten -1 0 1 2 3 4.......... n Jahre
Rahmenbedingungen für das Modell 1) Strukturierte Errichtungskostengruppen als Basis Kalkulation prognostizierter Baukosten nach Norm ÖNORM B 1801-1 1bzw. DIN276 2) Folgekosten unterteilt in jährliche und mehrjährliche Kosten auf genormter Basis nach Vorschlag ÖNORM B 1801-3 3) Modellierung der Folgekostenprognose mit Wirkungsbeziehungen aus den Errichtungskosten und geometrischen Daten des Entwurfs 4) Einfache klare Ansätze, die leicht erweiterbar sind
Hauptkostengruppen nach ÖNORM B1801-1
Folgekosten eines Gebäudes Idee Konzept Planung Errichtu ng Fertigste ellung Betrieb Jahr 0 10 20 30 n ung Beseitig Jährlich entstehende Kosten Jährliche Kosten Jahr 0 10 20 30 n Bauteilerneuer rung Bauteilerneuer rung Jahr = 0 k 2k Bauteillebenszyklulebenszyklulebenszyklulebenszyklus Bauteil- Bauteil- Bauteil- n l = 1 2 l =INT[ ] k
Gliederung der Nutzungskosten Folgekosten nach Vorschlag ÖNORM B 1801-2 Stand 10.01.2010 Hauptgruppe 1 Verwaltungskosten 2 Technischer Betrieb 3 Ver- und Entsorgung 4 Reinigung 1 Verwaltung 1.1 Kosten für Verwaltung und Management 1.2 Gebühren, Steuern und Abgaben 1.3 Flächenmanagement 1.4 Sonstiges 2 Technischen Betrieb 2.1 Technische Betriebsführung, (Managementleistungen) 2.2 Inspektionen 2.3 Wartung 2.4 Kleine Instandsetzung, Reparaturen 3 Ver- und Entsorgung 3.1 Energie, Strom 3.2 Wasser und Abwasser 3.3 Müllentsorgung 3.4 Sonstige Medien 4 Reinigung 4.1 Unterhaltsreinigung 4.2 Fenster- und Glasflächenreinigung 4.3 Fassadenreinigung 4.4 Sonderreinigungen 4.5. Schneeräumung (Beseitigung von Schnee und Eis, winterliche Betreuung) 4.6 Reinigung Außenanlagen 5 Gebäudedienste 5.1 Sicherheitsdienste (Schließdienste; Security) 5.2 Empfang/Rezeption 5.3 Hauspost (Verteilung der Post im Haus) 5 Gebäudedienste 5.4 Kommunikations- und Informationstechnik 6 Instandsetzung, 7 Sonstiges 8 Objektbeseitigung, Abbruch 6 Instandsetzung (es ist sinn-gemäß die Ö-Norm B-1801-1 einzuhalten) 5.5 Umzüge interne Transporte, Hausarbeiterdienste 5.6 Interne Bürodienste 5.7 Gärtnerdienste (Rasenpflege, Baum und Stauchschnitt, Betreuung von Innenpflanzen) 58 5.8 Gastroservice 6.1 Gr. Instandsetzung 6.2 Verbesserung und Umnutzung 6.3 Bestandserweiterung 7 Sonstiges 7.1 Sonstige Kosten 8 Objektbeseitigung, Abbruch 8.1. Planung und Organisation 8.2 Abbruch und Entsorgung 8.3 Herstellung des Vertragszustandes
Lebenszykluskosten /a Durc chschnittlich he jährl liche Gebäud dekosten Errichtungskosten 0 Grund GRD 1 Aufschließung AUF 2 Bauwerk-Rohbau BWR 3 Bauwerk-Technik BWT 4 Bauwerk-Ausbau BWA 5 Einrichtung EIR g 7 Planungsleistungen PLL 8 Nebenleistungen NBL 9 Reserven RES -1 0 1 2 3 4.......... n Jahre Folgekosten 1 Verwaltungskosten 2 Technischen Betrieb 3 Ver- und Entsorgung 4 Reinigung 5 Gebäudedienste 6 Außenanlagen AAN 6 Instandsetzung, Umbau und Sanierung 7 Sonstige Kosten 8 Beseitigung Umbau/ Erweiterung Lebensdauer
Vollkosten der Gebäudenutzung Vollkosten eines Eigennutzers (Büroorganisation)* Lebenszykluskosten Bürokosten Sonstige der Organisation *Quelle: FM-Handbuch der GEFMA Punkt 4.3 Management einer professionellen FM-Organisation
Vollkosten der Gebäudenutzung Vollkosten im Büro Mittelwerte umgerechnet auf monatliche m²-kosten 1 Büroarbeitsplatz 20 m² direkte Nutzfläche, 8 m² anteilige Verkehrsfläche Position /AP a /m² mon bez.auf Miete Niederlassung räumlich 1.841 4.141 2.991 8,90 100% Bauliche Instandhaltung 138 414 276 0,82 IH technischer Anlagen 184 552 368 1,10 Energie 345 1.380 863 2,57 Reinigung 276 414 345 1,03 14,41 162% Bewachung 184 690 437 1,30 Catering 345 1150 1.150 748 222 2,22 Innerer Dienst, Poststelle 145 368 257 0,76 Innerer Dienst, Hausdruckerei 196 552 374 1,11 Innerer Dienst, Büroartikel 299 690 495 147 1,47 Ausstattung 230 920 575 1,71 Interne Umzüge 189 713 451 1,34 Büroautomatisierung 1.150 3.451 2.301 6,85 Kommunikation 920 276 598 1,78 Verwaltung 5% 322 1.257 790 2,35 Organisation 10% 644 2.357 1.501 4,47 2,23 7.408 19.325 13.367367 37,13 16,6565 417% 187%
die Nominalwerte der jährlichen Kosten Die nominalen Kosten unterliegen der nominalen Preissteigerung p jährliche Preissteigerung z.b. 2,7% q =1 + p /100 Preissteigerungsfaktor k jährliche Kosten 1. Jahr k*q 2. Jahr k*q 2 n. Jahr k*q n Energy Die Summe aller Kosten: Maintenance Rents V*q = k*q + k*q 2 +. + k*q n = k*q q n 1 q 1
Preisentwicklung Abschätzungen Energie Instandhaltung Mieten Abbildung 1: Instandhaltung, Energie, Wohnungsmieten 1998-2008 25 VPI Inflationsrate 1.1. 1998 31.12. 2008: ergibt 2,00% p.a. Energiepreissteigerung konservativ 1.1.2000 31.12.2008: 1,39 = q 9 ergibt 3,70% p.a. pessimistisch: Verdoppelung in 10 Jahren: 2,000 = q 10 ergibt 7,18% p.a. Instandhaltung 1.1.2000 31.12.2008: (1,30/0,98) = q 9 ergibt 3,19% p.a. Mieten 1.1.2000 31.12.2008: (1,25/1,02) = q 9 ergibt 2,29% p.a.
Der Barwert jährlich anfallende Kosten Finanzbasisdaten p jährliche Preissteigerung z.b. 2,7% q =1 + p /100 Preissteigerungsfaktor r jährliche Rendite des Kapitals d = 1 + r/100 Verzinsungsfaktor Der Verzinsungsfaktor d wirkt dem Preissteigerungsfaktor q entgegen. der Barwert der jährlichen Kosten im Jahr n ist k*(q/d) n p (1+ ) q = d (1+ ) 100 r 100 q c n = c 0 ( ) d q (( ) n -1) q d d (( ) - 1)
Barwertbetrachtung Sekundärmarktrendite Bund Jän. 2007 Jän. 2010 Die Kapitalverzinsung wird der Sekundärmarktrendite gleichgesetzt
Mehrjährlich anfallende Kosten Idee Konze pt Planun ng Erricht tung Fertigst tellung Betrieb Baute eiluerung erneu Baute eilerung erneu Jahr 0 10 20 30 n Jahr = 0 k 2k Bauteil- Bauteil- Bauteil- Bauteillebenszyklus lebenszyklus lebenszyklus lebenszyklus l = 1 2 l = INT[ ] k K Kosten E Erstinvestition, F Folgeinvestitionen q K = E F ( ) k q... F ( ) kl q d q d K = E + F ( q ) (( ) kl - 1) d k (( ) k - 1) d d n Entso orgung q =1 + p /100 Preissteigerungen d =1 + r / 100 Barwert k = Bauteilnutzungsdauer in Jahren l = Anzahl der Erneuerungszyklen n = Gebäudenutzungsdauer
Basisdaten eines Lebenszykluskostenmodells Allg. Flächenwerte BGF, BRI, NGF, Nutzfläche, beheizte, belüftete BGF Außenflächen befestigt nicht befestigt Grundstückfläche Flächen Fenster/Glaselemente außen Fenster/Glaselemente l t innen vertikal und - nicht vertikal Jalousienflächen Büro,Wohnung Nutzfläche Sanitärflächen horizontal vertikal Gangflächen Stiegenflächen Garagenflächen Nebebflächen Malflächen Zeiten und Dauern Funktionale Lebensdauer Bauteillebensdauern Finanzbasisdaten p Preissteigerungsrate für Hochbau, Technik, Verbraucherpreise, Energiepreissteigerung, lohninitensive Leistungen r jährliche h Rendite Besondere Parameter Anzahl der Aufzugstationen, Kosten von Strom und Gas, Kosten Reinigung/Stunde, Arbeitsbühne (groß/klein), Heizwärmebedarf, Stromverbrauch -Nutzer(inkl. Beleuchtung) - Gebäudetechnik, Einzelplanungskfaktor
Struktur des Lebenszykluskostenmodells Errichtungskosten jährliche Folgekosten mehrjährliche Folgekosten 8 Objektbese eitungung 9 Reserve 0 Grund 1 ung echnik 6 gen Reserven Aufschließu Bauwerk-Rohbau Bauwerk-Te Bauwerk-Ausbau Einrichtung Außenanlag Planungsleistungen Nebenleistungen L 2 3 4 5 7 8 9 1 Verwaltung gskosten 2 Techn Betriebsführung 3 Verbrauchs sgüter Reinigung Gebäudedienste 4 5 Instandsetzung für 2 Rohbau 3 Technik 4 Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlag gen 7 Planungsleistungen Allgemeine. Flächenwerte Besondere Flächenwerte Zeiten und Dauern Eingaben Ergebnisse Finanzbasisdaten Besondere Parameter Die grünen Parameter sind Eingabewerte die schwarzen Parameter sind Rechenergebnisse
Bürogebäude 3-geschossig offen 5.500 m² BGF 4100 2604 UG TG 1760 3444 1858 1457 2009 2645 4100 3485 Rampe 1395 844 4100 4100 4100 1460 EG OG1 2705 1861 1861 3485 2025 4100 OG2 1395 844 20 00 615 4100 3485 2025 2035 3495 4100 1704 1704 610 1395 844
Bürogebäude 3-geschossig offen 5.500 m² BGF 30000000 Nebenleistungen NBL 25000000 Planungsleistungen PLL Außenanlagen AAN 20000000 Gebäudedienste GBD Energie Strom Nutzer ENST 15000000 10000000 5000000 0 Reinigung REIN Einrichtung EIR Bauwerk-Ausbau BWA Bauwerk-Technik BWT Bauwerk-Rohbau BWR Aufschließung AUF Grund GRD
Jährliche Folgekosten bezogen auf die Errichtungskosten 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
Verbrauchskosten Verbrauchskosten 8.000.000 7.000.000 750.779 6.000.000 611.499 750.779 5.000.000 611.499 2.296.275 Müllentsorgung Wasser/Abwasser Klimatisierungskosten 4.000.000 1.865.665 Heizung +Warmwasser Strom Aufzüge 3.000.000 1.209.226 226 Strom Technik Strom Verbraucher 2.000.000 982.466 1.000.000 1.723.914 2.121.807 0 1 2 die Erhöhung der angenommen jährlichen Energiepreissteigerung von 6% um 1% auf 7% steigert die lebenszyklischen Verbrauchskosten über 36 Jahre um 17,8%. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen dabei nur 31,2% bzw. 32,6% der dieser Verbrauchskosten aus.
Errichtungskosten u. Lebenszykluskosten im Jahr 36 30000000 6.204.551 25.867.314 25000000 2.345.358 709.903 2.872.586 20000000 4.155.530 Reserven 15000000 Nebenleistungen 5.054.734 Planungsleistungen Außenanlagen Gebäudedienste 10000000 Energie Strom Nutzer Reinigung Einrichtung 8.191.486 Bauwerk-Ausbau 796.560 Bauwerk-Technik 5000000 182.168 0 Bauwerk-Rohbau 0 2.247.709247 709 1.022.192 1.788.618 2.989.629 Aufschließung Grund Die Reinigungskosten sind mit 4.155.530, 530 fast so hoch wie alle Energiekosten zusammen ( 4.607.333, )..