Sanierungsgebiet Südliches Stadtzentrum Informationsveranstaltung am 17. April 2013
Ablauf der Veranstaltung 1. Einführung 2. Sanierungsgebiet Südliches Stadtzentrum (STEG) - Sanierung nach dem BauGB - Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen - Sanierungsverfahren und Ausgleichsbeträge - Förderfähige Maßnahmen 3. Ausblick und nächste Schritte 4. Fragen und Antworten
Vorstellung der STEG 49 Jahre Stadtentwicklung 430 Sanierungsmaßnahmen bundesweit 4.700 ha erschlossenes Bauland 450 Kunden, Städte und Gemeinden 230 rechtskräftig abgerechnete Verfahren 100 Mitarbeiter 6 Standorte, Hauptsitz in Stuttgart Qualitätsmanagement DIN EN ISO 9001:2008 Gesellschafter:
Ziel einer Sanierungsmaßnahme ( 136ff BauGB) Revitalisierung der Innenstädte, Stärkung der kommunalen Individualität Sicherung und Verbesserung des Wohnungsbestandes Aufbereitung von Brachflächen Stabilisierung der Gewerbegebiete ökologische Erneuerung u.a. Energieeffizienz im Altbaubestand, Verbesserung des Stadtklimas, Lärmschutz, Reduzierung von Abgasen, Aktivierung der Naturkreisläufe
Ablauf einer Sanierungsmaßnahme 1. Antragstellung 2. Programmaufnahme und Bewilligung der Mittel 3. Vorbereitende Untersuchungen ( 141 BauGB) 4. Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes durch Satzungsbeschluss des Gemeinderats 5. Sanierungsdurchführung (8 10 Jahre) 6. Abrechnung der Sanierungsmaßnahme Aufhebung der Sanierungssatzung
Abgrenzung des Untersuchungsgebietes
Beteiligung und Mitwirkung Betroffener 26.06.2012 Informationsveranstaltung Mensa Uhlandstraße August 2012 schriftliche Befragung der Beteiligten 70 Gebäude Rücklauf von 64% = 45 Gebäude außerdem von Betriebsinhabern und Bewohnern 11.06.2012 schriftliche Anhörung der öffentlichen Aufgabenträger
Zustand der Gebäude Mitwirkungsbereitschaft der Gebäudeeigentümer Dach 45 Optisch unversehrt, dicht 32 71% Dach dicht, aber optische Mängel 7 16% Dichtigkeit gefährdet 5 11% Dach undicht 1 2% Fassade / Mauerwerk 45 Optisch unversehrt, ansprechend gestaltet 24 53% Farbveränderungen 12 27% Feuchte Stellen, Putzabplatzungen 7 16% Großflächige Putzabplatzungen 2 4% Zugangs- / Außenbereich 45 Optisch unversehrt, gestaltete Fläche 20 44% geringe optische Mängel 18 40% Beschädigte Beläge, Unebenheiten 6 13% Besch. Stützmauern, Standsicherheit gefährdet 1 2% Wärmedämmung 45 Ausreichend, zeitgemäß 8 18% Vorhanden mit zu geringer Stärke 14 31% Sehr geringe Stärke, lückenhafte Ausführung 7 16% Fehlende Dämmung 16 36% Mitwirkungsbereitschaft Verkaufsbereitschaft bzw. -absichten Bereitschaft zum Abbruch bez. auf Geb. mit Handlungsbedarf* Gesamtsumme 0 - - 3 7% 11% Modernisierungsbereitschaft 12 27% 44% Unentschieden bzw. unentschlossen 9 20% 33% Keine Veränderung erwünscht 2 4% 7% Keine Veränderung erforderlich 18 40% Keine Angaben 1 2% 4% *27 Gebäude mit Handlungsbedarf
Weitere Hinweise der Beteiligten Ruhender Verkehr (Kritik an Parkplatzsituation, Kundenparkplätze) Vermüllung, Vandalismus, Lärmbelästigung Verkehrsführung, Verkehrsplanung (keine Sperrungen) Situation für Fußgänger und Radfahrer Erscheinungsbild des öffentlichen Raumes Keine Bedenken der TöB
Kosten- und Finanzierungsübersicht 149 BauGB Gesamtförderrahmen 2.000.000 Euro Finanzierungsbedarf 3.165.000 Euro Aufstockungsantrag
Förmlich festzulegendes Sanierungsgebiet
Erweiterte Genehmigungspflichten 144/145 BauGB - Sicherung der Sanierungs- und Entwicklungsziele Genehmigung der Stadt u.a. bei Neubau, Umbau, Nutzungsänderungen Abbruchvorhaben Wesentliche wertsteigernde Veränderungen an Grundstücken und baulichen Anlagen, Grundstücksteilungen Miet- und Pachtverträge Veräußerung eines Grundstücks Grundschuldbestellung
Förmliche Festlegung 142 Abs. 4 BauGB Wahl des Verfahrens Abwägung Prüfung möglicher Bodenwertsteigerungen Zonenwertgutachten Sachverständigenbüro Dr.-Ing. J.- Koch, Esslingen In Teilen ist mit unterschiedlich hohen, aber relevanten Bodenwertsteigerungen zu rechnen Sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen sind zu erwarten Sanierungssatzung unter Berücksichtigung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nach 152 156a BauGB (umfassendes Verfahren) Folgen: Kaufpreisprüfungspflicht Abschöpfung der Bodenwertsteigerung (Ausgleichsbetrag)
Förderfähige Maßnahmen Öffentliche Maßnahmen Weitere Vorbereitung Vertiefung der städtebaulichen Planung Begleitende Öffentlichkeitsarbeit Verbesserung / Aufwertung des Wohn- und Arbeitsumfelds Gestaltung des öffentlichen Raumes Freilegung von Grundstücken Herstellung / Änderung von Erschließungsanlagen Baumaßnahmen Erneuerung von Gebäuden Schaffung von Gemeinbedarfseinrichtungen
Förderfähige Maßnahmen Private Baumaßnahmen zur Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse Sanitäre Einrichtungen Heizungsinstallation Isolierglasfenstern Wärmedämmung Neue Türen und Schlösser Energie- und Wasserversorgung Belichtung und Belüftung Grundrissverbesserung Wohnungsabschlüsse
Förderfähige Maßnahmen Nicht förderfähige Maßnahmen Reine Schönheitsreparaturen Unterlassene Instandsetzungen Reine Maßnahmen auf dem Grundstück Neubaumaßnahmen
Förderquoten Baumaßnahmen Umfassende Erneuerung unter Beachtung der Mindeststandards: 35% der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten, max. 70.000 / Gebäude Sonderabschreibung bei Erneuerung von Wohnungen Ordnungsmaßnahmen Abbruchkosten, Abbruchfolgekosten, (Restwertentschädigung) 100% Erstattung entsprechend dem Sanierungsziel
Fördervoraussetzungen Vertrag mit der Stadt vor Baubeginn Mindestausbaustandard Zeitgemäßer Ausbaustandard ist anzustreben Stadtbildsatzung Bindung an Stadtbildsatzung bzw. Abstimmung im Einzelfall
Sonderabschreibung Vermietetes Gebäude EStG 7h - Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen 8 Jahre jeweils 9% der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, danach weitere 4 Jahre jeweils 7%. Eigengenutztes Gebäude EStG 10f - Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen 10 Jahre jeweils 9% der Aufwendungen an einem Gebäude wie Sonderausgabe abzuziehen Steuerberater!
die STEG Stadtentwicklung GmbH Olgastraße 54 70182 Stuttgart www.steg.de
Ausblick und nächste Schritte kurzfristig Satzungsbeschluss Gemeinderat: Festlegung des Sanierungsgebietes Beauftragung eines Sanierungsträgers Abschluss des Wertgutachtens mittelfristig Umsetzung der Maßnahmen Zinser-Dreieck und Foyer Modernisierungsvereinbarungen mit Privaten längerfristig Umsetzung der Maßnahmen in Uhlandstraße / Wöhrdstraße und an öffentlichen Gebäuden Aufstockungsantrag
Weitere Informationen unter http://www.tuebingen.de/zentrumsued/ Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.