Einzelhandelskonzept ffür r die die Stadt Stadt Pirna Pirna Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 1- wesentliche Ergebnisse der Passantenbefragung Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 2-
Bischofswerda Ottendorf- Okrilla Radeberg Dührröhrsdorf- Dittersbach Radeburg Einzugsgebiet (schematisch) Wilthen Dresden Stolpen Neustadt Wilsdruff Freital Dippoldiswalde Bannewitz Kreischa Dohma Glashütte 4 Dohna Müglitztal Bahretal Liebstadt Pirna Lohmen 1 2 Struppen Hohnstein 3 Reinhardtsdorf-Schöna Gohrisch Bad Schandau Kirnitzschtal Sebnitz Rathmannsdorf Bad Gottleuba- Berggießhübel Rosenthal- Bielatal 1) Stadt Wehlen 2) Rathen 3) Porschdorf 4) Heidenau Altenberg Geising Königstein Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 3- Ur laub i n Pi r na bzw. Umgebung Besuchsmotivation nach Standort Tagest our i st Tagung/ Geschäf t sr ei se ei nkauf en Wochenmar kt Behör denbesuch/ Ver walt ung Gast r onomi ebesuch/ Caf é Ar zt besuch/ Apot heke Banken/ Ver si cher ungen; St euer ber at er o.ä. Rei sebür o Fr i sör Schuh-Repar at ur / Schlüssel-Ser vi ce Fi tness-/ Sonnenst udi o Ki nder gar t en/ Schule et c. i n der Nähe Ar bei t splat z i n der Nähe umsehen/ bummeln Besuch von Fr eunden, Ver wandt en Konzer t / sonst. Ver anst alt ung/ Ki no ander er Gr und Angaben i n % I nnenst adt Kauf land 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 4-
Stärken und Defizite in der Innenstadt von Pirna Par kr aumsi t uat i on Gast r onomi e-/ Caf éangebot Kul t ur -/ Fr ei zei t angebot At mosphär e/ Fl ai r / St adt bi l d Ei nzelhandelsangebot Di enst lei st ungsangebot Behör denangebot Er r ei chbar kei t Fami l i enf r eundl i chkei t sehe kei ne St är ken sehe kei ne Def i zi t e St ärken Def i zi t e 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 Angaben i n % Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 5- Imagebewertung Pirna Pirna ist... ei ne sympat hi sche Ei nkauf sst adt ei n at t r akt i ver Wohnst andor t ei ne vi el f äl t i ge Kul t ur st adt ei n bedeut ender Wi r t schaf t sst andor t ei ne pr ovi nzi el l e Kr ei sst adt ei n " Vor or t von Dr esden" kei ne Angabe Angaben i n % 0 5 10 15 20 25 30 35 Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 6-
wesentliche Ergebnisse der Einzelhandelserhebung und Begehung Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 7- Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel Lebensmittelhandwerk Drogerie/ Parfümerie Apotheke PBS/ Zeitungen, Zeitschriften Blumen/ Zoo kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung und Zubehör Schuhe, Lederwaren Sport/ Freizeit Spielwaren, Babyausstattung Bücher GPK, Geschenke, Hausrat Haus- und Heimtextilien mittelfristiger Bedarfsbereich Uhren/ Schmuck Foto/ Optik Medien Elektro/ Leuchten Teppiche, Bodenbeläge baumarkt-/gartencenterspezif. Möbel, Antiquitäten Sonstiges langfristiger Bedarfsbereich Gesamt Verkaufsfläche und Umsatz je Sortiment VKF in qm (gerundet auf 25 qm) 24.625 1.300 4.200 550 1.175 4.025 35.900 10.850 2.050 1.725 1.575 450 3.900 3.125 23.725 250 825 2.000 2.175 1.175 16.275 22.275 3.150 48.075 107.700 Umsatz in Mio. 85,2 11,7 11,0 19,1 3,1 4,8 135,0 31,3 3,6 3,2 2,6 1,5 3,9 5,0 51,1 1,1 3,9 9,8 4,2 1,4 16,6 25,0 14,3 76,2 262,3 Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 8-
Einzelhandelskonzept fü für die Stadt Pirna Betriebsgrößenklassen ZVB der Kernstadt Pirna und Gesamtstadt Betriebe 193 Verkaufsfläche 413 14.175 qm 107.700 qm 100% 90% > 2.000 qm 80% 801 bi s =< 2.000 qm 70% 401 bi s =< 800 qm 60% 201 bi s =< 400 qm 50% 40% 101 bi s =< 200 qm 30% 51 bi s =< 100 q m 20% =< 50 qm 10% 0% ZVB der Ker nst ad t Pi r na Gesamt st adt ZVB d er Ker nst adt Pi r na Gesamt st ad t kleinteilige Angebotsstrukturen im zentralen Versorgungsbereich der Kernstadt ("Innenstadt") - kein großflächiger Frequenzbringer Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 9- Einzelhandelskonzept fü für die Stadt Pirna Einzelhandelsschwerpunkte Lohmener Straße Verkaufsfläche in qm ZVB Copitz-West 25.000 Copitz Hauptstraße GE an der Elbe ZVB der Kernstadt 10.000 Struppener Straße 5.000 1.000 0 ZVB Sonnenstein Dresdner Straße langfr. Bedarf Nahrung/ Genuss mittelfr. Bedarf kurzfr. Bedarf P.E.Z. Obstscheune bedeutende Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Innenstadt und der Stadtteilzentren mit innenstadt-/ zentrentypischen Angeboten Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 10-
Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage Gesamtangebot Pirna zentrenrelevante Sortimente 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Bet r i ebe VKF Umsat z VKF Umsat z ZVB der Ker nst adt Pi r na sonst. ZVB sonst i ge i nt egr i er t ni cht i nt egr i er t hoher Anteil zentrenrelevanter, d.h. für Attraktivität von Zentren (Innenstadt, Stadtteilzentren) wesentlicher Sortimente außerhalb dieser angesiedelt 0% Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 11- Nahr ungs-/ Genussmi ttel Lebensmi ttelhandwer k Dr oger i e/ Par f ümer i e Apot heke PBS/ Zei t ungen, Zei t schr i f t en Bl umen/ Zoo Beklei dung und Zubehör Schuhe, Leder war en Spor t / Fr ei zei t Spi elwar en, Babyausstattung Bücher GPK, Geschenke, Hausr at Haus- und Hei mt ext i li en Uhr en/ Schmuck Fot o/ Opt i k Medi en Elektr o/ Leuchten Teppi che, Bodenbeläge baumar kt -/ gar tencenter spezi f. Möbel, Anti qui täten Sonsti ges Bindungsquoten (Gesamt: 136%) 0% 25% 50% 75% 100% 125% 150% 175% 200% 225% 250% 275% in zahlreichen Sortimenten per Saldo (deutliche) Kaufkraftzuflüsse Pirna nimmt insgesamt betrachtet Funktion als Mittelzentrum für Umland wahr Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 12-
120.000 118.000 116.000 114.000 112.000 110.000 108.000 106.000 104.000 Verkaufsflächenentwicklungskorridor bis 2020 Gesamtpotenzial (in qm) Zuwachskorridor 2015: 0 8% 2020: 0 13% 2009 2015 2020 Kor r i dor (+/ - 10%) Status-quo-Pr ognose uv Entwi cklungspr ognose uv Wettbewer bspr ognose uv Status-quo-Pr ognose ov Entwi cklungspr ognose ov Wettbewer bspr ognose ov relativ geringer Verkaufsflächenspielraum Wahl des "richtigen" Standortes bei Neuansiedlungen von hoher Bedeutung Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 13- wesentliche konzeptionelle Inhalte Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 14-
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche in Pirna Kernstadt Copitz-West 250 m 125 m Sonnenstein 200 m 400 m Legende Ist- Abgrenzung ZVB Perspektivische Abgrenzung ZVB Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 15- Abgrenzung geplanter zentraler Versorgungsbereich Hauptstraße Copitz Hauptstraße Lebensmitteldiscounter 300 m derzeit keine direkte städtebaulichfunktionale Anbindung des Lebensmitteldiscounters an den Bereich Hauptstraße daher aktuell kein zentraler Versorgungsbereich, soll jedoch zu einem solchen entwickelt werden perspektivisch Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich möglich bei Gewährleistung kompletter Nahversorgungsfunktion Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 16-
Zielkatalog Erhaltung/ Stärkung der Versorgungsfunktion als Mittelzentrum Erhaltung/ Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt in den zentralen Versorgungsbereichen - insbesondere der Innenstadt Erhaltung/ Stärkung der Identität der zentralen Versorgungsbereiche - insbesondere der Innenstadt Erhaltung/ Stärkung der kurzen Wege Erhaltung/ Stärkung der Nahversorgungsstruktur Schaffung von Investitionssicherheit Sicherung von GE-Gebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 17- Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung Umgang mit zentrenrelevantem Einzelhandel Grundsatz: Zentrenrelevanter Einzelhandel vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen großflächig nur im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt unterhalb der Großflächigkeit vorrangig im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt und den zentralen Versorgungsbereichen Copitz West und Sonnenstein sowie im geplanten zentralen Versorgungsbereich Copitz - Hauptstraße Mögliche Ausnahmen großflächige Lebensmittelbetriebe in den zentralen Versorgungsbereichen Copitz West und Sonnenstein sowie im geplanten zentralen Versorgungsbereich Copitz - Hauptstraße unterhalb der Großflächigkeit ausnahmsweise auch in integrierten Lagen sofern nahversorgungsrelevanter Bedarf (standortgerechte Dimensionierung - Gebietsversorgung) Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 18-
Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung Umgang mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel Grundsatz: Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen und außerhalb Ausnahme: Randsortimente an nicht integrierten Standorten Umgang mit Ansiedlungswünschen: "Leerstandsdomino" vermeiden Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 19- Vorschlag "Pirnaer Liste" Zentrenrelevante Sortimente (nahversorgungsrelevante Sortimente) Arzneimittel (vv) Babyausstattung Bastel- und Geschenkartikel Bekleidung aller Art Schnitt-)Blumen (vv) Briefmarken Bücher Campingartikel Computer, Kommunikationselektronik Drogeriewaren (vv) Elektrokleingeräte, -großgeräte Foto, Video Gardinen und Zubehör Glas, Porzellan, Keramik Haus-, Heimtextilien, Stoffe Haushaltswaren/ Bestecke Kosmetika und Parfümerieartikel (vv) Kunstgewerbe/ Bilder und Rahmen Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Leder- und Kürschnerwaren Musikalien Nähmaschinen Nahrungs- und Genussmittel (vv) Optik und Akustik Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf (vv) Reformwaren (vv) Sanitätswaren Schuhe und Zubehör Spielwaren Sportartikel einschl. Sportgeräte Ton-, Bildträger Uhren/ Schmuck, Gold- und Silberwaren Unterhaltungselektronik und Zubehör Waffen, Jagdbedarf Zeitungen/ Zeitschriften (vv) Zooartikel - Tiernahrung, -zubehör (vv) Nicht zentrenrelevante Sortimente Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beleuchtungskörper, Lampen Beschläge, Eisenwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Boote und Zubehör Büromaschinen (ohne Computer) Fahrräder und Zubehör motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör Farben, Lacke Fliesen Gartenhäuser, -geräte Herde/ Öfen Holz Installationsmaterial Kinderwagen,- sitze Küchen (inkl. Einbaugeräte) Möbel (inkl. Büromöbel) Pflanzen und -gefäße Rollläden und Markisen Werkzeuge Zooartikel - Lebende Tiere, Tiermöbel Vorschlag auf Grundlage aktueller räumlicher Verteilung und allgemeiner Kriterien (z.b. innenstadtprägendes "Handtaschensortiment" oder sperriges, üblicherweise mit Pkw transportiertes Sortiment) Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung www.dr-acocella.de - 20-