Presse-Konferenz München, 16. April 2014 A U S F Ü H R U N G E N von Dr. Franz Wirnhier, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayerische Landesbausparkasse, anlässlich der Pressekonferenz des Sparkassenverbandes Bayern, der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH und der LBS Bayern zum bayerischen Wohnimmobilienmarkt LBS Bayerische Landesbausparkasse Anstalt der Bayern LB HRA 76030 München Sparkassen-Finanzgruppe Unternehmenskommunikation Arnulfstraße 50 80335 München Briefanschrift: 80280 München Telefon: (0 89) 21 71-4 62 24 Telefax: (0 89) 21 71-4 70 18 Internet: www.lbs-bayern.de E-Mail: presse@lbs-bayern.de Ust-ID-Nr. DE 129273371 Abdruck honorarfrei Belegexemplare erbeten Verantwortlich für den Inhalt Joachim Klein
2 Meine sehr geehrten Damen und Herren, viele Menschen in Bayern möchten in ihrem eigenen Zuhause wohnen. Abgesehen von der Einschränkung durch das vielerorts knappe Immobilien-Angebot lässt sich dieser Wunsch derzeit gut realisieren. Denn die Rahmenbedingungen für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung sind außergewöhnlich positiv: Der wirtschaftliche Aufschwung setzt sich fort. In Bayern herrscht nahezu Vollbeschäftigung. Die Menschen genießen eine hohe Arbeitsplatzund Einkommenssicherheit. Gleichzeitig befinden sich die Zinsen trotz der guten Konjunktur auf historisch niedrigem Niveau, was die Finanzierung von Wohnimmobilien enorm verbilligt. Diese besondere Konstellation Wirtschaftsstärke und Zinstief begünstigt die hohe Nachfrage nach Häusern und Wohnungen in Bayern. Der Wohnraumbedarf wird auch längerfristig nicht zurückgehen. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat die Wohnraumnachfrage in Deutschland bis zum Jahr 2030 analysiert. Das Ergebnis: Trotz der demographischen Entwicklung wird Bayerns Bevölkerungszahl wegen des Zuzugs aus anderen Teilen Deutsch-
3 lands und dem Ausland bis dahin praktisch stabil bleiben. Städtische Großräume wie München und Nürnberg werden sogar deutlich wachsen. Im Münchner Umland mit Landkreisen wie Erding, Ebersberg, Dachau und Freising wird der Zuzug der Studie zufolge sogar am stärksten in ganz Deutschland sein. Gleichzeitig steigt die Wohnfläche pro Kopf seit Jahrzehnten an unter anderem aufgrund der zunehmenden Singularisierung der Haushalte. In den meisten bayerischen Landkreisen ist deshalb mit einem wachsenden Bedarf an Wohnraum zu rechnen. Chart: Wohnungsbaustatistik Bayern Bayerns Innenminister Joachim Herrmann hat den Neubau von jährlich 70.000 Wohneinheiten in Bayern als wohnungspolitisches Ziel formuliert. Derzeit ist die Bautätigkeit davon noch ein beträchtliches Stück entfernt. Im Jahr 2013 sind für etwa 50.000 Wohnungen in neuen Wohngebäuden Baugenehmigungen erteilt worden. Die Fertigstellungszahlen lagen mit rund 41.200 Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden darunter. Chart: Wohnungsneubau in Europa Der Prognose des europäischen Forschungsnetzwerks Euroconstruct zufolge, dem unter anderem das Münchner Ifo-Institut angehört, wird Deutschland 2014
4 trotz der Zunahme der Neubautätigkeit mit einer Fertigstellungsquote von 2,8 Wohnungen pro 1000 Einwohner unter dem europäischen Durchschnittswert von 2,9 liegen. Dabei sind Wohnimmobilien hierzulande trotz der Preissteigerungen der vergangenen Jahre für breite Bevölkerungsteile erschwinglich. Eine Studie des Forschungsinstituts Empirica hat die ortsüblichen Immobilienpreise mit den Durchschnittsgehältern der jeweiligen Regionen verglichen. Darin zeigt sich, dass Wohnimmobilien zwar in boomenden Ballungsgebieten wie München nur mit vergleichsweise hohem Aufwand zu finanzieren sind. Aber in 80 Prozent der bayerischen Landkreise reicht weniger als das ortsübliche Durchschnittseinkommen aus, um sich ein Eigenheim leisten zu können. Dies gilt auch in mehr als der Hälfte der kreisfreien Städte. Dies eröffnet die Chance, die Wohneigentumsquote in Deutschland nachhaltig zu steigern. Welche positiven Effekte das hätte, zeigt eine aktuelle Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW): Demnach ist selbstgenutztes Wohneigentum die quantitativ bedeutendste Vermögenskomponente in Deutschland. Es trägt statistisch 54.000 Euro zum Nettovermögen pro Kopf von 83.000 Euro bei.
5 In seinem Jahresgutachten betont auch der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, dass Wohnimmobilien neben der gesetzlichen Rentenversicherung den bedeutendsten Bestandteil der Altersvorsorge in Deutschland darstellen. So machte das Immobilienvermögen der privaten Haushalte am Ende des Jahres 2012 mit 6,3 Billionen Euro mehr als die Hälfte des privaten Bruttovermögens von rund 12,3 Billionen Euro aus. Wohneigentum wird in Deutschland auf solide Weise gebildet. Anders als in Ländern, in denen es in den vergangenen Jahren Immobilienpreisblasen gegeben hat, ruhen die Immobilienfinanzierungen der Deutschen auf einem stabilen Fundament. Die Mehrheit setzt auf einen hohen Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung. Im Schnitt bringen Ersterwerber einer Wohnimmobilie 38 Prozent Eigenmittel in die Finanzierung ein. Dies zeigt die Wohneigentumsstudie 2013, eine Untersuchung des Marktforschungsinstitutes TNS Infratest im Auftrag verschiedener Institutionen, darunter die Landesbausparkassen und das Bundesbauministerium. Die fünf Weisen im Sachverständigenrat nennen einen weiteren wichtigen stabilisierenden Faktor für das deutsche Finanzsystem: langfristige Zinsbindung. Die-
6 se ist gerade der Kernnutzen des Bausparens. Mit einem Bausparvertrag können die Zinsen bei einer Finanzierung bis zur letzten Rate gesichert werden. Das ist in Zeiten niedriger Zinsen besonders attraktiv. Das hat auch die Zeitschrift Finanztest gerade erst wieder betont: Es wäre reines Glück, wenn die Hypothekenzinsen auf Dauer so niedrig blieben wie heute. Deshalb ist es wichtig, sich die Zinsen von heute langfristig zu sichern, so die Empfehlung der Verbraucherschützer, die eine Vielzahl von Baufinanzierungsangeboten unter die Lupe genommen haben. Als sensationell günstig wurden dabei übrigens Kombikredite von Bausparkassen gelobt. Und das Top- Angebot im Test kam von der LBS Bayern. Die Zinsgarantie ist auch mit ein Grund dafür, dass das Riester-Bausparen der Wohnriester das erfolgreichste unter allen Riester-Produkten geworden ist. Ein weiterer Grund liegt in den hochattraktiven Zulagen und Steuervorteilen, die den Zinsaufwand bei einem Wohneigentumserwerb erheblich reduzieren. So kann sich der Gesamtnutzen der Förderung auf mehrere zehntausend Euro belaufen. Neuen Schub versprechen die gesetzlichen Verbesserungen beim Wohnriester, die zum Jahreswechsel wirksam wurden. Besonders erfreulich ist der erweiter-
7 te Kreis der Förderberechtigten. Nun können auch Haushalte, die ihr Objekt vor 2008 erworben haben, von Wohnriester profitieren. Zudem kann die Förderung für altersgerechte Umbauten verwendet werden. Vereinfacht und flexibilisiert wurden die Regeln zur nachgelagerten Besteuerung der geförderten Sparund Tilgungsleistungen im Ruhestand und die Fristen beim Wechsel von einer selbstgenutzten Immobilie in eine andere. Weitere staatliche Impulse, mit denen der Bund neue Akzente für den Wohnungsbau und die Wohneigentumsbildung setzen würde, sind im Moment nicht erkennbar. Nach dem Wahlkampf 2013, in dem die Wohnungspolitik ein zentrales Thema war, hatten wir uns ehrlich gesagt etwas mehr erwartet. Bei allen Parteien hieß es, man müsse dafür sorgen, dass mehr gebaut wird und es wieder mehr Wohnraum zu bezahlbaren Preisen gibt. Auch dass mehr energetische Modernisierungen notwendig sind, wurde betont. Doch die neue Bundesregierung hat keine konkreten innovativen Vorhaben geplant. Zwar bleiben erfreulicherweise Instrumente wie die Wohnungsbauprämie, die vermögenswirksamen Leistungen und die Wohn- Riester-Förderung sowie die KfW-Fördermittel zur energetischen Sanierung bestehen. Aber Neues sucht
8 man im Koalitionsvertrag vergeblich. Das angekündigte Aktionsprogramm zur Belebung des Wohnungsbaus ist bislang nur eine vage Absichtserklärung. Schnell umgesetzt wird dagegen offensichtlich die Mietpreisbremse. Sie mag in dem einen oder anderen Fall Mietsteigerungen abschwächen. Aber das Grundproblem löst sie nicht. Investieren hilft hier eindeutig mehr als Regulieren. Preistreibende Angebotsengpässe sind nur durch mehr Wohnungsbau zu lösen. Die Einführung einer degressiven steuerlichen Abschreibung für Kapitalanleger hätte dem Mietwohnungsbau gewiss gut getan. Wichtig wäre auch eine größere Initiative für die energetische Sanierung von Wohngebäuden. Sie ist ein unverzichtbarer Teil der Energiewende und müsste mit effektiven finanziellen Anreizen gefördert werden. Nicht nur informieren, sondern auch spürbar motivieren, das wäre ein wirkungsvoller Weg. In Bayern machen Häuser, die in den 60-er, 70-er und 80-er Jahren entstanden sind, etwa zwei Drittel der Bausubstanz aus. Die meisten dieser Gebäude gehören längst energetisch saniert. Dadurch könnte ihr Energieverbrauch im Idealfall bis auf ein Viertel reduziert werden. Tatsächlich sanieren wir pro Jahr nur ein Prozent der Bausubstanz. Wenn wir so weitermachen, brauchen
9 wir hundert Jahre, bis wir durch sind. Ohne einen Anschub in Form eines Steuervorteils funktioniert das nicht. Zinszuschussprogramme wie bei der KfW- Förderung führen in einer Zeit, in der Zinsen ohnehin historisch niedrig sind, zu Mitnahmeeffekten. Ein Kick kommt so nicht zustande. Das weiß auch die Politik. Aber spürbare Konsequenzen daraus hat sie leider bislang nicht gezogen. Danke für Ihre Aufmerksamkeit.