Innenstadtentwicklungskonzept Stadt Schwäbisch Hall

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1 Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Schwäbisch Hall Auftrageber: Projektleitung: Stadt Schwäbisch Hall Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Vera Niedermeier Ludwigsburg, Dezember 2008 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14 Tel / , Fax / info@gma.biz, 1

2 Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Schwäbisch Hall Teil I: Analyseband Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14 Tel / , Fax / info@gma.biz, 2

3 Vorbemerkung Im Februar 2008 erteilte die Stadt Schwäbisch Hall der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung eines Innenstadtentwicklungskonzeptes für die Stadt Schwäbisch Hall. Ergebnis der Untersuchung im Rahmen des Innenstadtentwicklungskonzeptes soll ein strukturierter Masterplan zur Weiterentwicklung der Innenstadt sein, der konkrete und umsetzungsorientierte Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes, zur Aufwertung des öffentlichen Raumes, zur Verbesserung der Verkehrs- und Parksituation, zur Optimierung von Fußwegenetz und Erlebbarkeit sowie zur Weiterentwicklung von Marketing- und Kommunikationsmaßnahmen geben soll. Für die Bearbeitung der Untersuchung wurde im April / Mai 2008 eine Kompletterhebung der Einzelhandelsbetriebe in der Haller Innenstadt sowie eine Erfassung der Leerstände, eine städtebauliche Analyse, eine Passantenfrequenzzählung sowie eine umfangreiche Haushalts- und Einzelhändlerbefragung durchgeführt. Darüber hinaus standen der GMA Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, der Stadtverwaltung Schwäbisch Hall sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Alle Ausgangsdaten wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Die Ergebnisse sind in dem hier vorliegenden Analyseband zusammengestellt. Im September / Oktober 2008 finden drei Gesprächsforen zu ausgewählten Einzelthemen statt. Im Anschluss daran wird die GMA in einem zweiten Band den Masterplan für die Weiterentwicklung der Innenstadt mit konkreten Handlungsempfehlungen vorlegen, in den die Ergebnisse der Gesprächsforen miteinfließen.

4 Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische Entscheidungen der Stadt Schwäbisch Hall. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung im Ganzen und in Teilen bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im September 2008 NMV wym

5 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. Aufgabenstellung 2 2. Einzelhandelsbestand in Schwäbisch Hall 4 3. Leerstandskataster für die Haller Innenstadt Städtebauliche Analyse der Haller Innenstadt Passantenfrequenzzählung in der Haller Innenstadt Schwäbisch Hall aus Sicht der Kunden Schwäbisch Hall aus Sicht der Einzelhändler Zusammenfassendes Stärken-Schwächen-Profil der Haller Innenstadt 134

6 1. Aufgabenstellung Die Innenstadt von Schwäbisch Hall steht durch die geplante Realisierung eines innerstädtischen Einkaufszentrums vor großen strukturellen Veränderungen. Durch die Ausweitung des Angebotes besteht die Chance, die Zentralität des Mittelzentrums Schwäbisch Hall insgesamt und v. a. die Funktion der Innenstadt zu stärken. Gleichzeitig wird die Entwicklung des innerstädtischen Einkaufszentrums jedoch auch die Bedeutung der innerstädtischen Lagen und Strukturen verändern. Vor dem Hintergrund der zentralen Lage der ehemaligen JVA und den damit verbundenen Wechselwirkungen mit der Innenstadt von Schwäbisch Hall ist die Entwicklung dieses Areals mit der Gesamtentwicklung der Innenstadt abzustimmen. Dazu ist die Erarbeitung eines Innenstadtentwicklungskonzeptes erforderlich. Aufbauend auf einer Bestandsanalyse sowie einer quantitativen und qualitativen Bewertung der städtebaulichen sowie nutzungsbezogenen Situation wurde hierzu ein handlungs- und umsetzungsorientierter Masterplan mit Aussagen zu den wesentlichen Innenstadtthemen (z. B. Branchenmix, Ladengrößen, Erscheinungsbild, ergänzende Nutzungen, Städtebau / öffentlicher Raum, Erlebbarkeit) erarbeitet. Die Erfassung und Analyse der Einzelhandelsstruktur der Innenstadt von Schwäbisch Hall zum jetzigen Zeitpunkt, d. h. vor der Realisierung des Einkaufszentrums, ermöglicht es, dass die Maßnahmen zur Weiterentwicklung der Innenstadt von Schwäbisch Hall während der Bauphase für das JVA-Gelände bereits angestoßen und umgesetzt werden können. Damit wird erreicht, dass erforderliche Anpassungsmaßnahmen in der Innenstadt bereits vor der Fertigstellung des Einkaufszentrums auf dem JVA-Gelände eingeleitet werden. Zudem ermöglicht eine exakte Analyse der heutigen Situation einen Vorher-Nachher-Vergleich, in der besonders die Auswirkungen und Änderungen durch das Einkaufszentrum exakt dokumentiert werden können. Dadurch wird eine Erfolgskontrolle möglich. 2

7 Die nachfolgende Abbildung 1 zeigt den Umfang und den Aufbau des Untersuchungsprogrammes. Abbildung 1: Wesentliche Arbeitsschritte der Untersuchung Angebotsanalyse Leerstandserfassung Städtebauliche Analyse Passantenfrequenzzählung Haushaltsbefragung Einzelhändlerbefragung Stärken-Schwächen-Profil Masterplan mit Empfehlungen zu zu Einzelhandel, Standortpolitik, Erreichbarkeit, Erlebbarkeit, Stadtgestaltung, Vernetzung mit Stadtmarketing etc. Quelle: GMA-Zusammenstellung

8 2. Einzelhandelsbestand in Schwäbisch Hall Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer vollständigen Erhebung des Einzelhandels im August Im April / Mai 2008 fand nochmals eine Aktualisierung des innerstädtischen Einzelhandelsbestandes statt. Dabei wurden die Betriebe nach Umsatzschwerpunkt den einzelnen Warengruppen zugeordnet. Zusätzlich erfolgte eine Einteilung nach der Fristigkeit der Waren in kurz-, mittelund langfristige Bedarfbereiche. In Anlehnung an das von der Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema, ergibt sich nachfolgende Unterteilung in Warengruppen: Überwiegend kurzfristige Bedarfsdeckung Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk) Waren der Gesundheits- und Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Überwiegend mittelfristige Bedarfsdeckung Bücher, Papier-, Büro-, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel Überwiegend langfristige Bedarfsdeckung Elektrowaren (Elektrogroß- und -kleingeräte, Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer, Telefone, Fotowaren) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel, Einrichtungsgegenstände 4

9 Heimtextilien, Raumausstattung Heimwerkerbedarf Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Sportgroßgeräte, Musikalien, Waffen). 2.1 Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Schwäbisch Hall Zum Zeitpunkt der Erhebung waren in der Stadt Schwäbisch Hall insgesamt 312 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² ansässig. Die Bruttoumsatzleistung beträgt ca. 347 Mio.. 1 Hiervon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel Auf Nichtlebensmittel entfallen 87 Betriebe (= ca. 28 % des Gesamtbestandes) 225 Betriebe (= ca. 72 % des Gesamtbestandes) ca m² VK (= ca. 20 % der Gesamtverkaufsfläche) ca m² VK (= ca. 80 % der Gesamtverkaufsfläche) ca. 102 Mio. Brutto-Umsatz (= ca. 29 % des Gesamt- ca. 245 Mio. Brutto-Umsatz (= ca. 71 % des Gesamt- umsatzes). 2 umsatzes) Inkl. der unmittelbar an das Stadtgebiet Schwäbisch Hall angrenzenden Gewerbegebietslagen auf Michelfelder Gemarkung. Umsätze um Nonfoodanteile aus Lebensmittelmärkten bereinigt. 5

10 Tabelle 1: Einzelhandelsbestand in der Stadt Schwäbisch Hall nach Hauptwarengruppen Hauptwarengruppen Anzahl der Betriebe* Verkaufsfläche in m²** Bedarfsbereiche Gesamt Innenstadt Gesamt Innenstadt Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf überwiegend kurzfristiger Bedarf Bücher, PBS***, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport überwiegend mittelfristiger Bedarf Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel überwiegend langfristiger Bedarf Nichtlebensmittel insgesamt Einzelhandel insgesamt * Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt ** Zuordnung der Teilflächen bei Mehrbranchenunternehmen *** PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2008 (ca.-werte, gerundet, inkl. GE Kerz Michelfeld) Betrachtet man die räumliche Verteilung, so fällt auf, dass sich zwar ca. 53 % der Betriebe in der Innenstadt befinden, dort aber nur rd. 21 % der Verkaufsflächen lokalisiert sind. Die restliche Kernstadt kommt hinsichtlich der Verkaufsflächen auf den höchsten Anteil (ca. 56 %), hier dominieren größer strukturierte Einheiten, was der geringe Anteil hinsichtlich der Betriebszahl zum Ausdruck 6

11 bringt (ca. 32 %). Sogar die Stadtteile außerhalb der Kernstadt spielen hinsichtlich der Verkaufsflächen mit ca. 23 % noch eine etwas größere Rolle als die Innenstadt (vgl. Tab. 2). Tabelle 2: Einzelhandelsbestand in Schwäbisch Hall nach Lage im Stadtgebiet Betriebe Verkaufsfläche Lage Anzahl in % m² in % Innenstadt Abbildung 2: Einzelhandelsbestand in Schwäbisch Hall nach Lagekategorien Anteil (%) an der Gesamtverkaufsfläche in Schwäbisch Hall Innenstadtlagen Restliche Kernstadt Stadtteile Gesamt Quelle: GMA-Erhebungen 2008 (ca.-werte, gerundet) 70 % 21 % 9 % Nahversorgungslagen < 1 % Streulagen Hinsichtlich der Lagekategorie fällt die Diskrepanz zwischen Innenstadtlagen und dezentralen Lagen in Schwä- dezentrale Gewerbegebietslagen * bisch Hall noch stärker ins Auge: So erreichen die dezentralen Gewerbegebietslagen einen Verkaufsflächenanteil * inkl. GE Michelfeld Quelle: GMA-Erhebung 2008 (ca.-werte, gerundet). von ca. 70 %. Allein im Gebiet Stadtheide (inkl. Michelfeld) ist ca. 2,3 mal mehr Verkaufsfläche lokalisiert als in der Innenstadt (vgl. Abb. 2). 7

12 2.2 Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung der Stadt Schwäbisch Hall soll in diesem Schritt ein interkommunaler Vergleich gezogen werden. Grundlage hierfür sind sog. Versorgungskennziffern, die die Ausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl normiert darstellen. Als Vergleichsbasis wurden Werte aus Einzelhandelsstrukturanalysen anderer Städte in der Region herangezogen. Als weitere Vergleichsmöglichkeit dienen baden-württembergische Durchschnittswerte von ähnlich großen Kommunen (ca Einwohner). Allerdings sind diese Vergleichskennziffern nur als Orientierungswerte und nicht als Ziel- oder Richtwerte zu verstehen. Der Einzelhandelsbesatz der Gesamtstadt Schwäbisch Hall kann wie folgt charakterisiert werden: Im gesamten Einzelhandel verfügt Schwäbisch Hall über ca. 7,8 Arbeitsstätten je Einwohner, ca. 2,3 Arbeitsstätten entfallen hiervon auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 5,5 Arbeitsstätten können dem Nichtlebensmittelsektor zugeordnet werden. Im gesamten Einzelhandel existiert auf Einwohner ein Verkaufsflächenbesatz von ca m² Verkaufsfläche, davon ca. 713 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor und m² im Nichtlebensmittelsektor. In Summe mit Michelfeld beläuft sich die Ausstattung auf ca m² VK / Einwohner. Im regionalen Vergleich mit anderen Städten in der Region zeigt sich, dass Schwäbisch Hall in Bezug auf die Verkaufsflächenausstattung rein quantitativ schon recht gute Werte aufweist. Dies gilt v. a. für den Foodsektor, gerade zusammen mit Michelfeld betrachtet aber auch für den Nonfoodsektor. Entwicklungspotenziale sind daher eher untergeordnet in größeren Verkaufsflächenausdehnungen zu sehen als vielmehr in qualitativen Ergänzungen (höherwertig) und räumlichen Verschiebungen (in Richtung Innenstadt). 8

13 Abbildung 3: Einzelhandelsbestand im Vergleich (Verkaufsflächen) Verkaufsfläche (m²) je Einwohner F o o d N o n fo o d S c h w ä b is c h H a ll S c h w ä b is c h H a ll B ie tig h e im - S c h w ä b is c h G ö p p in g e n ( E W ) + M ic h e lfe ld B is s in g e n G m ü n d ( ( E W ) ( E W ) ( E W ) E W ) * Quelle: GMA-Kennziffernstudie 2007 (Basis: 130 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg). Quelle: GMA-Erhebungen (in Klammern Angabe der Einwohner, Stand: ) L u d w ig s b u rg ( E W ) ** B a lin g e n ( G M A -K e n n z iffe r E W ) B a.-w ü. ( E W )* ** inkl. Wilhelmgalerie 9

14 2.3 Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von Schwäbisch Hall Der Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von Schwäbisch Hall lässt sich wie folgt charakterisieren: Die Branchenanalyse macht deutlich, dass der Verkaufsflächenschwerpunkt in der Haller Innenstadt im Bereich des mittelfristigen Bedarfs zu finden ist (v. a. Bekleidung / Schuhe / Sport). Der mittelfristige Bedarfsbereich macht ca. 51 % der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche aus, gefolgt vom langfristigen Bedarfsbereich (ca. 26 %) und dem kurzfristigen Bedarfsbereich (ca. 23 %). Hinsichtlich der Lagen innerhalb der innerstädtischen Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass eine starke Konzentration auf die Haupteinkaufslage entlang der Neuen Straße, Am Spitalbach, Schwatzbühlgasse, Blockgasse und Marktstraße festzustellen ist. V. a. im kleinstrukturierten Bereich spielt auch die südliche Gelbinger Gasse eine Rolle. Nach Norden und südlich der Haalstraße dünnt der Geschäftsbesatz aber deutlich aus. Westlich des Kochers charakterisieren v. a. die beiden großflächigen Anbieter Handelshof und Woha das Angebot. Darüber hinaus ist keine zusammenhängende Handelslage ausgeprägt (vgl. Karte 1). Östlich des Kochers gruppieren sich die wesentlichen Magnetbetriebe sehr zentral um den Grasmarkt. Daneben spielt aber v.a. auch die Marktstraße eine Rolle, was Magnetbetriebe anbelangt (vgl. Karte 2). Bezüglich der Betriebstypenstruktur zeigt sich, dass mit ca. 91 % Fachgeschäfte dominant sind. Nur ca. 6 % der Betriebe gehören zu den Fachmärkten, ca. 1 % sind Spezialbetriebsformen. Hinzu kommen 4 Kaufhäuser (Woha, H & M, Burkardt, Modehaus Wanner) sowie ein Verbrauchermarkt (Handelshof). Super- oder Discountmärkte sind in der Innenstadt derzeit nicht vorhanden. Die Analyse der Größenstruktur zeigt, dass es sich in der Innenstadt von Schwäbisch Hall um einen überwiegend kleinteiligen Geschäftsbesatz handelt. Ca. 31 % der Betriebe verfügen über eine geringere Verkaufsfläche als 50 m², zusammen mit den Betrieben bis unter 200 m² Verkaufsfläche liegt der Anteil bei ca. 85 %. Trotz der deutlichen Dominanz in Bezug auf die Betriebsanzahl, nehmen diese Betriebe nur ca. 40 % der innerstädtischen Gesamtverkaufsfläche von Schwäbisch Hall ein. Im Gegensatz dazu stehen die großflächigen Betriebe (> 800 m² VK), die nur ca. 2 % des Geschäftsbesatzes ausmachen, 10

15 aber dafür ca. 26 % der Verkaufsfläche (vgl. Abb. 4). Betriebe der mittleren Größe (200 bis unter 800 m² VK) haben in Bezug auf die Verkaufsfläche einen Anteil von ca. 34 %, spielen aber hinsichtlich der Betriebszahl (ca. 13 % Anteil an Gesamtzahl) nur eine untergeordnete Rolle. Abbildung 4: Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von Schwäbisch Hall nach Größenklassen unter 50 m² VK 50 bis unter 200 m² VK 200 bis unter 800 m² VK 800 m² VK und mehr Betriebe 31% 54% 13% 2% Verkaufsflächen 7% 33% 34% 26% Quelle: GMA-Erhebungen % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 11

16 Karte 1: Innerstädtische Einzelhandelsstruktur in Schwäbisch Hall Legende: Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel Sonstiger Einzelhandel Größenklassen 800 m² VK und mehr 400 bis unter 800 m² VK 100 bis unter 400 m² VK unter 100 m² VK Quelle: Kartengrundlage Stadt Schwäbisch Hall, GMA-Bearbeitung

17 Karte 2: Lage der Magnetbetriebe in der Haller Innenstadt Legende Abgrenzung Innenstadt lt. Regionalplan Magnetbetriebe: > m² VK m² VK Kocher-Quartier (perspektivisch) Kocher-Quartier (u.a. mit Rewe, C&A, Görtz, dm, Street One, s.oliver, Lerros, Bonita, Nic, Das Depot) Woha (Intersport) Handelshof H&M Müller Woha Gustav Kachel Burkardt Wanner Spielplatz 13

18 2.4 Entwicklung des innerstädtischen Einzelhandelsbestandes seit 2002 Bei der Gegenüberstellung der aktuellen Erhebungsdaten mit denen des letzten gesamtstädtischen Gutachtens (2002) muss berücksichtigt werden, dass die Erhebungsmethodik seit dieser Zeit variiert wurde, um sie an die veränderten Rahmenbedingungen anzupassen. Dies hat zur Folge, dass die alten und neuen Ergebnisse nicht 1 : 1 miteinander verglichen werden können. 1 Zur besseren Vergleichbarkeit wurden bei den nachstehenden Zahlen von 2002 dementsprechende Bereinigungen durchgeführt. Insgesamt war in der Haller Innenstadt zwischen 2002 und 2008 ein Rückgang der Einzelhandelsbetriebe von ca. 183 auf ca. 164 (- 19 Betriebe) festzustellen (vgl. Abb. 5 und 6). Im gleichen Zeitraum verringerte sich die innerstädtische Gesamtverkaufsfläche von ca m² auf ca m² ( m² VK bzw. - 7,5 %). Bei der Betrachtung der einzelnen Sortimente fällt auf, dass mit Ausnahme von Hausrat / Einrichtung / Möbel in keiner der acht Hauptwarengruppen per Saldo zusätzliche Betriebe hinzugekommen sind. Auch im Hinblick auf die Verkaufsfläche sind überwiegend rückläufige Zahlen erkennbar, lediglich im Sonstigen Einzelhandel wurde ein leichter Anstieg erzielt. Insgesamt ist aber eine stagnierende bzw. in großen Teilen rückläufige Tendenz zu verzeichnen (vgl. Tab. 4). Die stärksten Verkaufsflächenrückgänge mussten die Bereiche Hausrat / Einrichtung / Möbel, Elektrowaren / Medien / Foto und Blumen / Pflanzen / zoologischer Bedarf hinnehmen. Über 95 % der Verkaufsflächenrückgänge sind auf diese Branchen zurückzuführen. Als Beispiele können folgende Geschäfte angeführt werden: Bettenhaus Vatter, Möbel Groth, Möbel Malich, Wohnform, Ring-Foto Eichner, Elektro Küstner, Wolpert & Kleinknecht, Licht & Concept, Almrausch, Blumen Haux, Blumen Trumpp, Blumen 1 So werden neuerdings beispielsweise Tankstellenshops als Einzelhandel erhoben, während Anbieter mit Schwerpunkt im Servicebereich und nur sehr geringen Einzelhandelsanteilen (z.b. Frisöre, Schlüsseldienste) nicht mehr miterfasst sind. Auch konsumorientierte Dienstleister, wie z.b. Reinigungen oder Änderungsschneidereien werden nicht mehr berücksichtigt. Ein weiterer Unterschied ist, dass heute die Verkaufsflächen in Mehrbranchenunternehmen (z. B. Warenhäuser) nicht mehr pauschal zu dem Sortiment mit dem Umsatzschwerpunkt zugeordnet werden, sondern differenziert auf die einzelnen Hauptsortimente aufgeteilt betrachtet werden. 14

19 Stieber und Blumen Werblow. Im Sommer 2008 wurden zudem die Betriebe Garten / Zoo Rössler und Häfele (Haushaltswaren) geschlossen. Abbildung 5: Die Entwicklung der Einzelhandelsbetriebe der Haller Innenstadt seit 2002 nach Hauptwarengruppen Abbildung 6: Die Entwicklung der Verkaufsflächen in der Haller Innenstadt seit 2002 nach Hauptwarengruppen Betriebe 200 Lebensmittel Nichtlebensmittel Verkaufsfläche (m²) Lebensmittel Nichtlebensmittel Quelle: GMA-Erhebungen 2002 / Quelle: GMA-Erhebungen 2002 /

20 Tabelle 3: Bestandsentwicklung im Einzelhandel der Haller Innenstadt ( ) Betriebe Verkaufsflächen Veränderung Veränderung Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen / Pflanzen / zool. Bedarf überwiegend kurzfristiger Bedarf Bücher, Papier-, Schreib-, Spielwaren Bekleidung / Schuhe / Sport überwiegend mittelfristiger Bedarf Elektrowaren / Medien / Foto Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstige Einzelhandel überwiegend langfristiger Bedarf Nichtlebensmittel gesamt Einzelhandel gesamt Quelle GMA-Erhebungen 2002 / 2008 (Stand: Mai 2008). Aktuelle Veränderungen (Auswahl) - HL-Markt, Feinkost Morgenland + Buongiorno Italia, Weinlese - Fußfreund Bühler, Hirsch-Apotheke, Parfümerie Engel + cosmetic concept Dorsch, NaNa Naturkosmetik - Blumen Werblow, Blumen Stieber, Blumen Trumpp, Blumen Haux, Almrausch (aktuell: Zoo Rössler) - Bücher Gebhardt, Papier Seybold + Slumberland Fantasyshop - Hutsalon Anni, Marion s Landhausstadl, Boutique Veronique, NKD, Mantel Schmid, Benetton, s.oliver, Ledermoden Sattelkammer + Trendhouse City, Ruff Stuff, Leyn s Kleiderparadies, Image-Outlet, Kenvelo, Il senso, Wiwi Fashion, Andrea Gunst, Orsay, Schuhcafé Sabé - Licht & Concept, Audio Focus, Wolpert & Kleinknecht, Elektro Küstner, Ringfoto Eichner + diverse Handyshops (z. B. Arcor, O2, Nokia) - Möbel Groth, Möbel Malich, Wohnform, Bettenhaus Vatter (aktuell: Häfele) + Tee-Oase, Dritte Welt-Laden, Belle Fleur, Le Flair, Imig s Schlummerland (Tempur-Studio), Betten Buck - Beha-Uhren, Denise Bijouterie, Nr. 14 Musik, Musikstudio Hirsch + ProOptik, B+B Modeschmuck Bijouterie, Goldwerk 16

21 Der Filialisierungsgrad bezogen auf die abgegrenzte Innenstadt liegt derzeit bei ca %. Dabei erweist sich die Neue Straße als die am stärksten filialisierte Lage innerhalb der Innenstadt. Im Vergleich zu anderen Städten ähnlicher Größenordnung liegt Schwäbisch Hall damit auf einem durchschnittlichen Niveau. Vor dem Hintergrund der hohen Umlandbedeutung und der Alleinstellung im eher ländlich geprägten Umland sind hierbei aber noch Entwicklungspotenziale zu erwarten (vgl. Markenportfolio-Analyse). 2.5 Markenportfolio Der Besatz an Filialisten hat grundsätzlich eine große Bedeutung für die Markenvielfalt in einer Stadt. Insbesondere der Bestand an zentrenbildenden Marken und Anbietern (sog. Retail-Brands) ist für die Akzeptanz eines innerstädtischen Einzelhandelsangebotes relevant. Diese prägen das Image und die Ausstrahlung eines Einzelhandelsstandortes. Hierbei treten v.a. Anbieter aus der Branche Bekleidung in den Vordergrund, welches als Leitsortiment einer Innenstadt anzusehen ist. Als Arrondierung fungieren die Branchen Schuhe, Lederwaren, Parfümerie, Uhren / Schmuck und Sportwaren sowie Haushaltswaren und Einrichtungszubehör. Ein Vergleich der Ausstattung mit den zentrenbildenden Marken und Anbietern zwischen der Haller Innenstadt und den Innenstädten anderer Städte in der Region (Heilbronn, Aalen, Schwäbisch Hall) sowie von Städten vergleichbarer Größenordnung in Baden- Württemberg (Rastatt, Lahr, Bruchsal) soll Aufschluss über den aktuellen Markenbestand und das Ausbaupotenzial in Schwäbisch Hall geben. Einige der angeführten Vergleichsstädte verfügen zudem über Einzelhandelslagen außerhalb der Innenstadt, in denen auch zentrenbildende Marken ansässig sind. In der vorliegenden Untersuchung werden aber lediglich die Innenstädte im engeren Sinne miteinander verglichen. Zudem werden ausschließlich Retail Brands verglichen, die in eigenen Shops angeboten werden. Darüber hinaus werden Markenartikel selbstverständlich auch in inhabergeführten Fachgeschäften und Kaufhäusern angeboten (z.b. Woha, Wanner). Da der Trend aber zunehmend zum sog. Monolabel-Store geht, um mit der Marke stärker präsent zu sein, werden bei der Markenportfolioanalyse ausschließlich Marken berücksichtigt, die in eigenen Shops angeboten werden. 17

22 Als Ergebnisse hieraus sind festzuhalten: Die Markenvielfalt in der Schwäbisch Haller Innenstadt weist noch zahlreiche Lücken auf. Ein relativ hoher Markenbesatz besteht jedoch außerhalb der Innenstadt, vorrangig an den dezentralen Fachmarktstandorten. Hier haben sich v. a. Marken mit einem hohen Bekanntheitsgrad, aber einer eher geringen Profilierungschance angesiedelt (z. B. Vögele, Takko, KiK). Im Textilbereich ist in der Innenstadt sowohl das mittlere als auch das höhere Profilierungssegment nur recht dünn besetzt. Diese Marken, die i. d. R. in den Hauptlauflagen der Innenstädte anzutreffen sind, prägen zunehmend das Bild der Innenstädte. Deren Existenz ist für die Akzeptanz der Innenstädte insbesondere durch jüngere Zielgruppen von entscheidender Bedeutung. Ein wichtiger Schritt wurde hierbei mit der Ansiedlung von H & M in der Haupteinkaufslage erreicht. Die Realisierung des innerstädtischen Einkaufszentrums am Kocher-Quartier wird den Markenbesatz im höheren Profilierungssegment aber deutlich ausbauen (vgl. Abb. 7). Bei den sonstigen zentrenbildenden Marken weist die Haller Innenstadt bereits einen relativ guten Besatz bei den Marken mit einem mittleren Profilierungspotenzial auf. Mit Realisierung des Kocher-Quartiers kommt auch dm (Drogeriemarkt) wieder in innerstädtische Lage, zudem wird ein attraktiver Wohnaccessoireanbieter (Das Depot) verwirklicht. Darüber hinaus gibt es weitere Entwicklungspotenziale v. a. im Bereich hoher Bekanntheit und Profilierungschance (z. B. Yves Rocher, Fielmann, WMF, Douglas; vgl. Abb. 8). Die Innenstadt weist also v. a. Defizite beim Besatz an Marken und Anbietern mit höherer bis hoher Profilierung auf. Gerade hochwertige Marken sind insbesondere dazu geeignet, das i-tüpfelchen eines Einkaufsstandortes zu sein. Ein Teil des Defizites wird mit Realisierung des Kocher-Quartieres ausgeglichen. 18

23 Abbildung 7: Retailmarken bei Bekleidung, Schuhen, Sport in Schwäbisch Hall Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sportbekleidung /-schuhe geringe Profilierung Chacne zur Profilierung hohe Profilierung Nice to have Stars Zara comma Marc O Polo Esprit H & M Benetton Jack & Jones Vero Moda Görtz s.oliver edc Mexx New Yorker C & A Tom Tailor More & More Lerros Nic K & L Ruppert C & A Kids Store Runners Point Street One Cecil Salamander Kenvelo Orsay Bonita Wöhrl Buddelei Intersport Ulla Popken W issmach Werdich Hertie Jeans Fritz Mister & Lady Street Pimkie adessa Jeans SuperShoes Woolworth Colloseum Keilbach Baby1One Deichmann Ernsting s BabyW alz Adler Family Reno AWG Witt Weiden mayer Schuhe Vögele payless SchuhProfi Takko Siemes Quick Schuh ecco Happy Baby Kik NKD High Fox Markt SchuhLaden Zeeman Potentials geringe Bekanntheit Bekanntheitsgrad hohe Bekanntheit regional Magnetfunktion lokal in Schwäbisch Hall vorhanden: Innenstadt sonstige Lagen im Kocher- Quartier (perspektivisch) nicht in Schwäbisch Hall vorhanden Quelle: GMA-Darstellung 2008 (berücksichtigt werden ausschließlich Marken, die in eigenen Shops angeboten werden). 19

24 Abbildung 8: Retailmarken bei sonstigen zentrenbildenden Marken in Schwäbisch Hall Biolebensmittel / Reformwaren / Feinkost Elektrowaren / Medien / Foto Uhren / Schmuck, Optik / Hörgeräte Drogerie / Kosmetik Blumen / zoolog. Bedarf Bücher, Spiel- / Schreibwaren Haushaltswaren / W ohnaccessoires geringe Profilierung Chance zur Profilierung hohe Profilierung Nice to have Stars Leonardo Douglas Oro Vivo W MF Müller Vitalia Das Depot Thalia MediaMarkt denn s Tee Füllhorn Gschwender Yves Rocher fielmann Apollo Optik Dürninger vom Fass Hörgeräte Binder pro The Body Shop Iffland dm Drogerie Optik optik Kind Hör- Allerlei Vobis geräte Geers Euronics / Rossmann Hörakustik Red Zac Bijou Brigitte Budnikowsky Club Megadent Weltbild Bertelsmann Tchibo Promarkt MediMax Expert Claire s McPaper EP (Electronic The Phone House Partner) GameStop Blumen Risse Nanu Nana Rofu Kinderland Idee + Spiel Das Futterhaus Zoo & Co egesa-zookauf Ihr Platz Hussel Vedes / Spielzeugring ringfoto Quelle Shop Fressnapf Schlecker High Pick s raus Kodi Tedi Potentials geringe Bekanntheit Bekanntheitsgrad hohe Bekanntheit regional Magnetfunktion lokal in Schwäbisch Hall vorhanden: Innenstadt sonstige Lagen im Kocher- Quartier (perspektivisch) nicht in Schwäbisch Hall vorhanden Quelle: GMA-Darstellung 2008 (berücksichtigt werden ausschließlich Marken, die in eigenen Shops angeboten werden). 20

25 Der Vergleich mit anderen Städten ähnlicher Größenordnung macht deutlich, dass Schwäbisch Hall schon heute und insbesondere nach Realisierung des Kocher-Quartiers einen guten Markenbesatz aufweist. Allerdings muss hierbei auch berücksichtigt werden, dass Schwäbisch Hall traditionell über ein sehr großes Einzugsgebiet verfügt und wenig Überlagerungen mit Städten höherer Zentralität vorhanden sind. Im Vergleich mit den größeren Städten in der Region weist Schwäbisch Hall allerdings auch nach Realisierung des Kocher-Quartiers noch einige Lücken auf. Diese Städte (z.b. Heilbronn, Aalen 1, Schwäbisch Gmünd) verfügen jedoch auch über eine deutlich höhere Einwohnerzahl und Anziehungskraft. Dennoch ist der Vergleich wichtig, da der regionale Wettbewerb zwischen den Einzelhandelsstandorten auch in Zukunft weiter zunehmen wird. Um in diesem Wettbewerb zu bestehen, muss auch die Innenstadt von Schwäbisch Hall ihr Profil weiter schärfen, um nicht abgehängt zu werden (vgl. Tab. 4). Als wesentliche Voraussetzung, dafür dass sich neue Geschäfte und ggf. auch Filialisten ansiedeln, ist die Bereitstellung geeigneter Flächen in geeigneten Lagen zu sehen. Auch Fachgeschäfte benötigen heute Verkaufsräume mit mind. 100 m². Die Notwendigkeit zu einer eindeutigen Profilierung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt steigt. Dabei ist ein gesunder Mix aus inhabergeführten Fachgeschäften und überregional agierenden, bekannten Markenstores zu empfehlen. Der Siegeszug der Markenanbieter ist v. a. auch auf die Veränderungen des Konsumenten- und Nachfrageverhaltens zurückzuführen. Marken schaffen Vertrauen, denn sie suggerieren an allen Standorten und in allen Filialen die gleiche Angebotsvielfalt und -qualität sowie ein einheitliches Service- und Preisniveau. Während bei traditionellen Fachgeschäften bislang der Name des Inhabers für den Betrieb stand, werden heute verstärkt sog. Retail Brands aufgebaut (z. B. H & M, Cecil, Bonita) und durch Investitionen in die Marke und in die Kommunikation zu profilieren versucht. Ziel ist eine Schärfung des Anbieterprofils. Dabei wird angenommen, dass die Kunden ihre Entscheidung für einen Einzelhändler und für einen bestimmten Kauf nicht ausschließlich aufgrund von Servicekriterien und dem Preis- Leistungs-Verhältnis treffen, sondern immer mehr auch emotionale Aspekte in den Vordergrund rücken. Die Entscheidung für einen Markenanbieter fällt dann nach dem Motto: Da weiß man, was man kriegt. 1 In der Stadt Aalen ist derzeit ein Einkaufszentrum geplant. Dadurch werden voraussichtlich weitere Marken in der Innenstadt (inkl. Innenstadterweiterung) hinzukommen. Ein konkreter Mietermix lag der GMA zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung noch nicht vor. 21

26 Gerade zum Anlocken junger Zielgruppen sind Marken entscheidend. Durch sie wird auch eine Mittelstadt (wieder) als attraktiver Einzelhandelsstandort wahrgenommen, eine breitere Zielgruppenansprache wird möglich. Gleichzeitig ergibt sich aus einem guten Mix der Betriebs- und Angebotsformen die Chance für Mittelstädte wie Schwäbisch Hall, sich ihre individuellen Spezifika zu erhalten bzw. zu stärken und damit als Einzelhandelsstandort nicht austauschbar zu werden. Die Individualität sollte durch ein eigenständiges städtebauliches und stadtgestalterisches Profil sowie eine gesamtheitliche Vermarktung unter konsequenter Herausarbeitung der lokalen Besonderheiten untermauert werden. Durch die Magnetwirkung bekannter Markenanbieter kann die Frequenz auch in den traditionellen Einkaufslagen wieder erhöht werden. So ist eine gegenseitige Befruchtung der Angebotsformen möglich. Veranschaulicht man sich die gängigen Marktgrößen und Vertriebsformen der gängigen Markenanbieter, so wird deutlich, dass diese aufgrund höherer Ansprüche an Verkaufsflächendimensionierung, Stellplatzangebot, Erreichbarkeit und Einsehbarkeit in den überwiegend kleinstrukturierten Innenstadtlagen nur mit erheblichen Anstrengungen integrierbar sind. Gelungen ist dies z. B. bei H & M und Müller. Größere Baulücken in für Einzelhandel geeigneten Lagen sind in der Haller Innenstadt allerdings nicht vorhanden, die leer stehenden Ladenlokale erweisen sich als überwiegend kleinstrukturiert (vgl. Leerstandskataster). Aus diesen Gründen birgt die Entwicklung des Kocher-Quartiers die einmalige Chance, innerhalb der Innenstadt mehrere moderne Einzelhandelsbetriebe und national agierende Markenanbieter zu realisieren. Durch Sanierung, Nachverdichtung und ggf. Zusammenlegung von Flächen bestehen aber auch in den traditionellen Altstadtlagen noch Möglichkeiten zur Integration neuer Einzelhandelsbetriebe. Dass dies auch in der Realität der Fall ist, zeigt die Tatsache, dass die Nachfrage nach den vorhandenen Ladenlokalen zumindest in den 1a-Lagen (Neue Straße und Teilbereich der Schwatzbühlgasse, Blockgasse und Marktstraße) das Angebot übersteigt. Des Weiteren ist hierzu auch festzuhalten, dass es eine vergleichsweise niedrige Leerstandsquote gibt und leer stehende Ladenlokale relativ schnell wieder besetzt werden (vgl. Kap. 3). 22

27 Tabelle 4: Marken Apollo Optik Benetton Bijou Brigitte Bonita Breuninger Buddelei C & A C & A Kids Store Calida Cecil Club Bertelsmann dm Drogeriemarkt Douglas Drogeriemarkt Müller edc Esprit Euronics / Red Zac Fielmann Galeria Kaufhof Görtz H & M Intersport Juwelier Christ Karstadt Karstadt Sport Fortsetzung auf nächster Seite Besatz an Retailmarken im Vergleich (Auswahl: hohe Bekanntheit hohe Profilierung) Innenstädte von Schwäbisch Hall (ca EW) Heilbronn (ca EW) Aalen (ca EW) Schwäbisch Gmünd (ca EW) Rastatt (ca EW) Lahr (ca EW) Bruchsal (ca EW) 23

28 Fortsetzung von vorheriger Seite Marken K & L Ruppert Marc O Polo Media Markt New Yorker Oro Vivo Orsay Peek & Cloppenburg Rosenthal Rossmann S Oliver Salamander Sport Arena Sport Scheck Strauss Innovation Street One Swatch Tchibo Thalia The Body Shop Tommy Hilfiger Ulla Popken WMF Yves Rocher Zero Innenstädte von Schwäbisch Hall (ca EW) Heilbronn (ca EW) Aalen (ca EW) Schwäbisch Gmünd (ca EW) Rastatt (ca EW) Lahr (ca EW) Bruchsal (ca EW) derzeit in der jeweiligen Innenstadt vorhanden zukünftig in der Schwäbisch Haller Innenstadt vorhanden (Kocher-Quartier) Quelle: GMA-Untersuchungen in den jeweiligen Städten ( ) 24

29 3. Leerstandskataster für die Haller Innenstadt 3.1 Ursachen von Leerständen Die Ursachen von Ladenleerständen sind vielfältig. Primär sind Ladenleerstände die Folge des durchgreifenden Strukturwandels im Einzelhandel. Das geänderte Verbraucherverhalten, die Kaufzurückhaltung der Konsumenten und die Umsatz- und Ertragsschwäche des Einzelhandels haben den Wettbewerb der Vertriebsformen intensiviert. In der Vergangenheit führte dies nur deshalb nicht zu Leerständen, weil es eine stete Nachfrage nach Ladenlokalen durch Mittelständler und filialisierende Handelsketten gab. Beide sahen sich in der Lage, die entsprechenden Flächen wirtschaftlich zu betreiben. Der Einzelhandel als Wachstumsmotor der Flächennachfrage war ein gern gesehener Mieter, wobei der Markt durch ein knappes Mietflächenangebot und knappe Baurechte bestimmt war. Der Leerstand blieb hauptsächlich auf Nebenlagen, z.b. mit schlechter Erreichbarkeit, beschränkt. Seit Mitte der 1990er Jahre hat sich die Zahl der Firmen im Einzelhandel erheblich verringert; die Standortdynamik im Einzelhandel und damit die Nachfrage auch nach neuen Flächen wird hauptsächlich durch Filialisten bestimmt. Der mittelständische Einzelhandel steht unter erheblichem Anpassungsdruck, was auch ein Blick auf die Zahl der Insolvenzen beweist. Die Hoffnungen von Städten und Immobilieneigentümern, dass Gründer als wesentliches Nachfrageelement die lokalen Immobilienmärkte beleben, haben sich im Allgemeinen nicht im gewünschten Umfang erfüllt. Mit der nachlassenden Nachfrage nach Einzelhandelsflächen hat sich der Vermietermarkt zum Mietermarkt gewandelt, und es treten die durch die wirtschaftliche Dynamik überdeckten Mängel einzelner Handelsimmobilien deutlich zu Tage: Unterschreitung der aus betrieblichen Gründen erforderlichen Objektgröße unbefriedigende verkehrliche Rahmenbedingungen (PKW/ÖPNV-Erreichbarkeit, Parkierung, Andienung) unzureichende Objektqualität (Grundriss, ausreichende zusammenhängende Flächen, Mehrgeschossigkeit etc.) 25

30 fehlende bauliche Pflege und Modernisierungsmaßnahmen Standort- / Objekt-unangemessene Kaufpreis- / Mietforderungen der Eigentümer fehlende Umfeldnutzungen, trading down-prozesse (z. B. Fehl- und Mindernutzungen) gestalterische Vernachlässigung des städtebaulichen Umfeldes unzureichende Sauberkeit und Sicherheit. Unter besonderem Anpassungsdruck stehen die gewachsenen Einkaufslagen von Klein- und Mittelstädten, welche überwiegend durch kleinflächige und mittelgroße Fachhandelsanbieter geprägt sind. Galt noch Anfang der 1990er Jahre der Leerstand überwiegend als vereinzelt auftretendes, vorübergehendes Phänomen, als Erscheinung eines Marktes, auf dem der Einzelhandel aufgrund von Ausweichmöglichkeiten nicht gezwungen war, jeden Mietpreis zu bezahlen, hat sich das Bild zwischenzeitlich gewandelt: Der Leerstand von Handelsflächen ist eine bundesweite Erscheinung. Er tritt in den Kommunen zunehmend flächenhaft auf. Er ist nicht länger auf Nebenlagen beschränkt. Er betrifft auch Objekte, die günstige Mieten offerieren. 3.2 Leerstandssituation in der Haller Innenstadt Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in der Haller Innenstadt 21 leer stehende Gebäude bzw. Geschäfte ermittelt. Die Mehrzahl dieser Ladeneinheiten entfällt auf innerstädtische Nebenlagen (z. B. Klosterbuckel, Gelbinger Gasse, westliches Kocherufer). Bei den derzeitigen Leerständen handelt es sich um ehemalige Geschäfte bzw. Dienstleistungsbetriebe ganz unterschiedlicher Branchen, darunter z. B. Hausrat / Einrichtung, Lebensmittel, Banken / Versicherungen und Gastronomie. Mit einer Leer- 26

31 standsquote von ca. 13 % erweist sich das Leerstandsthema aber nicht als gravierendes Problem der Haller Innenstadt. Vergleichbare Mittelstädte erreichen heute Leerstandsquoten von bis zu 20 %. Hinzu kommt der Umstand, dass in der Haller Innenstadt wenig dauerhafte Leerstände zu finden sind, d. h. nur wenige Ladenlokale stehen länger als ein bis zwei Jahre leer. Vielmehr übersteigen die Nachfragen in den Hauptlagen entlang der Neuen Straße, der Schwatzbühlgasse und der Schulgasse (inkl. Milch- und Grasmarkt) regelmäßig das verfügbare Angebot an Ladenflächen. In diesen Bereichen werden auch die höchsten Ladenmieten erzielt. Auch in den schwächer frequentierten Nebenlagen gelingt häufig die Überführung von Leerständen in neue Einzelhandelsgeschäfte, wobei hier die Fluktuation der Nutzungen höher ist. Im Gegensatz zu vielen anderen Städten etablieren sich auch in den Nebenlagen mehrheitlich hochwertige Nachnutzungen, so dass nur in einigen wenigen Bereichen von echten trading down-effekten i. S. von Mindernachnutzungen gesprochen werden kann. Eine solche Tendenz ist in Teilen in der Schwatzbühlgasse und am Haalplatz festzustellen (z. B. Spielothek, Döner- und Imbissbuden etc.). Dagegen ist es in der südlichen Gelbinger Gasse gelungen, trotz vergleichsweise geringer Passantenfrequenz innovative und hochwertige Neunutzungen zu realisieren, wie z. B. Schuhcafé Sabé, cosmetic concept und Imig s Schlummerland (Tempur-Center). An den Standorten, die aufgrund ihres Lagezusammenhanges, der Frequentierung oder der Gebäudestruktur zukünftig nicht mehr für Einzelhandel geeignet erscheinen, sind Nachnutzungen auch außerhalb des Einzelhandels (z. B. Büros, Dienstleistungen, Wohnen) denkbar. Auch hierzu gibt es bereits gelungene Beispiele in der Haller Innenstadt, z. B. Allbecon Arbeitsvermittlung in der Gelbinger Gasse, Hermes Paketshop im Haal, Schlüsseldienst / Eisenwaren Krimmer in der Bahnhofstraße). Auch zukünftig wird man nicht alle leer stehenden Ladenlokale (wieder) mit Einzelhandelsnutzungen besetzen können, wenngleich die Nachfrage auch im Vergleich mit anderen Städten sehr hoch ist (vgl. Karte 3). 27

32 Das nachfolgende Leerstandskataster soll daher für jeden einzelnen Leerstand aufzeigen, ob zukünftig noch eine Eignung im Einzelhandel besteht bzw. welche Nachfolgenutzungen denkbar und aus städtebaulicher Sicht empfehlenswert sind. Als Standortkriterien werden neben der verfügbaren Fläche, der Lage und dem baulichen Zustand auch die Erreichbarkeit, die Einsehbarkeit und die vorhandenen Umfeldnutzungen berücksichtigt. Die Ergebnisse des Leerstandskatasters können aber nur ein erster Einstieg in ein umfassendes Leerstandsmanagement sein, das frühzeitig auf sich abzeichnende Veränderungen reagiert. Die Ausgangsvoraussetzungen in der Haller Innenstadt sind mit einer nach wie vor hohen Nachfrage im Einzelhandels-, aber auch im Büro- und hochwertigen Wohnsektor vergleichsweise sehr gut. Erschwerend für die Suche nach adäquaten Nachnutzungen sind in der Haller Innenstadt aber häufig ungeeignete bauliche Strukturen (z. B. enge / verwinkelte Flächen, zu kleine zusammenhängende Flächen, direkte Anbindung der Ladenlokale in den Erdgeschossen mit den Obergeschossen) sowie bei der Eigentümerstruktur (viele Eigentümer im fortgeschrittenen Alter, viele Erbengemeinschaften und / oder Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb von Schwäbisch Hall). Hinzu kommt die topografische Situation, die z. B. die Lagen am Klosterbuckel aufgrund der starken Steigung für Einzelhandel nur schwer erschließbar macht. Insgesamt ist also festzuhalten, dass die Leerstände kein gravierendes Problem der Haller Innenstadt darstellen, aber dennoch ernst zu nehmen sind, da z. T. hierdurch schon eine stadtbildprägende Wirkung erkennbar wird, wo Leerstände gehäuft auftreten (z. B. aktuell am Grasmarkt und in der nördlichen Gelbinger Gasse). Da die Leerstände mehrheitlich nicht zwischengenutzt werden (z. B. als zusätzliche Schaufenster für bestehende Geschäfte, als Ausstellungs- / Informationsfläche für Vereine / Künstler oder mit zeitlich begrenzter Nutzung, wie etwa als Flohmarkt etc.), tritt die Thematik zunehmend in den Vordergrund. Grundsätzlich gilt nämlich für jeden einzelnen Leerstand, dass er wie ein totes Auge im Stadtbild auffällt und das gesamte Umfeld negativ prägt. Festzuhalten ist aber auch, dass von den derzeit 20 Leerständen nur maximal 8 Geschäftsräume überhaupt für Einzelhandel nachnutzbar sind. Für die übrigen Leerstände sind aufgrund ihrer Lage oder der Größe bzw. des Zuschnitts zukünftig andere Nutzungen erforderlich. 28

33 Karte 3: Verteilung der Leerstände in der Haller Innenstadt leer stehendes Ladenlokal (unabhängig von der Größe; Stand: Mai 2008) Beispiele für die Umwandlung von ehem. Ladenlokalen in Nutzungen außerhalb des Einzelhandels Quelle Fotos: Scheib Immobilien GmbH Quelle: Kartengrundlage Stadt Schwäbisch Hall, GMA-Bearbeitung 2008 (Nummerierung entspricht Leerstandskataster). 29

34 1) Gelblinger Gasse 72 Fläche: Lage: Baulicher Zustand: Bisherige Nutzung: Besitzverhältnisse: Sonstiges: ca. 50 m² Ecke Blendstatt, ruhige Nebenlage, im Umfeld vorrangig Wohnnutzung, kleiner Platz mit Bank und Brunnen teilsaniert (2006, nur OG) k.a. (Leerstand seit ca. 1 Jahr) privat stark verwinkelt, Eckhaus, soll im Ganzen vermietet werden (EG + OG), z.t. denkmalgeschützt Erreichbarkeit: - Individualverkehr (Kunden / Anliefe- - rung): - ÖPNV-Anschluss: - Entfernung zum nächsten öffentlichen Parkplatz: Einsehbarkeit: Schaufensterfront: Umfeldnutzungen: Eignung für Einzelhandel: Empfehlungen zur Nachfolgenutzung: Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008 (Stand: Mai 2008). -Lage im verkehrsberuhigten Bereich, Anlieferung über Gelbinger Gasse möglich kein direkter Anschluss Kurzzeitstellplätze in unmittelbarer Nähe, Parkhaus Langer Graben (ca. 250 m) -von Gelblinger Gasse und Blendstatt gegeben 6 kleinere Fenster nach Westen, Norden und Osten Bäckerei, Taxizentrale, Parteiräume (Grüne), Werbestudio eher nicht wegen Zuschnitt und abseitiger Lage mit geringer Frequentierung Kombination aus Büros und Wohnen aufgrund der sehr ruhigen Lage 30 3

35 2) Gelblinger Gasse 56 und 58 Fläche: Lage: Baulicher Zustand: Bisherige Nutzung: Besitzverhältnisse: Sonstiges: k.a. ruhige Nebenlage, im Umfeld vorrangig Handwerks-, Wohn- und Büronutzung sanierungsbedürftig Handwerk, Wohnen jeweils privat Belichtung z.t. zu drei Seiten möglich, zwei eigenständige Gebäude Erreichbarkeit: - Individualverkehr (Kunden / Anliefe- - rung): - ÖPNV-Anschluss: - Entfernung zum nächsten öffentlichen Parkplatz: Einsehbarkeit: Schaufensterfront: Umfeldnutzungen: Eignung für Einzelhandel: Empfehlungen zur Nachfolgenutzung: Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008 (Stand: Mai 2008). -Lage im verkehrsberuhigten Bereich, Anlieferung über Gelbinger Gasse möglich kein direkter Anschluss Kurzzeitstellplätze in unmittelbarer Nähe, Parkhaus Langer Graben (ca. 200 m) -von Gelblinger Gasse gegeben derzeit keine Schaufenster vorhanden (nur Tore) Büros / Dienstleistungen (z.b. Arbeitsvermittlung, Architekturbüro), Töpferei, Schuhmacher, Fachgeschäft für Seidenblumen, Pizzeria eher nicht wegen abseitiger Lage mit geringer Frequentierung Büros / hochwertiges innerstädtisches Wohnen (z.b. studentisches Wohnen) aufgrund der sehr ruhigen Lage und der guten Belichtung 31 4

36 3) Gelblinger Gasse 46 Fläche: Lage: Baulicher Zustand: Bisherige Nutzung: Besitzverhältnisse: Sonstiges: ca. 50 m² 1b-Lage, ausgedünnter Geschäftsbesatz, vorrangig Wohnnutzung Ladenlokal renovierungsbedürftig ausländ. Lebensmittelgeschäft städtisch Eingang nicht direkt an der Gelbinger Gasse, kleine Stufe Erreichbarkeit: - Individualverkehr (Kunden / Anliefe- - rung): - ÖPNV-Anschluss: - Entfernung zum nächsten öffentlichen Parkplatz: Einsehbarkeit: Schaufensterfront: Umfeldnutzungen: Eignung für Einzelhandel: Empfehlungen zur Nachfolgenutzung: Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008 (Stand: Mai 2008). -Lage im verkehrsberuhigten Bereich, Anlieferung über Gelbinger Gasse möglich kein direkter Anschluss Parkhaus Langer Graben (< 100 m) -von Gelblinger Gasse gegeben ca. 3 m zur Gelbinger Gasse hin Autoschilderverkauf, Dritte-Welt-Laden, Spielwarengeschäft, Asia-Restaurant wegen Nähe zu Parkhaus grundsätzlich geeignet (v.a. für stark spezialisierten Facheinzelhandel mit geringerem Flächenbedarf), aber geringe Frequentierung, wenig Synergieeffekte zu erwarten Einzelhandel oder Büros / Dienstleistungen 32 5

37 4) Gelblinger Gasse 7 Fläche: Lage: Baulicher Zustand: Bisherige Nutzung: Besitzverhältnisse: Sonstiges: Erreichbarkeit: - ÖPNV-Anschluss: - Entfernung zum nächsten öffentlichen Parkplatz: Einsehbarkeit: Schaufensterfront: Umfeldnutzungen: Eignung für Einzelhandel: ca. 325 m² - Individualverkehr (Kunden / Anliefe- - rung): Empfehlungen zur Nachfolgenutzung: Hinterhoflage mit kleiner Passage zur Gelbinger Gasse z.t. renovierungsbedürftig Ausstellungsfläche Küchen Gunst (nach Umzug ins GE) privat mehrere Ladenräume, zusätzlich Lagerfläche Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008 (Stand: Mai 2008). -Lage im verkehrsberuhigten Bereich, Anlieferung über Gelbinger Gasse möglich, aber durch Passage keine direkte Lkw-Zufahrt gegeben kein direkter Anschluss Parkhaus Langer Graben (< 100 m) -durch rückversetzte Hinterhoflage keine Einsehbarkeit gegeben ca m im Innenhof Landratsamt (OG), Eiscafé, Copy-Shop, Vietnam. Gastronomie, Imig s Schlummerland (Tempur-Studio), demeter Bäckerei, Schlecker, Schuh-Café Sabé, cosmetic concept, Andrea Gunst, Casimo, Mode & Mehr, Optik Hoelz eher nicht wegen rückwärtiger Lage, mangelnder Einsehbarkeit und Anliefermöglichkeiten Büros / Dienstleistungen (z.b. Waschsalon) oder individuelles Gastronomiekonzept (evt. mit Außenbestuhlung im Innenhof) 33 6

38 5) Gelblinger Gasse 15 / Hinter der Waag Fläche: Lage: Baulicher Zustand: Bisherige Nutzung: Besitzverhältnisse: Sonstiges: k. A. abseitige Nebenlage, Rückseite der Gelbinger Gasse stark sanierungsbedürftig k. A. privat derzeit im Umbau, ebenerdiger Zugang Erreichbarkeit: - Individualverkehr (Kunden / Anliefe- - rung): - ÖPNV-Anschluss: - Entfernung zum nächsten öffentlichen Parkplatz: -Lage im verkehrsberuhigten Bereich, Anlieferung über Gelbinger Gasse möglich, aber Hinter der Waag sehr schmales Gässchen kein direkter Anschluss Parkhaus Langer Graben (ca. 150 m), Parkplatz Froschgraben über Treppenturm (ca. 150 m) Einsehbarkeit: Schaufensterfront: Umfeldnutzungen: Eignung für Einzelhandel: Empfehlungen zur Nachfolgenutzung: Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008 (Stand: Mai 2008). -durch rückwärtige Lage keine Einsehbarkeit gegeben ca. 3 4 m zur Gasse Hinter der Waag China-Shop, Ruff Stuff, Internet-Café, Fotostudio, Antiquitätenhandel eher nicht geeignet aufgrund der abseitigen Lage und der mangelnden Einsehbarkeit Büros / innerstädtisches Wohnen (v.a. wegen Aussichtslage nach Westen) 34 7

39 6) Gelblinger Gasse 3 Fläche: Lage: Baulicher Zustand: Bisherige Nutzung: Besitzverhältnisse: Sonstiges: ca. 300 m² 1b-Lage am südlichen Eingang Gelbinger Gasse / Nähe Säumarkt sanierungsbedürftig Bettenhaus Vatter privat rückversetzter Eingang mit 2 Treppenstufen (kein ebenerdiger Zugang), Haus soll im Ganzen vermietet werden Erreichbarkeit: - Individualverkehr (Kunden / Anliefe- - rung): - ÖPNV-Anschluss: - Entfernung zum nächsten öffentlichen Parkplatz: Einsehbarkeit: Schaufensterfront: Umfeldnutzungen: Eignung für Einzelhandel: Empfehlungen zur Nachfolgenutzung: Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008 (Stand: Mai 2008). -Lage im verkehrsberuhigten Bereich, Anlieferung über Gelbinger Gasse oder über Gymnasiumstraße / Am Säumarkt / Marktstraße (Einbahnstraßen) möglich kein direkter Anschluss Parkplatz Froschgraben über unmittelbare Nähe zumtreppenturm (ca. 100 m), Parkhaus Langer Graben (ca. 200 m) -von Gelblinger Gasse und vom Säumarkt gegeben ca. 6 7 m zur Gelbinger Gasse (separat vom Verkaufsraum) Kunsthaus Gottfried, Gasthof Sonne, Schuster, Ergotherapiepraxis, Frisör wegen Lage in Eingangssituation Gelbinger Gasse und verfügbarer Fläche grundsätzlich geeignet, aber Umbau der Laden- und Ausstellungsfläche notwendig Einzelhandel (z.b. höherwertiger Bekleidungs- / Schuhanbieter, Feinkost, etc.) 35 8