Steuerplanung bei Bauprojekten. Dr. Conrad M. Walther, Rechtsanwalt

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1 Steuerplanung bei Bauprojekten Dr. Conrad M. Walther, Rechtsanwalt

2 Steuerplanung bei Bauprojekten Nötig oder nicht? Wie halte ich eine Liegenschaft? im Geschäftsvermögen - als Privatperson - in einer Gesellschaft - Sonderfall Immobiliengesellschaft im Privatvermögen 2

3 Steuerplanung Fragen bei Bauprojekten Kauf oder Verkauf / Miete / Baurecht Unterhalt < > Wertvermehrung Ersatzbeschaffung Abschreibungen / Rückstellungen Änderungen der Strukturen (z.b. Umwandlung EF in AG; Trennung Immobilien vom Betrieb) Zeitliche Gestaltung Fragen bei der Steuerausscheidung 3

4 Geschäftsvermögen natürliche Person Besteuerungssystem: Einkommenssteuer und AHV-Beiträge (Miete, Baurechtszins, Kapitalgewinn, Aufwertung), Belastung max. 47% > Ausnahme: Kt. mit monistischem System, d.h. immer Grundstückgewinnsteuer) Vermögenssteuer (Buchwert, mind. Vermögenssteuerwert) Belastung max. 0,5% 4

5 Projekte im Geschäftsvermögen natürliche Person: - Betriebsliegenschaft in Einzelfirma (od. Cie.) -> Anlagevermögen = Abschreibungen betrieblich, Ersatzbeschaffung möglich - Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel -> Umlaufvermögen = i.d.r. keine Abschreibungen, keine Ersatzbeschaffung 5

6 Projekte im Geschäftsvermögen natürliche Person: Ersatzbeschaffung: Bsp. Neubau und Verkauf altes Objekt (Anlagevermögen) = steuerfreie Übertragung stiller Reserven in angemessener Frist (geht nicht bei Umlaufvermögen, d.h. beim gewerbsmässigen Liegenschaftshändler) Abschreibungen: standardisierte Sätze (mit Ausnahmen); i.d.r. nicht auf Umlaufvermögen, ausserordentliche Abschreibungen bei Wertverlust 6

7 Projekte im Geschäftsvermögen natürliche Person: Unterhalt (Aufwand) / Wertvermehrung (Investition = aktivierungspflichtig) -> i.d.r. Buchhaltung, Praxis grosszügig Rückstellungen für grosse Investitionen? -> zurückhaltende Praxis (möglich in kapitalintensiven Branchen, ev. vorher abklären) 7

8 Projekte im Geschäftsvermögen Kapitalgesellschaft Besteuerungssystem: Gewinnsteuer (Miete, Kapitalgewinn, Aufwertung) Belastung max. 22%, ab 2009: 19,5% Kapitalsteuer (Buchwert, mind. Gewinnsteuerwert), ab 2009: Anrechnungssystem Gewinn- und Kapitalsteuer, Belastung max. 0,45%, 8

9 Projekte im Geschäftsvermögen Kapitalgesellschaft Anlagevermögen: Ersatzbeschaffung (wie nat. Person) Abschreibungen (wie nat. Person) Unterhalt und Wertvermehrung (wie nat. Person) Rückstellungen (wie nat. Person) Umlaufvermögen: i.d.r. nur Unterhalt, ev. Rückstellung 9

10 Projekte im Geschäftsvermögen Strukturänderungen Bsp. Umwandlung EF in AG: - zu Buchwerten möglich, Veräusserungssperrfrist 5 Jahre Bsp. Trennung Liegenschaft und Betrieb: - i.d.r. Abrechnung über stille Reserven auf Liegenschaft - ev. steuerneutral möglich, wenn zwei Betriebe - ev. Abspaltung Betrieb nach unten, 5 Jahre Sperrfrist - kostet häufig Steuern, d.h. andere Vorteile sind wichtiger 10

11 Projekte im Geschäftsvermögen zeitliche Gestaltung Aufteilung von Unterhalt auf mehrere Steuerjahre Bilden von Rückstellungen, später Auflösen Immobilien-Leasing versus Verkauf? Warten auf neue Liquidationsbesteuerungsregeln DBG: (Tarifprivilegierungen, Aufschub) ab

12 Projekte im Sonderfall Immobiliengesellschaft: Negativ: I.d.R. keine Ersatzbeschaffung, tiefe Abschreibungssätze, Einschränkungen beim Verwaltungsaufwand (z.b. Auto, Lohn), bei Verkauf der Aktienmehrheit Grundstückgewinnsteuer Positiv: neu günstigere steuerliche Gesamtbelastung (privilegierte Dividendenbesteuerung und Gewinnsteuer) als im Direktbesitz, Gewinne und Dividenden planbar, sicherer im Erbgang, einfach führbar, gut teilbar 12

13 Liegenschaft im Privatvermögen nur bei Projekten von natürlichen Personen möglich Besteuerungssystem: Einkommenssteuer (ohne AHV-Beiträge) (laufendes Einkommen wie Miete, Baurechtszins) Belastung max. 35% Grundstückgewinnsteuer Verkauf, Tausch, wirtschaftliche Handänderung Belastung max. 40% bis minimal 5% des Gewinns Vermögenssteuer (Vermögenssteuerwert) Belastung max. 0,5% 13

14 Liegenschaft im Privatvermögen Abschreibungen: keine möglich Ersatzbeschaffung: Bsp. Neubau und Verkauf altes Objekt (bei selbstbewohntem Wohneigentum) = steuerfreie Übertragung des Grundstückgewinns (Differenz Veräusserungserlös zu Anlagekosten), Möglich zwei Jahre vor und drei Jahre nach Veräusserung, in der ganzen Schweiz Rückstellungen: keine möglich 14

15 Liegenschaft im Privatvermögen Unterhalt und Wertvermehrung: Unterhalt pauschal oder effektiv abzugsfähig aber Dumont-Praxis = eingeschränkt in den ersten 5 Jahren, Abschaffung ab 2010 oder 2011 umweltgerechte und energiesparende Massnahmen auch in ersten 5 Jahren zu 50% abzugsfähig Tipps für die Praxis: Fotos vorher und nachher detaillierte Rechnungen verlangen grosse Umbauten nach Abzugsmöglichkeiten planen 15

16 Steuerausscheidungsfragen Betrifft ein Projekt die Steuern in mehreren Kantonen? (kann sich bei Steuersätzen oder Sondersteuern auswirken) Haben die beteiligten Kantone die gleichen Besteuerungssysteme? (v.a. bei Grundstückgewinnsteuer sind Systemunterschiede da, die bei Steuerausscheidung Probleme verursachen können) Haben die beteiligten Kantone Praxisunterschiede? (z.b. bei Denkmalschutz) 16

17 Zusammenfassung Fragestellungen bei der Steuerplanung von Bauprojekten: Kenne ich die Steuerfolgen eines Bauprojekts? Muss die Liegenschaft zwecks langfristiger Steuerplanung vor Beginn des Projekts übertragen oder z.b. vom Betrieb abgetrennt werden? Müssen steuerliche Folgen verbindlich vorabgeklärt werden? Lohnt sich der Beizug eines Steuerfachmanns? 17

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