Neue Rechtsprechung zum Baurecht, Architektenrecht und Immobilienrecht 2010 Rechtsanwälte Benedikt Berninger, Michael Krayl

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1 Neue Rechtsprechung zum Baurecht, Architektenrecht und Immobilienrecht 2010 Rechtsanwälte Benedikt Berninger, Michael Krayl I. Bau- und Architektenrecht 1. Vertragsrecht OLG Celle, Urteil vom , BauR 2010,1234 ff.; IBR 2010, 438 Bis zur Abnahme trägt allein der Werkunternehmer das Risiko der Verschlechterung oder des Unterganges seines Werkes. Auch wenn der Auftraggeber selbst das Werk vor Abnahme beschädigt, muss der Auftragnehmer dies beweisen. Im Zweifel muss er ohne zusätzliche Vergütung seine Leistung ein zweites mal erbringen. Hat der Auftraggeber nachweislich die Beschädigung verursacht, kann der Werkunternehmer die Kosten der nochmaligen Herstellung als Schadensersatz vom Auftraggeber verlangen. OLG Nürnberg, Beschluss vom , BauR 2010, 1591 ff.; IBR 2010, 383 Eine Vertragsstrafenregelung, die kumulativ für den Verzug mit dem Beginn der Arbeiten und mit deren Fertigstellung eine Strafe vorsieht, ist AGB-widrig und deshalb unwirksam, auch wenn eine Gesamtbegrenzung vorgesehen ist. Eine Vertragsstrafenregelung soll dazu dienen, den Auftragnehmer anzuhalten, seine Leistung vereinbarungsgemäß zu erbringen. Der Auftraggeber hat dabei in der Regel ein vorrangiges Interesse daran, dass die Arbeiten zum vorgesehenen Zeitpunkt fertiggestellt werden. Eine Vertragsstrafe, die schon bei verspätetem Beginn der Arbeiten anfällt, bedarf deshalb einer besonderen Begründung. Häufig wird eine solche Regelung sogar kontraproduktiv sein. Wenn nämlich aufgrund verspäteten Beginns der Arbeiten die (rechtlich zwingend gebotene) Gesamtbegrenzung der Vertragsstrafe bereits frühzeitig erreicht ist, entfällt der mit der Vertragsstrafe eigentlich verfolgte Zweck, auf den Auftragnehmer Druck im Hinblick auf eine rechtzeitige Fertigstellung auszuüben. OLG Celle, Urteil vom , BauR 2010, 1764 f. 16 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 VOB/B ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von welcher die Klausel abweicht, nicht zu vereinbaren. Bekanntermaßen sind die Regelungen der VOB/B nur dann ohne weitere Prüfung wirksam, wenn es um einen Vertrag geht, an dem ein Verbraucher nicht beteiligt ist und wenn gleichzeitig die VOB/B insgesamt als Ganzes ohne inhaltliche Modifikationen vereinbart ist. Liegen diese beiden Voraussetzungen nicht vor, kann jede einzelne Regelung der VOB/B nach AGB-rechtlichen Grundsätzen auf ihre Wirksamkeit hin überprüft werden. Für diesen Fall wurde nun festgestellt, dass 16 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 VOB/B unter AGB- Gesichtspunkten unwirksam ist. Nach dieser Regelung wird die Schlusszahlung erst nach Prüfung durch den Auftraggeber fällig. Diese Prüfung kann bis zu 2 Monaten nach dem Seite 1 von 9

2 Zugang der Schlussrechnung andauern. Dadurch kann es geschehen, dass die Fälligkeit der Schlussrechnung später eintritt, obwohl die Abnahme bereits erfolgt ist. Nach der gesetzlichen Regelung des BGB tritt Fälligkeit der Schlussrechnung unmittelbar mit der Abnahme ein, Verzug beginnt bereits 30 Tage nach Fälligkeit und Erhalt der Rechnung. Dass die Regelung der VOB/B, die von dieser gesetzlichen Regelung inhaltlich wesentlich abweicht, AGB-widrig ist, ist in Literatur und Rechtsprechung weitgehend unumstritten. Die gleiche Auffassung wird auch zu 16 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B vertreten. OLG Düsseldorf, Urteil vom , BauR 2010, 2116 ff.; IBR 2011, 197 Eine Schadenspauschalierungsklausel für den Fall einer vorzeitigen Vertragsauflösung in AGB eines Unternehmers ist unwirksam, wenn nicht danach unterschieden wird, wer die Vertragsauflösung zu vertreten hat. Es ist durchaus möglich, einen pauschalierten Schadensersatz für den Fall zu vereinbaren, dass der Besteller den Vertrag vorzeitig kündigt. Es muss dann aber auch festgelegt sein, dass diese Schadensersatzregelung dann nicht gilt, wenn die Vertragsauflösung vom Unternehmer nicht zu vertreten ist. Ansonsten müsste der Besteller auch dann Schadensersatz leisten, wenn die Kündigung oder anderweitige Beendigung des Vertrages nicht von ihm selbst, sondern durch ein Verhalten seines Vertragspartners veranlasst worden ist. Dies würde eine unangemessene Benachteiligung des Bestellers darstellen, weswegen die entsprechende Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers für unwirksam erklärt worden ist. OLG Brandenburg, Urteil vom , BauR 2011, 273 ff.; IBR 2010, 687 Tiefbauunternehmen müssen sich vor Beginn von Arbeiten auf öffentlichem Grund selbst über die Existenz und den Verlauf von unterirdisch verlegten Versorgungsleitungen informieren. Im vorliegenden Fall wurde beim Einbringen von Spundwanddielen eine Trinkwasserleitung beschädigt. Der Bauunternehmer wurde zu Schadensersatz verurteilt. An die Erkundungspflicht eines Unternehmens bei Arbeiten an öffentlichen Straßen werden sehr hohe Anforderungen gestellt. Bei der Ausführung von Tiefbaumaßnahmen ist es auch nicht ausreichend, sich auf Pläne, Karten oder Informationen Dritter zu verlassen. Vielmehr wird regelmäßig gefordert, dass sich der Unternehmer selbst vor Ausführung beim zuständigen Bauamt, Versorgungsunternehmen, Straßenbaulastträger u.ä. erkundigt. Nur wenn dies geschieht, wird der Sorgfaltspflicht genüge getan. Bei Arbeiten auf Privatgrundstücken werden vergleichbar hohe Anforderungen jedoch nur dann gestellt, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass im Bereich der Baumaßnahmen Versorgungsleitungen vorhanden sind. Seite 2 von 9

3 2. Mängelrechte Kammergericht, Urteil vom , BauR 2010, 477 ff. Das arglistige Verschweigen oder Verdecken von Mängeln führt dazu, dass für die Mängelrechte die reguläre gesetzliche Verjährungsfrist gilt und diese erst dann zu laufen beginnt, wenn die Mängel entdeckt werden. Eine solche verschärfte Arglisthaftung kommt grundsätzlich auch dann in Betracht, wenn ein Werk- bzw. Generalunternehmer bei der Auswahl, Koordination und Überwachung von Nachunternehmern organisatorisch in einer solchen Weise Fehler begeht, dass gerade hierdurch Mängel verdeckt werden oder überhaupt erst entstehen. Die Anforderungen, die von der Rechtsprechung gestellt werden, um ein solches Organisationsverschulden der Arglist gleich zu setzen, sind sehr hoch. Ein entsprechender Vorwurf kann nur dann gerechtfertigt sein, wenn der Werkunternehmer bewusst Fehler bei der Koordination und Überwachung seiner Nachunternehmer macht oder wenn er absichtlich Nachunternehmer in einer Weise einsetzt, dass Mängel entstehen oder verschleiert werden. Es bleibt generell dabei, dass die Anforderungen an eine verschärfte Haftung wegen sogenannter verdeckter Mängel im Zusammenhang mit einem Organisationsverschulden sehr hoch sind. Keinesfalls genügt es, dass ein Mangel schwer zu erkennen ist. Vielmehr muss der Mangel vom Werkunternehmer bewusst und absichtlich verschleiert oder vertuscht werden. BGH, Urteil vom , BauR 2010, 614 ff. Ein Vorschuss auf die Mängelbeseitigung muss zurückgezahlt werden, wenn die Mängelbeseitigung überhaupt nicht oder nicht innerhalb angemessener Frist ausgeführt wird. Über Vorschusszahlungen für Mängelbeseitigungen muss stets abgerechnet werden. Es handelt sich hierbei eben gerade nicht um einen Schadensersatz, sondern um eine zweckgebundene Zahlung, die für die tatsächliche Mängelbeseitigung aufgewendet werden muss. Der Bauherr kann mit einer solchen Vorschusszahlung also nicht tun, was ermöchte. Er muss die Mängelbeseitigung tatsächlich durchführen lassen und anschließend auch über die Kosten abrechnen. Er muss dies auch innerhalb einer angemessenen Frist tun. Unterlässt er dies, muss er den Vorschuss zurück bezahlen. OLG Stuttgart, Urteil vom , BauR 2010, 1083 ff.; IBR 2010, 326 Für eine ordnungsgemäße Fristsetzung zur Mängelbeseitigung nach 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B ist es nicht ausreichend, vom Auftragnehmer eine Erklärung über seine Bereitschaft zur Mängelbeseitigung zu fordern. Der Ablauf einer solchen Frist begründet noch kein Recht zur Durchführung einer Ersatzvornahme. Es bleibt dabei, dass vor Einleitung von Ersatzvornahmen eine Frist gesetzt werden muss, die auf die tatsächliche Durchführung der Nachbesserung gerichtet ist, nicht lediglich auf Seite 3 von 9

4 die Abgabe einer Erklärung. Ausnahmsweise kann bei sehr umfangreichen Nachbesserungsmaßnahmen, die zeitlich schwer einschätzbar sind, eine Fristsetzung zum Beginn der Nachbesserung ausreichen. Dies bleibt aber die absolute Ausnahme. Das Urteil enthält noch eine weitere Aussage, die praktisch relevant werden kann: Wenn ein Auftragnehmer nach Abschluss seiner Arbeiten die Schlussrechnung stellt, ohne die vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme zu verlangen und zahlt daraufhin der Auftraggeber den restlichen Werklohn gegebenenfalls bis auf einen geringfügigen Rest, beispielsweise für kleinere Mängel oder Restarbeiten, so kann dieses Verhalten der Parteien als übereinstimmender Verzicht auf eine förmliche Abnahme und gleichzeitig als konkludente Abnahme durch den Auftraggeber ausgelegt werden. OLG Düsseldorf, Urteil vom , BauR 2010, 1248 f. Gutachterkosten als Mangelfolgeschaden können nur in dem Verhältnis ersetzt verlangt werden, wie auch die geltend gemachten Mängelrechte selbst gerechtfertigt gewesen sind. Im vorliegenden Fall waren Mängelbeseitigungskosten in Höhe von EUR ,00 und Gutachterkosten in Höhe von EUR 9.000,00 geltend gemacht worden. Später hat sich herausgestellt, dass ein Anspruch auf Ersatz von Mängelbeseitigungskosten nur in Höhe von EUR ,00, also der Hälfte der ursprünglichen Forderung besteht. Das Gericht hat entsprechend auch nur die Hälfte der geltend gemachten Gutachterkosten, also einen Betrag von EUR 4.500,00 zugesprochen. LG Essen, Urteil vom , BauR 2010, 1603 f.; IBR 2011, 19 Ein Hauptunternehmer, der eine unberechtigte Mängelrüge des Bauherren ohne diese zu prüfen einfach an seinen Nachunternehmer weitergibt, kann dem Nachunternehmer gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet sein. Grundsätzlich besteht kein Anspruch darauf, den Aufwand für die Überprüfung einer Mängelrüge erstattet zu bekommen selbst, wenn sich diese Rüge als unberechtigt herausstellt. In der Sondersituation, in der ein Hauptunternehmer, der die Unbegründetheit einer Mängelrüge seines Auftraggebers aufgrund eigener Sachkunde leicht hätte erkennen können, diese Rüge an seinen Nachunternehmer durchreicht, ohne sich die Mühe zu machen, diese vorab selbst zu prüfen, kann ausnahmsweise ein Anspruch des Nachunternehmers auf Erstattung des Mängelüberprüfungsaufwandes gegeben sein. Sanktioniert wird in diesem Fall das Verhalten des Hauptauftragnehmers, der seinen Nachunternehmer ohne Not in die Situation bringt, mit eigenem Aufwand eine unberechtigte Mängelrüge überprüfen zu müssen. BGH, Urteil vom , BauR 2010, 1752 ff. Hat ein Auftraggeber Ansprüche auf Schadensersatzzahlungen wegen Mängeln, ist von diesem Schadensersatz die Mehrwertsteuer nur soweit umfasst, wie sie tatsächlich angefallen ist. Seite 4 von 9

5 Die Regelung, die bei Verkehrsunfällen schon länger bekannt ist, dass nämlich die Mehrwertsteuer nur dann zum Schadensersatz gehört, wenn sie tatsächlich angefallen ist, galt bisher für Schadensersatzansprüche wegen Werkmängeln nicht. Hier konnte die Mehrwertsteuer auf die zu ersetzenden Mängelbeseitigungskosten aufgeschlagen werden, unabhängig davon, ob die Mängelbeseitigung tatsächlich durchgeführt worden war oder nicht. Aufgrund der in diesem Urteil zu Tage tretenden Änderung der Rechtsprechungslinie des BGH ist dies nun anders. Zukünftig kann auch bei Schadensersatz wegen Mängeln Mehrwertsteuer nur in dem Umfang geltend gemacht werden, wie sie auch tatsächlich bezahlt worden ist. Auch wer nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann also generell keine Mehrwertsteuer mehr bei Schadensersatz wegen Mängeln verlangen, solange er keine Ausgaben für die Mängelbeseitigung hat. 3. Recht der Sicherheiten OLG Celle, Urteil vom , BauR 2010, 91 ff. Eine Klausel in AGB eines Bauunternehmers oder -handwerkers, wonach der Bauherr verpflichtet ist, vor Baubeginn eine Vertragserfüllungsbürgschaft in voller Höhe des Auftrages vorzulegen, ist wirksam. Die Klausel, über die das Gericht entschieden hat, geht weiter als 648 a BGB, nach dem ein Bauunternehmer ebenfalls das Recht hat Sicherheit vom Bauherrn zu verlangen. Entgegen der gesetzlichen Regelung sind die Avalkosten für die vorzulegende Bürgschaft in der angegriffenen Klausel vom Bauherrn zu tragen. Zudem hat der Bauunternehmer die Möglichkeit, neben der Bürgschaft gleichzeitig auch noch eine Sicherungshypothek nach 648 BGB in Anspruch zu nehmen. Beide Sicherheiten nebeneinander zu beanspruchen wäre nach der gesetzlichen Regelung nicht möglich. Im Ergebnis hat das Gericht gesehen, dass die vom Bauunternehmer verwendete Klausel über die gesetzlichen Sicherungsmöglichkeiten hinaus geht. Trotzdem hat es die Klausel für wirksam erachtet und eine unangemessene Benachteiligung des Bauherrn verneint. Die Entscheidung wurde vom BGH bestätigt (Urteil vom , BauR 2010, S ff.). BGH, Urteil vom , BauR 2010, 609 ff.; IBR 2010, 81 Eine Bürgschaft, die der Bauherr dem Unternehmer nach 648 a BGB stellt, sichert nicht automatisch auch die Vergütungsansprüche des Unternehmers aus Nachträgen. Eine Bürgschaft für Werklohnforderungen aus einem Bauvertrag sichert zunächst ausschließlich die Ansprüche des Unternehmers aus dem Hauptauftrag. Wenn zusätzlich auch alle Nachtragsforderungen von der Bürgschaft umfasst wären, würde sich die Haftung des Bürgen in einer Weise erweitern, die ihm bei Übernahme der Bürgschaft gar nicht erkennbar war. Die Haftung des Bürgen kann nur soweit reichen, wie er sich wissentlich selbst verpflichtet hat. Dazu reicht es nicht aus, dass der Bauvertrag der VOB/B unterliegt Seite 5 von 9

6 und diese Nachtragsansprüche ausdrücklich vorsieht. Es kommt also entscheidend auf den Wortlaut der Bürgschaft an. Sofern darin ausdrücklich auch Nachtragsforderungen genannt sind, erstreckt sich die Bürgschaft natürlich auch auf diese. OLG Hamm, Urteil vom , BauR 2010, 1946 ff.; IBR 2010, 268 Eine vom Auftraggeber AGB-mäßig verwendete Klausel, wonach eine Vertragserfüllungsbürgschaft zu stellen ist, die erst nach vorbehaltloser Annahme der Schlusszahlung gegen eine Gewährleistungsbürgschaft mit geringerem Umfang abgelöst werden kann, ist unwirksam. Die Klausel würde es dem Auftraggeber erlauben, durch eine zögerliche Bearbeitung der Schlussrechnung und durch ein Herauszögern der Schlusszahlung einseitig die Auswechslung der Bürgschaften zu behindern. Dies würde dem Auftraggeber eine Position einräumen, die den Auftragnehmer in unangemessener Weise benachteiligt. Eine entsprechende Klausel kann deshalb nicht wirksam sein. OLG Celle, Urteil vom , BauR 2010, 1079 ff. Der Auftraggeber muss eine Gewährleistungsbürgschaft nach Ablauf der Mängelhaftungsfrist nicht an den Auftragnehmer zurücksenden. Er ist lediglich dazu verpflichtet, die Bürgschaftsurkunde zur Abholung bereitzuhalten und diese im Rahmen der Abholung herauszugeben. II. Architekten- und Ingenieurrecht OLG Nürnberg, Urteil vom , BauR 2010, 649 ff. Ein Architekt kann gegenüber dem Bauherren haftbar sein, wenn er nicht darauf hinwirkt, dass mit Bauhandwerkern statt einer 2-jährigen die übliche 5-jährige Gewährleistungsfrist vereinbart wird. Das Gericht hat den Architekten dazu verpflichtet gesehen, umfassend als technischer und als bau- und vertragsrechtlicher Berater des Bauherren zu fungieren. Insoweit Interessenvertreter seines Auftraggebers, kann der Architekt auch verpflichtet sein, im Zuge der Auftragsvergaben auf eine möglichst günstige Position des Auftraggebers im Hinblick auf die künftige Geltendmachung der Mängelrechte hinzuwirken. BGH, Urteil vom , BauR 2010, 795 ff. Wenn ein Auftraggeber nach Fertigstellung der Statik die Rechnung des Planers bezahlt und auch noch Monate nach Einzug in das fertiggestellte Gebäude keine Mängel der Tragwerksplanung rügt, spricht dies für eine konkludente Abnahme der Leistung des Statikers. Ein Vertrag über die Leistungen eines Statikers ist nach Werkvertragsrecht zu beurteilen. Seite 6 von 9

7 Hierbei kann eine Abnahme der Leistung nicht nur ausdrücklich, oder gar schriftlich, sondern auch konkludent erfolgen, also durch schlüssiges Verhalten. Für die Annahme einer solchen konkludenten Abnahme reicht es in der Regel nicht aus, wenn die Pläne entgegengenommen werden, oder die Rechnung des Statikers bezahlt wird. Wenn aber zu der Entgegennahme der Pläne und der Bezahlung der Rechnung auch noch eine Ingebrauchnahme des fertiggestellten Bauwerks kommt, ohne dass innerhalb einer gewissen Prüfphase Mängelrügen erhoben werden, ist von einer konkludenten Abnahme auszugehen. Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom , BauR 2010, 805 ff. Ein Architekt, der mit der Mitwirkung bei der Auftragsvergabe beauftragt ist, muss die eingeholten Angebote nicht nur rechnerisch und technisch, sondern auch wirtschaftlich prüfen. Deshalb muss er in der Regel mehrere Vergleichsangebote einholen. Dies folgt daraus, dass der Architekt eben nicht nur in technischer, sondern auch in wirtschaftlicher Hinsicht Sachwalter der Bauherreninteressen ist. BGH, Urteil vom , BauR 2010, 1249 ff. Eine Berufung auf eine fehlende Prüffähigkeit einer Architektenrechnung muss innerhalb angemessener Frist erfolgen und deutlich machen, dass eine inhaltliche Auseinandersetzung mit der Rechnung gerade wegen deren fehlender Prüfbarkeit nicht in Frage kommt. In diesem Fall hat ein Architekt Recht bekommen, der Honoraransprüche geltend gemacht hat. Die Einwendungen seines Auftraggebers zur fehlenden Prüfbarkeit der Schlussrechnung fanden vor Gericht kein Gehör. Ob die Prüfbarkeit tatsächlich gegeben war, oder nicht, wurde dabei überhaupt nicht mehr geprüft. Das Gericht hat festgestellt, dass die Rechnung nicht mehr wegen fehlender Prüfbarkeit angegriffen werden kann, weil eine entsprechende Rüge nicht innerhalb angemessener Frist und nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit erhoben worden ist. BGH, Urteil vom , BauR 2010, 1957 ff. Das Architektenhonorar für die Leistungsphasen 5-7 errechnet sich anhand der anrechenbaren Baukosten entsprechend des ermittelten Kostenanschlags. Werden später im Zuge der Bauausführung mit den Bauunternehmern Nachträge vereinbart, wirkt sich dies auf die Berechnung des Architektenhonorars in diesen Leistungsphasen nicht aus. BGH, Urteil vom , BauR 2010, 1959 ff. Arglistig im Sinne des BGB handelt nur der, der bewusst einen Mangel verschweigt. Dieses Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher überhaupt nicht als solcher wahrgenommen wird. Im Rahmen seiner Organisation der Bauüberwachung kann einem Architekten nur dann der Vorwurf arglistigen Verhaltens gemacht werden, wenn er und zwar gerade, um vorhandene Mängel zu vertuschen bewusst ungeeignetes Hilfspersonal einsetzt, oder dem von ihm eingesetzten Personal keine Möglichkeit gibt, vorhandene Mängel wahrzunehmen und zu offenbaren. Aus dem Vorliegen eines Baumangels alleine kann regelmäßig nicht gefolgert werden, der überwachende Architekt habe seine mit der Bauleitung befassten Mitarbeiter unsorgfältig ausgesucht oder eingesetzt. Eine solche Schlussfolgerung Seite 7 von 9

8 ist jedenfalls dann unzulässig, wenn der betreffende Überwachungsfehler seiner Art nach auch einem sorgfältig ausgewählten und eingesetzten Bauleiter unterlaufen kann. BGH, Beschluss vom , BauR 2010, 1966 f. Ein Architekt muss seinen Auftraggeber informieren, wenn er während der Ausführung des Bauwerkes trotz entsprechender vertraglicher Verpflichtung Überwachungsleistungen nicht erbracht hat. Unterlässt er dies, so stellt dies ein arglistiges Verschweigen eines Mangels an seiner eigenen Architektenleistung dar.die Feststellung, dass der Architekt arglistig gehandelt hat, wirkt sich insbesondere auf die Verjährung der Rechte gegenüber dem Architekten aus. Die Arglist führt dazu, dass nicht die werkvertragliche Frist für die Verjährung der Mängelrechte gilt, sondern die regelmäßige Verjährungsfrist maßgeblich wird. In diesem Fall beginnt die dann 3-jährige Verjährung nicht schon mit Abnahme zu laufen, sondern erst dann, wenn der Mangel entdeckt wird. III. Immobilienrecht BGH, Urteil vom , NJW 2010, 3367 ff. Der Anspruch nach 888 Abs. 1 BGB (Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung zur Eintragung oder Löschung) kann auch dann geltend gemacht werden, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung entstanden und fällig, also gegenüber dem Anspruchsgegner (Verkäufer) durchgesetzt werden könnte. Nicht erforderlich ist, dass dieser den Anspruch bereits erfüllt hat oder rechtskräftig dazu verurteilt worden ist. Daraus folgt zugleich, dass die Durchsetzung des Anspruchs gem. 888 Abs. 1 BGB die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch nicht voraussetzt. Da der Anspruch des Käufers in dem vom BGH entschiedenen Fall auf Übertragung des lastenfreien Eigentums gerichtet ist kann der vormerkungsberechtigte Käufer von dem Dritten nicht die Zustimmung zu einer sofortigen Löschung dessen Rechts verlangen, sondern nur die Zustimmung dazu, dass das der Vormerkung entgegenstehende Recht mit der Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Eigentümer gelöscht wird. Für den Käufer ist insoweit wichtig, dass er zum einen gegenüber dem Dritten vorgeht, um die Zustimmung zu erhalten und darüber hinaus auch gegenüber dem Verkäufer, um von diesem die Mitwirkungshandlung zur dann lastenfrei möglichen Eigentumsübertragung zu erhalten. BGH, Urteil vom , NJW 2010, 3774 ff. In dem vom BGH entschiedenen Fall war eine Reihenhausanlage in Wohnungseigentum aufgeteilt. Zu Gunsten des Klägers war in dem Grundbuch des betroffenen Wohnungseigentums ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle eingetragen. Der Beklagte hatte zunächst einen Kaufvertrag über sein Wohnungseigentum abgeschlossen und diesen vor Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den Kläger wieder einvernehmlich aufgehoben. Der BGH hat klargestellt, dass das Gesetz das Entstehen des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts an das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrages knüpft ( 463 BGB). Lie- Seite 8 von 9

9 gen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts erst einmal vor, ist das daraus erwachsene Gestaltungsrecht des Vorkaufsberechtigten in seinem rechtlichen Fortbestand grundsätzlich unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des Kaufvertrages zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten (so auch schon BGH, NJW 1977, 762). Entscheidend ist daher das rechtswirksame Zustandekommen des Kaufvertrages. Letzteres ist erst dann der Fall, wenn auch die für die Wirksamkeit des Vertrages erforderlichen Genehmigungen erteilt sind oder z.b. sämtliche aufschiebenden Bedingungen eingetreten sind. Nur bis zu diesem Zeitpunkt können Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag willkürlich aufheben und damit das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen. BGH, Urteil vom , NJW 2010, 2873 ff. Bei einem finanzierten und beurkundungsbedürftigen Vertrag (insbesondere Grundstückskaufverträge), dessen Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, kann mit der Annahmeerklärung eines Vertragsangebots regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen gerechnet werden ( 147 Abs. 2 BGB). Dies kann bei Verträgen mit Verbrauchern auch nicht durch die Festlegung einer Angebotsbindungsfrist von wesentlich mehr als vier Wochen vereinbart werden. Dies folgt aus 308 Nr. 1 BGB, sofern es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen nach 305 Abs. 1 Satz 1 BGB bzw. einen Fall des 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB handelt. Eine Bindungsfrist von vier Monaten ist für den (Verbraucher-) Käufer unangemessen lang und beeinträchtigt ihn in seiner Dispositionsfreiheit ( 308 Nr. 1 BGB). Im Ergebnis hätte daher das Angebot innerhalb von vier Wochen angenommen werden müssen. In dem vom BGH entschiedenen Fall ist die Annahme jedoch erst sechs Wochen später erklärt worden. Die Rechtsfolge ergibt sich aus 150 Abs. 1 BGB. Die verspätete Annahme eines Antrags gilt als neuer Antrag. Nur wenn dieser neue Antrag - wiederum innerhalb einer vierwöchigen Frist - erneut angenommen wird, kommt ein wirksamer Kaufvertrag zustande. Diese Entscheidung ist für die Praxis von Grundstücksoptionen sehr bedeutsam. Jedenfalls gegenüber Verbrauchern werden längere Bindungsfristen schwer zu vereinbaren sein. BGH, Urteil vom , NJW-Spezial 2010, 588 Ein Bauvertrag ist gemäß 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn er mit einem Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Sind die Verträge nicht wechselseitig voneinander abhängig, ist der Bauvertrag nur dann beurkundungsbedürftig, wenn das Grundstücksgeschäft von ihm abhängt (im Anschluss an BGH, NZBau 2002, 502). Maßgeblich für die Beurkundungspflicht ist die Abhängigkeit des Grundstücksvertrages von einer etwaigen anderen Abrede. Nur diese Abhängigkeit erlaubt den Rückgriff auf 311b BGB. Es macht keinen Unterschied, ob der Bauvertrag vor dem Grundstückskaufvertrag, gleichzeitig mit ihm oder später oder sogar mit anderen Parteien geschlossen wird. Seite 9 von 9