36. Büro- und Investmentmarktbericht

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1 HERBS T Büro- und Investmentmarktbericht Eine aktuelle Studie von OTTO IMMOBILIEN GEWERBE OTTO_BMB_H2018_Cover_DE_DIGI.indd :48

2 INHALTSVERZEICHNIS Auf einen Blick Marktbedingungen Der Markt für Büroflächen Investmentmarkt Transaktionen Ansprechpartner AUSFÜHRLICHES INHALTSVERZEICHNIS: BITTE UMBLÄTTERN OTTO_BMB_H2018_Cover_DE_DIGI.indd :48

3 SEHR GEEHR TE DAMEN UND HERREN! Wien wächst weiter und daher werden auch Büro- und Gewerbeimmobilien in den kommenden Jahren dringend benötigt. Für Projektentwickler und Investoren also ideale Voraussetzungen, wie die aktuellen Marktdaten belegen. So wurde das hohe Fertigstellungsvolumen des Vorjahres heuer nochmal klar übertroffen und liegt 2018 bei m². Auch die Vermietungsleistung wird deutlich höher sein als 2017, was ebenfalls für die Stabilität des Wiener Büromarktes spricht. Hier wie immer unsere kurze Zusammenfassung der wichtigsten Marktindikatoren Die Neubauleistung wird mit insgesamt m² noch einmal stark zunehmen. Da aber bereits rund 68 Prozent der Büroflächen vorvermietet bzw. eigengenutzt sind, stehen sie dem Markt nicht mehr zur Verfügung. Das Jahr 2019 wird mit rund m² definitiv eines der schwächsten Fertig- stellungsvolumina aufzeigen. Für die Jahre 2020 bzw ist jedoch wieder eine Vielzahl an Projekten in der Pipeline. Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen im Erstbezug beschränkt sich allerdings auf fünf Projekte: The Icon Vienna, Austria Campus, Square Plus, INNO PLAZA und ViE. Die Vermietungsleistung an modernen Büroflächen ist 2018 (Quartal 1 bis 3) mit m² im Vergleich zum schwachen Vorjahr deutlich gestiegen. Aktuell laufen noch zahlreiche Mietvertragsverhandlungen mit großen Unternehmen, wir prognostizieren für heuer eine Vermietungsleistung von rund m². Während die Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt mit netto 25,75 Euro pro m² und Monat stabil geblieben sind, haben sich die Mietpreise in den Submärkten unterschiedlich entwickelt. In den inneren Bezirken des CBDs haben die Einstiegspreise wegen der knapp verfügbaren hochwertigen Flächen mit 13,50 Euro pro m² bereits leicht angezogen. Die Durchschnittsmieten sind im Herbst bei modernen Büroflächen mit 14,50 Euro pro m² konstant geblieben. Die Leerstandsquote lag im VRF-Markt bei 4,8 %. Durch die Umzüge von Unternehmen in die neuen attraktiven Büroflächen steigt der Leerstand in suboptimalen Lagen. Wir gehen daher für das vierte Quartal von einer leicht steigenden Leerstandquote von 4,8 % auf bis zu 5,5 % aus. Am Investmentmarkt führt das mangelnde Angebot auch zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens. 2,4 Mrd. Euro konnten bisher realisiert werden, bis Jahresende gehen wir von rund 3 Mrd. Euro aus wobei wir erstmal auch Wohnimmobilien im Transaktionsvolumen erfassen. Nationale Investoren sind mit einem Anteil von 65 % des gesamten Transaktionsvolumens wieder sehr aktiv am heimischen Markt. Das große Interesse von nationalen sowie internationalen Investoren und das geringe Angebot an Core-Objekten üben Druck auf die Renditen aus. Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte in absoluten Core-Lagen liegt in Wien aktuell bei 3,75 %. In dezentralen Lagen sinkt die Rendite auf 4,50 %, für dort kürzlich fertiggestellt Büroobjekte liegt sie bei 4,25 %. Wir freuen uns, wenn wir Ihnen mit diesem Marktbericht unserer Research-Experten eine fundierte Entscheidungshilfe bieten können. Für Anregungen oder ein persönliches Gespräch stehe ich gemeinsam mit meinem Team wie immer sehr gerne zur Verfügung! Ihr DR. EUGEN OTTO, MRICS GESCHÄFTSFÜHRER VON OTTO IMMOBILIEN EUGEN@OTTO.AT OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 1 *Initiator des Vienna Research Forums ist der Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft (immqu) mit den auf dem Wiener Büroimmobilienmarkt führenden Kanzleien OTTO Immobilien GmbH, Barreal Immobilientreuhand GmbH, CBRE GmbH, Colliers International, Immobilienmakler GmbH, EHL Immobilien GmbH, ÖRAG Immobilienvermittlungsges.m.b.H. und Spiegelfeld International GmbH :00

4 UNSERE WERTE Der Erfolg ihres Unternehmens wird wesentlich von der Wahl der richtigen Immobilie beeinflusst. Architektonische, ergonomische, technologische und wirtschaftliche Anforderungen müssen auf bestmögliche Weise miteinander kombiniert werden dabei kommt es auf objektive, fachspezifische Kriterien ebenso an wie auf Ihre individuellen Präferenzen. Die Kompetenz unseres erfahrenen Teams bietet Ihnen die Sicherheit, dass all dies berücksichtigt wird und in die Entscheidungsfindung einfließt. Sie genießen dabei den Vorteil, sich voll auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren zu können weil wir Ihnen in allen Immobilienangelegenheiten mit tiefer Markt- und Fachkenntnis zur Seite stehen. Wir sehen dabei nicht nur Zahlen und Fakten, sondern gehen auch partnerschaftlich auf Ihre persönlichen Bedürfnisse hinsichtlich der Immobilienwahl ein. Seit über 60 Jahren befassen wir uns in unserem spezialisierten Familienunternehmen mit der Verwaltung, dem Verkauf, der Vermietung und der Bewertung von Büro- und Gewerbeimmobilien: ein Erfahrungsschatz, von dem unsere Kunden profitieren. Das Fundament für Ihre Pläne und Visionen bieten wir Ihnen mit verlässlicher Beratung sowie Komplettservice in allen relevanten Beratungs- und Projektphasen von der Standortwahl bis zur Vertragsabwicklung. Dabei arbeiten wir eng mit führenden Experten zusammen: Rechtsanwälten, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und technischen Fachleuten. Das Ergebnis: Immobilien, die höchste Zukunfts- und Investitionssicherheit für nachhaltig ertragreiche Nutzung bieten. Die Vielfalt unseres Angebots an Sie umfasst alle Leistungen im Zusammenhang mit Büro- oder Gewerbeflächen jeglicher Branchen. Mit dem richtigen Gespür für die Entwicklung des Marktes, langjähriger Erfahrung und fundiertem Wissen arbeiten wir konsequent an der Erfüllung Ihrer Immobilienwünsche. Dabei profitieren Sie von unseren ausgezeichneten Kontakten im Markt, sowohl auf Nachfrage- als auch auf Anbieterseite. OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

5 INHALTSVERZEICHNIS Auf einen Blick 04 Der Markt für Büroflächen 05 Der Investmentmarkt Marktbedingungen 07 Wien als Standort 08 Soziodemographische sowie ökonomische Rahmenbedingungen Der Markt für Büroflächen 11 Angebot und Fertigstellungen 13 Nachfrage und Vermietungsleistung 14 Ausgewählte Anmietungen 15 Leerstandsquote 16 Der Markt für Büroflächen im Detail 20 Mietpreise 21 Standorte und Mieten Investmentmarkt 23 Transaktionsvolumen 24 Relevante Transaktionen der letzten Monate 25 Renditen 25 Prognose Transaktionen 29 Übersicht internationaler Ankäufe Ansprechpartner 32 Impressum OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

6 2017 / PROGNOSE 2018 Auf einen Blick: Der Markt für Büroflächen Fertigstellungsvolumen in Tausend m 2 ~256 FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN Hohes Fertigstellungsvolumen von m² erwartet 2017: Durchschnittliches Jahr mit rund m² Vermietet oder Eigennutzung Vermietungsleistung in Tausend m 2 Leerstandsquote in Prozent (Q3 2018) ~ Realisiert Prognose 4,8 Verfügbar VERMIETUNGSLEISTUNG Erwartete Vermietungsleistung im modernen Bürobestand von rund m² 2017: Mit rund m² niedriger als angenommen BÜROMIETEN Die Spitzenmiete bleibt mit 25,75 Euro pro m² auf hohem Niveau stabil. Die Durchschnittsmieten* für Erstbezugsflächen bei 14,50 Euro pro m². 2017: Die Spitzenmiete ist auf 25,75 Euro und die Durchschnittsmiete von 13,75 auf 14,50 Euro pro m² gestiegen. LEERSTANDSQUOTE Im Q3 mit 4,8 % leicht gesunken, Anstieg auf mehr als 5 % bis Jahresende erwartet 2017: Die Leerstandsquote moderner Büroflächen nach VRF-Standard betrug Q ,4 %. *Dieser Wert bezieht sich auf Angebotsmieten von aktuell verfügbaren modernen Büroflächen. OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

7 2017 / PROGNOSE 2018 Auf einen Blick: Der Investmentmarkt Transaktionsvolumen in Mrd. Euro 4,3 3,0 2,2 ANGEBOT Durch das geringere Fertigstellungsvolumen ging das Transaktionsvolumen 2018 deutlich zurück. 2017: Der hohe Anteil an Forward Deals ist auf die gestiegene Bautätigkeit und das große Fertigstellungsvolumen zurückzuführen (P) Renditen in Prozent (Q3 2018) 3,75 ~3,75 10-J.-Schnitt NACHFRAGE / TRANSAKTIONSVOLUMEN Weiterhin große Investitionsbereitschaft mit einem Transaktionsvolumen von 3 Mrd. Euro erwartet. 2017: Investmentrekordjahr mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,3 Mrd. Euro. Frühjahr 2018 Herbst 2018 RENDITEN Die Spitzenrendite liegt bei rund 3,75 % für Core-Büroobjekte in Toplagen. 2017: Die Spitzenrendite für Büroobjekte lag zum Jahresende 2017 bei 3,9 % und ist damit im Jahresverlauf weiter gesunken. Alle weiteren Details finden Sie im folgenden Bericht OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

8 POSITIONIERUNG INTERNATIONAL Die österreichische Bundeshauptstadt rangiert im internationalen Städtevergleich weit oben. Die politische und gesellschaftliche Stabilität, die dynamisch-innovative Wirtschaft, das reichhaltige kulturelle Angebot sowie die attraktiven Steuervorteile und Rahmenbedingungen begünstigen die Alpenrepublik und machen ihre Hauptstadt zu einem international angesehenen Standort. 01 Marktbedingungen OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

9 1.1 Wien als Standort Wien, eines der wichtigen internationalen Wirtschaftszentren, profitiert von seiner zentralen Lage im Herzen Europas. Als geografische Drehscheibe bietet Wien optimalen Zugang zu den Märkten Zentral- und Osteuropas. Der sehr gut erreichbare Flughafen Wien-Schwechat mit seinen zahlreichen direkten Flugverbindungen in die ganze Welt sowie der neu konzipierte Hauptbahnhof erhöhen die Attraktivität für den Personen- und Gütertransport. Wien ist darüber hinaus Knotenpunkt transeuropäischer Autobahnen. In puncto Sicherheit, Infrastruktur und Leistbarkeit belegte die österreichische Bundeshauptstadt in der weltweiten Reihung der Lebensqualität unter mehr als 200 Städten zum neunten Mal den 1. Platz vor Helsinki (Mercer s Worldwide Quality of Living Survey, März 2018). Der Economist kürte Wien vor Melbourne (Kanada) und Osaka (Japan) 2018 zur lebenswertesten Stadt unter 140 Großstädten. Diese Ergebnisse unterstreichen den hohen Stellenwert der Donaumetropole in Europa und ziehen jedes Jahr eine große Anzahl an Studenten und gut ausgebildeten Mitarbeitern aus aller Welt nach Wien. Wien ist u. a. einer der vier Amtssitze der Vereinten Nationen sowie Standort der OSZE (Organisation für Sicherheit und Zusammenarbeit in Europa), der OPEC (Organization of the Petroleum Exporting Countries), der IAEA (International Atomic Energy Agency) und der UNIDO (United Nations Industrial Development Organization). Zahlreiche Großunternehmen und Marktführer sind in Wien ebenso ansässig wie die meisten österreichischen Konzernzentralen, Kreditinstitute und Versicherungen. Wien ist außerdem ein wichtiges Finanz- und Bankenzentrum für die Länder Mittel- und Osteuropas, das durch die CEE-Kompetenz der in Wien ansässigen Anwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfer gestärkt wird. Zudem hat sich auch die Zahl der in Wien forschenden Unternehmen in den vergangenen fünfzehn Jahren verdreifacht. Ein US-Thinktank reiht die Innovationskraft Österreichs sogar unter die Top Ten weltweit. Aufgrund dieser wie auch zahlreicher weiterer positiver Faktoren wächst Wien 2026 soll die 2-Millionen-Einwohner-Grenze überschritten werden. Dieses Wachstum spiegelt die Attraktivität und Anziehungskraft der Stadt wider. Wien als einer der stabilsten und sichersten Immobilienmärkte zieht internationale Investoren auch angesichts der anderorts zunehmenden politischen Unsicherheiten (z. B. Brexit) an. Die Austrian Business Agency (ABA), die Unternehmen im Auftrag des Wirtschaftsministeriums berät, berichtet von einem starken ersten Halbjahr So haben sich im ersten Halbjahr 2018 insgesamt 194 neue internationale Unternehmen in Österreich angesiedelt. Dies entspricht einer Steigerung von 9,0 % gegenüber dem ersten Halbjahr Deutsche Unternehmen bilden dabei mit 51 Betrieben die größte Gruppe. Den zweiten Platz belegen Schweizer Unternehmen mit 22 Betrieben und den dritten Platz italienische mit 18 Betrieben. Rund 47 Unternehmen kamen aus den CEE/SEE- Ländern, davon 10 aus Slowenien und 9 aus Ungarn. Inbetriebnahme 2017 Fertigstellung 2024 Fertigstellung 2025 Fertigstellung 2026 AUSGEWÄHLTE INFRASTRUKTURMASSNAHMEN U1 - Verlängerung Süden (+5 Stationen bis Therme Oberlaa) U5 - Bau (Verbindung 1. mit 17. Bezirk) S1 Außenring Schnellstraße (Anbindung Seestadt Aspern) U2 - Verlängerung Süden (+5 Stationen bis Gudrunstraße) 36. BÜROMARKTBERICHT Kapitel 01 Marktbedingungen 7 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

10 1.2 Soziodemographische sowie ökonomische Rahmenbedingungen Österreich hatte nach den Erhebungen der Statistik Austria zu Beginn des Jahres 2018 einen Bevölkerungsstand von Personen (Wien: ). Die Zahl der sozialversicherten Beschäftigten lag im August 2018 bei (Wien: ). Die Arbeitslosenquote erreichte im Juni 2018 einen Wert von 5,1 %. Der Durchschnittswert innerhalb der 28 Länder der Europäischen Union beträgt 6,8 %. Das vom nationalen Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO prognostizierte sehr starke Wirtschaftswachstum von 3,2 % scheint für das Jahr 2018 erfüllt zu werden. Für das Jahr 2019 werden 2,2 % vorhergesagt. Die Inflationsrate für das Jahr 2018 liegt laut WIFO aktuell bei 2,0 % und soll auch im Jahr 2019 konstant 2,0 % betragen. Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs* in Prozent zum Vorjahr OTTO Immobilien GmbH 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % Bruttoinlandsprodukt, real unselbstständig Beschäftigte 1 Jahr Bruttoinlandsprodukt, real unselbstständig Beschäftigte ,8 % 1,1 % 1,5 % 3,0 % 3,2 % 2,2 % 0,7 % 1,0 % 1,6 % 2,0 % 2,0 % 1,2 % 8 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

11 Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs* in Prozent OTTO Immobilien GmbH 11 % 10 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % Arbeitslosenquote national 2 Arbeitslosenquote 3 Inflationsrate 4 Jahr Arbeitslosenquote Arbeitslosenquote 3 Inflationsrate 4 national ,4 % 9,1 % 9,1 % 8,5 % 7,6 % 7,2 % 5,6 % 5,7 % 6,0 % 5,5 % 5,1 % 5,0 % 1,7 % 0,9 % 0,9 % 2,1 % 2,0 % 2,0 % 1) inkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld, Prognose exkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld 2) vorgemerkte Arbeitslose in % des Unselbstständigen-Arbeitskräfteangebots 3) Arbeitslose in % der Erwerbspersonen lt. ILO-Definitionen; Basis: mit Daten zur registrierten Arbeitslosigkeit fortgeschriebene Mikrozensus-Ergebnisse, saisonbereinigt. Von Eurostat berechnet und publiziert 4) Veränderung der Verbraucherpreise im Jahresabstand. Basis: 2005=100, ab Jänner Basis: 2010=100 5) Prognose des WIFO von August BÜROMARKTBERICHT Kapitel 01 Marktbedingungen * Quelle: STATISTIK AUSTRIA, WIFO, AMS 9 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

12 ESSENZ Das hohe Fertigstellungsvolumen im Jahr 2017 wurde im Jahr 2018 nochmals deutlich übertroffen und führt damit zu einem hohen Angebot an hochwertigen Büroflächen. Obwohl die neuen Projekte bereits jetzt einen hohen Vorvermietungsgrad aufweisen, wird die Leerstandsquote bis Jahresende leicht ansteigen. Wir erwarten dieses Jahr mit m² eine deutlich höhere Vermietungsleistung als im Jahr Die Durchschnitts- und Spitzenmieten bleiben auf hohem Niveau stabil. 02 Der Markt für Büroflächen OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

13 DER VRF-STANDARD In diesem Bericht basieren die Analysen und Darstellungen der Büromarktdaten auf dem VRF Standard. Wir haben diesen Schritt für unsere Kunden gesetzt, um den Büromarkt Wien im internationalen Kontext besser vergleichbar zu machen. Das Vienna Research Forum (VRF) zählt nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden. Außerdem müssen Mindestkriterien erfüllt sein, um überhaupt in die weitere Analyse aufgenommen zu werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind beispielsweise Klimatisierung, Lift oder IT-Standard. Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen. Auch zu Gebäude, Büro, Lage und Nachhaltigkeit sind Eckpunkte zu erfüllen, um aufgenommen zu werden. Mit dem neuen VRF-Standard ist es nun möglich, Büromarktdaten auf Submarktebene darzustellen. 2.1 Angebot und Fertigstellungen Nach einem Fertigstellungsvolumen von m² im Jahr 2017 wird die Neubauleistung dieses Jahr mit insgesamt m² noch einmal stark zunehmen. Davon sind im dritten Quartal bereits rund m² (68 %) vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen dem Markt momentan nicht mehr zur Verfügung. Im Jahr 2019 wird das Fertigstellungsvolumen auf insgesamt m² wieder stark abfallen. Für die Jahre 2020 bzw ist jedoch wieder eine Vielzahl an Projekten in der Pipeline. Im Jahr 2020 erwarten wir derzeit rund m², von denen sich mehr als m² bereits in Bau befinden und somit sicher realisiert werden. Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen im Erstbezug beschränkt sich somit auf 5 Projekte, von denen zwei von SIGNA sind (The Icon Vienna, Austria Campus, Square Plus, INNO PLAZA und ViE). Der starke Zuwachs dieses Jahr ist vorrangig den Fertigstellungen in den Submärkten Praterstraße/ Lassallestraße und Hauptbahnhof geschuldet. So werden u. a. The Icon Vienna am neuen Standort Hauptbahnhof und der Austria Campus am Standort Praterstraße/Lassallestraße fertigstellt konzentriert sich mehr als die Hälfte des Fertigstellungsvolumens mit den Projekten INNO PLAZA und Silo Plus auf den Submarkt Wienerberg (Süden). Im Jahr 2020 wird der Bürostandort am Hauptbahnhof mit dem QBC 1+2 sowie dem Projekt Arbeiten am Schweizergarten der SIGNA fertiggestellt sein. Fertigstellungsvolumen inkl. Vorvermietungen in Tausend m2 OTTO Immobilien GmbH BÜROMARKTBERICHT Kapitel 02 Der Markt für Büroflächen Vermietet oder Eigennutzung Verfügbar 11 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

14 Auf Basis der Vorvermietungen und Vermietungen für Objekte, die 2018 bzw fertiggestellt werden, lassen sich auch Tendenzen für die Nachfrage in den einzelnen Submärkten ableiten. Im Submarkt Hauptbahnhof beträgt der Vorvermietungsgrad für in diesem Jahr fertiggestellte Flächen bereits 77 % und im Submarkt Prater/Lassallestraße derzeit rund 66 %. Im Submarkt Wienerberg (Süden) beträgt der Vorvermietungsgrad für die im Jahr 2019 kommenden Flächen derzeit erst rund 10 %. Wir erwarten hier jedoch im vierten Quartal noch größere Vermietungen, die zu einem sehr hohen Vorvermietungsgrad führen können. Im Submarkt Norden kann das Projekt Square Plus nun im dritten Quartal mit dem Co-Working-Anbieter REGUS eine nennenswerte Vermietung vorweisen. Das Angebot an Flächen bis 500 m² ist grundsätzlich konstant geblieben, wobei sich attraktive und funktionelle Flächen im moderaten Preisgefüge in diesem Segment reduziert haben. Vor allem in den inneren Bezirken sind gut ausgestattete Flächen unter 500 m² kaum mehr verfügbar. Ein Segment auf dem Büromarkt, das immer mehr an Bedeutung gewinnt, sind sogenannte Co-Working Spaces*. So hat der Betreiber REGUS mit seinem Co-Working-Konzept SPACES nach einer Anmietung im The Icon Vienna nun im dritten Quartal auch im Projekt Square Plus im Submarkt Norden Flächen von m² angemietet. Noch in diesem Jahr werden weitere signifikante Vermietungen sowohl für Co-Working Spaces als auch für Office-Center, die Büroflächen für kleine Unternehmen anbieten, erwartet. Projekte mit geplanter Fertigstellung ab 2018 OTTO Immobilien GmbH Projektname PLZ Submarkt Nutzfläche in m2 Fertigstellung Status Austria Campus VIE Lände 3 The Icon HBF 1 Future Base BUWOG Zentrale INNO-PLAZA Technologiezentrum Aspern BT 2 Silo Plus Tosca MyHive Ungargasse MyHive am Wienerberg The Brick QBC 1+2 Arbeiten am Schweizergarten Office Park 4 Viertel 2 Tower Weitblick Triiiple Austro Control Tower Büroturm Neumarx Vio (Komet) Technologiezentrum Aspern BT 3 Forum Donaustadt Technologiezentrum Aspern BT 4 Technologiezentrum Aspern BT 5 Campus Ost DC Tower 2 Perfekt Silo Next Prater/Lasallestraße Innere Bezirke (CBD) Hauptbahnhof Hauptbahnhof Norden Innere Bezirke (CBD) Wienerberg (Süden) Donaucity Wienerberg (Süden) Innere Bezirke (CBD) Innere Bezirke (CBD) Wienerberg (Süden) Wienerberg (Süden) Hauptbahnhof Hauptbahnhof Airportcity Vienna Prater/Lasallestraße Erdberg - St. Marx (Osten) Erdberg - St. Marx (Osten) Erdberg - St. Marx (Osten) Westen Donaucity Donaucity Donaucity Donaucity Donaucity Donaucity Wienerberg (Süden) Wienerberg (Süden) ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 ab 2021 Bau Bau Bau Bau Bau Bau Bau Bau Bau Planung Bau Bau Bau Bau Planung Bau Planung Planung Planung Planung Planung Planung Planung Planung Planung Planung Planung Planung Planung * Coworking Spaces stellen Arbeitsplätze und Infrastruktur (Netzwerk, Drucker, Scanner, Fax, Telefon, Beamer, Besprechungsräume) zeitlich befristet zur Verfügung und ermöglichen die Bildung einer Gemeinschaft ( Community ), die durch gemeinsame Veranstaltungen, Workshops und weiteren Aktivitäten gestärkt werden kann. Dabei bleibt die Nutzung jedoch stets unverbindlich und zeitlich flexibel. 12 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

15 2.2 Nachfrage und Vermietungsleistung Die Vermietungsleistung an modernen Büroflächen im bisherigen Jahr 2018 (Quartal 1 bis 3) ist mit m² im Vergleich zum schwachen Jahr 2017 deutlich gestiegen (+76 %). Aufgrund von zahlreichen laufenden Mietvertragsverhandlungen mit größeren Unternehmen, die im dritten Quartal nicht mehr abgeschlossen wurden, prognostizieren wir bis zum Jahresabschluss eine Vermietungsleistung von rund m² im Gesamtjahr Im dritten Quartal 2018 betrug die Flächennachfrage im Gesamtmarkt rund m². Im Bereich moderner Büroflächen nach VRF-Standard waren es rund m², was einem Anteil von etwas mehr als zwei Dritteln am Gesamtmarkt entspricht. Im Vergleich zum dritten Quartal 2017 ist die Vermietungsleistung um 90 % angestiegen. Auffällig im dritten Quartal 2018 war der hohe Flächenumsatz im Submarkt Norden. In diesem sonst ruhigen Submarkt wurden aufgrund einer Großvermietung fast 25 % der gesamten Vermietungsleistung umgesetzt. Insgesamt machte der Anteil des Umsatzes von Flächen mit mehr als m² rund 63 % der Vermietungsleistung aus, nach Anzahl der Vermietungen jedoch nur 19 %. Im Gegensatz dazu betrug der Flächenumsatz bis 500 m² knapp 13 %, nach Anzahl der Vermietungen hingegen 52 %. Im mittleren Segment (500 bis m²) entspricht der Anteil des Flächenumsatzes mit 24 % ungefähr der Anzahl der Vermietungen mit 26 %. Der Anteil des Flächenumsatzes der öffentlichen Mieter betrug im dritten Quartal 18 %. Flächenumsatz nach Größe Q in Prozent OTTO Immobilien GmbH A B A m2 13 % B m2 24 % C mehr als m2 63 % C Anteil öffentlicher Mieter am Flächenumsatz Q in Prozent OTTO Immobilien GmbH B A A Öffentliche Mieter 18 % B Nicht-öffentliche Mieter 82 % 36. BÜROMARKTBERICHT Kapitel 02 Der Markt für Büroflächen 13 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

16 Wir müssen unsere im zweiten Quartal getätigte Prognose für das Gesamtjahr 2018 korrigieren und erwarten eine deutlich höhere Vermietungsleistung von rund m² an modernen Büroflächen nach VRF-Standard im Gesamtjahr Insbesondere in den Submärkten Wienerberg (Süden) und Innere Bezirke (CBD) kann im vierten Quartal mit einer starken Nachfrage an Flächen gerechnet werden. Für das Jahr 2019 erwarten wir ebenfalls ein gutes Jahr mit rund m² Vermietungsleistung an modernen Büroflächen. Weiters herrscht weiterhin eine positive Stimmung auf dem Markt. Viele Firmen nutzen den derzeitigen Wirtschaftsaufschwung, um von nicht mehr passenden Büros in Neubauprojekte in den etablierten Bürolagen zu ziehen. Die hohen Mieten dort werden mittlerweile bis zu einem gewissen Grad akzeptiert. Ein Effekt davon ist, dass der Leerstand in schlechteren Bürolagen durch den Mieterschwund deutlich gestiegen ist. Vermietungsleistung in Tausend m² OTTO Immobilien GmbH Realisierte Vermietungsleistung Prognostizierte Vermietungsleistung 2.3 Ausgewählte Anmietungen 2018 OTTO Immobilien GmbH RHI 1120 Wien Euro Plaza ~ m² Q Regus 1190 Wien Square Plus ~ m² Q L Oréal 1100 Wien The Icon ~ m² Q Austria Tabak GmbH (JTI) 1030 Wien ViE ~ m² Q Talentgarden 1090 Wien Lichtensteinstraße ~ m² Q REWE 1120 Wien Euro Plaza 4 ~ m² Q Daikin 1230 Wien Silo Plus ~ m² Q OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

17 2.4 Leerstandsquote Mit Ende des dritten Quartals 2018 lag die Leerstandsquote im VRF-Markt bei 4,8 %. Aufgrund des hohen Vorvermietungsgrades stehen dem Markt im Jahr 2018 nur begrenzt neue Flächen zur Verfügung, wovon ein Großteil bis Ende 2018 vermietet sein wird. Dem wird eine Zunahme des Leerstands von Flächen in suboptimalen Lagen gegenüberstehen, die sich auch aus Umzügen ergibt. Der Trend zur Überprüfung von alternativen Nutzungsmöglichkeiten hat sich etwas abgeschwächt, weil das Angebot an großvolumigen, günstigen Flächen bereits sehr gering ist und dieses Segment z. B. auch durch Schulungsunternehmen nachgefragt wird. Wir gehen für den VRF-Markt von einer moderat steigenden Leerstandsquote von 4,8 % auf bis zu 5,5 % für das vierte Quartal 2018 aus. Leerstand in Prozent OTTO Immobilien GmbH 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % Q1 Q2 Q3 Q4 Q Q Q Q Q Q Q Q (Prognose) 36. BÜROMARKTBERICHT Kapitel 02 Der Markt für Büroflächen 15 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

18 2.5 Der Markt für Büroflächen im Detail INNERE BEZIRKE (CBD) Der Submarkt Innere Bezirke (CBD*) erstreckt sich von den inneren Bezirken bis hin zum Gürtel. Die Gesamtfläche macht mit rund 2,2 Mio. m² rund 39 % des Gesamtbestandes aus. Die Vermietungsleistung betrug im ersten Halbjahr m² und im dritten Quartal m² (+134 % im Vergleich zum dritten Quartal 2017) und unterstreicht somit die hohe Attraktivität des CBD als Bürostandort. Dieses Jahr wird im dritten Quartal in diesem Submarkt mit dem Projekt VIE der CA-IMMO an der Erdberger Lände ein Projekt zur Drittnutzung fertiggestellt. Die Leerstandsquote ist mit 2,7 % annähernd auf Vollvermietungsniveau und damit leicht erhöht, was auf die Fertigstellung neuer Objekte zurückzuführen ist. PRATER/LASSALLESTRASSE Dieser Submarkt erstreckt sich vom Praterstern bis zur Donau im Nordosten und über die Dresdnerstraße bis hin zum Rivergate im Norden sowie bis zur Tangente im Süden. Insgesamt befinden sich in diesem Submarkt m² an modernen Büroflächen. Durch die Fertigstellung des Austria Campus wird der Bestand um weitere m² an Bürofläche wachsen. Von diesen sind bereits mehr als 65 % vorvermietet. Es entspricht absolut dem internationalen Trend, Flächen an zentral gelegenen hochrangigen Verkehrsachsen zu entwickeln. Die Vermietungsleistung im ersten Halbjahr 2018 betrug m² und im dritten Quartal m². (Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2017 gab es keine Vermietungen.) Die Leerstandsquote beträgt 2,5 % und wird im Jahr 2018 noch leicht steigen. DONAUCITY Der Submarkt Donaucity konzentriert sich stark auf das Gebiet der Donauplatte und wird im Osten durch das Aspern IQ in der Seestadt Aspern abgegrenzt. Insgesamt befinden sich mit drittem Quartal m² moderne Büroflächen in diesem Submarkt. Nächstes Jahr wird in diesem Submarkt der zweite Bauteil des Technologiezentrums Aspern mit m² fertiggestellt. Weitere Projekte in der Seestadt sind der Campus Ost mit m² (Fertigstellung 2021) und der dritte Bauteil des Technologiezentrums Aspern mit m² (Fertigstellung 2021). Die Vermietungsleistung machte im ersten Halbjahr m² aus und im dritten Quartal m² ( 83 % im Vergleich zum dritten Quartal 2017). Die Leerstandsquote beträgt aktuell 3,9 % und wird bis zum Jahresende leicht sinken. * Central Business District 16 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

19 ERDBERG ST. MARX (OSTEN) Der Standort erstreckt sich im Norden von TownTown bis zur Gudrunstraße im Südosten. Der Gesamtbestand beträgt derzeit m². Im Jahr 2021 entstehen hier mit dem Büroteil des Projektes Triiiple und dem Büroturm der Austro Control m² an neuer Bürofläche. Die Vermietungsleistung war mit m² im ersten Halbjahr 2018 auf einem guten Niveau. Im dritten Quartal 2018 betrug die Vermietungsleistung m² (+613 % im Vergleich zum dritten Quartal 2017). Die Leerstandsquote beträgt zum Stand 7,9 % mit stabiler Tendenz bis Jahresende. HAUPTBAHNHOF Der Submarkt erstreckt sich vom Hauptbahnhof mit den Büroobjekten Erste Campus und ÖBB-Zentrale im Norden über das Arsenal bis zum Objekt Office Provider im Süden. Der Gesamtbestand beträgt im dritten Quartal m². Für das Jahr 2018 wird die Fertigstellung von The Icon und HBF 1 erwartet. Mit dem Projekt Arbeiten am Schweizergarten der Signa-Gruppe und den Bauteilen 1 und 2 im QBC kommen 2020 noch weitere m² Bürofläche zum Bestand hinzu. Im ersten Halbjahr 2018 wurden im Submarkt Hauptbahnhof m² vermietet, im dritten Quartal m² ( 65 % im Vergleich zum dritten Quartal 2017). Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des dritten Quartals ,8 % und wird bis Jahresende leicht ansteigen. WIENERBERG (SÜDEN) Der Teilmarkt Wienerberg/Süden wird von den beiden Businessparks EURO PLAZA und Businesspark Vienna im Norden dominiert. Beide Bürostandorte machen 53 % des Flächenbestandes im Submarkt aus. Weiters erstreckt sich der Submarkt bis zu den Silo Offices im Süden. Der Teilmarkt Wienerberg/Süden hat einen Bestand an Büroflächen von m² wird die Fertigstellung des Zubaus des Innocenters Meidling (INNO PLAZA) in direkter Umgebung zum EURO PLAZA mit m² Nutzfläche sowie das Silo Plus im Süden des Submarktes mit m² erwartet. Weiters soll in diesem Jahr der Bau des Projektes The Brick starten und bis zur geplanten Fertigstellung 2019 weitere m² Nutzfläche zur Verfügung stellen. Die Vermietungsleistung machte im ersten Halbjahr m² aus. Im dritten Quartal 2018 wurden hier m² vermietet ( 15 % im Vergleich zum dritten Quartal 2017). Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des dritten Quartals 8,1 %. Bis zum Jahresende erwarten wir eine stabile Entwicklung. 36. BÜROMARKTBERICHT Kapitel 02 Der Markt für Büroflächen 17 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

20 NORDEN Der Submarkt Norden erstreckt sich von der Siemens City im Osten bis zur Billrothstraße im Westen. Der Gesamtbestand an modernen Büroflächen beträgt m². Für das Jahr 2018 wird die Fertigstellung der Future Base mit m² Fläche erwartet. Im ersten Halbjahr 2018 wurden m² vermietet. Im dritten Quartal 2018 wurde mit m² die Vermietungsleistung des Ersten Halbjahres mehr als verdoppelt (Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2017 gab es keine Vermietungen). Die Leerstandsquote beträgt 10,2 % und ist somit die höchste aller Wiener Submärkte. WESTEN Der Standort wird durch den Kai West im Westen und die Bahnhof City Wien West im Osten abgegrenzt. Mit m² Bestandsfläche ist das der kleinste Submarkt in Wien. In den nächsten 3 Jahren sind keine Fertigstellungen in diesem Submarkt geplant. Im ersten Halbjahr 2018 wurden m² in diesem Submarkt vermietet. Im dritten Quartal 2018 wurden m² vermietet (Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2017 gab es keine Vermietungen). Die Leerstandsquote liegt mit 6,5 % im Wiener Mittelfeld und wird sich im laufenden Jahr kaum verändern. Überblick Kennzahlen Wiener Submärkte OTTO Immobilien GmbH Submarkt Gesamtfläche in m² Fertigstellungsvolumen 2019/2020 Leerstandsquote in % Trend 2018* Innere Bezirke (CBD) Prater/Lassallestraße Donaucity Erdberg - St. Marx (Osten) Hauptbahnhof Wienerberg (Süden) Norden Westen Airportcity Vienna Gesamt ,70 2,50 3,90 7,90 4,80 8,10 10,20 6,50 2,80 4,80 Submarkt Vermietungsleistung H Vermietungsleistung Q Trend 2018* Innere Bezirke (CBD) Prater/Lassallestraße Donaucity Erdberg - St. Marx (Osten) Hauptbahnhof Wienerberg (Süden) Norden Westen Airportcity Vienna Gesamt * Der Pfeil für Trend 2018 zeigt die Einschätzung für das vierte Quartal OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

21 IM DETAIL Heatmap Vermietungsleistung Q1-Q Standorte 1. Innere Bezirke (CBD) 2. Prater/Lassallestraße 3. Donaucity 4. Erdberg St. Marx (Osten) 5. Hauptbahnhof 6. Wienerberg (Süden) 7. Norden 8. Westen geringe Vermietungsintensität hohe Vermietungsintensität * OTTO Immobilien GmbH HINWEIS Eine Heatmap ist eine Darstellung von Daten, die Intensitäten in diesem Fall die Vermietungsleistung in den ersten drei Quartalen 2018 im geografischen Zusammenhang intuitiv begreifbar macht. Die stärkste Aktivität, bezogen auf die Vermietungsleistung, fand im Submarkt Wienerberg (Süden) statt, gefolgt von den Submärkten Erdberg - St. Marx (Osten) und Innere Bezirke (CBD). 19 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

22 2.6 Mietpreise Im Jahr 2018 haben sich die Mietpreise in den verschiedenen Submärkten unterschiedlich entwickelt. Die erzielten Spitzenmieten sind in der Wiener Innenstadt mit netto 25,75 Euro pro m² und Monat stabil geblieben. In den restlichen inneren Bezirken des CBDs haben die Preise bei knapp verfügbaren hochwertigen Flächen bereits angezogen und die Einstiegspreise befinden sich derzeit bei rund 13,50 Euro pro m². Auch die Einstiegspreise im Submarkt Wienerberg (Süden) sind von 11,00 Euro pro m² und Monat auf 11,50 Euro pro m² und Monat leicht gestiegen. Im oberen Preissegment konnten wir derzeit in keinem Submarkt Veränderungen feststellen. Die Durchschnittsmieten sind im Herbst mit netto 14,50 Euro pro m² konstant geblieben. Hierbei ist zu beachten, dass sich dieser Wert auf Angebotsmieten von aktuell verfügbaren modernen Büroflächen bezieht. Derzeit ist in diesem Angebot ein erhöhter Anteil an kürzlich fertiggestellten oder in den nächsten Quartalen auf den Markt kommenden Flächen enthalten. Da die Preise über einen langen Zeitraum nur leicht gestiegen sind, fiel es vielen Interessenten in unserer Wahrnehmung Anfang des Jahres noch schwer, die höheren Preise zu akzeptieren. Mittlerweile konnten auch in höheren Preissegmenten einige Vermietungen registriert werden. Durchschnittsmiete und Spitzenmiete in Euro netto pro m² und Monat OTTO Immobilien GmbH Frühjahr 2018 Herbst ,75 25,75 14,50 14,50 Durchschnittsmiete Spitzenmiete Durchschnittsmiete Spitzenmiete Spitzenmieten im Vergleich zu ausgewählten europäischen Städten* in Euro pro m² und Monat OTTO Immobilien GmbH Prag Warschau Brüssel Wien 21,5 24,0 25,0 25,8 München Frankfurt 36,9 41,0 Mailand 45,0 Zürich 53,9 Moskau 57,8 Paris 69,2 London 101, * Quelle: KNIGHT FRANK, European Market Indicators Q OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

23 2.7 Standorte und Mieten 7 Norden 8 Westen 6 Wienerberg (Süden) 1 Innere Bezirke (CBD) 5 Hauptbahnhof 2 Prater/ Lassallestraße 4 Erdberg - St.Marx (Osten) 3 Donaucity Standorte * OTTO Immobilien GmbH 1. Innere Bezirke (CBD) 2. Prater/Lassallestraße 3. Donaucity 4. Erdberg St. Marx (Osten) 5. Hauptbahnhof 6. Wienerberg (Süden) 7. Norden 8. Westen Mieten in Euro / m 2 / Monat 13,50-25,75 11,50-20,00 11,00 17,50 11,50 20,00 14,50 20,00 11,50 18,00 10,50 15,00 10,00-14,50 HINWEIS Absolute Spitzenwerte in innerstädtischen Bauten mit Top-Standard ( Best of the Best ) liegen bei netto 25,75 Euro pro m 2 und Monat und darüber. Die dargestellten Preise beziehen sich auf moderne Büroflächen in etablierten Bürolagen. Büroflächen minderer Qualität sind abseits davon auch wesentlich günstiger erhältlich. WUSSTEN SIE, DASS etwas mehr als die Hälfte aller modernen Büroflächen in Wien in etablierten Büroclustern (wie z.b. EURO PLAZA, Viertel Zwei, ) liegen? Diesen und weitere interessante räumliche Zusammenhänge des modernen Wiener Bürobestandes können Sie auf der neuen OTTO Bürolandkarte erkennen. Diese können Sie gerne unter research@otto.at bestellen. OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

24 ESSENZ 2018 konnte vom ersten bis dritten Quartal ein Transaktionsvolumen von rund 2,4 Mrd. Euro realisiert werden. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Rückgang dar, dieser ist jedoch nicht auf mangelndes Investitionsinteresse, sondern auf mangelndes Angebot zurückzuführen. Da sich noch einige Transaktionen in der Pipeline befinden, gehen wir bis Jahresende von einem Transaktionsvolumen von rund 3 Mrd. Euro aus. 03 Investmentmarkt OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

25 3.1 Transaktionsvolumen Nach dem Rekordjahr 2017 ist auch 2018, trotz eines geringeren Transaktionsvolumens von bisher 2,4 Mrd. Euro, eine große nationale sowie internationale Nachfrage nach Investitionen in Österreich zu erkennen. Aufgrund des geringen Angebots wird weiterhin Druck auf die Rendite ausgeübt. Das Angebot an Investmentmöglichkeiten in Österreich war 2018 ähnlich wie im Vorjahr von Projektentwicklungen geprägt. Der Grund: wenige Bestandhalter waren dazu bereit, sich zur Realisierung von wertsteigerungsbedingten Gewinnen von ihren Objekten zu trennen. Aufgrund des geringeren Angebots in diesem Jahr ist auch das Transaktionsvolumen geringer als im Vorjahr. Auf der Nachfrageseite zeigt sich weiterhin großes Interesse von nationalen sowie internationalen Investoren in Österreich sind nationale Investoren mit einem Anteil von 65 % des gesamten Transaktionsvolumens wieder sehr aktiv im heimischen Markt. Transaktionsvolumen Österreich in Milliarden Euro OTTO Immobilien GmbH 4,5 4,3 4,0 3,5 3,0 2,8 3,1 3,0 2,6 2,5 2,0 1,5 1,8 1,4 1,6 1,5 1,6 1,7 1,0 0, Transaktionsvolumen (Stand Q3 2018) Transaktionsvolumen Prognose (Prognose) 36. BÜROMARKTBERICHT Kapitel 03 Investmentmarkt 1 Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien berücksichtigt die Immobilienarten Büro, Retail, Hotel, Logistik/Industrie, Student-Housing sowie Wohnen zum Zeitpunkt des Signings. 23 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

26 Transaktionsvolumen Österreich nach Nutzung, OTTO Immobilien GmbH in Prozent % 20 % 40 % 60 % 80 % 100% Büro Retail Hotel Industrie Student Housing Wohnen Durch die Veräußerung des großvolumigen Kika/Leiner Portfolios ist mit 42 % der größte Anteil des bisher umgesetzten Transaktionsvolumens der Assetklasse Retail zuzuschreiben. Dahinter reihen sich Büroimmobilien mit rund 24 % und Wohnimmobilien mit rund 20 %, die in dieser Ausgabe des Büro- und Investmentmarkberichts erstmals in das gesamte Transaktionsvolumen miteinberechnet wurde. Hotelimmobilien machten bisher rund 9 % des Transaktionsvolumens aus und Logistikimmobilien rund 4 %. Student Housing liegt mit bisher nur rund 1 % des gesamten Transaktionsvolumens an letzter Stelle. Das hohe Fertigstellungvolumen in dieser Assetklasse steht einer deutlichen höheren internationalen Nachfrage gegenüber. 3.2 Relevante Transaktionen der letzten Monate Der hohe Anteil an Retailimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen ist in diesem Jahr vor allem durch den Verkauf des Kika/Leiner-Portfolios an die österreichische Signa geprägt, und auch mit dem Verkauf der Mariahilfer Straße 47 konnte sich ein Privatinvestor ein attraktives Objekt sichern. Im Bürosegment konnte TH Real Estate das Objekt Adler und Ameise erwerben. Das INNOPLAZA der österreichischen S+B Gruppe hat mit BNP Paribas REIM einen neuen Eigentümer gefunden und bereits im ersten Quartal 2018 wurde der Florido Tower in 21. Bezirk an Ares Management veräußert. Da sich Wohnimmobilien bereits seit längerer Zeit im Fokus institutioneller Investoren befinden, wurden diese im gegenständlichen Marktbericht erstmal seit Beginn unserer Recherchen in die Betrachtung des Transaktionsvolumens aufgenommen. Aktuell zeichnen sich Deals im Wohnsegment vor allem durch Forward Deals aus wie z. B. der Verkauf der Projektentwicklung Ensemble Phase 1, entwickelt von Premium Immobilien und ARE, an die deutsche Art-Invest. 24 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

27 3.3 Renditen Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte in absoluten Core-Lagen liegt in Wien aktuell bei 3,75 %. Der Anlagedruck nationaler sowie internationaler Investoren und das geringe Angebot an etablierten Bestandsobjekten außerhalb von absoluten Core-Lagen führen dazu, dass die Rendite für diese Objekte auf 4,50 % gesunken ist. Die Rendite für kürzlich fertiggestellte Büroobjekte in dezentralen Bürolagen liegt aktuell bei 4,25 %. Spitzenrenditen im europäischen Vergleich* in Prozent OTTO Immobilien GmbH München 2,90 Zürich Paris 3,00 3,00 Frankfurt 3,25 London 3,50 Madrid 3,75 Wien Mailand Brüssel 3,75 4,00 4,25 Prag 4,80 Warschau 5,25 Budapest 7,00 Moskau 9, % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % * Quelle: KNIGHT FRANK, European Market Indicators Q Die Spitzenrendite von Büroimmobilien für Top Objekte in bester Lage setzt sich aus dem Jahresnettorohertrag bezogen auf den Nettokaufpreis zusammen. 3.4 Prognose 2018 ist der Anlagedruck und damit verbunden auch die Investitionsbereitschaft nationaler sowie internationaler Investoren weiterhin hoch. Wir gehen bis Jahresende von einem Transaktionsvolumen von rund 3 Mrd. Euro aus. Der Anteil der Forward Deals wird in den kommenden Jahren durch das deutlich geringere Fertigstellungsvolumen abnehmen. Bestandshalter nutzen die Angebotsknappheit teilweise um sich von ihren Objekten zu trennen und dabei attraktive Gewinne zu realisieren. 36. BÜROMARKTBERICHT Kapitel 03 Investmentmarkt 25 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

28 FOKUS INTERNATIONALER INVESTOREN Derzeit befinden sich die meisten Gewerbeobjekte, die in den vergangenen 5 Jahren von internationalen Investoren erworben wurden, im Submarkt Innere Bezirke (CBD). Die Submärkte mit dem größten internationalen Engagement sind neben dem Standort Innere Bezirke (CBD) die Standorte Prater/Lassallestraße und Erdberg St. Marx (Osten). 04 Transaktionen 26 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

29 INNERE BEZIRKE (CBD) 1 Hotel Am Konzerthaus 1030 Wien, Heumarkt (Edmond de Rothschild) 2 Hotel Imperial 1010 Wien, Kärntner Ring 16 (Marriott) 3 LaStafa 1070 Wien,Mariahilfer Straße 120 Bayerische Versorgungskammer (BVK) InterCityHotel Wien 1070 Wien, Mariahilfer Straße 122 (Warburg-HIH Invest) 4 Büro- Geschäftshaus 1060 Wien, Mariahilfer Straße (Warburg Henderson KAG) Leonardo Hotel Vienna 1060 Wien, Matrosengasse 6-8 (Fattal Hotels) 6 Palais Rohan 1020 Wien, Praterstraße 38 (Government of France) 7 Bürohaus 1010 Wien, Rathausstraße 20 (Wiener Privatbank) 8 Silk Wien, Seidengasse 9-11 (TH Real Estate) 9 Haus an der Wien 1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 13 (Allianz RE Germany) 10 Bürohaus 1010 Wien, Wipplingerstraße 33 (Vienna 33 S.a.r.l.) Mercure Grand Hotel Biedermeier 1030 Wien, Landstraßer Haupstraße 28 (Accor) PRATER/LASSALLESTR. 1 Hotel Hilton Danube 1020 Wien, Handelskai 269 (Internos Global Investors) Rivergate 1200 Wien, Handelskai 92 (Dream Global REIT) 3 Millenium Tower/City 1200 Wien, Handelskai (Morgan Stanley JV CC Real) Hotel ibis budget Wien Messe 1020 Wien, Lassallestraße 7 (Union Investment) Green Worx 1020 Wien, Lassallestraße 7a (UniImmo: Deutschland) Ibis Hotel Wien Messe 1020 Wien, Lassallestraße 7A (Union Investment) 5 Bürohaus 1020 Wien, Nordbahnstraße 50 (Corpus Sireo) 6 Hotel Zwei - Courtyard by Marriot 1020 Wien, Trabrennstraße 4 (Deka) 7 Linked Living 1020 Wien, Vorgartenstraße 204 (Universal-Investment) 8 Austria Campus 1020 Wien, Praterstern (PGIM Real Estate) Hoch Zwei & Plus Zwei 1020 Wien, Trabrennstraße 6-8 (Deka) 2017 DONAUCITY 1 FMZ Stadlau 1220 Wien, Gewerbeparkstraße 13 (TH Real Estate) 2 IZD Tower 1220 Wien, Wagramer Straße (KORAMCO JV Korean Post) 3 EKZ Citygate 1220 Wien, Wagramer Straße 195 (Warburg-HIH Invest) 4 DC-Tower Wien, Donau-City-Straße 7 (Deka) ERDBERG - ST. MARX (OSTEN) 1 Bürohaus 1110 Wien, Brehmstraße 14 (Warburg-HIH Invest) 2 Gate Wien, Guglgasse 2-4 (WestInvest ImmoValue) Solaris 1030 Wien, Karl Farkas Gasse 22 (Amundi Real Estate) 4 Marximum Bauteile Wien, Modecenterstraße (ERGO Group) 5 TownTown (Company Building 05) 1030 Wien, Thomas-Klestil-Platz 1 (DenizBank) Doppio Offices 1030 Wien, Rinnböckstraße 3 (Union Investment) HAUPTBAHNHOF 1 SMARTments business 1100 Wien, Gertrude-Frohlich-Sandner-Straße 13 (WurttLeben) 2 Motel One Hauptbahnhof 1100 Wien, Wiedner Gürtel (WurttLeben) IBIS & NOVOTEL 1100 Wien, Hauptbahnhof (Amuni Real Estate) 4 The Icon Vienna 1100 Wien, Gertrude-Fröhlich-Sandner-Str. 2 (Allianz) Porrturm 1110 Wien; Laaer-Berg-Straße 41 (JR AMC Co Ltd) 2017 WIENERBERG (SÜDEN) 1 Euro Plaza Wien, Am Euro Platz 4 (UniImmo: Europa) Kaufpark Alterlaa 1230 Wien, Anton-Baumgartner-Straße (Semper Constantia) 3 Hotel Holiday Inn Vienna South 1100 Wien, Hertha-Firnberg-Straße 5 (Apollo Global RE) Inno Plaza Wien 1120 Wien, Lehrbachgasse 18 (BNP Paribas REIM Germany) U6-Center 1230 Wien, Lehmböckgasse 49 (Westcore) BÜROMARKTBERICHT Kapitel 04 Transaktionen OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

30 NORDEN 1 Florido Tower 1210 Wien, Floridsdorfer Hauptstraße 1 (Ares Management Ltd) Shopping Center Nord 1210 Wien, Ignaz-Köck-Straße 1 (Tristan Capital Partners) Space2move 1190 Wien, Leopold-Ungar-Platz 1 (UniImmo: Europa) WESTEN 1 Bahnhofcity Wien West 1150 Wien, Europaplatz 1 (Acron Holding AG) Hotel Mercure Wien Westbahnhof 1150 Wien, Felberstraße 4 (Rybak Petr) Wombats City Hostel 1150 Wien, Grangasse 6 (Caritas Coporation) 4 Ramada City Center Vienna 1120 Wien, Grieshofgasse 11 (Grieshofgasse 11 GmbH) 5 Workstation Wien West 1140 Wien, Linzerstraße (Warburg Henderson KAG) Das blaue Haus 1150 Wien, Europaplatz 1 (IKEA) ÖSTERREICHWEIT 2 NH-Hotels Vienna Airport und Salzburg-City (Pandox) Infra Center Linz 4020 Linz, Wegscheider Straße 3 (TH Real Estate) 2012 Haid Center 4053 Haid, Ikeaplatz 4 (ECE) 2012 FMZ Shopping Haidäcker Park 7000 Eisenstadt, Haidäcker Park 4 (KGAL) 2012 Stadtpark Center Spittal 9800 Spittal an der Drau, Bahnhofstraße 16 (TH Real Estate) Fachmarktzentren Westösterreich (Invesco) 2012 FMZ M-City 2130 Mistelbach, Herzog-Albrecht-Straße (TH Real Estate) 2013 FMZ Marchfeld Center 2301 Groß-Enzersdorf, Wiener Straße 12 (TH Real Estate) 2013 FMZ Shopping Horn 3580 Frauenhofen, Makronweg 1 (KGAL) 2013 FMZ Rosental 8582 Rosental/Kainach, Knappenplatz 1 (TH Real Estate) 2013 FMZ Neukauf Villach 9500 Villach, Bruno-Kreisky-Straße 25 (KGAL) 2013 G3 Shopping Resort Gerasdorf 2201 Gerasdorf, G3-Platz 1 (ECE) 2014 Logistikobjekt C&A 4470 Enns, Fabrikstraße 13 (Logicor) 2014 eo Einkaufszentrum 7400 Oberwart, Europastraße 1 (KGAL) 2014 Cargo Center Graz (2 Logistikobjekte) 8402 Werndorf (Blackstone) 2014 Hornbach Markt 2721 Bad Fischau, Hornbachplatz 1 (WP Carey) FMZ Bruck an der Leitha 3640 Bruck an der Leitha, Eco Plus Park (KGAL) Passage Rankweil, Bundesstraße 22 (Blue Asset Management JV East Guardian Immobilien) Galleria Danubia Hainburg 2410 Hainburg an der Donau, Pressburger Reichsstrasse 1 (KGAL) Logistikzentrum Wien-Nord A Bis C 2102 Hagenbrunn, Dietersdorfer Straße 10 (Aberdeen) LogAxes Portfolio Flughafen Wien, Industriegebiet Graz (Tristan Capital Partners) Frunpark Asten 4481 Asten, Handelsring 8-10 (Leasinvest Real Estate) FMZ Hatric BA Hartberg, Im Hatric 1 (Union Investment) 2017 Conwert ECO Portfolio Österreichweit (HanseMerkur) 2017 Fachmarktzentren Österreichweit (Bayrische Vorsorgekammer) 2018 Maxtower 8020 Graz, Gürtelturmplatz 1 (Union Investment) OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

31 4.1 Übersicht internationale Ankäufe * Internationale Investoren haben in den vergangenen fünf Jahren unter anderem die folgenden Liegenschaften erworben: Standorte 1. Innere Bezirke (CBD) 2. Prater/Lassallestraße 3. Donaucity 4. Erdberg St. Marx (Osten) 5. Hauptbahnhof 6. Wienerberg (Süden) 7. Norden 8. Westen HINWEIS Die dargestellten Transaktionen zeigen strukturierte Immobilienzukäufe internationaler Investoren der vergangenen 5 Jahre. Ein Anspruch auf Vollständigkeit der Auflistung besteht nicht. 36. BÜROMARKTBERICHT Kapitel 04 Transaktionen * OTTO Immobilien GmbH 29 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

32 OTTO IMMOBILIEN GEWERBE- UND INVESTMENT TEAM Die Gewerbe- und Investmentabteilung von OTTO Immobilien berät mit ihren Expertenteams Mieter sowie institutionelle Investoren wie Fonds und Stiftungen aus dem In- und Ausland. Das Research-Team von OTTO Immobilien unterstützt dabei mit fundierten Marktanalysen auf Submarktebene. Mieterzufriedenheitsanalysen sowie maßgeschneiderte Benchmarking-Reports unter Einbeziehung der wichtigsten Konkurrenz- Objekte runden das Angebot ab. 05 Ansprechpartner 30 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00

33 MAG. (FH) MAG. ALEXANDER FENZL Prokurist, Leiter Immobilienvermarktung Gewerbe TELEFON TELEFON TELEFON eugen@otto.at m.weinbrenner@otto.at a.fenzl@otto.at MOBIL MOBIL DKFM. CHRISTOPH LUKASCHEK MBA, MRICS Leiter Investment MARTIN DENNER, BSC Teamleiter Immobilien Research DI CHRISTOPHER KMEN Immobilien Research Analyst TELEFON TELEFON TELEFON c.lukaschek@otto.at m.denner@otto.at c.kmen@otto.at MOBIL MOBIL Kapitel 05 Ansprechpartner MARTIN WEINBRENNER Geschäftsführer 36. BÜROMARKTBERICHT DR. EUGEN OTTO, MRICS Geschäftsführer 31 OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd :00