Büromarktbericht Wien Herbst 2016

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1 Büromarktbericht Wien Herbst 2016 Wir leben Immobilien.

2 2 EHL IMMOBILIEN SIGNA THE ICON VIENNA 1100 Wien EHL ist mit der Vermietung der Flächen beauftragt. Vorwort Aktuell befinden sich in Wien einige sehr spannende Großprojekte in der Realisierungsphase. Diese Bauvorhaben gelangen ab 2017 zur Fertigstellung und werden nicht nur das Stadtbild markant prägen, sondern auch den Wiener Büromarkt deutlich beleben. In den kommenden drei Jahren entsteht ein äußerst attraktives Angebot an hochmodernen Büroflächen, das potenziellen Mietern die Möglichkeit eröffnet, neue maßgeschneiderte Lösungen abseits des Mainstream zu finden. Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter Ich lade Sie ein, die Kompetenz und detaillierte Marktkenntnis des EHL- Büroteams für Ihre Standortsuche zu nutzen, um eine für Sie optimale, nachhaltige Standortentscheidung treffen zu können. Mag. Stefan Wernhart MRICS Leitung Gewerbeimmobilien EHL - Der Spezialist für Büroimmobilien EHL Immobilien zählt seit vielen Jahren zu den führenden Immobiliendienst leistern in Österreich. Wir bieten Ihnen sämtliche Immobilien dienst leistungen während des gesamten Lebens zyklus einer Immobilie sowie ein erfolg reiches internationales Netz werk. EHL ist österreichischer Exklusivpartner der international tätigen Immobiliengruppe Savills und offeriert somit ihren Kunden Immobilienservices an weltweiten Standorten. DI Alexandra Bauer MRICS Leitung Market Research a.bauer@ehl.at EHL Marktberichte Die EHL Marktberichte werden regelmäßig aktualisiert und beinhalten einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Kennzahlen und Entwicklungen der Büro-, Immobilien und Investmentmärkte in Wien. EHL City Map Mit der EHL City Map finden Sie auf einen Blick die wichtigsten Büro-, Einzelhandels- und Logistik objekte sowie eine detaillierte Dar stellung der wichtigsten Bürostandorte in Wien.

3 3 ÜBerblick büromarkt wien Büromarkt Wien Neuflächenproduktion in m² Nachfrage in m² * Prognose m² m² m² m² Leerstandsrate (%) * 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % Executive Summary Neuflächenproduktion steigt ab 2017 Nach einem Rekordtief von nur ca m 2 im heurigen Jahr werden 2017 ca m 2 und 2018 ca m 2 Büroflächen fertiggestellt. Darunter fallen der Austria Campus mit ca m 2, THE ICON VIENNA mit ca m 2 und das QBC 1-4 mit ca m 2. Vorvermietungen beleben den Markt Der Büromarkt präsentiert sich deutlich aktiver als in den vergangenen Jahren. Dies ist auf erste namhafte Abschlüsse bzw. zahlreiche Mietvertragsverhandlungen für die ab 2017 zur Fertigstellung gelangenden Objekte zurückzuführen. Durchschnittsmieten steigen Die Büroflächen in den neuen Top-Objekten werden meist zwischen 15 und 20 EUR/m²/M. angeboten. Aufgrund einiger Vorvermietungen in diesem Preissegment war im 1. Halbjahr eine Steigerung der Durchschnittsmiete für Erstbezüge auf 14 EUR/m²/M. zu verzeichnen. Büroobjekte dominieren Investmentmarkt Trotz des steigenden Preisniveaus und sinkender Renditen ist die Nachfrage nach Büroobjekten weiter hoch. Vor allem hochliquide internationale Investoren drängen auf den Markt und sorgen für zusätzliche Dynamik. Nachfrage Angebot 2016* Neuflächenproduktion m 2 Vermietungsleistung m 2 Marktindikatoren Mieten Erstbezug** (in EUR / m 2 pro Monat) Beste Lage 16,0 26,0 Gute Lage 12,5 16,0 Durchschnittliche Lage 8,0 12,0 Neuflächenproduktion Vermietungsleistung Leerstand Spitzenrendite steigend steigend leicht sinkend unter Druck Wirtschaftsdaten Österreich 2016 Österreich 5,9 % Arbeitslosenquote (Eurostat) EU (28) 8,9 % Eurozone (19) 10,4 % Mietpreisniveau Durchschnittsmieten leicht steigend Spitzenmieten stabil Büromarkt Wien aktuell Gesamtbestand*** m 2 Leerstandsrate 6,3 % Spitzenmiete (in EUR / m 2 pro Monat) 25,5 Nom. BIP EUR Mrd. 348,9 Wirtschaftswachstum 1,70 % Inflationsrate 1,10 % Staatshaushaltsdefizit -1,70 % * Prognose ** EHL-Mietpreisspiegel von 100 neu errichteten bzw. generalsanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten *** Alle Kennzahlen des Büromarktberichts beziehen sich auf den Gesamtbestand, welcher Alt- und Neubauten inkludiert.

4 4 vermietungsleistung neuflächenproduktion IC Projektentwicklung OLN VIERTEL ZWEI, DENK DREI 1020 Wien EHL ist mit der Vermietung der Flächen beauftragt. Büromarkt im Aufwind Der Wiener Büromarkt entwickelt sich 2016 deutlich positiver als in den vergangenen Jahren. Verantwortlich für die Belebung des Marktes ist in erster Linie die Realisierung bereits länger geplanter Übersiedlungen. Schon seit Jahresbeginn ist eine erhöhte Aktivität am Wiener Büromarkt zu erkennen. Die Vorverwertung der ab 2017 bezugsfertigen Objekte ist voll angelaufen. Vor allem die neuen Objekte im Bereich Prater Messe (z.b. messecarree Wien, DENK DREI), am Wienerberg (z.b. Euro Plaza) sowie das Areal rund um den Hauptbahnhof (z.b. QBC, THE ICON VIENNA) verzeichnen eine deutlich gesteigerte Nachfrage. Weit fortgeschrittene Mietvertragsverhandlungen mit größeren Interessenten lassen auf ein starkes zweites Halbjahr schließen und eine Gesamtvermietungsleistung von ca m 2 erwarten. Dies entspricht einem Plus von 15 Prozent gegenüber Die Leerstandsrate präsentiert sich aktuell mit 6,3 Prozent und leicht fallender Tendenz für das Gesamtjahr Fertigstellungen Objekt Größe Adresse Smart Campus** m , Guglgasse Hörbiger Zentrale** m , Seestadtstraße Telegraf 7* m , Lehargasse AK2 Arbeiterkammer** m , Plößlgasse SQUARE PLUS m , Leopold-Ungar-Platz 2 und 3 Post-Zentrale ** m , Rochusmarkt DENK DREI, VIERTEL ZWEI m , Vorgartenstraße/Trabrennbahnstraße ORBI Tower, CB21, TownTown m , Thomas-Klestil-Platz 13 QBC 4, Quartier Belvedere Central m , Karl-Popper-Straße 4 Euro Plaza, Bauphase m , Wienerbergstraße QBC 3, Quartier Belvedere Central m , Gertrude-Fröhlich-Sandner-Straße 3 messecarree Wien m , Ausstellungsstraße 50 Austria Campus m , Lassallestraße 1 THE ICON VIENNA m , Wiedner Gürtel, Gertrude-Fröhlich-Sandner-Str. 3 QBC 1+2, Quartier Belvedere Central m , Wiedner Gürtel 3, 5 und 7 SILO Plus m , Lemböckgasse SILO Next m , Lemböckgasse HoHo m , Seestadt Aspern HBF m , Gertrude-Fröhlich-Sandner-Str. * voll vermietet ** eigengenutzt In der Tabelle sind ausschließlich jene Objekte angeführt, bei denen der Baubeginn bereits erfolgt ist. Die zahlreichen fertig geplanten Projekte, die erst gestartet werden, wenn ein ausreichend hoher Vorvermietungsgrad erreicht wird, sind in dieser Tabelle nicht erfasst.

5 5 Mietpreisentwicklung GroSSvermietungen spitzenmieten leerstandsraten Mietpreisentwicklung Spitzenmieten Beste Lage Werte von bis in EUR/m 2 /M. * Prognose Gute Lage Durchschnittliche Lage * Großvermietungen H (ausgewählte Beispiele) Mieter Größe Objekt Stadt Wien m , Seestadt Aspern BDO Austria GmbH m , QBC 4 Sparkassen Versicherung AG m , fabricks FCP-Fritsch-Chiari & Partner ZT GmbH m , City Point Bundesamt für Fremdenwesen und Asyl m , MGC Office Park Caritas der Erzdiözese Wien m , Pfeiffergasse 2 WKO Inhouse m , QBC 4 Sigmund Freud Universität m , Kelsenstraße 2 TTTech Computertechnik AG m , Operngasse 21 Regus m , Millennium Tower REWE International IT m , Euro Plaza 5 SIKA Österreich GmbH m , BIG BIZ EHL Immobilien war auf Mieter- und/ oder Vermieterseite beratend tätig Hypo Alpe Adria m , Börse STRABAG Property and Facility Services GmbH m , MGC Office Park Knötzl, Haugeneder, Netal Rechtsanwälte m , Palais Herberstein Spitzenmieten (in EUR/m 2 pro Monat) 104,0 London (West End) 65,5 Paris 41,0 Mailand 38,0 Frankfurt 35,0 München 30,5 Amsterdam 27,0 Madrid 26,0 Berlin 25,5 Wien 22,0 Warschau 19,0 Prag 18,0 Budapest 18,0 Bukarest 15,0 Bratislava Leerstandsraten (in %) 15,5 Warschau 15,0 Prag 15,0 Bratislava 14,0 Budapest 13,3 Amsterdam 13,0 Bukarest 12,0 Mailand 10,4 Madrid 8,8 Frankfurt 6,3 Wien 6,1 München 3,9 Paris 3,2 Berlin 3,2 London (West End)

6 6 wiener büroregionen Innenstadt und Umgebung SPB Beteiligungsverwaltung GmbH Mietpreise EUR 15,0-26,0 Mietentwicklung stabil Nachfrage stabil Angebot leicht sinkend 1010, Rathausstraße 1* 1010, Goldenes Quartier Office 1010, Fleischmarkt , Kohlmarkt , Palais Herberstein 1010, Schwarzenbergplatz , Wasagasse 2 Region Nord RPHI Mietpreise EUR 11,0-15,5 Mietentwicklung stabil Nachfrage leicht steigend Angebot steigend 1190, Skyline 1190, Kay , Square Plus* 1190, space2move 1200, Rivergate 1200, Millennium Tower 1200, Optimum 1210, Florido Tower u5 u3 Wien-West A1 u4 hnp architects barus graphicdesign Mietpreise EUR 10,0-14,5 Mietentwicklung stabil Nachfrage stabil Angebot leicht sinkend Wienerberg Region Süd Mietpreise EUR 11,5-18,0 Mietentwicklung stabil Nachfrage leicht steigend Angebot leicht steigend 1120, Forum Schönbrunn 1120, Arcade Meidling 1140, Bergmillergasse , Scheringgasse , Business Park Vienna 1100, Vienna Twin Tower 1120, Euro Plaza 1120, Arcade Meidling A21 u6 A2 A23

7 7 wiener büroregionen Vienna DC Umgebung A22 u1 S2 Mietpreise EUR 12,5-22,0 Mietentwicklung stabil Nachfrage leicht steigend Angebot leicht sinkend 1220, Ares Tower 1220, DC Tower 1220, Andromeda Tower 1220, Tech Gate Vienna 1220, IZD Tower Lassallestraße Messe Prater A4 u2 IWS TownTown AG SIGNA Mietpreise EUR 12,0-17,0 Mietentwicklung leicht steigend Nachfrage leicht steigend Angebot steigend Neu Marx Erdberg Mietpreise EUR 11,5-18,5 Mietentwicklung stabil Nachfrage leicht steigend Angebot leicht steigend 1020, Green Worx 1020, Austria Campus* 1020, messecarree Wien* 1020, DENK DREI*, Viertel Zwei 1020, Galaxy , e-zone 1030, Marxbox 1030, Doppio Offices 1030, Solaris 1030, ORBI Tower* 1030, MGC Office Park 1030, Media Quarter Marx S1 zoom vp.at Hauptbahnhof Quartier Belvedere Mietpreise EUR 15,0-20,0 Mietentwicklung steigend Nachfrage steigend Angebot steigend 1100, QBC* 1100, THE ICON VIENNA* 1100, Laxenburger Straße , HBF 1* 1100, Favio * Projekt

8 8 konzentration auf wenige standorte IC Development/Heinz Schmölzer VIERTEL ZWEI 1020 Wien EHL ist mit der Vermietung der Flächen beauftragt. Trend zu Campus und Cluster Der Trend zur Konzentration moderner Büroobjekte an perfekt erschlossenen Standorten hat sich in den letzten Jahren immer stärker etabliert. Von dieser Entwicklung profitieren derzeit vor allem die Achse Prater Messe Lassallestrasse (VIERTEL ZWEI DENK DREI, messecarree Wien und der Austria Campus), das Umfeld des neuen Wiener Hauptbahnhofes (Erste Campus, QBC, THE ICON VIENNA) und der Wienerberg (Euro Plaza, Business Park Vienna Vienna Twin Tower). Hier sind entsprechende Flächenreserven vorhanden, um Projekte im Campusstil mit großzügigen Freiflächen und perfekter Infrastruktur zu realisieren. Insbesondere größere Unternehmen schätzen die Vorteile eines Campus und nutzen die Möglichkeit, ihre Aktivitäten an einem Standort zu bündeln (z.b. Erste Bank, Bank Austria, BDO, ÖBB). Effizienzsteigerung und verbesserte Arbeitsbedingungen sind für diese Konzerne ein wichtiges Motiv zur Standortübersiedlung. Die Zusammenlegung mehrerer Standorte ermöglicht in der Regel erhebliche Einsparungen im Arbeitsablauf. Vermietungsleistung nach Regionen Vermietungsleistung nach Branchen 1% 3% 9% 5% 8% 4% 4% 11% 8% 13% 22% 16% 20% 19% 20% 18% 19% Hauptbahnhof Quartier Belvedere Neu Marx Erdberg Innenstadt Umgebung Wienerberg Region Süd Lassallestraße Messe Prater Vienna DC Umgebung Region Nord Region West Banken- & Versicherungssektor Unternehmens- & Wirtschaftsberatung Soziale Beratungseinrichtung Bildungs- & Schulungseinrichtung Lebensmittelbranche Bauwesen & Innenausstattung Pharma & Medizintechnik Rechtsanwälte & Steuerberater Serviced Office

9 9 Investmentmarkt Spitzenrenditen Büroimmobilien im europäischen Vergleich Athen Bukarest Budapest Bratislava Prag 5,50 Warschau 5,50 Amsterdam 4,80 Wien 8,00 7,50 7,25 4,25 Mailand 4,00 4,00 7,00 Spitzenrenditen in % Frankfurt Berlin 3,80 Madrid 3,75 München 3,70 London (West End) 3,50 Paris 3,25 Investmentmarkt Büroobjekte bleiben bei Investoren die Nummer 1 Im ersten Halbjahr 2016 war der Bürobereich erneut mit Abstand das stärkste Segment des österreichischen Immobilieninvestmentmarkts. 54 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens von EUR 1,3 Mrd. entfielen auf Büroobjekte bzw. in absoluten Zahlen wurden rund EUR 700 Mio. umgesetzt. Büros lagen damit deutlich vor Hotels mit knapp 30 Prozent, Retail spielte im ersten Halbjahr 2016 mit weniger als 10 Prozent eine untergeordnete Rolle. Das Preisniveau ist weiter gestiegen. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien bleibt aber weiter unter Druck, obwohl diese derzeit schon so niedrig ist wie nie zuvor. Derzeit liegt sie bei 4,25 Prozent mit weiter fallender Tendenz. Zu den bedeutendsten Bürotransaktionen im ersten Halbjahr zählte u.a. der Verkauf des fast voll vermieteten IZD-Towers an CBRE Global Investors sowie der Verkauf des noch in Bau befindlichen QBC 4 im Quartier Belvedere. Mit dem QBC 4 ist das erste aus einer Reihe von attraktiven, nördlich des Hauptbahnhofs entstehenden Büroobjekten, die ab 2017 fertiggestellt werden, verkauft worden. Auch für die anderen Objekte, die gerade an etablierten Clusterstandorten wie Viertel Zwei Messe Prater, TownTown, Europlaza oder eben am Hauptbahnhof errichtet werden, ist mit hoher Nachfrage seitens der Investoren zu rechnen. Auch der Ausblick für das Gesamtjahr 2016 stimmt zuversichtlich: Zahlreiche Verhandlungen über großvolumige Transaktionen in weit fortgeschrittenem Stadium lassen erwarten, dass das Investmentvolumen 2016 den Rekordwert des Vorjahres von EUR 3,45 Mrd. zumindest erreichen, wenn nicht sogar überschreiten wird. Es ist davon auszugehen, dass das Bürosegment vom starken Interesse am österreichischen Investmentmarkt überdurchschnittlich stark profitieren und auch im zweiten Halbjahr das stärkste Segment sein wird. Anteil internationaler Investoren steigt Die neuen Topobjekte werden vor allem das Interesse der nicht aus dem deutschen Sprachraum stammenden internationalen Investoren auf sich ziehen. Der Marktanteil dieser Käufergruppe steigt kontinuierlich und erreichte im ersten Halbjahr bereits rund 50 Prozent, obwohl diese Investoren in der Regel über zwischengeschaltete Asset Manager agieren. Gesucht werden nahezu ausschließlich großvolumige Transaktionen, wodurch besonders der Markt im dreistelligen Segment belebt wird. Vor allem hochliquide Investoren aus Nordamerika und dem asiatischen Raum drängen auf den österreichischen Markt und treiben die Preise nach oben. Die Verunsicherung durch den "Brexit" dürfte diese Entwicklung weiter antreiben und Kapitalströme nach Kontinentaleuropa und damit auch in den als sicheren Hafen geltenden Investmentstandort Österreich verschieben.

10 10 investmentmarkt ZOOM VP QBC Wien EHL hat das Projekt an BDO vermittelt. Ausgewählte Investmenttransaktionen 2016 Objekt Ort Nutzungsart Nutzfläche Verkäufer Käufer IZD Tower Wien Büro m 2 Signa CBRE Global Investors Florido Tower Wien Büro m 2 Union Investment Amundi Tech Gate Wien Büro m 2 Wr. Städtische Wien Holding FFG Strabag QBC 4 Wien Büro m 2 UBM Development AG BDO Marximum BT 1+3 Wien Büro m 2 HOCHTIEF ERGO Solaris Wien Büro m 2 Union Investment Amundi Neue Mitte Lehen Salzburg Büro m 2 UBM Development AG Semper Constantia Büropaket Wien Wien Büro m 2 IMMOFINANZ AG Privatinvestor Bürohaus R30 Wien Büro m 2 KGAL Privatinvestor FMZ Stadlau Wien Einzelhandel m 2 Privatinvestor Warburg HIH OBI St. Valentin und Schärding NÖ OÖ Einzelhandel m 2 Supernova Privatinvestor OBI Graz Graz Einzelhandel m 2 Supernova Family Office Privatinvestor Triester Straße Wien Einzelhandel m 2 IMMOFINANZ AG Privatinvestor Hilton Stadtpark Wien Hotel 579 Zimmer Raiffeisen Zentralbank Villagio Group Falkensteiner Hotels Stegersbach Hotel 143 Zimmer Erste Bank Privatinvestor Falkensteiner Hotels Bad Leonfelden Hotel 117 Zimmer Erste Bank Privatinvestor RAMADA Hotel Grieshofgasse Wien Hotel 123 Zimmer Family Office Privatinvestor Privatinvestor RAMADA Hotel Freitaggasse Wien Hotel 106 Zimmer Family Office Privatinvestor Privatinvestor La Stafa Wien Hotel 186 Zimmer Privatinvestor CBRE Global Investors Hotel Imperial Wien Hotel 138 Zimmer Starwood Gruppe Al Habtoor Group Hotel "The Ring" Wien Hotel 68 Zimmer Mohamed Al Jaber Aina Hospitality Fund (Rothschild) Aviva Logistikportfolio Graz Wien Logistik m 2 Aviva Investors Tristan Capital Partners DHL-Paket Austria Werndorf Logistik m 2 CCG Nord Projektentwicklung Palmira Forum Donaustadt Wien gemischt genutzt m 2 Swiss Town Consult Signa ARE conwert-portfolio diverse gemischt genutzt m 2 conwert Immobilien Invest SE Immovate Hillerkaserne Linz Konvertierung m 2 Republik Österreich Privatinvestor Funkhaus Wien Wien Konvertierung m 2 ORF Rhomberg Bau GmbH EHL Immobilien auf Verkäufer- und/oder Käuferseite beratend tätig

11 11 Referenzen Referenzen Investment ZOOM VP.AT EHL EHL EHL MGC EHL Gesamtfläche m 2 Auftraggeber KGAL Gesamtfläche m 2 Auftraggeber UBM Gesamtfläche m 2 Auftraggeber UBM Vermietung Gesamtfläche m 2 Mieter Österreichische Akademie der Wissenschaften Gesamtfläche m 2 Mieter FCP-Fritsch-Chiari & Partner ZT GmbH Gesamtfläche m 2 Mieter STRABAG PFS R30 EHL hat das Objekt R30 im Rahmen eines Exklusivauftrages für die KGAL an einen Privatinvestor vermittelt. Sowohl das Verkaufsverfahren als auch die Begleitung der Due Diligence - Prüfung wurden durch EHL abgewickelt. Neue Mitte-Lehen EHL hat das von der UBM entwickelte Objekt Neue Mitte- Lehen in Salzburg an einen von der Semper Constantia gemanagten Spezialfonds vermittelt. QBC 4 Karl-Popper-Straße 4 Mit dem QBC 4 hat EHL das erste Objekt aus einer Reihe von neu entstehenden Büroimmobilien nördlich des neuen Wiener Hauptbahnhofes an die österreichische Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO vermittelt. Österreichische Akademie der Wissenschaften EHL hat rund m 2 Bürofläche in einem hochwertigen Bestandsobjekt in der Hollandstraße an die Österreichische Akademie der Wissenschaften vermietet, die damit mehrere bislang bestehende Standorte zusammenfasst. FCP-Fritsch-Chiari & Partner ZT GmbH Das international tätige renommierte Ingenieurbüro Fritsch- Chiari & Partner ZT GmbH wurde von EHL exklusiv bei der Suche nach Büroflächen betreut und hat im City Point in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Wien-Mitte seinen neuen Büro standort gefunden. STRABAG Property and Facility Services GmbH EHL begleitete den Facility und Property Management Dienst leister des STRABAG-Konzerns bei der Anmietung von m 2 Büro- und Lagerflächen im MGC Office Park. Damit fasst STRABAG PFS zwei Standorte in Wien zusammen.

12 Die Angaben und Prognosen dieses Berichtes erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung. Cover: Zoom VP.AT Die digitale Version des Berichts steht unter zum Download zur Verfügung. EHL ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs in den Bereichen Gewerbe-, Wohn- und Anlageimmobilien mit Schwerpunkt Vermarktung, Entwicklung und Bewertung von Immobilien. EHL Immobilien Management ist ein Teil der EHL Immobilien Gruppe. Der Bereich Immobilien Management kümmert sich um die kaufmännische, technische und infrastrukturelle Verwaltung von Immobilien sowie um den Bereich Baumanagement. Vermietung Verkauf Verwaltung Facility Management Baumanagement Consulting Bewertung Market Research Investment Portfolio Management Asset Management Center Management Restructuring Büroimmobilien Einzelhandelsobjekte Wohnimmobilien Vorsorgewohnungen Anlageobjekte Zinshäuser Betriebsliegenschaften Grundstücke Hotelimmobilien EHL Immobilien GmbH Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien T office@ehl.at INTERNATIONAL PROPERTY CONSULTANTS CHARTERED SURVEYORS