Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich

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1 Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich vom 15. Mai Liegenschaftenverwaltung, Wohn- und Geschäftshaus Schaffhauserstrasse 499, Seebach, Teilrenovation, Bewilligung gebundene Ausgaben IDG-Status: öffentlich 1. Zweck der Vorlage Das 1955 erbaute Wohn- und Geschäftshaus bei der Tramendstation in Seebach benötigt aufgrund des Alters und des Zustands eine massvolle Erneuerung der inneren Gebäudesubstanz für die nächsten rund 20 Jahre. Ziel der Massnahmen ist die Erhaltung des preisgünstigen Wohnraums. Für die Renovation der technischen Anlagen, der Leitungsnetze sowie der Erneuerung von Küchen und Bäder der 20 Wohnungen sind gebundene Ausgaben in der Höhe von Fr zu bewilligen. 2. Ausgangslage Die Liegenschaft Schaffhauserstrasse 499 wurde 1955 vom Architekten Karl Beer im damaligen Zentrum von Zürich-Seebach erstellt. Es ist in seinem klaren kubischen Ausdruck typisch für die Architektur der 1950er-Jahre. Das Gebäude umfasst bis 4½-Zimmer- Wohnungen auf fünf Obergeschossen sowie ein Ladenlokal im Erdgeschoss. Im Untergeschoss befinden sich die Heizzentrale, die Nebenräume der Wohnungen sowie Lager, Toilette und Büro des Ladens. Das angrenzende Gebäude (Hotel-Restaurant Landhaus) an der Katzenbachstrasse 4 und 10 befindet sich ebenfalls im Besitz der Stadt, die Gebäude sind im Erd- und Untergeschoss eng miteinander verbunden. Die Schaffhauserstrasse 499 umfasst folgendes Raumangebot: Wohnungstyp / Gewerbe Anzahl Fläche (HNF) m 2 Fläche total (HNF) m 2 Ø Mietzins netto (Fr. p. Mt.) 1 1-Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung ½-Zimmer-Wohnung Total Wohnungen (rund 75 % der HNF) Ladenlokal (rund 25 % der HNF) 1 Bei einem Referenzzinssatz von 2,25 Prozent /

2 3. Baulicher Zustand Das Gebäude ist allgemein betrachtet in einem guten Zustand. In den vergangenen Jahren wurden regelmässig Unterhaltsarbeiten durchgeführt wurden die Fassaden renoviert (ohne zusätzliche Wärmedämmung) und neue IV-Holz-Fenster eingebaut, 2002 erfolgte die Renovation der Aufzugsanlage. In diesem Zeitraum wurden in fünf Wohnungen mit unterschiedlicher Eingriffstiefe Oberflächen saniert und Küchen und Bäder erneuert. Die Oberflächen in den restlichen 15 Wohnungen wurden bei Mieterinnen- und Mieterwechsel laufend erneuert, die Apparate sind jedoch stark abgenutzt oder am Ende der Lebensdauer. Das Ladenlokal im Erd- und die Gewerbenebenflächen im Untergeschoss wurde 2007 durch Coop Mineralöl AG erneuert. Die Heizwärme wird über Fernwärme erzeugt, die Warmwasseraufbereitung sämtlicher Wohnungen erfolgt über Elektroboiler in den Küchen. Die Versorgungsleitungen der Küchen und Bäder haben die technische Lebensdauer überschritten. Die Kanalisationsleitungen im Gebäude genügen nicht mehr den heutigen Anforderungen, Schmutz- und Regenwasser sind nicht getrennt geführt. Die Kanalisationsleitungen innerhalb und ausserhalb des Hauses sind sehr alt und schadhaft. Auch der Kanalisationsanschluss der städtischen Liegenschaft Katzenbachstrasse 4 und 10 (Hotel und Restaurant Landhaus), welcher sich innerhalb des Gebäudes Schaffhauserstrasse 499 befindet, ist schadhaft. 4. Bauvorhaben Die erforderlichen baulichen Massnahmen sollen die Gebrauchstauglichkeit des Wohnhauses für die nächsten rund 20 Jahre sichern und umfassen folgende Arbeiten: Massnahmen in den Wohnungen Ersatz der alten Küchen (vor dem Jahr 2000 realisiert) und der Apparate in den Nasszellen Anpassungen der bestehenden Küchen an die neuen Steigzonen Ersatz aller Heizungsventile in den Wohnungen Teilerneuerung der Elektroinstallationen Teilweise Erneuerung der Inneren Oberflächen Streichen der Fenster aussen und Sanieren der Wetterschenkel mit Alu-Deckprofilen Massnahmen an der Infrastruktur Ersatz der Einzelboiler in den Küchen durch eine zentrale Warmwasseraufbereitung mit Fernwärme Ersatz der gesamten Warm- und Kaltwasserverteilung Trennung der Schmutzwasser- und der Regenwasserleitungen Reparaturen und Anpassungen an den Kanalisationsleitungen und Erneuerung mit Abfangungen der Leitung ausserhalb des Gebäudes Ersatz der Elektroverteilung und -installationen in den allgemeinen Räumen (Treppenhaus / Keller) Rückbau der asbesthaltigen Elektroverteilungen, der Türen zum Technikraum und zur Waschküche sowie der Rohrisolationen im UG, die polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) enthalten. 5. Kosten Gemäss dem Schreiben des Amts für Hochbauten vom 19. August 2011 und der Projektdokumentation des Architekturbüros werkhof AG, Zürich, vom 8. August 2011 ist mit Ausgaben von Fr zu rechnen. Diese setzen sich wie folgt zusammen: 395/

3 Vorbereitungsarbeiten Gebäude Umgebung Baunebenkosten Total Erstellungskosten Zuschlag für Unvorhergesehenes 10 % Zuschlag Bauherrschaft für Ungenauigkeit der Berechnungsgrundlage 5 % Gesamtkosten (einschliesslich 8 % MWST) Stichtag der Preise: 1. April 2011 Die Renovationskosten pro Wohnung betragen netto Fr Die vorgesehene Renovation im Betrag von Fr dient der Substanzerhaltung der Liegenschaft, damit eine weitere Betriebsdauer von rund 20 Jahren gewährleistet werden kann. Diese Ausgaben sind gebunden i.s.v. 121 des Gemeindegesetzes sowie 28 des Kreisschreibens der Direktion der Justiz und des Innern des Kantons Zürich über den Gemeindehaushalt. Es besteht auch kein erheblicher Entscheidungsspielraum i.s.v. Art. 10 bis Abs. 1 lit. c der Gemeindeordnung. Die Ausgaben sind deshalb ungeachtet ihrer Höhe durch den Stadtrat zu bewilligen. 6. Finanzierung / Mietzinse Die wertvermehrenden Investitionen betragen in den 14 Wohnungen im Ursprungszustand 50 Prozent, in der teilrenovierten Wohnung 25 Prozent und in den fünf renovierten Wohnungen 10 Prozent, daraus resultiert eine durchschnittliche wertvermehrende Investition von 39 Prozent der Nettobaukosten. Die Gewerbefläche ist von keinen wertvermehrenden Massnahmen betroffen. Bei einem Referenzzinssatz von 2,25 Prozent und einer Betriebsquote von 3,25 Prozent ergibt sich folgender kostendeckender Mietzins: Kapitalkosten Fr. Fr. Fr. Anlagewert Anteil Wohnen (75 %) Renovationskosten netto Wertvermehrende Investitionen (rund 39 % der Nettobaukosten) Anlagewert neu Verzinsung 2,25 % Betriebsquote GV-Wert Anteil Wohnen (75 %) Höherbewertung nach Renovation geschätzt Fr. 395/

4 Gebäudeversicherungswert neu Betriebsquote 3,25 % Kostendeckender Mietzins netto Kostendeckender Nettomietzins pro Jahr/m 2 Fr Der Anteil Wohnnutzung beträgt gemäss Tabelle Raumangebot rund 75 %, der Anteil Gewerbenutzung 25 %. Es ergeben sich folgende durchschnittliche neue Nettomietzinse: Wohnungstyp / Gewerbe Fläche (m 2 ) Ø Mietzins alt (Fr./Mt.) Ø Mietzins neu (Fr./Mt.) Aufschlag in Fr. Aufschlag in % 1-Zimmer-Whg % 2-Zimmer-Whg % 3-Zimmer-Whg % 4½-Zimmer-Whg % Ladenlokal unverändert Der werterhaltende Anteil von Fr (61 Prozent von Fr ) ist dem Ausgleichskonto zu belasten. Der Stand des Ausgleichskontos beträgt per 31. Dezember 2012 Fr , somit können die werterhaltenden Aufwendungen über die Rückstellungen der Liegenschaft gedeckt werden. 7. Termine Die Arbeiten an den Kanalisationsleitungen sollen diesen Sommer ausgeführt werden. Die Instandsetzungsarbeiten am Gebäude werden bei laufendem Ladenbetrieb durchgeführt, die Bewohnerinnen und Bewohner verbleiben während der Arbeiten in Ersatzwohnungen in der Liegenschaft. Für die Abwicklung der geplanten Renovation sind folgende Meilensteine vorgesehen: Kanalisation / Asbestsanierung ab Herbst 2013 Instandsetzung Wohnungen ab Frühjahr 2014 Bauende Sommer 2014 Eine Baubewilligung ist nach Aussage der Planer nicht erforderlich. 8. Mieterin-/Mieterinformationen Die Mieterschaft wurde mündlich und schriftlich über das Renovationsvorhaben informiert. Vor Baubeginn wird zusätzlich eine Mieterinnen- und Mieterversammlung zur detaillierten Information durchgeführt. Den Mieterinnen und Mietern stehen während der Bauzeit Ersatzwohnungen in der Liegenschaft zur Verfügung. Für diesen Zweck wurde in den letzten drei Jahren die normale Mieterin- und Mieterfluktuation genutzt, um Ausweichwohnungen zur Verfügung zu stellen. Alle Mieterinnen und Mieter mit unbefristetem Mietverhältnis können somit nach der Renovation in die bisherige Wohnung zurückkehren, es müssen keine Kündigungen ausgesprochen werden. Auf den im Einvernehmen mit dem Vorsteher des Hochbaudepartements gestellten Antrag des Vorstehers des Finanzdepartements beschliesst der Stadtrat: 1. Für die Teilrenovation des Wohn- und Geschäftshauses Schaffhauserstrasse 499, Quartier Seebach, werden gemäss Projekt und Kostenvoranschlag des Architekturbüros 395/

5 werkhof ag, 8005 Zürich, vom 8. August 2011 gebundene Ausgaben von Fr (Preisstand 1. April 2011) bewilligt. 2. Die Ausgaben von Fr sind wie folgt zu verbuchen: a) wertvermehrende Investitionen (39 %) Konto-Nr , Grundeigentum: Wohnliegenschaften b) werterhaltende Investitionen (61 %) Konto-Nr , Renovationen der Liegenschaften des Finanzvermögens Bis zur Bauabrechnung sind die Rechnungen über das Baukonto BV der Liegenschaftenverwaltung zu verbuchen. 4. Der Vorsteher des Hochbaudepartements wird eingeladen und ermächtigt, die Architektinnen- bzw. Architekten, Ingenieurinnen- bzw. Ingenieure- und Spezialverträge abzuschliessen und die Bauarbeiten unter der Leitung der Projektverfassenden und unter Aufsicht des Amts für Hochbauten ausführen zu lassen. 5. Mitteilung an die Vorsteher des Finanz- sowie des Hochbaudepartements, die Stadtschreiberin, den Rechtskonsulenten, die Liegenschaftenverwaltung (5) und das Amt für Hochbauten (5). Für getreuen Auszug die Stadtschreiberin 395/