Stadt Lindau am Bodensee: Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung von Kaufland

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1 Stadt Lindau am Bodensee: Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung von Kaufland München Stuttgart Forchheim Köln Berlin Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Straße München T F cima.muenchen@cima.de Stadtentwicklung Marketing Untersuchungsbericht Bearbeiter: Dipl.-Geogr. Christian Hörmann Mag. Geogr. Katharina Menz München, 19. März 2018, angepasste Version Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung+ Management GmbH in München. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftragsdaten Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen Prüfgegenstand Hintergrund Vorgehensweise, Methodik Hinweise zur Städtebaulichen Verträglichkeitsprüfung Vorbemerkung zur Bewertung des Vorhabens Umverteilungsquote Lage und zentralörtliche Funktion der Stadt Lindau Lage im Raum Zentralörtliche Bedeutung Projektspezifische Angebotssituation Angebotssituation in der Stadt Lindau Angebotssituation im sonstigen Untersuchungsgebiet Vereinbarkeit des Planvorhabens mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Lindau Einzelbetrachtung: Ansiedlung Kaufland Angaben zum Planvorhaben Kaufland Vorhabenstandort Kaufland Verkaufsfläche und Umsatzprognose Kaufland Prüfung der städtebaulichen Verträglichkeit Vorbemerkung Umverteilungseffekte des Vorhabens Abschließende Bewertung Planvorhaben Kaufland Kumulierte Betrachtung Gesamtvorhaben Angaben zum Gesamtvorhaben Räumliche Verortung Gesamtvorhaben Geplante Verkaufsfläche Gesamtvorhaben Umsatzprognose Gesamtvorhaben Prüfung der städtebaulichen Verträglichkeit Vorbemerkung Umverteilungseffekte des Vorhabens Abschließende Bewertung Planvorhaben Gesamt Seite 3

4 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Lindau...12 Abb. 2 Ausschnitt aus Regionalplan Allgäu Zentrale Orte und Versorgungsbereiche...13 Abb. 3 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (ZV)...15 Abb. 4 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Aeschach (ZV)...15 Abb. 5 Abgrenzung Sonderstandort Reutin...16 Abb. 6 Hauptwettbewerber im Lebensmittel- und Drogeriesegment in Lindau und Umland...19 Abb. 7 Karte Vorhabenstandort Einzelvorhaben Kaufland...21 Abb. 8 Karte Vorhabenstandort Kaufland, 500-Meter Radius...22 Abb. 9 Verortung Gesamtvorhaben...33 Tabellenverzeichnis Tab. 1 Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens Kaufland Tab. 2 Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens Kaufland (kumuliert) Tab. 3 Tab. 4 Umsatzumverteilungseffekte durch das Planvorhaben Kaufland im Bereich Lebensmittel Umsatzumverteilungseffekte durch das Planvorhaben Kaufland im Bereich Drogerie Tab. 5 Verkaufsflächen aktuell und geplant, Gesamtvorhaben Tab. 6 Verkaufsflächen aktuell und geplant, Gesamtvorhaben (kumuliert) Tab. 7 Umsätze aktuell und prognostiziert, Gesamtvorhaben Tab. 8 Umsätze aktuell und prognostiziert, Gesamtvorhaben (kumuliert) Tab. 9 Tab. 10 Umsatzumverteilungseffekte durch das Gesamtvorhaben im Bereich Lebensmittel Umsatzumverteilungseffekte durch das Gesamtvorhaben im Bereich Drogerie Tab. 11 Darstellung der maximal verträglichen Verkaufsflächen, gesamt. 46 Tab. 12 Darstellung der maximal verträglichen Verkaufsflächen, Lebensmittel Seite 4

5 1 Auftragsdaten Auftraggeber Stadt Lindau (B) Stadtbauamt Abt. Stadtplanung und Bauordnung Christian Herrling Bregenzer Straße Lindau (B) Auftragnehmer CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Straße München cima.muenchen@cima.de Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Christian Hörmann (Projektleitung) Mag. Geogr. Katharina Menz Analysezeitraum: Juli bis September 2017 Seite 5

6 2 Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen 2.1 Prüfgegenstand Der Stadt Lindau liegt eine Anfrage für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes vor. Bei dem Betreiber handelt es sich um Kaufland, bei dem Planvorhabenstandort um einen Standort im Gewerbegebiet Heuriedweg und zwar um den aktuellen Standort des E-Centers. Es ist ein Betreiberwechsel am Standort geplant. Weiterhin gibt es Erweiterungs- und Modernisierungsbestrebungen der örtlichen Anbieter Aldi, Penny und Fristo, die in der Von-Behring-Straße bzw. Lagerhausstraße adressiert sind. Im Auftrag der Stadt Lindau soll eine städtebauliche Verträglichkeitsprüfung durchgeführt werden. Es gilt zu untersuchen, ob durch das Planvorhaben gem. 11 Abs. 3 BauNVO schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Lindau bzw. die Nahversorgungsstrukturen in Lindau zu erwarten sind. Außerdem erfolgt eine Überprüfung nach 2 Abs. 2 BauGB, ob mit schädlichen Auswirkungen auf die Umlandkommunen durch das Planvorhaben zu rechnen ist. Darüber hinaus wird das Planvorhaben hinsichtlich seiner Vereinbarkeit mit den Zielen des von der cima 2015 erstellten Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lindau untersucht. Zu beachten ist, dass die Prüfung des Planvorhabens im vorliegenden Gutachten zweistufig erfolgt. In einem ersten Schritt wird eine Einzelprüfung der Auswirkungen der anvisierten Kauflandansiedlung (zzgl. Konzessionären) durchgeführt, weil es sich bei dem anvisierten Planvorhaben um ein Einzelvorhaben im rechtlichen Sinne handelt. Da die einzelnen Vorhaben (siehe oben) jedoch städtebaulich kumulative Effekte entfalten können, erfolgt in einem zweiten Schritt auftragsgemäß eine Summenbetrachtung der Auswirkungen aller vier Planvorhaben. Sofern die Verträglichkeit für das Planvorhaben Kaufland (zzgl. Konzessionären) bzw. die vier Planvorhaben in ihrer Gesamtheit (kumulierte Betrachtung) nicht nachgewiesen werden kann, erfolgt eine Empfehlung zu einer entsprechenden Verkaufsflächenreduzierung durch den Gutachter. 2.2 Hintergrund Die heute gültigen Bebauungspläne der Gewerbegebiete Heuriedweg und Von-Behring-Straße schließen Einzelhandel aktuell aus. Das bedeutet, heute sind keine Erweiterungen oder Neuansiedlungen im Bereich Einzelhandel möglich. Im Jahr 2015 erfolgte die Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lindau durch die cima (Beschluss: November 2015). Im Rahmen der Fortschreibung wurde in Bezug auf die örtliche Nahversorgungssituation attestiert, dass ein Großteil der Lebensmittelanbieter (so auch die Betriebe, die Teil des Planvorhabens sind) nicht mehr den aktuellen Marktanforderungen entspricht. Maßnahmen der Anpassung an die aktuellen Marktbedingungen wurden empfohlen, sofern die Verträglichkeit nachgewiesen werden kann. Ziel der Stadt Lindau ist nun zum einen die Sicherung der bestehenden Situation (Bestandssicherung) im Bereich Heuriedweg/Von-Behring-Straße durch rechtssichere Bebauungspläne, zum anderen der Erhalt und die Entwicklung ggf. inkl. Verkaufsflächenerweiterung (soweit verträglich) des bestehenden, etablierten Einzelhandels. Dieses Bestreben wurden den betroffenen Händlern im vergangenen Jahr signalisiert. Daraufhin äußerten die Betreiber Aldi, Seite 6

7 Penny und Fristo den Wunsch, ihre Verkaufsfläche zu vergrößern. Aldi formulierte eine Zielverkaufsfläche von m², Penny 950 m² und Fristo 635 m². Kaufland formulierte den Wunsch, die Verträglichkeit einer Verkaufsflächengröße von m² zu prüfen. Diese, der Stadt mitgeteilten Verkaufsflächenwünsche der Anbieter, sind Grundlage für die oben beschriebene zweistufige Vorgehensweise (Einzelprüfung, kumulative Betrachtung). 2.3 Vorgehensweise, Methodik Das Gutachten basiert auf folgenden Annahmen, Prämissen bzw. Vorgehensweisen: Betreiberwechsel Edeka-Kaufland Es ist ein Betreiberwechsel am Standort Heuriedweg geplant (E- Center Kaufland). Um der damit einhergehenden veränderten Zielgruppeausrichtung Rechnung zu tragen, erfolgte im Gutachten zunächst eine Simulation des Marktaustritts des E-Centers, bevor die jeweiligen Einzel-Verträglichkeitsprüfungen der Planvorhaben bzw. die kumulierte Betrachtung des Gesamtvorhabens durchgeführt wurde. Die simulierte Betriebsschließung des Edeka- Marktes hat zur Folge, dass sich die Kaufkraft, die bisher durch den Betrieb gebunden werden konnte, auf andere Einzelhandelsstandorte umverteilt auf Wettbewerber in Lindau, aber auch außerhalb des Stadtgebietes. Diese Neuorientierung der Kaufkraft äußert sich in einer entsprechenden Umsatzsteigerung der Bestandsbetriebe (z.b. Feneberg im Lindaupark, Edeka in Aeschach, Lidl in Reutin). Auf dieser neuen Ausganssituation (Umsatzsituation) bauen die Verträglichkeitsprüfungen (Einzelbetrachtung sowie die Prüfung des Gesamtvorhabens) auf. Speziell für die Auswirkungsanalyse der Ansiedlung des Kauflands bedeutet das konkret, dass dieses Planvorhaben im Sinne einer Worst-Case -Betrachtung als Neuansiedlung gerechnet und bewertet wird und damit nicht nur das Delta zwischen Umsatz E-Center und Umsatz Kaufland in der Untersuchung zum Tragen kommt. 1 Damit geht der Betrieb Kaufland mit dem gesamten Umsatz in die Verträglichkeitsberechnung ein, der für die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes im Rahmen eines Worst-Case -Ansatzes prognostiziert wurde. Kumulierte Wirkung des Gesamtvorhabens Es handelt sich bei den jeweiligen Planvorhaben um Einzelvorhaben im rechtlichen Sinne. Aus diesem Grund erfolgt die Auswirkungsanalyse jeweils separat für die einzelnen Betriebe. 2 Da die Vorhaben jedoch voraussichtlich in einem ähnlichen Zeitfenster realisiert werden (= Annahme, die der städtebaulichen Verträglichkeitsprüfung zugrunde liegt) und ihre Auswirkungen sich im Vergleich zur jeweiligen Einzelprüfung entsprechend potenzieren werden, erfolgt neben einer jeweiligen Einzelbetrachtung außerdem eine Abschätzung der kumulierten Auswirkungen aller vier Vorhaben. Hier wurde wie folgt vorgegangen: Zunächst erfolgte eine Untersuchung der Wechselwirkungen bzw. Umsatzumverteilungen, die sich gemäß gutachterlicher Einschätzungen im System Planvorhaben Aldi, Penny, Fristo, Kaufland untereinander ergeben werden. Der Mehrumsatz 3, der sich letzt- 1 Bei klassischen Verkaufsflächenerweiterungen von Bestandsbetrieben kommt i.d.r. lediglich der Mehrumsatz zum Tragen, der sich durch die Realisierung des Planvorhabens ergibt. 2 Jeder Betreiber erhält ein gesondertes Gutachten. 3 Vgl. Erweiterungsvorhaben: der bereits vor Ort generierte Umsatz ist auswirkungsneutral. Lediglich der Mehrumsatz (Umsatz Neu Gesamtvorhaben abzüglich Umsatz Alt Bestand ) ist prüfungsrelevant. Kaufland wir als Neuansiedlung betrachtet und geht damit mit dem Gesamtumsatz in die Untersuchung mit ein. Seite 7

8 lich per Saldo aus den Erweiterungsvorhaben, der Neuansiedlung des Kauflands und den Umverteilungen ergibt, war schließlich Grundlage für die Berechnung der Umverteilungsquoten außerhalb des Systems Planvorhaben Aldi, Penny, Fristo, Kaufland. Daran anschließend wurde eine städtebauliche Verträglichkeitsuntersuchung mit dem Betrachtungsgegenstand Lagen außerhalb des Mikroraumes durchgeführt, um schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche bzw. die Versorgungsstruktur in Lindau sowie in umliegenden Städten und Gemeinden ausschließen zu können. Grundlage für die Berechnungen war der Umsatz aus der vorangegangenen Berechnung, der per Saldo für das Planvorhaben ermittelt wurde. Weitere methodische Hinweise Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima von einem Worst-Case -Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen jeweils die maximal zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen bei einer tatsächlichen Realisierung des Planvorhabens dargestellt werden. Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Einzelhandelserhebung in einem festgelegten Untersuchungsgebiet. In Lindau selbst wurde eine vollumfängliche Erhebung der Betriebe durchgeführt, die Lebensmittel im Hauptoder Randsortiment führen. Im übrigen Untersuchungsgebiet konzentrierte sich die Wettbewerbsaufnahme auf die dort ansässigen Hauptwettbewerber (klassische Lebensmittelmärkte bzw. Drogeriemärkte). Hinweis: Umsatz-Angaben/Schätzungen erfolgen im vorliegenden Gutachten immer in Mio. brutto p.a. Seite 8

9 3 Hinweise zur Städtebaulichen Verträglichkeitsprüfung 3.1 Vorbemerkung zur Bewertung des Vorhabens Prüfungsgegenstand des vorliegenden Gutachtens ist die Untersuchung folgender Einzelhandelsvorhaben: 1) Ansiedlung eines Kaufland-Lebensmittelmarktes zzgl. Konzessionären (Prüfung Einzelvorhaben) 2) Verkaufsflächenerweiterung und Neupositionierung der örtlichen Betriebe Penny, Fristo, Aldi sowie die Ansiedlung eines Kaufland-Lebensmittelmarktes zzgl. Konzessionären (Prüfung Gesamtvorhaben) Bei beiden zu prüfenden Einzelhandelsvorhaben (Einzelvorhaben sowie Gesamtvorhaben) wird die Grenze zum großflächigen Einzelhandel nach 11 Abs. 3 BauNVO, die nach aktueller Rechtsprechung bei 800 m² Verkaufsfläche liegt, überschritten. Gegenstand der vorliegenden Prüfung ist demnach die Fragestellung, ob das jeweilige Vorhaben mögliche Auswirkungen nach 11 Abs. 3 BauN- VO nach sich ziehen würde. So besagt die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO, dass Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 in der Regel anzunehmen sind, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Darüber hinaus bestimmt 11 Abs. 3 Satz 4, 1. Halbsatz BauNVO, dass die Regel des Satzes 3 (Regelvermutung) nicht gilt, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschoßfläche vorliegen oder bei mehr als m² Geschoßfläche nicht vorliegen. Bei der Bewertung der Auswirkungen des jeweiligen Vorhabens auf die Einzelhandelslagen im Untersuchungsgebiet gemäß 11 Abs. 3 BauNVO ist die Berechnung der Umsatzverluste der relevanten Lagen maßgeblich: Es muss davon ausgegangen werden, dass als Folge des jeweiligen Planvorhabens Umsatzumverteilungen im Untersuchungsgebiet sowie auch außerhalb des Betrachtungsraumes zu erwarten sind. Eine Bewertung dieser Wirkungen erfolgt durch den Gutachter. Es sind die theoretisch maximal zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens auf die Einzelhandelsstrukturen der Stadt Lindau sowie im Umland anzustellen. Der Fokus bei dieser Prüfung liegt darauf, zu untersuchen, ob eine mögliche Schädigung der zentralen Versorgungbereiche bzw. der allgemeinen Versorgungsstruktur mit dem Planvorhaben in Verbindung steht. Eine solche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bzw. Schädigung der zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde o- der anderer Orte im Untersuchungsgebiet sowie eine Beeinträchtigung der verbrauchernahen Versorgung liegt i.d.r. vor, wenn in Folge der Verkaufsflächenerweiterung bzw. Neuansiedlung im Rahmen eines Einzelhandelsvorhabens ein Umsatzverlust bei Sortimenten des Innenstadtbedarfs oder der nahversorgungsrelevanten Sortimente von mehr als 10 % zu vermuten ist (vgl. dazu folgende Ausführungen unter Umverteilungsquote ). Bei der Bewertung des jeweiligen Planvorhabens bzw. bei der Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen geht die cima von einem Worst-Case -Ansatz aus. Dieser legt unter Berücksichtigung der marktanalytischen Bedingungen (Wettbewerbssituation im Umfeld, Standortlage etc.) den theoretisch maximal zu erwartenden Mehrumsatz zugrunde, der aus Gutachtersicht am Vorhabenstandort von dem Planvorhaben generiert werden könnte. Seite 9

10 3.2 Umverteilungsquote Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkung (= Umverteilungsquote), die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Zu beachten ist hier, dass nicht jede Umverteilung eine unzumutbare Auswirkung bedeutet, denn die Reduzierung von Umsätzen in bestehenden Wettbewerbslagen allein ist bauplanungsrechtlich irrelevant. 4 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die so genannte städtebauliche Effekte nach sich zieht (z. B. das Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen aufgrund ihrer Magnetfunktion, eine nachfolgende Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung, etc.). 5 Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsgebiet eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % städtebaulich relevant. 6 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren. 7 4 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 5 OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 6 Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 8 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Die cima, wie auch viele andere Experten, hält die alleinige Orientierung an einem Grenzwert grundsätzlich für problematisch und plädiert für eine ganzheitliche Sichtweise, bei der in Gutachten außer dem prognostizierten Kaufkraftabfluss auch andere Kriterien für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen eines Vorhabens herangezogen werden 9. In Anlehnung an ein Urteil des OVG Münster gehen wir davon aus, dass Umsatzverlagerungen zwischen 7 % und 12 % abwägungsrelevant sind und in einer Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung sämtlicher (städtebaulicher) Kriterien abgewogen werden müssen 10. Die cima sieht jegliche quantitative Bewertung nur im Zusammenhang mit einer qualitativen Einschätzung der städtebaulichen Situation als sinnvoll an. Daher wurden die im Wettbewerb zum Vorhaben stehenden Orte sowie die dortigen zentralen Versorgungsbereiche untersucht. Zu den dort angewandten Bewertungskriterien 8 OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr Vgl. Schmitz, H.: Die Bedeutung von Einzelhandelsgutachten in der verwaltungsgerichtlichen Auseinandersetzung. In: G. Heinritz / F. Schröder: Der gekaufte Verstand. Was taugen Gutachter- und Beraterleistungen im Einzelhandel? Geogr. Handelsforschung Bd. 5, München 2001, S Vgl. OVG NRW Az. 7a D 60/99.DE vom , S. 53ff. Seite 10

11 gehören insbesondere die Fragen, ob es sich bei den zu untersuchenden zentralen Versorgungsbereichen um vorgeschädigte oder stabile Bereiche handelt und das Vorhaben die Funktionsfähigkeit der Zentren beeinträchtigen kann. Die in Kapitel 7.2 und 8.2 dargestellten Umsatzverlagerungswerte stellen immer Maximalwerte im Sinne eines Worst-Case dar, der spezifische Unternehmerreaktionen (z.b. Änderung der Positionierung, Sortimentsanpassungen, Modernisierungen, Marketing, etc.) im Sinne eines verhaltenstheoretischen Ansatzes nicht berücksichtigt. Für die Entscheidung einer Betriebsaufgabe, -verlagerung oder Änderung wesentlicher Betriebsmerkmale spielen vom untersuchten Vorhaben unabhängige, interne wie externe Faktoren eine zusätzliche Rolle (z.b. Standortfaktoren, Unternehmensnachfolge, Standortpolitik, etc.). Seite 11

12 4 Lage und zentralörtliche Funktion der Stadt Lindau 4.1 Lage im Raum Die Große Kreisstadt Lindau liegt am südwestlichen Rand Bayerns im Regierungsbezirk Schwaben. Der mittelalterliche Stadtkern befindet sich auf einer Insel am östlichen Ufer des Bodensees, der die natürliche Grenze des südlichen Stadtgebiets darstellt. Im Westen grenzt die Stadt an das Bundesland Baden-Württemberg und im Südosten an die Staatsgrenze zu Österreich. Durch die Lage im Dreiländereck Deutschland-Österreich-Schweiz ist Lindau ideal an das überregionale Straßennetz angeschlossen. Die Autobahn A96 verbindet die Bodenseeregion mit dem Großraum München. Ebenfalls ist Lindau Ausgangspunkt der Bundestraße B12, die über München und Passau an die tschechische Grenze führt. Von St. Gallen (CH) ist Lindau etwa 45 Minuten entfernt und Bregenz (A) ist in 15 Minuten mit dem Auto zu erreichen. Über den historischen, auf der Insel gelegenen, Kopfbahnhof ist Lindau zusätzlich an das überregionale Schienennetz angebunden. Lindau ist Endpunkt der Allgäubahn mit dem Verlauf München-Kempten-Lindau und Halt der Vorarlbergbahn über Bregenz, Dornbirn und Feldkirch nach Bludenz. Der Bodensee-Airport in Friedrichshafen ist in 20 Fahrminuten mit dem Auto zu erreichen, der Allgäu-Airport in Memmingen in 40 Minuten. 4.2 Zentralörtliche Bedeutung Zentrale-Orte-Stufe: Mittelzentrum (künftig Oberzentrum) Einwohner: (Stichtag: ) Gebietskategorie: Landkreis: allgemeiner ländlicher Raum Lindau (Bodensee) Region: Allgäu (16) Regierungsbezirk: Abb. 1 Schwaben Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Lindau Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern LEP 2013 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2017 Die Stadt Lindau wird als Mittelzentrum (künftig Oberzentrum) im Landkreis Lindau (Region Allgäu) deklariert und gehört zum Regierungsbezirk Schwaben. 11 Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand Januar 2016 Seite 12

13 Nach dem Landesentwicklungsprogramm von 2013 schließt der einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Einwohner 12 ein. Der Nahbereich der Stadt Lindau (vgl. Regionalplan Allgäu) umfasst das Stadtgebiet selbst und damit Einwohner 13 (Stichtag: ). Abb. 2 Ausschnitt aus Regionalplan Allgäu Zentrale Orte und Versorgungsbereiche ebenfalls als Mittelzentrum ausgewiesen, liegt gut 40 Kilometer nordöstlich von Lindau. Die Stadt Kempten im Allgäu bildet das nächstgelegene bayerische Oberzentrum. Sie befindet sich rund 70 Kilometer nordöstlich von Lindau. Das gemeinsame Oberzentrum Ravensburg/Weingarten/Friedrichshafen befindet sich nordwestlich in Baden-Württemberg. Die vorarlbergische Landeshauptstadt Bregenz liegt rund 15 Kilometer südlich von Lindau in Österreich. In Richtung Süden Vorarlbergs folgen die österreichischen Viertelhauptstädte Dornbirn (ca. 30 Kilometer) und Feldkirch (ca. 50 Kilometer). Quelle: Regionalplan Allgäu, 2006 (Regionaler Planungsverband Allgäu) Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH Lindau liegt am Endpunkt der Entwicklungsachse von überregionaler Bedeutung, die von Kempten (Allgäu) über Immenstadt und Lindenberg im Allgäu in die Bodenseeregion um Lindau führt. Die nächstgelegenen Mittelzentren in Bayern sind die östlich gelegenen Städte Lindenberg i.a. (ca. 20 Kilometer) und das gemeinsame Mittelzentrum Sonthofen/Immenstadt (ca. 60 Kilometer). Im Nordosten, auf baden-württembergischer Seite, befindet sich das Mittelzentrum Wangen im Allgäu (ca. 25 km). Leutkirch, 12 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand Januar 2016 Seite 13

14 5 Projektspezifische Angebotssituation Als Folge der geplanten Vorhaben in Lindau sowohl in der jeweiligen Einzel- als auch in der Gesamtbetrachtung der vier Vorhaben sind Umsatzumverteilungen zu erwarten, von denen Bestandsbetriebe in einem bestimmten Umgriff betroffen sein werden. Für die Ermittlung der zu erwartenden Auswirkungen fand eine Wettbewerbsanalyse im Umfeld des Vorhabenstandortes statt. Die Attraktivität der konkurrierenden Einkaufslagen wurde durch Vor-Ort- Recherchen der cima eingeschätzt. Als Hauptwettbewerber (vgl. Abb. 6, S. 19) werden v.a. betriebstypengleiche bzw. -ähnliche Betriebe (v.a. Lebensmittelvollsortimenter und -discounter) bezeichnet. Auf Basis dieser Rahmenbedingungen gilt es in der jeweiligen städtebaulichen Verträglichkeitsuntersuchung zu prüfen, ob das Planvorhaben schädliche städtebauliche Auswirkungen auf die Funktion zentraler Versorgungsbereiche sowie die fußläufige Nahversorgung im Untersuchungsraum nach sich zieht. Der Lebensmitteleinzelhandel im Untersuchungsgebiet verteilt sich auf zahlreiche Standorte. Das Angebot im Drogeriesegment wird vorrangig von diesen Lebensmittelmärkten als Randsortiment vorgehalten. Auch sind vereinzelt Drogeriemärkte im Untersuchungsgebiet ansässig, die Drogeriewaren im Hauptsortiment anbieten (vgl. Abb. 6, S. 19). Die wesentlichen Standorte in Lindau werden im Folgenden, entsprechend der im Einzelhandelskonzept 2015 definierten Lagen und Standorte, zusammenfassend dargestellt und bewertet. Darüber hinaus erfolgt eine Darstellung der Wettbewerbssituation im sonstigen Untersuchungsgebiet. 5.1 Angebotssituation in der Stadt Lindau Eingangs sei darauf verwiesen, dass die dargestellten Verkaufsflächen- sowie Umsatzzahlen von den Werten des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2015 abweichen. Dies begründet sich durch tatsächliche Veränderungen im Besatz (z.b. Ansiedlung Rewe-City auf der Insel) sowie die im vorliegenden Gutachten simulierte Betriebsschließung des E-Centers (vgl. dazu Kapitel 2.3, S. 7). Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Die Stadt Lindau weist einen zentralen Versorgungsbereich Innenstadt auf. Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Lindau (cima, 2015) erstreckt sich dieser nahezu über den gesamten Teil der Insel. Lediglich der Teilbereich, der westlich der Gleisanlagen liegt, ist nicht Teil der Abgrenzung. Der Hauptgeschäftsbereich der Innenstadt erstreckt sich über die Maximilianstraße sowie die angrenzende Cramergasse (Einzelhandelskonzept cima 2015, S. 62). Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes war auf der Insel lediglich ein Systemanbieter aus dem Lebensmittelsegment ansässig. Hierbei handelte es sich um den Discounter Netto, der hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionierung stark eingeschränkt ist, sich in versteckter Lage befindet und erheblichen Modernisierungsbedarf aufweist. Weitere kleinflächige Anbieter (Spezialgeschäfte, Bäcker, Metzger, Reformhaus) ergänzten den Besatz. Mittlerweile wurde das Lebensmittelangebot auf der Insel mit Rewe- City um einen weiteren Lebensmittelmarkt erweitert, was zu einer deutlichen Verbesserung der Nahversorgungsituation im zentralen Versorgungsbereich beiträgt. Seite 14

15 Das Segment Drogerie wird im zentralen Versorgungsbereich nur in sehr eingeschränktem Maße vorgehalten. Dieses setzt sich hier maßgeblich durch die City Drogerie und die Parfümerie Gradmann zusammen. Weiterhin führen beispielsweise die dort ansässigen Lebensmittelanbieter Netto und Rewe ein mehr oder weniger großes Drogeriewarenangebot und auch die Apotheken offerieren Waren dieser Sparte auf untergeordneten Verkaufsflächen. Abb. 3 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (ZV) aktuell auf einer Verkaufsfläche von rd. 600 m² ein Umsatz von knapp 3 Mio. generiert. Zentraler Versorgungsbereich Aeschach Bei dem zweiten zentralen Versorgungsbereich, der im Lindauer Stadtgebiet abgegrenzt wurde, handelt es sich um das Neben-/ Stadtteilzentrum Aeschach. Wie im Einzelhandelskonzept der Stadt Lindau (cima, 2015) dargestellt, erstreckt sich der Bereich maßgeblich entlang der Friedrichshafener Straße, Ludwig-Kick-Straße und dem Langenweg. Im Nordwesten verläuft dieser bis Ecke Kirchgasse, im Nordosten bis hin zur Anheggerstraße und im Süden bildet die Laubeggengasse die Grenze des zentralen Versorgungsbereichs. Abb. 4 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Aeschach (ZV) Quelle: Einzelhandelskonzept Lindau 2015; CIMA Beratung + Management GmbH Hinweis: Rewe Logo nachträglich ergänzt Das Sortiment Lebensmittel wird in der Innenstadt derzeit auf einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² (inkl. Lebensmittelhandwerk) angeboten. Der Umsatz im Lebensmittelsegment beläuft sich gemäß Schätzungen der cima auf rd. 12,9 Mio.. Im Drogeriesegment wird Quelle: Einzelhandelskonzept Lindau 2015; CIMA Beratung + Management GmbH Seite 15

16 Das Lebensmittelangebot in Aeschach wird im Schwerpunkt von einem Edeka-Lebensmittelsupermarkt vorgehalten, dem eine wichtige Nahversorgungsfunktion im Lindauer Stadtgebiet zukommt. Das Angebot wird durch kleinteilige Anbieter. wie einen Bioladen, Bäcker und einen Metzger ergänzt. Drogeriewaren werden hier ausschließlich als Randsortiment vereinzelter Anbieter mit abgedeckt (u.a. Edeka). Die Lebensmittelverkaufsfläche im zentralen Versorgungsbereich Aeschach beträgt aktuell rd. 960 m². Der dort erwirtschaftete Umsatz im Lebensmittelsegment beläuft sich gemäß Schätzungen der cima auf rd. 7,4 Mio.. Im Drogeriesegment werden lediglich knapp 150 m² Verkaufsfläche vorgehalten. Das Einkaufszentrum Lindaupark weist mit dem Anbieter Feneberg einen großflächigen Lebensmittelmarkt auf. Darüber hinaus werden am Sonderstandort Reutin in Form von kleinflächigen Anbietern weitere Lebensmittelangebote vorgehalten. Der Lindaupark beherbergt mit dem Betreiber Müller den einzigen örtlichen Drogeriemarkt, dem damit eine enorme Magnetfunktion am Standort zukommt. Neben dem Müller-Drogeriemarkt werden Drogerieartikel weiterhin von dem Anbieter Feneberg im Randsortiment vorgehalten wie von weiteren am Sonderstandort Reutin ansässigen Anbietern. Abb. 5 Abgrenzung Sonderstandort Reutin Sonderstandort Reutin Wie im Einzelhandelskonzept der Stadt Lindau (cima, 2015) dargestellt, ist neben der Innenstadt der Sonderstandort Reutin der zweite maßgebliche Einzelhandelsschwerpunkt im Stadtgebiet. Wichtiger Kundenmagnet ist hier das Einkaufszentrum Lindaupark, das eine optimale Ergänzung zur Insel darstellt, da hier insbesondere auch konsumige Angebotssegmente bedient werden. Dies ist ein Segment, über das die Insel nur in sehr eingeschränktem Maße verfügt (zwei Handelswelten). Der Sonderstandort Reutin umfasst neben dem Lindaupark auch weitere angrenzende Bereiche: Er erstreckt sich entlang der Bregenzer Straße, Kemptener Straße sowie Rickenbacher Straße. Im Westen definiert der Herbergsweg die Begrenzung des Sonderstandortes, im Norden verläuft die Grenze zwischen dem Lindaupark und ehemaligen Cofely-Areal. Im östlichen Bereich endet der Sonderstandort an der Rickenbacher Straße östlich der Gebäude mit den Hausnummern 15b bzw. 16. Die Nutzungen, die südlich der Bregenzer Straße den Gleisanlagen zugewandt sind, gehören zum definierten Sonderstandort (Bezug zu Berliner Platz ist herzustellen, eminente Aufwertung erforderlich). Quelle: Einzelhandelskonzept Lindau 2015; CIMA Beratung + Management GmbH Aktuell wird auf einer Lebensmittel-Verkaufsfläche von rd m² gemäß Schätzungen der cima ein Umsatz von ca. 14,3 Mio. erwirtschaftet. Die Verkaufsfläche im Segment Drogerie beläuft sich auf knapp m². Seite 16

17 Gesamtstädtische Versorgungssituation im Lebensmittelsegment Derzeit stehen in der Stadt Lindau zehn klassische Lebensmittelmärkte für den Einkauf nahversorgungsrelevanter Güter zur Verfügung. Hierbei handelt es sich um folgende: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Insel) - Netto (Lebensmitteldiscounter), Marktplatz - REWE City (Lebensmittelsupermarkt), Zeppelinstraße Zentraler Versorgungsbereich Aeschach - Edeka (Lebensmittelsupermarkt), Ludwig-Kick-Straße Sonderstandort Reutin - Feneberg (Lebensmittelmarkt), Kemptener Straße Sonstige Lagen - Aldi, (Lebensmitteldiscounter), Von-Behring-Straße - Lidl (Lebensmitteldiscounter), Kemptener Straße - Netto (Lebensmitteldiscounter), Friedrichshafener Straße - Norma (Lebensmitteldiscounter), Bregenzer Straße - Penny (Lebensmitteldiscounter), Lagerhausstraße - E-Center (Lebensmittelmarkt), Heuriedweg 14 Gesamtstädtische Versorgungssituation im Drogeriesegment Mit dem Anbieter Müller im Lindaupark sorgt in Lindau derzeit lediglich ein klassischer Drogeriemarkt für Angebote im Bereich Drogerie. Ergänzt wird das Angebot um weitere kleinflächige Angebote und u.a. auch nahezu alle größeren Lebensmittel-Anbieter führen mehr oder weniger große Drogeriewarenangebote im Randsortiment. Die Verkaufsfläche im Drogeriesegment umfasst aktuell rd m², auf der ein Umsatz von insgesamt ca. 15,2 Mio. generiert wird. Das Angebot im Lebensmittelbereich wird in Lindau um kleinflächigen Besatz ergänzt. Dazu zählen u.a. kleine Lebensmittelspezialgeschäfte, Getränkemärkte, Bäcker und Metzger. Lebensmittel werden derzeit auf einer Gesamtverkaufsfläche von knapp m² (inkl. Lebensmittelhandwerk) angeboten. Der Umsatz im Lebensmittelsegment beläuft sich auf rd. 74,0 Mio.. 14 Hinweis: Gutachten wurde unter der Annahme erstellt, dass das E-Center bereits geschlossen hat; Vgl. dazu Punkt 2.3 Dies wurde auch bei dem hier dargestellten Umsatz bzw. der Verkaufsfläche mit berücksichtigt Seite 17

18 5.2 Angebotssituation im sonstigen Untersuchungsgebiet Neben Umsatzumverteilungen in Lindau selbst, wird das Planvorhaben auch zu Umverteilungen außerhalb des Stadtgebietes führen. So könnte durch die Realisierung des Planvorhabens in Lindau ein Teil der derzeit an andere Standorte abfließenden Kaufkraft künftig verstärkt in Lindau gebunden werden und würde folglich den Konkurrenzbetrieben im Umland nicht mehr zur Verfügung stehen. Um diesem Effekt Rechnung zu tragen, schließt das Untersuchungsgebiet auch diverse weiter entfernt gelegene Standorte im Umland mit ein, obwohl sie über das eigentliche betriebswirtschaftliche Einzugsgebiet des Planvorhabens hinausreichen. Hier konzentrierte sich die Wettbewerbsaufnahme im Schwerpunkt auf die dort ansässigen Hauptwettbewerber (klassische Lebensmittelmärkte). Das sonstige Untersuchungsgebiet umfasst folgende Kommunen: Bodolz, Kressbronn, Lindenberg, Wangen SÜD, Wasserburg und Weißensberg. Sofern kein zentraler Versorgungsbereich identifiziert werden konnte, der einen Systemanbieter (Hauptwettbewerber) aufweist, erfolgte jeweils eine Betrachtung der Auswirkungen des Planvorhabens auf den Gesamtort. Eine Übersicht über die Konkurrenzsituation im gesamten Untersuchungsraum gibt die folgende Karte. Dargestellt sind wesentliche Wettbewerber (Systemanbieter). Eine Betrachtung grenzübergreifender Auswirkungen ist nicht Bestandteil des vorliegenden Gutachtens. Seite 18

19 Abb. 6 Hauptwettbewerber im Lebensmittel- und Drogeriesegment in Lindau und Umland OpenStreetMap; Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2017 (skizzenhafte Darstellung der Systemanbieter im Lebensmittelhandel und Drogeriesegment; kein Anspruch auf Vollständigkeit) Seite 19

20 6 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Lindau Im Folgenden gilt es zu überprüfen, ob das Vorhaben bzw. die Vorhaben mit den Empfehlungen, Strategien sowie Zielen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lindau vereinbar ist bzw. sind. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Lindau wurde im Jahr 2015 von der cima aktualisiert und im Stadtrat zum Beschluss geführt. Es formuliert für das Planvorhaben folgende relevante Leitlinien, Zielrichtungen bzw. Aussagen: Eine genaue Inaugenscheinnahme der örtlichen Gegebenheiten weist darauf hin, dass es insbesondere vor dem Hintergrund der Trends im Lebensmitteleinzelhandel deutliche Verbesserungspotenziale gibt: Ein Großteil der Anbieter präsentiert sich auf zu geringen Verkaufsflächen oder entspricht in anderen Belangen nicht (mehr) den aktuellen Marktanforderungen. (Einzelhandelskonzept 2015, S. 49). Wie auf S. 56 des Konzeptes als allgemeine Leitlinie für die künftige Handelsentwicklung formuliert wurde, soll es Ziel sein, die Nahversorgung in Lindau verbraucherorientiert und modern zu gestalten [..]. In diesem Zusammenhang ist es [..] wichtig, bereits vorhandene Betriebe im Bestand zu entwickeln [..]. Einzelfallprüfungen sind jeweils durchzuführen. Sowohl ein Betreiberwechsel (Ansiedlung Kaufland) im Rahmen eines Neubaus am Standort E-Center als auch die Realisierung des Gesamtvorhabens würde zu einer Bestandsentwicklung und Modernisierung der Nahversorgung beitragen. Eine solche Umsetzung wird im Einzelhandelskonzept befürwortet, sofern die Verträglichkeit nachgewiesen werden kann. Ob dies der Fall ist, gilt es im weiteren Verlauf zu prüfen. Bestärkt wird dieses Ziel außerdem u.a. auf S. 78 des Einzelhandelskonzeptes. Hier wird erneut auf die Nahversorgungfunktion, die u.a. der Nahversorgungsstandort (heute) E-Center sowie die sonstigen Anbieter des Planvorhabens (Penny/Fristo, Aldi) im Lindauer Stadtgebiet übernehmen, verwiesen und das Ziel formuliert, dass diese Standorte nach Möglichkeit erhalten bleiben sollten. Da einige Betriebe derzeit nicht mehr den aktuellen Marktanforderungen entsprechen bzw. den modernen Kundenwünschen nicht mehr gerecht werden, sollten Maßnahmen der Anpassung an die Marktbedingungen ermöglicht werden, sofern die Verträglichkeit nachgewiesen werden kann. Gemäß des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lindau sollen an solitären Nahversorgungsstandorten, zu denen auch die im Gutachten betrachteten Anbieter gehören, Erweiterungen von Betrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment möglich sein (nach Prüfung der Verträglichkeit im Rahmen eines Gutachtens). Die Neuansiedlung von Betrieben (Kaufland als betroffener Anbieter) ist gemäß Einzelhandelskonzept an diesen Standorten ggf. ebenso denkbar. Eine Einzelfallprüfung ist jedoch erforderlich. Sowohl das im vorliegenden Gutachten geprüfte Einzelvorhaben Kaufland sowie das Gesamtvorhaben, das sich aus einer Erweiterung der Betriebe Aldi, Penny und Fristo sowie der Ansiedlung des Kauflands zusammensetzt (Betreiberwechsel E-Center Kaufland), steht mit den Vorgaben und Zielen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lindau in Einklang, sofern keine schädlichen städtebaulichen Auswirkungen mit dem Planvorhaben in Verbindung stehen. Seite 20

21 7 Einzelbetrachtung: Ansiedlung Kaufland 7.1 Angaben zum Planvorhaben Kaufland Am Standort Heuriedweg 21, dem heutigen Standort des E- Centers, der sich im östlichen Gebiet der Stadt Lindau befindet, ist die Ansiedlung des Betriebes Kaufland geplant. Im Folgenden wird eine Beschreibung des Planvorhabenstandortes vorgenommen. Im Anschluss findet eine Charakterisierung des Vorhabens hinsichtlich der anvisierten Verkaufsfläche und prognostizierter Umsatzzahlen statt Vorhabenstandort Kaufland Abb. 7 Karte Vorhabenstandort Einzelvorhaben Kaufland Das Areal, auf dem die Ansiedlung des Anbieters Kaufland geplant ist, ist Teil des Gewerbegebietes Heuriedweg der Stadt Lindau (östliches Stadtgebiet) und befindet sich in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang. Neben klassischen Gewerbenutzungen, die im direkten Umfeld des Planareals zu finden sind, prägen außerdem Wohnnutzungen die nähere Umgebung (vgl. Abb. 8). Der Standort stellt eine für Fußgänger und Fahrradfahrer gut erreichbare Einkaufsalternative dar. Wie Abb. 8 zeigt, erfasst der 500-Meter Radius 15, der um den Vorhabenstandort gezogen wurde, diverse Wohnnutzungen, die im direkten Umfeld des Planvorhabens Kaufland gelegen sind. 16 Außerdem deckt der Nahversorgungsradius dichte Siedlungsbereiche ab, die sich insbesondere im Norden und im Westen befinden. Fußgänger und Fahrradfahrer können den Planvorhabenstandort sowohl über den Heuriedweg ansteuern, als auch über den Fußund Radweg, der sich östlich des Planareals befindet und eine Verbindungsachse zwischen Heuriedweg im Süden und Rickenbacher Straße im Norden (Wohngebiete) darstellt. OpenStreetMap; Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, m werden in der Regel als maximale Distanz angenommen, die von der Bevölkerung noch fußläufig zum Einkaufen zurückgelegt wird. 16 Gemäß Aussagen der Stadt Lindau wird außerdem im Umfeld des Planareals künftig weitere Wohnbebauung entstehen (vgl. Abb. 8). Diese Bereiche werden ebenso vom Nahversorgungsradius erfasst. Seite 21

22 Abb. 8 Karte Vorhabenstandort Kaufland, 500-Meter Radius OpenStreetMap; Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2017 Wie sich zeigt, ist die Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes zu Fuß wie auch mit dem Fahrrad aus umliegenden Wohngebieten gegeben. Auch die Anbindung des Standortes an den ÖPNV über die fußläufig erreichbare Bushaltestelle Kamelbuckel leistet einen wichtigen Beitrag zur Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes. Ebenso eine sehr gute PKW-Erreichbarkeit wird durch den Vorhabenstandort erfüllt. Er ist über den Heuriedweg anfahrbar. Dieser geht im Osten in die Robert-Bosch-Straße über, die als Zubringer zur A96 fungiert. Der Binsenweg, der im Süden von dem Heuriedweg abknickt, ermöglicht außerdem die Anfahrt über die Bregenzer Straße (B12). Damit stellt der Standort eine gut erreichbare Einkaufsalternative sowohl für die Lindauer selbst als auch für Verbraucher aus dem Umland dar. Insbesondere auch für Bewohner aus Österreich und der Schweiz wird der Lebensmittelmarkt damit bedingt durch das vergleichsweise niedrigere Preisniveau in Deutschland sowie die unmittelbare Nähe zu Landesgrenze eine hochattraktive Einkaufsalternative darstellen Verkaufsfläche und Umsatzprognose Kaufland Kaufland veranschlagt rd m² Verkaufsfläche (zzgl. Konzessionären). Die m² Verkaufsfläche beinhalten alle relevanten Flächen (Kassen- und Packzone, etc.), die nach aktueller Rechtsprechung zur Verkaufsfläche zählen. Bedingt dadurch, dass es sich bei dem geplanten Vollsortimenter um einen aufgeständerten Markt handeln wird, geht das vorliegende Gutachten gemäß Planungen von Kaufland davon aus, dass sich der Windfang sowie die Einkaufswagenboxen im Erdgeschoss befinden werden; die Verkaufsräume sowie die Mall hingegen im Obergeschoss. Aufgrund dieser Konstellation wurde im Rahmen des Gutachtens angenommen, dass der Windfang sowie die Einkaufsboxen nicht Teil der projektrelevanten Verkaufsflächen sind. Selbiges gilt für den Mallbereich. Die Verkaufsfläche wird sich gemäß Angaben des Vorhabenträgers aus m² im Lebensmittelsegment (Hauptsortiment) sowie 360 m² im Sortiment Drogerie (Randsortiment mit dem größten Flächenanteil) zusammensetzten. Weitere 380 m² fallen auf sonstige Randsortimente. Nach Angaben von Kaufland setzten sich diese Randsortimente, neben Saison- und Aktionsartikeln, wie folgt zusammen: Zeitschriften, Schnittblumen (ca. 40 m² VKF) Bekleidung, Wäsche (ca. 25 m² VKF) Schuhe, Lederwaren (ca. 10 m² VKF) Sanitätsartikel, Optik, Akustik (ca. 15 m² VKF) Uhren, Schmuck (ca. 10 m² VKF) Bücher, Schreibwaren (ca. 20 m² VKF) Elektroartikel, Unterhaltungselektronik (ca. 45 m² VKF) Sportartikel, Fahrräder (ca. 15 m² VKF) Spielwaren (ca. 5 m² VKF) Hobbybedarf, Zooartikel (ca. 60 m² VKF) Seite 22

23 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat (ca. 55 m² VKF) Möbel, Antiquitäten (ca. 10 m² VKF) Heimtextilien (ca. 10 m² VKF) Baumarktartikel, Gartenbedarf (ca. 60 m² VKF) Wie sich zeigt, splitten sich die 380 m² Verkaufsfläche der sonstigen Sortimente auf diverse Einzelsortimente auf. Die Sortimente erreichen bei Weitem nicht die Sortimentstiefe des Facheinzelhandels (jeweils geringer Flächenanteil) und stellen nur bedingt eine Konkurrenz zu bestehenden Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen dar. Zudem sind aufgrund der geringen Verkaufsflächenumfänge keine eigenen Abteilungen zu erwarten, sondern es wird eine gemeinsame Non-Food-Abteilung mit gemischtem Sortiment entstehen. Die sonstigen Randsortimente sind aus Gutachtersicht nicht prüfungsrelevant und bleiben damit in Bezug auf die Verträglichkeitsberechnungen unberücksichtigt. In der Shopzone des Anbieters sollen Konzessionäre realisiert werden: Neben Gastronomie- und Dienstleistungsangeboten sind mit einem Bäcker (50 m² VKF), einem Metzger (50 m² VKF) sowie einem Kiosk (45 m² VKF) drei weitere einzelhandelsrelevante Nutzungen vorgesehen, die in der vorliegenden Verträglichkeitsanalyse mit Berücksichtigung finden. Die gesamte, dem vorliegenden Gutachten zugrunde gelegte Verkaufsfläche des Vorhabens beträgt damit m². Die Verkaufsfläche, untergliedert nach Anbietern, kann auch Tab. 1 entnommen werden. Zur Umsatz-Berechnung des Planvorhabens sind Flächenleistungen (Umsatz pro m² VKF) zugrunde gelegt worden, die auf Basis der durchschnittlichen Flächenleistungen entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. Diese wurden an die örtliche Wettbewerbssituation in der Stadt Lindau und der Region angepasst. Bei der Bewertung des Planvorhabens bzw. bei der Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen geht die cima von einem Worst- Case -Ansatz aus. Dieser legt unter Berücksichtigung der marktanalytischen Bedingungen (Wettbewerbssituation im Umfeld, Standortlage etc.) den theoretisch maximal zu erwartenden Umsatz zugrunde, der aus Gutachtersicht am Vorhabenstandort von dem geplanten Anbieter Kaufland generiert werden könnte. So sind Überprüfungen hinsichtlich der maximal zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens auf die wohnortnahe Versorgung im Lindauer Stadtgebiet sowie im Umland anzustellen (Fokus: zentrale Versorgungsbereiche). Zur Ermittlung der Umsatzleistungen des Anbieters Kaufland sowie der Konzessionäre wurden folgende Flächenleistungen zugrunde gelegt: Kaufland: rd /m² VKF, Umsatz: rd. 19,6 Mio. Bäcker: rd /m² VKF, Umsatz: rd. 0,4 Mio. Metzger: rd /m² VKF, Umsatz: rd. 0,4 Mio. Kiosk: rd /m² VKF, Umsatz: rd. 0,5 Mio. Unter diesen Maßgaben prognostiziert die cima für das Planvorhaben einen Einzelhandelsumsatz (brutto) von insgesamt rd. 20,8 Mio. pro Jahr (Rundungsdifferenzen möglich). Bei dem Segment Lebensmittel handelt es sich um das Hauptsortiment des Planvorhabens. Die vorhabenrelevanten Randsortimente setzen sich aus den oben dargestellten Sortimentsgruppen zusammen. Das Segment Drogeriewaren stellt dabei das flächen- und umsatzmäßig größte Randsortiment des projektierten Anbieters dar. Neben dem Hauptsortiment Lebensmittel wird hier mit nachweisbaren Umsatzumverteilungen zu rechnen sein. Demzufolge wurde dieses Randsortiment auch quantitativ in die Betrachtung mit einbezogen. Bei den übrigen Randsortimenten hingegen handelt es sich um Sortimente, die auf jeweils deutlich untergeordneter Verkaufsfläche Seite 23

24 angeboten werden. Noch dazu handelt es sich um diverse Sortimente mit jeweils nur geringer Verkaufsfläche (siehe oben). Der hierfür berechnete Umsatz verteilt sich im Zuge einer Umsatzumverteilung wiederrum auf diverse Wettbewerber im Untersuchungsgebiet. Somit ist davon auszugehen, dass keine Umsatzumverteilungen je Sortiment in relevanten Größenordnungen zu erwarten sind. Daher bleiben diese in den folgenden Ausführungen unberücksichtigt. Tab. 1 Planvorhaben Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens Kaufland Lebensmittelvollsortimenter Kaufland VKF in m² Umsatz in Mio. Lebensmittel ,3 Drogeriewaren 360 2,0 sonstige Randsortimente* 380 1,4 Lebensmittelmarkt gesamt ,6 Bäckerei (Kaufland) Lebensmittel 50 0,4 Bäckerei gesamt 50 0,4 Metzgerei (Kaufland) Lebensmittel 50 0,4 Metzgerei gesamt 50 0,4 Tab. 2 Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens Kaufland (kumuliert) Sortim ente/ Warengruppen VKF in m² Umsatz in Mio. Lebensmittel ,0 Drogeriewaren 360 2,0 Sonstige Sortimente* 425 1,8 Gesamt ,8 * nicht prüfungsrelevante Sortimente Quelle: Vorhabenträger bzw. CIMA Beratung + Management GmbH, 2017 Rundungsdifferenzen möglich Hinweis: Kaufland ging als Neuansiedlung in die Betrachtung mit ein ( Worst-Case - Betrachtung) und nicht als Erweiterung der bereits bestehenden Fläche des E-Centers, die heute rd m² VKF beträgt Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2017 Abzüglich des Umsatzes der nicht prüfungsrelevanten Randsortimente ist in den Berechnungen von einem umverteilungswirksamen Umsatz von rd. 19,0 Mio. auszugehen, der ausschließlich das Lebensmittel- sowie Drogeriesegment umfasst. Kiosk (Kaufland) Zeitungen, Zeitschriften* 45 0,5 Kiosk gesamt 45 0,5 Vorhaben gesamt ,8 * nicht prüfungsrelevante Sortimente Quelle: Vorhabenträger bzw. CIMA Beratung + Management GmbH, 2017 Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2017 Seite 24

25 7.2 Prüfung der städtebaulichen Verträglichkeit Vorbemerkung Die Umsatzumverteilungen (vgl. zu Definition: Kapitel 3, S. 9), die sich gemäß Berechnungen der cima bei Realisierung des Planvorhabens an den einzelnen Standorten innerhalb der Stadt Lindau sowie des übrigen Untersuchungsgebietes ergeben, sind stark vom vorhandenen Wettbewerb und der Wettbewerbsbeziehung zum Planvorhaben abhängig. Es ist davon auszugehen, dass typgleiche und typähnliche Anbieter, genauso wie Anbieter in geringerer Entfernung zum Vorhaben jeweils in höherem Maße von Umsatzverlusten betroffen sein werden. Von welchen Standorten der Umsatz des Planvorhabens abgezogen werden wird und wie sich die Umsatzumverteilungsquoten im Untersuchungsraum genau darstellen, ist in den folgenden Ausführungen dargestellt. Die Berechnung der Umsatzumverteilungseffekte basiert auf dem im Worst-Case anzunehmenden Umsatz des Vorhabens. Die tatsächlich prüfungsrelevante Fläche bzw. der Umsatz, der für die Auswirkungsanalyse von Relevanz ist, ist in Tab. 2 dargestellt. Hierbei handelt es sich um die Bereiche Lebensmittel und Drogerie. Wie sich im Folgenden zeigt, sind durch das Planvorhaben in Lindau sowie im sonstigen Untersuchungsgebiet messbare Umsatzumverteilungen zu erwarten. Im Folgenden wird in einer Betrachtung der Umsatzumverteilungswirkungen geprüft, ob wesentliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche durch das Planvorhaben identifizierbar sind. Um darüber hinaus dem politischen Ziel der Sicherung des Sonderstandortes Reutin und einer möglichen Weiterentwicklung zu einem zweiten Hauptzentrum (vgl. Einzelhandelskonzept der cima 2015) Rechnung zu tragen, wurden auch die möglichen Auswirkungen auf den Sonderstandort kritisch bewertet, obwohl dieser (noch) kein besonderes Schutzgut im planungsrechtlichen Sinne darstellt. Auch wurden sonstige Lagen mit in die Betrachtung einbezogen. Im Folgenden werden die Auswirkungen dargestellt, die sich gemäß gutachterlicher Bewertung bei alleiniger Realisierung des Planvorhabens Kaufland (zzgl. Konzessionären) ergeben würden. Die kumulierte Betrachtung des geprüften Gesamtvorhabens wird in Kapitel 8, S. 32 ff. untersucht Umverteilungseffekte des Vorhabens Lebensmittel Tab. 3 Standort / Zentrum Stadt Lindau Umsatzumverteilungseffekte durch das Planvorhaben Kaufland im Bereich Lebensmittel vorhabenrelevanter Ist-Um satz in Mio. Um satzverlust in Mio. Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 12,9 0,9 7,3 Zentraler Versorgungsbereich Aeschach 7,4 0,9 12,7 Sonderstandort Reutin 14,3 1,7 12,0 Sonstige Lagen 39,3 4,6 11,7 Sonstiges Untersuchungsgsbiet Bodolz: Gemeindegebiet *** 0,3 5,7 Kressbronn: sonstiges Gemeindegebiet *** < 0,1 0,5 Lindenberg: Zentraler Versorgungsbereich 15,5 0,3 2,2 Lindenberg: sonstiges Gemeindegebiet *** < 0,1 1,3 Wangen: Südliche Lagen 14,9 0,3 2,3 Wasserburg: Gemeindegebiet *** < 0,1 0,1 Weißensberg: Gemeindegebiet *** 0,4 6,2 Außerhalb des Untersuchungsgebietes Umverteilung an sonstigen Orten (v.a. Österreich, Schweiz, sonstiges Deutschland), Streuumsätze, diffuse Umverteilung Gesam t 17,0 *** Datenschutz, Darstellung der Umsätze erst ab 3 Betrieben Quelle: eigene Berechnungen 2017, Rundungsdifferenzen möglich 7,4 Um satzum verteilung in % Seite 25

26 Bei Realisierung des Planvorhabens wird ein zusätzliches Angebot im Bereich Lebensmittel geschaffen. Daraus ergibt sich im Lebensmittelsegment ein prüfungsrelevanter Umsatz in Höhe von ca. 17 Mio.. Dies führt zu folgenden Umsatzumverteilungseffekten bei alleiniger Realisierung des Planvorhabens Kaufland: Stadt Lindau: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Gemäß Berechnungen der cima ist davon auszugehen, dass sich der Umsatzrückgang gemessen am aktuellen Bestandsumsatz im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (Insel) auf rd. 7 % belaufen wird. Die vergleichsweise geringe Betroffenheit des Standortes begründet sich insbesondere durch die Insellage (eingeschränkte Austauschbeziehungen mit Festland), die vorherrschende Besatzstruktur, die besondere Zielgruppenausrichtung der Insel sowie die Entfernung zum Planvorhaben. Trotz vereinzelter Leerstände ist die Insel nicht als vorgeschädigt zu bewerten. Vielmehr sind durch Maßnahmen in jüngster Vergangenheit wie z.b. die Ansiedlung des Rewe-Citys oder die Modernisierung und Erweiterung der Inselhalle deutliche Positiv- Entwicklungen zu erkennen, die zu einer Stärkung der Insel beitragen bzw. beitragen werden. Somit ist davon auszugehen, dass für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt bei einer Umsatzumverteilungsquote von rd. 7 % keine schädlichen städtebaulichen Wirkungen abgeleitet werden können. Vorrangig werden mit Rewe-City und Netto die hier ansässigen, klassischen Lebensmittelmärkte von Umsatzeinbußen betroffen sein und auch sonstige Betriebe auf der Insel werden einen zusätzlichen Konkurrenzdruck hinnehmen werden müssen. Die Auswirkungen sind jedoch als verträglich zu beurteilen. Stadt Lindau: Zentraler Versorgungsbereich Aeschach Am Standort Aeschach ist ein Umsatzrückgang von ca. 0,9 Mio. zu erwarten. Daraus ergibt sich für das Stadtteilzentrum eine Umverteilungsquote von rd. 13 %. Dies weist darauf hin, dass die Realisierung des Planvorhabens in der angedachten Größenordnung eine deutliche Intensivierung der Wettbewerbssituation zur Folge hätte. In erster Linie wird in Aeschach der einzige dort ansässige Edeka-Supermarkt betroffen sein, dem eine wichtige Nahversorgungsfunktion zukommt. Mit den kleinteiligen, spezialisierten Anbietern, die das vorhabenrelevante Hauptsortiment Lebensmittel führen, kommt es nur bedingt zu Überschneidungen. Zwar konnte der Edeka-Markt in Aeschach durch die im vorliegende Gutachten simulierte Schließung des E-Centers seinen Umsatz steigern und wurde dadurch in seiner Marktpositionierung gestärkt. Dennoch gilt es zu berücksichtigen, dass der Edeka-Markt in Aeschach nicht unter optimalen Voraussetzungen agiert (vgl. z.b. Parkplatzsituation, eingeschränkte Flächenverfügbarkeit). Zwar ist ein Großteil der Kunden, die den Edeka-Supermarkt ansteuern, ohnehin auf diesen ausgerichtet (z.b. Lage im Wohnumfeld, Nähe zum Arbeitsplatz) und tätigt im Rahmen des dortigen Lebensmitteleinkaufs weitere Erledigungen im Nahversorgungszentrum, weswegen sie die eher suboptimalen Bedingungen des Edekas in Kauf nehmen. Dennoch ist davon auszugehen, dass sich auch einige Kunden auf den geplanten Vollsortimenter Kaufland umorientieren werden. So wird es sich bei diesem um einen hochmodernen Anbieter im Stadtgebiet handeln, der eine sehr attraktive Einkaufalternative in zentraler Lage darstellen wird. Bei der für das Stadtteilzentrum ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquote von rd. 13 % kann ein Marktaustritt des Edeka-Supermarktes nicht ausgeschlossen werden, 17 womit Negativ- Auswirkungen auf das gesamte Stadtteilzentrum in Verbindung stünden. Ein wesentlicher Kundenmagnet Aeschachs würde wegfal- 17 Bei ausschließlicher Betrachtung des Edeka-Umsatzes läge die Umsatzumverteilungsquote rein rechnerisch deutlich höher als bei 13 % Seite 26

27 len. Darüber hinaus wäre bei einer Betriebsschließung des Edeka- Marktes von einer wesentlichen Beeinträchtigung der Grundversorgung auszugehen. Im zentralen Versorgungsbereich in Aeschach können bei Realisierung des Planvorhabens Kaufland in der angedachten Größenordnung schädliche städtebauliche Effekte gemäß gutachterlicher Einschätzung nicht ausgeschlossen werden. Stadt Lindau: Sonderstandort Reutin Am Sonderstandort Reutin liegt die Umverteilungsquote bei rd. 12 %. Damit zeigt sich, dass bei Realisierung des Planvorhabens auch hier mit einer deutlichen Erhöhung der Wettbewerbssituation zu rechnen ist. Zwar konnte auch der Anbieter Feneberg (Lindaupark) in Form einer Umsatzsteigerung von der simulierten Schließung des E-Centers profitieren. Dennoch wird sich der prognostizierte Umsatzrückgang von rd. 1,7 Mio. mit einer Umverteilungsquote von 12 % bemerkbar machen, die damit den Abwägungsschwellenwert von 10 % überschreitet. 18 Der recht hohe Umsatzrückgang des Feneberg-Marktes ergibt sich insbesondere durch die Betriebstypen-Überschneidung mit dem Planvorhaben sowie der Nähe zum Vorhabenstandort. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die eher suboptimale Lage des Feneberg-Marktes (Einkaufszentrum) sowie die unattraktive Parksituation (Parkdeck bzw. Tiefgarage) mit ausschlaggebend dafür sind, dass sich einige Kunden auf den moderneren, besser erreichbaren Anbieter im Heuriedweg um- 18 Zwar handelt es sich bei dem Sonderstandort Reutin um keinen zentralen Versorgungsbereich. Gemäß Beschluss des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lindau (cima 2015) ist es jedoch planungsrechtlicher Wille der Stadt, den Sonderstandort weiterzuentwickeln und diesem entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten einzuräumen. Die cima sieht demnach eine genaue Betrachtung der Auswirkungen auch auf diese Lage für relevant an. orientieren werden 19, obwohl die Hauptzielgruppe der beiden Anbieter voneinander abweicht. Im Sinne einer entsprechenden Zukunftssicherung und Entwicklungsfähigkeit des Standortes stuft die cima die Umsatzumverteilungsquote von 12 % als zu hoch ein und sieht eine Reduzierung des Planvorhabens angezeigt. Stadt Lindau: Sonstige Lagen Nach gutachterlicher Bewertung werden ca. 4,6 Mio. von bestehenden Einzelhandelsstandorten im übrigen Stadtgebiet abgezogen und am projektierten Kaufland-Standort gebunden werden. Dies äußert sich in einer Umsatzumverteilungsquote von 11,7 %. Die Wirkung des Planvorhabens in Bezug auf die einzelnen Wettbewerbsstandorte im Stadtgebiet wird im Folgenden genauer betrachtet: Der Discounter der Fa. Lidl (Kemptener Straße), der sich westlich des Planvorhabens in zentraler Lage befindet, wird mit hauptbetroffener Anbieter der Auswirkungen des Planvorhabens sein. Aktuell handelt es sich bei Lidl um den modernsten und flächenmäßig größten Discounter in Lindau, der sich noch dazu in zentraler, hochfrequentierter und gut erreichbarer Lage im Stadtgebiet befindet. Bei tatsächlicher Realisierung der geplanten Neuansiedlung des Anbieters Kaufland mit einer Verkaufsfläche von m² (zzgl. Konzessionären) tritt ein sehr moderner, preisaggressiver Lebensmittelanbieter ins Marktgeschehen ein, der die Wettbewerbssituation vor Ort deutlich verschärfen wird. Dies wird sich für den Lidl- Discounter in Form entsprechender Umsatzeinbußen bemerkbar machen. Bedingt dadurch, dass es sich bei dem Bestandsbetrieb Lidl jedoch um einen sehr leistungsstarken Wettbewerber im Stadtgebiet handelt, ist nicht von einer Betriebsschließung und damit 19 z.b. teilweise auch Kunden, die ihren Einkauf zwischenzeitlich durch die im vorliegenden Gutachten simulierte Schließung des E-Centers auf den Feneberg ausgerichtet haben (Heuriedweg als gelernter Nahversorgungsstandort ). Seite 27

28 Verschlechterung der Nahversorgungsituation im nördlichen Stadtgebiet des Kernsiedlungsgebietes der Stadt Lindau auszugehen. Auch vom Standort Aldi, der sich östlich des Vorhabenstandortes in der Von-Behring-Straße befindet, wird ein merklicher Teil des Bestandsumsatzes abgezogen werden und künftig vom Planvorhaben Kaufland gebunden. Bedingt durch das Preiswert-Profil der Marke Kaufland stehen die Betriebe Aldi und Kaufland in unmittelbarer Konkurrenz zueinander. Der Aldi-Markt erfüllt zwar u.a. in den Belangen Verkaufsflächengröße, Verkaufsraum oder aber Parkplatzsituation nicht mehr die Kriterien eines Discounters, die den aktuellsten Marktstandards entsprechen. Er verfügt dennoch über eine sehr gute Positionierung am Markt. Dies begründet sich nicht zuletzt durch seine Nähe zur Landesgrenze, wovon er in hohem Maße profitiert. So kann der Discounter insbesondere durch sein attraktives Angebot im Discountgenre deutliche Kaufkraftzuflüsse aus Österreich und der Schweiz für sich verbuchen. Bedingt durch die räumliche Lage und Preisstellung des in den Wettbewerb tretenden Anbieters Kaufland, der sich hochmodern auf großer Verkaufsfläche und mit ausreichendem Parkplatzangebot positionieren wird, wird zwar eine deutliche Verschärfung des Wettbewerbs vor Ort erzeugt werden zumal der Lebensmittelmarkt künftig eine hochattraktive Einkaufsalternative für die Lindauer selbst aber auch Verbraucher aus dem Umland (v.a. auch die Österreicher und die Schweizer) darstellen wird was auch zu einem spürbaren Umsatzrückgang des Aldis führen wird. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Discounter in seiner Marktpositionierung so stark gefestigt ist, dass die prognostizierten Umsatzeinbußen nicht zu einer erheblichen Minderung der Wettbewerbsfähigkeit des Discounters führen werden und ein Weiterbestehen des Lebensmittelmarktes, trotz Realisierung des Kaufland, gewährleistet sein wird Zumal er ohnehin nicht Teil eines zentralen Versorgungsbereichs ist und auch bei einer Betriebsschließung (die als sehr unwahrscheinlich einzustufen ist) sich keine Beeinträchtigung der örtlichen Nahversorgung ergeben würde. Umsatzrück- Bei dem Discounter der Firma Penny, der eine Standortgemeinschaft mit dem Getränkemarkt Fristo bildet, handelt es sich um den Nahversorger, der am nächsten zum Planvorhabenstandort gelegen ist. Er agiert auf einer geringen Verkaufsfläche, die es nicht ermöglicht, eine Sortimentstiefe und Warenpräsentation zu gewährleisten, die den heutigen Kundenansprüchen gerecht wird. Bedingt durch die Nähe zum Planvorhaben und eine ähnliche Zielgruppenansprache ist davon auszugehen, dass der Penny-Markt deutlich spürbare Umsatzrückgänge hinnehmen müsste. Auch der nicht unweit vom Planvorhaben gelegene Anbieter Norma hat mit entsprechenden Umsatzeinbußen zu rechnen. Die Wirkungen bzw. Umsatzumverteilungen gegenüber diesen Anbietern sind jedoch in einer städtebaulichen Abwägung nicht relevant, da die betroffenen Anbieter nicht Teil eines zentralen Versorgungsbereiches sind, was bedeutet, dass sie generell im planungsrechtlichen Sinne als nicht schützenswert anzusehen sind (kein einzelbetrieblicher Wettbewerbsschutz!). Auch ein etwaiger Marktaustritt würde die örtliche Nahversorgung nicht gefährden, zumal der moderne und zukunftsträchtige Lebensmittelvollsortimenter Kaufland die Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete (sowie darüber hinausreichende Lagen) sicherstellen würde. Auch in übrigen Lagen der Stadt Lindau wird die Realisierung des projektierten Kaufland deutlich spürbar sein. Von schädlichen städtebaulichen Effekten ist jedoch nicht auszugehen. 21 gänge bzw. Umverteilungsquoten sind in der Abwägung als nicht relevant einzustufen. 21 Zumal ohnehin kein zentraler Versorgungsbereich. Umverteilungsquoten sind in der Abwägung als nicht relevant einzustufen. Seite 28

29 Sonstiges Untersuchungsgebiet Die Lagen des sonstigen Untersuchungsgebietes weisen ausschließlich Umsatzumverteilungsquoten unterhalb von 7 % auf. Das Planvorhaben Kaufland wird lediglich absatzwirtschaftliche Auswirkungen nach sich ziehen, die als verträglich bewertet werden können. Der Markteintritt des Kaufland wird nicht zu Funktionsverlusten von zentralen Versorgungsbereichen führen und auch eine Beeinträchtigung der Nahversorgungssituation kann gemäß gutachterlicher Bewertung ausgeschlossen werden. Im sonstigen Untersuchungsgebiet sind keine schädlichen städtebaulichen Effekte zu erwarten. Die Prüfung der städtebaulichen Verträglichkeit hat ergeben, dass durch die alleinige Ansiedlung des Kaufland mit einer Verkaufsfläche von rd m² (zzgl. Konzessionären) schädliche städtebauliche Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO nicht ausgeschlossen werden können. Insbesondere für den zentralen Versorgungsbereich Aeschach sowie in Bezug auf den Sonderstandort Reutin wird die Realisierung des Anbieters in der angedachten Größenordnung kritisch bewertet. Bedingt dadurch, dass mehrere Planvorhaben in Lindau anvisiert sind, ist vorrangiges Ziel der vorliegenden Untersuchung, die kumulierten Effekte aller Einzelvorhaben zu untersuchen. Die Einzelbetrachtung fungiert damit nur als erster Orientierungspunkt. Bevor eine Empfehlung zu einer möglichen Reduzierung der Verkaufsfläche des Lebensmittelmarktes gegeben wird, erfolgt die Gesamtbetrachtung aller Vorhaben Drogerie Tab. 4 Standort / Zentrum Stadt Lindau Umsatzumverteilungseffekte durch das Planvorhaben Kaufland im Bereich Drogerie vorhabenrelevanter Ist-Um satz in Mio. Um satzverlust in Mio. Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 2,9 < 0,1 2,0 Zentraler Versorgungsbereich Aeschach *** < 0,1 4,3 Sonderstandort Reutin *** 0,5 5,3 Sonstige Lagen *** 0,3 12,6 Sonstiges Untersuchungsgsbiet Bodolz: Gemeindegebiet *** 0,1 3,3 Kressbronn: sonstiges Gemeindegebiet *** ** ** Lindenberg: Zentraler Versorgungsbereich *** < 0,1 3,0 Lindenberg: sonstiges Gemeindegebiet *** < 0,1 1,3 Wangen: Südliche Lagen *** ** ** Wasserburg: Gemeindegebiet *** ** ** Weißensberg: Gemeindegebiet *** < 0,1 6,5 Außerhalb des Untersuchungsgebietes Umverteilung an sonstigen Orten (v.a. Österreich, Schweiz, sonstiges Deutschland), Streuumsätze, diffuse Umverteilung Gesam t 2,0 ** Auswirkungen unterhalb der Nachweisgrenze *** Datenschutz, Darstellung der Umsätze erst ab 3 Betrieben Quelle: eigene Berechnungen 2017, Rundungsdifferenzen möglich Bei Realisierung des Planvorhabens wird ein zusätzliches Angebot im Bereich Drogerie geschaffen. Daraus ergibt sich im Drogeriesegment ein prüfungsrelevanter Umsatz in Höhe von ca. 2,0 Mio.. Dies führt zu folgenden Umsatzumverteilungseffekten: 0,9 Um satzum verteilung in % Stadt Lindau: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Zwischen den Anbietern auf der Insel, die das Segment Drogerie vorhalten sowie dem anvisierten Planvorhaben bestehen nur in eingeschränktem Maße Wettbewerbsbeziehungen. Im zentralen Versor- Seite 29

30 gungsbereich der Stadt Lindau ist lediglich mit einer Umsatzumverteilungsquote von rd. 2 % zu rechnen. Aus der Höhe der zu erwarteten Wettbewerbswirkungen sind keine schädlichen städtebaulichen Wirkungen abzuleiten. Stadt Lindau: Zentraler Versorgungsbereich Aeschach Der Standort Aeschach wird von einer Umsatzumverteilungsquote von rd. 4 % betroffen sein. Dies weist darauf hin, dass mit absatzwirtschaftlichen Effekten zu rechnen sein wird. Schädliche städtebauliche Effekte werden damit aus Gutachtersicht nicht in Verbindung stehen. Stadt Lindau: Sonderstandort Reutin Es ist davon auszugehen, dass vom Sonderstandort Reutin, der maßgeblich das Einkaufszentrum Lindaupark umfasst, ein großer Teil des Planumsatzes abgezogen wird und künftig vom Planvorhaben gebunden werden kann. Insbesondere der dort ansässige Müller Markt bei dem es sich um den einzigen Drogeriemarkt in der Stadt Lindau handelt sowie der Anbieter Feneberg werden hiervon betroffen sein. Die Umverteilungsquote von ca. 5 % bewegt sich in einer Größenordnung, die als städtebaulich verträglich eingestuft werden kann. eine weitere Zusatzbelastung hinnehmen müssen. Die Umsatzumverteilungen sind jedoch als nicht relevant einzustufen. Sonstiges Untersuchungsgebiet Die berechneten Umverteilungsquoten, die sich im Segment Drogeriewaren bei Realisierung des Planvorhabens in seiner Gesamtheit im sonstigen Untersuchungsgebiet ergeben würden, liegen bei weniger als 7 %. Wesentliche Effekte auf die Versorgungsstrukturen können ausgeschlossen werden. Die Realisierung des Planvorhabens in seiner theoretischen Maximalvariante würde zu Umsatzumverteilungen im Drogeriesegment führen, die als verträglich einzustufen sind. Stadt Lindau: Sonstige Lagen Die Umsatzumverteilungsquote, die für die Anbieter in sonstigen Lagen der Stadt Lindau berechnet wurde, liegt bei ca. 13 %. Dies betrifft in erster Linie das Randsortiment Drogerie der Discounter Aldi, Lidl, Netto und Norma. Zwar werden die Lebensmittelmärkte dadurch neben den Umsatzverlusten im Lebensmittelsegment Seite 30

31 7.3 Abschließende Bewertung Planvorhaben Kaufland Der Stadt Lindau liegt eine Anfrage für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes vor. Bei dem Betreiber handelt es sich um Kaufland, bei dem Planvorhabenstandort um einen Standort im Gewerbegebiet Heuriedweg um den aktuellen Standort des E-Centers. Es ist ein Betreiberwechsel am Standort geplant. Weiterhin gibt es Erweiterungs- und Modernisierungsbestrebungen der örtlichen Anbieter Aldi, Penny und Fristo, die in der Von-Behring-Straße bzw. Lagerhausstraße adressiert sind. Bevor im weiteren Verlauf des Gutachtens eine kumulierte Betrachtung aller Einzelvorhaben erfolgt und eine Abwägung dahingehend getroffen werden kann, welcher Verkaufsflächenzuwachs im Lebensmittelsegment für die Stadt Lindau und das Umland insgesamt als verträglich bewertet werden kann, wird im Folgenden ein Zwischenfazit für die singuläre Betrachtung der Auswirkungen, die mit der Ansiedlung des Anbieters Kaufland (zzgl. Konzessionären) in Verbindung stehen, getroffen, unter der Annahme, dass alleinig dieses Planvorhaben vor Ort realisiert werden wird. Kaufland soll m² Verkaufsfläche (zzgl. Konzessionären) umfassen. Die cima prognostiziert für das Planvorhaben (Kaufland inkl. Konzessionäre) einen Umsatz (brutto) von 20,8 Mio. pro Jahr ( Worst-Case -Ansatz). Umverteilungsrelevant ist lediglich der Umsatz im Segment Lebensmittel (rd. 17,0 Mio. ) und Drogerie (rd. 2,0 Mio. ). In der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurden unter Zugrundelegung der relevanten planungsrechtlichen Prüfkriterien gemäß 11 Abs. 3 BauNVO die möglichen städtebaulichen Auswirkungen untersucht, die sich bei alleiniger Ansiedlung des Lebensmittelmarktes der Firma Kaufland ergeben würden. Weiterhin erfolgte ein Abgleich mit den Zielen und Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lindau (cima, 2015). Das Ergebnis der Prüfung ist im Folgenden dargelegt: Das Planvorhaben Kaufland entspricht einem großflächigen Einzelhandelsvorhaben nach 11 Abs. 3 BauNVO. Demnach wurden die von dem Planvorhaben ausgehenden Wirkungen auf umliegende zentrale Versorgungsbereiche sowie die Nahversorgungsituation genau untersucht. Die Prüfung der städtebaulichen Verträglichkeit hat ergeben, dass bereits bei alleiniger Realisierung des Planvorhabens Kaufland schädliche städtebauliche Effekte nicht ausgeschlossen werden können. Insbesondere für den zentralen Versorgungsbereich Aeschach sowie in Bezug auf den Sonderstandort Reutin wird die Realisierung des Anbieters in der angedachten Größenordnung kritisch bewertet. Die Realisierung des Planvorhabens in der angedachten Größenordnung steht somit auch nicht mit den Zielen und Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes in Einklang. Die Verträglichkeitsprüfung für das Planvorhaben Kaufland (zzgl. Konzessionären) hat ergeben, dass bereits bei alleiniger Realisierung dieses Anbieters in der angedachten Größenordnung im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO schädliche städtebauliche Effekte nicht ausgeschlossen werden können (im Segment Lebensmittel). Das Ergebnis dieser Einzelprüfung ist ein erstes Indiz für die weiterführenden Untersuchungen, die im vorliegenden Gutachten anzustellen sind: Gemäß Auftrag der Stadt Lindau soll die kumulierte Wirkung aller Vorhaben (vgl. Kapitel 8) betrachtet werden und als Entscheidungsgrundlage für den Stadtrat dahingehend fungieren, welche Verkaufsflächengrößen der Betriebe realisiert werden dürfen. Eine Empfehlung zu einer entsprechenden Verkaufsflächenreduzierung erfolgt durch den Gutachter abschließend in Kapitel 8.3. Seite 31

32 8 Kumulierte Betrachtung Gesamtvorhaben In den obigen Ausführungen wurden die zu erwartenden Auswirkungen dargelegt, die sich bei Ansiedlung des Kaufland im Heuriedweg bei einer Verkaufsfläche von insgesamt m² (zzgl. Konzessionären) ergeben würden. Wie bereits aufgezeigt (vgl. Kapitel 2, S. 6 ff.), sind jedoch weitere Planvorhaben aus dem Lebensmittelsegment angedacht. Das prüfungsrelevante Gesamtvorhaben setzt sich aus folgenden Planungen zusammen: Neuansiedlung Kaufland (Standort E-Center, Betreiberwechsel) Verkaufsflächenerweiterung Discounter Penny Verkaufsflächenerweiterung Getränkemarkt Fristo Verkaufsflächenerweiterung Aldi Wenngleich es sich bei den zu untersuchenden Vorhaben um Einzelvorhaben im rechtlichen Sinne handelt, werden diese städtebauliche kumulative Auswirkungen entfalten können. Diese Prüfung der kumulativen Effekte ist vorrangiger Auftragsgegenstand der vorliegenden Auswirkungsanalyse. Zu beachten ist zunächst, dass sich im System Planvorhaben Aldi, Penny, Fristo, Kaufland bereits Wechselwirkungen und Umsatzumverteilungen untereinander ergeben werden: Zum einen werden die Betriebe in Form von Destinationseffekten durchaus voneinander profitieren. Die Betriebe befinden sich jedoch nicht in direktem räumlich funktionalem Zusammenhang und bilden gemäß gutachterlicher Einschätzung keine Agglomeration (Ausnahme: Penny und Fristo). Ein One-Stop-Shopping - Aufenthalt wie an Koppelstandorten bzw. Einkaufzentren mit gemeinsamem Parkplatz wird demnach erschwert. So ist zwar von Synergien untereinander auszugehen, die jedoch gemäß Einschätzungen der cima nicht in dem Maße zum Tragen kommen werden, wie dies bei einem klassischen Fachmarktzentrum der Fall wäre. Die cima geht zum anderen davon aus, dass sich bei Realisierung des Gesamtvorhabens Kannibalisierungseffekte der Vorhabenbetriebe untereinander einstellen werden, die dazu führen, dass die Umsatzerwartung der einzelnen Anbieter bei kumulativer Betrachtung geringer ausfallen wird, als dies bei jeweilig alleiniger Realisierung der Fall wäre. 22 Wie folgt wurde demnach bei der Berechnung der kumulierten Wirkung des Planvorhabens vorgegangen: Zunächst erfolgte eine Untersuchung der Wechselwirkungen bzw. Umsatzumverteilungen, die sich gemäß gutachterlicher Einschätzungen im System Planvorhaben Aldi, Penny, Fristo, Kaufland ( Mikroraum ) untereinander ergeben werden. Der Mehrumsatz, der sich letztlich per Saldo aus den Erweiterungsvorhaben, der Neuansiedlung des Kauflands und den Umverteilungen ergibt, war schließlich Grundlage für die Berechnung der Umverteilungsquoten außerhalb des Systems Planvorhaben Aldi, Penny, Fristo, Kaufland ( Mikroraum ). Dieser beläuft sich über alle Sortimente auf rd. 20,9 Mio.. Daran anschließend wurde eine städtebauliche Verträglichkeitsuntersuchung mit dem Betrachtungsgegenstand Lagen außer- 22 Das bedeutet, der Umsatz, der gemäß Wort-Case-Betrachtung für die Ansiedlung des Kaufland (gilt auch jeweils für die übrigen Anbieter) in der Einzelbetrachtung angesetzt wurde, wird bei der kumulativen Betrachtung nicht vollumfänglich zum Tragen kommen. Seite 32

33 halb des Mikroraumes durchgeführt, um schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche bzw. die Versorgungsstruktur in Lindau sowie in umliegenden Städten und Gemeinden ausschließen zu können. Grundlage für die Berechnungen war der Umsatz aus der vorangegangenen Berechnung (rd. 20,9 Mio. ). 8.1 Angaben zum Gesamtvorhaben In der Stadt Lindau ist aktuell der Neubau des Anbieters Kaufland zzgl. Anbietern in der Shopzone auf dem Grundstück Heuriedweg 21 geplant, auf dem sich derzeit das örtliche E-Center befindet (Betreiberwechsel). Zudem wird eine potenzielle Erweiterung und Modernisierung der Betriebe Penny und Fristo (jeweils Lagerhausstraße) sowie Aldi (Von-Behring-Straße) diskutiert. Ziel der Stadt Lindau ist zum einen die Sicherung der bestehenden Situation im Bereich Heuriedweg/Von-Behring-Straße durch rechtssichere Bebauungspläne, zum anderen der Erhalt und die Entwicklung ggf. inkl. Verkaufsflächenerweiterung (soweit verträglich) des dort bestehenden, etablierten Einzelhandels Räumliche Verortung Gesamtvorhaben In Abb. 9 ist das Gesamtvorhaben, das sich aus der Neuansiedlung des Anbieters Kaufland sowie der Erweiterung der Betriebe Penny, Fristo und Aldi zusammensetzt, verortet. Abb. 9 Verortung Gesamtvorhaben OpenStreetMap; Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2017 Seite 33