Investoreninteressen und Denkmalpflege im Dialog

Transkript

1 Öffentlich Investoreninteressen und Denkmalpflege im Dialog Kongress der Schweizer Denkmalpflegerinnen und Denkmalpfleger Dr. Daniel Brüllmann UBS Fund Management (Switzerland) AG 16. November 2018

2 Überzeugende Fakten zu Real Estate Switzerland 10 Immobilienanlageprodukte und externe Mandate rund CHF 21 Mrd an Anlagevermögen Liegenschaften in der Schweiz 75 Jahre track record Grösster Schweizer Immobilienfonds mit dem UBS «Sima» ~80 erfahrene Mitarbeiter in Basel, Zürich und Lausanne Nachhaltige und diversifizierte Strategie Ältester Schweizer Immobilienfonds mit dem UBS «Foncipars» Daten per 30. September

3 Unsere Geschichte Seit 75 Jahren im Schweizer Immobiliengeschäft CHF 10bn AuM CHF 20bn AuM Launch UBS AST-IS Launch UBS AST-KIS Launch UBS Direct Urban Launch UBS Europafonds Launch UBS «Foncipars» Launch UBS «Anfos» Übernahme Mandat Launch UBS Direct Residential Plus Launch UBS «Sima» Launch UBS «Swissreal» «Swissreal» IPO des UBS Direct Residential IPO des UBS Direct Urban mit einer erfolgreichen und zukunftsgerichteten Produktpalette 2

4 Einführung In einer sich ständig ändernden Welt braucht es auch Vertrautes 3

5 Interessen und Werte Dialog zwischen materiellen und symbolischen Werten Die Denkmalpflege Hat den Auftrag, das architektonische Erbe an künftige Generationen zu überliefern. Sie leistet, im Auftrag und Dienst der Öffentlichkeit, eine wesentliche und kulturell wertvolle Arbeit. Der Immobilieninvestor Hat den Auftrag, für die Investoren eine marktgerechte Rendite zur erwirtschaften. Es geht ihm vornehmlich um den materiellen Wert einer Liegenschaft. Treiber dieses materiellen Werts ist der Markt, welcher dynamisch ist. Allem, was ihn in seinem Handlungsspielraum einschränkt, begegnet er eher zurückhaltend. Es lassen sich auch mit denkmalgeschützten, respektive inventarisierten Gebäuden, langfristig attraktive Renditen erzielen. Voraussetzung, dass sich das Gebäude nutzen lässt, im Kontext gut integriert ist und von den Mietern akzeptiert wird. Kann ein Investor die Liegenschaften nicht selbst effizient und seinen Zielen gemäss bewirtschaften, so muss er sie entwickeln oder, falls eine Entwicklung nicht möglich ist, sich von ihr trennen. Akteure und Vorgaben Investor Strategie Vorstellung Nutzung Erfolg Architektur Kontext Programm & Typologie Gestalt & Stimmung Programm Konstruktion & Materialisierung Gesetz Baurecht Quartierplan Bebauungsplan Richtplan Erschliessungsplan Öffentlichkeit Denkmalpflege Behörden Endnutzer Organisationen Verbände Nachbarn Immobilienmarkt Ertragswert Konkurrenzobjekte Kaufkraft Leerstand Steuerfuss Parzelle Kataster Grundbuchauszug Bestand Baugrund Altlasten Topographie 4

6 Vorgeschichte der städtischen Entwicklung (1/2) Zu Beginn der Geschichte steht die Eröffnung des Basler «Centralbahnhofs» 1860 Quelle: Staatsarchiv Basel-Stadt, NEG

7 Vorgeschichte der städtischen Entwicklung (2/2) Gebiet der Aeschenvorstadt markanter Wandel seit der Eröffnung des «Centralbahnhofs» 1860 Basel, Aeschenvorstadt/Brunngässlein (Löffelplan ) Als östliches Einfallstor der Stadt Basel ist die Aeschenvorstadt durch Händler, Handwerker und Gastwirte gewerblich geprägt. Durch den Centralbahnhof erhält Basel ab 1860 Anschluss an die Wirtschaftszentren der Mittellandkantone, sowie via Strasbourg an Paris. In der Folge werden sich im 19. Jh. im Gebiet grosse nationale Konzerne ansiedeln. Basel, Aeschenvorstadt/Brunngässlein (Übersichtsplan ) Die zentrale Verkehrslage des Gebiets ist bereits gut sichtbar. Neue Strassen und Plätze (Dufourstrasse und -Platz) sind hinzugekommen. Grosse öffentliche und private Bauvolumen sind entstanden, u.a. Basler Lebensversicherungsgesellschaft, Bankverein, Kunstmuseum. Die Aeschenvorstadt ist noch vom kleinteiligen Parzellenmuster geprägt. Basel, Aeschenvorstadt/Brunngässlein (Übersichtsplan ) Die weitere Verdichtung hat nun in den Hinterhöfen der Aeschenvorstadt, im Bereich der neu hinzugekommenen Henric Petri-Strasse, stattgefunden. Trotz der neuen Strassen wird eine Verbreiterung der Aeschenvorstadt damals als dringlich erachtet. 1 Quelle: Geoportal Kanton Basel-Stadt 6

8 1. Kapitel der UBS Immobilienfonds anfos/haus Entwicklung, Abbruch und Neubau Baugrube Aeschenvorstadt/Henric Petri- Strasse Aufnahme aus dem Jahr 1965 Neubau anfos/haus Aufnahme um 1969 Quelle: Staatsarchiv Basel-Stadt, BSL (Foto Hans Bertolf) Quelle: UBS Fund Management (Switzerland) AG Mitte der 60er Jahre des 20. Jahrhunderts vollzieht sich der grundlegende Wandel der Aeschenvorstadt. Der Immobilienfonds UBS «Anfos» erbaute u.a., nach amerikanischem Vorbild, das Anfos-Haus. Grossflächige Büros vermietet an UBS Fund Management (Switzerland) AG bis 2007 / Ladengeschosse: u.a. Swissair und Wohnbedarf 7

9 2. Kapitel der UBS Immobilienfonds Brunngässlein Entwicklung, Abbruch und Neubau Garage Ecke Brunngässlein/ Dufourstrasse Aufnahme aus dem Jahr 1938 Städtebauliche Studie des Architekten mit der markanten Ecksituation Neubau Picasso-Haus aus dem Jahr 2007 Quelle: Staatsarchiv Basel-Stadt, NEG 8999 Quelle: Peter Märkli, Architekt 2002 Kauf der Garage Ecke Brunngässlein /Dufourstrasse 2002 bis 2005 Projektentwicklung, Architekturwettbewerb und TU-Submission 2005 Abbruch der Garage Quelle: UBS Fund Management (Switzerland) AG 2007 Einweihung des Picasso-Hauses und Bezug durch UBS Fund Management (Switzerland) AG 8

10 3. Kapitel der UBS Immobilienfonds anfos/haus Pflege und Weiterentwicklung Das anfos/haus 2007 vor Sanierung Ansicht von der Henric Petri-Strasse Das anfos/haus 2013 nach Sanierung Ansicht von der Aeschenvorstadt Quelle: UBS Fund Management (Switzerland) AG Quelle: UBS Fund Management (Switzerland) AG 2007 detaillierte Gebäudeanalyse, Definition der Strategie 2008 Projekt-Wettbewerb mit der Aufgabe: Diversifizierung und Optimierung der Nutzungen sowie technische und energetische Sanierung 9

11 4. Kapitel der UBS Immobilienfonds Hotel Nomad Teilabbruch, Pflege und Entwicklung Brunnhof Frontansicht vor Metamorphose Hotel Nomad Frontansicht nach Metamorphose Zeitgemässe Hotelflächen nach der Metamorphose Quelle: Krafft AG Quelle: UBS Fund Management Switzerland) AG Quelle: UBS Fund Management (Switzerland) AG 2007 Kauf des "Brunnhofs" Brunngässlein 8 mit dem Ziel, das Picasso-Haus zu erweitern 2008 bis 2014 Strategiewechsel und Entwicklung eines neuen Szenarios 2014 bis 2016 Metamorphose vom alten "Brunnhof" zum 4 Sternhotel "Nomad" 10

12 Parallelgeschichte der PK UBS unweit des Aeschenplatzes Pflege und Entwicklung Übersichtsplan 1961 St. Jakobs-Strasse 25, Basel Ansicht Geschäftshaus St. Jakobs-Strasse 25, Basel Quelle: Geoportal Kanton Basel-Stadt Quelle: Pensionskasse der UBS 2012 detaillierte Gebäudeanalyse, Definition der Strategie 2013 bis 2015 Gesamtsanierung mit der Aufgabe: Umstrukturierung von Single- zur Multi-Tenant Liegenschaft, sowie tiefgreifende technische und energetische Sanierung (de facto: Rückbau bis zum Rohbau) die Liegenschaft erstrahlt in neuem Glanz. Die Fassade, obwohl auf den ersten Blick identisch mit der alten, erfüllt die heutigen Minergie-Standards vollumfänglich. 11

13 Auszeichnungen Wir sind stolz, dass unsere Arbeit in der Vergangenheit gewürdigt wurde. UBS «Swissreal» Hotel Nomad, Basel 2018 Auszeichnung Guter Bauten Basel 2016 Bautenprämierung Heimatschutz Quelle: Krafft AG PK UBS St. Jakobs-Strasse 25, Basel 2015 Bautenprämierung Heimatschutz Quelle: Pensionskasse der UBS UBS «Anfos» anfos/haus, Basel 2013 Bautenprämierung Heimatschutz Quelle: UBS Fund Management (Switzerland) AG 12

14 Kreislauf eines Bauwerks Jeder Abschnitt wird bei uns sorgfältig geprüft und durchgeführt im Dialog, in Koordination und Kooperation mit allen Interessengruppen getragen von gegenseitiger Wertschätzung. Schöpfung Schöpfung Analyse des Markts Analyse des Ortes Wahl des Planungs- und Realisationsverfahrens Zerstörung Pflege Pflege Periodische Strategieüberprüfung Klein- und Einzelrenovationen Grosszyklische Sanierungen Integraler Ansatz Entwicklung gezielte Einbindung der Denkmalpflege in den Prozess Entwicklung Analyse des Marktes und der gesetzlichen Rahmenbedingungen Analyse des Liegenschaftspotentials Erarbeitung der Strategie Zerstörung Nutzungsänderungen Strukturelle Veränderungen / Nachverdichtungen Ersatzneubauten 13

15 Nachhaltigkeit bei Real Estate Switzerland Nachhaltigkeit als integrative Unternehmensaufgabe mit dem Ziel, als verantwortungsvoller Investor heute einen Beitrag für die Zukunft zu leisten im Sinne der Enkeltauglichkeit Ökologie Zehn strategische Nachhaltigkeitsziele entlang den drei Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft Messbarkeit aufgrund definierter Teilziele Ökonomie Gesellschaft Abdeckung des gesamten Lebenszyklus einer Immobilienanlage von der Entwicklung oder der Akquisition einer Liegenschaft über den Unterhalt, Sanierung, Bewirtschaftung bis hin zum Verkauf Alle unsere Aktivitäten sollen die Aspekte der Ökologie, Ökonomie und der Gesellschaft berücksichtigen 14

16 Ihre Fragen Q A 15

17 Kontaktinformation Dr. Daniel Brüllmann Head of Real Estate Switzerland Tel UBS Fund Management (Switzerland) AG Real Estate & Private Markets Aeschenplatz Basel ubs.com/realestate UBS Fund Management (Switzerland) AG ist eine Konzerngesellschaft von UBS Group AG 16

18 Für Marketing- und Informationszwecke von UBS. Die im vorliegenden Dokument beschriebenen Produkte bzw. Wertpapiere können in verschiedenen Gerichtsbarkeiten oder für gewisse Anlegergruppen für den Verkauf ungeeignet oder unzulässig sein. Als Investoren in Anlagegruppen der Anlagestiftung der UBS für Personalvorsorge sind nur in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Einrichtungen der 2. Säule und der Säule 3a sowie patronale Wohlfahrtsfonds zugelassen (gemäss BVG). UBS Immobilienfonds nach schweizerischem Recht. Emission zurzeit eingestellt. Kauf und Verkauf der Anteile über die Börse. Prospekte und vereinfachte Prospekte, die Statuten bzw. Vertragsbedingungen sowie die Jahres- und Halbjahresberichte der UBS Fonds können kostenlos bei UBS AG, Postfach, CH-4002 Basel bzw. bei UBS Fund Management (Switzerland) AG, Postfach, CH-4002 Basel angefordert werden. Investitionen in ein Produkt sollten nur nach gründlichem Studium des aktuellen Prospekts erfolgen. Anteile der erwähnten UBS Fonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Die genannten Informationen sind weder als Angebot noch als Aufforderung zum Kauf bzw. Verkauf irgendwelcher Wertpapiere oder verwandter Finanzinstrumente zu verstehen. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Kommissionen und Kosten wirken sich nachteilig auf die Performance aus. Sollte die Währung eines Finanzprodukts oder einer Finanzdienstleistung nicht mit Ihrer Referenzwährung übereinstimmen, kann sich die Rendite aufgrund der Währungsschwankungen erhöhen oder verringern. Diese Informationen berücksichtigen weder die spezifischen oder künftigen Anlageziele noch die steuerliche oder finanzielle Lage oder die individuellen Bedürfnisse des einzelnen Empfängers. Die Angaben in diesem Dokument werden ohne jegliche Garantie oder Zusicherung zur Verfügung gestellt, dienen ausschliesslich zu Informationszwecken und sind lediglich zum persönlichen Gebrauch des Empfängers bestimmt. Dieses Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», die unter anderem, aber nicht nur, auch Aussagen über unsere künftige Geschäftsentwicklung beinhalten. Während diese zukunftsgerichteten Aussagen unsere Einschätzung und unsere Geschäftserwartungen ausdrücken, können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere wichtige Faktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden. Quelle für sämtliche Daten und Grafiken (sofern nicht anders vermerkt): UBS Asset Management. UBS Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten. 17