Herausforderung einer ganzheitlichen Betrachtung und Bewirtschaftung von komplexen Portfolios

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1 Imobilienmanagement Herausforderung einer ganzheitlichen Betrachtung und Bewirtschaftung von komplexen Portfolios Adrian Uster 21. November 2018

2 Luzerner Kantonsspital CHF 940 Mio. Umsatz 856 Betten 7000 Mitarbeitende 4 Standorte 280'000 m2 Geschossfläche 56 Gebäude 35'000 Anlagen CHF 800 Mio. Gebäudeversicherungswert 2

3 Luzerner Kantonsspital Organisation 3

4 Braucht es eine Investitionssteuerung? Neuwert Gebäude CHF 800 Mio. Kalkulatorischer Bedarf Instandsetzung/Ersatz ca. CHF 35 Mio. Finanzielles Potential (Abschr. Immob. + Gewinnanteil) CHF 27 Mio. Kalkulatorischer Bedarf > Finanzielles Potential 4

5 Braucht es eine Investitionssteuerung? Investitionen nach Kategorie 3% 11% 5% 6% Investitionen nach Kategorie Instandetzung betriebsnotwendig Instandetzung übrige 75% Erweiterung betriebsnotwendig Erweiterung übrige Wo bleibt die Innovation? Wirtschaftlichkeit? LC = ewig? Innovation betriebsnotwendig 5

6 Jahresplanung Mehrjahresplanung / Konzeptionelles Strategie Planungsinstrumente Betrieb Immobilien Unternehmensstrategie LUKS Immobilien Standortstrategie Strategiematrizen Immobilienstrategie Businessplan LUKS 10-Jahres Finanzplan Kanton Immobilienportfoliomanagement Arealkonzepte (Energie, EPF) Synchromatrix Betriebliche Entwicklungsplanung Bauliche Entwicklungsplanung Strategische Flächenplanung Instandsetzungsplanung Jahresbudget Bau Gesamtterminplan Infrastruktur-Projekte 6

7 Wert(W) / Kosten Stratus Zustandsverlauf und Lebenszyklus Stratus Zustandsverlauf Neubau / Gesamtsaniert Ideale Nutzung Abschöfpung Lebensdaueranpassung ISq 0.85 W 0.65 IS Alter(t) im Verhältnis zur normativen Lebensdauer W Stratuswert (Zustandsverlauf) IS relative Instandsetzungskosten in Bezug auf Neuwert des Bauteils ISq relative Instandsetzungskosten pro Zeiteinheit 7

8 - Nutzen / Zustand + Score Portfoliomanagement Halten + Objektkategorie - A B C D Kernimmobilien betriebsnotw endig Kernimmobilien nicht betriebsnotw endig Veränderungsobjekte Liquidationsobjekte Selektive Investition Abschöpfen 3 Substanzerhaltung Verw ertung planen Zw ischennutzung planen vorbereiten Räumung vorbereiten Investitionen minimieren Investition Selektive Investition Prüfen 2 Nutzung optimieren Mängel reduzieren Verw ertung planen Abbruch planen Investitionen minimieren 1 Offensivstrategie Nutzung überprüfen Ersatz überprüfen Projekt iniitialisieren Verw ertung einleiten Abbruch einleiten VERBOT 0 Verw ertung einleiten Abbruch einleiten 8

9 - Nutzen / Zustand + Score - Nutzen / Zustand + Score Halten + Objektkategorie - Kernimmobilien betriebsnotw endig Kernimmobilien nicht betriebsnotw endig Veränderungsobjekte Liquidationsobjekte Selektive Investition Abschöpfen Halten + Objektkategorie - A B C D Kernimmobilien betriebsnotw endig Kernimmobilien nicht betriebsnotw endig Veränderungsobjekte Liquidationsobjekte Selektive Investition Abschöpfen 3 Substanzerhaltung Verw ertung planen vorbereiten Räumung vorbereiten Investitionen minimieren 3 Substanzerhaltung Verw ertung planen vorbereiten Räumung vorbereiten Investitionen minimieren Investition Selektive Investition Prüfen Investition Selektive Investition Prüfen 2 Nutzung optimieren Mängel reduzieren Verw ertung planen Abbruch planen Investitionen minimieren 2 Nutzung optimieren Mängel reduzieren Verw ertung planen Abbruch planen Investitionen minimieren Offensivstrategie Offensivstrategie 1 Nutzung überprüfen Ersatz überprüfen Projekt iniitialisieren Verw ertung einleiten Abbruch einleiten 1 Nutzung überprüfen Ersatz überprüfen Projekt iniitialisieren Verw ertung einleiten Abbruch einleiten 0 Verw ertung einleiten Abbruch einleiten 0 Verw ertung einleiten Abbruch einleiten H21 Frauenklinik H33 Kinderspital Spitalgebäude WO PWH C SU Spitalgebäude SU Verwaltungsbebäude SU H4 BW 2 PWH 2/3 WO H31 Spitalzentrum BF H23 Informatik H16 Sterilog H2 PWH 2 Fahr-u. Leitungskanäle H43 BW 3 H34 Parkhaus Parkplatz Friedentalstr. H24 TBS H31 Spitalzentrum BH H40 PWH 1 Portfolioallokation ohne Strategie LU30 Augenklinik LU40 PWH 1 LU35 Arealversorgung 1 LU31 Breitfuss LU 47 IMM LU02 PWH 2 LU 31 GOPS LU34 Paarkhaus LU21 FKL LU15 Kapelle LU 04 BWII LU31 BW I LU31 MRI LU27 Pathologie 1 LU44 Garage 144 LU24 TBS LU33 Kinderspital LU32 Pavillon Kispi LU31 Personenschutzanla LU28 Onkologie LU43 BW III LU03 S-Pavillon LU29 Reussport LU16 HFGZ/Sterilog Portfolioallokation mit Strategie 9

10 - Nutzen / Zustand + Score Beispiel Augenklinik (Erweiterung/Sanierung) Entwicklung Zustand Stratus - Anlagenutzungskosten Stratus Strategie Stratus ANK/m2 Portfolioentwicklung Objektkategorie - A B C D Kern-immobilien betriebsnotw endig Kern-immobilien nicht betriebsnotw endig Veränderungsobjekte Liquidationsobjekte Halten Selektive Abschöpfen Investition Substanzerhaltung Investition Zustand optimieren Nutzung optimieren Offensivstrategie IST Nutzung überprüfen Ersatz überprüfen Projekt iniitialisieren SOLL Selektive Investition Mängel reduzieren Verw ertung planen Zw Prüfen ischennutzu Verw ertung planen Abbruch planen Investitionen minimieren Verw ertung einleiten Abbruch vorbereiten Räumung vorbereiten Investitionen minimieren Verw ertung einleiten Abbruch einleiten 10

11 Stratus Massnahmenbündelung Stratus Spitalgebäude Sursee Kostenelement ZP 0 Kosten I ZP A F A) Komplettsanierung Fenster ' '966 Elektroinstallationen ab HV (alt), Licht, UV, Notstrom, Telefon ' '071 Flachdach ' '706 Kittfugen Fassade (1991) '084 Innenausbau Oberflächen ' '251 Schwachstrom-Anlagen ' '336 Verteilnetz Lufttechn. Anlagen ' '687 Wärmeverteilung ' '649 Innenausbau Substanz ' ' Transportanlagen/ Lifte ' '928 Wärmeerzeugung ' '650 Elektroinstallationen ab HV (alt), Licht, UV, Notstrom, Telefon ' '296 Sanitär-Leitungen ' '152 Zentrale Lufttechn. Anlagen ' '673 übriger Rohbau ' '606 Fassade ' '340 Total in den nächsten 20 Jahren 76' '071 11

12 REKOLE Anlagenklasse** Nach Kosten- Klassierung* Ergebnis Investitionsplan Rollende Investitionsplanung Beispiel CHF Mio. Pos Totalisierungen Finanzplan Total Position BP Total Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit Laufende Investitionen Subtotal Grossprojekte aktivierungsfähig > CHF 3 Mio, inkl. ITC Diverse Kleinprojekte an allen Standorten aktivierungsfähig (< 3 Mio) Instandsetzung (Aktivierungsfähig, Erhalt Substanzwert) Projektaufwand nicht aktivierungsfähig (Aufwand) Rückbauten (Anpassung beschleunigte Abschreibung) Anlagekl. Total Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit Anlagen in Bau An, B, Cn Immobilien (ohne Aufwand u.abschreibungen) E1, E2 Medizin-technische Anlagen Dn, F1, F2 Übrige Sachanlagen (inkl.immat.anlagen) * inkl. Aufwand ** nur aktivierbare Positionen/exkl. Aufwand 12

13 Fragen? Vielen Dank 13