QC BAUQUALITÄTSBERICHT. Objekt-Details. Kunde QC Analyst Stefan Rudin. Auftrag ID 59. Berichtsnummer 4. Berichtsdatum

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Ralf Schubert
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ID Analyst 4 Bezeichnung 10010040 - Schulhaus Xaver-Gschwind - Birsfelden, Schulstrasse

1 QC BAUQUALITÄTSBERICHT Kunde QC Analyst Stefan Rudin Auftrag ID 59 Firma PLZ / Ort BDO AG 5001 Aarau Berichtsnummer 4 Berichtsdatum Gedruckt am 16:25 Objekt-Details Gebäude ID Analyst 4 Bezeichnung Schulhaus Xaver-Gschwind - Birsfelden, Schulstrasse 25 Baujahr 1892 Wohn-/Gewerbeeinheiten Adresse Schulstrasse 25 PLZ / Ort 4127 Birsfelden

2 Kurzstatus/Historie Bauteil erstellt/saniert Bemerkungen Rohbau 1892 Originalzustand Flachdach 1990 Vordach Fassaden 1892 Verputz geschrichen Fenster 1892 Originalzustand Elektro 1892 Originalzustand Wärmeverteilung 1892 Originalzustand Übrige Haustechnik 1892 Originalzustand Sanitär 1892 Originalzustand Innenausbau WC/Dusc 1892 Originalzustand Übriger Innenausbau 1892 teilweise erneuert Steildach 1892 Originalzustand Sofortmassnahmen - Stoffstoren revidieren - Treppenhaus und Treppenabgang UG massive Verputzschäden - Fenster streichen und kitten Kleinere Instandhaltungen - Direktspülungen bei WC-Anlagen erneuern - bei Duschen Mischer montieren Empfehlungen - Gesamtsanierung oder Rückbau Liegenschaft - Elektroinstallation auf Sicherheit prüfen, kein FI-Schutz Bemerkung - Treppengeländer Absturzsicherung (Eigentümerhaftung) - Fenster sollten gesamthaft erneuert werden - Steildach ist ungedämmt Seite 2

3 Finanzielle Aspekte Grundsätzliche Bemerkungen Die nachfolgenden Aufstellungen und Berechnungen basieren auf einem Rechenmodell, welchem empirisch ermittelte Erkenntnisse über das Alterungsverhalten der wichtigen Bauteile innerhalb des Life Cycles einer Liegenschaft zugrunde liegen. Sie geben einen Überblick über die zu erwartenden Investitionen im Zusammenhang mit periodisch notwendigen Instandsetzungsmassnahmen. Die einzelnen Zahlenangaben sind naturgemäss, aufgrund ihres Modellcharakters, mit gewissen Ungenauigkeiten behaftet. In ihrer Gesamtheit geben sie jedoch sehr gute Hinweise über Höhe und Zeitpunkt der zu erwartenden Massnahmen. Mutmasslich optimale Instandsetzungszeitpunkte der einzelnen Bauteile Die nachfolgende Grafik zeigt pro Bauelement den mutmasslich optimalen Instandsetzungszeitpunkt in Jahren, gerechnet ab dem Datenerhebungszeitpunkt (0-Punkt). Das Rechenmodell geht davon aus, dass immer dann saniert wird, wenn ein bestimmter Wertverlust eines Bauteils eintritt. Es ermittelt den Zeitpunkt mit den geringsten Sanierungskosten für das entsprechende Bauelement. Minuswerte zeigen auf, dass das Risiko von erhöhten Sanierungskosten dieses Bauteils steigt und benachbarte Bauelemente durch allfällige Folgeschäden in Mitleidenschaft gezogen werden könnten. Demzufolge drängt sich eine Instandsetzung des entsprechenden Bauelementes auf. In der Praxis weicht der effektive Sanierungszeitpunkt häufig vom errechneten mutmasslich optimalen Instandsetzungszeitpunkt ab. Gründe dafür können Bündelung von Sanierungsmassnahmen an verschiedenen Bauelementen, Budgetvorgaben oder strategische Überlegungen zur weiteren Verwendung der fraglichen Liegenschaft sein. In diesen Fällen muss mit erhöhten Unterhaltsaufwendungen und später mit höheren Sanierungskosten gerechnet werden. Rohbau Steildach Flachdach Fassaden Fenster Elektro Wärmeverteilung Übrige Haustechnik Sanitär Übriger Innenausbau Innenausbau WC/Duschen Instandsetzungszeitpunkte in Jahren (ab 2011) Seite 3

4 Instandhaltungsaufwendungen und Instandsetzungsbedarf Die nachfolgenden Grafiken zeigen den Verlauf der Instandhaltungsaufwendungen in CHF unter Berücksichtigung der zu tätigenden Instandsetzungen und die vom Rechenmodell ermittelten effektiven Instandsetzungsbeträge (IS; Annahme: 100% Instandsetzungsqualität; ohne Berücksichtigung von Zinsen, Abschreibungen, etc.) über die nächsten 20 Jahre auf. Nach jeder Instandsetzung einzelner Bauelemente nehmen die IH-Aufwendungen ab und steigen mit der Abnutzung der Bauelemente kontinuierlich wieder an. Das heisst, dass die Instandhaltungskosten ohne Instandsetzungen unaufhaltsam ansteigen. Laufender Aufwand in CHF für Instandhaltung bei 1% Teuerung und 100% IH 70'000 60'000 50'000 40' '000 20'000 10' Instandsetzung in CHF bei 1% Teuerung und 100% IS 1'250'000 1'000' ' ' ' Seite 4

5 Instandsetzungsbedarf nach Jahren und Bauelementen Jahr Bauelement Betrag (CHF) Total p.a '258' Elektro 78' Fassaden 110' Fenster 154' Innenausbau WC/Duschen 66' Sanitär 170' Steildach 132' Übrige Haustechnik 64' Übriger Innenausbau 484' ' Flachdach 11' ' Wärmeverteilung 100'000 Das Modell gibt obige IS-Beträge und -Zeitpunkte vor. Durch eine strategische Bündelung der einzelnen Massnahmen kann eine umfangreiche Instandsetzung oder eine gezielte Etappierung geplant werden. Rating, weitere Abklärungen und Vertiefungen Das Rating der Liegenschaft liegt zur Zeit bei B. Informationen zum Rating Das Rating der Liegenschaft liegt zwischen "AAA" (Qualität ausgezeichnet / keine Mängel ersichtlich / alle Bauelemente sind neuwertig und fachlich einwandfrei montiert) und "C" (Qualität sehr schlecht, grösstenteils irreparabel / Mängel offensichtlich, Restnutzungsdauer der Bauelemente überschritten). Die Ratingstufen sind (in absteigender Reihenfolge): AAA / AA / A / BBB / BB / B / C. Seite 5

6 Rohbau Korridor Aussentreppe UG Treppenhaus Seite 6

7 Steildach Ansicht Steildach Dachfenster Einfachverglasung Seite 7

8 Flachdach Vordach Eingang Kieseindeckung Vordach Seite 8

9 Fassaden Ansicht Fassade Verputzschäden Verputzschäden Seite 9

10 Fenster Ansicht Holzfenster Ansicht Fenster Eingangsbereich Holzfenster Seite 10

11 Ansicht Haupteingangstür Witterungsschäden Holzfenster Stoffstoren Seite 11

12 verwitterte und kittlose Holzfenster Seite 12

13 Elektro Elektrotableau Stockwerktabeau Ansicht Kellerinstallation Seite 13

14 Ansicht Elektroinstallation UG Seite 14

15 Wärmeverteilung Heizungsverteiler Gaswassererwärmer Ansicht Raditator Seite 15

16 Ansicht Radiator Treppenhaus Anischt Radiator Übrige Haustechnik Entfeuchtungsgerät im Keller Seite 16

17 Sanitär Ansicht Waschtisch mit drucklosem Boiler Ansicht Teeküche Hauptzuleitung Wasser Seite 17

18 Abwasserleitung Guss Duschen im Judokeller Sanitärleitungen Seite 18

19 Übriger Innenausbau Schulzimmer Verputzschäden im Treppenhaus Wasserflecken an Decke Seite 19

20 Verputzschäden im Treppenhaus Bibliothek Ansicht Küche Mittagstisch Seite 20

21 Verputzschäden Seite 21

22 Innenausbau WC/Duschen WC mit Direktspülung Ausguss Waschtisch mit Kaltwasseranschluss Seite 22

23 WC mit Spülkasten Pissoir Ansicht Waschtisch im Schulzimmer Seite 23

24 WC mit Direktspülung Seite 24

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