QC BAUQUALITÄTSBERICHT. Objekt-Details. Kunde QC Analyst Stefan Rudin. Auftrag ID 83. Berichtsnummer 29. Berichtsdatum

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1 QC BAUQUALITÄTSBERICHT Kunde QC Analyst Stefan Rudin Auftrag ID 83 Firma PLZ / Ort BDO AG 5001 Aarau Berichtsnummer 29 Berichtsdatum Gedruckt am 14:34 Objekt-Details Gebäude ID Analyst 29 Bezeichnung Robinson und Disco Baracke, Kleintierställe, Toilettengebäude und Gartenhaus/Schopf - Birsfelden, H Baujahr 2006 Wohn-/Gewerbeeinheiten Adresse Hofstrasse 51-51e PLZ / Ort 4127 Birsfelden

2 Kurzstatus/Historie Bauteil erstellt/saniert Bemerkungen Rohbau 2006 Grösstenteils einfache Holzbauten, teilweise isoliert. WC Anlage massiv, nicht isoliert. Steildach 2006 Einfache Holzdächer mit Ziegeleindeckung. Zustand gut. Teilweise Welleterniteindeckung. Eventuell Asbestproblematik. Fassaden 2006 Holzfassade in gutem Zustand. Sichtmaeurwerk WC Haus in mittlerem Zustand. Fenster 2006 Fenster grösstenteils erneuert, in der WC Baute zu erneuern. Wärmeverteilung 2006 Guter Zustand. Innenausbau Küche 2006 Moderne Küche. Sanitär 2006 Grösstenteils 2006, WC Baute alt. Übriger Innenausbau 2006 Einfacher Ausbau, in gutem Zustand, in der WC-Baute zu ersetzen. Tiefbau/Umgebung 2006 Die Teiche sind undicht. Wärmeerzeugung 2006 Ölheizung 2006 in gutem Zustand. Elektro 2006 Grösstenteils neuwertig. Türen/Tore 2006 Grösstenteils aus dem Baujahr, in der WC-Baute zu ersetzen. Innenausbau WC/Dusc 2006 Teilweise neuwertig, in der WC-Baute zu ersetzen. Sofortmassnahmen - Keine. Kleinere Instandhaltungen - Teich undicht. - WC-Haus: Wasser vom Boden, Zustand schlecht. - Zaun bei den Tieren richten und anpassen. Empfehlungen Die WC Baute ist total zu erneuern. Bemerkung - Für die Bauteile haben wir uns auf die Robinson Barake, Disco und Gartenhaus/Schopf konzentriert. - Die Stallungen sind im mittleren Zustand, für Tiere ausreichend. - Die WC-Baute sollte enreuert oder ersetzt werden. - Die Anlage scheint ein wenig verwarlost. Finanzielle Aspekte Grundsätzliche Bemerkungen Die nachfolgenden Aufstellungen und Berechnungen basieren auf einem Rechenmodell, welchem empirisch ermittelte Erkenntnisse über das Alterungsverhalten der wichtigen Bauteile innerhalb des Life Cycles einer Liegenschaft zugrunde liegen. Sie geben einen Überblick über die zu erwartenden Investitionen im Zusammenhang mit periodisch notwendigen Instandsetzungsmassnahmen. Die einzelnen Zahlenangaben sind naturgemäss, aufgrund ihres Modellcharakters, mit gewissen Ungenauigkeiten behaftet. In ihrer Gesamtheit geben sie jedoch sehr gute Hinweise über Höhe und Zeitpunkt der zu erwartenden Massnahmen. Mutmasslich optimale Instandsetzungszeitpunkte der einzelnen Bauteile Seite 2

3 Die nachfolgende Grafik zeigt pro Bauelement den mutmasslich optimalen Instandsetzungszeitpunkt in Jahren, gerechnet ab dem Datenerhebungszeitpunkt (0-Punkt). Das Rechenmodell geht davon aus, dass immer dann saniert wird, wenn ein bestimmter Wertverlust eines Bauteils eintritt. Es ermittelt den Zeitpunkt mit den geringsten Sanierungskosten für das entsprechende Bauelement. Minuswerte zeigen auf, dass das Risiko von erhöhten Sanierungskosten dieses Bauteils steigt und benachbarte Bauelemente durch allfällige Folgeschäden in Mitleidenschaft gezogen werden könnten. Demzufolge drängt sich eine Instandsetzung des entsprechenden Bauelementes auf. In der Praxis weicht der effektive Sanierungszeitpunkt häufig vom errechneten mutmasslich optimalen Instandsetzungszeitpunkt ab. Gründe dafür können Bündelung von Sanierungsmassnahmen an verschiedenen Bauelementen, Budgetvorgaben oder strategische Überlegungen zur weiteren Verwendung der fraglichen Liegenschaft sein. In diesen Fällen muss mit erhöhten Unterhaltsaufwendungen und später mit höheren Sanierungskosten gerechnet werden. Steildach Fassaden Fenster Elektro Wärmeerzeugung Wärmeverteilung Sanitär Innenausbau Küche Übriger Innenausbau Türen/Tore Tiefbau/Umgebung Innenausbau WC/Duschen Instandsetzungszeitpunkte in Jahren (ab 2011) Seite 3

4 Instandhaltungsaufwendungen und Instandsetzungsbedarf Die nachfolgenden Grafiken zeigen den Verlauf der Instandhaltungsaufwendungen in CHF unter Berücksichtigung der zu tätigenden Instandsetzungen und die vom Rechenmodell ermittelten effektiven Instandsetzungsbeträge (IS; Annahme: 100% Instandsetzungsqualität; ohne Berücksichtigung von Zinsen, Abschreibungen, etc.) über die nächsten 20 Jahre auf. Nach jeder Instandsetzung einzelner Bauelemente nehmen die IH-Aufwendungen ab und steigen mit der Abnutzung der Bauelemente kontinuierlich wieder an. Das heisst, dass die Instandhaltungskosten ohne Instandsetzungen unaufhaltsam ansteigen. Laufender Aufwand in CHF für Instandhaltung bei 1% Teuerung und 100% IH 2'000 1'750 1'500 1' ' Instandsetzung in CHF bei 1% Teuerung und 100% IS 10'000 7' '000 2' Seite 4

5 Instandsetzungsbedarf nach Jahren und Bauelementen Jahr Bauelement Betrag (CHF) Total p.a ' Wärmeerzeugung 11'000 Das Modell gibt obige IS-Beträge und -Zeitpunkte vor. Durch eine strategische Bündelung der einzelnen Massnahmen kann eine umfangreiche Instandsetzung oder eine gezielte Etappierung geplant werden. Rating, weitere Abklärungen und Vertiefungen Das Rating der Liegenschaft liegt zur Zeit bei AAA. Informationen zum Rating Das Rating der Liegenschaft liegt zwischen "AAA" (Qualität ausgezeichnet / keine Mängel ersichtlich / alle Bauelemente sind neuwertig und fachlich einwandfrei montiert) und "C" (Qualität sehr schlecht, grösstenteils irreparabel / Mängel offensichtlich, Restnutzungsdauer der Bauelemente überschritten). Die Ratingstufen sind (in absteigender Reihenfolge): AAA / AA / A / BBB / BB / B / C. Seite 5

6 Rohbau Disco Baracke Kleintierstall Toilletenhaus Seite 6

7 Kleintierstall Steildach Einfaches Dach mit Welleterniteindekcung Seite 7

8 Fassaden Holzfassade Einfache Konstruktion Fenster Kunststofffenster Seite 8

9 Elektro Elektroverteilung Lichtinstallation Seite 9

10 Wärmeerzeugung Ölheizung Tank Wärmeverteilung Radiatoren Seite 10

11 Sanitär WW-Boiler Innenausbau Küche Kochnische Küche Seite 11

12 Übriger Innenausbau Einfacher Ausbau Einfacher Ausbau Einfacher Ausbau Seite 12

13 Türen/Tore Türelement Tiefbau/Umgebung Teich undicht Zaun aufzufrischen Seite 13