QC BAUQUALITÄTSBERICHT. Objekt-Details. Kunde QC Analyst Stefan Rudin. Auftrag ID 60. Berichtsnummer 5. Berichtsdatum

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Angela Grosser
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Gebäude ID Analyst 5 Bezeichnung 10010050 - Schulhaus Lavater - Birsfelden,

1 QC BAUQUALITÄTSBERICHT Kunde QC Analyst Stefan Rudin Auftrag ID 60 Firma PLZ / Ort BDO AG 5001 Aarau Berichtsnummer 5 Berichtsdatum Gedruckt am 10:47 Objekt-Details Gebäude ID Analyst 5 Bezeichnung Schulhaus Lavater - Birsfelden, Schulstrasse 27 Baujahr 1915 Wohn-/Gewerbeeinheiten Adresse Schulstrasse 27 PLZ / Ort 4127 Birsfelden

2 Kurzstatus/Historie Bauteil erstellt/saniert Bemerkungen Rohbau 1915 Originalzustand Flachdach 1915 Vordach Eingang Fassaden 1915 Originalzustand Fenster saniert 2002 Erneuert 1999/2002 Elektro 1915 Teilweise erneuert Läden/Sonnenschutz 1915 Originalzustand Wärmeverteilung 1915 Originalzustand Übrige Haustechnik 1915 Teilweise erneuert Sanitär 1915 Teilweise erneuert Innenausbau Küche 2005 Erneuert Übriger Innenausbau 1915 Teilweise erneuert Steildach 1915 Dach ohne Dämmung Fenster 1915 Originalzustand Sofortmassnahmen - Elektroanlagen kein FI Schutz - Der Keller ist allgemein sehr feucht - Auflagen von Balken zerbröckeln, teilweise wurden Balken unterstellt (Statik überprüfen) Kleinere Instandhaltungen - Holzwerk Aussen streichen - Dach kontrollieren, teilweis fehlen Ziegel Empfehlungen - Liegenschaft gesamthaft sanieren oder Rückbau Bemerkung - Dach ungedämmt - Fluchtwege kontrollieren (Disco, Jugendraum) Seite 2

3 Finanzielle Aspekte Grundsätzliche Bemerkungen Die nachfolgenden Aufstellungen und Berechnungen basieren auf einem Rechenmodell, welchem empirisch ermittelte Erkenntnisse über das Alterungsverhalten der wichtigen Bauteile innerhalb des Life Cycles einer Liegenschaft zugrunde liegen. Sie geben einen Überblick über die zu erwartenden Investitionen im Zusammenhang mit periodisch notwendigen Instandsetzungsmassnahmen. Die einzelnen Zahlenangaben sind naturgemäss, aufgrund ihres Modellcharakters, mit gewissen Ungenauigkeiten behaftet. In ihrer Gesamtheit geben sie jedoch sehr gute Hinweise über Höhe und Zeitpunkt der zu erwartenden Massnahmen. Mutmasslich optimale Instandsetzungszeitpunkte der einzelnen Bauteile Die nachfolgende Grafik zeigt pro Bauelement den mutmasslich optimalen Instandsetzungszeitpunkt in Jahren, gerechnet ab dem Datenerhebungszeitpunkt (0-Punkt). Das Rechenmodell geht davon aus, dass immer dann saniert wird, wenn ein bestimmter Wertverlust eines Bauteils eintritt. Es ermittelt den Zeitpunkt mit den geringsten Sanierungskosten für das entsprechende Bauelement. Minuswerte zeigen auf, dass das Risiko von erhöhten Sanierungskosten dieses Bauteils steigt und benachbarte Bauelemente durch allfällige Folgeschäden in Mitleidenschaft gezogen werden könnten. Demzufolge drängt sich eine Instandsetzung des entsprechenden Bauelementes auf. In der Praxis weicht der effektive Sanierungszeitpunkt häufig vom errechneten mutmasslich optimalen Instandsetzungszeitpunkt ab. Gründe dafür können Bündelung von Sanierungsmassnahmen an verschiedenen Bauelementen, Budgetvorgaben oder strategische Überlegungen zur weiteren Verwendung der fraglichen Liegenschaft sein. In diesen Fällen muss mit erhöhten Unterhaltsaufwendungen und später mit höheren Sanierungskosten gerechnet werden. Steildach Flachdach Fassaden Fenster Läden/Sonnenschutz Elektro Wärmeverteilung Übrige Haustechnik Sanitär Innenausbau Küche Übriger Innenausbau Fenster saniert Instandsetzungszeitpunkte in Jahren (ab 2011) Seite 3

4 Instandhaltungsaufwendungen und Instandsetzungsbedarf Die nachfolgenden Grafiken zeigen den Verlauf der Instandhaltungsaufwendungen in CHF unter Berücksichtigung der zu tätigenden Instandsetzungen und die vom Rechenmodell ermittelten effektiven Instandsetzungsbeträge (IS; Annahme: 100% Instandsetzungsqualität; ohne Berücksichtigung von Zinsen, Abschreibungen, etc.) über die nächsten 20 Jahre auf. Nach jeder Instandsetzung einzelner Bauelemente nehmen die IH-Aufwendungen ab und steigen mit der Abnutzung der Bauelemente kontinuierlich wieder an. Das heisst, dass die Instandhaltungskosten ohne Instandsetzungen unaufhaltsam ansteigen. Laufender Aufwand in CHF für Instandhaltung bei 1% Teuerung und 100% IH 50'000 40' '000 20'000 10' Instandsetzung in CHF bei 1% Teuerung und 100% IS 1'000' ' ' ' Seite 4

5 Instandsetzungsbedarf nach Jahren und Bauelementen Jahr Bauelement Betrag (CHF) Total p.a '041' Elektro 93' Fassaden 78' Fenster 98' Flachdach 19' Läden/Sonnenschutz 39' Sanitär 173' Übrige Haustechnik 76' Übriger Innenausbau 465' ' Innenausbau Küche 55' Steildach 72' ' Wärmeverteilung 67'000 Das Modell gibt obige IS-Beträge und -Zeitpunkte vor. Durch eine strategische Bündelung der einzelnen Massnahmen kann eine umfangreiche Instandsetzung oder eine gezielte Etappierung geplant werden. Rating, weitere Abklärungen und Vertiefungen Das Rating der Liegenschaft liegt zur Zeit bei B. Informationen zum Rating Das Rating der Liegenschaft liegt zwischen "AAA" (Qualität ausgezeichnet / keine Mängel ersichtlich / alle Bauelemente sind neuwertig und fachlich einwandfrei montiert) und "C" (Qualität sehr schlecht, grösstenteils irreparabel / Mängel offensichtlich, Restnutzungsdauer der Bauelemente überschritten). Die Ratingstufen sind (in absteigender Reihenfolge): AAA / AA / A / BBB / BB / B / C. Seite 5

6 Rohbau Treppenhaus Risse im Treppenhaus Feuchter Keller Seite 6

7 Verputzschäden Kellerabgang Gestützte Balken Keller Feuchter Keller Seite 7

8 Verputzschäden Keller Verputzschäden Keller Seite 8

9 Steildach Ansicht Dach Dachstuhl ohne Unterdach und ungedämmt Dachrinne verdrückt Seite 9

10 Fassaden Ansicht Fassade Holzwerk verwittert Stirnläden verwittert Seite 10

11 Fenster Einfach verglastes Dachfenster Holzfenster Doppelverglasung Ansicht Fenster Doppelverglasung Seite 11

12 Erneurte Fenster Holz-Metal Isolierverglasung defektes Fenster Holzfensterfront Seite 12

13 Fenster aussen verwittert Läden/Sonnenschutz Stoffläden Seite 13

14 Elektro Einfaches Elektrotableau Stockwerktableau Einfache Installationen Seite 14

15 Wärmeverteilung Abwasserleitung Guss Alte WC Anlagen Ansicht Radiator Seite 15

16 Ansicht Heizungsverteiler Ansicht Radiator Seite 16

17 Übrige Haustechnik Warmwasserboiler Klimagerät Disco Seite 17

18 Sanitär WC- Anlagen Waschtisch WC Damen Seite 18

19 Pissoir Behinderten WC Teeküche Seite 19

20 Innenausbau Küche Küche EG Küche UG Seite 20

21 Übriger Innenausbau Ansicht Räume Ansicht Jugendraum Ansicht Tanzraum Seite 21

22 Disco Jugendtreff Seite 22

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