Grunderwerbsteuer Gesetzliche Änderung von 1 Abs. 2a GrEStG zu mittelbaren Gesellschafterwechseln Ersatzbemessungsgrundlage neu geregelt

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1 DEZEMBER REAL ESTATE NEWS RUND UM DIE IMMOBILIE AUS DEN BEREICHEN DER STEUERN, WIRTSCHAFTSPRÜFUNG, BETRIEBSWIRTSCHAFT UND RECHT INHALT Bilanzierung Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens in der Handelsbilanz Keine Pflicht zur Aktivierung eines Instandhaltungsanspruchs Buchführungspflicht einer ausländischen Immobilienkapitalgesellschaft Einkommensteuer/Körperschaftsteuer Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück Aktuelle Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten Abschreibung von Herstellungskosten für Mietereinbauten 6b EStG-Rücklage bei grenzüberschreitender Investition Aufwendungen für Schornsteinfegerleistungen steuerbegünstigt Kosten für Ausbau einer Gemeindestraße als Handwerkerleistungen steuerbegünstigt Gewerbesteuer Keine erweiterte Grundstückskürzung bei Mitvermietung von Hotelinventar Erweiterte Grundstückskürzung bei unterjährigem Verkauf der letzten Immobilie Keine erweiterte Grundstückskürzung bei Betriebsaufspaltung Grunderwerbsteuer Gesetzliche Änderung von 1 Abs. 2a GrEStG zu mittelbaren Gesellschafterwechseln Ersatzbemessungsgrundlage neu geregelt Umsatzsteuer Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Bauleistungen im Zusammenhang mit Betriebsvorrichtungen Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung von Stellplätzen an Kfz-Händler Rückabwicklung von Bauträgerfällen - Inanspruchnahme der Bauleister Umsatzsteuer bei Gutachterausschüssen und bei Katasterverwaltung Nebenleistungen zur Grundstücksvermietung umsatzsteuerpflichtig Grundsteuer Reform der Grundsteuer Erbrecht/Erbschaft- und Schenkungsteuer Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts von Grundstücken durch Gutachten Steuerbegünstigung für Familienheime Veranstaltung EXPO Real 2015 Informationstag und Erfahrungsaustausch für Pflegeeinrichtungen ÜBER BDO BDO zählt mit über Mitarbeitern an 24 Standorten zu den führenden Gesellschaften für Wirtschaftsprüfung und prüfungsnahe Dienstleistungen, Steuerberatung und wirtschaftsrechtliche Beratung sowie Advisory Services in Deutschland. Die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist Gründungsmitglied des internationalen BDO Netzwerks (1963), das mit mehr als Mitarbeitern in 154 Ländern vertreten ist. Dieses Dokument wurde mit Sorgfalt erstellt, ist aber allgemein gehalten und kann daher nur als grobe Richtlinie gelten. Es ist somit nicht geeignet, konkreten Beratungsbedarf abzudecken, so dass Sie die hier enthaltenen Informationen nicht verwerten sollten, ohne zusätzlichen professionellen Rat einzuholen. Bitte wenden Sie sich an die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, um die hier erörterten Themen in Anbetracht Ihrer spezifischen Beratungssituation zu besprechen. BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, deren Partner, Angestellte, Mitarbeiter und Vertreter übernehmen keinerlei Haftung oder Verantwortung für Schäden, die sich aus einem Handeln oder Unterlassen im Vertrauen auf die hier enthaltenen Informationen oder darauf gestützte Entscheidungen ergeben. BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Aktiengesellschaft deutschen Rechts, ist Mitglied von BDO International Limited, einer britischen Gesellschaft mit beschränkter Nachschusspflicht, und gehört zum internationalen BDO Netzwerk voneinander unabhängiger Mitgliedsfirmen. BDO ist der Markenname für das BDO Netzwerk und für jede der BDO Mitgliedsfirmen.

2 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BILANZIERUNG BEWERTUNG VON IMMOBILIEN DES ANLAGEVERMÖGENS IN DER HANDELSBILANZ Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des Instituts der Wirtschaftsprüfer ( IDW ) hat am die IDW-Stellungnahme zur Rechnungslegung: Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens in der Handelsbilanz (IDW RS IFA 2) verabschiedet. Die Stellungnahme konkretisiert die handelsrechtlichen Grundsätze der Zugangs- und Folgebewertung von Immobilien mit Bezugnahme auf die in IDW S 10 (Grundsätze zur Bewertung von Immobilien) dargelegten Bewertungsverfahren. Der IDW RS IFA 2 ersetzt die IDW-Stellungnahme des Wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses 1/1993: Abschreibungen auf Wohngebäude des Anlagevermögens in der Handelsbilanz von Wohnungsunternehmen sowie die IDW-Stellungnahme zur Rechnungslegung: Berücksichtigung von strukturellem Leerstand bei zur Vermietung vorgesehenen Wohngebäuden (IDW RS WFA 1), die sich nur mit Teilaspekten der handelsrechtlichen Bewertung befassten. Zugangsbewertung Bei einem unbebauten Grundstück wird dieses im Zugangszeitpunkt mit seinen Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten und ggf. nachträglichen Anschaffungskosten bewertet ( 253 Abs. 1 Satz 1 HGB und 255 Abs. 1 HGB). Bei einem bebauten Grundstück ist der Gesamtkaufpreis nach dem Einzelbewertungsgrundsatz auf die erworbenen Bestandteile aufzuteilen, auch wenn es sich nach Bürgerlichem Recht bei einem Gebäude um einen fest mit dem Grund und Boden verbundenen Bestandteil handelt ( 94 BGB). Sofern im Kaufvertrag eine Aufteilung des Preises auf die einzelnen Vermögensgegenstände vorgenommen wurde, ist dieser Aufteilung auch bei der Zugangsbewertung zu folgen, sofern sie nicht willkürlich erscheint. Sofern keine (willkürfreie) Aufteilung im Kaufvertrag enthalten ist, ist grundsätzlich eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen. Die Stellungnahme verwendet für den Verkehrswert auch den Begriff des intersubjektiv nachprüfbaren Immobilienwerts. Dieser stellt einen typisierten Wert aus der Perspektive eines beliebigen Eigentümers oder Erwerbers dar. Je nach Einzelfallkonstellation wird bezüglich der Bewertungsmethoden auf verschiedene Varianten des IDW S 10 verwiesen. Die Aufteilungsgrundsätze gelten auch für nachträgliche Anschaffungskosten bzw. nachträgliche Minderungen der Anschaffungskosten. Folgebewertung: Planmäßige Abschreibung Für die Folgebewertung ist der Gebäudeteil aufgrund der zeitlich begrenzten Nutzungsdauer planmäßig abzuschreiben. Hierbei kommen sowohl die lineare als auch die degressive Abschreibungsmethode in Betracht. Die Anwendung der typisierten steuerlichen Abschreibungsregeln ist zulässig, sofern diese zu Buchwerten führen, die innerhalb der handelsrechtlich vertretbaren Bandbreite liegen. Die Abschreibung hat zu erfolgen, sobald das Gebäude bestimmungsgemäß nutzbar ist, auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Ingebrauchnahme kommt es nicht an. Die Nutzungsdauer ist vorsichtig zu schätzen. Sowohl bei der Nutzungsdauer als auch bei der Abschreibungsmethode ist der Stetigkeitsgrundsatz zu beachten. Folgebewertung: Außerplanmäßige Abschreibung Immobilien sind als Vermögensgegenstände des Anlagevermögens zum Abschlussstichtag auf ihren niedrigeren beizulegenden Wert abzuschreiben, soweit eine dauernde Wertminderung vorliegt ( 253 Abs. 3 Satz 3 HGB). Die Stellungnahme gibt eine Anleitung und Hinweise dazu, wie der niedrigere beizulegende Wert zu ermitteln ist. Dabei wird danach unterschieden, welche künftige Nutzungsabsicht für die jeweilige Immobilie vorliegt: y zur dauerhaften Nutzung, y zum Verkauf oder y zum Abriss vorgesehene Gebäude. Für Immobilien, bei denen eine dauerhafte Nutzung durch das Unternehmen geplant ist, soll der beizulegende Zeitwert als subjektiver Immobilienwert ermittelt werden. Zu den Besonderheiten bei der Ermittlung eines subjektiven Werts wird auf den IDW S 10 verwiesen. Im Gegensatz zum intersubjektiv nachprüfbaren Wert werden hierbei echte und unechte Synergieeffekte aus der Sicht des bilanzierenden Unternehmens mit berücksichtigt. Um dem handelsrechtlichen Zweck des Gläubigerschutzes Rechnung zu tragen, dürfen jedoch keine Synergien berücksichtigt werden, die lediglich in einem Konzernverbund und nicht in der Sphäre des Bilanzierenden einschließlich seiner Tochterunternehmen liegen. Die Werthaltigkeit dieser Synergien, die dazu führen, dass der hier ermittelte beizulegende Wert über dem intersubjektiv nachprüfbaren Wert liegt, ist regelmäßig zu hinterfragen. Da auch bei der Folgebewertung nach dem Grundsatz der Einzelbewertung eine separate Betrachtung der Werthaltigkeit des Grund und Bodens sowie des aufstehenden Gebäudes notwendig ist, müssen auch identifizierte Synergien nach den gleichen Grundsätzen wie bei der Zugangsbewertung aufgeteilt werden. Zur Unterscheidung einer vorübergehenden von einer dauernden Wertminderung übernimmt die Stellungnahme die bisher in IDW RS WFA 1 enthaltenen Orientierungswerte für Wohnimmobilien und überträgt sie auf alle Immobilien mit dauerhafter Nutzungsabsicht. Danach kann eine Wertminderung nur dann als vorübergehend angesehen werden, wenn aufgrund nachweisbarer Umstände zumindest mittelfristig, das heißt innerhalb eines Zeitraums von in der Regel drei bis fünf Jahren, die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen werden. Bei besonders langen Restnutzungsdauern (größer 40 Jahre) kann der Beurteilungszeitraum auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Bei zum Verkauf vorgesehenen Immobilien ergibt sich der beizulegende Zeitwert aus dem Preis auf dem Absatzmarkt zum Bilanzstichtag. Außerplanmäßige Abschreibungen auf einen niedrigeren beizulegenden Wert sind in diesen Fällen auch bei einer voraussichtlich nur vorübergehenden Wertminderung vorzunehmen. Zum Abriss vorgesehene Gebäude sind vollständig abzuschreiben, wenn sie für eine Vermietung oder eigenbetriebliche Nutzung bereits nicht 2

3 Real Estate News - Dezember 2015 mehr geeignet sind. Sofern das Gebäude noch nicht verschlissen, ein Abriss jedoch geplant ist, ist ein Ertragswert unter Berücksichtigung der verkürzten Nutzungsdauer und eines eventuellen Leerstands bis zum Abrisszeitpunkt als beizulegender Wert zu ermitteln. Folgebewertung: Wertaufholung Sofern in Folgeperioden die Gründe für einen niedrigeren Wertansatz nicht mehr bestehen, ist eine Wertaufholung vorzunehmen, die beim Gebäude maximal bis zur Höhe der um planmäßige Abschreibungen fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfolgt ( 253 Abs. 5 Satz 1 HGB). Folgebewertung: Komponentenansatz Die Stellungnahme enthält auch Hinweise zur Bewertung von Immobilien für den Fall, dass von der Möglichkeit einer komponentenweisen Ermittlung der Abschreibungen Gebrauch gemacht wird (Zulässigkeit gemäß IDW RH HFA 1.016). Bei der Zugangsbewertung hat eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die einzelnen Komponenten nach den oben genannten Kriterien zu erfolgen. Die Notwendigkeit einer außerplanmäßigen Abschreibung ist zunächst anhand des gesamten Gebäudes zu ermitteln. Sofern erforderlich, ist die Abschreibung dann in einem angemessenen Verhältnis auf die einzelnen Komponenten zu verteilen. Bei einer möglichen späteren Wertaufholung ist zu beachten, dass sich ein Zuschreibungsbetrag insoweit vermindert, als der Betrag der ursprünglichen außerplanmäßigen Abschreibung auf zwischenzeitlich ersetzte Komponenten entfällt. Insgesamt enthält der IDW RS IFA 2 keine grundsätzlichen Abweichungen von den in den bisherigen Stellungnahmen enthaltenen Grundsätzen zur handelsrechtlichen Bewertung von Immobilien. Er stellt jedoch im Gegensatz zu den abgelösten Stellungnahmen gemeinsam mit dem IDW Standard: Grundsätze zur Bewertung von Immobilien (IDW S10) eine umfassende, geschlossene und kompakte Zusammenstellung von Grundsätzen und Einzelfragen zur Zugangs- und Folgebewertung für Immobilien des Anlagevermögens in der handelsrechtlichen Bilanzierung dar. KEINE PFLICHT ZUR AKTIVIERUNG EINES INSTANDHALTUNGSANSPRUCHS Mit Urteil vom (Az.: IV R 63/11) hatte der Bundesfinanzhof ( BFH ) über die bilanzielle Behandlung der Instandhaltungspflicht eines verpachteten Grundstücks beim Verpächter zu entscheiden. In dem zugrundeliegenden Fall war aufgrund des zwischen dem Verpächter und dem Pächter abgeschlossenen Pachtvertrags der Pächter verpflichtet, die verpachteten Gegenstände auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, und zwar einschließlich des Gebäudeäußeren und -inneren und insbesondere einschließlich der Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach der Gebäude. Die Einhaltung dieser Verpflichtung sollte nach den Regelungen des Pachtvertrags in Abständen von zwei bis fünf Jahren durch Einholung eines Sachverständigengutachtens überprüft werden. Der Pächter verpflichtete sich, die sich aus dem Gutachten ergebenden Schäden zu beseitigen. Für den Fall, dass sich bei Beendigung des Pachtvertrags ergeben sollte, dass der Pächter seine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten ( Instandhaltungspflichten ) nicht oder nicht in dem gebotenen Umfang erfüllt hatte, war er zur Zahlung eines Betrags in Höhe des Instandhaltungsund Instandsetzungsstaus verpflichtet. Da der Pächter seine Instandhaltungspflichten aus betrieblichen Gründen erst mit zeitlicher Verzögerung erfüllte, bildete er in seinen Jahresabschlüssen Rückstellungen für noch durchzuführende Instandhaltungsmaßnahmen. Für den Verpächter vertrat das Finanzamt die Ansicht, dass dieser seinen vertraglichen Instandhaltungsanspruch gegenüber dem Pächter zu aktivieren hätte und zwar in Höhe der beim Pächter gebildeten Rückstellungen. Der BFH verneinte eine Aktivierungspflicht. Er führt aus, dass ein Instandhaltungsanspruch des Verpächters nicht zu aktivieren ist, wenn der Pächter abweichend von der gesetzlichen Verpflichtung vertraglich die Instandhaltungspflicht der gepachteten Sache übernimmt. Dies gilt auch, wenn sich der Pächter mit der Instandhaltung im Rückstand befindet. Begründet wird dies damit, dass der Pächter für den Erwerb der streitigen Instandhaltungsansprüche nichts aufgewendet hat. Der Pächter zahlt den Pachtzins nur für die Gebrauchsüberlassung und nicht auch für die Instandhaltung, die ihm selbst obliegt. Umgekehrt sind dem Verpächter für den Erwerb des Instandhaltungsanspruchs keine Aufwendungen entstanden. Er erspart sich durch die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Pächter vielmehr eigene Aufwendungen und erhält dafür in der Regel einen geringeren Pachtzins. Darin liegen aber keine Aufwendungen für den Erwerb des Instandhaltungsanspruchs. Schließlich ergibt sich nach Ansicht des BFH auch im Falle einer Betriebsaufspaltung, die im zu entscheidenden Fall zwischen Verpächter und Pächter vorlag, keine Pflicht zur korrespondierenden Bilanzierung. Bildet im Fall einer Betriebsaufspaltung die Betriebsgesellschaft eine Rückstellung für die Instandhaltungsverpflichtung, führt auch dies nicht zu einer Aktivierungspflicht bei der Besitzgesellschaft. BUCHFÜHRUNGSPFLICHT EINER AUSLÄNDISCHEN IMMOBILIENKAPITALGESELLSCHAFT Der BFH hatte in einem Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes über die Buchführungspflicht einer ausländischen Immobilienkapitalgesellschaft zu entscheiden. Dem Beschluss des BFH vom (Az.: I B 93/15) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Aktiengesellschaft liechtensteinischen Rechts war Eigentümerin einer in Deutschland belegenen Immobilie und erzielte Einnahmen aus deren Vermietung. Damit war die AG mit ihren Mieteinkünften beschränkt körperschaftsteuerpflichtig. Nach dem BFH ist ernstlich zweifelhaft, ob eine ausländische Kapitalgesellschaft nach 140 AO oder nach 141 AO buchführungspflichtig ist. Nach 141 Abs. 1 Satz 1 AO sind gewerbliche Unternehmer, für die sich die Buchführungspflicht nicht aus 140 AO ergibt, u.a. dann verpflichtet, für diesen Betrieb Bücher zu führen und auf Grund jährlicher Bestandsaufnahmen Abschlüsse zu machen, wenn sie nach den Feststellungen der Finanzbehörde für den einzelnen Betrieb einen 3

4 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Gewinn aus Gewerbebetrieb von mehr als im Wirtschaftsjahr gehabt haben. Zwar erziele die ausländische Kapitalgesellschaft gewerbliche Einkünfte ( 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f Satz 2 EStG), dies aber nur im Wege einer gesetzlichen Fiktion. Ob dies für die Anwendung des 141 Abs. 1 Satz 1 AO ausreicht oder ob originär gewerbliche Tätigkeit erforderlich ist, muss, so der BFH, dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben. Auch eine aus anderen als den Steuergesetzen sich ergebende Buchführungs- und Aufzeichnungspflicht, die dann gemäß 140 AO auch für das Steuerrecht Anwendung finden würde, ist zweifelhaft. Zum einen hat der BFH in seiner bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich offengelassen, ob ausländische Buchführungspflichten für 140 AO beachtlich sind. Zum anderen hat das erstinstanzliche Finanzgericht ohnehin nicht festgestellt, ob eine Pflicht nach liechtensteinischem Recht, Bücher zu führen, bestanden hatte. EINKOMMENSTEUER/KÖRPERSCHAFTSTEUER AUFTEILUNG DES GESAMTKAUFPREISES FÜR EIN BEBAUTES GRUNDSTÜCK Wird ein bebautes Grundstück erworben, ist für den Käufer ertragsteuerlich entscheidend, wie sich der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits sowie auf das Gebäude andererseits verteilt. Nur der Kaufpreisteil für das Gebäude unterliegt der Abschreibung und kann so steuermindernd berücksichtigt werden. Für den Käufer ist damit ein möglichst hoher Gebäudeanteil steuerlich günstig. Für die Aufteilung ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auf das Verhältnis der Verkehrswerte abzustellen. Das Bundesministerium für Finanzen ( BMF ) hat am eine Arbeitshilfe veröffentlicht (vgl. auch Real Estate News vom Mai 2015). Anhand dieser kann unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung in einem typisierten Verfahren die Kaufpreisaufteilung selbst vorgenommen werden oder sie kann als Hilfe zur Überprüfung einer schon durchgeführten Kaufpreisaufteilung dienen. Nun hat der Deutsche Steuerberaterverband e.v. ( DStV ) in einem Schreiben an das BMF kritisiert, dass die Arbeitshilfe aufgrund der verwendeten weitreichenden Typisierung und Indexierung zu nicht sachgerechten Aufteilungen führt. Der Anteil des nicht abnutzbaren Grund und Bodens fällt dadurch wesentlich höher aus, wodurch bei Nutzung des BMF-Rechners erhebliches Abschreibungspotenzial im Vergleich zur herkömmlichen Ermittlungsweise verloren geht. Der DStV fordert daher, dass die Finanzämter angewiesen werden, die Plausibilität der Ergebnisse der Kaufpreisberechnung zu überprüfen und durch pflichtgemäßes Ermessen i. S. d. 5 AO die Angemessenheit der Besteuerung sicherzustellen. Es ist daher zu raten, dass die Kaufvertragsparteien eine Kaufpreisaufteilung bereits im Grundstückskaufvertrag vornehmen. Das Finanzgericht ( FG ) Berlin-Brandenburg hat dies mit Urteil vom (Az.: 5 K 5012/12) auch bestätigt. Demnach richtet sich der Aufteilungsmaßstab grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vorliegen oder nennenswerte Zweifel an der vertraglich vereinbarten Aufteilung bestehen. Nur in diesen Fällen ist das Finanzamt zu einer Aufteilung im Schätzungswege befugt. Nennenswerte Bedenken sind einzelfallbezogene Bedenken, die der Anlegung allgemeiner Maßstäbe notwendigerweise entgegenstehen. Im Urteilsfall hatte das FG Berlin-Brandenburg solche Zweifel nicht allein deshalb gesehen, weil der vertraglich vereinbarte Wertanteil für Grund und Boden geringer als der amtliche Bodenrichtwert war. Vielmehr ist zu berücksichtigen, ob bei der Anschaffung im Einzelfall wertbeeinflussende Umstände, die sich nach allgemeiner Lebenserfahrung preisbildend auf den Boden- oder auf den Gebäudeanteil auswirken, zum Tragen gekommen sind. Dies ist nach den jeweiligen tatsächlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung der Interessenlage des Erwerbers zu entscheiden. AKTUELLE RECHTSPRECHUNG ZU ANSCHAFFUNGSNAHEN HERSTELLUNGSKOSTEN Nach 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des 255 Abs. 2 Satz 1 des HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Zur Frage, wann anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen und wann es sich um sofort abzugsfähige Werbungskosten handelt, sind in jüngster Zeit verschiedene finanzgerichtliche Urteile ergangen. Nach einer rechtskräftigen Entscheidung des FG Münster (Urt. v , Az.: 13 K 3335/12 E) stellen Kosten für die energetische Sanierung der Putzfassade einer vermieteten Immobilie anschaffungsnahe Herstellungskosten dar. Denn auch Aufwendungen, die durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang, wie zum Beispiel die Vorschriften über die Energieeinsparverordnung entstehen, sind nicht von 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG ausgenommen. In diesem Zusammenhang hat das FG auch entschieden, dass selbst wenn die aufgebrachten Wärmedämmplatten nur eine Nutzungsdauer von 20 bis 30 Jahren haben, sie mit dem Gebäude über einen Zeitraum von 50 Jahren abzuschreiben sind, da alle Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes einer einheitlichen AfA unterliegen. Das FG Münster hat sich mit Urteil vom (Az.: 8 K 4017/11 E) 4

5 Real Estate News - Dezember 2015 ebenfalls mit der Frage auseinandergesetzt, ob Schönheitsreparaturen anschaffungsnahe Herstellungskosten sind. Das Gericht hat dabei entschieden, dass Schönheitsreparaturen in verschiedenen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses, die in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Modernisierungsmaßnahmen stehen, zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Die Kläger hatten Ende 2006 ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück gekauft. In den Jahren 2007 bis 2009 wurden dann umfangreiche Reparatur-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen durchgeführt. Ganz überwiegend handelte es sich hierbei nicht um Schönheitsreparaturen. In diesem Zusammenhang ist aber unerheblich, so das Gericht, ob einzelne Maßnahmen bei isolierter Betrachtungsweise als jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten bzw. als Schönheitsreparaturen anzusehen sind, solange sie in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Maßnahmen stehen. Desweiteren war zu beachten, dass das Vorliegen von anschaffungsnahen Aufwendungen bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude jedenfalls dann im Hinblick auf das Gesamtgebäude zu beurteilen ist, wenn das Gesamtgebäude - wie bei einem insgesamt fremd vermieteten Mehrfamilienhaus - nicht in verschiedene Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist. Gegen dieses Urteil ist ein Revisionsverfahren beim BFH unter dem Az.: IX R 22/15 anhängig. Das FG München hat mit Urteil vom (Az.: 11 K 1886/12) entschieden, dass Aufwendungen, die nach allgemeinen Grundsätzen als Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft ( 255 Abs. 1 HGB) zu qualifizieren sind, bei der Anwendung der 15 %-Grenze des 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu berücksichtigen sind. In diesem Verfahren erwarb der Kläger im Jahr 2008 ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus. Bevor er das Haus vermietete, ließ er die Fenster austauschen und sonstige Sanierungsarbeiten durchführen. Der Austausch der Fenster war notwendig, um das Haus in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Kosten waren daher für sich genommen als Anschaffungskosten gemäß 255 Abs. 1 S Alt HGB zu qualifizieren. Nichtsdestotrotz war das FG der Ansicht, dass sie gleichwohl von 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG erfasst werden. Dies begründet das FG damit, dass 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG als lex specialis Vorrang vor 255 Abs. 1 S Alt HGB genießt. Als Folge waren für die Frage, ob diese Kosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überstiegen, die Kosten für den Austausch der Fenster mit den anderen zweifellos reinen Erhal-tungsaufwand darstellenden Sanierungskosten zusammen zu rechnen. Da aufgrund der Zusammenrechnung die 15 %- Grenze überschritten wurde, waren auch die sonstigen Sanierungskosten nicht mehr sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur nach Maßgabe der Vorschriften über die Gebäude-AfA. Auch in dieser Sache ist ein Revisionsverfahren beim BFH anhängig (Az.: IX R 15/15). Im Hinblick auf dieses Urteil kann zu empfehlen sein, Baumaßnahmen, die zu Anschaffungskosten führen, noch vom Veräußerer vornehmen zu lassen. Dadurch erhöht sich die Grunderwerbsteuer, aber es ergibt sich auch ein Liquiditätsvorteil, der diesen Nachteil mehr als nur wettmachen kann. ABSCHREIBUNG VON HERSTELLUNGSKOSTEN FÜR MIETEREINBAUTEN Mit Beschluss vom (Az.: III B 2/14) hat der BFH entschieden, dass sich die Abschreibung der Herstellungskosten für Mietereinbauten nach den Gebäudegrundsätzen richtet und eine kürzere Laufzeit des Miet- bzw. Pachtvertrags hierbei unmaßgeblich ist. Folgender Sachverhalt lag zugrunde: Die Tochter der Klägerin erwarb im Jahr 2001 ein mit einem sanierungsbedürftigen Haus bebautes Grundstück, welches sie im November 2002 an die Klägerin verpachtete. Im Pachtvertrag wurde eine Laufzeit bis vereinbart sowie der entschädigungslose Übergang der Pächtereinbauten auf die Verpächterin (Tochter) nach Ablauf des Pachtzeit. Die Klägerin führte umfangreiche Sanierungsarbeiten am Gebäude durch, welche sie mit den Herstellungskosten aktivierte und entsprechend der vereinbarten Pachtdauer abschrieb. Im Frühjahr des Streitjahres 2004 vereinbarte die Klägerin mit der Verpächterin (Tochter) eine Verlängerung des Pachtvertrags, wobei die Pächterein- und -umbauten entsprechend ihrer Restwerte gegen Entgelt an die Verpächterin übergehen sollten. Das Finanzamt behandelte die Aufwendungen für die Sanierung nach den Grundsätzen der Gebäudeabschreibung und erkannte eine (höhere) Abschreibung auf die kürzere Pachtdauer nicht an. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg. Der BFH wies die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin als unbegründet zurück. Zur Begründung führte der BFH aus, dass aufgrund der bindenden Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts davon ausgegangen werden muss, dass das Nutzungsverhältnis künftig verlängert wird, da die flexible Vertragsanpassung, die unter fremden Dritten nicht denkbar ist, nur durch das Verwandtschaftsverhältnis der Vertragspartner erklärt werden kann. Demnach ist - wie bei Einräumung einer Verlängerungsoption - von einer längeren als der vereinbarten Pachtzeit auszugehen. Zudem ist höchstrichterlich bereits entschieden, dass Herstellungskosten für ein Gebäude mit den nach 7 Abs. 4 Satz 1 EStG für dieses Gebäude maßgebenden AfA-Sätzen und nicht nach der mutmaßlichen kürzeren Dauer des Pachtverhältnisses abgesetzt werden können. Eine kurze Abschreibung gemäß 7 Abs. 4 Satz 2 EStG wegen eines wirtschaftlichen Verbrauchs, ist darüberhinaus nicht ersichtlich, da die Verpächterin nach der Vertragsänderung den Zeitwert der Pächtereinbauten zu vergüten hat. Die Erzielung eines solchen erheblichen Veräußerungserlöses stehe einem wirtschaftlichen Verbrauch entgegen. Bei entsprechender vertraglicher Ausgestaltung bietet es sich an, dass der Verpächter dem Pächter einen Zuschuss zum Mietausbau gewährt. Diese Gestaltung ermöglicht es dem Verpächter, einen Rechnungsabgrenzungsposten zu bilanzieren, der über die Laufzeit des Pachtverhältnisses zu verbrauchen ist. 5

6 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 6B ESTG-RÜCKLAGE BEI GRENZÜBERSCHREITENDER INVESTITION Die Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens, insbesondere von Grundstücken und Gebäuden, führt häufig zu steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnen (Aufdeckung stiller Reserven), die versteuert werden müssen. Die 6b, 6c EStG ermöglichen es unter bestimmten Voraussetzungen, stille Reserven, die anlässlich einer Veräußerung von bestimmten längerfristig gehaltenen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens aufgedeckt werden, auf bestimmte Reinvestitionsgüter steuerneutral zu übertragen (zu reinvestieren). Die sofortige Versteuerung der stillen Reserven wird somit vermieden. Wie in unseren Real Estate News vom August 2015 ausgeführt, hatte der Europäische Gerichtshof ( EuGH ) mit Urteil vom (Rs. C-591/13; Kommission/Deutschland) den Inlandsbezug des 6b EStG beanstandet. Die in 6b EStG enthaltene Stundung der Steuerschuld für Gewinne aus der Veräußerung bestimmter Wirtschaftsgüter verstößt insoweit gegen die Niederlassungsfreiheit (Art. 49 AEUV), als sie nur unter der Voraussetzung gewährt wird, dass diese Gewinne in den Erwerb von Ersatzwirtschaftsgütern reinvestiert werden, die zum Anlagevermögen einer in Deutschland belegenen Betriebsstätte des Steuerpflichtigen gehören. Der deutsche Gesetzgeber wurde aufgefordert, den unionsrechtswidrigen Zustand zu beseitigen. Die Abschaffung der 6b, 6c EStG wurde als eine mögliche Reaktion des Gesetzgebers befürchtet. Nunmehr hat der Gesetzgeber jedoch die Regelung angepasst und einen neuen Absatz 2a durch Gesetz vom eingefügt. Dieser sieht vor, dass auf Antrag des Steuerpflichtigen die festgesetzte Steuer, die auf den Gewinn im Sinne des 6b Abs. 2 EStG entfällt, in fünf gleichen Jahresraten entrichtet werden kann (ohne Verzinsung), wenn die in 6b Abs. 1 EStG bezeichneten Wirtschaftsgüter einem Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen in einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums zuzuordnen sind. Sofern das Reinvestitionsgut während dieser Zeitspanne veräußert oder entnommen werden sollte, wird die noch nicht entrichtete Steuer innerhalb eines Monats nach diesem Zeitpunkt fällig. Der Gesetzgeber stützt sich dabei auf die EU-Rechtsprechung, nach der es unionsrechtskonform ist, dem Steuerpflichtigen bei Ersatzinvestitionen in begünstigte Anlagegüter einer im EU/EWR-Raum belegenen Betriebsstätte ein Wahlrecht einzuräumen, die Steuer sofort zu entrichten oder sie über einen bestimmten Zeitraum (z. B. über fünf Jahre) gestreckt zu zahlen. 6b Abs. 2a EStG ist auch auf Gewinne im Sinne des 6b Abs. 2 EStG anzuwenden, die vor dem entstanden sind. AUFWENDUNGEN FÜR SCHORNSTEINFEGERLEISTUNGEN STEUERBEGÜNSTIGT Die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerbegünstigt. Nach 35a EStG ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20 % der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1.200,00. Mit Schreiben vom hat das BMF nun festgestellt, dass sämtliche Schornsteinfegerleistungen steuerbegünstigt sind. Bislang hat die Finanzverwaltung dies nur für Reinigungs-, Kehr- und Reparaturarbeiten anerkannt und eine Steuerbegünstigung von Mess- oder Überprüfarbeiten einschließlich der Feuerstättenschau versagt (BMF-Schreiben vom ). Die Finanzverwaltung setzt mit dem aktuellen BMF-Schreiben die neuere Rechtsprechung des BFH um. Mit Urteil vom (Az.: VI R 1/13) hatte der BFH entschieden, dass auch die Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer Anlage durch einen Handwerker, also eine eher gutachterliche Tätigkeit, ebenso Handwerkerleistung i. S. des 35a Abs. 3 EStG sein kann wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder vorbeugende Maßnahmen zur Schadensabwehr. Die Finanzverwaltung wendet die geänderte Ansicht in allen noch offenen Fällen an. Es sollte daher bei bezogenen Schornsteinfegerleistungen geprüft werden, ob die Steuervergünstigung bei noch nicht bestandskräftigen Steuerveranlagungen voll gewährt wurde. KOSTEN FÜR AUSBAU EINER GEMEINDESTRASSE ALS HANDWERKERLEISTUNGEN STEUER- BEGÜNSTIGT Voraussetzung für eine nach 35a EStG steuerbegünstigte Handwerkerleistung ist unter anderem auch, dass diese in einem inländischen bzw. in der Europäischen Union oder dem europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wird. Mit BMF- Schreiben vom ging die Finanzverwaltung daher davon aus, dass die Handwerkerleistung in der privaten Wohnung bzw. dem Haus nebst Zubehörräumen und Garten geleistet werden muss, um steuerbegünstigt zu sein. Bei Dienstleistungen, die sowohl auf öffentlichem Gelände als auch auf Privatgelände durchgeführt werden (wie bspw. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst, etc.), wird die Steuerbegünstigung dementsprechend nur anteilig gewährt. Die Finanzverwaltung fordert, dass der Rechnungsaussteller bereits die Arbeitskosten entsprechend aufteilt. Nach der Rechtsprechung der Finanzgerichte ist nun aber anerkannt, dass das enge Verständnis der Finanzverwaltung zu kurz greift. Auch die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen, die jenseits der Grundstücksgrenze auf fremdem, beispielsweise öffentlichem Grund erbracht werden, kann als Handwerkerleistung begünstigt sein. Es muss sich dabei allerdings um Tätigkeiten handeln, die in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgeführt werden und dem Haushalt dienen. Hiervon ist insbesondere auszugehen, wenn der Haushalt des Steuerpflichtigen an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen wird (vgl. BFH, Urt. v , Az.: VI R 56/12). In die- 6

7 Real Estate News - Dezember 2015 sem Kontext hatte das FG Nürnberg nun über Aufwendungen für eine Zulegung an das öffentliche Straßennetz zu entscheiden. Streitig war, ob und in welchem Umfang die auf das öffentliche Straßenland vor dem Grundstück des Klägers entfallenden Aufwendungen für den Ausbau der Gemeindestraße durch die zuständige Verwaltungsgemeinschaft als begünstigte Handwerkerleistungen anzusehen sind. Neben der Straße modernisierte die Gemeinde auch die Zuleitungen für Wasser sowie das Internet, wobei von den gesamten Kosten nur etwa die Hälfte auf die Grundstückseigentümer umgelegt wurde. Das Gericht entschied mit Urteil vom (Az.: 7 K 1356/14) unter Anwendung der vom BFH aufgestellten Grundsätze, dass zu einer ordentlichen Haushaltsführung neben Wasseranschlüssen, Abwasser, Elektrizität auch eine Zuwegung gehört. Nur dann, wenn ein Anwesen an das öffentliche Wege- und Straßennetz angebunden ist, ist dort auch die Führung eines Haushalts möglich. Dementsprechend sei eine räumlichfunktionale Beziehung zum Haushalt gegeben und die Aufwendungen steuerbegünstigt. Das Gericht stellte zudem klar, dass es unerheblich sei, auf welcher Rechtsgrundlage die öffentliche Hand die Kosten (Heranziehungsbescheid, öffentlich-rechtlicher Vertrag) erhebt, ebenso wie der Umstand, ob diese Leistung eigenhändig durch die öffentliche Hand oder durch einen von ihr beauftragten bauausführenden Dritten erbracht wird. Das FG Nürnberg hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Das Gericht sieht die grundsätzliche Bedeutung darin, dass eine Vielzahl von gleich gelagerten Fällen zu erwarten ist, die Finanzverwaltung sich jedoch mit der im BMF-Schreiben vom vertretenen Rechtsauffassung im Widerspruch zur aktuellen Rechtsprechung des BFH befindet. GEWERBESTEUER KEINE ERWEITERTE GRUNDSTÜCKSKÜRZUNG BEI MITVERMIETUNG VON HOTELINVENTAR Bei Unternehmen, die y ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben y Wohnungsbauten betreuen oder y Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, wird nach 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf Antrag der Teil des Gewerbeertrags gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (sog. gewerbesteuerliche erweiterte Kürzung). Die Kürzung kommt denjenigen Unternehmen zugute, die lediglich Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes erzielen, jedoch kraft ihrer Rechtsform (Kapitalgesellschaft oder gewerblich gepräfte GmbH & Co. KG) gewerbesteuerpflichtig sind. Diese Gesellschaften sollen aus Gründen der Gleichbehandlung Einzelpersonen angeglichen werden, deren Grundstücksverwaltung (mangels gewerblicher Einkünfte von vornherein) nicht gewerbesteuerpflichtig ist. Das FG Köln hatte mit Urteil vom (Az.: 13 K 2407/11) über die Anwendung der erweiterten Kürzung im Fall der Mitvermietung von Hotelinventar zu entscheiden. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eigentümer eines mit einem Hotelgebäude bebauten Grundstücks war eine GmbH, die das Hotel an einen Dritten vermietete. Neben dem Gebäude vermietete die GmbH zudem das Hotelinventar, unter anderem eine Bierkellerkühlanlage, Kühlräume, Kühlmöbel für Theken- und Buffetanlagen sowie Zimmereinrichtungen (Betten, Schränke, Stühle, Tische) für Gästezimmer. Die GmbH deklarierte in ihren Gewerbesteuererklärungen jeweils Kürzungsbeträge für die gesamten Mieteinnahmen. Das Gericht versagte der GmbH die erweiterte Kürzung, da es an der vom Gesetz geforderten erforderlichen Ausschließlichkeit der eigenen Grundstücksverwaltung fehle. Dies bedeute, dass nur die begünstigte Tätigkeit ausgeübt werden darf und es sich ausnahmslos um eigenen Grundbesitz handeln müsse. Bei dem Hotelinventar handele es sich aber gerade nicht um Grundbesitz, sondern um Betriebsvorrichtungen. Die Überlassung von Betriebsvorrichtungen sei aber begünstigungsschädlich. Zudem stellt das FG Köln klar, dass es keine allgemeine Geringfügigkeitsgrenze gäbe. Die Revision zum BFH wurde durch das FG Köln im Hinblick auf die BFH- Rechtsprechung zur Umsatzsteuer, dass Mobiliar eines Seniorenheims nicht als Betriebsvorrichtung anzusehen sei (BFH, Urt. v , Az.: V R 21/08), zugelassen. Das Aktenzeichen beim BFH ist I R 45/15. ERWEITERTE GRUNDSTÜCKSKÜRZUNG BEI UNTERJÄHRIGEM VERKAUF DER LETZTEN IMMOBILIE Das Erfordernis der Ausschließlichkeit der eigenen Grundstücksverwaltung bezieht sich bei der gewerbesteuerlichen erweiterten Kürzung nicht nur auf die Art der Tätigkeit des Grundstückunternehmens, sondern auch auf den Zeitraum der Tätigkeit. Die erweiterte Kürzung kann nur beansprucht werden, wenn während des gesamten Erhebungszeitraums der begünstigten Tätigkeit nachgegangen wird. Daher ist anerkannt, dass die erweiterte Kürzung nicht gewährt werden kann, wenn das letzte Grundstück vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert und anschließend (bis zum Ende des Erhebungszeitraums) nicht mehr ausschließlich Grundbesitz verwaltet wird (BFH, Urt. v , Az.: I R 6/13). Auf die Absicht der Gesellschaft, neuen Grundbesitz zu erwerben, kommt es nicht an. Das FG Berlin-Brandenburg hatte in diesem Zusammenhang die Anwendung der erweiterten Kürzung in einem Fall zu prüfen, in dem eine gewerblich geprägte Personengesellschaft ihre letzte Immobilie unterjährig (01.05.) an einen Dritten veräußerte und die Gesellschafter der Personengesellschaft am selben Tag beschlossen, die Gesellschaft aufzulösen. Mit Urteil vom (Az.: 6 K 6359/12) entschied das FG, dass die erweiterte Grundstückskürzung in diesem Sonderfall angewendet werden könne, wenn die Gesellschaft nach Veräußerung ihrer letzten Immobilie keinerlei Einkünfte mehr erzielt und über kein weite- 7

8 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft res Vermögen verfügt, welches dazu geeignet wäre, Einkünfte aus Kapitalvermögen zu erzielen. Das Gericht bejaht dies im konkreten Fall auch, zum einen da die vereinnahmte Kaufpreiszahlung am nächsten Tag von den Gesellschaftern entnommen wurde, zum anderen da die verbleibenden Guthaben auf den Bankkonten der Gesellschaft aufgrund vertraglicher Vereinbarung mit der Bank unverzinslich waren. Weiterhin sah das Gericht die Abwicklung bzw. Überleitung der Mietverhältnisse auf den Käufer (inklusive der Einziehung von Mietzahlungen für Monate nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, deren Auskehrung an den Käufer sowie Ein- und Auszahlung der Betriebskostendifferenzen) als übliche Folge der Veräußerung von vermietetem Grundbesitz als unschädlich an. Schließlich wurde auch noch die Bankfinanzierung der Gesellschaft über ein Notaranderkonto abgewickelt. Auch gegen das Urteil des FG Berlin-Brandenburg wurde - unter dem Aktenzeichen IV R 30/15 - Revision zum BFH eingelegt. Es bleibt also abzuwarten, ob die einschränkende Auslegung des FG Berlin-Brandenburg höchstrichterlich Bestand hat. KEINE ERWEITERTE GRUNDSTÜCKSKÜRZUNG BEI BETRIEBSAUFSPALTUNG Die gewerbesteuerliche erweiterte Kürzung soll denjenigen Unternehmen zugute kommen, die lediglich Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes erzielen, jedoch kraft ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind. Nach diesem Sinn und Zweck ist die Kürzung - unabhängig von der Rechtsform des Unternehmens - nicht auf Unternehmen anzuwenden, die Tätigkeiten ausüben, die als solche gewerbesteuerpflichtig sind. Das hat der BFH mit Urteil vom (Az.: I R 20/14) erneut für den Fall einer Betriebsausspaltung entschieden.der Sachverhalt, bei dem der BFH beim Grundstücksunternehmen infolge einer Betriebsaufspaltung als Besitzunternehmen gewerbliche Einkünfte annahm, war ein Fall einer Beteiligungskette. Das Grundstücksunternehmen, die A-AG, war zu 100 % an der B-GmbH beteiligt, die wiederum zu 100 % an der C-GmbH, einer Produktionsgesellschaft, beteiligt war. Die A-AG vermietete in ihrem Eigentum stehende bebaute Grundstücke an die C-GmbH. In dieser Konstellation bejahte der BFH eine Betriebsaufspaltung, da die hierfür erforderliche sachliche und persönliche Verflechtung gegeben sei. Die sachliche Verflechtung sei wegen der Vermietung der Immobilie gegeben. Für die persönliche Verflechtung reiche es aus, dass der maßgebende Einfluss über eine zwischengeschaltete Gesellschaft (hier die B-GmbH) vermittelt werde. GRUNDERWERBSTEUER GESETZLICHE ÄNDERUNG VON 1 ABS. 2A GRESTG ZU MITTELBAREM GESELLSCHAFTERWECHSEL Unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen nach 1 Abs. 2a GrEStG solche gesellschaftsrechtlichen Gestaltungen, die innerhalb von fünf Jahren zu einer mindestens 95 %-igen unmittelbaren oder mittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft führen. Die Vorschrift fingiert einen Erwerbsvorgang des Grundstücks durch eine neue Personengesellschaft. Nicht erfasst werden Änderungen der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen der Altgesellschafter im Verhältnis zueinander. Mit Urteil vom (II R 17/10) nahm der BFH zu der zuvor höchstrichterlich nicht geklärten Frage Stellung, wann ein für 1 Abs. 2a GrEStG relevanter mittelbarer Gesellschafterwechsel gegeben ist. An einer Grundstücksgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG waren ein Kommanditist zu 94 % und die A-GmbH als Komplementär zu 6 % beteiligt. Alleingesellschafter der A-GmbH war die B-GmbH und deren Gesellschafter war wiederum die D-AG. Zum einen übertrug nun die D-AG 50 % ihrer Anteile an der B-GmbH auf eine dritte Person und zeitlich später die restlichen 50 % auf eine 100%-ige Tochter, die C-GmbH. Zum anderen übertrug innerhalb von fünf Jahren seit den Übertragungen durch die D-AG der Kommanditist seine 94 % an der Grundstücksgesellschaft auf eine andere dritte Person. Der BFH lehnte eine grunderwerbsteuerlich relevante Änderung des Gesellschafterbestands ab. Es wurden unstrittig 94 % unmittelbar übertragen, als der Kommanditist seine 94 % an der Grundstücksgesellschaft übertragen hat. Desweiteren habe aber hinsichtlich der von der A-GmbH gehaltenen 6 % keine zu berücksichtigende mittelbare Änderung stattgefunden, so dass sich der Gesellschafterbestand nicht zu mindestens 95 % geändert habe. Bei der Beurteilung eines mittelbaren Gesellschafterwechsels stellte sich der BFH gegen die Ansicht der Finanzverwaltung. Ein solcher sei ausschließlich nach wirtschaftlichen Maßstäben zu beurteilen, und zwar bei einer Beteiligung von Kapital- und Personengesellschaften an der grundstückshaltenden Gesellschaft gleichermaßen. Dementsprechend müsse sich der Gesellschafterbestand vollständig, also zu 100 % geändert haben. Demnach spiele die Übertragung der Anteile an der B-GmbH durch die D-AG auf die C-GmbH keine Rolle, da die D-AG an der C-GmbH selbst beteiligt war und somit mittelbar über die C-GmbH an der Grundstücksgesellschaft beteiligt blieb. Mittelbar hat sich der Gesellschafterbestand an der Grundstücksgesellschaft also nur zu 50 % (nämlich in Höhe der Übertragung der Anteile an der B-GmbH auf den Dritten) geändert und somit nicht, wie vom BFH gefordert, um 100 %. Das Urteil des BFH überraschte, da es in mehreren Punkten von der zuvor herrschenden Meinung und der Verwaltungsauffassung abwich. Hierdurch wurden neue Gestaltungsmöglichkeiten geschaffen. Insbesondere konnten Umstrukturierungen im Konzern ggf. ohne Grunderwerbsteuerbelastung erfolgen, wenn sie auf einer mittelbaren Beteiligungsebene durchgeführt wurden. Nach diesem Urteil hätte die Zurückbehaltung eines Zwergenanteils ausgereicht, um 1 Abs. 2a GrEStG zu verneinen. Diese Rechtslage war für den Gesetzgeber offensichtlich inakzeptabel. Daher wurde nun mit dem Jahressteuergesetz 2016 die bisherige Verwaltungsauffassung mit den neuen Sätzen 2-5 von 1 Abs. 2a GrEStG 8

9 Real Estate News - Dezember 2015 auf eine gesetzliche Grundlage gestellt, so dass jetzt wieder Personenund Kapitalgesellschaften unterschiedlich zu behandeln sind. So ist bei einer Personengesellschaft auf die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen abzustellen und dementsprechend durchzurechnen. Eine Kapitalgesellschaft gilt dann als neue Gesellschafterin, wenn mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. ERSATZBEMESSUNGSGRUNDLAGE NEU GEREGELT 8 Abs. 2 GrEStG normierte die sogenannte Ersatzbemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer, die insbesondere bei durch gesellschaftsrechtliche Anteilsübertragungen ausgelöster Grunderwerbsteuer ( 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG) zur Anwendung kommt. Dazu erfolgte ein Verweis auf das pauschale Bewertungsverfahren nach den 138 ff. BewG. Die so ermittelte Ersatzbemessungsgrundlage wurde vom Bundesverfassungsgericht ( BVerfG ) mit zwei Beschlüssen vom (1 BvL 13/11 sowie 1 BvL 14/11) für verfassungswidrig erklärt, da sie regelmäßig zu Werten führe, die (teilweise weit) unter dem Verkehrswert der Grundstücke lägen. Hierin sah das BVerfG einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, Art. 3 Abs. I GG, da die Abweichungen zur Regelbemessungsgrundlage sachlich nicht zu rechtfertigen gewesen sei (vgl. ausführlich Real Estate News Ausgabe August 2015). Der Gesetzgeber ist nun seiner Verpflichtung, bis zum eine gesetzliche Neuregelung zu treffen, nachgekommen, in dem er den Verweis in 8 Abs. 2 GrEStG auf das Bewertungsgesetz im Rahmen des Steueränderungsgesetzes 2015 geändert hat. Statt der 138 ff. BewG finden jetzt die Vorschriften der Grundbesitzbewertung für die Erbschaftsteuer gemäß 157 ff. BewG Anwendung. Dadurch soll, wie vom BVerfG gefordert, eine Bewertung nahe an den Verkehrswerten gewährleistet werden. Die Neuregelung ist bereits in Kraft getreten und gilt - nach Vorgabe des BVerfG - für alle Erwerbsvorgänge, die nach dem verwirklicht wurden oder werden. UMSATZSTEUER STEUERSCHULDNERSCHAFT DES LEISTUNGSEMPFÄNGERS BEI BAULEISTUNGEN IM ZUSAMMEN- HANG MIT BETRIEBSVORRICHTUNGEN Wie in der August-Ausgabe der Real Estate News berichtet, hat die Finanzverwaltung mit dem BMF-Schreiben vom hinsichtlich des Urteils des BFH vom (Az.: V R 7/14) mit einem Nichtanwendungserlass reagiert. Der BFH hatte im Zusammenhang mit einer Entrauchungsanlage zur Herstellung von Reinraumbedingungen entschieden, dass Betriebsvorrichtungen keine Bauwerke im Sinne von 13b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 UStG sind, und demgemäß die Steuerschuld für diesbezügliche Bauleistungen nicht auf den Leistungsempfänger übergeht. In ein Bauwerk eingebaute Anlagen seien nur dann Bestandteil des Bauwerks, wenn sie für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind. Die Anlage müsse hierfür eine Funktion für das Bauwerk selbst haben. Im Rahmen des Steueränderungsgesetzes 2015 hat nun der Gesetzgeber die rechtliche Unsicherheit zur Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Bauleistungen im Zusammenhang mit Betriebsvorrichtungen beendet. Zudem wurde der Anwendungsbereich des Steuerschuldübergangs bei Bauleistungen neu gefasst. 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG wurde dahingehend erweitert, dass insbesondere auch Sachen, Ausstattungsgegenstände und Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder Bauwerk installiert sind und die nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude oder Bauwerk zu zerstören oder zu verändern, als Grundstücke gelten. Damit wird zukünftig bei Bauleistungen im Zusammenhang mit Betriebsvorrichtungen weiterhin die Steuerschulderschaft hinsichtlich der Umsatzsteuer auf den Leistungsempfänger übergehen. Für das Verständnis der Neufassung kann wohl der Leitfaden der EU-Kommission bezüglich grundstücksbezogener Leistungen vom herangezogen werden, da die Ergänzung des 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG wörtlich mit Art. 13b Buchst. d der EU-VO 282/2011 übereinstimmt. Die Gesetzesänderung ist bereits am in Kraft getreten. UMSATZSTEUERPFLICHT BEI DER VERMIETUNG VON STELLPLÄTZEN AN KFZ-HÄNDLER Grundsätzlich ist die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit ( 4 Nr. 12 UStG). Eine Ausnahme gilt nach 4 Nr. 12 Satz 2 UStG für die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen. Das Niedersächsische FG hatte nun mit Urteil vom (Az.: 5 K 220/12) zu entscheiden, ob unter die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen nur die Nutzung zu Parkzwecken oder auch die Nutzung zu Verkaufszwecken fällt. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Steuerpflichtige hat ein in seinem Eigentum stehendes Grundstück an verschiedene Kfz- Händler vermietet, die auf dem Grundstück den Handel mit Gebrauchtfahrzeugen betreiben, indem sie dort Fahrzeuge ausstellen, die regelmäßig nicht zum Straßenverkehr zugelassen sind und die von Interessenten auf den angemieteten Grundstücken besichtigt und ggf. gekauft werden können. Einige der Kfz-Händler haben auf dem teilweise asphaltierten Grundstück Unterstände, Wohnwagen oder Container aufgestellt, die sie für Zwecke des Verkaufs der Gebrauchtwagen verwenden. Der Steuerpflichtige wollte seine Vermietungstätigkeit als Grundstücksvermietung steu- 9

10 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erfrei behandeln. Das Niedersächsische FG legt die Ausnahmeregelung des 4 Nr. 12 Satz 2 UStG weit aus und hat die Vermietungstätigkeit daher als steuerpflichtig angesehen. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das FG jedoch die Revision zum BFH zugelassen. Die weitere Entwicklung bleibt also abzuwarten. RÜCKABWICKLUNG VON BAUTRÄGERFÄLLEN - INANSPRUCHNAHME DER BAULEISTER Wie in unserer letzten Ausgabe der Real Estate News (August 2015) ausführlich berichtet, hatte das FG Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom (Az.: 5 V 5026/15) als erstes Gericht zum neuen 27 Abs. 19 UStG Stellung genommen. In einem Eilverfahren hat das Finanzgericht entschieden, dass Unternehmer, welche Bauleistungen an Bauträger erbracht haben, vorläufig aufgrund verfassungsrechtlicher Bedenken nicht rückwirkend zur Entrichtung der auf ihre Leistungen angefallenen Umsatzsteuer herangezogen werden dürfen. Mittlerweile haben mehrere Finanzgerichte mit verschiedenen Ergebnissen über die Frage des Bestandsschutzes des Bauleisters entschieden: y Niedersächsisches FG, Beschluss vom (Az.: 16 V 95/15): Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit; y FG Münster, Beschluss vom (Az.: 15 V 2153/15 U): Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit; y FG Nürnberg, Beschluss vom (Az.: 2 V 1107): Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit; y FG Düsseldorf, Beschluss vom (Az.: 1 V 1486/15 A (U)): keine Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit; y FG Köln, Beschluss vom (9 V 1376/15): keine Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit. Die weitere Entwicklung bleibt also abzuwarten. Eine endgültige Klärung wird erst eine höchstrichterliche Entscheidung (des BFH und/oder des europäischen Gerichtshofs ( EuGH )) bringen. UMSATZSTEUER BEI GUTACHTERAUSSCHÜSSEN UND BEI KATASTERVERWALTUNG In zwei Verfügungen hat sich die Oberfinanzdirektion ( OFD ) Niedersachsen (vom und vom ) mit der Umsatzsteuerpflicht von Leistungen von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte sowie von Vermessungs- und Katasterverwaltung befasst. Die wesentlichen Aussagen sind: y Die Gebühren und eventuelle Zuschläge für die Erstellung eines Gutachtens durch Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Niedersachsen unterliegen der Umsatzsteuer, wenn im Auftrag einer Privatperson, einer privatrechtlichen Gesellschaft oder einer anderen juristischen Person des öffentlichen Rechts gehandelt wird. y Vermisst die Vermessungs- und Katasterverwaltung eine Liegenschaft im Auftrag eines Dritten, dann unterliegt neben der Gebühr für die Vermessungsleistung auch die Gebühr für das Anfertigen und Überlassen der Vermessungsunterlagen der Umsatzsteuer. NEBENLEISTUNGEN ZUR GRUNDSTÜCKSVERMIETUNG UMSATZSTEUERPFLICHTIG Nach aktueller Ansicht der Finanzverwaltung werden bei der Vermietung von Grundstücken Leistungen, die im Vergleich zur Vermietung nebensächlich sind, mit ihr eng zusammenhängen und in ihrem Gefolge üblicherweise vorkommen, als Nebenleistungen der Grundstücksvermietung qualifiziert (Abschn Abs. 5 UStAE). Umsatzsteuerlich werden diese Nebenleistungen wie die Grundstücksvermietung selbst behandelt, das heißt, die Nebenleistung ist steuerfrei, wenn die Vermietung steuerfrei ist und ist steuerpflichtig, wenn die Vermietung steuerpflichtig erfolgt. Als Nebenleistungen sind in der Regel die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser (auch mit Warmwasser), die Überlassung von Waschmaschinen, die Flur- und Treppenreinigung, die Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom durch den Vermieter anzusehen. Keine Nebenleistungen sind Lieferungen von Heizgas/Heizöl. Mit Urteil vom nahm nun der EuGH (Az.: C-42/14) im Rahmen eines polnischen Vorabentscheidungsersuchens zur umsatzsteuerlichen Behandlung von Mietnebenkosten für die Lieferung von Wärme, Wasser und Strom, die der Vermieter von einem Dritten (Versorgungsunternehmen) bezog und an die Mieter weitergab, Stellung. Nach Auffassung des EuGH handelt es sich in diesen Fällen - entgegen der deutschen Verwaltungsansicht - grundsätzlich um mehrere voneinander unabhängige, eigenständige Leistungen des Vermieters, also um keine Nebenleistungen. Die einzelnen Leistungen sind damit hinsichtlich ihrer umsatzsteuerlichen Behandlung getrennt zu beurteilen. Eigenständige Leistungen liegen nach dem EuGH insbesondere vor, wenn der Mieter zum Beispiel durch die Anbringung von individuellen Zählern seinen Verbrauch von Wasser, Strom und Wärme kontrollieren kann und verbrauchsabhängig durch den Vermieter abgerechnet wird. Das gilt auch, wenn der Mieter über die Möglichkeit verfügt, in Bezug auf die Versorgungsleistungen den Lieferanten und/oder die Nutzungsmodalitäten auszuwählen. Eine einheitliche Vermietungsleistung liegt hingegen vor, wenn die Vermietung mit den begleitenden Leistungen objektiv eine Gesamtheit bildet. Das ist bspw. der Fall bei der Vermietung schlüsselfertiger, einsatzbereiter Büroräume oder der Vermietung von Immobilien für kurze Zeiträume, insbesondere für die Ferienzeit oder aus beruflichen Gründen. Ein weiterer Anwendungsfall ist die Vermietung als Teileigentümer, wenn die Lieferanten von allen Mitbesitzern gemeinsam bestimmt wurden und anteilige Gemeinkosten an die Mieter weiterbelastet werden. Insoweit liegt ein umsatzsteuerlich einheitlich zu behandelnder Umsatz vor. Es bleibt abzuwarten, wie die deutsche Finanzverwaltung auf die Rechtsprechung des EuGH reagiert. Solange der Umsatzsteueranwendungserlass nicht geändert wird, können sich Steuerpflichtige grundsätzlich auf die bisherigen Regelungen 10

11 Real Estate News - Dezember 2015 berufen. Allerdings kommt auch ohne Änderung des Umsatzsteueranwendungserlasses für Vermieter schon jetzt eine direkte Berufung auf die vom EuGH aufgestellten Grundsätze in Betracht. Interessant dürfte das EuGH-Urteil insbesondere für Vermieter sein, die einen Vorsteuerabzug geltend machen wollen. Ggf. wäre zu prüfen, welche der beiden Behandlungsweisen für den Vermieter günstiger ist. GRUNDSTEUER REFORM DER GRUNDSTEUER Wie wir bereits in der letzten Ausgabe unserer Real Estate News (August 2015) berichtet haben, werden zurzeit Vorschläge für die Reform des Bewertungsmodells für die Grundsteuer debattiert. Nach dem bisherigen Reformvorschlag ist angedacht, die Grundstücke mit dem Verkehrswert zu bewerten und Aufbauten mit festen Kriterien schematisch anzusetzen. Eine Einigung der Bundesländer ist bisher aber noch nicht in Sicht. In dieser Debatte wird nunmehr von verschiedenen Seiten ins Spiel gebracht, nur noch den Bodenwert zu besteuern (vgl. IW Pressemitteilung vom ; Marx/Hartwig, Reformoptionen der Grundsteuer nach den Vorlagebeschlüssen des BFH vom und vom , DStZ 2015, 703). Dies würde dazu führen, dass unbebaute Grundstücke einer bis zu sechsmal höheren Steuer unterliegen würden, während bebaute Grundstücke niedriger besteuert würden. Insbesondere Eigentümer von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern würden entlastet. Dieses System wäre auch leicht umzusetzen, da aufgrund der nahezu flächendeckend vorliegenden Bodenrichtwerte ohnehin bekannt ist, wie viel der Boden wert ist. Die angedachte Reform der Grundsteuer bezieht sich lediglich auf die Bewertung. Nichts soll sich daran ändern, dass die Grundsteuer von den Gemeinden erhoben wird, die den für die Berechnung der Grundsteuer jeweils anzuwendenden Hebesatz festsetzen. In diesem Zusammenhang sind zwei Urteile des Verwaltungsgerichts Köln jeweils vom (Az.: 17 K 704/15 und 17 K 706/15) von Interesse. Im zugrundeliegenden Sachverhalt hatte die Stadt Siegburg den Hebesatz für die Grundsteuer B erheblich von 460 % auf 790 % angehoben. Die hiergegen erhobenen Klagen wurden abgewiesen. Das Verwaltungsgericht Köln hielt das Vorgehen der Gemeinde für zulässig, da es einen weiten Spielraum der Gemeinde bei der Festsetzung der Hebesätze annahm. ERBRECHT/ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER NACHWEIS DES NIEDRIGEREN GEMEINEN WERTS VON GRUNDSTÜCKEN DURCH GUTACHTEN Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt die Bewertung von Grundvermögen nach dem im Bewertungsgesetz geregelten pauschalierenden Bewertungsverfahren der 176 ff BewG. Kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert des Grundvermögens niedriger ist als der sich nach dem pauschalierenden Bewertungsverfahren ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.das FG Berlin-Brandenburg hat nun mit Urteil vom (Az.: 3 K 3151/13) entschieden, wie ein Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts geführt werden kann. Nach Ansicht des Gerichts ist hierfür regelmäßig ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich. Daneben kann der Nachweis grundsätzlich nur durch zeitnahen Verkauf gelingen. In einem weiteren Urteil (Az.: 3 K 3248/13) vom selben Tag hat das FG Berlin-Brandenburg zudem entschieden, dass ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zunächst vom Finanzamt und nachfolgend gegebenenfalls vom Gericht auf Schlüssigkeit (Plausibilität) zu prüfen ist. Ist das Gutachten unplausibel, ist der Nachweis des geringeren Werts nicht gelungen. In diesem Zusammenhang befand das Gericht, dass ein Gutachten nicht schlüssig ist, wenn darin die Wertminderung wegen Bauschäden (Reparaturstau) mit den Kosten der Schadensbeseitigung (Reparaturkosten) gleichgesetzt wird. Zudem führt das Gericht aus, dass ein Verkehrswertgutachten auch dann nicht schlüssig ist, wenn es wichtige Grundlagen für die Wertermittlung ungeprüft von seinem Auftraggeber übernimmt. STEUERBEGÜNSTIGUNG FÜR FAMILIENHEIME Erben Kinder das Familienheim ihrer Eltern, greift unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerbefreiung des 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Dafür y muss das bebaute Grundstück vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein und y von den Kindern unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt sein und y die Wohnfläche der Wohnung darf 200 qm nicht übersteigen. In drei aktuelleren Entscheidungen hat sich das Finanzgericht mit der Steuerbefreiungsvorschrift beschäftigt und wie folgt geurteilt: y Wird ein geerbtes Einfamilienhaus aufgrund des schlechten Bauzustands abgerissen und im Anschluss das Grundstück neu bebaut, kann die Steuerbefreiung nicht in Anspruch genommen werden. Die Steuerbefreiung setzt voraus, dass das Gebäude von den Erben selbst genutzt wird. Das ist aufgrund des Abrisses jedoch gerade nicht mehr 11

12 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft möglich (FG München, Urt. v , Az.: 4 K 847/13). y Das Hessische FG hatte mit Urteil vom (Az.: 1 K 118/15) über einen Fall zu entscheiden, bei dem eine Tochter Alleinerbin ihres verstorbenen Vaters war. Im Nachlass befand sich auch das vom Erblasser zusammen mit seiner Frau, der Mutter der Alleinerbin, bewohnte Haus, in dem die Mutter auch nach dem Erbfall weiterhin (unentgeltlich) lebte. Das Gericht verneinte die Steuerbefreiung, da nicht der Erbe die Wohnung für eigene Wohnzwecke nutzte. Das Gericht stellte klar, dass es nicht ausreicht, wenn die Wohnung unentgeltlich an Angehörige überlassen wird und es auch nicht ausreicht, wenn nur zwei Räume durch den Erben gelegentlich genutzt werden. y Der BFH hatte darüber zu entscheiden, wann eine unverzügliche Selbstnutzung im Fall der Erbauseinandersetzung vorliegt. In dem zu entscheidenden Fall waren der Kläger und seine Schwester je zur Hälfte Miterben des verstorbenen Vaters. Zum Nachlass gehörte unter anderem eine Wohnung, in der der Vater und die Schwester des Klägers lebten. Etwa ein Jahr nach dem Erbfall zog der Kläger mit seiner Ehefrau in diese Wohnung ein. Weitere drei Monate später setzten sich der Kläger und seine Schwester in der Weise auseinander, dass der Kläger die Wohnung als Alleineigentum erhielt. Aufgrund des Einzugs des Klägers gewährte das Finanzamt bereits die Steuerbefreiung, allerdings nur zu 50 %, da der Kläger nur zur Hälfte Miterbe des verstorbenen Vaters war. Der BFH gewährte mit Urteil vom (Az.: II R 39/13) dem Kläger hingegen die Steuerbefreiung in vollem Umfang, also unter Berücksichtigung des erst im Rahmen der Erbauseinandersetzung erworbenen Teils für die gesamte Wohnung. Dabei machte das Gericht zwei wesentliche Aussagen zur verzögerten Selbstnutzung aufgrund einer Erbauseinandersetzung: (1) Wird die Selbstnutzung erst nach Ablauf von sechs Monaten aufgenommen, kann ebenfalls eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen, beispielsweise wenn sich der Einzug wegen einer Erbauseinandersetzung zwischen Miterben oder wegen der Klärung von Fragen zum Erbfall und zu den begünstigten Erwerbern über den Sechsmonatszeitraum hinaus um einige weitere Monate verzögert. (2) Unschädlich ist, wann die Erbauseinandersetzung erfolgt. Entscheidend ist alleine, dass die Selbstnutzung in zeitlicher Nähe zum Erbfall beginnt. MIETRECHT AUFTEILUNG DER GRUNDSTEUER IN DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig von der Nutzung des Grundbesitzes. Die Grundsteuer ist für die gewerblich genutzten Flächen erheblich höher als für die Wohnfläche. Das Amtsgericht Köln hat in diesem Zusammenhang mit Urteil vom (Az.: 213 C 116/14) entschieden, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude, also bei einem Gebäude mit Gewerbe- und mit Wohneinheiten, in der Betriebskostenabrechnung bei der Grundsteuer zwischen den unterschiedlichen Nutzungen zu trennen ist und nicht einheitlich auf alle Mieter (pro Quadratmeter Fläche) umgelegt werden darf. Nach Auffassung des Amtsgerichts hat der Vermieter grundsätzlich eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten vorzunehmen. Eine Ausnahme hiervon gilt nur, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Quadratmetern nicht zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Unerheblich ist eine Mehrbelastung innerhalb einzelner Kostenarten von 5-10 %, mit anderen Worten: Es darf nicht nur um Cent-Beträge gehen. Der Vermieter soll durch die Abrechnungsvereinfachung aber nach Ansicht des Amtsgerichts nur privilegiert werden, wenn es tatsächlich erheblicher Aufwand ist, die Kosten getrennt festzustellen, zum Beispiel durch Einbau eines gesonderten Zählers. Die Abrechnungsvereinfachung für den Vermieter kommt dann nicht in Betracht, wenn es um schlichte Rechenvorgänge geht. Das ist bei der Aufteilung der Grundsteuer der Fall, da bereits im der Grundsteuerfestsetzung zugrundeliegenden Einheitswertbescheid zwischen Wohn- und Gewerberaum unterschieden wird. Eine getrennte Abrechnung ist nur entbehrlich, wenn die Gewerbefläche einen sehr geringen Teil der Gesamtfläche ausmacht. VERANSTALTUNG EXPO REAL 2015 Im Oktober fand wieder die EXPO REAL in der Messe München statt. Auch in diesem Jahr hatten sich an drei Tagen alle wichtigen Entscheider der Immobilienbranche an einem Ort versammelt, um die aktuellen Entwicklungen, Trends und Chancen in Immobilienbranchen zu besprechen und sich mit Kollegen auszutauschen. Als aktuelle Themen standen dabei insbesondere bezahlbares Wohnen, Digitalisierung und Veränderungen in der Renditeerwartung aufgrund angestiegener Preise auf der Agenda. Auch die Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks ließ wissen, dass die EXPO REAL ein ausgezeichnetes Forum sei, um den größten wohnungsbaupolitischen Herausforderungen seit Jahrzehnten zu begegnen. Dabei spiegelte sich der insgesamt positive Trend der Immobilienbranche auch auf der EXPO REAL wider: So kamen mit fast Teilnehmern aus 74 Ländern 2,6 % mehr als im Vorjahr, wobei hier etwa je die Hälfte aus Fachbesuchern und aus Repräsentanten von Unternehmen bestand. Dass die Teilnehmer dabei aus der ganzen Welt zusammen kamen überrascht wenig, gilt doch Deutschland nach wie vor als interessanter Markt für die weltweite Immobilienbranche. Dass das Jahresendgeschäft vor der Tür steht, dürfte den Zulauf in München zusätzlich beflügelt haben. Branchenteilnehmer aus der ganzen Welt an einem Ort versammelt, das macht es für internationale Investoren 12

13 Real Estate News - Dezember 2015 zusätzlich interessant, für die EXPO REAL nach München zu kommen, da hier kurze Wege zu allen relevanten Entscheidungsträgern und Geschäftspartnern fast schon garantiert sind und hohe Effizienz bieten. So bot die Fachmesse in München eine - wie jedes Jahr - hervorragende Plattform, drängende aktuelle Themen der Immobilienwirtschaft zu diskutieren und sich hierzu auszutauschen. Mehr als Aussteller aus 33 Ländern haben sich präsentiert, was einem Wachstum von 3 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch unsere Immobilienexperten um Martin Beck und RA Dr. Martin Krüger als Leiter des Branchencenters Real Estate und die Herren WP/ StB Jürgen Zimmermann, RA/StB Dr. Johannes Stehr, RA/StB Gregor Wenzel waren zusammen mit anderen Kollegen unseres internationalen Netzwerks vor Ort und repräsentierten die BDO als Ansprechpartner und Kompetenzträger für die Themen Wirtschaftsprüfung, steuerliche und wirtschaftsrechtliche Beratung, Advisory Services und betriebswirtschaftliche Beratung sowie Recht. Auch dieses Jahr konnten sie auf der 18. EXPO Real mit interessanten Persönlichkeiten Kontakte knüpfen und gute Gespräche führen. Die nächste EXPO REAL findet vom Oktober 2016 wieder in der Messe München statt. BDO UND BILFINGER STARTEN EINZIGARTIGE PARTNERSCHAFT IM GESUNDHEITS- UND SOZIALWESEN INFORMATIONSTAG UND ERFAHRUNGSAUSTAUSCH FÜR PFLEGEEINRICHTUNGEN Trotz stetig steigender Nachfrage nach Pflegeplätzen gibt es in vielen regionalen Märkten ein Überangebot. Infolgedessen befindet sich eine große Zahl von Einrichtungen aufgrund schlechter Belegungszahlen in einer wirtschaftlich angespannten Lage. Dazu hemmen begrenzte Refinanzierungsmöglichkeiten notwendige Modernisierungs und Instandhaltungsmaßnahmen. Für Betreiber und Investoren mit dem richtigen betriebswirtschaftlichen Konzept und den qualitativ adäquaten Angeboten bietet der Pflegemarkt jedoch generell hervorragende Perspektiven und dies zum Nutzen der Bewohner. Um Entscheider insbesondere in Pflegeeinrichtungen in jeder Situation optimal unterstützen zu können, bündeln BDO und BILFINGER ihre Erfahrungen und ihre Kompetenzen rund um die Pflegeimmobilie zu einem gemeinsamen Serviceangebot, das hierzulande einzigartig ist. Durch den Einsatz von interdisziplinären Teams aus erfahrenen Spezialisten beider Unternehmen werden Entscheider in Pflegeeinrichtungen bei allen Fragen unterstützt - von der Planung bis zum Betrieb einer Pflegeeinrichtung. Komplexe Vorhaben können damit durch passgenaue Dienstleistungen zielgerichtet realisiert werden. Beratung und Begleitung des Kunden durch die Teams sind dabei genauso möglich wie kurzfristige Projekte zur Effizienzsteigerung oder Unternehmenssicherung. Für jede zukünftige Aufgabe im Gesundheits- und Sozialwesen wird ein gemeinsames Team aus beiden Unternehmen zusammengestellt das BDO-BILFINGER-Team. BDO und BILFINGER schaffen dabei für jedes Projekt eine integrierte Teamstruktur. Die Teams sind gleichzeitig auch die Schnittstelle zur Pflegeeinrichtung. Sie koordinieren den Einsatz weiterer Mitarbeiter, behalten den Überblick und stehen jederzeit für alle Fragen zur Verfügung. Vertraute, regionale Dienstleister und Eigenleistungen der Einrichtung können natürlich in den Prozess integriert werden. Zusammen mit der Pflegeeinrichtung wird der zu erbringende Leistungsumfang von BDO und BILFINGER auf den Bedarf entsprechend abgestimmt. Überzeugen Sie sich von unserem Serviceangebot! Nähere Informationen hierzu finden Sie unter Ergänzend hierzu stellen wir Ihnen eine Auswahl von aktuellen Themen auf unseren Informationstagen für Pflegeeinrichtungen vor, und zwar am 19. Januar 2016 in Köln BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Im Zollhafen 22, Köln 26. Januar 2016 in München BILFINGER SE, Gneisenaustraße 15, München Im Rahmen von Kurzvorträgen widmen wir uns strategischen und planerischen Themen sowie betriebswirtschaftlichen, rechtlichen und steuerrechtlichen Fragestellungen rund um die Pflegeimmobilie. Es besteht an beiden Informationstagen die Möglichkeit, mit den Referenten der Vorträge zu diskutieren sowie in entspannter Atmosphäre praktische Erfahrungen mit anderen Teilnehmern und Fachleuten auszutauschen. Sofern Sie Interesse an unseren Informationstagen für Pflegeeinrichtungen haben, finden Sie weitere Informationen zu den Kurzvorträgen und zu den Anmeldemöglichkeiten unter 13

14 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft IHRE ANSPRECHPARTNER Leiter Branchencenter Real Estate: ANNETTE POGODDA-GRÜNWALD StB Partner Katharina-Heinroth-Ufer Berlin Telefon: annette.pogodda-gruenwald@bdo.de MARTIN BECK Senior Manager Corporate Finance Landaubogen München Telefon: martin.beck@bdo.de DR. MARTIN J. M. KRÜGER RA Leiter Immobilienwirtschaftsrecht bei BDO Legal Fuhlentwiete Hamburg Telefon: martin.krueger@bdolegal.de Mitglieder Branchencenter Real Estate: MATTHIAS SODENKAMP StB RA Senior Manager Katharina-Heinroth-Ufer Berlin Telefon: matthias.sodenkamp@bdo.de MARTIN THEIS WP StB Partner Max-Keith-Straße Essen Telefon: martin.theis@bdo.de MARGIT KLEIN WP StB Partner Hanauer Landstraße Frankfurt am Main Telefon: margit.klein@bdo.de DR.-ING. KAI STEFFENS Geschäftsführer BDO Technik- und Umweltconsulting GmbH Hanauer Landstraße Frankfurt am Main Telefon: kai.steffens@bdo.de MARTINA ELISABETH LÜTTICKEN StB RA Senior Manager Fuhlentwiete Hamburg Telefon: martinaelisabeth.luetticken@bdo.de DR. JOHANNES STEHR StB RA FAfStR Senior Manager Landaubogen München Telefon: johannes.stehr@bdo.de THORSTEN REHMER WP StB Partner Katharina-Heinroth-Ufer Berlin Telefon: thorsten.rehmer@bdo.de SVEN SCHILLING StB Hanauer Landstraße Frankfurt am Main Telefon: sven.schilling@bdo.de 14

15 Real Estate News - Dezember 2015 BDO AG WIRTSCHAFTSPRÜFUNGSGESELLSCHAFT HAMBURG (ZENTRALE) Fuhlentwiete Hamburg Telefon: Telefax: hamburg@bdo.de BERLIN Katharina-Heinroth-Ufer Berlin Telefon: Telefax: berlin@bdo.de BIELEFELD Viktoriastraße Bielefeld Telefon: Telefax: bielefeld@bdo.de BONN Potsdamer Platz Bonn Telefon: Telefax: bonn@bdo.de BREMEN Bürgermeister-Smidt-Str Bremen Telefon: Telefax: bremen@bdo.de BREMERHAVEN Grashoffstraße Bremerhaven Telefon: Telefax: bremerhaven@bdo.de DORTMUND Stockholmer Allee 32 b Dortmund Telefon: Telefax: dortmund@bdo.de DRESDEN Am Waldschlößchen Dresden Telefon: Telefax: dresden@bdo.de DÜSSELDORF Georg-Glock-Str Düsseldorf Telefon: Telefax: duesseldorf@bdo.de ERFURT Arnstädter Straße Erfurt Telefon: Telefax: erfurt@bdo.de ESSEN Max-Keith-Straße Essen Telefon: Telefax: essen@bdo.de FLENSBURG Am Sender Flensburg Telefon: Telefax: flensburg@bdo.de FRANKFURT/MAIN Hanauer Landstraße Frankfurt am Main Telefon: Telefax: frankfurt@bdo.de FREIBURG I. BR. Wilhelmstraße 1 b Freiburg i. Br. Telefon: Telefax: freiburg@bdo.de HANNOVER Landschaftstraße Hannover Telefon: Telefax: hannover@bdo.de KASSEL Theaterstraße Kassel Telefon: Telefax: kassel@bdo.de KIEL Dahlmannstraße Kiel Telefon: Telefax: kiel@bdo.de KÖLN Im Zollhafen Köln Telefon: Telefax: koeln@bdo.de LEIPZIG Großer Brockhaus Leipzig Telefon: Telefax: leipzig@bdo.de LÜBECK Kohlmarkt Lübeck Telefon: Telefax: luebeck@bdo.de MÜNCHEN Landaubogen München Telefon: Telefax: muenchen@bdo.de ROSTOCK Freiligrathstraße Rostock Telefon: Telefax: rostock@bdo.de STUTTGART Augustenstraße Stuttgart Telefon: Telefax: stuttgart@bdo.de WIESBADEN Gustav-Nachtigal-Straße Wiesbaden Telefon: Telefax: wiesbaden@bdo.de WELTWEIT Brussels Worldwide Services BVBA Boulevard de la Woluwe 60 B-1200 Brüssel Telefon: Telefax:

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